Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM201800532 (AR 2018/100)
Vonnis d.d. 8 januari 2019
inzake
[de verhuurder]
wonende te Sint Maarten,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
hierna: de verhuurder,
gemachtigde: mr. J. VEEN,
tegen
[de huurder],
wonende te Sint Maarten,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
hierna: de huurder,
gemachtigden: mr. C.J. KOSTER, mr. R.W. WOUTERS,
1.Het procesverloop
1.1.
Het Gerecht heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- het verzoekschrift met producties, op 24 april 2018 ter griffie ingediend;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie met producties;
- tussenvonnis van 18 september 2018.
1.2.
De in het tussenvonnis bepaalde comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 8 november 2018, in aanwezigheid van partijen (de heer Jones namens de verhuurder en de heer …. namens de huurder), bijgestaan door hun gemachtigden. De griffier heeft aantekening gehouden van wat er is gezegd.
1.2.
Vandaag wordt uitspraak gedaan.
2.De feiten
2.1.
Op 22 december 2010 is tussen partijen een schriftelijke huurovereenkomst tot stand gekomen, ingaande 1 februari 2011 en eindigende 31 januari 2013. Het betreft de huur van een appartement. De huurprijs bedraagt US $ 3200 per maand. Op 6 februari 2016 komen partijen een schriftelijk addendum bij de huurovereenkomst overeen. Daarin is afgesproken dat over de periode 1 februari 2016 tot 31 januari 2018 de huurovereenkomst wordt voortgezet, met een huurprijs van US $ 3500 per maand. Door de huurder is een borgsom van US $ 6400 betaald aan de verhuurder.
2.2.
Per e-mail van 28 februari 2017 zegt de huurder de huurovereenkomst op ingaande 30 april 2017. In de e-mail wordt verwezen naar eerdere gesprekken tussen huurder en verhuurder. De huurder bericht dat hij gegadigden voor het appartement weet en hij zal proberen hen zover te krijgen binnenkort een nieuwe huurovereenkomst met de verhuurder te ondertekenen, als de verhuurder dat tenminste wil.
2.3.
Bij e-mail van 3 april 2017 reageert de huurder op een kort mailtje van de verhuurder. De huurder schrijft dat hij een huis heeft gekocht en dat hij nog steeds verwacht eind april uit het gehuurde appartement te kunnen vertrekken. Helaas is het nog niets geworden met de gegadigden en de verhuurder moet vooral zelf kijken of hij een gegadigde heeft die natuurlijk langs kan komen voor een bezichtiging.
2.4.
Per WhatsApp bericht van 25 april 2017 vraagt de verhuurder aan de huurder of hij het appartement kan tonen (kennelijk aan een gegadigde). De huurder is daartoe bereid maar merkt op dat hij bezig is met de verhuizing.
2.5.
Op 1 mei 2017 stuurt de huurder een WhatsApp bericht aan de verhuurder met de mededeling dat hij verhuisd is en dat het appartement leeg is. Ook is de elektriciteit en de waterleiding door hem afgesloten. Hij vraagt aan de verhuurder om langs te komen om alles af te wikkelen. Op 4 juni 2017 vindt er nog een conversatie plaats over een sleutel. De verhuurder vraagt de huurder om die bij de toegangspoort van het appartementencomplex achter te laten. De huurder zegt dat te doen.
2.6.
Op 17 mei 2017 mailt de verhuurder aan de huurder:
“….., here’s the last electric for you.”In een andere e-mail van 17 mei 2017 bericht de verhuurder dat hij het appartement 4-5 keer heeft laten bezichtigen en dat iedereen aan het klagen was over de gaten in de blauwe muren. Op 18 mei 2017 zegt de huurder de elektriciteitsfactuur te zullen betalen. Hij verwacht verder dat alle gaten in het appartement dicht worden gemaakt en dat het schilderwerk af is. Alles zal morgen klaar zijn. Uiteindelijk blijkt het verfwerk niet akkoord te zijn en partijen spreken af dat de huurder US $ 1600 aan de verhuurder daarvoor betaalt. Dat is ook gebeurd.
