Conclusie
Zaaknr. C04/125HR
Mr. Huydecoper
Zitting van 11 februari 2005
Conclusie inzake
[eiseres]
eiseres tot cassatie
tegen
De Woningbouwvereniging het Oosten
verweerster in cassatie
Feiten en procesverloop
1) De feiten waar het in dit conflict om gaat zijn bondig weergegeven in rov. 4.1 van het in cassatie bestreden arrest. Zij komen hierop neer:
- de verweerster in cassatie, Het Oosten, heeft per 12 september 2000 de haar toebehorende woning [a-straat 1] tijdelijk aan [eiseres] verhuurd(1).
- Voor deze woning was even tevoren een vergunning voor tijdelijke verhuur op de voet van art. 15 van Pro de Leegstandswet verleend.
- De schriftelijk aangegane huurovereenkomst voorzag (kennelijk: aansluitend op art. 16 van Pro de Leegstandswet) in opzegging door ieder van partijen na een minimumduur van zes maanden, alsmede in beëindiging van rechtswege op het tijdstip waarop de zojuist bedoelde vergunning haar geldigheid verloor.
- Het Oosten heeft opgezegd tegen 3 april 2001. [Eiseres] heeft laten weten dat zij daarmee niet accoord ging. Na enige schriftelijke en telefonische contacten, heeft Het Oosten [eiseres] op 20 september 2001 geschreven dat zij, in verband met uitstel van een voorgenomen renovatie, haar opzegging introk en de met [eiseres] afgesloten Leegstandswet-huurovereenkomst zou voortzetten.
- De vergunning ingevolge de Leegstandswet is op 14 juni 2002 verlengd tot 14 september 2003.
- Het Oosten heeft opnieuw opgezegd tegen 15 september 2003.
2) [Eiseres] heeft ook aan de tweede opzegging geen gevolg gegeven. Het Oosten heeft [eiseres] in kort geding tot ontruiming aangesproken. Deze vordering is in eerste aanleg toegewezen. Op een namens [eiseres] ingesteld hoger beroep(2) heeft het hof de in eerste aanleg verkregen beslissing bekrachtigd.
3) Namens [eiseres] is tijdig en regelmatig cassatieberoep ingesteld(3). Van de kant van Het Oosten is tot verwerping geconcludeerd. Beide partijen hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten. Namens [eiseres] is gerepliceerd.
Bespreking van de cassatiemiddelen
4) De verschillende middelonderdelen betreffen verschillende aspecten van de in cassatie bestreden beslissing, die slechts een beperkte mate van onderling verband vertonen. Ik zal de middelonderdelen eenvoudig in hun "chronologische" volgorde bespreken.
5) Onderdeel I bestrijdt, in verschillende varianten, het oordeel van het hof met betrekking tot het effect van de mededeling van Het Oosten van september 2001 (die ertoe strekte dat de eerdere opzegging van de huur werd ingetrokken en dat alsnog werd ingestemd met verlenging van de aanvankelijk tegen 3 april 2001 opgezegde huurovereenkomst).
Ik meen dat deze klachten niet behoren te slagen.
6) Het hier bestreden oordeel van het hof berust in overwegende mate op uitlegging van de door partijen in de maanden januari - september 2001 aan elkaar gerichte uitingen. Die uitingen lieten een aantal verschillende interpretaties toe, zoals ook in het partijdebat uitvoerig aan de orde was geweest.
De uitleg waarvoor het hof heeft gekozen is, denk ik, aldus samen te vatten dat Het Oosten met haar brief van september 2001 kenbaar maakte dat zij bereid was af te zien van haar aanvankelijke wens tot beëindiging van de huurrelatie (en de daarmee gepaard gaande ontruiming), en dat zij alsnog bereid was tot verlenging van de overeenkomst zoals die vóór de opzegging had bestaan; en dat Het Oosten vervolgens de door [eiseres] ingenomen houding heeft mogen opvatten als instemming met datgene waartoe Het Oosten zich bereid had verklaard.
7) De hier in parafrase weergegeven uitleg van de gesties van partijen destijds lijkt mij bepaald plausibel, en dus allerminst onbegrijpelijk. Die uitleg is verder feitelijk van aard(4), en kan dus in cassatie niet op juistheid worden onderzocht.
