Uitspraak
7 juli 2017
Eerste Kamer
16/03080
TT/IF
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
VERENIGING VAN EIGENAARS PARK OUD WASSENAAR,
gevestigd te Wassenaar,
gevestigd te Wassenaar,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. A.C. van Schaick,
t e g e n
1. MONUMENTENSTICHTING KASTEEL OUD-WASSENAAR,
gevestigd te Wassenaar,
gevestigd te Wassenaar,
2. [verweerder 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
3. [verweerster 3] ,
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
VERWEERSTERS in cassatie,
niet verschenen.
Eiseres zal hierna ook worden aangeduid als de VvE, verweerster sub 1 als de Stichting en verweersters sub 2 en sub 3 gezamenlijk als [verweerders] .
1.Het geding in feitelijke instanties
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:
a. het vonnis in de zaak C/09/463141/ HA ZA 14-417 van de rechtbank Den Haag van 17 december 2014;
b. het arrest in de zaak 200.166.726/01 van het gerechtshof Den Haag van 1 maart 2016.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2.Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft de VvE beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Tegen de Stichting en [verweerders] is verstek verleend.
De zaak is voor de VvE toegelicht door haar advocaat.
De conclusie van de Advocaat-Generaal L. Timmerman strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De advocaat van de VvE heeft bij brief van 18 mei 2017 op die conclusie gereageerd.
3.Beoordeling van het middel
3.1
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Het Park Oud Wassenaar (hierna: het park) is een particulier landgoed waarop zich het landhuis Oud-Wassenaar (hierna: het kasteel) alsmede vier appartementengebouwen met in totaal 60 appartementen bevinden. De appartementseigenaren zijn elk tevens voor l/60e deel eigenaar van het park, de wegen, poorten en de vijver rondom de appartementen.
(ii) De Stichting heeft het kasteel met erf en toebehoren in 1987 gekocht van de Stichting Kasteel Oud-Wassenaar.
(iii) Het park en het kasteel waren sinds 1924 eigendom van de familie [van betrokkene 1] . Een van de leden van deze familie, [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ), heeft het park rondom het kasteel op 22 februari 1974 verkocht en op 14 juli 1975 in eigendom overgedragen aan projectontwikkelaar Maatschappij Voorbereiding Bouwprojecten B.V. (hierna: Mavob), die daarop de hiervoor onder (i) bedoelde appartementengebouwen heeft gebouwd.
(iv) Voor de levering heeft een nieuwe kadastrale uitmeting plaatsgevonden. Het gedeelte van de grond dat niet was bestemd om te bebouwen, heeft het kadastrale nummer [001] gekregen. Aan het gedeelte van de grond dat wel was bestemd voor bebouwing, werd het kadastrale nummer [002] toegekend. Het gedeelte van het perceel dat niet werd verkocht en eigendom bleef van [betrokkene 1] (het perceel waarop het kasteel is gebouwd), kreeg het kadastrale nummer [003] .
(v) Aan de rand van het perceel met nummer [001] bevindt zich een strook grond (hierna: de strook grond) die (kadastraal) onderdeel is van een aan [verweerders] in eigendom toebehorend perceel met thans de kadastrale nummers [004] en [005] . De strook grond is sinds 1923 van de rest van laatstbedoeld perceel gescheiden door een afrastering. In dat jaar heeft de voormalige eigenaar van dit perceel, [betrokkene 2] , met die afrastering de reeds bestaande afrastering, gelegen evenwijdig aan de Lindelaan, in een rechte lijn doorgetrokken naar de vijver van het park. In die tijd is de noordelijke poort (hierna: de noordpoort) gebouwd die sindsdien de toegang vormt tot het park. Op de strook grond is de helft van de noordpoort gelegen.
(vi) Vóór de oplevering van de appartementengebouwen heeft Mavob op de strook grond negen parkeerplaatsen aangelegd als onderdeel van een strook van 20 parkeerplaatsen.
(vii) [verweerders] heeft de strook grond verkocht en op 12 oktober 2009 geleverd aan de Stichting.
