Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM202301205
Vonnis d.d. 20 augustus 2024
inzake
DE STICHTING [naam] FAMILY PRIVATE FUND FOUNDATION,
gevestigd in Sint Maarten,
eiseres in conventie,
gedaagde in reconventie,
gemachtigde: mr. F. KUTLUER,
tegen
[naam],
wonende in Sint Maarten,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: dhr. E.I. MADURO.
Partijen zullen hierna de stichting en [gedaagde] worden genoemd.
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het inleidend verzoekschrift met producties, op 30 oktober 2023 ter griffie ingediend;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie;
- de conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie;
- de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie, tevens wijziging en vermeerdering van eis in reconventie;
- de akte uitlating producties in conventie, tevens conclusie van dupliek in reconventie.
1.2.
Vonnis is nader bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
De stichting is opgericht door de erfgenamen van [naam erflater].
2.2. [
naam erflater] was eigenaar van een aantal percelen te Cole Bay, waaronder twee percelen met de meetbriefnummers [nummer] en [nummer].
2.3. [
gedaagde] heeft twee huurovereenkomsten, gedateerd op 1 augustus 2002, voor commerciële doeleinden gesloten met [naam erflater] ter zake van twee naast elkaar gelegen percelen, gelegen aan de [adres], tegen een huursom van US$ 400,00 per perceel. Daarvoor – vanaf 1996 – huurde [gedaagde] van [erflater] een perceel te Cole Bay aan de [adres] voor een huursom van US$ 600,00 voor de duur van vijf jaar.
2.4.
In de huurovereenkomsten is, voor zover van belang, bepaald:
“The term of this agreement is for TEN (10) YEARS, starting onOctober 1st, 2002and thus terminating onSeptember 30th, 2012,if no determination or notice is given by one of the parties to this, with duly observance of a period of ONE (1) YEAR prior to the termination date. Other than that the lease will be considered to have been continued by silent consent for the same duration of time.
(…)
4. After the termination of the original period of TEN (10) YEARS and if prior to the expiration date no increase is negotiated and agreed upon the parties and the lease is continued by silent consent for the same duration of time, the rent (amount) will be increased with20% (TWENTY PERCENT).
(…)
7. Parties have agreed that the tenant will remain owner of the structure which is constructed on the premises and therefore all maintenance and costs of insurance are for the account of the tenant. All prior restrictions regarding the construction of the dwelling house are hereby altered, so that the tenant can modify the house as she deems necessary, either from concrete of other permanent material.
(…)
14. Lessee is not authorized to sublease the parcel of part thereof, nor sell or transfer the right of lease to third parties, without the prior written approval of the Landlord.
15. It is also agreed between parties that if the lease-agreement is terminated, the Landlord shall have the first option right to buy the structures built on the parcel and shall compensate the tenant therefore, which is to be appraised at its market value price or a price to be agreed upon the parties.”
2.5.
Op 27 januari 2019 is [naam erflater] overleden. Zijn erfgenamen hebben de stichting opgericht en hebben in de stichting de percelen ondergebracht.
2.6.
Op 31 mei 2021 zijn de percelen overgedragen. Vanaf dat moment is de stichting eigenaar van de percelen en daarmee ook de verhuurder.
2.7.
Bij brief van 6 oktober 2023 heeft de stichting de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en is [gedaagde] verzocht de percelen te ontruimen.
3.Het geschil
In conventie
3.1.
