Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM201900904
Vonnis d.d. 12 mei 2020
inzake
[de verhuurder],
wonende in Sint Maarten,
eiseres,
hierna: de verhuurder,
gemachtigde: mr. N.C. DE LA ROSA,
tegen
[de huurder],
wonende in Sint Maarten,
gedaagde,
hierna de huurder,
gemachtigde: mr. J.G. BLOEM,
1.Het procesverloop
1.1.
Het Gerecht heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
verzoekschrift met producties, ontvangen op 21 augustus 2019,
conclusie van antwoord met productie,
tussenvonnis van 21 januari 2020 waarin een comparitie van partijen is bepaald,
pleitnota namens de verhuurder (aangemerkt als conclusie van repliek door de comparitierechter),
conclusie van dupliek namens de huurder.
1.2.
De comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 20 februari 2020 in aanwezigheid van partijen en raadslieden. De griffier heeft van het verhandelde aantekening gehouden.
1.3.
De uitspraak is nader bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Sinds 1 maart 2003 bestaat tussen partijen een huurovereenkomst. Deze ziet op een bedrijfsruimte waarin de huurder zijn ondernemingen, een koeriersservice en bemiddeling bij de verkoop van schepen, exploiteert. De huurprijs bedraagt USD 600,00 per maand.
2.2.
Op 12 april 2017 schrijft de verhuurder aan de huurder dat hij de huurprijs met USD 200,00 wil verhogen. Op 31 mei 2017 laat de huurder schriftelijk weten daarmee niet akkoord te gaan.
2.3.
Bij brief van 7 november 2018 heeft de verhuurder aan de Huurcommissie toestemming verzocht om de huurovereenkomst te mogen opzeggen. Bij beslissing van 23 november 2018 heeft de Huurcommissie toestemming verleend om uiterlijk 1 april 2019 de huurovereenkomst op te zeggen en heeft zij bevel gegeven tot ontruiming.
2.4.
Tegen deze beslissing heeft de huurder beroep aangetekend bij dit Gerecht. Bij beschikking van 24 juni 2019 heeft het Gerecht de beslissing (zaaknummer SXM201900023) van de Huurcommissie vernietigd. Het Gerecht overweegt dat geen sprake is van een huurachterstand. Onder 4.3.:
“Anders dan de Huurcommissie oordeelt het Gerecht dat het enkele feit dat gedaagde als reden aangeeft en verklaart dat zij onderhoudswerkzaamheden wil laten uitvoeren niet zonder meer betekent dat de huur moet worden opgezegd.”Vervolgens overweegt het Gerecht dat moet worden onderzocht of de voorziene onderhoudswerkzaamheden met zich brengen dat de verhuurder er een rechtmatig belang bij heeft dat de huurovereenkomst wordt beëindigd in de zin van artikel 7:250 BW. Na dit te hebben onderzocht overweegt het Gerecht als volgt onder 4.8.:
“Het Gerecht volgt het standpunt van eiser. Uit de overgelegde rapportage blijkt niet dat vanwege de reparatie ontruiming en opzegging van de huur noodzakelijk is. Dat eiser de reparatie zou belemmeren wordt door hem betwist en deze betwisting is niet gemotiveerd weerlegd.”
“Anders dan de Huurcommissie oordeelt het Gerecht dat het enkele feit dat gedaagde als reden aangeeft en verklaart dat zij onderhoudswerkzaamheden wil laten uitvoeren niet zonder meer betekent dat de huur moet worden opgezegd.”Vervolgens overweegt het Gerecht dat moet worden onderzocht of de voorziene onderhoudswerkzaamheden met zich brengen dat de verhuurder er een rechtmatig belang bij heeft dat de huurovereenkomst wordt beëindigd in de zin van artikel 7:250 BW. Na dit te hebben onderzocht overweegt het Gerecht als volgt onder 4.8.:
“Het Gerecht volgt het standpunt van eiser. Uit de overgelegde rapportage blijkt niet dat vanwege de reparatie ontruiming en opzegging van de huur noodzakelijk is. Dat eiser de reparatie zou belemmeren wordt door hem betwist en deze betwisting is niet gemotiveerd weerlegd.”
2.5.
Door het ingenieursbureau ICE is, op verzoek van de verhuurder, in juni 2019 een rapport opgesteld. Daarin wordt de volgende conclusie getrokken:
“It is strongly advised to have the building structurally repaired. Too many main bearing elements have been undermined by severe corrosion. At present, the building cannot safely withstand a next major hurricane or a major seismic event. Sint Maarten is in a major earthquake and hurricane zone and a major earthquake can hit the island at any time, imposing a serious risk of the building to suddenly collapse.