3.2
De VvE vordert in dit geding een aantal verklaringen voor recht die gebaseerd zijn op haar stelling dat de gezamenlijke appartementseigenaren door overdracht dan wel verjaring eigenaar zijn geworden van de strook grond. De rechtbank heeft de vorderingen van de VvE toegewezen.
3.3
Het hof heeft het vonnis van de rechtbank vernietigd en de vorderingen van de VvE afgewezen. Het heeft daartoe het volgende overwogen.
Voor de levering door [betrokkene 1] aan Mavob heeft een nieuwe kadastrale uitmeting plaatsgevonden. Het gedeelte van de grond dat niet was bestemd om te bebouwen, heeft het kadastrale nummer [001] gekregen. De strook grond waarover deze procedure gaat, bevindt zich aan de rand van dat kadastrale perceel. Het is aan de VvE om te stellen en bewijzen dat de strook grond in de koop en levering was betrokken. Het was volgens de VvE klaarblijkelijk de bedoeling van partijen bij die koopovereenkomst om de strook grond in de koop te betrekken, hetgeen kan worden afgeleid uit het feit dat de verkoper, [betrokkene 1] , in zijn hoedanigheid van bestuurder van Stichting Kasteel Oud-Wassenaar toeliet dat Mavob en later de VvE ook deze strook grond in gebruik namen, onder meer door er parkeerplaatsen duurzaam te gebruiken; daarmee heeft [betrokkene 1] aan de appartementseigenaren het bezit verschaft. Het hof gaat hieraan voorbij. Voor de vraag wat [betrokkene 1] aan Mavob op grond van de koopovereenkomst heeft geleverd, is bepalend hetgeen als het verkochte is omschreven in de, in de openbare registers ingeschreven, leveringsakte. Die omschrijving laat geen ruimte voor de aanname dat ook de strook grond is geleverd die ook toen deel uitmaakte van een perceel met een ander kadastraal nummer. [betrokkene 1] heeft dus niet op grond van de koopovereenkomst ook de strook grond aan Mavob geleverd. Daarom behoeft geen bespreking de stelling van de VvE dat [betrokkene 1] de strook grond kon leveren omdat hij daarvan door verjaring eigenaar was geworden. De eerste grondslag (eigendomsverkrijging door overdracht) kan de vordering niet dragen. (rov. 4)
De VvE stelt dat vanaf 14 juli 1975 Mavob en nadien haar rechtsopvolgers als bezitters te goeder trouw door verjaring eigenaar van de strook grond zijn geworden. De VvE stelt dat de gezamenlijke appartementseigenaren, althans namens hen de VvE, en hun rechtsvoorgangster Mavob sinds 14 juli 1975 de feitelijke macht hebben uitgeoefend over de strook grond, en de grond met uitsluiting van anderen aan zich dienstbaar hebben gemaakt. Het bezit van de gezamenlijke appartementseigenaren en Mavob is openbaar en ondubbelzinnig. Uit de bezitshandelingen van Mavob en de VvE blijkt dat zij van meet af aan de pretentie hebben gehad eigenaar te zijn van de grond. Het gaat dan om de volgende handelingen en omstandigheden:
De noordpoort bevindt zich voor de helft op de strook grond.
De aanleg door Mavob van parkeerplaatsen op die grond.
De plaatsing van lantaarnpalen tussen de weg en de parkeerplaatsen (en dus op de strook grond).
Het aanbrengen door Mavob van een nieuwe asfaltlaag op de Kasteellaan.
De aanleg van elektriciteitsleidingen in de grond ten behoeve van de terreinverlichting.
De VvE heeft alle jaren onderhoud verricht, beplantingen aangebracht en de noordpoort beheerd, waaronder het weer terugplaatsen in de noordpoort van het destijds al aanwezige hek.
Het gebruik van de parkeerplaatsen door bewoners van de appartementen en hun gasten, in het bijzonder door bewoners van appartementengebouw D.
De aanleg door de VvE in 2005 op de strook grond van een containerplaats en het voorzien daarvan van omringende beplanting.
