ECLI:NL:OGHACMB:2021:323 - Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba - Bevestiging vonnis over huurovereenkomst, verrekening bor...

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2021

Registratienummers: AUA201800855-AUA2019H00175

Uitspraak: 31 augustus 2021

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

VONNIS

in de zaak van:

[APPELLANT],

wonende in Aruba,

in eerste aanleg gedaagde, thans appellant,

gemachtigde: mr. P.M.E. Mohamed,

tegen

[GEINTIMEERDE],

wonende in Aruba,

in eerste aanleg eiseres, thans geïntimeerde,

procederend in persoon.

De partijen zullen hierna [appellant] en [geïntimeerde] worden genoemd.

1.Het verloop van de procedure

1.1

Voor de procesgang in eerste aanleg en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht) wordt verwezen naar het vonnis van 15 mei 2019 in de zaak met nummer AUA201800855 (hierna: het bestreden vonnis).

1.2

Bij akte van appel van 15 augustus 2019 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het bestreden vonnis.

1.3

Bij op 27 september 2019 ingekomen memorie van grieven heeft [appellant] twee grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, kosten rechtens.

1.4

Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden en geconcludeerd dat het hof het betreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van deze procedure in hoger beroep.

1.5

Beide partijen hebben afgezien van pleidooi.

1.6

Vonnis is gevraagd en bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1 [

appellant] en zijn echtgenote [echtgenote] hebben vanaf 1 april 2015 van [geïntimeerde] gehuurd een perceel met een woning aan het adres [woonplaats] in Aruba. De huurovereenkomst, gedateerd op 31 maart 2017 (hierna: de huurovereenkomst), luidt, voor zover voor de beoordeling van belang, als volgt:

“[…]

ARTIKEL 1

Verhuurder verklaart voor gebruik in huur af te staan aan Huurders, die verklaren in huur aan te nemen, het pand met het daarbij behorende erf, thans ter plaatse bekend als perceel
[woonplaats], […]

ARTIKEL 2

De huur wordt aangegaan voor de periode van
6 maanden, ingaande
1 April 2017en eindigend op
30 september 2017. […]

Tevens dient de Huurder bij het tekenen van deze huurovereenkomst
een borgsomte betalen gelijk aan het bedrag van één maandhuur, ter waarde van
AFl. 2.000,00. Indien bij het beëindigen van deze huurovereenkomst geen schade aan het pand is verricht, zal Huurder één maand na
vertrekvan de woning, de borgsom wederontvangen. De Verhuurder behoudt het recht eventuele geleden schade welke voor rekening van de Huurder komt van de borgsom af te trekken aan het einde van de contractduur.

ARTIKEL 3

De huurprijs bedraagt
AFl. 2.000,00per maand.

ARTIKEL 4

De betaling van de huurprijs moet zonder enige korting of compensatie maandelijks bij vooruitbetaling geschieden, voor of op de eerste dag van de maand […]

ARTIKEL 8

[…]

b. De Huurder is verplicht het gehuurde bij het eindigen van het gehuurde in goede staat van onderhoud op te leveren, bij gebreke waarvan Huurder zal geschieden. De door Verhuurder in dit verband gemaakte kosten zullen door Huurder aan Verhuurder worden terugbetaald.

[…]”.

2.2

Bij brief van 14 juni 2017 aan [geïntimeerde] heeft [appellant] de huurovereenkomst opgezegd per 1 september 2017.

2.3

Bij brief van 24 juni 2017 aan [appellant] heeft [geïntimeerde] met die huuropzegging ingestemd. In die brief heeft [geïntimeerde] onder meer geschreven:

“- de borgsom zal conform artikel 2 van Pro de huurovereenkomst van d.d. 31 maart 2017 één maand na vertrek van de woning verrekend worden indien er geen schade is verricht aan de pand, dus op 1 oktober 2017”.

2.4

Namens [geïntimeerde] heeft deurwaarder Roos bij exploot van 10 augustus 2017 [appellant] (en zijn echtgenote) gesommeerd tot betaling van een hoofdsom van AWG 4.942,- en incassokosten van AWG 741,30.

