Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM202100832
Vonnis d.d. 8 februari 2022
inzake
de stichting
LAGOON GARDEN APARTMENTS FOUNDATION,
gevestigd in Sint Maarten,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
hierna: de stichting,
gemachtigde: mr. G.C. RICHARDSON-NICOLAAS,
tegen
1.[A],
wonende in Sint Maarten,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
hierna: [A],
gemachtigde: mr. K. HUISMAN,
en
2. [B],
wonende in Sint Maarten,
gedaagde in conventie,
hierna: [B],
procederende in persoon.
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties, op 28 juni 2021 ontvangen,
- de conclusie van antwoord van [B],
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van [A],
- het tussenvonnis van 9 november 2021, waarbij een comparitie van partijen is gelast.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 17 december 2021 plaatsgevonden in aanwezigheid van de stichting, [A] en hun gemachtigden. [B] is niet verschenen. De griffier heeft aantekening gehouden van wat er is gezegd.
1.3.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1. [
A] en [B] zijn gewezen echtelieden. Tot hun onverdeelde huwelijksgoederengemeenschap behoort het appartement, gelegen aan de Wellington Road .. in Cole Bay op Sint Maarten (SXM CB ../1987 ..), hierna: het appartement. Dit maakt deel uit van het appartementencomplex Lagoon Garden Apartments.
2.2.
De stichting is belast met het beheer van de “common facilities” van het appartementencomplex, zoals blijkt uit een notariële akte van 13 juli 1988 (hierna: de stichtingsakte). Blijkens het eigendomsbewijs van 4 februari 2011 van het appartement zijn [A] en [B] als eigenaren door middel van een kettingbeding gebonden aan de bepalingen uit deze notariële akte.
2.2.
Voor het appartement is voor het laatst in 2013 aan de stichting een bijdrage betaald voor het onderhoud van het complex. De jaarlijkse bijdrage is sinds jaar en dag ongewijzigd, te weten USD 4.494,00. De verschuldigdheid van een bijdrage is gebaseerd op het eigendomsbewijs. De achterstand, berekend vanaf 2014 tot en met 2021, bedraagt USD 35.952,00, exclusief rente.
2.3.
Bij advocatenbrief van 4 september 2018 namens de stichting is [B] aangemaand de achterstallige betalingen te voldoen.
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
De stichting vordert dat bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, gedaagden hoofdelijk, zodanig dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, wordt veroordeeld aan haar te betalen:
USD 35.952,00 aan achterstallige bijdragen (de hoofdsom),
de overeengekomen rente van 2% per maand over de hoofdsom vanaf januari 2014 tot de dag van algehele betaling,
de buitengerechtelijke incassokosten van 15% over de hoofdsom,
e wettelijke rente vanaf januari 2014 tot de dag van algehele betaling,
de proceskosten, daaronder begrepen de kosten van de conservatoire beslagen.
3.2. [
A] vordert dat bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, het Gerecht de volgende beslissingen neemt:
de conservatoire beslagen op te heffen, dan wel het bedrag waarvoor beslag is gelegd te verlagen,
de stichting te gelasten om rekening en verantwoording af te leggen dan wel informatie daarover te verstrekken, op verbeurte van dwangsommen,
de stichting in de proceskosten te veroordelen, daaronder begrepen de nakosten.
3.3.
Het verweer van [B] komt erop neer dat zij het Gerecht verzoekt om [A] te veroordelen de vorderingen van de stichting te betalen uit de huurinkomsten van het appartement.
3.5.
De stichting en [A] verzoeken het Gerecht om elkaars vorderingen af te wijzen, met veroordeling van de ander in de proceskosten.
3.6.
Op de argumenten van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, hierna ingegaan.
4.De beoordeling
Inleiding
4.1.
Het Gerecht stelt voorop dat [B] en [A] als appartementseigenaren ieder voor zich hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de aan de stichting jaarlijks verschuldigde bijdragen. Dat vloeit voort uit de stichtingsakte in combinatie met het kettingbeding in de koopovereenkomst (blijkende uit het voormelde eigendomsbewijs) op grond waarvan zij het appartement hebben gekocht. Anders dan [B] en/of [A] kennelijk menen maakt het niet uit wat zij over de betaling van de bijdragen onderling hebben afgesproken toen zij gingen scheiden. Evenmin is van belang wie het appartement heeft bewoond of wie van hen de huuropbrengsten van het appartement heeft ontvangen. Ook is niet van belang, zoals de stichting aanvoert, dat [A] te kwader trouw zou zijn omdat hij, wetende dat er een grote achterstand was ontstaan, intussen een andere onroerende zaak heeft gekocht. Dat alles raakt niet aan de contractuele verhouding tussen de stichting als schuldeiseres en [B] en [A] als schuldenaren. Waar het wel om gaat is dat het Gerecht beoordeelt of er gronden zijn om de vorderingen al dan niet gedeeltelijk af te wijzen.
