ECLI:NL:OGEAM:2025:65

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM202400129

Vonnis d.d. 19 augustus 2025

in de zaak van

de vereniging

DAWN BEACH CLUB ASSOCIATION,

gevestigd in Sint Maarten,

eiseres,

gemachtigde: mr. K. Huisman,

tegen

[gedaagde],

wonende in [woonplaats],

gedaagde,

gemachtigde: mr. P.P. Soons,

Partijen zullen hierna DBCA en [gedaagde] worden genoemd.

De zaak in het kort

[gedaagde] was eigenaar van een woning in de wijk Plateau Estates op de Oyster Pond Hill. DBCA heeft haar vanaf 2018 jaarlijks facturen gestuurd voor de bijdrage in het onderhoud van wegen, beveiliging en andere voorzieningen. [gedaagde] weigert die te voldoen, omdat ze geen lid is van DBCA en stelt niet aansprakelijk te zijn voor de kosten die DBCA maakt.

Het Gerecht oordeelt dat [gedaagde] op grond van haar leveringsakte verplicht is mee te betalen aan de kosten, maar uitsluitend voor zover die zien op onderhoud e.d. en niet aan kosten van de vereniging zelf. Bovendien is zij geen boeterente en late fees verschuldigd. Het Gerecht begroot zelf de jaarlijkse kosten op USD 1.200,-.

1.Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

het inleidend verzoekschrift, op 30 januari 2024 ter griffie ingediend;
het tegen [gedaagde] verleende verstek;
de rolbeslissing van 2 april 2024, waarbij het verstek is ingetrokken;
de conclusie van antwoord in conventie van 23 juli 2024, houdende een eis in reconventie;
de conclusie van repliek in conventie van 26 november 2024, tevens akte vermeerdering van eis en conclusie van antwoord in reconventie;
de conclusie van dupliek in conventie van 4 februari 2025, tevens repliek in reconventie;
de akte uitlating producties in conventie van 1 april 2025, tevens conclusie van dupliek in reconventie, met producties;
de akte houdende uitlating producties van 29 april 2025, tevens verbetering onjuistheden.

1.2.

Vonnis is nader bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1. [

gedaagde] heeft vanaf 5 december 2017 tot 8 augustus 2023 een perceel grond (“het perceel”) met een woning in bezit gehad. Een en ander bevond zich op het zogenaamde Plateau Estates, gelegen in de besloten woonwijk The Villas of Oyster Pond.

2.2.

DBCA is een vereniging die de gemeenschappelijke belangen van haar leden behartigt. Die leden zijn allen eigenaar van een of meer percelen in The Villas of Oyster Pond. [gedaagde] is geen lid van de vereniging.

2.3.

DBCA heeft [gedaagde] vanaf 2018 jaarlijks rekeningen gestuurd voor de bijdrage aan DBCA. [gedaagde] heeft deze rekeningen niet betaald.

2.4.

In 2018 is de vereniging Plateau Estates Homeowners Association (verder: PEHA) opgericht door en voor de zeven eigenaren van de percelen en woningen op het Plateau. [gedaagde] was ook lid van deze vereniging in de periode dat zij er woonde. De jaarlijkse bijdrage aan die vereniging was USD 2.000,-.

2.5.

Op 11 januari 2024 heeft DBCA conservatoir beslag gelegd op een woning en een perceel waarvan [gedaagde] voor de helft eigenaar is.

3.Het geschil

3.1.

