Uitspraak
8 december 2006
Eerste Kamer
Nr. C05/196HR
RM
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiser],
wonende te [woonplaats],
EISER tot cassatie,
advocaat: mr. M.W. Scheltema,
t e g e n
QUICKER THAN QUICK HOLDING B.V.,
gevestigd te 's-Gravenhage,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. J. Groen.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eiser tot cassatie - verder te noemen: [eiser] - heeft bij exploot van 7 februari 2001 verweerster in cassatie - verder te noemen: Quicker - gedagvaard voor de rechtbank te 's-Gravenhage en gevorderd:
primair:
te verklaren voor recht dat de tussen [eiser] en Quicker op 15 juli 1999 gesloten overeenkomst, strekkende tot (ver)koop van de onroerende zaak (woonhuis) met erf en schuur, staande en gelegen te [plaats], plaatselijk bekend [a-straat 1,2 en 3] voor een koopprijs van ƒ 700.000,-- wegens bedrog van Quicker is vernietigd, met algehele ontzegging van de werking aan die vernietiging en de veroordeling van Quicker om aan [eiser] de somma van ƒ 98.584,-- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 31 juli 2000 tot aan die der algehele voldoening;
subsidiair:
te verklaren voor recht dat de tussen [eiser] en Quicker op 15 juli 1999 gesloten overeenkomst, strekkende tot (ver)koop van de onroerende zaak (woonhuis) met erf en schuur, staande en gelegen te [plaats], plaatselijk bekend [a-straat 1,2 en 3] voor een koopprijs van ƒ 700.000,-- wegens dwaling aan de zijde van [eiser] kan worden vernietigd doch dat, teneinde de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel dat [eiser] bij instandhouding van de overeenkomst lijdt te wijzigen Quicker wordt veroordeeld om aan [eiser] de somma van ƒ 98.584,-- te betalen, vermeerderd met de wettetijke rente over dat bedrag vanaf 31 juli 2000 tot aan die der algehele voldoening.
Quicker heeft de vordering bestreden.
Na een ingevolge een tussenvonnis van 29 mei 2001 gehouden comparitie van partijen heeft de rechtbank heeft bij eindvonnis van 31 juli 2002 Quicker veroordeeld aan [eiser] te betalen een bedrag van € 29.268,82, vermeerderd met de wettelijke rente daarover en Quicker veroordeeld in de proceskosten van [eiser]. Het meer of anders gevorderde heeft de rechtbank afgewezen.
Tegen het eindvonnis van de rechtbank heeft Quicker hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te 's-Gravenhage. [Eiser] heeft incidenteel hoger beroep ingesteld en zijn eis daarbij vermeerderd.
Bij tussenarrest van 21 april 2005 heeft het hof, onder aanhouding van iedere verdere beslissing, een comparitie van partijen gelast.
Het tussenarrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Na daartoe verkregen toestemming heeft [eiser] tegen het tussenarrest van het hof beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Quicker heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [Eiser] heeft op 15 juli 1999 het pand [a-straat 1,2 en 3] in [plaats] als beleggingspand voor ƒ 700.000,-- van Quicker gekocht. Het pand bestaat uit een verhuurde winkelruimte op de begane grond en twee verhuurde woonruimtes op de boven gelegen verdiepingen.
(ii) Voor de totstandkoming van de koopovereenkomst had [eiser] van (de makelaar van) Quicker stukken ontvangen, waaronder kopieën van de huurovereenkomsten en een kopie van een door Quicker ingevulde vragenlijst. De in de huurovereenkomsten genoemde huurbedragen bedroegen op jaarbasis in totaal ongeveer ƒ 61.400,--. Op de vragenlijst was vraag 7, luidende: "Zijn er over het pand procedures gaande bij de rechter, de huurcommissie of een andere instantie (bijvoorbeeld onteigening)?" beantwoord met "nee".
(iii) De huurders van de woning [a-straat 2] hebben op 20 januari 1999 een verzoek op de voet van art. 17 Huurprijzenwet Pro woonruimte bij de huurcommissie ingediend. Bij uitspraak van 18 mei 1999, pas op 17 februari 2000 verzonden, heeft de huurcommissie beslist dat de overeengekomen huurprijs van ƒ 1.100,-- per maand niet redelijk is en dat een huurprijs van ƒ 648,18 per maand met ingang van 1 december 1998 redelijk is. Op een naar aanleiding hiervan ingediend verzoek van [eiser] heeft de kantonrechter in Leiden bij beschikking van 7 juni 2000 de huurprijs van deze woonruimte nader vastgesteld op ƒ 765,23 per maand.
