Uitspraak
Uitspraak van 27 maart 2020
BBZ nr. BON201900180
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA
Zittingsplaats Bonaire
Uitspraak
Op het beroep in de zin van
hoofdstuk VIII, titel acht, afdeling drie van de Belastingwet BES van:
[Belanghebbende], domicilie kiezend te Bonaire,
belanghebbende,
gericht tegen:
DE INSPECTEUR DER BELASTINGEN, zetelend in Bonaire,
de Inspecteur.
1.PROCESVERLOOP
1.1
De Inspecteur heeft bij beschikking van 27 april 2017 de waarde van de onroerende zaken [adres] (hierna: de onroerende zaak) voor het tijdvak 2016 tot en met 2020, naar waardepeildatum 1 januari 2016, vastgesteld op USD 110.000.
1.2
Belanghebbende heeft op 12 juni 2017 daartegen bezwaar gemaakt.
1.3
De Inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar van 6 december 2018 de beschikking gehandhaafd.
1.4
Belanghebbende heeft op 5 februari 2019 beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. Belanghebbende heeft daarvoor een bedrag aan griffierecht betaald van USD 30. Belanghebbende heeft op 28 juni 2019 het beroepschrift gemotiveerd.
1.5
De Inspecteur heeft op 23 september 2019 een verweerschrift ingediend.
1.6
De Inspecteur heeft op 27 februari 2020 een nader stuk ingebracht.
1.7
De zitting heeft plaatsgevonden op 11 maart 2020 te Kralendijk. Namens belanghebbende zijn verschenen [A] en [B], beiden van de vereniging van eigenaren [Q]. Namens de Inspecteur zijn verschenen [C], [D] en [E], bijgestaan door taxateur [F], verbonden aan [Z].
2.FEITEN
2.1
De onroerende zaak is gebouwd in 1986 en maakt deel uit van het [Q] (hierna: het resort). Het resort wordt geëxploiteerd door [Q]. Op het resort zijn vijf typen units gelegen.
2.2
De Inspecteur heeft ter zake van deze units de volgende waarden vastgesteld:
i. i) grand suite ocean USD 110.000
ii) grand suite lagune USD 100.000
iii) junior suite ocean USD 100.000
iv) junior suite lagune USD 90.000
v) hotelvilla’s USD 5.000
2.3
De eigendom van deze units is in handen van verschillende belastingplichtigen. De onroerende zaak betreft het type ‘grand suite ocean’. De units worden door [Q] verhuurd aan toeristen.
2.4
De belastingplichtigen, waaronder belanghebbende, zijn het niet eens met de voor de vastgoedbelasting vastgestelde waarden. Namens hen is door de voorzitter van de vereniging van eigenaren bezwaar gemaakt en beroep ingesteld. De belastingplichtigen hebben ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden taxatierapporten ingebracht van taxateur [LB], werkzaam bij [SV]. In deze rapporten zijn de waarden als volgt getaxeerd:
i) grand suite ocean USD 80.000
ii) grand suite lagune USD 70.000
iii) junior suite ocean USD 60.000
iv) junior suite lagune USD 50.000
2.5
Door een kettingbeding zijn de eigenaren gebonden aan de verplichting om een unit eerst aan de exploitant [Q] aan te bieden, alvorens deze unit op de vrije markt kan worden aangeboden. Voorts zijn ook eventuele kopers door een kettingbeding gebonden aan de verplichting tot exploitatie van de unit door [Q].
3.GESCHIL EN STANDPUNTEN PARTIJEN
3.1
In geschil is of de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Inspecteur ontkennend.
3.2
De Inspecteur concludeert tot handhaving van de vastgestelde waarde. Belanghebbende concludeert tot vermindering van de vastgestelde waarde tot USD 80.000.
