ECLI:NL:OGHACMB:2025:293 - Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba - Hoger beroep inzake huurprijs en huurcontract Brakkeput A...

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2025

Zaaknummers: CUR202301576 – CUR2024H00072

Uitspraak: 2 december 2025

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

in de zaak van:

de stichting

STICHTING JOHANNES BOSCO,

gevestigd in Curaçao,

in eerste aanleg eiseres,

thans appellante in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

gemachtigden: mrs. S.J.C. Anthonio en L.M. van Veldhoven,

tegen

[HUURDER 2],

wonende in Curaçao,

in eerste aanleg gedaagde,

thans geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellante in incidenteel hoger beroep,

gemachtigde: mr. D.A.H. Segbert.

Partijen worden hierna de stichting of verhuurder en [huurder 2] of huurder genoemd.

1.De zaak in het kort

1.1

Deze rechtszaak betreft een huurovereenkomst van een perceel te Brakkeput Ariba, Curaçao. De verhuurder heeft onder meer betaling van de huurachterstand en ontruiming gevorderd.

Het Gerecht heeft de huurachterstand op een lager bedrag bepaald dan gevorderd. Het heeft dat lagere bedrag toegewezen, evenals de ontruiming.

Het principaal hoger beroep is gericht tegen de afwijzingen. Het incidenteel hoger beroep tegen de toewijzingen.

1.2

Op 8 juli 2025 heeft het Hof een tussenvonnis uitgesproken (ECLI:NL:OGHACMB:2025:181). Thans wordt een tweede tussenvonnis uitgesproken. Daarbij wordt deskundigenbericht gelast over de huurprijs.

2.Het verdere verloop van de procedure

2.1

In het tussenvonnis van 8 juli 2025 zijn een descente en, aansluitend, een mondelinge behandeling bepaald. Beide hebben, blijkens daarvan opgemaakt proces-verbaal, plaatsgevonden op 4 november 2025. Daarbij zijn door beide partijen pleitnotities overgelegd.

2.2

Voorafgaand aan descente en mondelinge behandeling zijn de navolgende stukken ontvangen:

- op 27 oktober 2025 een akte van de stichting (over de omvang van de problematiek);

- op 30 oktober 2025 een akte van [huurder 2];

- op 30 oktober 2025 een akte van de stichting (beginnend met een passage over het huurherzieningsbeding);

- op 30 oktober 2025 een brief van de stichting met producties 31 tot en met 33.

2.3

Vonnis is bepaald op vandaag.

3.De verdere beoordeling

Gebondenheid aan oorspronkelijk huurcontract

3.1

In het tussenvonnis van 8 juli 2025 is het volgende overwogen:

3.1

Bij de hiervoor onder 3.1.5 bedoelde verkoopovereenkomst heeft [huurder 2] zich jegens de verkoper (haar echtgenoot) verbonden om een huurovereenkomst met de stichting aan te gaan. Uit de verkoopovereenkomst blijkt ook dat de gekochte rechten betrekking hebben op opstallen op grond die van de stichting wordt gehuurd, zodat [huurder 2] dit geweten moet hebben. De huurovereenkomsten die de stichting bij de verhuur van haar percelen te Brakkeput Ariba placht aan te gaan, hebben een grotendeels gelijkluidende regeling, met een kettingbeding, zodat het de bedoeling van de stichting was om dezelfde verplichtingen ook op te leggen aan opvolgende huurders. [huurder 2] had dit behoren te weten, omdat een eenvoudig onderzoek, dat van haar gevergd van worden, dit zou hebben uitgewezen. Gelet op deze omstandigheden, in samenhang bezien, is [huurder 2] gebonden aan de bedingen van het oorspronkelijke huurcontract. Hieraan doet niet af dat het niet tot een schriftelijke vastlegging van de huurrelatie tussen [huurder 2] en de stichting is gekomen.

3.2 [

huurder 2] heeft verzocht terug te komen van deze overweging. Aangevoerd is dat de kavel destijds, ten tijde van de verkoopovereenkomst, veel groter was (namelijk: doorlopend tot aan het water). Na verkaveling, waarbij het perceel de huidige omvang kreeg, is geen schriftelijke huurovereenkomst opgemaakt.

