Uitspraak
3 juni 2005
Eerste Kamer
Nr. C04/125HR
JMH
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiseres],
wonende te [woonplaats],
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. J.J.Y. Kleingeld,
t e g e n
WONINGBOUWVERENIGING HET OOSTEN,
gevestigd te Amsterdam,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. K.G.W. van Oven.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerster in cassatie - verder te noemen: Het Oosten - heeft bij exploot van 18 december 2003 eiseres tot cassatie - verder te noemen: [eiseres] - in kort geding gedagvaard voor de voorzieningenrechter van de rechtbank te Amsterdam en gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. [Eiseres] te veroordelen de woning, staande en gelegen te [plaats] aan de [a-straat 1], met alle aan- en toebehoren en al het hare en de haren binnen drie dagen na het te dezen te wijzen vonnis te ontruimen en de woning met aan- en toebehoren ter vrije beschikking van Het Oosten te stellen, zulks onder afgifte van de sleutels;
2. Het Oosten te machtigen de ontruiming zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm en op kosten van [eiseres], indien deze daarmee na betekening van het te dezen te wijzen vonnis in gebreke mocht blijven;
3. [Eiseres] te veroordelen aan Het Oosten tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 2.087,48, te vermeerderen met een bedrag van € 22,69 voor iedere dag dat [eiseres] na 15 december 2003 in gebreke blijft de bovenvermelde woning leeg en ontruimd aan Het Oosten ter beschikking te stellen.
[Eiseres] heeft de vordering bestreden.
De voorzieningenrechter heeft bij vonnis van 22 januari 2004 de vorderingen onder 1 en 2 toegewezen, [eiseres] in de proceskosten aan de zijde van Het Oosten veroordeeld, dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaard, en het meer of anders gevorderde afgewezen.
Tegen dit vonnis heeft [eiseres] hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.
Bij arrest van 12 februari 2004 heeft het hof het bestreden vonnis bekrachtigd.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Het Oosten heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
[Eiseres] heeft de zaak doen toelichten door haar advocaat en Het Oosten heeft de zaak namens haar advocaat doen toelichten door mr. W.H. van Hemel, advocaat te Amsterdam.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van de middelen
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Het Oosten heeft per 12 september 2000 de haar toebehorende woning [a-straat 1] tijdelijk aan [eiseres] verhuurd.
(ii) Voor deze woning was op 11 september 2000 door het college van B en W van de gemeente Amsterdam een vergunning voor tijdelijke verhuur op de voet van art. 15 van Pro de Leegstandwet verleend.
(iii) In de schriftelijk aangegane huurovereenkomst is onder meer bepaald dat de huur ingevolge art. 16 lid 3 van Pro de Leegstandwet minimaal zes maanden zal duren en dat deze na afloop van deze wettelijke minimumduur op ieder moment door partijen kan worden opgezegd, zoals bepaald in het tweede lid, alsmede dat de huurovereenkomst op grond van art. 16 lid 7 van Pro de Leegstandwet in ieder geval zal eindigen op het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest, in welke situatie opzegging niet is vereist.
(iv) Bij brief van 3 januari 2001 heeft Het Oosten de huurovereenkomst opgezegd tegen 3 april 2001. [Eiseres] heeft schriftelijk laten weten dat zij daarmee niet akkoord ging. Na enige schriftelijke en telefonische contacten heeft Het Oosten [eiseres] op 20 september 2001 geschreven dat zij, mede in verband met uitstel van haar renovatieplannen, haar opzegging introk, de met [eiseres] afgesloten Leegstandwet-huurovereenkomst zou voortzetten, en deze in 2002 opnieuw zou opzeggen.
(v) De vergunning ingevolge de Leegstandwet is op 14 juni 2002 verlengd tot 14 september 2003.
(vi) Bij aangetekende brief van 6 mei 2003 heeft Het Oosten aan [eiseres] medegedeeld dat de vergunning voor tijdelijke verhuur en de huurovereenkomst op 14 september 2003 zouden eindigen en dat de tijdelijke huurovereenkomst werd opgezegd tegen 15 september 2003.
(vii) [Eiseres] heeft niet voldaan aan sommaties de woning te ontruimen. Zij heeft bij de gemeente Amsterdam een verzoek ingediend om de vergunning tijdelijke verhuur met terugwerkende kracht in te trekken. Dat verzoek is bij besluit van het college van B en W van 24 december 2003 afgewezen, tegen welk besluit [eiseres] een bezwaarschrift heeft ingediend.
3.2 Nadat de voorzieningenrechter de hiervoor in 1 vermelde vordering tot ontruiming tegen [eiseres] bij vonnis van 22 januari 2004 had toegewezen, heeft het hof dat vonnis bij het bestreden arrest van 12 februari 2004 bekrachtigd.