Op die bedenkingen stuiten de klachten van onderdeel I alle af. De beschouwingen in de onderdelen I.1 en I.2 berusten op andere lezingen van het bestreden arrest, dan de lezing die mij de juiste lijkt. Wat daarin wordt aangevoerd doet (dan ook) niet af aan de juistheid of begrijpelijkheid van de door het hof gekozen uitleg. Ook de details waarnaar in onderdeel I.3, derde "bulletpoint" wordt verwezen (de eerdere rubrieken uit dit subonderdeel herhalen slechts sommige al in de eerdere onderdelen aangevoerde argumenten), zijn niet van dien aard dat die aan de begrijpelijkheid van de door het hof gevonden uitleg afdoen, of noodzaakten tot nadere motivering van die uitleg(5).
8) Ook het beroep dat aan het slot van onderdeel I.2 wordt gedaan op de regel (uit art. 16 lid 10 van Pro de Leegstandswet) dat huurovereenkomsten als in die bepalingen bedoeld schriftelijk moeten worden aangegaan, lijkt mij niet doeltreffend.
Partijen zijn het erover eens dat de aanvankelijk tussen hen gesloten overeenkomst aan dit vereiste beantwoordde. Daarmee was (tevens) voldaan aan de strekking van art. 16 lid 10 van Pro de Leegstandswet. Die moet namelijk volgens mij zo worden begrepen, dat aan de huurder (door de schriftelijke vorm, en de tevens in art. 16 lid 10 voorgeschreven Pro verwijzingen, o.a. naar de verleende vergunning) onmiskenbaar duidelijk moet worden gemaakt dat hij een overeenkomst met de daaraan door de Leegstandswet verbonden beperkingen aangaat. Bij een eenmaal schriftelijk aangegane overeenkomst die vervolgens (na meningsverschil over de voortzetting daarvan) wordt voortgezet, komt die strekking (voldoende) tot zijn recht, zeker nu Het Oosten schriftelijk duidelijk heeft gemaakt dat zij een bestendiging van de bestaande overeenkomst beoogde. De nóg verder gaande eisen die het middel hier verdedigt, zouden een toch al "zwaar" stelsel van formaliteiten proporties geven, die aan het absurde grenzen. Dat lijkt mij niet met een redelijke uitleg van de wet verenigbaar(6).
9) Onderdeel II voert twee afzonderlijke klachten aan, die ik samenvat als:
- in het licht van het namens [eiseres] gevoerde verweer kon niet zonder nadere motivering worden geoordeeld dat Het Oosten voornemens was "vernieuwbouw" in de zin van art. 15 van Pro de Leegstandswet toe te passen, in de vorm van werkzaamheden ter modernisering van ingrijpende aard die (daarom) niet tijdens de bewoning uitgevoerd kunnen worden; en
- er zou sprake zijn van miskenning van het begrip "vernieuwbouw" uit art. 15 van Pro de Leegstandswet, omdat daaronder slechts zodanige verbouwingen zouden mogen worden begrepen, dat die niet zonder beëindiging van de huur mogelijk zouden zijn.
10) Het eerste van deze argumenten berust, als ik het goed zie, grotendeels op een spraakverwarring. Wat het hof heeft beoordeeld is, of aannemelijk was dat Het Oosten werkzaamheden aan het huurobject wilde (laten) uitvoeren, die als "vernieuwbouw" konden worden aangemerkt. Wat namens [eiseres] is betwist ging over deze (andere) vraag, of er een noodzaak bestond om dergelijke werkzaamheden uit te voeren. Ik begrijp rov. 4.7 van het bestreden arrest zo, dat beslissend is of de verhuurder "vernieuwbouw" wil laten uitvoeren (en niet: of daartoe ook een noodzaak bestaat(7)); en dat hier voldoende aannemelijk was, dat het eerste het geval was. De onderhavige klacht bestrijdt die feitelijke vaststelling (namelijk: dat Het Oosten een als "vernieuwbouw" aan te merken verbouwing wilde laten uitvoeren), maar ziet er aan voorbij dat [eiseres] dát in de feitelijke instanties - althans in de lezing die het hof kennelijk aan het namens [eiseres] aangevoerde heeft gegeven - niet heeft betwist. De betwisting van de kant van [eiseres] strekte er, als gezegd, veeleer toe dat de werkzaamheden die Het Oosten beoogde niet nodig waren, omdat het gehuurde op de door die werkzaamheden beoogde punten al in goede staat verkeerde. Dat argument kon het hof laten voor wat het was, gegeven zijn uitgangspunt dat (slechts) beslissend was of Het Oosten "...werkzaamheden ter modernisering of verbetering ... wil verrichten die van ingrijpende aard zijn...".