3.3

De aangevallen overweging bevat een bindende eindbeslissing. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad heeft te gelden dat de eisen van de goede procesorde meebrengen dat de rechter aan wie is gebleken dat een eerder door hem gegeven, maar niet in een einduitspraak vervatte, eindbeslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag, bevoegd is om, met inachtneming van hoor en wederhoor, over te gaan tot heroverweging van die eindbeslissing, teneinde te voorkomen dat hij op een ondeugdelijke grondslag een einduitspraak zou doen.

3.4

Dat, zoals bij de descente nog eens inzichtelijk is gemaakt, de oorspronkelijke kavel groter was dan de, na herverkaveling, door [huurder 2] gehuurde kavel is niet van belang voor de aangevallen overweging. Zowel voor de oorspronkelijke kavel als voor de kavel na herverkaveling geldt wat in die overweging staat. Van die overweging wordt dan ook niet teruggekomen.

Onredelijk bezwarend beding?

3.5

In rov. 3.13 van het tussenvonnis van 8 juli 2025 is voorshands geoordeeld dat het huurherzieningsbeding niet onredelijk bezwarend is. Verzocht is ook daarvan terug te komen. Aangevoerd is dat het beding zeer weinig houvast geeft over frequentie, omvang of methode van verhoging van de huurprijs. Een bepaling waarvan een huurder van woonruimte materieel niet kan overzien wat de financiële gevolgen zullen zijn is per definitie niet transparant. Verwezen is daarbij naar HR 29 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780.

3.6

Het Hof blijft bij wat is overwogen in het tussenvonnis van 8 juli 2025. De overeenkomst noemt niet een concreet bedrag of percentage waarmee de huur, driejaarlijks, wordt verhoogd. Daarom voldoet het huurherzieningsbeding (waarschijnlijk) niet aan het transparantievereiste van art. 5 Richtlijn 93/13 en art. 6:238 lid 2 BW-NL, maar dat hoeft ook niet, aangezien het Curaçaose recht, dat in zijn BW geen art. 6:238 lid 2 kent, die eis niet stelt, althans niet zo stringent als in Nederland. De overeenkomst legt wel duidelijk vast dat de huurverhoging gekoppeld wordt aan gelijkwaardige objecten in Curaçao. Bij geschil tussen huurder en verhuurder zal, door een deskundige, moeten worden vastgesteld welke de huurprijs dan moet zijn, maar dat doet er niet aan af dat het huurherzieningsbeding naar Curaçaos recht voldoende duidelijk is om niet onredelijk bezwarend te zijn. Het oordeel dat het Hof in rov. 3.13 voorshands heeft gegeven, maakt het Hof thans tot een bindende eindbeslissing.

Klachtplicht

3.7

Als nieuwe grond voor afwijzing van de vorderingen van de stichting is tijdens de mondelinge behandeling gewezen op artikel 6:89 BW. Volgens huurder kan de stichting geen beroep meer doen op een gebrek in de prestatie van de huurder die bestaat uit de niet-betaling van de (volledige) huurprijs. Daarop strandt volgens de huurder de vordering van de stichting.

3.8

Deze grond is zodanig laat in de procedure naar voren gebracht dat het in strijd is met de goede procesorde het beroep op artikel 6:89 BW nu nog toe te laten. De stichting heeft daarop namelijk niet meer, gedocumenteerd, kunnen reageren.

Later te beoordelen aspecten van de zaak

3.15

In het tussenvonnis van 8 juli 2025 is (ook) aandacht besteed aan de onderhuur (rov. 3.15), de verwijdering van opstallen (rov. 3.16) en de ongerechtvaardigde verrijking (rov. 3.17). De (eind)beslissing op die onderdelen wordt aangehouden tot het eindvonnis. Dat geldt ook voor de onderhoudsvergoeding (wegengeld), de onroerendezaakbelasting en de verjaring, stuiting en ontvangst van betalingsherinneringen.

De huurprijs tot 1 juli 2012

3.8

Zoals het Hof in het tussenvonnis van 8 juli 2025 heeft overwogen (rov. 3.14) blijft de huurprijs het dichtst bij het huurherzieningsbeding indien de huur wordt bepaald aan de hand van huurprijzen voor gelijkwaardige objecten in Curaçao.