3.3.1 Middel I keert zich met rechts- en motiveringsklachten tegen rov. 4.10. Daarin verwierp het hof het betoog van [eiseres] dat de tijdelijke huurovereenkomst ingevolge de Leegstandwet op 3 april 2001 ten einde is gekomen als gevolg van de opzegging door Het Oosten tegen die datum, en dat, nu [eiseres] nadien met goedvinden van Het Oosten in het genot van het gehuurde is gelaten, ingevolge art. 7A:1609 (oud) BW tussen partijen een mondelinge huurovereenkomst voor onbepaalde tijd van toepassing is, waarop de huurbescherming krachtens de art. 7A:1623a e.v. (oud) BW, thans art. 7:271 BW Pro, van toepassing is.
3.3.2 Het hof heeft geoordeeld dat de volgens [eiseres] in de hiervoor in 3.1 onder (iv) vermelde brief van 20 september 2001 vervatte "intrekking" van de (eveneens daar vermelde) opzegging tegen 3 april 2001 niet een intrekking als bedoeld in art. 3:37 lid 5 BW Pro is, maar dat deze brief kennelijk is bedoeld als een ongedaanmaking van de (gevolgen van de) opzegging tegen 3 april 2001, en dat door deze ongedaanmaking van de opzegging - welke opzegging [eiseres] niet had aanvaard - de tijdelijke huurovereenkomst in september 2001 met (naar het Oosten redelijkerwijs mocht aannemen) instemming van [eiseres] is voortgezet. Deze oordelen geven niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en zijn niet onbegrijpelijk noch ontoereikend gemotiveerd. Onderdeel I.1 faalt derhalve.
3.3.3 Ook onderdeel I.2 kan niet tot cassatie leiden. Het onderdeel mist feitelijke grondslag voorzover het ervan uitgaat dat het hof (impliciet) heeft geoordeeld dat een tijdelijke huurovereenkomst op de voet van de Leegstandwet impliciet kan worden aangegaan. Het hof heeft immers in overeenstemming met de brief van 20 september 2001 geoordeeld dat de - schriftelijk aangegane - tijdelijke huurovereenkomst in september 2001 met (naar Het Oosten redelijkerwijs mocht aannemen) instemming van [eiseres] is voortgezet. Met dat oordeel heeft het hof geen blijk gegeven van een onjuiste opvatting met betrekking tot art. 16 lid 10 van Pro de Leegstandwet, nu de huurovereenkomst bij geschrifte is aangegaan en bij voortzetting daarvan in de door het hof vastgestelde omstandigheden niet is vereist dat een nieuwe schriftelijke huurovereenkomst wordt gesloten. Het oordeel van het hof is voor het overige van feitelijke aard, niet onbegrijpelijk en voldoende gemotiveerd.
3.3.4 Onderdeel I.3 bouwt voort op de voorgaande onderdelen en deelt het lot daarvan. De door het onderdeel nog aangevoerde omstandigheden dat de hiervoor in 3.1 onder (iv) vermelde, door Het Oosten voor het jaar 2002 aangekondigde tweede opzegging eerst in 2003 heeft plaatsgehad en dat Het Oosten jaarlijks een huurprijsverhoging heeft berekend, waarbij in 2003 een huurprijsaanpassing heeft plaatsgevonden met 4%, i.e. méér dan de gemiddelde inflatie ter correctie van de huurprijs, behoefden het hof niet van zijn beslissing te weerhouden en noopten niet tot een nadere motivering.
3.4.1 Middel II is gericht tegen rov. 4.7, waarin het hof heeft geoordeeld dat voldoende aannemelijk is geworden dat hier sprake is van werkzaamheden die kunnen worden beschouwd als "vernieuwbouw" in de zin van art. 15 lid Pro 1, aanhef en onder c, van de Leegstandwet, met andere woorden dat het hier gaat om een "woning welke ten tijde van het aanvragen van de vergunning bestemd is voor afbraak of voor vernieuwbouw". Het hof overwoog in dit verband het volgende:
a. Het Oosten heeft de (hiervoor in 3.1 onder (ii) bedoelde) vergunning aangevraagd omdat zij voornemens is ingrijpende renovatiewerkzaamheden aan de woning uit te voeren.
b. Dat [eiseres] in de hiervoor in 3.1 onder (vii) bedoelde bezwaarprocedure en eventueel beroep succesvol zal zijn is voorshands niet aannemelijk. Dat de door Het Oosten geplande werkzaamheden volgens [eiseres] niet noodzakelijk zijn omdat de bouwkundige staat van de woning goed zou zijn, is voor de vergunningverlening niet doorslaggevend. De vergunning kan immers worden verleend wanneer sprake is van "vernieuwbouw".
c. Daarvan kan ook sprake zijn indien de eigenaar werkzaamheden ter modernisering of verbetering van de woning wil verrichten die van ingrijpende aard zijn (vergelijk art. 15 lid Pro 3, aanhef en onder d, van de Leegstandwet) en die derhalve niet tijdens de bewoning uitgevoerd kunnen worden.