3.De beoordeling

3.1

Het Hof zal eerst beoordelen of [appellant] kan worden ontvangen in zijn hoger beroep tegen het bestreden vonnis.

3.2

Volgens zijn akte van hoger beroep heeft [appellant] daarbij hoger beroep ingesteld tegen een vonnis van 15 mei 2018 met registratienummer AUA201800855. Mede gezien dit vermelde registratienummer is sprake van een kennelijke vergissing, zodat [appellant] geacht wordt hoger beroep te hebben ingesteld tegen het bestreden vonnis van 15 mei 2019.

3.3

Volgens het griffiedossier is noch [appellant] noch zijn gemachtigde aanwezig geweest bij de uitspraak van het bestreden vonnis op 15 mei 2019. Artikel 264 lid 2 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bepaalt voor dat geval dat de beroepstermijn van zes weken wordt gerekend van de dag waarop het eindvonnis appellant of zijn gemachtigde volgens de wet is medegedeeld. Volgens een (gewone) brief van 16 mei 2019 van de griffier aan [appellant], waarvan zich een kopie in het griffiedossier bevindt, is [appellant] daarbij een afschrift van het bestreden vonnis toegestuurd. Niet kan worden vastgesteld dat deze brief eveneens aan de gemachtigde van [appellant] is verstuurd. Normaliter zou [appellant] (dan wel zijn gemachtigde) die brief met een afschrift van het bestreden vonnis kort nadien hebben moeten ontvangen, waarmee het vonnis hem volgens de wet zou zijn medegedeeld. Het Hof heeft echter geen concrete aanwijzingen dat [appellant] het bestreden vonnis daadwerkelijk kort na 16 mei 2019 heeft ontvangen of dat hem dat anderszins vóór de hierna bedoelde betekening is medegedeeld, en gaat er daarom vanuit dat dat niet is gebeurd. Daargelaten eventuele problemen met de postbezorging, acht het Hof in dit verband het volgende van belang. De brief van 16 mei 2019 is verstuurd naar het adres [adres] te Aruba. In het dossier (productie 2 van het inleidend verzoekschrift van [geïntimeerde]) bevindt zich weliswaar een GBA-adres waaruit blijkt dat [appellant] op voornoemd adres woont maar dit dateert van 28 februari 2018. Er is geen uittreksel uit het bevolkingsregister overgelegd van kort voor de datum van de door de griffier verzonden brief, waaruit volgt dat [appellant] toentertijd nog op dat adres woonachtig was. Daardoor bestaat onvoldoende zekerheid dat het vonnis daadwekelijk naar het woonadres van [appellant] is verstuurd en dat hij dat heeft ontvangen. Volgens zijn akte van appel is het bestreden vonnis op 10 juli 2019 aan [appellant] betekend. [geïntimeerde] heeft dat niet weersproken. Daarom houdt het Hof het ervoor dat [appellant] het vonnis door die betekening op 10 juli 2019 is aangezegd in de zin van artikel 264 lid 3 Rv Pro en dat daardoor de beroepstermijn is aangevangen. [appellant] heeft zijn beroep – bij akte van appel van 15 augustus 2019 – dan ook binnen de beroepstermijn ingesteld.

3.4

Op grond van hetgeen hierboven is overwogen, is [appellant] in zijn hoger beroep ontvankelijk.

3.5

Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht [appellant] veroordeeld, uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling van Afl. 4.942,- aan achterstallige huur en Afl. 3.150,- aan schadevergoeding, te vermeerderen met wettelijke rente, alsmede in de kosten van de procedure.

3.6

Grief I houdt samengevat in dat weliswaar juist is dat [appellant] de stellingen van [geïntimeerde] in haar conclusie van repliek niet nader heeft bestreden maar dat hem dit niet kan worden toegerekend omdat hij die conclusie van repliek en de oproep een conclusie van dupliek in te dienen nimmer heeft ontvangen.

3.7

Daargelaten dat volgens de grief de bestreden overweging dus juist is, heeft [appellant] bij deze grief geen belang omdat de zaak in volle omvang door het Hof opnieuw zal worden beoordeeld, zoals [appellant] blijkens zijn grief II ook beoogt.