De stichting vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. Bij
provisioneelvonnis [gedaagde] te bevelen tot het overleggen van alle bescheiden en/of gegevensdragers met betrekking tot de inkomsten voor het onderverhuren van de percelen aan de [adres] sinds 1 augustus 2002;
provisioneelvonnis [gedaagde] te bevelen tot het overleggen van alle bescheiden en/of gegevensdragers met betrekking tot de inkomsten voor het onderverhuren van de percelen aan de [adres] sinds 1 augustus 2002;
II. Bij
eindvonnis:
eindvonnis:
i) [gedaagde] te bevelen het onroerend goed aan de [adres], Sint Maarten, met al de zijnen te ontruimen binnen drie dagen na datum vonnis;
ii) [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van US$ 800,00 per maand vanaf 1 januari 2023 tot de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente;
iii) [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding, nader op te maken bij staat;
iv) [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
De stichting legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] verhuurt de twee percelen onder, hetgeen niet is afgesproken en niet is toegestaan. De stichting wenst met de feitelijke bewoners en gebruikers van de verhuurde gebouwen op de percelen een directe huurovereenkomst aan te gaan en zo ook met [gedaagde]. [gedaagde] verleent daartoe geen medewerking. Vanaf maart 2023 is [gedaagde] opgehouden de huurpenningen te betalen. Er is derhalve sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door in strijd met de huurovereenkomst het gehuurde onder te verhuren en doordat er een huurachterstand is. Door de buitengerechtelijke ontbinding verblijft [gedaagde] zonder recht of titel in het gehuurde en hij handelt daarmee onrechtmatig jegens de stichting. De stichting voert verder aan dat zij schade heeft geleden ten gevolge van de verboden onderverhuur. Nu de stichting geen informatie heeft ontvangen met betrekking tot de inkomsten uit de onderverhuur vordert zij op basis van art. 843a Rv bescheiden met betrekking tot de huurinkomsten. De stichting betwist dat sprake is van schuldeisersverzuim. [gedaagde] was gehouden vanaf 2012 20% meer aan huur te betalen, maar eerst vanaf 1 oktober 2022 is [gedaagde] de huurverhoging gaan betalen. De stichting heeft de betaalde huurverhoging van 10% als surplus apart gezet op een derdengeldrekening. De verhuurverhoging is volgens de stichting irrelevant omdat de huurovereenkomsten op 6 oktober 2023 zijn ontbonden. De betaling van US$ 12.672,00 maakt de ontbinding niet ongedaan, aldus de stichting.
3.3. [
gedaagde] heeft het volgende tot verweer gevoerd. [gedaagde] heeft aanzienlijke investeringen gedaan om het perceel, dat oorspronkelijk een moerasland was, te egaliseren en bewoonbaar te maken. Hij heeft op het perceel een drietal commerciële gebouwen en andere opstallen gebouwd, waarin hij zijn onderneming exploiteert en een deel van de opstallen aan derden verhuurt. [gedaagde] betwist dat hij de door hem gehuurde percelen verhuurt aan derden, maar hij erkent dat hij de opstallen die daarop zijn gebouwd verhuurt aan derden. [gedaagde] beroept zich op de artikelen 2, 4, 7 en 17 van de huurovereenkomst. [gedaagde] voert voorts aan dat de stichting in schuldeisersverzuim verkeert, nu de stichting te kennen heeft gegeven niet de 20% verhoogde huurpenningen te willen ontvangen. De stichting heeft de door [gedaagde] betaalde verhoging over de periode vanaf 1 september 2022 tot en met maart 2023 afgetrokken van zijn betalingen en beschouwt deze als een surplus. [gedaagde] heeft het bedrag van US$ 12.672,00, die betrekking heeft op de periode 1 april 2023 – 1 februari 2024, onder zich gehouden op advies van zijn gemachtigde en alsnog op 5 februari 2024 aan de stichting voldaan. Ten slotte voert [gedaagde] aan dat de stichting geen toestemming heeft van de huurcommissie om de huurovereenkomst op te zeggen dan wel te beëindigen.
In reconventie
3.4. [
gedaagde] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
i. i) een verklaring voor recht dat de notariële akte van schenking althans donatie, gepasseerd ten overstaan van notaris mr. M.F. Mingo,
van 31 mei 2021 met betrekking tot de percelen grond aan de [adres] met meetbriefnummers [nummer] en [nummer] nietig is althans te vernietigen, met machtiging van dan wel opdracht aan de bewaarder van de openbare registers te Sint Maarten het voorgaand onverwijld op te nemen en/of te registreren in de openbare registers te Sint Maarten;
ii) veroordeling van de stichting in de kosten van de procedure;
subsidiair:
i. i) verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen de stichting en [gedaagde] met ingang van 1 oktober 2022 met betrekking tot het perceel, groot 1.513m2, met meetbriefnummer [nummer] en het perceel [nummer] aan de [adres], is voortgezet voor onbepaalde tijd dan wel voor tien jaar, tegen een huurprijs van US$ 1.152,00 per maand, een en ander overeenkomstig de bepalingen en voorwaarden van de huurovereenkomst van 1 augustus 2002;
ii) veroordeling van de stichting in de kosten van de procedure;
meer subsidiair:
i. i) de stichting te veroordelen tot betaling van een bedrag van US$ 947.000, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de datum waarop de huurovereenkomst op rechtsgeldige wijze is of zal worden beëindigd;
ii) veroordeling van de stichting in de kosten van de procedure.
