Uitspraak
3 februari 2012
nr. 10/04573
Arrest
gewezen op het beroep in cassatie van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zeist te Zeist (hierna: het College) tegen de uitspraak van het Gerechtshof te Amsterdam van 9 september 2010, nr. P09/00219, betreffende een ten aanzien van X te Z (hierna: belanghebbende) genomen beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1. Het geding in feitelijke instanties
Ten aanzien van belanghebbende is bij beschikking de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z (hierna: de woning) voor het jaar 2007 vastgesteld.
Na door belanghebbende daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak de beschikking gehandhaafd.
De Rechtbank te Utrecht (nr. SBR 08/830) heeft het tegen die uitspraak ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Het Hof heeft de uitspraak van de Rechtbank vernietigd, het beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de
heffingsambtenaar vernietigd en de vastgestelde waarde verminderd. De uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.
2. Geding in cassatie
Het College heeft tegen 's Hofs uitspraak beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
Het College heeft een conclusie van repliek ingediend.
Belanghebbende heeft een conclusie van dupliek ingediend.
3. Beoordeling van de klachten
3.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
3.1.1. Belanghebbende is eigenares en gebruikster van de woning. De woning is gelegen in A te Z, een gebouwencomplex dat in 1956 is gebouwd als verzorgingsflat (hierna ook: het complex). Het complex bestaat uit 105 appartementen en is gelegen aan de rand van een park van ongeveer 3 hectare met onder andere een vijverpartij en een Japanse tuin. De woning betreft een driekamerappartement met een inhoud van 205 m³.
3.1.2. Belanghebbende heeft de woning op 9 april 2006 gekocht voor € 87.500. De servicekosten van de woning bedragen € 487,50 per maand. De woningen in het complex worden uitsluitend aan personen van 50 jaar en ouder zonder kinderen verkocht.
3.1.3. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2005 (hierna: de WOZ-waarde) bepaald op € 153.000. Daarbij heeft hij zich gebaseerd op een kubiekemeterprijs van € 750, zoals deze is ontleend aan de transactieprijzen van appartementen aan de b-straat te Z (hierna: de vergelijkingspanden). De servicekosten van de vergelijkingspanden bedragen rond € 100 per maand.
3.1.4. Belanghebbende heeft berekeningen gemaakt op basis van de verschillen in servicekosten van de woning ten opzichte van die van de vergelijkingspanden. Daarvan uitgaande concludeert zij dat het verschil in servicekosten gedeeltelijk is toe te rekenen aan persoonlijke verplichtingen, die bij de bepaling van de WOZ-waarde buiten beschouwing blijven, en gedeeltelijk aan (hogere) zakelijke verplichtingen die verbonden zijn aan de eigendom.
3.2.1. Het Hof heeft vooropgesteld dat de bouwkundige inrichting van het flatgebouw aan de b-straat en de A onderling verschilt en dat dit gevolgen kan hebben voor de marktpositie. Voorts heeft het Hof geoordeeld dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde geen rekening wordt gehouden met de invloed op verkoopprijzen die uitgaat van een stringente regeling voor ballotage en voor servicekosten die samenhangen met persoonlijke voorkeuren van de gezamenlijke bewoners. De andere bouwkundige inrichting en de relatief hoge servicekosten voor zover deze niet samenhangen met de persoonlijke voorkeuren van de bewoners, kunnen wel leiden tot een lagere waarde voor woningen van het complex in vergelijking met andere flatwoningen, aldus het Hof.
3.2.2. Het Hof heeft vervolgens geoordeeld dat de heffingsambtenaar bij zijn berekening van de WOZ-waarde voor de woning geen rekening heeft gehouden met het verschil in bouwkundige inrichting tussen de beide flatcomplexen en met het aanzienlijke verschil in hoogte van de servicekosten die niet met persoonlijke voorkeuren te maken hebben. Mede gelet op de door de heffingsambtenaar niet dan wel niet voldoende weersproken berekeningen van belanghebbende heeft het Hof de WOZ-waarde in goede justitie vastgesteld op € 125.000.
