Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2017 Vonnisno.:
Registratienummer: AR 175/10 Ghis 78385 - H119/16 en H119A/16
Uitspraak: 7 april 2016
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
VONNIS
in de zaak van:
de vennootschap naar het recht van Anguilla
[APPELLANTE],
gevestigd te Anguilla,
oorspronkelijk eiseres, thans appellante in principaal appel, geïntimeerde in incidenteel appel,
gemachtigden: mrs. J.G. Snow en P.P. Soons,
tegen
[GEÏNTIMEERDEN],
beiden wonende te Sint Maarten,
oorspronkelijk gedaagden, thans geïntimeerden in principaal appel en appellanten in incidenteel appel,
gemachtigden: mrs. M.O. Kortenoever en J.P. Westra.
Partijen worden hierna respectievelijk als [appellante] en [geïntimeerde] (mannelijk enkelvoud) aangeduid.
1.Het verdere verloop van de procedure
1.1
Voor het eerdere verloop van de procedure wordt verwezen naar het tussenvonnis in deze zaak van 26 augustus 2016. Bij dat vonnis is partijen onder meer verzocht ontbrekende stukken in het geding te brengen en is [appellante] tevens in de gelegenheid gesteld zich uit te laten of het verschuldigde griffierecht is voldaan.
1.2
Bij aktes van 7 oktober 2016 hebben [appellante] en [geïntimeerde] ieder voor zich de verzochte stukken in het geding gebracht. [appellante] heeft voorts bewijs van betaling van het griffierecht overgelegd.
1.3
Vervolgens is vonnis nader bepaald op heden.
2.De feiten
2.1
Het GEA heeft in het bestreden vonnis van 12 maart 2013 onder 2 feiten vastgesteld die het tot uitgangspunt heeft genomen. Over de juistheid van die feiten bestaat geen geschil, zodat ook het Hof van de aldus vastgestelde feiten zal uitgaan.
3.De verdere beoordeling
In principaal en incidenteel appel
3.1 [
appellante] heeft een recht van erfpacht op een perceel grond gelegen te Almond Grove Estate in Cole Bay, Sint Maarten. Op het perceel is een opstal gebouwd. [geïntimeerde] is eigenaar van het recht van erfpacht op het naastgelegen perceel, op welk perceel hij onder meer een woning heeft gebouwd.
3.2 [
appellante] heeft zich in deze procedure (voor zover thans nog van belang) op het standpunt gesteld dat [geïntimeerde] op zijn perceel in strijd met de in de leveringsakte opgenomen ‘restrictieve bepalingen’ heeft gebouwd en gevorderd dat het gebouwde voor zover dat in strijd is met deze bepalingen - op straffe van verbeurte van een dwangsom - wordt afgebroken. Volgens [appellante] is de woning (voor wat betreft het balkon, de liftschacht en de garage en het daarop gebouwde zwembad) te dicht op de erfgrens gebouwd. Subsidiair heeft [appellante] gesteld dat [geïntimeerde] meer constructies op het perceel heeft gebouwd (namelijk de garage met zwembad en de liftschacht), terwijl slechts één woning is toegestaan. Voorts heeft [appellante] gesteld dat de muur op de erfgrens hoger is dan de op grond van de restrictieve bepalingen toegestane hoogte van 4 voet en dat sprake is van een te hoge bouwdichtheid op het perceel. Tot slot heeft [appellante] gesteld dat [geïntimeerde] geen toestemming voor (een deel van) de bebouwing heeft gekregen en dat hij daarvoor geen bouwvergunning heeft. [geïntimeerde] op zijn beurt heeft weersproken dat hij in strijd met de ‘restrictieve bepalingen’ heeft gebouwd en aangevoerd dat hij toestemming voor de bouw heeft verkregen van Almond Grove Estate N.V. (hierna: AGE) en Almond Grove Estate Foundation I, II, III, het toezichthoudend orgaan, vergelijkbaar met een vereniging van eigenaren (hierna: de Foundation). Voorts heeft [geïntimeerde] bestreden dat [appellante] zich op de restrictieve bepalingen kan beroepen.