3.5. [
gedaagde] legt het navolgende aan de vorderingen ten grondslag. [gedaagde] verwijt de erfgenamen van [naam erflater] en de stichting dat zij rechtshandelingen hebben verricht in strijd met de huurovereenkomsten en dat zij ten onrechte er vanuit gaan dat zij door natrekking eigenaar zijn geworden van de opstallen op de gehuurde percelen. Hij stelt dat de overdracht van de percelen grond aan de stichting nietig is althans dat deze dient te worden vernietigd. De overdracht van de percelen grond is volgens [gedaagde] paulianeus. [gedaagde] stelt dat alle erfgenamen leden zijn van het bestuur van de stichting en dat zij om die reden met de stichting vereenzelvigd kunnen worden. De stichting heeft volgens [gedaagde] niets betaald voor de verkrijging van de eigendom. Voorts voert [gedaagde] aan dat in geval van beëindiging van de huurovereenkomst hij recht heeft op vergoeding van de marktwaarde van de opstallen. [gedaagde] stelt dat uit een taxatierapport blijkt dat de totale waarde US$ 1.015.000 is en dat daarvan de waarde van het perceel grond in 1996 ad US$ 68.000 vanaf dient te worden getrokken, en dat de vordering van [gedaagde] derhalve een bedrag betreft van US$ 947.000. [gedaagde] beroept zich in dat kader op ongerechtvaardigde verrijking.
3.6.
De stichting voert ten verwere aan dat zij eigenaar is van het land en van de woning op het perceel aan de [adres]. De stichting stelt zich op het standpunt dat nergens uit blijkt dat [gedaagde] de opstallen op het perceel heeft gebouwd. Indien [gedaagde] wel de opstallen heeft gebouwd, dan stelt de stichting zich op het standpunt dat de bepaling waarop [gedaagde] zich beroept aan de kant dient te worden geschoven omdat sprake is van natrekking. Er is namelijk geen recht van opstal gevestigd. De stichting is middels erfrecht en schenking eigenaar geworden van de percelen. Er is nimmer sprake geweest van erfpacht of verkoop. De stichting betwist dat sprake is van paulianeus handelen met betrekking tot de overdracht van de percelen. Zowel de stichting als de erfgenamen zijn geen schuldenaar en [gedaagde] is geen schuldeiser.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie
Schadestaatprocedure
4.1.
In artikel 14 is uitdrukkelijk bepaald dat de huurder niet bevoegd is het perceel of een gedeelte daarvan onder te verhuren, noch het recht van zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. [gedaagde] heeft als (bevrijdend) verweer gevoerd dat hij toestemming had van de erfverpachter[naam erflater]., echter hij heeft nagelaten dit te adstrueren met een brief of geschrift waarin de verhuurder toestemming geeft voor de onderverhuur, zodat het Gerecht dat verweer passeert. Daarmee is vast komen te staan dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat hij de schade die ten gevolge van deze wanprestatie door de stichting is geleden dient te vergoeden.
4.2.
Naar het Gerecht begrijpt, beroept de stichting zich op art. 6:104 BW ter zake van de gestelde schadevergoeding. Het Gerecht zal de vordering toewijzen en [gedaagde] veroordelen tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat. Het Gerecht stelt in dat verband alvast het volgende voorop. Art. 6:104 BW geeft niet aan degene jegens wie onrechtmatig is gehandeld of wanprestatie is gepleegd, een "vordering tot winstafdracht", doch verleent aan de rechter een discretionaire bevoegdheid om, ingeval schadevergoeding is gevorderd, de schade te begroten op het bedrag van de door dit handelen of die wanprestatie genoten winst of op een gedeelte daarvan. Art. 6:104 BW vormt blijkens zijn plaatsing, zijn bewoordingen en zijn parlementaire geschiedenis een uitwerking voor een bijzonder geval van de algemene regel van art. 6:97 BW. De bepaling brengt mee dat niet noodzakelijk is dat concreet nadeel door de benadeelde wordt aangetoond; voldoende is dat de aanwezigheid van enige (vorm van) schade aannemelijk is. In een en ander ligt besloten dat de rechter niet tot toepassing van art. 6:104 kan overgaan, indien de aangesprokene aannemelijk maakt dat door de gedragingen waarvoor hij aansprakelijk gesteld wordt, geen schade kan zijn ontstaan. (Vgl. HR 24 december 1993, NJ 1995, 421 en HR 16 juni 2006, nr. C04/327, LJN AU8940, NJ 2006, 585.)
4.3.