Het feit dat autoverkeer van alle bewoners en van bezoekers van het kasteel plaatsvindt via de noordpoort en daarmee over de strook grond. (rov. 5)
Inbezitneming van een goed waarvan een ander reeds bezitter is, kan slechts bestaan in een zodanige machtsuitoefening dat naar verkeersopvatting de oorspronkelijke bezitter niet meer als zodanig kan gelden. Enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen zijn voor inbezitneming onvoldoende. De machtsuitoefening van de inbezitnemer moet die van de oorspronkelijke bezitter teniet doen. Beoordeeld moet worden of de door de VvE gestelde handelingen en omstandigheden aan deze maatstaf voldoen. (rov. 6)
De strook grond ligt aan de buitengrens van het park achter de, deels daarop geplaatste, noordpoort, die toegang geeft tot het park. Op het park bevinden zich het kasteel en de appartementengebouwen. Om bij het passeren van de noordpoort het kasteel te bereiken kan (met de auto) gebruik gemaakt worden van de Kasteellaan, die voor een deel over de strook grond zou lopen. Direct achter de noordpoort bevinden zich op de strook grond parkeerplaatsen. Niet beantwoord behoeft te worden de vraag of en zo ja, in hoeverre deze parkeerplaatsen door de bewoners van de appartementen (en hun gasten) dan wel door bezoekers en personeel van het kasteel worden gebruikt. In elk geval brengt de aanwezigheid van de parkeerplaatsen als feit tot uiting dat dit deel van de strook grond wordt gebruikt ten dienste van het park, het kasteel en/of de appartementen. Dit geldt ook voor de lantaarnpalen en elektriciteitsleidingen alsmede voor de asfaltlaag op de Kasteellaan. Een en ander is echter onvoldoende om aangemerkt te worden als inbezitneming van de strook grond waarmee het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet is gedaan. De strook grond was immers al sinds 1923 door een hek afgescheiden van het overige perceel van [verweerders] en behoorde optisch bij het kasteelpark, zodat de gestelde bezitsdaden in de feitelijke situatie ter plaatse in zoverre geen verandering brachten dat de strook grond van de rest van het perceel van [verweerders] was en bleef afgescheiden. Van een handeling waarmee voor [verweerders] niettemin duidelijk moest zijn dat de VvE de strook grond vanaf enig moment voor zichzelf, met de pretentie daarvan eigenaar te zijn, ging houden, is dan ook geen sprake. De gestelde bezitshandelingen pasten immers evenzeer in de reeds jarenlange feitelijke situatie. De containerplaats met omringende beplanting, het gestelde beheer en onderhoud kunnen dan ook evenmin als inbezitneming worden aangemerkt. Dat de machtsuitoefening van de oorspronkelijke bezitter niet teniet is gedaan, volgt te meer uit het feit dat op de strook grond een transformatorstation is gebouwd waartoe [verweerders] aan Nuon het recht van opstal op zijn grond heeft verleend en tegen welke bouw de VvE zich niet heeft verzet. Dat [verweerders] niet gerechtigd zou zijn de strook grond te betreden volgt geenszins uit het feit dat ten behoeve van het kasteel/de stichting een erfdienstbaarheid van weg is gevestigd. Al aangenomen dat deze erfdienstbaarheid ook is gevestigd ten laste van het perceel van [verweerders] , impliceert dit op zichzelf niet dat [verweerders] het perceel niet meer zou mogen betreden, noch dat hij het bezit daarvan verloren is. Het hof kan dan ook niet tot het oordeel komen dat Mavob en/of de VvE de strook grond in bezit heeft/hebben genomen. Het beroep op verkrijgende verjaring stuit hierop af. (rov. 7)
3.4.1
Onderdeel 2 van het middel klaagt dat het hof is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting doordat het (in rov. 7) tot uitgangspunt heeft genomen dat de strook grond tot 14 juli 1975 in het bezit was van (rechtsvoorgangers van) [verweerders] , althans dat dit oordeel zonder nadere motivering onbegrijpelijk is, gelet op de op het bezit en de eigendom van [betrokkene 1] gerichte stellingen van de VvE. Die stellingen staan eraan in de weg, aldus het onderdeel, dat tot uitgangspunt wordt genomen dat het bezit van de strook grond tot 14 juli 1975 is gebleven bij of teruggevallen naar (de rechtsvoorgangers van) [verweerders] .