Verjaring
4.2. [
A] voert het volgende verjaringsverweer. Hij heeft nooit rekeningen ontvangen. Pas op 26 augustus 2020 heeft hij kennis genomen van het overzicht met uitstaande betalingen. Daarom stelt [A] dat de bijdrage niet verschuldigd kan zijn over de periode tot 26 augustus 2015.
4.3.
Het Gerecht overweegt dat door [B] bij antwoord niet is betwist dat zij de sommatiebrief van 4 september 2018 heeft ontvangen. Daarin wordt zij gesommeerd tot betaling van de toen actuele achterstand. Daarom geldt die brief als een stuitingshandeling. Door [A] wordt aangevoerd dat die stuiting alleen ten aanzien van [B] geldt en niet voor hem omdat hij deze nooit heeft ontvangen. Uit de jurisprudentie [1] , waarin verwijzingen naar de wetsgeschiedenis zijn vermeld, blijkt dat dit inderdaad zo is; de stuiting van de verjaring geldt enkel jegens de aangeschreven hoofdelijke schuldenaar. Voor de gevolgen hiervan in de onderlinge verhaalsverhouding tussen [B] en [A] voorziet artikel 6:11 lid 3 BW in een regeling. Over die gevolgen hoeft het Gerecht geen oordeel te geven omdat deze procedure enkel ziet op de rechtsverhouding tussen de stichting enerzijds en [B] en [A] anderzijds. Aldus heeft te gelden dat ten aanzien van [B] geen sprake is van verjaring. Voor [A] geldt dat hij jegens de stichting niet betalingsplichtig is voor de bijdragen die opeisbaar zijn geworden vóór 26 augustus 2015.
4.4.
Aan een en ander doet niet af dat de stichting aanvoert dat er gesprekken zijn gevoerd met [A] over de betaling van de vorderingen. Dergelijke gesprekken zijn niet hetzelfde als een stuitingshandeling. Evenmin is deze uitkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kennelijk onaanvaardbaar; gesteld noch gebleken namelijk is dat de stichting niet veel eerder facturen en aanmaningsbrieven per aangetekende post of exploot aan [A] zou hebben kunnen sturen.
Vaststelling jaarlijkse bijdragen
4.5. [
A] stelt nooit te zijn uitgenodigd voor de jaarlijkse vergaderingen van de stichting. Zodoende weet hij niet, kort gezegd, of de bijdragen kloppen en zolang dat niet is gecontroleerd kunnen de gevorderde bedragen niet worden toegewezen. Het Gerecht vindt dit geen overtuigend verweer. Ter zitting is aan de orde gekomen dat al voor de aankoop in 2011 al jarenlang hetzelfde bedrag in rekening werd gebracht door de stichting. En over de jaren 2011 en 2012 zijn die bedragen ook betaald door [A] en/of [B]. Bovendien geldt dat [A] natuurlijk wist dat de stichting tegenover deze bedragen onderhoudswerkzaamheden verricht om het complex in stand te houden. Verder geldt dat hijzelf ook contact had kunnen opnemen met het bestuur van de stichting om nadere informatie op te vragen als hij vragen had. Tot slot geldt dat uit de stichtingsakte (artikel 6 onder f) volgt dat [A], samen met enkele andere deelnemers (lees: appartementseigenaren) een deelnemers-vergadering bijeen had kunnen roepen om zich te laten voorlichten. Daarom gaat dit verweer niet op.
De overeengekomen en de wettelijke rente
4.6.
Door [A] wordt aangevoerd dat de stichting niet gerechtigd is om 2% rente per maand te vorderen. Primair omdat niet duidelijk is dat het in het eigendomsbewijs van het appartement geciteerde deel van de splitsingsakte correct is. Daarover wordt overwogen dat het eigendomsbewijs een notariële akte is met formele bewijskracht. De enkele betwisting dat het niet klopt is onvoldoende. Om tot tegenbewijs te worden toegelaten moet er meer worden gesteld. Daarom gaat dit verweer niet op. Verder stelt [A] dat er geen rechtsgeldig besluit van de stichting is om dit rentepercentage in rekening te mogen brengen. Het Gerecht overweegt dat ook dit verweer niet opgaat omdat dit een beslissing van het bestuur van de stichting is. Als [A] als belanghebbende bij de stichting het daarmee niet eens is dan moet hij de weg van artikel 2:21 BW volgen. Dat komt neer op het vragen van de vernietiging van het besluit om aan wanbetalende deelnemers van de stichting 2% rente in rekening te brengen. Dat vraagt [A] echter niet blijkens zijn vordering in reconventie.
