Uitspraak
24 oktober 2008
Eerste Kamer
Nr. C07/083HR
EV/TT
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiseres],
wonende te [woonplaats],
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
t e g e n
BENTHUIZEN VASTGOED II B.V.,
gevestigd te Benthuizen,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. D. Stoutjesdijk.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres] en Benthuizen.
1. Het geding in feitelijke instanties
Benthuizen heeft bij exploot van 17 september 2002 [eiseres] gedagvaard voor de rechtbank 's-Gravenhage en na wijziging van eis gevorderd, kort gezegd, te verklaren voor recht dat [eiseres] geen recht en/of belang had bij de ontbinding van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst van 4 februari 1993 met betrekking tot twee percelen grond, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten en die der conservatoire beslaglegging.
[Eiseres] heeft de vordering bestreden.
De rechtbank heeft, na comparitie van partijen, bij eindvonnis van 12 november 2003 voor recht verklaard dat [eiseres] geen recht had de tussen partijen gesloten koopovereenkomst te ontbinden.
Tegen het eindvonnis heeft [eiseres] hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te 's-Gravenhage.
Bij arrest van 22 november 2006 heeft het hof het vonnis van de rechtbank bekrachtigd.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Benthuizen heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal D.W.F. Verkade strekt tot vernietiging en verwijzing.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [Eiseres] heeft bij schriftelijke overeenkomst van 4 februari 1993 aan Benthuizen twee percelen weiland verkocht voor de prijs van (tezamen) ƒ 406.800,-- (€ 184.598,--). De grond had ten tijde van de verkoop een agrarische bestemming.
(ii) Art. 7 van Pro de koopovereenkomst houdt onder meer in:
"Deze overeenkomst van koop en verkoop is gesloten onder de ontbindende voorwaarden:
1. dat het bij deze gekochte terrein niet valt in het bestemmingsplan Achtkamp, met bestemming woningbouw in de meest ruime zin des woords.
2. (...)"
(iii) Art. 4 van Pro de overeenkomst bepaalt onder meer:
"Het is verkoper bekend dat de koper als bestemming heeft woningbouw."
(iv) Benthuizen heeft aan [eiseres] een voorschot op de koopsom betaald.
(v) Benthuizen heeft de percelen doorverkocht aan een dochter/zustervennootschap, die deze weer heeft verkocht aan [betrokkene 1], die de percelen (gedeeltelijk) heeft verkocht aan de gemeente Rotterdam.
(vi) Op 10 augustus 1999 is het bestemmingsplan Nesselande goedgekeurd. Die goedkeuring is op 6 maart 2002 onherroepelijk geworden. Bij het bestemmingsplan heeft ongeveer 80% van de onderhavige weilanden de bestemming bedrijven gekregen en ongeveer 20% de bestemming lintbebouwing.
(vii) Bij brief van 30 juli 2002 heeft [eiseres] zich beroepen op de in art. 7 onder Pro 1 van de koopovereenkomst genoemde ontbindende voorwaarde. Zij weigerde tot levering van de bedoelde percelen aan Benthuizen over te gaan. Benthuizen heeft op de percelen conservatoir beslag gelegd.
(viii) Teneinde zoveel mogelijk de schade te beperken die zou ontstaan indien Benthuizen niet aan haar leveringsverplichting jegens [betrokkene 1] zou kunnen voldoen, hebben partijen op 10 maart 2003 een vaststellingsovereenkomst gesloten, inhoudende dat [eiseres] aan Benthuizen zou leveren, dat de koopsom van € 184.598,-- aan [eiseres] zou worden voldaan en dat het restant van de door [betrokkene 1] aan Benthuizen bij levering te betalen koopsom ten bedrage van € 553.793,28 bij de notaris in depot zou blijven totdat bij in kracht van gewijsde gegane uitspraak in deze procedure zal zijn beslist, dan wel tussen partijen een schikking zal zijn bereikt.
3.2 Benthuizen heeft de hiervoor in 1 vermelde vordering ingesteld, voor zover thans van belang strekkende tot een verklaring voor recht dat [eiseres] geen recht heeft op ontbinding van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. Zij heeft daaraan ten grondslag gelegd dat de ontbindende voorwaarde uitsluitend in haar belang in de koopovereenkomst is opgenomen. De rechtbank heeft de vordering van Benthuizen toegewezen. Het hof heeft het vonnis bekrachtigd. Het heeft daartoe, samengevat, het volgende overwogen.