De klacht verwijst naar vindplaatsen in de stukken van de feitelijke instanties waarin de VvE onder meer heeft gesteld dat [betrokkene 1] bezitter en vervolgens eigenaar van de strook grond was geworden omdat het in 1923 geplaatste hek ertoe leidde dat de strook grond visueel deel uitmaakte van het Park Oud Wassenaar, waarvan [betrokkene 1] eigenaar was, en dat [betrokkene 1] ter zake van de strook grond bezitsdaden heeft verricht. Volgens de klacht heeft de VvE in haar argumentatie juist voortgebouwd op het gestelde bezit en de gestelde eigendom van [betrokkene 1] , en had het hof na verwerping van het beroep van de VvE op verkrijging door overdracht moeten beoordelen of de gezamenlijke appartementseigenaars als een sequeel van de eigendomsverkrijging van het perceel [001] waarmee de strook grond optisch een geheel vormde, op 14 juli 1975 wel het bezit van die strook hebben verkregen.
3.4.2
De klacht slaagt. Het hof heeft in rov. 4 het standpunt van de VvE verworpen dat de VvE de eigendom van de strook grond heeft verkregen door overdracht. In rov. 5-7 heeft het hof het standpunt van de VvE verworpen dat Mavob en haar rechtsopvolgers door verkrijgende verjaring eigenaar van de strook grond zijn geworden. Blijkens de rov. 6 en 7 heeft het hof bij dat laatste uitsluitend aandacht besteed aan de vraag of sprake is geweest van inbezitneming van de strook grond door Mavob en haar rechtsopvolgers vanaf 14 juli 1975, dus inbezitneming ten koste van [verweerders] als eigenaar. Het hof is bij de behandeling van het beroep op verkrijgende verjaring in het geheel niet ingegaan op het standpunt van de VvE dat reeds vóór 1975 sprake was van bezit en zelfs eigendom van de strook grond bij [betrokkene 1] .
Indien het hof van oordeel was dat behandeling van dit standpunt niet nodig was in verband met hetgeen het in rov. 4 had overwogen, berust dit op een onjuiste rechtsopvatting. Weliswaar heeft het hof in die overweging – terecht – geoordeeld dat Mavob de eigendom van de strook grond niet kan hebben verkregen door overdracht nu de leveringsakte alleen melding maakt van perceel [001] , maar dat oordeel laat onverlet dat [betrokkene 1] ten tijde van die overdracht eigenaar of bezitter van de strook grond kan zijn geweest, dat de strook grond inbegrepen kán zijn geweest in de koopovereenkomst tussen hem en Mavob en dat [betrokkene 1] in dat geval ten tijde van de levering van perceel [001] tevens aan Mavob het (voortgezet) bezit van de strook grond kan hebben verschaft. Indien [betrokkene 1] reeds eigenaar van de strook grond is geweest, kan de bezitsverschaffing vervolgens tot eigendomsverkrijging door verjaring bij (de rechtsopvolgers van) Mavob hebben geleid (ten koste van [betrokkene 1] ). Maar ook indien [betrokkene 1] geen eigenaar was, had het hof moeten onderzoeken of (reeds) hij een heerschappij over de strook grond heeft uitgeoefend die als bezit moet worden aangemerkt, welk bezit dan door (de rechtsopvolgers van) Mavob kan zijn voortgezet.
3.5.1
Onderdeel 3 neemt (met het hof) tot uitgangspunt dat de strook grond tot 14 juli 1975 in bezit was van (de rechtsvoorgangers van) [verweerders] . Het klaagt dat het oordeel van het hof in rov. 7 – te weten dat de in rov. 5 opgesomde handelingen en omstandigheden het bezit van [verweerders] niet teniet hebben gedaan – blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting met betrekking tot art. 3:107 BW Pro in verbinding met art. 3:108 BW Pro en art. 3:113 lid 2 BW Pro, althans dat dit oordeel onbegrijpelijk is.