Furthermore, the water penetration and rising damp through the porous walls leads to excessive mildew, which is a health hazard.
The required structural renovations will be of such an extent that the building turns into a construction site, in which it should not be allowed to live or even to enter without permission of the contractor in charge. The building will have many temporary support jacks, since main bearing elements will have to be demolished and replaced.”
2.6.
Bij brief van 2 juli 2019 van de verhuurder aan de huurder wordt verwezen naar dit rapport. De brief besluit als volgt:
“Given the aforementioned, you are to consider the lease agreement terminated and requested to vacate the property by no later than August 3rd, 2019. All risks of injury or damages in the period pending your departure are for your own account as I have repeatedly addressed safety concerns and requested you to vacate the building.
Please note that in the event you refuse to vacate voluntarily, I shall start eviction proceedings against you. You will be responsible for all risks and costs in connection with those proceedings.”
3.Het geschil
3.1.
De verhuurder vordert, na eiswijziging, dat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst door de verhuurder rechtsgeldig is opgezegd, althans dat de verhuurder gerechtigd is de huurovereenkomst als ontbonden te beschouwen. Verder dat de huurder wordt veroordeeld het gehuurde te ontruimen, een gebruiksvergoeding van USD 500,00 te betalen voor elke dag dat de huurder het gehuurde blijft gebruiken nadat de ontruiming is aangezegd en de buitengerechtelijke kosten van USD 1.285,00 te betalen, met de wettelijke rente daarover. Een en ander met veroordeling van de huurder in de proceskosten.
3.2.
De huurder verzoekt het Gerecht om de vorderingen van de verhuurder af te wijzen, dan wel hem daarin niet-ontvankelijk te verklaren, met veroordeling van de verhuurder in de proceskosten.
4.De beoordeling
4.1.
Tegen de eiswijziging is geen bezwaar gemaakt door de huurder zodat het Gerecht daarop recht kan doen.
4.2.
Kort en zakelijk weergegeven voert de verhuurder aan dat het evident is dat reparaties moeten gebeuren en dat daarom de huurder moet ontruimen. Ook moet de huurovereenkomst daarom worden beëindigd. De verstandhouding tussen partijen is zo verstoord geraakt dat dit ook een zelfstandige grond is om de huurovereenkomst te beëindigen.
4.3.
Kort en zakelijk weergegeven voert de verhuurder aan dat de huurder niet-ontvankelijk moet worden verklaard. Zij slaat de Huurcommissie over en dat kan wettelijk gezien niet. Verder is over haar vordering al beslist door het Gerecht zodat de verhuurder niet nog een keer dezelfde vordering kan instellen. Hierdoor is sprake van misbruik van procesrecht dat ertoe moet leiden dat de verhuurder in de volledige proceskosten moet worden veroordeeld. Wat de inhoudelijke kant van de zaak betreft stelt de verhuurder dat toepassing moet worden gegeven aan artikel 7:220 BW. De huurder zal gelegenheid geven om de reparaties uit te voeren, mits de verhuurder daarvoor met een plan komt waarin de duur en de aard van de reparaties worden weergegeven. De reparaties aan de buitenkant zijn allemaal al verricht.
4.4.
Het Gerecht gaat in op de gevoerde ontvankelijkheidsverweren. De verhuurder stelt dat zij niet eerst naar de Huurcommissie hoeft te gaan omdat de onderhavige huurovereenkomst ziet op bedrijfsruimte en niet op woonruimte. Het Gerecht oordeelt dat dit argument niet klopt. Immers, artikel 7:274 BW bepaalt dat artikel 7:250 BW (waarin de opzegging van huurovereenkomsten inzake woonruimte is geregeld) ook van toepassing is ten aanzien van winkels en kantoren. Een koeriersservice, waar pakketjes worden gebracht en afgehaald, valt hier onder. Dit betekent dat inderdaad, als de verhuurder de huurovereenkomst (opnieuw) wil opzeggen zij de route via de Huurcommissie zal moeten bewandelen, zoals zij eerst ook en correct heeft gedaan. Het verzoek om te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd kan dus niet worden ontvangen omdat de verhuurder daarvoor eerst toestemming van de Huurcommissie zal moeten verkrijgen. Dat leidt inderdaad tot niet-ontvankelijkheid van de verhuurder in haar vordering.
4.5.