3.3 [
geïntimeerde] heeft in deze procedure (na wijziging van eis in hoger beroep) gevorderd dat [appellante] wordt veroordeeld tot (i) betaling van de kosten van de bouw van de keermuur, (ii) het afbouwen van de keermuur over de gehele erfgrens, (iii) betaling van een bedrag gelijk aan de schade ter zake van het verlies aan land door [geïntimeerde] dan wel subsidiair het herstel van het verlies aan land van het perceel, en (iv) tot het afbreken van de bebouwing op het perceel van [appellante] voor zover dat niet in overeenstemming met de leveringsakte is. Tot slot heeft [geïntimeerde] gevorderd dat [appellante] op straffe van verbeurte van een dwangsom wordt verboden septic water op de openbare weg te lozen. Aan zijn vorderingen heeft [geïntimeerde] ten grondslag gelegd dat hij door toedoen van [appellante] noodzakelijk kosten heeft moeten maken voor het bouwen van de keermuur, dat daardoor grond verloren is gegaan en dat de keermuur moet worden afgebouwd om verdere erosie te voorkomen. Voorts heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat de aan de weg grenzende muur die [appellante] op haar erfgrens heeft hoger is dan 4 voet en dat de oprit grenzend aan de erfgrens met [geïntimeerde] in strijd is met de restrictieve bepalingen en niet conform de originele bouwplannen. [appellante] heeft de vorderingen weersproken.
3.4
Bij het bestreden vonnis van 9 december 2014 zijn de vorderingen van zowel [appellante] als [geïntimeerde] afgewezen. Daartoe heeft het GEA met betrekking tot de vorderingen van [appellante] - kort gezegd - geoordeeld dat niet is gebleken dat in strijd met de restrictieve bepalingen is gehandeld en dat [appellante] met haar vordering tot amotie van de muur op de erfgrens en een bouwlaag misbruik van bevoegdheid maakt. Met betrekking tot de vordering van [geïntimeerde] tot vergoeding van de bouwkosten van de keermuur heeft het GEA geoordeeld dat de vordering is verjaard en de vordering aangaande het septic water heeft het GEA afgewezen omdat niet is vastgesteld dat septic water door [appellante] is geloosd. Tegen deze oordelen en de overwegingen waarop deze berusten, komen [appellante] in principaal beroep en [geïntimeerde] in incidenteel beroep op.
3.5 [
appellante] heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] in strijd heeft gehandeld met de restrictieve bepalingen en daardoor wanprestatie pleegt dan wel onrechtmatig jegens haar handelt. Ook [geïntimeerde] heeft zich jegens [appellante] op de restrictieve bepalingen beroepen. Tussen partijen is echter in geschil of hun een beroep op deze bepalingen toekomt.
3.6
In de (als productie 3 bij inleidend verzoekschrift overgelegde) leveringsakte van het perceel van [appellante] zijn in artikel 7 verschillende Pro gebruiksbeperkende bepalingen opgenomen waarin beperkende voorwaarden worden gesteld voor het gebruik van het perceel door de koper. Het Hof begrijpt uit de stellingen van partijen dat zij ieder dezelfde bepalingen hebben aanvaard. In de leveringsakte is bepaald dat de gebruiksbeperkende bepalingen zijn bedongen voor en namens de Foundation (artikel 7, lid 4; akte productie 3 inleidend verzoekschrift). Tussen partijen is niet in geschil dat de Foundation zich op de bepalingen kan beroepen en de naleving daarvan kan handhaven. De vraag die voorligt is of ook partijen, als individuele koper of rechtsopvolger daarvan, zich jegens elkaar op deze bepalingen kunnen beroepen.