De wijze van schadebegroting waarin art. 6:104 voorziet heeft niet, ook niet mede, het karakter van een punitieve maatregel. Mede gelet op het niet-punitieve karakter van de voorziening gelden voor toewijzing van een vordering tot winstafdracht op de voet van art. 6:104 niet meer of andere vereisten dan ingevolge art. 6:162 of 6:74 BW voor toewijzing van schadevergoeding in het algemeen (vgl. HR 16 juni 2006, hiervoor aangehaald). Dat brengt onder meer mee dat het schadetoebrengende handelen aan de aansprakelijke persoon kan worden toegerekend op de voet van art. 6:162 lid 3 onderscheidenlijk art. 6:75 BW, en dat tussen dat handelen en de schade naast condicio sine qua non-verband tevens voldoende verband als bedoeld in art. 6:98 BW bestaat. In het bijzonder is voor toepassing van art. 6:104 niet een bijzondere mate van verwijtbaarheid van het schadetoebrengende handelen vereist. Wel mag de rechter bij beantwoording van de vraag of hij toepassing zal geven aan art. 6:104, en zo ja, of hij de schade op het volledige bedrag van de winst zal begroten, aan de mate van verwijtbaarheid gewicht toekennen. Ten slotte geldt dat de schade waarvoor [gedaagde] op de voet van art. 6:104 vergoeding moet betalen, in causaal verband dient te staan met zijn toerekenbare tekortkoming (HR 18 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM0893).
Ontruiming
4.5.
Niet in geschil is dat [gedaagde] vanaf maart 2023 de huur onbetaald laat en eveneens dat [gedaagde] de overeengekomen huurverhoging tot 1 oktober 2022 niet heeft betaald. Daarmee is [gedaagde] tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen in de huurovereenkomst. De stichting heeft derhalve terecht de huurovereenkomsten op 6 oktober 2023 buitengerechtelijk ontbonden. Daarmee verblijft [gedaagde] zonder recht of titel in de opstallen. Een huurovereenkomst is een duurovereenkomst, zodat het onbetaald laten van de huurpenningen een blijvende tekortkoming die niet ongedaan kan worden gemaakt. In zoverre is de betaling van US$ 12.672,00 door [gedaagde] niet relevant. Het voorgaande betekent dat ook de ontruiming zal worden toegewezen, met dien verstande dat [gedaagde] een redelijke termijn van twee maanden zal worden gegund om het gehuurde te ontruimen, gelet op het feit dat de onderhuurders andere woonruimte dienen te vinden en [gedaagde] zijn bedrijfsactiviteiten exploiteert in de commerciële gebouwen die zich op de gehuurde percelen bevinden.
Exhibitieplicht
4.5.
Een vordering op grond van artikel 843a Rv kan worden toegewezen indien
(a) degene die inzage, afschrift, uittreksel van bescheiden of overlegging van ander bewijsmateriaal vordert, daarbij een rechtmatig belang heeft, (b) het bepaalde bescheiden en/of bepaald ander bewijsmateriaal betreft als bedoeld in voormelde bepalingen, en (c) deze bescheiden en/of dit bewijsmateriaal een rechtsbetrekking betreffen waarin degene die deze vordering heeft ingesteld of zijn rechtsvoorgangers, partij zijn. De vordering kan worden ingesteld tegen wederpartijen bij de in artikel 843a Rv bedoelde rechtsbetrekking, en tegen derden die bij die rechtsbetrekking geen partij zijn, zo heeft de Hoge Raad bepaald, HR 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1834 (Alphens schietincident). Bij betwisting door de houder van de bescheiden is het aan verzoeker om te motiveren en zo nodig te bewijzen dat aan deze (cumulatieve) eisen is voldaan. Naar het oordeel van het Gerecht is aan deze eisen voldaan. Immers, de stichting zal in een te entameren schadestaatprocedure bewijs nodig hebben om de schade in de vorm van inkomensderving te kunnen begroten en dat bewijs ligt in het domein van [gedaagde].
4.6. [
gedaagde] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van de stichting tot op heden begroot op:
explootkosten NAf 249,50
griffierecht NAf 450,00
salaris gemachtigde
NAf 2.500,00 +
NAf 2.500,00 +
totaal: NAf 3.199,50.
In reconventie
4.6.
De primaire vordering zal worden afgewezen omdat de stichting, anders dan [gedaagde] heeft betoogd, wel eigenaar is geworden door natrekking, nu verzuimd is een recht van opstal te vestigen. De notariële akte van schenking is niet nietig, noch vernietigbaar. Voorts is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet duidelijk welke rechtshandelingen in strijd met de huurovereenkomst de stichting en de erfgenamen zouden hebben verricht en waaruit het paulianeus handelen zou bestaan. De stelling dat sprake is van vereenzelviging tussen de stichting en de erfgenamen is niet relevant, zodat het Gerecht daaraan voorbij gaat. Voorts miskent [gedaagde] met zijn stelling dat de stichting niets heeft betaald voor de opstallen dat eigendom niet wordt verkregen middels betaling maar door een titel, beschikkingsbevoegdheid en levering (art. 3:84 BW).