11) Ten overvloede merk ik op dat het hof geredelijk kon oordelen dat het laatste het geval was. Namens Het Oosten was aangevoerd dat de beoogde werkzaamheden strekten tot het aanbrengen van een (nieuwe) verwarming en luchtbehandeling (mechanische ventilatie), ingrijpende werkzaamheden aan de leidingen, het aanbrengen van vernieuwde keuken- en sanitaire- en badvoorzieningen, herinrichting van de zolderkamer(s), alles: met renovatie van vloeren, plafonds, en schilderwerk en stoffering(8). Zoals al aangestipt, was namens [eiseres] niet werkelijk betwist dat dit een ingrijpende "vernieuwbouw" opleverde; en althans kon het hof op grond van het hier bedoelde, niet gemotiveerd weersproken feitenrelaas van de kant van Het Oosten zeer wel tot de conclusie komen, dat dat wèl zo was.
12) Wat betreft het tweede argument dat in middelonderdeel II wordt verdedigd: ik zie geen overtuigende steun voor de (uiterst) restrictieve uitleg die hier aan het begrip "vernieuwbouw" uit art. 15 van Pro de Leegstandswet wordt gegeven.
13) In de turbulente geschiedenis van de Leegstandswet vindt dit begrip zijn oorsprong in het in de derde Nota van wijziging opgenomen art. 15a(9). De daar voorgestelde bepaling strekt ertoe, tijdelijke verhuur mogelijk te maken, als van de eigenaar(10) in redelijkheid niet kan worden gevergd dat die het object op andere wijze (dan door tijdelijke verhuur) aan de volkshuisvesting dienstbaar maakt. Dat blijkt uit lid 3 sub c van de oorspronkelijke bepaling (inmiddels art. 15 lid 3 sub b van Pro de Leegstandswet) en uit de toelichting; maar het volgt ook uit de voorgeschiedenis.
14) Die voorgeschiedenis begint met een suggestie in het Nader Voorlopig Verslag(11). Daar wordt er op gewezen dat bij panden in afwachting van sloop, of bij nieuwbouwpanden die vooralsnog onverkoopbaar blijken, leegstand optreedt omdat de eigenaars-beheerders opzien tegen tijdelijke verhuur, nu zij er niet zeker van (kunnen) zijn de woning weer leeg te krijgen zodra dat nodig is. Een mogelijkheid van tijdelijke verhuur zou, zo wordt hier gesuggereerd, in dergelijke gevallen het onnodig laten leegstaan kunnen ondervangen.
15) Blijkens de Nadere Memorie van Antwoord(12) ziet de regering in dit verband de nodige problemen(13), maar is zij bereid zich over de gedachte te beraden. In de Nota naar aanleiding van het Eindverslag(14) wordt aangegeven dat dit beraad tot het bij de derde Nota van wijziging ingediende voorstel heeft geleid; en dat dat voorstel ertoe strekt, tijdelijke verhuur alleen mogelijk te maken bij leegstaande objecten, als van de eigenaar daarvan niet kan worden verlangd dat die "deze woonruimte" anders dan door tijdelijke verhuur aan de volkshuisvesting dienstbaar maakt(15). Er wordt, vervolgt deze Nadere Memorie, alleen inbreuk gemaakt op de huurbeschermingsbepalingen met betrekking tot woonruimte welke anders zou leegstaan, indien niet de mogelijkheid van tijdelijke verhuring zou bestaan.
16) Bij de zesde Nota van wijziging(16) wordt de regeling dan nog aangescherpt door toevoeging, o.a., van de bepaling van het huidige art. 15 lid 3 sub d van Pro de Leegstandswet. De toelichting op deze wijziging(17) geeft aan dat de in de nieuwe bepaling bedoelde "vernieuwbouw" een ingrijpende verbouwing moet betreffen (en dat het voornemen daartoe ernstig gemeend moet zijn).
