Uitspraak
Uitspraak van 20 augustus 2025
behorend bij A.R. nr. AUA 2023 04512
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
[Eiseres]
die woont in Aruba
optreedt als eisende partij
en hierna [eiseres] wordt genoemd
met gemachtigde: mr. R. Kock
tegen:
de rechtspersoon naar publiekrecht
Het Land Aruba
Het Land Aruba
die zijn zetel in Aruba heeft
optreedt als gedaagde partij
en hierna het Land wordt genoemd
met gemachtigde: mr.J.J.S. Poeran.
1.DE PROCEDURE
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift van 13 december 2023
- de conclusie van antwoord
- de aantekeningen van de griffier van de zitting van 17 juni 2024
- de akte van [eiseres] van 24 augustus 2024
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
Na de indiening van de conclusie van dupliek heeft het Gerecht bepaald dat het een vonnis zal wijzen.
2.SAMENVATTING VAN DIT VONNIS
Deze zaak gaat over een erfpachtovereenkomst die niet is uitgevoerd nadat [eiseres] niet binnen de overeengekomen vervaltermijn van zes maanden voor de uitvoering van de overeenkomst heeft gezorgd. [Eiseres] wil in essentie dat het Land wordt veroordeeld om de overeenkomst alsnog uit te voeren, waarbij haar een termijn van een jaar wordt gegeven om dat voor te bereiden. Zij beroept zich erop dat het Land (DIP) onrechtmatig heeft gehandeld door haar niet op tijd te waarschuwen voor het aflopen van de vervaltermijn. Dit betreft in wezen een beroep op wanprestatie. Het gerecht wijst de vorderingen toe omdat DIP [eiseres] niet op tijd heeft gewaarschuwd, waardoor zij de kans op verlenging van de uitvoeringstermijn is misgelopen. Het Land kan zich naar het oordeel van het Gerecht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet op het verstrijken van de vervaltermijn beroepen. Het oordeel van het Gerecht wordt hieronder verder uitgelegd. Maar eerst geeft het Gerecht een overzicht van de vaststaande feiten.
3.DE BEOORDELING VAN HET GESCHIL
de vaststaande feiten
3.1.
Het Gerecht neemt het volgende als uitgangspunt. Over deze feiten is tussen partijen geen discussie.
3.1.1.
Op 28 juni 2022 zijn partijen met elkaar overeengekomen dat het Land aan [eiseres] een perceel grond in [plaats] in erfpacht zou uitgeven. Dit perceel wordt ‘vw.20190148 kv.2’ genoemd.
3.1.2.
In artikel 19 van de erfpachtovereenkomst staat met de volgende tekst een vervaltermijn:
‘Artikel 19Geldigheid van de overeenkomst1. Deze Overeenkomst wordt geacht te zijn ingegaan op 01 SEP 2022
2. (…)3. (…)4. Deze Overeenkomst wordt geacht te zijn ontbonden, indien de notariële akte inclusief hypotheekakte niet binnen maximaal zes (6) maanden zijn gepasseerd. Uitstel wordt niet gegund.’
3.1.3.
Bij brief van 23 februari 2023 heeft de betrokken dienst van het Land, DIP, [eiseres] geschreven dat de vervaltermijn op 1 maart 2023 zou aflopen. Bij brief van 14 maart 2023 heeft die dienst aan [eiseres] geschreven dat de erfpachtovereenkomst per 1 maart 2023 is vervallen.
3.1.4. [
[Eiseres] heeft verzocht om een nieuwe termijn voor het uitvoeren van de overeenkomst, maar DIP heeft dit verzoek afgewezen.
het standpunt van [eiseres]
3.2.
Volgens [eiseres] handelde DIP onrechtmatig en had DIP [eiseres] een termijn van drie maanden moeten gunnen om de vestiging van het erfpachtrecht en een hypotheekrecht op het perceel mogelijk te maken. [Eiseres] beroept zich op het oordeel van het Gerecht in het vonnis van 23 september 2020 in een procedure van een bedrijf met een optie op erfpachtgrond tegen het Land (ECLI:NL:OGEAA:2020:494). Daarin overwoog het Gerecht dat het Land het bedrijf drie maanden vóór het aflopen van de optietermijn had moeten waarschuwen voor het verlopen van de optie en gelegenheid te geven om aan de voorwaarden te voldoen. [Eiseres] wijst er verder nog op dat zij kampt met beperkingen door medische aandoeningen en verwijt DIP dat het de waarschuwingsbrief van 23 februari 2023 naar haar oude adres heeft verstuurd, nadat zij haar nieuwe adres aan DIP had doorgegeven.
het verweer van het Land
3.3.