DBCA vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

[gedaagde] te veroordelen om binnen 7 dagen na het in deze te wijzen vonnis aan de Association te vergoeden een bedrag van USD 10.350,-, vermeerderd met de overeengekomen rente thans USD 7.824,87 tevens vermeerderd met de ‘late payment fee’ tot heden te bepalen op USD 6.147,59 tevens vermeerderd met de overeengekomen rente van 1.5% per maand en ‘late payment fee’ van 18% per jaar vanaf 30 januari 2024 tot aan de dag der algehele voldoening, tevens vermeerderd met buitengerechtelijke kosten van USD 1.552,50, althans een door Uw Gerecht in goede justitie te bepalen bedrag;

[gedaagde] te veroordelen tot vergoeding van schade van de Association welke schade verband houdt met de daadwerkelijk gemaakte proceskosten, welke schade nader dient te worden opgemaakt bij staat en te vereffenen volgens de wet;

[gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, inclusief de gemaakte kosten voor beslaglegging, alsmede de nakosten, een en ander te voldoen binnen 7 dagen na betekening van het vonnis, en voor het geval voldoening van de (na)kosten niet plaatsvindt binnen de gestelde termijn, deze (na)kosten te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de datum verzuim tot de dag der algehele voldoening.

3.2.

DBCA voert als grondslag van haar vorderingen – kort weergegeven – het volgende aan. [gedaagde] moet als eigenaar van haar woning op het Plateau Estate bijdragen aan de kosten die DBCA maakt voor de Villas of Oyster Pond. Zij weigert dat en daarom is zij ook rente, boete, extra rente en buitengerechtelijke kosten aan DBCA verschuldigd.

3.3. [

gedaagde] heeft – kort weergegeven- het volgende tot verweer gevoerd. Zij is geen lid van DBCA en er bestaat voor haar geen verplichting om mee te betalen aan het onderhoud dat DBCA uitvoert en waarvan zij zelf niet profiteert.

Subsidiair beroept [gedaagde] zich op verjaring van een deel van de vordering. Ook betwist zij de verschuldigdheid van de nevenvorderingen, omdat daar geen grondslag voor bestaat.

3.4. [

gedaagde] heeft de volgende eis in reconventie ingesteld. Zij vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. De (conservatoire) beslagen van DBCA op de onroerende zaken beschreven in meetbrief [nummer] en in meetbrief [nummer] op te heffen;

2. DBCA te bevelen om de opheffing van deze twee beslagen binnen twee weken na het wijzen van vonnis administratief te verwerken in de openbare registers door of
1) inschrijving van de uitspraak in deze in de openbare registers ex artikel 3:17 lid 1 sub 3 jo 513a Rv,
2) inschrijving van een akte van waardeloosheid ex artikel 3:28 BW dan wel
3) een deurwaarder op te dragen om een schriftelijke verklaring in te schrijven dat hij in opdracht van DBCA het beslag opheft (of dat het is vervallen),
alles op straffe van een dwangsom van USD 2.000,- per dag of dagdeel dat DBCA in gebreke is met het voldoen aan dit bevel, tot een maximum van USD 200.000,-;

3. DBCA te veroordelen in de kosten van dit geding, onder bepaling dat, indien deze niet binnen veertien dagen na de dag waarop dit vonnis zal zijn gewezen, aan eiser(s) is voldaan, daarover vanaf die veertiende dag de wettelijke rente verschuldigd is.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie

Geldigheid bepaling leveringsakte.

4.1.

Het Gerecht zal eerst bepalen of en zo ja welke bepalingen tussen partijen gelden.
Na de hurricane Irma was de woning op het perceel gedeeltelijk verwoest. De toenmalige eigenaar [S] zag het niet zitten om een en ander weer op te bouwen. Hij deelde aan DBCA mee dat hij de woning daarom aan [gedaagde] had verkocht en dat haar echtgenoot [partner] een aannemer was die de woning zou herbouwen.
Artikel 10 van de akte van levering, waarbij het perceel op 5 december 2017 aan [gedaagde] is overgedragen, luidt, voor zover van belang, als volgt:

“The buyer hereby understand that in not electing to become a member of the Dawn Beach Club Association that he will be liable for such dues and/or fees which the Association may assess for maintenance of roads and Association property.”.