3.8

Met zijn grief II komt [appellant] op tegen de toewijzing in het bestreden vonnis van een bedrag van Afl. 4.942,- aan achterstallige huur en een bedrag van Afl. 3.150,- aan schadevergoeding.

3.9 [

geïntimeerde] baseert haar vordering ter zake achterstallige huur op de huurovereenkomst. Volgens de door haar in het geding gebrachte specificatie (productie IV) bestaat deze vordering van [geïntimeerde] uit de huur over juli en augustus 2017 ad in totaal Afl. 4.000,- en uit utiliteiten Serlimar ad in totaal Afl. 942,-.

3.10 [

appellant] voert aan dat hij geen achterstallige huursommen is verschuldigd. Hij onderbouwt dit als volgt. De huur over de maand juli 2017 heeft hij verrekend met de waarborgsom die [geïntimeerde] onder zich had en over de maand augustus 2017 is hij niets verschuldigd omdat hij met instemming van [geïntimeerde] uit de woning zou vertrekken.

3.11

Een waarborgsom strekt ertoe tot het desbetreffende bedrag zekerheid te bieden aan de verhuurder tot verhaal van kosten in verband met schade aan het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst. Dit is ook tot uitdrukking gebracht in artikel 2 van Pro de huurovereenkomst.

3.12

Verrekening van de huurprijs met de borgsom is in strijd met artikel 4 van Pro de huurovereenkomst dat immers bepaalt dat betaling van de huurprijs moet geschieden “zonder enige korting of compensatie”. Voorts zijn partijen overeengekomen dat [geïntimeerde] het recht heeft eventuele schade veroorzaakt door de huurder te verrekenen met de waarborgsom. [geïntimeerde] heeft bij brief van 24 juni 2017 aangegeven dat de borgsom een maand na vertrek uit de woning aan [appellant] betaald zou worden, dus op 1 oktober 2017, mits aan het gehuurde geen schade is veroorzaakt. Dit is conform artikel 2 van Pro de huurovereenkomst. Dus ook als er geen sprake was van schade aan het gehuurde, kon van enige verrekening van de huurprijs voor de maand juli 2017 geen sprake zijn.

3.13 [

appellant] heeft bij brief van 14 juni 2017 de huurovereenkomst opgezegd per 1 september 2017, welke opzegging [geïntimeerde] heeft aanvaard bij brief van 24 juni 2017. [geïntimeerde] heeft jegens [appellant] dus aanspraak op de overeengekomen huur over de maand augustus 2017. [appellant] voert aan dat [geïntimeerde] ermee heeft ingestemd dat per begin augustus 2017 de woning zou worden opgeleverd. [geïntimeerde] heeft onweersproken gesteld dat de echtgenote van [appellant] in een whatsappbericht van 4 augustus 2027 aan haar heeft bericht dat zij op 7 augustus 2017 uit de woning zouden vertrekken. Hieruit kan niet worden afgeleid dat het de bedoeling van [appellant] was de huurovereenkomst per 1 augustus 2017 te doen eindigen en evenmin dat [geïntimeerde] akkoord is gegaan met een eerdere beëindiging van de huurovereenkomst dan per 1 september 2017, te meer nu het gehuurde dus kennelijk niet per 1 augustus 2017 zou zijn verlaten en ontruimd en ter vrije beschikking van [geïntimeerde] zou staan. Dat dat ook daadwerkelijk het geval is geweest, wordt bevestigd door de verklaring van 17 augustus 2017 van deurwaarder Roos die [geïntimeerde] (als haar productie I) heeft overgelegd, waarin het volgende staat:

Inderdaad was de familie bezig het terrein op te ruimen. Dit kan ik bevestigen omdat er een gehuurde waste bucket (container) op het terrein stond en met was bezig die te vullen. […]”

Dat is niet weersproken. [appellant] heeft kortom niet onderbouwd dat partijen – in afwijking van de opzeggingsbrief van [appellant] van 14 juni 2017 dat hij de huurovereenkomst opzegt per 1 september 2017 – zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst per 1 augustus 2017 zou eindigen. [geïntimeerde] heeft jegens [appellant] op grond daarvan aanspraak op betaling van de huursom over augustus 2017.