3.9

In de periode tot 1 januari 2012 hanteerde de stichting een simpel onderscheid: voor waterkavels werd NAf 12.000 per jaar gerekend, voor andere kavels NAf 6.000 per jaar. De bruikbaarheid van dat criterium, als invulling van het huurherzieningsbeding, voor de periode tot 2012 is niet of onvoldoende weersproken door [huurder 2]. Vast staat dat zij niet een waterkavel had. Uit de brief van 6 februari 2002 moet voor huurder voldoende duidelijk zijn geweest dat voor haar (land)kavel NAf 6.000 per jaar betaald moest gaan worden.

Verder moest huurder de brief van 6 februari 2002 redelijkerwijs zo begrijpen dat de stichting daarin zonder voorbehoud berichtte dat de verhoogde huur op 1 april 2002 zou ingaan. Uit de passage in de brief dat nieuwe huurprijzen ‘zullen worden vastgesteld’ en dat ‘nieuw vast te stellen’ huurprijzen zullen ingaan, mocht zij redelijkerwijs niet afleiden dat er een tweede brief met een nadere vaststelling zou volgen en dat zonder die tweede brief de huurprijs als niet-verhoogd zou gelden. Ook indien in de jaren 2002-2011 geen nadere actie zijdens de stichting is gevolgd om de per 1 april 2002 verhoogde huur te innen, mocht de huurder daaruit niet afleiden dat de huur, ondanks de brief van 6 februari 2002, niet met ingang van 1 april 2002 was verhoogd. Daarbij komt dat onvoldoende gemotiveerd is weersproken dat een huurprijs van NAf 6.000 per jaar een juiste invulling is van het huurherzieningsbeding in die zin dat voor gelijkwaardige objecten in Curaçao in de periode tot 1 januari 2012 een dergelijke huurprijs werd gehanteerd. Voor de periode tot 1 januari 2012 wordt daarom uitgegaan van een verschuldigde huurprijs van

NAf 6.000 per jaar.

De huurprijs vanaf 1 januari 2012

3.1

Daarmee wordt toegekomen aan de vraag welke huurprijs heeft te gelden vanaf 1 januari 2012. Inmiddels is het (eind) 2025. Van belang is daarom de vraag welke huurprijs heeft te gelden in de periode van 1 januari 2012 tot en met (in elk geval) 31 december 2025.

3.11

Voor de bepaling van de huurprijs is een deskundigenbericht noodzakelijk. Bij de mondelinge behandeling hebben partijen zich uitgelaten over de persoon van de deskundige(n), het aantal deskundigen en de aan deze(n) te stellen vragen. Om die reden zal het Hof in dit, tweede, tussenvonnis meteen tot benoeming overgaan.

3.12

Door huurder is voorgesteld te volstaan met benoeming van één deskundige, namelijk R. Adriaans van Taxatiebureau Exact. Tegen de persoon van deze deskundige heeft de stichting geen bezwaar. Wel ziet de stichting liever twee deskundigen benoemd, bij voorkeur deskundigen die eerder reeds ten behoeve van het Hof in een andere zaak van de stichting hebben gerapporteerd. Het Hof zal, mede met het oog op de kosten, volstaan met de benoeming van één deskundige en wel

R. Adriaans. Deze heeft aan het Hof laten weten vrij te staan en bereid en in staat te zijn als deskundige op te treden. Hij heeft ook laten weten dat hij betaling van een voorschot van Cg 2.250,- ex OB per zaak verlangt, waarmee het Hof instemt.

3.13

De zaak van [huurder 2] loopt gelijk op met de zaken van [huurder 1] (CUR2023H00267) en [huurder 3] (CUR2024H00134). De problematiek in deze drie zaken is vergelijkbaar. De data die de deskundige zal verzamelen zullen om die reden vermoedelijk in alle drie de zaken bruikbaar zijn. Aan de deskundige wordt overgelaten te bezien of om die reden verslag wordt gedaan in één onderzoeksrapport, maar met daarin een duidelijke argumentatie ten aanzien van ieder perceel afzonderlijk, of dat per zaak een rapport wordt uitgebracht.