Om te kunnen vaststellen wat de betekenis is van deze clausule in de leveringsakte moet worden gekeken naar de bedoeling van partijen, in dit geval “seller” [S] en “buyer” [gedaagde]. Het is vaste jurisprudentie dat het bij de uitleg van een notariële akte aankomt op de partijbedoeling voor zover die in de akte tot uitdrukking is gebracht. Deze bedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen en dat moet dan weer worden uitgelegd naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.

Artikel 10 van de leveringsakte vermeldt dat de “seller” het perceel heeft verkregen bij akte [nummer]. Daarna volgt het “relevant part” uit die akte. De hiervoor geciteerde bepaling is opgenomen als “relevant part”. Tegen die achtergrond brengt een objectieve uitleg van deze bewoordingen het Gerecht tot de conclusie dat daaruit moet worden afgeleid dat [gedaagde] door het ondertekenen van deze akte op zich heeft genomen dat zij aansprakelijk zal zijn voor de contributies en heffingen van DBCA voor het onderhoud van wegen en eigendommen van DBCA.

Of die verplichting – ook – rechtstreeks of indirect volgt uit de eerdere overdrachten, kan daarom verder in het midden blijven. In de leveringsakte is niet uitsluitend gerefereerd aan die eerdere akten; de bepaling zelf is letterlijk in de leveringsakte opgenomen.

Wie onderhoudt de wegen?

4.2.

De oorspronkelijke eigenaar Oyster Pond Development Corporation N.V. is nog steeds eigenaar van de wegen in de woonwijk. [gedaagde] heeft als verweer aangevoerd dat het onderhoud aan de Limpet Road (waar [gedaagde] voornamelijk van gebruikmaakt) door het hotel Princess Heights werd verricht. Na onenigheid tussen DBCA en het hotel is er vanaf 2019 helemaal geen onderhoud door DBCA gepleegd, aldus [gedaagde].

Naar het oordeel van het Gerecht heeft DBCA voldoende onderbouwd dat OPDC in 1982 het onderhoud van de wegen aan de (rechtsvoorganger van) DBCA heeft overgedragen. Princess Heights mag enige tijd of wellicht nog steeds een deel van dat onderhoud hebben verricht, maar de kosten die DBCA aan het wegonderhoud heeft gemaakt, mag zij doorberekenen aan haar leden en aan [gedaagde]. Uit de in het geding gebrachte financiële overzichten blijkt overigens dat aan het onderhoud van de weg niet al te veel is uitgegeven.

De andere kosten van DBCA, maatstaf

4.3.

Hiervoor is overwogen dat [gedaagde] op grond van de leveringsakte verplicht is om mee te betalen aan het wegonderhoud. Het Gerecht verstaat daaronder ook het onderhoud aan de wegbermen.
[gedaagde] heeft onweersproken gesteld dat DBCA geen andere bezittingen heeft, waaraan onderhoud moet worden gepleegd. Ook is er langs de wegen in de wijk geen verlichting.

4.4.

Voor het antwoord op de vraag of [gedaagde] ook voor andere door DBCA gemaakte kosten aansprakelijk is, zal het Gerecht de maatstaf hanteren, die het Gemeenschappelijk Hof heeft aangehouden in de uitspraak waarnaar DBCA heeft verwezen.^[1]Het hoogste rechtscollege van het Caribisch deel van het koninkrijk overwoog in die uitspraak dat het in overeenstemming is met de redelijkheid en billijkheid dat alle kaveleigenaren/bewoners naar rato bijdragen in de kosten van de voorzieningen. Het gaat er bij het bepalen van een bijdrageverplichting niet alleen om of de betreffende kaveleigenaar al of niet gebruikmaakt van een bepaalde voorziening, maar met name of hij daarvan gebruik kàn maken, terwijl ook niet bepalend is of die eigenaar helemaal tevreden is over alle geboden voorzieningen. Een andersluidende beslissing zou afbreuk doen aan de verantwoordelijkheid van het collectief van kaveleigenaren/bewoners voor het instandhouden van alle gemeenschappelijke voorzieningen. Evenals het Gerecht in eerste aanleg in die zaak, was het hof van oordeel dat indien gedaagden hieraan niet zouden bijdragen, in zoverre sprake zou zijn van ongerechtvaardigde verrijking.

