Uitspraak
13 februari 2004
Eerste Kamer
Nr. R02/072HR
JMH/AS
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiser], wonende [te woonplaats], Nederlandse Antillen,
EISER tot cassatie,
advocaat: mr. J.W.H. van Wijk,
t e g e n
[Verweerster], wonende [te woonplaats], Nederlandse Antillen,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. J.A. Meijer.
1. Het geding in feitelijke instanties
Met een op 11 juni 1999 in de zaak met AR nr. 66 van 1999 ter griffie van het Gerecht in Eerste Aanleg van de Nederlandse Antillen en Aruba, zittingsplaats Bonaire, hierna: het gerecht, ingediend verzoekschrift heeft eiser tot cassatie - verder te noemen: [eiser] - zich gewend tot dat gerecht en gevorderd bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
(a) verweerster in cassatie - verder te noemen: [verweerster] - te bevelen om binnen 48 uur na betekening van het te dezen te wijzen vonnis het woonhuis aan de [a-straat] [te woonplaats] te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en goederen, voorzover deze niet het eigendom van [eiser] zijn, en ter vrije beschikking van [eiser] te stellen, met afgifte van de sleutels aan [eiser] dan wel diens gemachtigde en met machtiging aan [eiser] om die ontruiming zonodig zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm, op straffe van verbeurte van een dwangsom aan [eiser] van Naf. 500,-- per dag of gedeelte van een dag dat [verweerster] in strijd handelt met het te geven bevel;
(b) voor recht te verklaren dat de uit hoofde van artikel 9 van Pro de koopovereenkomst van 13 juli 1998 verschuldigde contractuele boete van Hfl. 40.000,-- verbeurd is en dat [eiser] vrijelijk kan beschikken over deze boete, en
(c) [verweerster] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan [eiser], op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, welke schadevergoeding dient te worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 10 juni 1999 tot aan de dag der algehele voldoening.
[Verweerster] heeft de vorderingen bestreden.
Bij conclusie van repliek heeft [eiser] zijn vordering onder (a) ingetrokken.
Met een op 1 juli 1999 in de zaak met AR nr. 79 van 1999 ter griffie van voormeld gerecht ingediend verzoekschrift heeft [verweerster] gevorderd bij vonnis, voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
(1) [eiser] te bevelen aan [verweerster] af te geven het aan haar toebehorende bedrag van Hfl. 40.000,--, alsmede [eiser] te veroordelen aan [verweerster] de overeengekomen onmiddellijk opeisbare boete van Hfl. 40.000,--, alzo in totaal Hfl. 80.000,-- aan [verweerster] te doen toekomen, althans de tegenwaarde daarvan in Antilliaanse courant, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van indiening van het inleidend verzoekschrift, althans [eiser] te veroordelen aan [verweerster] af te geven c.q. te betalen elk ander bedrag als het gerecht in goede justitie vermeent te behoren, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van indiening van het inleidend verzoekschrift;
(2) het ten laste van [eiser] gelegde conservatoire beslag van waarde te verklaren, en
(3) [eiser] te veroordelen in de kosten van de procedure, die van het beslag daaronder begrepen.
[Eiser] heeft de vorderingen bestreden.
Op verzoek van partijen zijn bij rolbeschikking van 25 augustus 1999 voormelde zaken gevoegd.
Het gerecht heeft bij tussenvonnis van 25 oktober 2000 de zaken naar de rol verwezen voor het nemen van een akte aan de zijde van [eiser].
Bij eindvonnis van 20 juni 2001 heeft het gerecht in de zaak met A.R. nr. 66 van 1999:
1. voor recht verklaard dat [verweerster] aan [eiser] een contractuele boete verbeurd heeft van Hfl. 40.000,--;
2. bepaald dat [eiser] vrijelijk over het onder hem rustende bedrag van Hfl. 40.000,-- kan beschikken;
3. [verweerster] veroordeeld tot betaling aan [eiser] van een schadebedrag van HFL. 38.500,-- plus een bedrag van Naf. 4.333,59, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 10 juni 1999 tot de dag der algehele voldoening;
4. voormelde veroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard;
5. [verweerster] veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [eiser], zoals in het dictum van het vonnis is vermeld, en
6. het meer of anders gevorderde afgewezen.
in de zaak met nummer 79 van 1999:
- de vorderingen afgewezen en
- de proceskosten gecompenseerd aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Tegen beide vonnissen heeft [verweerster] hoger beroep ingesteld bij het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba, hierna: het hof.