Art. 7 van Pro de koopovereenkomst bevat onder meer een ontbindende voorwaarde, inhoudende dat de verkochte percelen niet worden bestemd voor woningbouw. Vaststaat dat aan de percelen niet de bestemming woningbouw is gegeven, maar voor circa 80% de bestemming bedrijven en voor het overige de bestemming lintbebouwing. Aan de ontbindende voorwaarde is derhalve voldaan. Louter afgaande op de op schrift gestelde koopovereenkomst zou moeten worden geoordeeld dat de koopovereenkomst door het intreden van de ontbindende voorwaarde is ontbonden. (rov. 2.5-2.9) Het hof vervolgt:
"2.10 Ondanks hetgeen hiervoor omtrent de bewoordingen van de koopovereenkomst is overwogen, kan het zo zijn dat de ontbindende voorwaarde slechts werking heeft indien Benthuizen daar een beroep op doet. Dat is het geval indien de koopovereenkomst dienovereenkomstig, met toepassing van de zogenoemde Haviltex-maatstaf dient te worden uitgelegd.
2.11 Een vergelijkbaar gevolg treedt in indien geoordeeld moet worden dat de onder 2.9 bedoelde ontbindende voorwaarde niet van toepassing is (en [eiseres] zich dus niet op die voorwaarde kan beroepen), omdat zulks in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
Het hof acht dat in elk geval van dat laatste sprake is, waarmee voorbij wordt gegaan aan de onder 2.10 aangeduide vraag van uitleg."
Het hof heeft vervolgens aan zijn oordeel dat het beroep van [eiseres] op de ontbindende voorwaarde in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, de in zijn arrest in rov. 2.12 onder a tot en met g genoemde - hierna nader te vermelden - omstandigheden ten grondslag gelegd.
3.3 Onderdeel 2.1 - onderdeel 1 behelst een inleiding - klaagt, samengevat, dat het hof heeft blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, meer in het bijzonder met betrekking tot art. 6:21 en Pro 22 BW, indien het heeft geoordeeld dat de koopovereenkomst, met toepassing van de Haviltex-maatstaf, aldus dient te worden uitgelegd dat het beroep op de ontbindende voorwaarde alleen toekomt aan Benthuizen. De klacht kan bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden. Blijkens de hiervoor weergegeven slotzin van rov. 2.11 heeft het hof immers uitdrukkelijk de uitleg van de koopovereenkomst in het midden gelaten.
3.4 Onderdeel 2.2, dat kennelijk, en terecht, uitgaat van de regel dat in het algemeen ook de wederpartij van degene in wiens belang een ontbindende voorwaarde in een overeenkomst is opgenomen zich op de vervulling daarvan en het in art. 6:22 BW Pro bepaalde verval van de uit de overeenkomst voortvloeiende verbintenissen kan beroepen, wil ingang doen vinden dat die regel in geen geval buiten toepassing kan blijven op grond van art. 6:2 lid 2 en Pro art. 6:248 lid 2 BW Pro. Het onderdeel faalt. Ook de bedoelde regel is niet van toepassing voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
3.5 Onderdeel 3 komt op tegen de wijze waarop het hof art. 6:248 lid 2 BW Pro heeft toegepast. Voor zijn oordeel dat de ontbindende voorwaarde niet van toepassing is en [eiseres] zich daarop dus niet kan beroepen omdat dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, heeft het hof de navolgende omstandigheden redengevend geacht (rov. 2.12):
"a. De onderhavige ontbindingsmogelijkheid in de koopovereenkomst kan niet los worden gezien van de door Benthuizen bij de totstandkoming van de koopovereenkomst geuite wens om niet tot afname van de percelen tegen de afgesproken prijs verplicht te zijn indien de verwachte bestemming woningbouw zou uitblijven. (...)
b. Uit de stellingen van [eiseres] volgt niet dat Benthuizen wist of in redelijkheid moet hebben begrepen dat bij [eiseres] ten tijde van het tot stand komen van de koopovereenkomst een eigen behoefte aan een dergelijke ontbindingsmogelijkheid bestond. Uit niets blijkt dat [eiseres] de ontbindingsmogelijkheid destijds op voor Benthuizen kenbare wijze wilde hebben omdat zij er rekening mee hield dat de percelen een bedrijfsbestemming zouden krijgen en dan meer waard zouden zijn dan ingeval van een woonbestemming.