“….., here’s the last electric for you.”In een andere e-mail van 17 mei 2017 bericht de verhuurder dat hij het appartement 4-5 keer heeft laten bezichtigen en dat iedereen aan het klagen was over de gaten in de blauwe muren. Op 18 mei 2017 zegt de huurder de elektriciteitsfactuur te zullen betalen. Hij verwacht verder dat alle gaten in het appartement dicht worden gemaakt en dat het schilderwerk af is. Alles zal morgen klaar zijn. Uiteindelijk blijkt het verfwerk niet akkoord te zijn en partijen spreken af dat de huurder US $ 1600 aan de verhuurder daarvoor betaalt. Dat is ook gebeurd.
2.7.
Op 23 juni 2017 stuurt de verhuurder aan de huurder een mail waarin staat dat het verfwerk af is. Er werd geprobeerd de vloer schoon te maken maar dat lukte niet en de verhuurder vraagt om advies daarover. De huurder reageert op dezelfde dag en zegt dat de vloer moeilijk te onderhouden is. Hij geeft advies welk middel te gebruiken. Op 28 juni 2017 bericht de huurder aan de verhuurder over hoe hij de vloer reinigde toen hij er nog woonde. Hij merkt op dat hij begrijpt dat idealiter de verhuurder het appartement in perfecte conditie terug wil krijgen maar hij ziet over het hoofd dat hij ook normale slijtage na zes jaar verhuur mag verwachten. De huurder is van mening voldaan te hebben aan al zijn verplichtingen als voormalige huurder. Hij blijft echter bereid tot verder overleg. De verhuurder reageert dezelfde dag per e-mail en laat weten dat er al twee gegadigden hebben afgehaakt vanwege de conditie van de vloer. Op 29 juni 2017 e-mailt de huurder terug dat hij het ook niet kan helpen als de vloer volgens de gegadigden niet mooi genoeg is.
2.8.
Op 31 januari 2018 factureert de verhuurder aan de huurder US $ 49.285, 60, voor de posten die onder 3.1. van dit vonnis zijn opgesomd. Per e-mail van 7 februari 2018 laat de huurder weten het hier niet mee eens te zijn.
2.9.
Op 23 juni 2018 hebben de nieuwe bewoners van het appartement een verklaring afgegeven dat zij op 20 oktober 2017 het appartement zijn gaan huren, zonder schriftelijk contract, maar met betaling van een maand borg en een vooruitbetaling van de laatste huurmaand.
3.De vorderingen en het verweer in conventie en in reconventie
3.1.
De verhuurder vordert dat de verhuurder, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, wordt veroordeeld tot betaling van de volgende bedragen:
US $ 350 aan huur over januari 2017 tot en met april 2017,
US $ 32.287,50 aan huur over mei 2017 tot en met januari 2018,
US $ 19.020 aan boetes wegens te late betaling van de huur, te vermeerderen met een boetebedrag van US $ 90 per dag vanaf 1 april 2018 tot de dag van algehele voldoening,
US $ 14.987, 60 aan waterverbruik,
US $ 2.760 aan schoonmaakkosten,
US $ 2.488 aan vervangingskosten van inboedel,
15% incassokosten over de kosten a tot en met f,
de wettelijke rente over de hierboven genoemde bedragen vanaf 1 april 2018 tot de dag van algehele betaling,
de proceskosten, waaronder begrepen de beslagkosten.
3.2.
De huurder vordert dat de verhuurder, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, wordt veroordeeld als volgt:
tot betaling van US $ 6.400 aan borgsom,
tot betaling van US $ 1.600 aan onverschuldigde betalingen,
tot opheffing van de gelegde conservatoire beslagen, op straffe van een dwangsom,
tot betaling van de proceskosten, met de wettelijke rente daarover.
3.3.
Partijen concluderen over en weer tot afwijzing van de vorderingen van de andere partij en dat het gerecht de ander in de proceskosten zal veroordelen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1.
Tijdens de comparitie van partijen heeft de verhuurder zijn vordering verminderd. Hij vordert nu slechts de huurpenningen tot 1 november 2017. Het gerecht overweegt dat uit de door de nieuwe bewoners ondertekende onderhandse verklaring volgt dat zij per 20 oktober 2017 huurpenningen betalen. De verhuurder legt niet uit waarom hij dan toch tot 1 november 2017 doorbetaling van de huur vordert. Daarmee heeft hij de argumenten van de huurder, die de verklaring in het geding heeft gebracht, dus niet weersproken zodat het gerecht beslist dat het in deze zaak gaat om de huurpenningen tot 20 oktober 2017.