17) Vraagt men zich nu af wat de strekking is van het compromis dat op deze manier, ik durf wel te zeggen: tastenderwijs, tot stand is gekomen, dan dringt zich dit beeld op: aan de ene kant is ingezien dat er belangen (kunnen) zijn die legitimeren dat een eigenaar "zijn" leegstaande onroerende zaak, ook al is die voor woninghuur bestemd, niet meteen voor dat doel "inzet", en wel in het bijzonder als er (serieus gemeende) plannen bestaan voor sloop (uiteraard: gevolgd door nieuwbouw - anders zou immers van een uiteindelijke woonbestemming (als huurwoning) geen sprake kunnen zijn), of voor vernieuwbouw. Dan doet zich immers het dilemma voor dat aan het begin van de hier gevoerde Parlementaire discussie is gesignaleerd: de eigenaar, ook al zou die op zichzelf wel willen verhuren, ziet daar begrijpelijkerwijs tegen op omdat hij er niet zeker van kan zijn dat de huurders moeten ontruimen wanneer de sloop- of vernieuwbouw-plannen tot uitvoering komen. Daardoor wordt hij als het ware genoopt tot het laten leegstaan.
Aan de andere kant is men - ook in dit opzicht: begrijpelijkerwijs - beducht geweest voor oneigenlijk gebruik of misbruik van een te ruim bemeten opening om de regels van dwingendrechtelijke huurbescherming te ontgaan. Dat zou onder meer het geval (kunnen) zijn, wanneer elk voornemen tot woningverbetering onder het begrip "vernieuwbouw" geschaard zou kunnen worden - niet ieder bescheiden verlangen om bij het aanpassen van de voor verhuur bestemde woning de vrije hand te hebben, mag doorbreking van de huurbescherming rechtvaardigen; maar een substantieel en op redelijke termijn in praktijk te brengen plan daartoe mag dat - binnen de overigens door de Leegstandswet aangebrachte beperkingen - wèl.
18) De langs dit "gedachtespoor" tot stand gebrachte regeling roept wel enigszins het beeld op van proberen, onverzoenbare grootheden met elkaar te verzoenen (en het verbaast dan ook niet, dat de regeling in de praktijk slechts op bescheiden schaal toepassing heeft gevonden). De regeling strekt er echter onmiskenbaar toe, ruimte te scheppen voor tijdelijke verhuur (van voor verdere verhuur als woning bestemde objecten), in geval van substantiële verbouw- of nieuwbouwplannen - omdat daarin een voldoende rechtvaardiging werd gezien om tegemoet te komen aan de - als gezegd: begrijpelijke - vrees van eigenaren, om objecten waarvoor zulke plannen bestaan, "tussentijds" te verhuren.
19) De uitleg van de regeling die in het middel wordt verdedigd, lijkt mij om (tenminste) twee redenen niet met de aldus onderzochte strekking daarvan verenigbaar:
a) het valt niet in te zien dat alleen "vernieuwbouw" die zó ingrijpend is dat die alléén met beëindiging van de huurovereenkomst gerealiseerd kan worden (en dát is de maatstaf die het middel hier verdedigt), zou beantwoorden aan de "voorafweging van belangen" die de wet hier tot uitdrukking brengt. De door de wetgever gemaakte afweging komt erop neer dat "ingrijpende" vernieuwbouw, als daar inderdaad serieuze plannen voor bestaan, een afwijking van het dwingendrechtelijke regime van huurbescherming voor woonruimte voor beperkte duur rechtvaardigt, mede gezien de daardoor bevorderde beteugeling van onnodige leegstand (en dat dat alleen voor "ingrijpende" vernieuwbouw geldt, omdat anders een onaanvaardbare marge voor het ontgaan van de dwingendrechtelijke huurbescherming zou worden gecreëerd). Vernieuwbouw die slechts met beëindiging van de huurovereenkomst uitvoerbaar is - in de context van een uiteindelijk weer voor de woninghuurmarkt bestemd object, waar het in deze regeling om gaat - laat zich immers niet zo makkelijk denken. Het is vrijwel altijd mogelijk om vernieuwbouw (waaraan immers inherent is dat het oorspronkelijke huurobject grotendeels intact blijft) met behoud van reeds bestaande huurovereenkomsten te realiseren (met dien verstande dat de vernieuwbouw altijd een aanpassing van de huurprijs zal vergen, al was het maar om de met de verbouwing gemoeide kosten goed te maken). De uitleg die het middel voorstaat zou er daarom toe leiden, dat de hier onderzochte regel slechts voor een vrijwel verwaarloosbare categorie uitzonderingsgevallen zou gelden. Dat lijkt mij niet met de strekking van die regel te verenigen; en
b) In de uitleg die het middel verdedigt, vertoont de regeling voor vernieuwbouw uit de Leegstandswet een aanzienlijke mate van "overlap" met de regeling uit het huidige art. 7: 274 lid 1 sub c BW (destijds art. 7A:1623 e lid 1 sub 3º BW). In de laatstgenoemde bepaling(en) wordt voorzien in de mogelijkheid van beëindiging van huurovereenkomsten wanneer de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De wens om ingrijpende renovatie te verwezenlijken, die niet met bestendiging van de huurovereenkomst verenigbaar is, is altijd al als een legitieme vorm van "eigen gebruik" aangemerkt (het huidige wetsartikel geeft dat in lid 3 sub a met zoveel woorden aan, maar in de rechtspraak was dat ook voor de "oude" bepaling al aanvaard(18)). Bij toepassing van art. 7A:1623 e lid 1 sub 3º/art. 7:274 lid 1 sub c BW Pro kan de huurder echter, anders dan wanneer art. 15 van Pro de Leegstandswet van toepassing is, aanspraak maken op een "volle" belangenafweging én geldt, dat moet blijken dat voor de huurder andere passende woonruimte beschikbaar is.