Overigens geldt dat het Gerecht evenmin de verklaring van recht,
“dat eiseres gerechtigd is de huurovereenkomst als ontbonden te beschouwen”, kan toewijzen. Daarover wordt als volgt overwogen. Er was enige discussie tussen partijen over de vraag of de huurtermijnen konden worden verrekend met de aan de huurder toekomende proceskostenveroordeling uit de voormelde beschikking van 24 juni 2019. Daarover hoeft het Gerecht nu niet te oordelen omdat dit niet door partijen is gevraagd. Ter zitting bleek echter wel dat er materieel gezien geen sprake was van een huurachterstand, zo noteert het Gerecht. Op dit punt is dus geen sprake van een tekortkoming die de ontbinding rechtvaardigt.
“dat eiseres gerechtigd is de huurovereenkomst als ontbonden te beschouwen”, kan toewijzen. Daarover wordt als volgt overwogen. Er was enige discussie tussen partijen over de vraag of de huurtermijnen konden worden verrekend met de aan de huurder toekomende proceskostenveroordeling uit de voormelde beschikking van 24 juni 2019. Daarover hoeft het Gerecht nu niet te oordelen omdat dit niet door partijen is gevraagd. Ter zitting bleek echter wel dat er materieel gezien geen sprake was van een huurachterstand, zo noteert het Gerecht. Op dit punt is dus geen sprake van een tekortkoming die de ontbinding rechtvaardigt.
4.6.
Dat de verstandhouding tussen partijen zou zijn verbruid is geen reden om de huurovereenkomst te ontbinden. De huurder betaalt de huurpenningen en de verhuurder stelt het gehuurde ter beschikking en dat is het doel van de overeenkomst die partijen zijn aangegaan. Overigens betwist de huurder dat sprake is van een verstoorde verstandhouding en, zo overweegt het Gerecht, dit heeft de verhuurder onvoldoende betwist. Er is niet meer aan de hand dan dat de verhuurder wil dat de huurder het gehuurde ontruimt en dat de huurovereenkomst wordt beëindigd. Dat is een zakelijk meningsverschil en belemmert niet de reguliere uitvoering van de huurovereenkomst.
4.7.
Evenmin is de weigering van de huurder om in te stemmen met ontruiming, en zelfs beëindiging van de huurovereenkomst, om de reparaties mogelijk te maken een reden om tot ontbinding te kunnen besluiten. Wat de buitenkant van het pand betreft heeft de huurder op de zitting gezegd dat die reparaties al zijn uitgevoerd. Wat de binnenkant betreft geldt dat elke uitleg van de huurder over de duur en de impact van de reparaties ontbreekt. In het deskundigenrapport van ICE staat dan wel dan niemand meer in het pand mag zijn maar niet wordt uitgelegd hoe lang die periode gaat duren en waarom, bijvoorbeeld, niet eerst de ene en daarna het andere gedeelte kan worden opgeknapt, zodat de huurder zo min mogelijk hinder ondervindt. Ter zitting heeft de verhuurder op vragen van de rechter geantwoord dat zij een dergelijk plan niet kan maken omdat zij momenteel geen geld heeft om een aannemer in te schakelen. Terecht wijst de huurder erop dat de verhuurder op grond van artikel 7:220 lid 2 BW een schriftelijk voorstel moet doen. Ook op dit punt geldt dan ook dat er geen reden is om te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst is ontbonden.
4.8.
Dit betekent dat de vorderingen van de verhuurder moeten worden afgewezen.
4.9.
De verhuurder zal, als in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. Door de huurder wordt gevraagd om de verhuurder in de volledige proceskosten te veroordelen omdat hij misbruik van procesrecht heeft gemaakt door deze procedure te beginnen. Het was immers een kansloze zaak. Het Gerecht overweegt als volgt. In zijn arrest van 15 september 2017 (ECLI:NL:HR:2017:2366) heeft de Hoge Raad geoordeeld, kortweg, dat sprake moet zijn van een evident ongegronde vordering en dat de rechter terughoudend moet zijn, gelet op het recht van toegang tot de rechter dat door artikel 6 EVRM wordt gewaarborgd. Geoordeeld wordt, onder verwijzing naar overwegingen 4.5. tot en met 4.7. van dit vonnis, dat aan deze criteria niet wordt voldaan. Daarom zal het Gerecht de huurder niet veroordelen in de werkelijk gemaakte kosten van rechtsbijstand.
5.De beslissing
Het Gerecht:
verklaart de huurder in haar vorderingen niet-ontvankelijk, althans wijst deze af,
veroordeelt de verhuurder in de proceskosten, aan de zijde van de huurder begroot op nihil aan verschotten en op NAf. 3.750,00 aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en op 12 mei 2020 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.