4.7.
De subsidiaire vordering ketst af op hetgeen in de conventie is geoordeeld, te weten dat de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk is ontbonden.
4.8.
De meer subsidiaire vordering is naar het Gerecht begrijpt gestoeld op ongerechtvaardigde verrijking door de natrekking. Aan de stelling van de stichting dat niet is gebleken dat [gedaagde] de opstallen heeft gebouwd gaat het Gerecht aan voorbij. Niet in geschil is immers dat er commerciële gebouwen en overige opstallen op de gehuurde percelen staan en dat [gedaagde] van daaruit activiteiten ontplooit en opstallen onderverhuurt. Nu [gedaagde] al vanaf 1996 de percelen huurt, ligt het er voor de hand dat hij de opstallen heeft gebouwd.
4.9.
Op grond van art. 3:4 BW is de stichting eigenaar geworden van de opstallen door natrekking. De wetgever heeft ten aanzien van artikel 3:4 lid 2 BW een stelsel voor ogen gestaan waarin de fysieke verbondenheid van een zaak met een hoofdzaak grond is voor het aannemen van bestanddeelvorming. Bij de beoordeling of sprake is van bestanddeelvorming op de grond dat een zaak niet van de hoofdzaak kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een van de zaken, gaat het erom dat de fysieke gevolgen van afscheiding van betekenis zijn. Voor het antwoord op de vraag of de fysieke gevolgen van afscheiding van betekenis zijn, is niet relevant wat de door afscheiding optredende vermogensrechtelijke gevolgen zijn (zoals de gevolgen voor de waarde van de zaken) en of na afscheiding herstel kan plaatsvinden. Voor dit stelsel is in de parlementaire toelichting op artikel 3:4 BW verwezen naar het belang van de rechtszekerheid in het rechtsverkeer. Met de situatie dat de fysieke gevolgen van afscheiding van betekenis zijn, moet redelijkerwijs worden gelijkgesteld de situatie waarin afscheiding zonder fysieke gevolgen van betekenis weliswaar technisch mogelijk is, maar daarmee in verhouding tot de waarde van de zaken onevenredig veel inspanningen of kosten zijn gemoeid (HR 13 november 2020, ECLI:NL:HR:2020:1786.
4.6.
Art. 6:212 BW bepaalt dat hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, verplicht is, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking. Vast staat dat de stichting eigenaar is geworden van de opstallen terwijl zij daar niet voor heeft betaald. In zoverre is zij verrijkt. Nu [gedaagde] de bouw van de commerciële ruimtes en opstallen heeft bekostigd en hij eigenaar van de opstallen zou zijn geweest indien er wel een opstalrecht was gevestigd, is het Gerecht van oordeel dat de stichting ten koste van [gedaagde] is verrijkt en dat zij verplicht is zijn schade te bepalen. Het taxatierapport dat [gedaagde] heeft overgelegd is niet betwist, zodat het Gerecht dit rapport als uitgangspunt voor de begroting van de schade zal nemen. Uit het rapport blijkt een (herbouw)waarde van US$ 280.000,00. Het Gerecht zal de vordering derhalve toewijzen tot dit bedrag.
4.7.
Nu de schadevordering van [gedaagde] beduidend hoger is dan het toegewezen bedrag, zal het Gerecht de proceskosten in reconventie compenseren in dier voege dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
Het Gerecht:
In conventie
5.1.
beveelt [gedaagde] tot het overleggen van alle bescheiden en/of gegevensdragers met betrekking tot de inkomsten voor het onderverhuren van de percelen aan de [adres] sinds 1 augustus 2002;
5.2.
beveelt [gedaagde] het onroerend goed aan de [adres], Sint Maarten, met al de zijnen te ontruimen binnen twee maanden na datum vonnis, derhalve uiterlijk op 20 oktober 2024;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van US$ 800,00 per maand vanaf 1 januari 2023 tot de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding, nader op te maken bij staat;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van de stichting tot op heden begroot op NAf 3.199,50;
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst af het meer of anders gevorderde.
In reconventie:
5.8.
veroordeelt de stichting tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van US$ 280.000,00;
5.9.
compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;
5.10.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.G. Lautenbach, rechter, bijgestaan door K.C. Knuiman, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2024.