3.5.2
Het hof heeft in rov. 7 overwogen dat de vraag of, en zo ja, in hoeverre de op de strook grond gelegen parkeerplaatsen door de bewoners van de appartementen (en hun gasten) dan wel door bezoekers en personeel van het kasteel worden gebruikt, niet beantwoord behoeft te worden. In elk geval brengt de aanwezigheid van de parkeerplaatsen als feit tot uiting dat dit deel van de strook grond wordt gebruikt ten dienste van het park, het kasteel en/of de appartementen, aldus het hof. Dit geldt volgens het hof ook voor de lantaarnpalen en de elektriciteitsleidingen. Vervolgens overweegt het hof dat een en ander onvoldoende is om te worden aangemerkt als inbezitneming van de strook grond waarmee het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet is gedaan. Dragend voor het oordeel van het hof dat van het door de VvE gestelde bezit geen sprake is, is kennelijk dat de strook grond al sinds 1923 optisch bij het kasteelpark behoorde, “zodat de gestelde bezitsdaden in de feitelijke situatie ter plaatse in zoverre geen verandering brachten dat de strook grond van de rest van het perceel van [verweerders] was en bleef afgescheiden.” Deze overweging laat echter onverlet dat het gebruik van het afgescheiden deel in verband met de in rov. 5 opgesomde omstandigheden waarop de VvE een beroep deed, door die gestelde bezitsdaden duidelijk verschilde van het gebruik dat vóór 14 juli 1975 van de strook grond werd gemaakt. De overweging van het hof dat de gestelde bezitshandelingen “pasten (...) in de reeds jarenlange feitelijke situatie”, waarmee het hof kennelijk bedoelt dat geen verandering is gebracht in de situatie dat de strook grond door een hek was afgescheiden van het overige perceel van [verweerders] , is dan ook geen toereikend gemotiveerde verwerping van het beroep van de VvE op die handelingen.
Uit het voorgaande volgt dat de motiveringsklacht van onderdeel 3 slaagt.
3.5.3
Het hof onderbouwt zijn oordeel in rov. 7 mede met een verwijzing naar het feit dat op de strook grond een transformatorstation is gebouwd waarvoor [verweerders] aan Nuon het recht van opstal heeft verleend, terwijl de VvE zich niet tegen de bouw heeft verzet. Het transformatorstation is echter geplaatst in 1997. Indien de gezamenlijke appartementseigenaren toen reeds door verjaring eigenaar van de strook grond waren geworden, brengt deze omstandigheid in die eigendom geen verandering. Hoogstens vloeit daaruit voort dat [verweerders] in 1997 een mogelijke bezitshandeling heeft verricht. Deze overweging van het hof kan het in rov. 7 gegeven oordeel dus niet zelfstandig dragen. In zoverre slaagt ook onderdeel 4.
3.6
Onderdeel 1 wijst terecht erop dat de vordering van de VvE in rov. 2 onjuist is weergegeven: de verklaringen voor recht strekken ertoe dat – kort gezegd – de gezamenlijke appartementseigenaren (en niet de VvE) eigenaar zijn geworden van de strook grond. Indien de beoordeling na verwijzing daartoe aanleiding geeft, dient hiermee rekening te worden gehouden.
3.7
De overige klachten van het middel behoeven geen behandeling.
4.Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het gerechtshof Den Haag van 1 maart 2016;
verwijst het geding naar het gerechtshof Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt de Stichting en [verweerders] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de VvE begroot op € 960,26 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien de Stichting en [verweerders] deze niet binnen veertien dagen na heden hebben voldaan.
Dit arrest is gewezen door de vice-president C.A. Streefkerk als voorzitter en de raadsheren A.H.T. Heisterkamp, G. de Groot, M.V. Polak en T.H. Tanja-van den Broek, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer G. de Groot op
7 juli 2017.
7 juli 2017.