4.2.
De huurder voert aan dat de verhuurder de opzegging heeft geaccepteerd. Dat blijkt uit zijn uitlatingen en gedragingen zoals die onder de vaststaande feiten zijn weergegeven. Hij verwijst naar een arrest van het Gerechtshof Den Haag van 13 maart 2018 (ECLI:NL:GHDHA:2018:565) waarin een zeer vergelijkbare zaak aan de orde kwam.
4.3.
Het gerecht heeft inderdaad geconstateerd dat beide zaken zeer veel overeenkomsten bevatten. Net als in de Haagse zaak was de huurovereenkomst niet tussentijds opzegbaar. Het gerecht oordeelt dat dit niet weg neemt dat toch de huurovereenkomst door de huurder kan worden opgezegd als maar duidelijk wordt dat de verhuurder daarmee heeft ingestemd, of de aan hem toerekenbare schijn heeft opgewekt dat hij het er mee eens was.
4.4.
Daarom moet het gerecht onderzoeken, net als in de Haagse zaak, of sprake is van door de verhuurder bij de huurder opgewekt gerechtvaardigd vertrouwen in de zin van artikel 3: 35 BW. Naar het oordeel van het gerecht is hiervan sprake. In willekeurige volgorde, tevens gelezen in onderling verband, zijn daarvoor de volgende argumenten relevant:
de verhuurder heeft na de opzegging niet kenbaar gemaakt nog huurpenningen te willen ontvangen, behoudens de factuur uit januari 2018, dus meer dan 11 maanden na de opzegging,
de verhuurder stuurt een e-mail met de
“last”elektriciteitsnota,
“last”elektriciteitsnota,
de verhuurder neemt zonder commentaar de sleutel in,
e verhuurder neemt zonder commentaar kennis van de mededeling dat de energie en het water door de huurder zijn afgesloten,
de verhuurder neemt het initiatief om gegadigden een rondleiding in het appartement te geven,
de huurder en de verhuurder hebben gedetailleerd overleg over de oplevering van het appartement, en de huurder betaalt US $ 1600 als partijen over de staat van het schilderwerk geen akkoord bereiken,
de verhuurder verhuurt tijdens de duur van de huurovereenkomst het appartement aan een andere huurder.
4.5.
Daarmee heeft de verhuurder zich zodanig gedragen en geuit jegens de huurder dat die er redelijkerwijs vanuit kon gaan dat de verhuurder akkoord was met de opzegging van de huurovereenkomst met ingang van 30 april 2017.
4.6.
Op grond hiervan is gegeven dat de vorderingen b en c van de verhuurder moeten worden afgewezen.
4.7.
Onder a vordert de verhuurder US $ 350 aan achterstallige huur over de maanden januari tot en met april 2017. In het verzoekschrift wordt deze vordering niet uitgelegd. Dat wordt door de huurder in de conclusie van antwoord ook geconstateerd. Daarmee is deze vordering niet onderbouwd en moet het gerecht deze dus afwijzen. Voor vorderingen e (schoonmaakkosten) en f (vervangingskosten) geldt het zelfde zodat ook die posten moeten worden afgewezen.
4.8.
De overgebleven inhoudelijke vordering betreft die van het waterverbruik. Uit de factuur volgt dat dit waterverbruik betreft over de jaren 2012 tot en met 2017. Door de huurder is ooit een bedrag van US $ 1.370,39 voor watergebruik betaald. Ter comparitie heeft de huurder medegedeeld natuurlijk voor het watergebruik te willen betalen, maar dat hij het vermoeden heeft dat er met de watermeters het nodige aan de hand was terwijl hij ook slechts maar een keer een factuur hiervoor heeft gekregen. De huurder brengt hierover het nodige e-mailverkeer in het geding, waaruit inderdaad blijkt dat hij voor zijn daadwerkelijke verbruik wil betalen. Door de verhuurder wordt niet betwist dat de facturen van de waterleverancier niet door hem aan de huurder zijn verstrekt. Wel verwijst hij naar een overzicht met betrekking tot het jaar 2012 dat de huurder in het geding heeft gebracht. Daarvan zegt de verhuurder weer dat hij dit niet kan controleren omdat er geen meterstanden worden gebruikt terwijl een absurde kubieke meterprijs van US $ 14,21 in rekening wordt gebracht.