3.3
Ter zitting is door belanghebbendes gemachtigde verklaard dat de waarde van de hotelvilla’s niet langer in geschil is. Tussen partijen is afgesproken dat de volgende vier zaken worden uitgeprocedeerd: nr. BON201900180 (betreft een grand suite ocean), nr. BON201900184 (betreft een junior suite ocean), nr. BON 201900189 (betreft een junior suite lagune) en nr. BON201900233 (betreft een grand suite lagune). De overige zaken zijn ingetrokken onder de toezegging van de Inspecteur dat de uitkomst van de vier voornoemde zaken ook wordt gevolgd voor alle andere units van het resort. Deze toezegging ziet niet alleen op de ingetrokken zaken, maar ook op de units ter zake waarvan geen beroep was ingesteld tegen de vastgestelde waarde, aldus de Inspecteur.
4.BEOORDELING VAN HET BEROEP
Heffingsmaatstaf; Waarderingsficties
4.1
Op grond van artikel 4.5, lid 1 Belastingwet BES is de heffingsmaatstaf van de vastgoedbelasting de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen (overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verkrijgingsfictie).
4.2
Voornoemd waarderingsvoorschrift van artikel 4.5, lid 1 Belastingwet BES is gelijkluidend aan het bepaalde in artikel 17, lid 2 van de Nederlandse Wet WOZ. Ter toelichting op laatstgenoemde bepaling is het volgende opgemerkt:
“Het waarderingsvoorschrift, zoals dat is neergelegd in het tweede lid, bevat twee ficties. Enerzijds wordt namelijk verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerste fictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht of van vruchtgebruik rusten. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44)
4.3
De vereiste waardering naar objectieve maatstaven wordt, ook in geval van panden waarvoor beleggers de beste gegadigden zijn, bereikt door ervan uit te gaan dat het pand op de waardepeildatum vrij opleverbaar wordt verkocht aan de meestbiedende gegadigde (vgl. HR 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982).
Waarde in het economische verkeer
4.4
Als waarde heeft te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald (vgl. HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
4.5
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak - zijnde een niet-woning - kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatie-methode. Het Gerecht zal partijen hierin volgen. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de bruto huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
Bewijslast Inspecteur
4.6
Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de Inspecteur de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
4.7
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de Inspecteur naar een taxatieverslag van taxateur [TJ] van 20 maart 2017, waarin aan de hand van een gevelbezichtiging de waarde in het economische verkeer (peildatum 1 januari 2016) van de grand suite ocean is getaxeerd op USD 110.000. Verder wijst de Inspecteur op een taxatieverslag van taxateur [T] van 7 maart 2017, waarin aan de hand van een gevelbezichtiging de waarde van de grand suite ocean is getaxeerd op USD 110.000.
4.8
Ter toelichting op voornoemde taxatieverslagen hebben de taxateurs Van der Veen en Pieters in een brief van 24 februari 2020 onder meer opgemerkt dat bij de bepaling van de waarde volgens de huurwaardekapitalisatiemethode is uitgegaan van een redelijke kamerprijs per nacht met een gemiddelde bezettingsgraad van 60% en een aftrek voor beheerkosten van 40%. Ter zitting heeft de taxateur daaraan toegevoegd dat is uitgegaan van 165 dagen x USD 100 (kamerprijs per nacht) = USD 36.500. Na aftrek van de beheerkosten, resteert een netto huurwaarde van ca USD 20.000. Na vermenigvuldiging met een kapitalisatiefactor van 7, bedraagt de waarde USD 140.000, aldus de taxateur.
4.9
Het Gerecht is van oordeel dat de Inspecteur niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2016 niet te hoog heeft vastgesteld. In de door de Inspecteur ingebrachte taxatieverslagen is immers op generlei wijze inzichtelijk gemaakt op welke wijze en volgens welke waarderingsmethode de getaxeerde waarden tot stand zijn gekomen. Ook de ter zitting gegeven toelichting acht het Gerecht ontoereikend, nu de door de taxateur genoemde bedragen op geen enkele wijze zijn onderbouwd.