Het Gerecht zal hierna volgens die maatstaf de schade van DBCA vaststellen.

Kosten beveiliging

4.5.

Het onderdeel beveiliging is niet opgenomen in de hiervoor geciteerde bepaling uit de leveringsakte. Dat is logisch, omdat er nog helemaal geen sprake was van beveiliging, op het moment dat de bepaling voor de eerste maal werd neergeschreven.
Op het moment dat [gedaagde] haar perceel in 2017 kocht, was er al wel beveiliging. Nadien gesplitst in een automatische beveiliging (beachside) en een bemande beveiligde toegang (hillside). [gedaagde] had daarmee dus rekening kunnen houden bij de aankoop van het perceel, omdat die voorzieningen er toen ook al waren.
Uit de financiële overzichten die DBCA in het geding heeft gebracht, blijkt dat “beveiliging” de grootste kostenpost vormt. Het Gerecht is van oordeel dat deze voorziening ook aan [gedaagde] ten goede komt en dat zij voor de kosten ervan aansprakelijk is te houden.

Andere kosten

4.6.

Wat hiervoor over de post beveiliging is overwogen, geldt naar het oordeel van het hof ook voor de posten “buildings”, “equipment”, “facilities”, “maintenance” en “utilities”.

Van de kostenposten “legal/debt collection”, “legal fees” en “legal advice” (grootboekrekeningen 6500 en 6800) kan worden aangenomen dat DBCA daardoor is verarmd. Het is echter niet vol te houden dat [gedaagde] daardoor als niet-lid is verrijkt of dat zij kunnen profiteren van deze voorzieningen. DBCA heeft dat na het desbetreffende verweer van [gedaagde] ook niet toegelicht. Deze onderdelen van de kosten van DBCA behoren daarom niet ook aan [gedaagde] te worden doorberekend.

Slotsom

4.7. [

gedaagde] is dus wel in evenredigheid met de andere bewoners aansprakelijk voor het grootste deel van de kosten van DBCA. Zoals hiervoor overwogen niet voor alle kosten. Voor het vaststellen van de ‘verrijking’ van [gedaagde] en de ‘verarming’ en dus schade van DBCA zal het Gerecht gebruikmaken van zijn schattingsbevoegdheid.

Bij conclusie van dupliek heeft [gedaagde] een overzicht in het geding gebracht (productie 57). Dat is een financiële samenvatting van de inkomsten en uitgaven van 2020 tot en met 2024. DBCA heeft bij haar verzoekschrift de verlies- en winstrekeningen over de jaren 2018 tot en met 2023 in het geding gebracht (productie 8). In ieder geval wat de kosten betreft, komen deze overzichten overeen. Terecht merkt DBCA op dat in het overzicht van [gedaagde] geen post is opgenomen voor reservering van groot onderhoud aan de wegen. DBCA heeft zelf echter niet onderbouwd dat in de jaarlijkse heffing een bedrag aan reservering voor onderhoud wegen is opgenomen. Zij heeft geen balansen overgelegd over de hiervoor vermelde jaren. Met enige reservering kan het Gerecht daarom geen rekening houden. Mogelijk dat de reserves in 2018 al groot genoeg waren. [gedaagde] heeft het standpunt ingenomen dat DBCA al meer dan USD 500.000,- in kas heeft en dat zij van haar leden al jarenlang een hoger bedrag vraagt, dan er kosten worden gemaakt. DBCA heeft dat standpunt niet betwist.

4.8.

Een en ander tegen elkaar afgewogen, komt het Gerecht tot het oordeel dat het redelijk is om de schade van DBCA vast te stellen op USD 1.200,- gemiddeld per jaar in de jaren 2018 tot en met 2024. Dit bedrag vindt het Gerecht niet bovenmatig, mede gelet op het bedrag van USD 2.000,- dat [gedaagde] aan haar ‘eigen’ vereniging PEHA dient bij te dragen.