3.3.1. Het cassatieberoep houdt de klacht in dat het Hof niet op juiste wijze rekening heeft gehouden met de waardedrukkende invloed van de ballotagevoorwaarden. Deze klacht berust op een verkeerde lezing van 's Hofs uitspraak, waarin terecht is vooropgesteld dat die invloed buiten beschouwing moet blijven bij de vaststelling van de WOZ-waarde. Uit de uitspraak volgt niet dat het Hof dat uitgangspunt bij de vaststelling van de WOZ-waarde in goede justitie heeft verlaten.
3.3.2. Verder heeft het Hof terecht vooropgesteld dat voor de vaststelling van de WOZ-waarde rekening moet worden gehouden met verschillen in bouwkundig opzicht voor zover daardoor het verschil in marktprijs ten opzichte van vergelijkbare woningen wordt verklaard. Dat geldt ook voor verschillen in de bouwkundige inrichting die tot uitdrukking komen in hogere servicekosten voor bijvoorbeeld extra onderhouds- en stookkosten. In zoverre is immers sprake van lasten die door de onroerende zaak zelf worden opgeroepen, en waarmee een gegadigde voor de onroerende zaak bij een veronderstelde verkoop dus rekening zal houden bij het uitbrengen van zijn bod.
3.3.3. Met zijn oordeel dat bij de vergelijking met prijzen die worden betaald voor andere flats rekening moet worden gehouden met hogere servicekosten die niet met persoonlijke voorkeuren te maken hebben, heeft het Hof kennelijk tot uitdrukking gebracht dat in zoverre sprake is van servicekosten waartegenover de bewoner diensten ontvangt die uitsluitend met de onroerende zaak zelf samenhangen.
Bij zijn vaststelling van de WOZ-waarde op een aanzienlijk hoger bedrag dan de door belanghebbende daarvoor betaalde koopprijs is het Hof er kennelijk mede van uitgegaan dat de verplichting tot betaling van servicekosten voor het overige een persoonlijke verplichting vormt, waartegenover diensten worden ontvangen die geen betrekking hebben op de onroerende zaak zelf. Met zodanige verplichtingen wordt bij het bepalen van de WOZ-waarde geen rekening gehouden (vgl. HR 23 februari 2000, nr. 34900, LJN AA4901, BNB 2000/191, en HR 9 september 2005, nr. 40788, LJN AU2341, BNB 2005/353).
3.3.4. Aldus verstaan is het Hof met zijn hiervoor in 3.3.3 weergegeven oordelen niet uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting. Die oordelen kunnen voor het overige, als verweven met waarderingen van feitelijke aard, in cassatie niet op juistheid worden getoetst.
3.3.5. Voor zover de klachten in cassatie uitgaan van een andere lezing van 's Hofs uitspraak dan hiervoor in de onderdelen 3.3.2 en 3.3.3 is weergegeven, kunnen zij niet tot cassatie leiden. Voor zover de klachten uitgaan van een andere rechtsopvatting dan in die onderdelen is weergegeven, falen zij eveneens.
3.4. De klachten kunnen ook voor het overige niet tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien artikel 81 van Pro de Wet op de rechterlijke organisatie, geen nadere motivering, nu de klachten in zoverre niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
4. Proceskosten
Het College zal worden veroordeeld in de kosten van het geding in cassatie.
5. Beslissing
De Hoge Raad:
verklaart het beroep in cassatie ongegrond, en
veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zeist in de kosten van het geding in cassatie aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 1748 voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.W. van den Berge als voorzitter, en de raadsheren C. Schaap, A.H.T. Heisterkamp, M.W.C. Feteris en R.J. Koopman, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier A.I. Boussak-Leeksma, en in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2012
Van de gemeente Zeist wordt ter zake van het door het College ingestelde beroep in cassatie een griffierecht geheven van € 448.