Het lijkt mij bepaald onaannemelijk dat de regeling van de Leegstandswet die hier moet worden onderzocht, er toe zou strekken om alléén voor dit (naar zijn aard zeldzame) geval, waarin de wet al een afgewogen regel voor de beëindiging van de huurovereenkomst inhoudt, een verruimde mogelijkheid van beëindiging van de huur te bieden. Aan de ene kant geldt immers dat de wet in dit geval (namelijk: zó dringende behoefte aan realisatie van renovatie) al voorziet (met een afweging die de wetgever allicht als passend heeft aangemerkt); en aan de andere kant geldt dat de regel van de Leegstandswet, aldus uitgelegd, een volstrekt verwaarloosbare bijdrage aan het tegengaan van leegstand zou opleveren, nu - zoals zojuist onder a) ook al opgemerkt - het duidelijk is dat het hier om (zeer) uitzonderlijke gevallen gaat.
20) De - niet omvangrijke - literatuur en rechtspraak over art. 15 van Pro de Leegstandswet biedt geen houvast voor een andere uitleg van de bepaling dan de hiervóór verdedigde. Eerder ondersteunt die de gedachte dat de Leegstandswet (op dit punt) inderdaad een compromis beoogt, ongeveer zoals ik heb getracht dat (in alinea's 17 en 18 hiervóór) te schetsen(19).
21) In het licht van de zojuist besproken bedenkingen, beoordeel ik de rechtsklacht van onderdeel II als ongegrond.
Voorzover die klacht er (ook) toe strekt dat het hof ten onrechte als doorslaggevend zou hebben aangemerkt, of er sprake was van bouwwerkzaamheden die (niet) tijdens de bewoning konden worden uitgevoerd merk ik nog op, dat volgens mij het middel hier het arrest niet juist leest. Het hof heeft getoetst aan de maatstaf, of het hier "vernieuwbouw", namelijk: werkzaamheden van ingrijpende aard, betrof. Daarmee heeft het hof zich gericht naar de strekking die in de Leegstandswet en de Parlementaire geschiedenis daarbij tot uitdrukking komt.
Dat de werkzaamheden niet zonder onderbreking van de bewoning konden plaatshebben is een gegeven dat kan bijdragen tot het oordeel dat het om "ingrijpende" werkzaamheden ging, maar betekent niet dat het hof dát gegeven als toetsingsmaatstaf heeft gehanteerd.
[22) Ik vermeld, enigszins terzijde, dat ik mij nog heb afgevraagd of [eiseres] zich in een geding voor de burgerlijke rechter wel kan beroepen op mogelijke ongeldigheid van de aan Het Oosten verleende vergunning (en dat laatste is wel, waar het hier besproken verweer vooral toe strekt). Die vraag komt op vanwege het leerstuk dat in de wandeling wordt aangeduid met de trefwoorden "formele rechtskracht". Ik meen dat tegen het besluit tot verlening van de vergunning aan Het Oosten, de mogelijkheid van bezwaar en beroep bij de bestuursrechter heeft opengestaan(20); en uit de stukken valt op te maken dat van die mogelijkheid geen gebruik is gemaakt. Het hier bedoelde leerstuk is aldus samen te vatten, dat de burgerlijke rechter in gevallen waarin een beslissing van de overheid aan de orde is waartegen de betrokkenen in een met voldoende waarborgen omklede rechtsgang konden opkomen, die beslissing als materieel en formeel deugdelijk heeft te accepteren, wanneer van de beschikbare (andere) rechtsgang geen gebruik is gemaakt (of tevergeefs gebruik is gemaakt)(21). Er valt niet goed in te zien waarom dat niet ook in het onderhavige geval zou gelden; en als dat zo is, kunnen de rechtsklachten van onderdeel II [eiseres] ook om die reden niet verder helpen(22).]