4.7.
Tot slot voert [A] aan dat de gevorderde rente van 2% per maand onredelijk bezwarend, althans onaanvaardbaar is omdat dit percentage veel hoger is dan de wettelijke rente (circa 3% á 3,5% per jaar). Het Gerecht overweegt dat het partijen vrijstaat om een hogere rente te bedingen dan de wettelijke rente. Dit hebben partijen, gelet op het eigendomsbewijs met daarin het geciteerde gedeelte uit de splitsingsakte, rechtsgeldig gedaan. Dit percentage is niet onredelijk want komt neer op 24% per jaar. De Centrale Bank van Curaçao en Sint Maarten hanteert een maximaal percentage van 27% per jaar voor microkredieten. Daaruit leidt het Gerecht af dat 24% per jaar voor bijdragen aan een stichting als de onderhavige naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet kennelijk onaanvaardbaar is. [A] voert in dit verband nog aan dat de wettelijke rente nu hoger is dan de hoofdsom. Het Gerecht overweegt dat dit niet komt door de hoge rente maar door het verzuim van [B] en [A] door jarenlang niet te voldoen aan hun betalingsverplichtingen jegens de stichting.
4.8.
Voor zover de stichting beoogt over de hoofdsom plus de contractuele rente ook nog de wettelijke rente te vorderen geldt dat dit niet kan. Artikel 6:119 lid 3 BW staat daaraan in de weg.
De buitengerechtelijke incassokosten
4.9.
Behoudens de brief van 4 september 2018 heeft de stichting geen enkel bewijs van buitengerechtelijke werkzaamheden overgelegd; elke specificatie ontbreekt. Dat had zonder bezwaar wel van haar kunnen worden verlangd. Tegenover de betwisting van deze strekking door [A] volstaat de stichting er enkel mee door op de zitting aan te voeren dat er enkele gesprekken met [A] zijn gevoerd. Dat is echter onvoldoende om enig bedrag aan buitengerechtelijke kosten te kunnen toewijzen.
Tot slot
4.10.
Het Gerecht heeft alle vorderingen en verweren beoordeeld. De vorderingen in conventie worden grotendeels toegewezen. Het Gerecht kan uit de stellingen van partijen niet met voldoende zekerheid de correcte bedragen per persoon afleiden. Daarom wordt beslist zoals hieronder is vermeld. De vorderingen in reconventie worden afgewezen.
4.11.
Als overwegend in het ongelijk gestelde partijen worden [A] en [B] in de proceskosten in conventie veroordeeld, daaronder begrepen de kosten van de conservatoire beslagen. [A] wordt veroordeeld in de proceskosten in reconventie. Deze worden begroot op nihil nu er geen conclusie van antwoord in reconventie is ingediend.
5.De beslissing in conventie en in reconventie
Het Gerecht:
rechtdoende in conventie:
verstaat dat de totale achterstand vanaf 2013 tot en met 2021 USD 35.952,00 bedraagt,
veroordeelt [A] en [B] hoofdelijk, zodanig dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan de stichting van de achterstallige bijdragen, berekend vanaf 26 augustus 2015 tot en met 2021, te vermeerderen met de contractuele rente van 2% per maand hierover vanaf 26 augustus 2015 tot aan de dag van algehele voldoening,
veroordeelt [B] tot betaling van de achterstallige bijdragen vanaf 2013 tot 26 augustus 2015, te vermeerderen met de contractuele rente van 2% per maand hierover vanaf januari 2014 tot aan de dag van algehele voldoening,
rechtdoende in reconventie:
wijst de vorderingen af,
rechtdoende in conventie en in reconventie:
veroordeelt [A] en [B] hoofdelijk, zodanig dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van de stichting begroot op NAf. 3.855,80 aan verschotten en op NAf. 5.500,00 aan salaris gemachtigde,
veroordeelt [A] in de proceskosten in reconventie, aan de zijde van de stichting begroot op nihil,
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en op 8 februari 2022 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.