Bij vonnis van 11 juni 2001 heeft het Hof in de zaak met AR nr. 66 van 1999 de bestreden vonnissen vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de vordering van [eiser] afgewezen. In de zaak met AR nr. 79 van 1999 heeft het hof de bestreden vonnissen vernietigd en, opnieuw rechtdoende, [eiser] - vanwege het ontbonden zijn van de koopovereenkomst - veroordeeld aan [verweerster] het door haar bij wijze van aanbetaling betaalde bedrag van Hfl. 40.000,-- terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 juli 1999 tot aan de dag der algehele voldoening, deze uitspraak tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaard, [eiser] veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [verweerster] zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, zoals in het dictum van het vonnis is vermeld, en het meer of anders gevorderde afgewezen.
Het vonnis van het Hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van het Hof heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerster] heeft verzocht het beroep te verwerpen.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor [eiser] mede door mr. M.W. Scheltema, advocaat bij de Hoge Raad.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis en verwijzing van de zaak naar het gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Partijen hebben op 13 juli 1998 een schriftelijke koopovereenkomst gesloten waarbij [verweerster] het recht van erfpacht op een stuk grond met het daarop staande woonhuis [te woonplaats] heeft gekocht van [eiser]. Het transport diende plaats te vinden op 1 maart 1999, dan wel uiterlijk 31 maart 1999. [Verweerster] heeft een aanbetaling van Hfl. 40.000,-- op de koopprijs gedaan. Vooruitlopend op het transport heeft [verweerster] met toestemming van [eiser] het pand op 4 juli 1998 - om niet - in gebruik genomen.
(ii) In art. 3 van Pro de koopovereenkomst wordt in algemene termen het instaan voor verborgen gebreken uitgesloten.
(iii) Bij brieven van 11, 26 en 29 maart 1999 heeft [verweerster] aan [eiser] te kennen gegeven op 31 maart 1999 het gekochte niet te zullen afnemen. [Verweerster] beriep zich op een opschortingsrecht, in verband met inmiddels aan het licht getreden scheuren in de gekochte woning, die zij nader wilde laten onderzoeken.
(iv) [Eiser] heeft [verweerster] bij brief van 27 maart 1999 meegedeeld dat wanneer zij, [verweerster], niet meewerkt aan het transport op 31 maart 1999, zij per die datum de woning dient te verlaten en dat ingevolge art. 9 van Pro de overeenkomst de koop alsdan van rechtswege zal zijn ontbonden. [Verweerster] heeft op 31 maart 1999 niet meegewerkt aan het transport. Zij heeft van haar kant, bij brieven van 1 en 14 april 1999, [eiser] in gebreke gesteld en de koopovereenkomst ontbonden verklaard. Daarbij beriep [verweerster] zich erop dat [eiser] in zijn verplichtingen was tekortgeschoten.
(v) Het woonhuis, dat niet door [eiser] gebouwd is, is niet voorzien van een gedegen fundering: de op de van overheidswege goedgekeurde bouwtekening aangegeven betonvoet onder de funderingswanden ontbreekt grotendeels.
3.2 Partijen hebben twee verschillende procedures aangespannen, die echter gevoegd zijn behandeld. De hiervoor in 1 weergegeven vorderingen komen erop neer dat de andere partij aansprakelijk zal worden gehouden voor de niet-nakoming van de koopovereenkomst; [verweerster] heeft in hoger beroep haar eis aangevuld in die zin dat zij subsidiair vordert dat vernietiging van de overeenkomst wegens bedrog of dwaling zal worden aangenomen. Het gerecht heeft de vorderingen van [eiser] toegewezen en - onder meer - voor recht verklaard dat [verweerster] aan [eiser] een contractuele boete van Hfl. 40.000,-- heeft verbeurd, en [verweerster] veroordeeld tot betaling aan [eiser] van een schadebedrag van Hfl. 38.500,-- en van een bedrag van Naf. 4.333,59. Het heeft de vorderingen van [verweerster] afgewezen.
Het hof heeft in hoger beroep de vordering van [eiser] afgewezen en hem - vanwege het ontbonden zijn van de koopovereenkomst - veroordeeld aan [verweerster] het door haar bij wijze van aanbetaling voldane bedrag van Hfl. 40.000,-- terug te betalen.