23) Onderdeel III bestrijdt wat het hof met betrekking tot het spoedeisend belang (aan de kant van Het Oosten) heeft overwogen.
Ik meen dat in dit onderdeel zowel de maatstaven voor de beoordeling van spoedeisend belang in kort geding, als de eisen die aan de motivering van een beslissing in kort geding kunnen worden gesteld, worden miskend.
24) Wat het eerste betreft: in de rechtspraak van de Hoge Raad is de beoordeling of de voor de behandeling in kort geding vereiste mate van onverwijlde spoed aan de kant van de eiser aanwezig was, steeds aangemerkt als een kwestie waarbij het in overwegende mate op feitelijke appreciatie aankwam(23). Bovendien blijkt uit die rechtspraak dat de (feitelijke) rechter al gauw kan oordelen dat aan het vereiste van spoedeisend belang is voldaan.
Wat het tweede betreft, blijkt uit dezelfde vindplaatsen - maar zie ook voetnoot 5 hiervóór - dat aan de motivering van dit oordeel geen bijzonder hoge eisen mogen worden gesteld(24).
25) Het met onderdeel III bestreden oordeel blijft volgens mij ruim binnen de marges die in de zojuist genoemde rechtspraak zijn aangegeven: een belang, erin bestaand dat de (zoals hiervóór bleek: omvangrijke en kostbare) renovatie van een woning tegelijk met de al aangevangen renovatie van een buurwoning kan verlopen, en dat zo spoedig mogelijk kan worden geprofiteerd van de in verband hiermee te verkrijgen (hogere) huuropbrengst, kán geredelijk worden aangemerkt als een (voldoende) spoedeisend belang; en het onttrekt zich aan beoordeling in cassatie, of dat terecht is gebeurd.
26) Ik meen dat middelonderdeel III, met name in de aanhef onder 1(25), ten onrechte veronderstelt dat bij de beoordeling van het spoedeisend belang (steeds) een volledige afweging van de belangen van partijen zou moeten plaatsvinden. Bij die beoordeling moet de rechter met de belangen van partijen rekening houden (dat wordt in de eerder aangehaalde rechtspraak aangegeven, en vindt men ook in HR 29 november 2002, NJ 2003, 78 m.nt. PAS, rov. 3.4, waarnaar het middel hier verwijst); maar zoals al gezegd, kan de rechter - in ieder geval waar sprake is van een voortdurende inbreuk op een subjectief recht van de eisende partij met doorlopende schade als gevolg(26) - al gauw aannemen dat aan het vereiste van spoedeisendheid is voldaan. Als het hier bedoelde "rekening houden" zou moeten worden begrepen als: het uitvoeren van een "volwaardige" belangenafweging, zou de hier aangehaalde rechtspraak tot wezenlijk andere uitkomsten (hebben) moeten leiden.
27) De opvatting van het middel die ik hier onderzoek is ook daarom onaannemelijk - en hiervóór besprokene is tegelijk in zoverre van secundair belang - dat de kort geding-rechter die heeft vastgesteld dat een spoedeisend belang aan de kant van de eiser aanwezig is, vervolgens bij de beoordeling of er termen zijn voor toewijzing van de gevorderde voorzieningen, de belangen van partijen (uiteraard: voorzover die in de procedure aan hem ter beoordeling zijn voorgelegd) wèl in aanmerking moet nemen en zo nodig tegen elkaar moet afwegen(27).
Met wat welwillendheid die mij in dit geval niet excessief lijkt, kan men de klacht van middelonderdeel III zo lezen dat ook de afweging die het hof in dit opzicht heeft gemaakt, wordt bestreden (al plaatst het middel de klacht wat eenzijdig in de sleutel van het vereiste van spoedeisendheid).
28) Vaststelling en waardering van de belangen waarop partijen zich hebben beroepen is, zoals wel geen nadere toelichting behoeft, een in uitgesproken mate feitelijke kwestie. Toetsing van daarover in de feitelijke instanties gegeven oordelen is daarom in cassatie maar in zeer beperkte mate mogelijk; en voor de motivering geldt - ook hier - dat aan in kort geding gegeven beslissingen minder hoge eisen plegen te worden gesteld dan "gewoonlijk" het geval is. Ook in dat opzicht zijn dus aan de cassatietoetsing beperkingen gesteld.