3.4.2 Het middel klaagt in de eerste plaats dat deze overwegingen onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd zijn in het licht van het feit dat [eiseres] nadrukkelijk heeft gesteld dat de voorgenomen werkzaamheden "normale opknapwerkzaamheden" zijn die kunnen worden uitgevoerd tijdens bewoning, terwijl zij erop heeft gewezen dat de door Het Oosten gestelde werkzaamheden voor het merendeel al zijn verricht tijdens de renovatiewerkzaamheden in 1999, ofwel zullen worden uitgevoerd op de vierde etage. Het hof had behoren te onderzoeken of de werkzaamheden al dan niet tijdens bewoning kunnen worden uitgevoerd, althans in concreto moeten aangeven welke werkzaamheden niet gedurende de bewoning kunnen worden uitgevoerd, aldus de klacht.
3.4.3 Bij de beoordeling van deze klacht wordt vooropgesteld dat het hof zich in rov. 4.7 bezighield met de stelling van [eiseres] dat zij met haar bezwaar en eventueel beroep tegen de weigering de vergunning in te trekken succes zou hebben. In dat kader heeft het hof met juistheid overwogen dat voor de vergunningverlening niet doorslaggevend is of de geplande werkzaamheden noodzakelijk zijn wegens de bouwkundige staat van de woning, maar of de eigenaar werkzaamheden wil verrichten die als "vernieuwbouw" in de zin van art. 15 lid Pro 1, aanhef en onder c, van de Leegstandwet kunnen worden beschouwd. In de stellingen van [eiseres] behoefde het hof niet te lezen dat zij ook bestreed dat Het Oosten daadwerkelijk het voornemen had de door haar gedetailleerd omschreven werkzaamheden te verrichten.
3.4.4 Het oordeel van het hof dat de werkzaamheden strekten ter modernisering of verbetering van de woning en dat deze van ingrijpende aard zijn, is van feitelijke aard en kan derhalve in cassatie niet op juistheid worden getoetst. Het is niet onbegrijpelijk en behoefde tegen de achtergrond van het debat van partijen omtrent de door Het Oosten gegeven gedetailleerde omschrijving van de werkzaamheden, geen nadere motivering.
3.4.5 Anders dan de klacht tot uitgangspunt neemt, behoefde het hof niet te onderzoeken of alle werkzaamheden tijdens bewoning zouden kunnen worden uitgevoerd. Zoals de klacht onderkent, blijkt uit de parlementaire geschiedenis van de Leegstandwet dat voor het antwoord op de vraag of sprake is van "vernieuwbouw" niet beslissend is of de werkzaamheden al dan niet tijdens de bewoning kunnen worden uitgevoerd, maar of het gaat om ingrijpende werkzaamheden. Het hof heeft, reagerend op een desbetreffende stelling van [eiseres], wel geoordeeld dat de door Het Oosten voorgenomen werkzaamheden inderdaad niet tijdens de bewoning uitgevoerd kunnen worden, maar daarmee niet uit het oog verloren dat beslissend is of de werkzaamheden van ingrijpende aard zijn.
3.4.6 In de tweede plaats voert het middel aan dat van werkzaamheden van ingrijpende aard slechts sprake is, indien deze niet kunnen worden uitgevoerd zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Deze klacht is tevergeefs voorgesteld omdat zij berust op de onjuiste rechtsopvatting dat de wetgever in het kader van de Leegstandwet dezelfde criteria heeft willen hanteren als die welke gelden in de renovatieregelingen in (thans) art. 7:220 leden Pro 2 en 3 BW en art. 7:274 lid Pro 3, onder a, BW. Die regelingen beogen een juist evenwicht te bieden tussen de belangen van de zittende huurder en die van de verhuurder die tot renovatie wil overgaan, terwijl de regeling inzake tijdelijke verhuur in de Leegstandwet beoogt te voorkomen dat de eigenaar van een leegstaande woning in afwachting van voorgenomen sloop of vernieuwbouw niet tot tijdelijke verhuur van de woning overgaat omdat hij vreest dat dan een beroep op de wettelijke huurbescherming het realiseren van zijn plannen onmogelijk maakt.
3.5 De in middel III aangevoerde klachten kunnen evenmin tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO Pro, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Het Oosten begroot op € 359,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter, en de raadsheren D.H. Beukenhorst, O. de Savornin Lohman, A.M.J. van Buchem-Spapens en E.J. Numann, en in het openbaar uitgesproken door de vice-president P. Neleman op 3 juni 2005.