Uitspraak
CUR2026H00043
Datum uitspraak: 10 juni 2026
gemeenschappelijk hof van jusTitie
van aruba, CURAÇAO, SINT MAARTEN
EN VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA
Uitspraak op het hoger beroep van:
Carin Cares Holding B.V. (hierna: Carin Cares),
appellante,
tegen de uitspraak van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht) van 14 januari 2026 in zaken nrs. CUR202500414 en CUR202502256, in het geding tussen:
appellante
en
de minister van Verkeer, Vervoer en Ruimtelijke Planning (hierna: de minister)
Procesverloop
Bij beschikking van 17 juni 2025 heeft de minister aan Lyra Projects B.V. (hierna: Lyra) een vergunning verleend voor het gewijzigd uitvoeren van de onherroepelijke bouwvergunning van 28 oktober 2022, voor de bouw van een appartementencomplex met negentien wooneenheden en een zwembad, gym en bergingen (hierna: bestreden beschikking 1).
Bij beschikking van 17 juni 2025 heeft de minister een verzoek van Carin Cares om handhavend op te treden tegen het bouwen van een appartementencomplex in afwijking van de vergunningsvoorschriften, afgewezen (hierna: bestreden beschikking 2).
Bij uitspraak van 14 januari 2026 heeft het Gerecht de daartegen door Carin Cares ingestelde beroepen ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft Carin Cares hoger beroep ingesteld.
De minister heeft een verweerschrift ingediend. Lyra heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
Het Hof heeft de zaak op een zitting behandeld op 18 mei 2026. Carin Cares werd vertegenwoordigd door haar directeur, C. Bult-Schreuders, en mr. A.C. van Hoof, advocaat. De minister werd vertegenwoordigd door mr. G.N. Hollander. Lyra werd vertegenwoordigd door mrs. M.G. Woudstra en R.M.C.S. van der Heide, advocaten.
Overwegingen
Inleiding
1. Carin Cares is eigenaar van een perceel aan de Lyraweg 41. Zij is een onderneming die thuiszorg levert en persoonlijke alarmen bewaakt. Op het perceel staat ook een horecabedrijf waar jeugdigen met een geestelijke beperking werken. Lyra bouwt een appartementencomplex op het perceel naast Carin Cares, Lyraweg 39. Dit complex bestaat uit vijf gebouwen met in totaal negentien wooneenheden en een zwembad, gym en bergingen.
De uitspraak van het Gerecht
2. In de zaak over de bouwvergunning is het Gerecht Carin Cares niet gevolgd in het betoog dat de minister ten onrechte slechts drie gewijzigde onderdelen van het bouwplan heeft beoordeeld, in plaats van het hele nieuwe bouwplan integraal te toetsen. Daarbij heeft het Gerecht voorop gesteld dat de bouwvergunning van 28 oktober 2022 onherroepelijk is. De nieuwe vergunning van 17 juni 2025 ziet op drie wijzigingen ten opzichte van de oude vergunning: voor de gebouwen A, B, D en E is het terras en balkon aan de achterzijde verlengd met 2 meter, voor de gebouwen A en E zijn de ruimtes aan de voorzijde met enkele vierkante meters vergroot en is een slaapkamer van ongeveer 12 vierkante meter toegevoegd en voor de gebouwen B en D is een extra pui toegevoegd. Carin Cares betoogt tevergeefs dat van begin af aan gebouwd is aan de hand van de nu overgelegde tekeningen (aangeduid als ‘WT-tekeningen’), die wezenlijk verschillen van de tekeningen die zijn overgelegd bij de eerste vergunningsaanvraag (‘BT-tekeningen’). Het Gerecht heeft vastgesteld dat op de drie gewijzigde onderdelen na, deze tekeningen met elkaar overeenkomen. De minister heeft zich daarom volgens het Gerecht bij de nieuwe aanvraag terecht beperkt tot toetsing van de wijzigingen.
Het Gerecht heeft verder overwogen dat de minister zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de drie wijzigingen het bouwplan niet in strijd met artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bouw- en woningverordening (hierna: Bwv) maken. De verminderde afstand van gebouw A tot de erfgrens levert geen onaanvaardbare hinder op. De afstand was bij alle bouwblokken 3 tot 7 meter en is door de wijzigingen vanaf de hoek van het terras van gebouw A tot de erfgrens 2,10 meter geworden. Het Gerecht is Carin Cares niet gevolgd in de aanname dat de afstand korter dan dat zou zijn, nu dat op een schatting berust. Deze afstand geldt bovendien slechts op het gemeten hoekpunt, want vanaf de noord- en westzijde van gebouw A is de afstand meer dan 3 meter tot de erfgrens. Verder heeft het Gerecht van belang geacht dat de Uitvoeringsorganisatie Ruimtelijke Ordening en Planning (hierna: UOROP) in het advies van 17 juni 2025 eventuele hinder, ontsiering en brandgevaar uitgebreid heeft beoordeeld, niet alleen aan de hand van de afstand tot de erfgrens, maar ook wat betreft de ligging en de bouwwijze van de gewijzigde bouwwerken. Carin Cares heeft niet onderbouwd waarom de drie wijzigingen toch leiden tot een toename van ontsiering, hinder of brandgevaar.