Volgens het Land is het vonnis van 23 september 2020 niet maatgevend voor de beoordeling in de zaak die nu aan het Gerecht voorligt. Medische problemen stonden er niet aan in de weg om iemand te machtigen die vóór de afloop van de vervaltermijn namens [eiseres] om uitstel had kunnen verzoeken. De erfpachtovereenkomst is gesloten op basis van een aanbod van de RBC-bank om aan [eiseres] een hyoptheeklening te verstrekken, terwijl [eiseres] in deze procedure een aanbod van Aruba Bank van een latere datum laat zien. DIP vermoedt daarom dat [eiseres] heeft geprobeerd om een hoger bedrag te kunnen lenen. Omdat het verzoek tot het gunnen van een extra termijn is ingediend na afloop van de vervaltermijn, hoeft DIP [eiseres] niet een nieuwe termijn te gunnen, aldus nog steeds het Land.
DIP moest [eiseres] op tijd waarschuwen
3.4.
Naar het oordeel van het Gerecht was DIP verplicht om [eiseres] er voor te waarschuwen dat de termijn voor de uitvoering van de overeenkomst dreigde te verstrijken. Artikel 6:248 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek van Aruba (BW) en artikel 3:14 BW schrijven DIP zorgvuldigheid voor die die Dienst acht moet nemen jegens [eiseres]. Het gevolg van de ontbinding van de overeenkomst was immers dat het perceel niet in erfpacht aan [eiseres] zou worden uitgegeven. [Eiseres] heeft mogelijk onhandig gehandeld door een nieuwe hypotheekaanvraag te doen bij een andere bank, om te proberen of zij daar een hogere lening kon verkrijgen, maar dat neemt niet weg dat DIP haar had kunnen en moeten behoeden voor dergelijke vergissingen. Afloop van de termijn en ontbinding van de overeenkomst brengen namelijk een aanzienlijk nadeel voor [eiseres] teweeg. Zij verliest investeringen en moet opnieuw (lang) wachten tot zij weer aan de beurt komt bij DIP om in aanmerking te komen voor een woonperceel. Gelet op deze nadelen, ligt het voor de hand om een verlenging van de termijn van zes maanden toe te staan indien daarom wordt verzocht.
3.5.
Uit de conclusie van dupliek maakt het Gerecht op dat DIP, ondanks de andersluidende tekst van artikel 19 lid 4 van de erfpachtovereenkomst, steeds instemt met een eerste verlenging van deze vervaltermijn mits daarom wordt verzocht voordat de vervaltermijn verloopt. Dat het Land in strijd met beginselen van behoorlijk bestuur zou handelen indien het [eiseres] een verlenging van de termijn gunt, brengt het Land niet in strijd met beginselen van behoorlijk bestuur. DIP heeft immers te laat gewaarschuwd en iedere andere particuliere burger kan in dat geval evengoed aanspraak maken op een verlenging. Nu [eiseres] onweersproken heeft betoogd dat zij binnen drie maanden na 1 maart 2023 financiering voor de bouwkosten had, had [eiseres] geen nadeel geleden van het verlopen van de vervaltermijn indien DIP haar op tijd daarvan op de hoogte had gesteld. Ongetwijfeld had [eiseres] namelijk na ontvangst van de waarschuwing contact opgenomen met DIP, had DIP haar dan gewezen op de mogelijkheid om te verzoeken om termijnverlenging en had [eiseres] onmiddellijk gebruik van die mogelijkheid gemaakt. Dat is niet gebeurd, omdat DIP haar te laat heeft gewaarschuwd.
de brief van 23 februari 2023
3.6.
DIP heeft [eiseres] gewaarschuwd bij brief van 23 februari 2023, maar de praktijk van postbezorging sluit vrijwel uit dat die brief nog vóór 1 maart 2023 zou worden bezorgd. En zelfs bij bezorging op dezelfde dag en op het juiste adres zou DIP [eiseres] niet behoorlijk in staat hebben gesteld om het dreigende nadeel te voorkomen, omdat een termijn van minder dan een week te kort is. Wat hier telt, is namelijk de datum waarop de waarschuwing [eiseres] heeft bereikt (zie artikel 3:37 BW). En [eiseres] heeft de brief van 23 februari 2023 pas ontvangen toen het al te laat was. De late verzending ligt volgens het Land aan personeelsgebrek en/of teveel drukte bij DIP, maar geen van die twee oorzaken komt voor rekening van [eiseres].
slotsom: wanprestatie / onrechtmatige daad
3.7.