3.2 [Eiser] heeft aan zijn vordering, voorzover in cassatie van belang, en naar de kern genomen, ten grondslag gelegd dat hij bij het sluiten van de koopovereenkomst heeft gedwaald en een te hoge koopprijs heeft geboden, dat hij daardoor is benadeeld en dat de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van dit nadeel op de voet van art. 6:230 lid 2 BW Pro moeten worden gewijzigd. In cassatie is slechts in geschil hoe het door [eiser] geleden nadeel moet worden begroot.
3.3 De rechtbank heeft ter begroting van dit nadeel de door [eiser] ten opzichte van de koopovereenkomst voor nr. [2] gederfde huur met een factor tien vermenigvuldigd en het resultaat anderhalf maal genomen in verband met de onzekerheid in de ontwikkeling van de huren, in het bijzonder die van nr. [3]. Aldus zou de koopsom naar het oordeel van de rechtbank ƒ 60.000,-- lager zijn geweest. Rekening houdend met 71/2% lagere kosten (overdrachtsbelasting en notariële kosten) begrootte de rechtbank het totale nadeel op ƒ 64.500,--.
3.4 Het oordeel van het hof komt erop neer dat een deel van het nadeel dat [eiser] stelt te lijden voor zijn rekening moet blijven. Een koper als [eiser] die wil beleggen in een verhuurd pand teneinde daaruit over een lange reeks van jaren huurinkomsten te genieten met het oog op zijn pensioenvoorziening, moet naar 's hofs oordeel rekening houden met de mogelijkheid dat de ten tijde van de koop geldende huren nadien wijziging zullen kunnen ondergaan, hetzij omdat deze hoger zijn dan de ingevolge de Huurprijzenwet woonruimte maximaal toelaatbare huur, hetzij omdat het gehuurde wordt verlaten en niet weer tegen dezelfde prijs kan worden verhuurd. Voorzover [eiser] niet wist dat de feitelijke situatie van de nrs. [2] en [3] zodanig was dat op verzoek van al dan niet toekomstige huurders een lagere huurprijs zou kunnen worden vastgesteld, is hij tekortgeschoten in de op hem rustende onderzoeksplicht. Het enkele feit dat de huur voor nr. [2] door de kantonrechter na de totstandkoming van de koopovereenkomst lager is vastgesteld dan de overeengekomen huur en dat dit in de toekomst mogelijk ook gevolgen zal hebben voor de huurprijs voor nr. [3], biedt dan ook, aldus het hof, geen grond voor een op dwaling gebaseerde vordering (rov. 3.2). Anderzijds had Quicker voorafgaand aan de koopovereenkomst wel degelijk aan [eiser] moeten meedelen dat de hiervoor bedoelde mogelijkheid reeds (ten dele) realiteit was geworden doordat een van de huurders zich tot de huurcommissie had gewend (rov. 3.3). Nu [eiser] dit laatste niet wist en bij gebreke van een daartoe strekkende mededeling van Quicker erop mocht vertrouwen dat het door Quicker ingediende vragenformulier de situatie met betrekking tot procedures aangaande het pand juist weergaf, heeft hij gedwaald en moet die dwaling, aldus het hof, aan Quicker worden toegerekend (rov. 3.4).
3.5 Onderdeel 1.1 bestrijdt het oordeel van het hof dat [eiser] is tekortgeschoten in de op hem rustende onderzoeksplicht met een rechtsklacht. Het onderdeel berust kennelijk op de opvatting dat de koper van een beleggingspand waarvan verhuurde woonruimten deel uitmaken ervan mag uitgaan dat de voor die woonruimten bedongen huurprijzen niet liggen boven de maximale huurprijsgrens die aan de hand van het toepasselijke waarderingsstelsel kan worden bepaald, of het moest zijn dat ook zonder nader onderzoek duidelijk is dat die huurprijzen onverenigbaar zijn met de staat waarin het pand zich bevindt dan wel de verkoper heeft medegedeeld dat een geschil bij de huurcommissie aanhangig is of zal worden gemaakt dan wel een verzoek tot vaststelling van de huurprijs bij de kantonrechter is of zal worden gedaan. Die opvatting, die meebrengt dat de verkoper van een mede als woonruimte verhuurd beleggingspand in beginsel ook zonder enig beding dienaangaande ervoor zou moeten instaan dat zich geen omstandigheden voordoen die met succes aan een beroep op huurprijsverlaging ten grondslag zouden kunnen worden gelegd, is in haar algemeenheid onjuist. Het onderdeel stuit hierop af.