Facturering, aanmaning, verjaring

4.9.

De contactgegevens van de partner van [gedaagde] ([partner]) zijn door de oude eigenaar aan DBCA aangeleverd. [partner] is daarom aanvankelijk door DBCA aangeschreven. [partner] heeft zich ook als eigenaar voorgedaan, toen hij DBCA benaderde in verband met de aanschaf van een afstandsbediening voor de automatische poort. Ten slotte verklaart [gedaagde] dat zij [partner] heeft verzocht om de overdracht in 2017 te begeleiden, omdat zij zelf in Frankrijk zat. Dat [gedaagde] nu stelt dat [partner] de e-mails met facturen wel heeft ontvangen, maar dat hij die heeft weggegooid – wat daar verder ook van zij – komt voor haar rekening.

Hoewel dus niet allemaal aan [gedaagde] geadresseerd, moet zij worden geacht de facturen voor de jaarlijkse bijdrage al dan niet via [partner] te hebben ontvangen.

4.10. [

gedaagde] heeft subsidiair een beroep gedaan op verjaring van een deel van de vordering, omdat zij daarvan pas in 2024 voor het eerst op de hoogte raakte.

Partijen zijn het erover eens dat de verjaringstermijn in dit geval vijf jaar is.

Wat hiervoor onder 4.9. is overwogen over de facturen, geldt ook voor de aanmaning (“Statement”, productie 6 bij het verzoekschrift) door DBCA van 10 maart 2023. Daarin wordt uitdrukkelijk vermeld dat het totaal-overzicht van de verschuldigde bedragen wordt toegestuurd om de verjaring te stuiten, onder verwijzing naar artikel 3:317 lid 1 BWSXM.

Van eerdere aanmaningen of stuitingshandelingen is niet gebleken.

De jaarlijkse bijdrage is bij vooruitbetaling verschuldigd. Dit houdt in dat het verjaringsverweer van [gedaagde] uitsluitend slaagt voor de in rekening gebrachte bijdrage voor 2018. Die was op 10 maart 2023 verjaard. De factuur van USD 50,- voor de remote-controls is van november 2018 en is dus niet verjaard.

4.11. [

gedaagde] is daarom de bijdragen verschuldigd voor de jaren 2019 tot en met 2023. Partijen zijn het erover eens dat zij voor 2023 voor 220/365 deel aansprakelijk is, omdat zij haar woning in dat jaar op 8 augustus 2023 heeft verkocht en dat de nieuwe eigenaar voor de rest van het jaar aansprakelijk is.

Toewijsbaar is dus een bedrag van 4 x USD 1.200,- + USD 904,- + USD 50,- = USD 5.754,-.

4.12.

Het Gerecht verwerpt overigens het bedenkelijke verweer van [gedaagde] dat DBCA valsheid in geschriften zou hebben gepleegd door in een op 30 december 2017 verzonden e-mail bij haar e-mailadres een “l” te hebben toegevoegd. Allereerst lijkt de dubbele “l” inderdaad dikker gedrukt, maar datzelfde geldt voor de dubbele “l” in het adres “sxmvillas.org”. En dat de letters horizontaal niet helemaal netjes zijn uitgelijnd, geldt voor alle letters in het door [gedaagde] gekopieerde stukje. Dit gebeurt overigens regelmatig als teksten worden omgezet in pdf-, png- of jpg-files.

Rente, boeterente en late-fee

4.13. [

gedaagde] heeft als verweer aangevoerd dat aan haar geen boeterente en late-fee in rekening kan worden gebracht, omdat zij geen lid is van DBCA. Er is ook geen andere grondslag, waaruit zo’n verplichting volgt.

Dat verweer slaagt.