4.1
Dat de Inspecteur niet in zijn bewijslast is geslaagd, betekent overigens niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
Bewijslast belanghebbende
4.11
Ter onderbouwing van de door belanghebbende bepleite waarde wordt gewezen op de taxatierapporten van taxateur [LB], werkzaam bij [SV], van 17 januari 2018. In deze rapporten zijn de waarden volgens de methode van huurwaardekapitalisatie als volgt getaxeerd (peildatum 1 januari 2016):
Type
VVO (m2)
Huur/week
Bezettings-graad
Brutohuur
Kapitalisatie-factor
Waarde
Grand suite ocean
58 m2
USD 375
60%
USD 11.700
6,8
USD 80.000
Grand suite lagune
60 m2
USD 375
60%
USD 11.700
6,0
USD 70.000
Junior suite ocean
54 m2
USD 325
60%
USD 10.140
5,9
USD 60.000
Junior suite lagune
54 m2
USD 325
60%
USD 10.140
4,9
USD 50.000
4.12
Naar het oordeel van het Gerecht heeft ook belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde juist zijn. In het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport zijn de gegevens die ten grondslag liggen aan de gehanteerde huurwaarde immers niet op enigerlei wijze onderbouwd, bijvoorbeeld met marktgegevens. Hetzelfde heeft te gelden voor de gehanteerde kapitalisatiefactor.
Waardestijging ten opzichte van vorig tijdvak
4.13
Belanghebbendes verwijzing naar de waarde die voor een vorig tijdvak in de grondbelasting aan de onroerende zaken is toegekend, mist betekenis. De waarde van een onroerende zaak wordt voor elk vijfjarig tijdvak opnieuw bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond het begin van dat tijdvak hebben voorgedaan, met voorbijgaan aan de waarde die voor een vorig tijdvak aan de onroerende zaak is toegekend. Ieder tijdvak dient de Inspecteur de waarde opnieuw vast te stellen. De waardestijging ten opzichte van het vorige tijdvak doet dan ook niet ter zake. (vgl. GEA Curaçao 8 juni 2018, ECLI:NL:OGEAC:2018:130)
Waardering in goede justitie
4.14
Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door haar voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Gerecht, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde van de onroerende zaak (type ‘grand suite ocean’) in goede justitie vast op USD 95.000.
Slotsom
4.15
Gelet op het vorenstaande wordt het beroep van belanghebbende gegrond verklaard.
5.PROCESKOSTENVERGOEDING EN GRIFFIERECHT
5.1
Het Gerecht ziet geen aanleiding voor een vergoeding van de proceskosten, nu niet is gebleken van kosten die voor vergoeding in aanmerking komen.
5.2
Wel dient de Inspecteur op grond van artikel 8:104, lid 4, Belastingwet BES het betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
6.DE BESLISSING
Het Gerecht:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot USD 95.000;
- draagt de Inspecteur op het door belanghebbende betaalde griffierecht van USD 30 te vergoeden.
Deze uitspraak is gegeven door mr. dr. A.J.H. van Suilen, rechter, en uitgesproken op 27 maart 2020, in tegenwoordigheid van de griffier M.M.M. Faro MSc.
De griffier, De rechter,
Afschriften zijn per post/ per e-mail op ………………………….. aan partijen verzonden.
HOGER BEROEP
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen
twee maandenna de verzenddatum hoger beroep instellen bij:
twee maandenna de verzenddatum hoger beroep instellen bij:
Het Gemeenschappelijk Hof van Justitie (belastingkamer)
Plasa Reina Wilhelmina (Fort Oranje)
Kralendijk
Bonaire
U wordt verzocht bij het indienen van het beroepschrift het volgende in acht te nemen:
1. Leg bij het beroepschrift een afschrift over van deze uitspraak;
2. Onderteken het beroepschrift en vermeld het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener,
b. de dagtekening,
c. waartegen u in beroep komt,
d. waarom u het niet eens bent met deze uitspraak (de gronden van het hoger beroep).
Partijen hebben ook de mogelijkheid het ondertekende beroepschrift per e-mail in te dienen bij de griffie van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie:
belastinggriffieBES@caribjustitia.org.
belastinggriffieBES@caribjustitia.org.
Voor het instellen van hoger beroep is een griffierecht van USD 60 verschuldigd.