29) Met inachtneming van dat kader meen ik, dat het middel geen deugdelijke klachten tegen het hier bestreden oordeel inbrengt. Zoals ik in alinea 25 al aangaf, kón het hof zonder miskenning van de toepasselijke beoordelingsmaatstaven oordelen dat er aan de kant van Het Oosten een belang bestond dat niet alleen spoedeisend, maar ook (voldoende) zwaarwegend was. Daarnaast kón het hof het belang van [eiseres] waarderen als van onvoldoende gewicht om aan honorering van het belang van Het Oosten in de weg te (kunnen) staan.
30) Daarbij is wel in aanmerking te nemen dat het hier om een "gekwalificeerde" belangenafweging gaat: die afweging vindt niet plaats langs de lijn, of het woon- en huisvestingsbelang van [eiseres] zwaarder weegt dan de "eigen gebruiks"-belangen die Het Oosten in de strijd werpt. Het gaat er daarentegen om of, eenmaal vastgesteld zijnde dat [eiseres]s rechten als huurster geëindigd waren en dat Het Oosten dus in beginsel aanspraak heeft op ontruiming, er een dusdanige belangenonevenredigheid zou bestaan, dat vooruitlopen op de beoordeling van de rechtsverhouding van partijen met een maatregel in kort geding, (toch) niet aangewezen is (het in voetnoot 27 aangehaalde arrest van 15 december 1995 is in dit opzicht illustratief). Dat die afweging niet in het voordeel van [eiseres] is uitgepakt, is niet onbegrijpelijk. Dat is ook niet anders in het licht van de omstandigheden waarnaar in onderdeel III in subalinea b wordt verwezen. Die zijn ook niet van dien aard, dat het hof gehouden was daaraan in zijn motivering specifiek (nader) aandacht te besteden.
Aan het zojuist gestelde doet (ook) niet af, dat de andere uitkomst ook begrijpelijk zou zijn geweest. Het komt vaak voor dat, bij afwegingen die sterk verweven zijn met waardering van de gesties van partijen en van de verdere context (zoals in de onderhavige zaak ongetwijfeld het geval is), voor beide (denkbare) uitkomsten voldoende te zeggen valt, om die begrijpelijk te maken. Dan blijft er (en uiteraard: als er ook niet van klaarblijkelijke "denkfouten" of van het over het hoofd zien van wezenlijke argumenten sprake is), voor beoordeling in cassatie geen ruimte over.
Conclusie
Ik concludeer dat het cassatieberoep zou moeten worden verworpen.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 Aan deze verhuring is een voorgeschiedenis voorafgegaan, waarover partijen in de stukken zeer verschillende zienswijzen hebben gepresenteerd. In cassatie wordt hierop echter geen beroep gedaan; daarom ga ik er aan voorbij.
2 Door het hof als "spoedappel" behandeld: dagvaarding in appel betekend op 10 februari 2004 (en op 29 januari 2004), arrest gewezen op 12 februari 2004.
3 De cassatietermijn bedraagt ingevolge de art. 339 lid 2 jo Pro. art. 402 lid 2 Rv Pro. acht weken. Die termijn verliep op 8 april 2004.
4 Zie bijvoorbeeld HR 17 september 2004, rechtspraak.nl LJN nr. AO 8198, rov. 3.3.2; HR 12 maart 2004, rechtspraak.nl LJN nr. AO 0970, rov. 3.3; HR 10 oktober 2003, NJ 2004, 22, rov. 3.4; HR 10 januari 2003, NJ 2003, 199, rov. 3.6.2; HR 11 oktober 2002, NJ 2003, 416, rov. 3.8; HR 31 maart 2000, NJ 2000, 357, rov. 3.3.
5 Waarbij nog in aanmerking moet worden genomen dat de motivering van uitspraken in kort geding minder streng wordt getoetst, dan voor uitspraken "ten gronde" geldt, zie bijvoorbeeld HR 19 december 2003, NJ 2004, 386 m.nt. PCEvW, rov. 3.5; HR 19 december 2003, rechtspraak.nl LJN nr. AN 7253, rov. 4.3; HR 20 december 2002, NJ 2003, 141 m.nt. Ma, rov. 3.3.3.
6 Een strengere regel dan door mij hier verdedigd, zou men kunnen opmaken uit Rechtbank Amsterdam, sector kanton 22 juli 2004, WR 2004, 280.