4.9.
Het gerecht overweegt het volgende. Op grond van artikel 5.1 van de huurovereenkomst is de huurder gehouden om de kosten van het drinkwater direct te betalen. Het gerecht constateert echter dat de verhuurder in gebreke is gebleven om gespecificeerde nota’s van het gebruik van het water van het gehuurde appartement aan de huurder te verstrekken terwijl dit wel van hem mag worden verwacht. De huurder moet immers weten hoeveel hij waarvoor betaalt. Het moet te controleren zijn. Daarom oordeelt het gerecht dat de verhuurder in verzuim is geraakt met zijn verbintenis voortvloeiende uit de huurovereenkomst strekkende tot het geven van informatie over de waterrekening. Door dit eerdere verzuim van de verhuurder kan de huurder niet in verzuim geraken. Dit betekent dat de vordering van de verhuurder in principe zou moeten worden afgewezen.
4.10.
Echter, door de huurder is te kennen gegeven dat hij, zoals gezegd, natuurlijk voor zijn waterverbruik wil betalen. Hij is bereid de borgsom te laten zitten zodat daarmee de waterkosten zijn betaald. Dit komt het gerecht redelijk voor zodat wat betreft vordering d van de verhuurder geoordeeld wordt dat hij zich kan beroepen op verrekening met de borgsom. Dat betekent dat vordering j van de huurder wordt afgewezen.
4.11.
Vorderingen g en h worden ook afgewezen. De wettelijke rente omdat er geen bedragen aan de verhuurder worden toegewezen. De buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen omdat de vorderingen van de verhuurder alle worden afgewezen, behoudens dan de borgsom maar dat gebeurt door verrekening (waartoe de verhuurder overigens reeds gerechtigd was door het uitbrengen van een verrekeningsverklaring).
4.12.
Wat betreft vordering k van de huurder geldt dat deze wordt afgewezen. Dit betreft de kosten voor schilderwerk en uit wat hiervoor is overwogen blijkt dat partijen daarover een overeenkomst hebben gesloten die door beiden is nagekomen. Niet wordt uitgelegd op grond waarvan dit bedrag aan de verhuurder zou moeten worden terugbetaald. Van een wilsgebrek of buitengerechtelijke ontbinding wegens een tekortkoming in de nakoming is het gerecht niet gebleken.
4.13.
De vordering tot opheffing van het conservatoire beslagen wordt wel toegewezen, zij het niet in de vorm die de huurder voorstelt. Op grond van artikel 705 Rv immers is het de rechter die het beslag, door middel van een zogenaamd constitutief vonnis, opheft. Daarvoor is geen veroordeling van de beslagleggende partij nodig, laat staan met dwangsommen.
4.14.
Als overwegend in het ongelijk gestelde partij moet de verhuurder in de proceskosten in conventie en in reconventie worden veroordeeld. Er is geen reden om de huurder te veroordelen in de beslagkosten, nu hiervoor is geoordeeld dat de verhuurder de kosten van het waterverbruik mocht verrekenen met de borgsom.
5.De beslissing
Het Gerecht:
in conventie:
bepaalt dat vordering d van de verhuurder is voldaan door verrekening met de borgsom van US $ 6.400,00
in reconventie:
heft op het door verhuurder ten laste van de huurder onder de …….. Bank NV gelegde conservatoire derdenbeslag,
in conventie en in reconventie:
veroordeelt de verhuurder in de proceskosten, aan de zijde van de huurder begroot op nihil aan verschotten en op NAf. 4.000,00 aan salaris gemachtigde, met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na heden tot de dag van de algehele betaling,
verklaart de proceskostenveroordeling en de opheffing van het conservatoire beslag uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde,
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en op 8 januari 2019 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.