3.14

Uitgangspunt voor de deskundige is het huurherzieningsbeding, luidend voor zover van belang:

Deze huur wordt met ingang van 1 Januari 1975 en daarna om de drie jaar herzien naar de telkens alsdan geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten op Curaçao, met dien verstande dat de huur niet kan worden verminderd.

3.15

De stichting heeft aangevoerd dat de huurprijzen in beginsel moeten worden vastgesteld op grond van vergelijking met gelijkwaardige objecten in Curaçao. In de praktijk zal het, aldus de stichting, echter moeilijk zijn voor elk perceel afzonderlijk vergelijkbare (referentie)objecten te vinden. Om die reden bepleit zij vaststelling van de huurprijzen op basis van een bepaald percentage (4% of 6%) van de marktwaarde per m².

3.16

Om te beoordelen of de stichting in dit standpunt gevolgd moet worden zal eerst het huurwijzigingsbeding worden uitgelegd volgens de maatstaf van HR 13 maart 1981, ECLI:NLHR:1981:AG4158, Haviltex.

3.17

De bewoordingen van het beding zijn duidelijk: er moeten gelijkwaardige objecten vergeleken worden met de gehuurde kavel. De stichting heeft geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat partijen destijds met “geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten” doelden op huurprijzen die worden vastgesteld op basis van een bepaald percentage (4% of 6%) van de getaxeerde marktwaarde per m² (op de markt voor koop), of dat partijen het redelijkerwijs zo mochten of moesten begrijpen. Ook feiten of omstandigheden van nadien (gedragingen van partijen daaronder begrepen), waaruit dat zou kunnen blijken zijn niet gesteld.

3.18

Voor het geval de te benoemen deskundige echter moet vaststellen dat concrete, gelijkwaardige, (huur)objecten niet of nauwelijks beschikbaar zijn brengt een redelijke uitleg van het huurherzieningsbeding thans mee dat dat onderzocht moet worden welke huurprijs voor het perceel redelijk is op basis van vergelijking met andere objecten, al dan niet huur. Het alternatief zou zijn dat aanpassing van de huurprijs niet mogelijk is. Dat is een gevolg dat niet aanvaard kan worden omdat de huurovereenkomst nu eenmaal uitdrukkelijk voorziet in (periodieke) huurprijsaanpassing en de stichting deze dus ook mag eisen.

3.19

Huurprijsbepaling op basis van indexering van de oorspronkelijke huurprijs (NAf 600 per jaar), zoals [huurder 2] voorstelt, doet geen recht aan het, in de huurovereenkomst opgenomen, criterium dat de kavel van [huurder 2] vergeleken moet worden met gelijkwaardige objecten in Curaçao, zoals dat criterium hiervoor is uitgelegd. In het voorstel van [huurder 2] vindt immers geen enkele vergelijking plaats. Een andere methode om tot huurprijsaanpassing te komen is door huurder niet voorgesteld.

3.2

Als de huurprijs op basis van vergelijking met andere objecten moet worden vastgesteld zal in het bijzonder van belang worden dat correcties worden toegepast om de verschillen met de kavel van huurder te verdisconteren. Volstrekt (100%) gelijkwaardige objecten zullen, zo mag worden aangenomen, niet bestaan. Bij zijn onderzoek zal de deskundige dus moeten en mogen onderbouwen of en in welk opzicht verschillen bestaan tussen de objecten die redelijkerwijs als gelijkwaardig kunnen worden aangemerkt en de kavel van huurder. Dat kan leiden tot correctiefactoren, die vertaald worden in een gecorrigeerde huurprijs. De deskundige dient te vermelden welke correctie(s) hij redelijk acht.

3.21

Voor het vaststellen van correctiefactoren is uitgangspunt wat in de huurovereenkomst staat (zie rov. 3.2.1 van het tussenvonnis van 8 juli 2025). In het bijzonder geldt dat de huurovereenkomst daardoor gekenmerkt wordt dat de huurder op de gehuurde kavel voor eigen rekening een woning mag hebben, dat hij deze (zij het onder voorwaarde van instemming van de stichting) mag overdragen en dat hij verplicht is de opstallen bij het eind van de huur te verwijderen. Daarnaast kan de deskundige ook onderzoeken of sprake is van andere factoren die tot correctie moeten leiden.