3.14

In zijn memorie van grieven (onder toelichting bij grief II) erkent [appellant] dat het genoemde bedrag van Afl. 942,- voor zijn rekening komt. Hij stelt deze kosten alsnog aan [geïntimeerde] te zullen overmaken. Betaling had dus (nog) niet plaatsgevonden ten tijde van het uitspreken van het bestreden vonnis, en ook niet ten tijde van de memorie van grieven.

De vordering tot dat bedrag is daarom toewijsbaar.

3.15

Op grond van het bovenstaande gaat het hoger beroep van [appellant] wat betreft de achterstallige huurtermijnen en de kosten in verband met de utiliteiten Serlimar niet op en zal het bestreden vonnis in zoverre worden bevestigd.

3.16

Wat betreft de gevorderde schadevergoeding overweegt het Hof als volgt. Artikel 8 van Pro de huurovereenkomst verplichtte [appellant] het gehuurde bij het eindigen van de huurovereenkomst in goede staat van onderhoud op te leveren.

3.17

De door [geïntimeerde] gevorderde schade betreft het door de Dienst Huur- & Consumentenzaken begrote bedrag van de herstelkosten die bij de ontruiming van het gehuurde zijn geconstateerd. [appellant] betwist die schade onder verwijzing naar een verklaring van deurwaarder Roos, waarin deze zou hebben aangegeven dat de woning in goede staat verkeerde. [appellant] doelt daarmee kennelijk op de verklaring van deurwaarder Roos die [geïntimeerde] (als haar productie I bij conclusie van repliek) heeft overgelegd en die luidt als volgt:

“[…]

In opdracht van mijn cliente, [geïntimeerde], ben ik langs geweest om de sleutels op te halen. [echtgenote] heeft bij die gelegenheid mij rondgeleid. Ik gaf gelijk aan dat ik er was om de sleutels op te halen en niet voor een proces verbaal. In mijn ogen leek de woning in een goede staat op dat moment omdat ik de woning niet eerder heb gezien en dus niet kon vergelijken met toen en dat moment. […]”

Volgens deze verklaring had deurwaarder Roos enkel de opdracht de sleutels van de woning op te halen en niet om een proces-verbaal van constatering op te maken. Evenmin heeft hij het gehuurde geïnspecteerd en gekeken of de staat van oplevering dezelfde was als de staat waarin [appellant] het gehuurde heeft ontvangen. Deze verklaring levert derhalve een onvoldoende betwisting van de stelling van [geïntimeerde] dat het gehuurde niet (meer) in goede staat verkeerde ten tijde van de oplevering.

[appellant] heeft verder geen voldoende concreet en onderbouwd verweer gevoerd tegen de door [geïntimeerde], onder verwijzing naar het ‘rapport di inspeccion’ van de Dienst Huur- & Consumentenzaken, gestelde herstelkosten van Afl. 3.150,-.

3.18

De verplichting van de huurder om na het einde van de huur de zaak in goede staat terug te geven kan naar haar aard slechts kan worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt (Hoge Raad 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2790). Nadat [appellant] de sleutels had ingeleverd, was de huurovereenkomst feitelijk geëindigd en was hij niet meer is staat de geconstateerde gebreken te repareren. Omdat [appellant] zijn verplichting de zaak in goede staat terug te geven op dat moment niet was nagekomen, is hij in verzuim geraakt: daarvoor is niet een ingebrekestelling vereist, nu deze ertoe strekt de schuldenaar nog een laatste termijn voor nakoming te geven en aldus nader te bepalen tot welk tijdstip nakoming nog mogelijk is zonder dat van een tekortkoming sprake is. Het verweer van [appellant] dat hij nooit een ingebrekestelling van [geïntimeerde] heeft ontvangen, gaat daarom niet op.

3.19

Grief II treft dus geen doel.

3.2

Het bestreden vonnis zal worden bevestigd, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep.

4.De beslissing

Het Hof:

bevestigt het bestreden vonnis van 15 mei 2019;

veroordeelt [appellant] in de kosten van deze procedure, gevallen aan de zijde van [geïntimeerde] en tot aan dit vonnis begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mrs. M.W. Scholte, Th.G. Lautenbach en O. Nijhuis, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 31 augustus 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.