3.6 Onderdeel 1.2 bestrijdt hetzelfde oordeel met een motiveringsklacht. Ook die klacht faalt. Het hof heeft weliswaar geoordeeld dat Quicker haar mededelingsplicht heeft verzaakt, maar de door het hof bedoelde mededelingsplicht betrof niet de omstandigheid dat de mogelijkheid bestond dat de huurders via de huurcommissie en de kantonrechter een verlaging van de huurprijs zouden kunnen bewerkstelligen, maar de door Quicker verzwegen omstandigheid dat inmiddels één van de huurders zich met dat doel tot de huurcommissie had gewend. Bij die stand van zaken behoefde het oordeel van het hof met betrekking tot de onderzoeksplicht van [eiser], die slechts de omstandigheid betreft ten aanzien waarvan het hof geen mededelingsplicht van Quicker heeft aangenomen, geen nadere motivering. De onderdelen 1.3 en 3.1, die voortbouwen op de onderdelen 1.1 en 1.2, delen het lot daarvan.
3.7 Onderdeel 1.4 klaagt dat het hof de feitelijke grondslag van de stellingen van Quicker heeft aangevuld en daarmee buiten de rechtsstrijd van partijen is getreden. Het bestempelt in dit verband het oordeel van het hof dat Quicker in grief IV zich erop heeft beroepen dat [eiser] zelf onderzoek had moeten instellen naar de huren van het pand als onbegrijpelijk. Ook deze klacht faalt. De uitleg die het hof op dit punt aan het processuele standpunt van Quicker in haar grief IV heeft gegeven is niet onbegrijpelijk. De stelling dat het hof de feiten heeft aangevuld en buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden, mist dan ook feitelijke grondslag.
3.8 Onderdeel 2 betoogt dat waar Quicker [eiser] had behoren in te lichten dat een procedure voor de huurcommissie aanhangig was, de redelijkheid en billijkheid zich in het algemeen ertegen verzetten dat Quicker zich nog erop kan beroepen dat [eiser] het ontstaan van de dwaling aan zichzelf heeft te wijten. Het voegt daaraan toe dat het feit dat [eiser] zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt naar de mogelijkheid dat de feitelijke situatie van nr. [2] en nr. [3] zodanig was dat een lagere huurprijs zou kunnen worden vastgesteld, niet uitsluit dat Quicker daarvan een mededelingsplicht had. Het onderdeel is ongegrond. Redelijkheid en billijkheid verzetten zich niet tegen de door het hof aangebrachte splitsing van de omstandigheden waaromtrent [eiser] dwaalde in die ten aanzien waarvan de dwaling voor rekening van [eiser] moet blijven en die ten aanzien waarvan Quicker haar mededelingsplicht heeft geschonden en daarom het beroep van [eiser] op dwaling wèl - zij het met minder verstrekkende gevolgen op het punt van het door [eiser] ondervonden nadeel - kunnen dragen.
3.9 Onderdeel 3.2 kritiseert de in rov. 3.5 door het hof gekozen manier om het (voor vergoeding in aanmerking komende) nadeel dat [eiser] lijdt te begroten. Het betoogt dat het nadeel van [eiser] alleen wordt opgeheven indien de koopprijs wordt aangepast met inachtneming van de in het onderdeel vermelde uitgangspunten. Dit betoog is onjuist. In zijn algemeenheid kan niet worden gezegd dat de wijze waarop het onderdeel het nadeel dat [eiser] lijdt wil begroten de enig juiste is. Hierop stuit de klacht van het onderdeel af.
3.10 De in de onderdelen 3.3 en 4 aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO Pro, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Quicker begroot op € 1.411,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, A. Hammerstein, J.C. van Oven en F.B. Bakels, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 8 december 2006.