3.22

In rov. 3.14 van het tussenvonnis van 8 juli 2025 heeft het Hof vermeld dat de huur moet worden bepaald ‘vanaf 2022, vanaf 2012, vanaf 2023 en voor de toekomst’. De vermelding 2022 is een verschrijving, bedoeld is 2002. Blijkens voorgaande overwegingen in het vonnis van vandaag is de huur vanaf 2002 echter niet meer aan de orde. Het gaat dus om de huur vanaf 2012 en de huur vanaf 2023 en voor de toekomst. Gelet hierop zal de deskundige moeten onderzoeken welke huurprijs heeft te gelden naar de situatie van 2012 en die van 2023, telkens per 1 januari van die jaren. Aan de hand van onderzoeksjaar 2012 dient de huur voor de periode 2012-2022 te worden vastgesteld en aan de hand van het onderzoeksjaar 2023 de huur voor de periode vanaf 2023 en voor de toekomst.

3.23

Op basis van deze uitgangspunten worden hierna aan de deskundige de vragen gesteld die in het dictum van dit vonnis zijn geformuleerd. Daarin staan ook de verdere bepalingen waaraan partijen en deskundige zich hebben te houden.

3.24

Omdat de stichting zich beroept op haar recht de huurprijs te verhogen en stelplicht en bewijslast in zoverre op haar rusten zal zij belast worden met de betaling van het aan de deskundige verschuldigde voorschot. Bij eindvonnis wordt beslist welke partij die kosten uiteindelijk dient te dragen.

B E S L I S S I N G

Het Hof:

benoemt tot deskundige:

R. Adriaansvan Taxatiebureau Exact N.V.,

[adresgegevens]

legt aan de deskundige de volgende vragen ter beantwoording voor:

1. welke huurprijs kan aan de kavel van huurder worden toegekend in de jaren 2012 en 2023 op basis van vergelijking met de huurprijzen in die jaren van gelijkwaardige objecten in Curaçao;

2. indien vraag 1 niet beantwoord kan worden wegens het ontbreken van gelijkwaardige objecten in Curaçao, welke huurprijs voor het perceel is dan redelijk op basis van vergelijking met andere objecten, al dan niet huur;

3. wilt u uw onderzoek verrichten op basis van de uitgangspunten die hiervoor in rov. 3.14 tot en met 3.24 zijn opgenomen?

4. geven uw bevindingen voor het overige aanleiding tot opmerkingen?

bepaalt dat
de stichtinghet, voor deze zaak, verschuldigde voorschot van Cg 2.250 ex OB binnen vier weken na vandaag dient te betalen aan de deskundige;

bepaalt dat
de deskundigezijn werkzaamheden niet behoeft aan te vangen voordat het verlangde voorschot door hem is ontvangen;

draagt
de griffierop zorg te dragen voor toezending van dit vonnis en een (digitale) kopie van het volledige procesdossier aan de deskundige;

bepaalt dat
de deskundige, indien door hem enige opname ter plaatse wordt gedan, partijen in de gelegenheid moet stellen daarbij aanwezig te zijn;

bepaalt dat
de deskundigeeen concept van zijn rapport aan partijen moet doen toekomen, hen in de gelegenheid moet stellen daarop te reageren en die reacties met de daarop te geven reactie van de deskundige in zijn eindrapport moet opnemen;

bepaalt dat
de deskundigezijn rapport dient in te leveren bij de griffie van het Hof
uiterlijk op 31 maart 2026;

bepaalt dat
het Hofde zaak na ontvangst van het deskundigenbericht naar de rol zal verwijzen voor conclusie na deskundigenbericht;

bepaalt dat
de deskundigein voorkomend geval, via de griffie van het Hof, contact kan opnemen met mr. G.C.C. Lewin (een van de rechters die dit vonnis wijzen) voor overleg over de voortgang van het onderzoek;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, W.P.M. ter Berg en E.P. van Unen, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, ondertekend door de rolrechter en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 2 december 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.