3.7
De gebruiksbeperkende bepalingen betreffen persoonlijke verplichtingen die zijn overeengekomen door en derhalve in beginsel gelden tussen de oorspronkelijke verkoper (zijnde AGE) en de oorspronkelijke kopers, waarbij is bedongen dat de kopers bij vervreemding van het recht van erfpacht deze bepalingen eveneens ten behoeve van AGE moeten bedingen (akte van 9 april 1998, artikel 13; productie 3 bij inleidende dagvaarding). De gebruiksbeperkende bepalingen gelden derhalve tussen de partijen bij de overeenkomst. Van belang is of de bepalingen als derdenbedingen moeten worden aangemerkt.
3.8 [
appellante] heeft zich op de rechtspraak van dit Hof beroepen, waarin is geoordeeld dat gebruiksbeperkende bepalingen als de onderhavige ten behoeve van andere rechthebbenden een derdenbeding bevatten, in die zin dat deze rechthebbenden in rechte nakoming van de gebruiksbeperkende bepalingen kunnen verlangen. [geïntimeerde] heeft bestreden dat de onderhavige gebruiksbeperkende bepalingen een derdenbeding inhouden. Volgens hem beogen de bepalingen geen derdenwerking nu de bepalingen ten behoeve van de Foundation zijn bedongen en nu is beoogd dat de Foundation de naleving van de bepalingen ten behoeve van de (belangen van de) andere rechthebbenden zal handhaven. Met dat doel is de Foundation volgens [geïntimeerde] opgericht.
3.9
Dienaangaande geldt als volgt.
3.1
In zijn vonnis van 1 februari 2002 (AR KG 78/01 – H 321/01) heeft dit Hof met betrekking tot gebruiksbeperkende bepalingen als volgt geoordeeld:
“gelet op de onderlinge samenhang van de contracten, de omstandigheid dat de bepalingen mede - en in met de tijd toenemende mate - zijn opgenomen met het oog op de belangen van de andere rechthebbenden en het vertrouwen op naleving dat deze rechthebbenden aan het samenstel van de contracten mochten ontlenen, moeten de contracten naar hun aard en de eisen van redelijkheid en billijkheid zo worden uitgelegd, dat zij ten behoeve van andere rechthebbenden een derdenbeding bevatten in die zin dat deze in rechte nakoming van de gebruiksbeperkende bepalingen kunnen verlangen”.
Sindsdien heeft dit Hof aan dit oordeel vastgehouden (zie bijvoorbeeld ECLI:NL: OGHACMB:2016:107, met verdere vindplaatsen).
3.11
Met [geïntimeerde] is het Hof van oordeel dat voormeld oordeel in beginsel en daarmee niet steeds en in alle gevallen bij gebruiksbeperkende bepalingen geldt, maar dat het van de omstandigheden van het geval afhangt of de betreffende bepalingen aldus moeten worden uitgelegd dat zij een derdenbeding ten behoeve van andere rechthebbenden bevatten. Of sprake is van een derdenbeding of niet is immers een vraag van uitleg van de overeenkomst (zie hierover ook ECLI:NL:PHR:2016:1322, 2.2-2.15). Gelet hierop zal het Hof [appellante] in de gelegenheid stellen zich met het oog op het door [geïntimeerde] gevoerde, hiervoor in 3.8 weergegeven verweer bij akte nader uit te laten over de aard en samenhang van de verschillende leveringsakten en de daarin opgenomen gebruiksbeperkende bepalingen, de gestelde bedoeling om de handhaving van de naleving van de bepalingen ter hand te stellen van de Foundation die - zoals [geïntimeerde] onweersproken heeft gesteld - met dat doel is opgericht, en de wijze en invulling van de handhaving door de Foundation. [geïntimeerde] zal daar vervolgens bij antwoordakte op kunnen reageren.
3.12
In afwachting van de te nemen akten zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.
BESLISSING
Het Hof:
- verwijst de zaak naar de rol van
12 mei 2017voor het nemen van de akte door [appellante] met het doel zoals hiervoor in 3.11 omschreven;
12 mei 2017voor het nemen van de akte door [appellante] met het doel zoals hiervoor in 3.11 omschreven;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, T.A.M. Tijhuis en S.A. Carmelia, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie, en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken op 7 april 2017.