7 Zie vooral de vierde volzin van rov. 4.7.
8 Een overzicht wordt gegeven in een "Memo" van Het Oosten van 1 september 2003, in het dossier van [eiseres] te vinden als prod. 3 in het stuk dat als Produktie 1 (1A) is genummerd, en wel op de derde en vierde bladzijden van dat "Memo"; zie ook de offerte voor de bedoelde werkzaamheden, prod. 5 bij hetzelfde document.
9 Kamerstukken II 1980 - 1981, 15 442, nr. 19, p. 2 (art. 15a lid 1).
10 Zie voor dit begrip art. 1 lid 1 sub c van Pro de Leegstandswet.
11 Kamerstukken II 1979 - 1980, 15 442, nr. 12, p. 3.
12 Kamerstukken II 1980 - 1981, 15 442, nr. 13, p. 4 - 5.
13 Zie ook de discussie in NJB 1981, p. 297 - 298.
14 Kamerstukken II 1980 - 1981, 15 442, nr. 18, p. 1 - 2.
15 Tot goed begrip van deze omschrijving diene, dat de Leegstandswet er overigens (mede) toe strekte, dat eigenaren van ("nodeloos") leegstaande objecten in ruimere mate dan voorheen gedwongen zouden kunnen worden - met name door verruimde toepassing van het middel van vordering door de gemeente - om die objecten aan de volkshuisvesting dienstbaar te maken.
16 Kamerstukken II 1980 - 1981, 15 442, nr. 137.
17 T.a.p., p. 4.
18 Handboek Huurrecht (losbl., "oud"), De Wijkerslooth - Vinke, art. 1623 e, aant. 126 e.
19 Huurrecht (losbl.), De Wijkerslooth - Vinke, art. 232, aant. 43 en 45; Asser-Abas V II (zesde druk, 1986) nrs. 385 en 390; Kantonrechter Amsterdam 31 oktober 2001, WR 2002, 5, rov. 9; Hof Amsterdam 22 december 1988, NJ 1989, 623, rov. 4.1 - 4.3..
20 Art. 15 lid 8 van Pro de Leegstandswet sluit beroep tegen weigering van een vergunning of van een verlenging (van een vergunning) uit; waaruit valt op te maken dat tegen een besluit tot verlening de "gewone" rechtsbescherming van het bestuursrecht beschikbaar is.
21 Zie voor dit leerstuk bijvoorbeeld Van Wijk-Konijnenbelt-Van Male, Hoofdstukken van bestuursrecht, 2002, p. 665 e.v; Conclusie A-G Wesseling-Van Gent voor HR 7 mei 2004, rechtspraak.nl LJN nr. AO 3167, alinea's 2.1 - 2.10.
22 In de rechtspraak over art. 15 van Pro de Leegstandswet is intussen wel (overigens: zonder dat de vraag van de "formele rechtskracht" daarbij expliciet onder ogen is gezien) aanvaard dat gebreken in de vergunning tot inzet van een discussie voor de burgerlijke rechter konden worden gemaakt, zie bijvoorbeeld Pres. Rechtbank Utrecht 19 juli 1990, NJ 1993, 430, rov. 3.3.
23 Nog - betrekkelijk - recentelijk: HR 29 juni 2001, NJ 2001, 602 m.nt. DWFV, rov. 3.2.3; en bijvoorbeeld HR 29 september 1995, NJ 1996, 464, rov. 3.3.
24 Zie voor een opmerkelijke illustratie van het eerstgenoemde gegeven HR 23 januari 1998, NJ 2000, 544, rov. 3.3, waarin voor het geval van stelselmatige inbreuk op een subjectief recht met voortdurende schade als gevolg, een soort "presumptio festinationis" wordt geformuleerd; en voor het tweede gegeven (ook) de beide in voetnoot 23 aangehaalde beslissingen.
25 Ter vermijding van mogelijke verwarring wijs ik erop dat er geen onderdeel 2 volgt.
26 Die situatie is ook aanwezig wanneer een gewezen huurder zonder geldige titel het huurobject bezet houdt.
27 Zie bijvoorbeeld Burgerlijke Rechtsvordering (losbl.), Numann, Art. 254, aant. 5; Schenk-Blaauw, Het Kort Geding (A. Algemeen deel), 2002, p. 11 e.v; HR 15 december 1995, NJ 1996, 509 m.nt. DWFV, rov. 3.4; HR 10 april 1992, NJ 1992, 564, rov. 3.