3.3 Het hof heeft inzake het verwijt van [verweerster] dat [eiser] ten opzichte van haar een mededelingsplicht met betrekking tot de (in 3.1 onder (iii) genoemde) scheuren zou hebben veronachtzaamd, geoordeeld dat [eiser] niet met het ontbreken van een gedegen, geheel met een betonvoet geconstrueerde fundering bekend was, dat hetzelfde moet worden aangenomen voor de door [eiser] in de arm genomen makelaar en dat [eiser] [verweerster] heeft aangeraden om, gelet op de bij de (aanvankelijke) bezichtiging gebleken scheuren en betonrot, een deskundige in te schakelen, wat [verweerster] ook, nog vóór het sluiten van de koopovereenkomst, heeft gedaan. In deze in cassatie niet ter discussie staande oordelen ligt besloten dat [eiser] van het ontbreken van een gedegen fundering geen verwijt valt te maken.
3.4.1 Het hof, dat niet heeft vastgesteld dat de bouwtekening bij de totstandkoming van de koopovereenkomst een rol heeft gespeeld, heeft voorts geoordeeld dat [verweerster] de overeenkomst terecht - per brief van 14 april 1999 - heeft ontbonden. Essentieel voor een koper van een huis, aldus het hof in rov. 20, is immers "dat zo iets fundamenteels als een degelijke fundering daadwerkelijk is aangebracht zoals die op de van overheidswege goedgekeurde bouwtekening is getekend. De verkoper moet dan ook geacht worden die aanwezigheid stilzwijgend te garanderen". In rov. 21 heeft het vervolgens geoordeeld dat bedoelde garantie, dat een gedegen fundering zoals op de bouwtekening getekend daadwerkelijk aanwezig is, als zo'n wezenlijk onderdeel van de overeenkomst moet worden beschouwd dat de redelijkheid zich ertegen verzet aan het beding van art. 3 van Pro de koopovereenkomst, dat in algemene termen het instaan voor verborgen gebreken uitsluit en als standaardbeding in verkoopakten van onroerend goed is te beschouwen, de betekenis toe te kennen dat het die garantie en daarmee het beroep op wanprestatie uitsluit.
3.4.2 Overwegende als hiervoor in 3.4.1 weergegeven heeft het hof echter hetzij blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, hetzij zijn oordeel onvoldoende gemotiveerd.
Voorzover het ervan zou zijn uitgegaan dat voor de verkoper van een huis op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid jegens de koper een garantieverplichting bestaat dat een degelijke fundering is aangebracht zoals die voorkomt op de van overheidswege goedgekeurde bouwtekening, heeft het hof miskend dat een dergelijke verplichting niet strookt met het feit dat de verkoper in beginsel voor àlle gebreken die hij niet kende of behoefde te kennen, niet verder instond dan uit de artt. 1521 - 1524 (oud) BWNA voortvloeide.
Voorzover het hof ervan zou zijn uitgegaan dat partijen de garantie dat een gedegen fundering, zoals die voorkomt op de van overheidswege goedgekeurde bouwtekening, daadwerkelijk was aangebracht, (eventueel stilzwijgend) waren overeengekomen, heeft het hof miskend dat zulks nadere motivering behoeft, nu het geen nadere omstandigheden heeft vastgesteld die wijzen op het bestaan van een dergelijke (eventueel stilzwijgend overeengekomen) garantie. Daarbij dient te worden aangetekend dat de omstandigheid dat [eiser] [verweerster] heeft geadviseerd om in verband met bij de bezichtiging geconstateerde scheuren en betonrot een deskundige te raadplegen, veeleer erop wijst dat [eiser] aan [verweerster] geen verdergaande garanties wilde geven dan in de (toenmalige) wettelijke regeling besloten lag.
De onderdelen 1.2 tot en met 1.4 en onderdeel 1.6, die hierop gerichte klachten bevatten, treffen derhalve doel. De onderdelen 1.1 en 1.5 behoeven na het voorgaande geen behandeling, evenmin als onderdeel 2, dat tegen rov. 21 gerichte klachten bevat. Onderdeel 3 heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft derhalve ook geen behandeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba van 11 juni 2002;
verwijst het geding naar dat hof ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt [verweerster] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 538,07 aan verschotten en € 1.590,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter en de raadsheren J.B. Fleers, D.H. Beukenhorst, A.M.J. van Buchem-Spapens en P.C. Kop, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A. Hammerstein op 13 februari 2004.