c. Uit de reactie van de kant van [eiseres] op een eerdere formulering van de onderhavige ontbindende voorwaarden (...) heeft Benthuizen mogen afleiden dat [eiseres] het op dat moment kennelijk niet in haar belang achtte dat de ontbindende voorwaarde ruim was geformuleerd.
d. Tussen partijen is voorafgaande aan de totstandkoming van de koopovereenkomst niet aan de orde geweest of de werking van de ontbindende voorwaarde afhankelijk was van een beroep van (één der) partijen op die voorwaarde.
e. Ingeval de percelen zouden zijn bestemd voor woningbouw, zou [eiseres] tot levering tegen de in de koopovereenkomst voorziene koopsom hebben moeten overgaan. [Eiseres] komt als haar een beroep op de toepasselijkheid van de ontbindende voorwaarde wordt ontzegd niet in een slechtere positie te verkeren dan in het hiervoor vermelde geval.
f. Van het door [eiseres] genoemde tot in het oneindige, althans gedurende tien jaren, vastzitten aan een koopovereenkomst (zonder dat duidelijk is dat de levering en betaling zal plaatsvinden) is in dit geval geen sprake. Benthuizen aanvaardt immers thans de verplichting tot afname en betaling van het restant van de koopsom.
g. Het door [eiseres] genoemde belang om bij behoud van de agrarische bestemming binnen die bestemming vallende hobby's te kunnen blijven uitoefenen, legt thans geen gewicht in de schaal, aangezien de percelen de agrarische bestemming hebben verloren."
De klacht van de onderdelen 3 en 3.1, dat het hof door op grond van deze omstandigheden te oordelen dat de door [eiseres] beoogde toepassing van de ontbindende voorwaarde naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, slaagt. Aangenomen dat, zoals het hof in het midden heeft gelaten, in de overeenkomst niet is bedongen dat alleen Benthuizen een beroep zou mogen doen op de ontbindende voorwaarde, brengen de door het hof in aanmerking genomen omstandigheden niet mee, dat het door [eiseres] ingeroepen verval van de uit de overeenkomst voortvloeiende verbintenissen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
De onder a, b, c en d bedoelde omstandigheden wijzen weliswaar erop dat beide partijen bij het sluiten van de overeenkomst ervan uitgingen dat de ontbindende voorwaarde in het belang van Benthuizen werd opgenomen en dat toen niet aan de orde is geweest of ingeval van vervulling van de voorwaarde elk van partijen dan wel slechts één van hen daarop een beroep zou mogen doen, maar die omstandigheden brengen, ook in combinatie met de omstandigheden e, f en g, niet mee dat het in art. 6:22 BW Pro geregelde verval van de uit de overeenkomst voortvloeiende verbintenissen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ook de onder e vermelde omstandigheid dat [eiseres] als haar een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt ontzegd, niet in een slechtere positie komt te verkeren dan die waarin zij zou zijn geweest in het geval dat de percelen bestemd zouden zijn voor woningbouw, kan in deze geen gewicht in de schaal leggen, nu immers vaststaat dat dat geval zich niet voordoet en niet in geschil is dat [eiseres] belang erbij heeft zich op het verval van de uit de overeenkomst voortvloeiende verbintenissen te beroepen. Wat betreft de onder f en g bedoelde omstandigheden geldt dat de daarin gelegen verwerping van de daar bedoelde bezwaren van [eiseres] tegen toepassing van art. 6:248 lid 2 BW Pro, ook in combinatie met de overige door het hof in aanmerking genomen omstandigheden, van onvoldoende gewicht is voor de verregaande conclusie dat de door [eiseres] beoogde toepassing van de ontbindende voorwaarde naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
3.6 De onderdelen 3.2 en 4 behoeven geen behandeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 22 november 2006;
verwijst het geding naar het gerechtshof te Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt Benthuizen in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op € 381,18 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president D.H. Beukenhorst als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, E.J. Numann, J.C. van Oven en C.A. Streefkerk, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 24 oktober 2008.