Het Land heeft in strijd met zijn verplichtingen uit de overeenkomst gehandeld, en heeft daarom onrechtmatig gehandeld. Vordering A om dit vast te stellen in een verklaring voor recht is toewijsbaar. Het is daarbij niet van belang of [eiseres] meer moeite had om de erfpachtovereenkomst uit te voeren dan iemand die geen medische beperkingen ondervindt.
Met de vorderingen B en C is duidelijk bedoeld om een veroordeling te krijgen van het Land om onder de voorwaarden van de in 2022 gesloten erfpachtovereenkomst mee te werken aan uitvoering van die overeenkomst, met dien verstande dat de termijn van artikel 19 lid 4 van die overeenkomst wordt vastgesteld vandaag gaat lopen en een jaar duurt, in plaats van zes maanden vanaf 1 september 2022. Het Land die vordering ook zo begrepen, maar heeft daartegen geen ander verweer gevoerd dan hierboven is verworpen. Het Gerecht zal ook deze vorderingen toewijzen in de vorm van één veroordeling. Het matigt de hieraan te verbinden dwangsommen.
Aan de twee vorderingen die beide D zijn genoemd komt het Gerecht niet toe omdat die vorderingen slechts zijn ingesteld voor het geval de vorderingen A tot en met C niet toewijsbaar zouden zijn.
Vordering E betreft de proceskosten. Daarover hieronder meer.
Met de vorderingen B en C is duidelijk bedoeld om een veroordeling te krijgen van het Land om onder de voorwaarden van de in 2022 gesloten erfpachtovereenkomst mee te werken aan uitvoering van die overeenkomst, met dien verstande dat de termijn van artikel 19 lid 4 van die overeenkomst wordt vastgesteld vandaag gaat lopen en een jaar duurt, in plaats van zes maanden vanaf 1 september 2022. Het Land die vordering ook zo begrepen, maar heeft daartegen geen ander verweer gevoerd dan hierboven is verworpen. Het Gerecht zal ook deze vorderingen toewijzen in de vorm van één veroordeling. Het matigt de hieraan te verbinden dwangsommen.
Aan de twee vorderingen die beide D zijn genoemd komt het Gerecht niet toe omdat die vorderingen slechts zijn ingesteld voor het geval de vorderingen A tot en met C niet toewijsbaar zouden zijn.
Vordering E betreft de proceskosten. Daarover hieronder meer.
proceskosten en uitvoerbaarheid bij voorraad
3.8.
Het Land wordt in het ongelijk gesteld. Het Gerecht veroordeelt het Land daarom in de kosten van de procedure en begroot de tot vandaag door [eiseres] gemaakte kosten op Afl 450 aan griffierecht, Afl 205,85 aan explootkosten en Afl 4.375 wegens salaris van haar gemachtigde. Dit laatste bedrag is berekend volgens het liquidtatietarief (3½ punt, tarief 5). In totaal dient het Land dan ook Afl 5.030,85 aan [eiseres] te vergoeden wegens proceskosten die [eiseres] tot vandaag heeft gemaakt. Hier zullen de nakosten nog bijkomen, waaronder eventuele betekeningskosten van dit vonnis.
3.9.
De kostenveroordeling kan ook uitgevoerd worden indien dit vonnis aan het Hof wordt voorgelegd (uitvoerbaarheid bij voorraad). ([Eiseres] heeft klaarblijkelijk niet gevorderd om de overige veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.)
4.
DE BESLISSING
DE BESLISSING
A. Het Gerecht verklaart voor recht dat het Land onrechtmatig jegens [eiseres] heeft gehandeld.
Het Gerecht veroordeelt het Land om onder de voorwaarden van de hierboven bedoelde erfpachtovereenkomst met betrekking tot het perceel vw.20190148 kv.2 in [plaats] mee te werken aan uitvoering van die overeenkomst, met dien verstande dat de termijn van artikel 19 lid 4 van die overeenkomst wordt vastgesteld op een jaar vanaf vandaag, en bepaalt dat het Land voor iedere dag dat het daarna niet aan deze veroordeling voldoet aan [eiseres] een dwangsom verbeurt van Afl 50, met een maximum van Afl 10.000.
Het Gerecht veroordeelt het Land om aan [eiseres] Afl 5.030,85 te betalen en verklaart dit vonnis wat betreft deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.E. de Boer, rechter-plv., en is door de rolrechter in het openbaar uitgesproken op woensdag 20 augustus 2025 in aanwezigheid van de griffier.