DBCA heeft in reactie op het verweer gesteld dat [gedaagde] via de leveringsakte van verkoper [S] aan [gedaagde] een overeenkomst heeft gesloten met DBCA. Die stelling heeft DBCA niet verder toegelicht, is onnavolgbaar en wordt daarom verworpen.

Deze – aanzienlijke – onderdelen van de vordering zullen daarom worden afgewezen.

Buitengerechtelijke kosten

4.14.

Uit de overgelegde stukken volgt dat de gemachtigde van DBCA voorafgaande aan de beslaglegging aan [gedaagde] één sommatiebrief heeft gestuurd. Dat rechtvaardigt geen vergoeding voor buitengerechtelijke kosten, temeer niet, omdat het grootste deel van het bedrag waarvoor gesommeerd is, zal worden afgewezen.

Proceskosten

4.15.

In de principiële kwestie is [gedaagde] in het ongelijk gesteld. Anders dan zij stelt, is zij immers wel een bijdrage aan DBCA verschuldigd. Daar staat tegenover dat niet het hele gevorderde bedrag aan hoofdsom zal worden toegewezen en dat de vorderingen van DBCA op de onderdelen boete, fees en buitengerechtelijke kosten zullen worden afgewezen.
Omdat beide partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd; iedere partij draagt de eigen kosten.

in reconventie

4.16.

DBCA heeft verlof gevraagd en verkregen om conservatoir beslag te mogen leggen op twee onroerende zaken. Dat verlof is verleend, zoals het is verzocht. Het beslag is vervolgens gelegd overeenkomstig het verzoek en verlof. De deurwaarder heeft op 11 januari 2024 beslag gelegd op een woning en een perceel grond. Uit de onderbouwende stukken bij het verzoekschrift blijkt dat [gedaagde] voor de helft eigenaar is van bedoelde onroerende zaken, haar partner [partner] is eigenaar van de andere helft. Anders dan DBCA in haar conclusie van dupliek in reconventie stelt, is echter geen beslag gelegd op slechts het aandeel van [gedaagde], maar op de gehele eigendom. Dat is onjuist. Terecht verwijst [gedaagde] naar de vaste jurisprudentie op dit onderdeel.^[2]DBCA had moeten verzoeken om beslag te mogen leggen en vervolgens te leggen op het onverdeelde aandeel van [gedaagde], maar heeft dat niet gedaan.
De vordering is daarom toewijsbaar, met dien verstande dat de gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd.

4.17.

DBCA is de in het ongelijk gestelde partij. Zij zal worden veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde], die tot heden worden begroot op Cg. 2.500,- (2 punten x Cg. 1.250,-).

5.De beslissing

Het Gerecht:

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan DBCA van een bedrag van Cg 5.754,-;

5.2.

compenseert de proceskosten, zodat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst af het meer of anders gevorderde.

in reconventie

5.5.

heft op de conservatoire beslagen van DBCA op de onroerende zaken beschreven in meetbrief 013/1976 en in meetbrief 065/1996;

5.6.

beveelt DBCA om de opheffing van deze twee beslagen binnen twee weken na vandaag administratief te verwerken in de openbare registers door:

1) inschrijving van de uitspraak in deze in de openbare registers ex artikel 3:17 lid 1 sub 3 jo 513a Rv, of
2) inschrijving van een akte van waardeloosheid ex artikel 3:28 BW dan wel
3) een deurwaarder op te dragen om een schriftelijke verklaring in te schrijven dat hij in opdracht van DBCA het beslag opheft (of dat het is vervallen),

alles op straffe van een dwangsom van USD 1.000,- per dag of dagdeel dat DBCA in gebreke is met het voldoen aan dit bevel, tot een maximum van USD 50.000,-;

5.7.

veroordeelt DBCA in de kosten van dit geding, aan de kant van [gedaagde]
tot heden begroot op Cg. 2.500,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 2 september 2025 tot aan de dag van algehele voldoening;

5.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.9.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, rechter, bijgestaan door A. Redan, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2025.