Het Gerecht heeft verder overwogen dat de minister zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de drie wijzigingen het bouwplan niet in strijd met artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bouw- en woningverordening (hierna: Bwv) maken. De verminderde afstand van gebouw A tot de erfgrens levert geen onaanvaardbare hinder op. De afstand was bij alle bouwblokken 3 tot 7 meter en is door de wijzigingen vanaf de hoek van het terras van gebouw A tot de erfgrens 2,10 meter geworden. Het Gerecht is Carin Cares niet gevolgd in de aanname dat de afstand korter dan dat zou zijn, nu dat op een schatting berust. Deze afstand geldt bovendien slechts op het gemeten hoekpunt, want vanaf de noord- en westzijde van gebouw A is de afstand meer dan 3 meter tot de erfgrens. Verder heeft het Gerecht van belang geacht dat de Uitvoeringsorganisatie Ruimtelijke Ordening en Planning (hierna: UOROP) in het advies van 17 juni 2025 eventuele hinder, ontsiering en brandgevaar uitgebreid heeft beoordeeld, niet alleen aan de hand van de afstand tot de erfgrens, maar ook wat betreft de ligging en de bouwwijze van de gewijzigde bouwwerken. Carin Cares heeft niet onderbouwd waarom de drie wijzigingen toch leiden tot een toename van ontsiering, hinder of brandgevaar.
2.1. Het Gerecht heeft in de handhavingsprocedure geoordeeld dat de minister het verzoek terecht heeft afgewezen. Ten tijde van het nemen van die beslissing, op 17 juni 2025, had de minister al een bouwvergunning verleend voor de gewijzigde uitvoering. Daarmee was geen sprake meer van een overtreding en ontbrak een grondslag om handhavend op te treden tegen het bouwen in afwijking van de bouwvergunning van 28 oktober 2022.
Het Gerecht is Carin Cares niet gevolgd in het betoog dat de minister zich schuldig heeft gemaakt aan détournement de procédure door te wachten met beslissen op het handhavingsverzoek van 25 april 2024 totdat was beslist op de vergunningsaanvraag van 11 november 2024 voor gewijzigde uitvoering van het bouwplan. Uit verschillende dossierstukken kan worden afgeleid dat er een bereidheid bestond om de vergunning voor de wijzigingen te verlenen en daarmee was sprake van concreet zicht op legalisatie van de op onderdelen gewijzigde bouw en dus op beëindiging van de overtreding. Het tijdsverloop tussen het verzoek en de beslissing is weliswaar langdurig geweest, maar daaruit volgt nog niet dat de minister misbruik heeft gemaakt van zijn bevoegdheden, aldus het Gerecht.
Het Gerecht is Carin Cares niet gevolgd in het betoog dat de minister zich schuldig heeft gemaakt aan détournement de procédure door te wachten met beslissen op het handhavingsverzoek van 25 april 2024 totdat was beslist op de vergunningsaanvraag van 11 november 2024 voor gewijzigde uitvoering van het bouwplan. Uit verschillende dossierstukken kan worden afgeleid dat er een bereidheid bestond om de vergunning voor de wijzigingen te verlenen en daarmee was sprake van concreet zicht op legalisatie van de op onderdelen gewijzigde bouw en dus op beëindiging van de overtreding. Het tijdsverloop tussen het verzoek en de beslissing is weliswaar langdurig geweest, maar daaruit volgt nog niet dat de minister misbruik heeft gemaakt van zijn bevoegdheden, aldus het Gerecht.
Het hoger beroep
3. Carin Cares betoogt dat het Gerecht er ten onrechte aan voorbij is gegaan dat de minister de keermuur en het appartementencomplex als één bouwproject had moeten toetsen, omdat juist beide onderdelen tezamen verstrekkende gevolgen voor haar hebben.
Ook betoogt Carin Cares dat er ten onrechte geen toetsing van het bouwplan heeft plaatsgevonden zoals dat van begin af aan in afwijking van de eerdere vergunning uitgevoerd is, aan de hand van de pas later overgelegde maar immer gebruikte WT-tekeningen. Volgens haar is sprake van een structureel en substantieel gewijzigd bouwwerk en had de beoordeling niet beperkt mogen blijven tot de gestelde wijzigingen. De oppervlakte van gebouw A is in de gewijzigde vergunning ruim verdubbeld, nu dat eerst 61 vierkante meter was en thans 132 vierkante meter is. Ook stelt Carin Cares dat de indeling aan de binnenkant geheel anders is en dat de muren op een andere fundering zijn geplaatst.
Over de afstand tussen gebouw A en de erfgrens betoogt Carin Cares dat het nieuwe UOROP-advies ten onrechte voorbij gaat aan de eerder aanvaarde norm van 3 tot 7 meter. De verkorting van deze afstand had aanleiding moeten zijn om een nieuwe ruimtelijke afweging te maken, aldus Carin Cares.
Ook betoogt Carin Cares dat er ten onrechte geen toetsing van het bouwplan heeft plaatsgevonden zoals dat van begin af aan in afwijking van de eerdere vergunning uitgevoerd is, aan de hand van de pas later overgelegde maar immer gebruikte WT-tekeningen. Volgens haar is sprake van een structureel en substantieel gewijzigd bouwwerk en had de beoordeling niet beperkt mogen blijven tot de gestelde wijzigingen. De oppervlakte van gebouw A is in de gewijzigde vergunning ruim verdubbeld, nu dat eerst 61 vierkante meter was en thans 132 vierkante meter is. Ook stelt Carin Cares dat de indeling aan de binnenkant geheel anders is en dat de muren op een andere fundering zijn geplaatst.
Over de afstand tussen gebouw A en de erfgrens betoogt Carin Cares dat het nieuwe UOROP-advies ten onrechte voorbij gaat aan de eerder aanvaarde norm van 3 tot 7 meter. De verkorting van deze afstand had aanleiding moeten zijn om een nieuwe ruimtelijke afweging te maken, aldus Carin Cares.
3.1. Carin Cares betoogt verder dat het Gerecht ten onrechte heeft geoordeeld dat de bouwhoogte niet meer voorligt gezien de onherroepelijke vergunning. Volgens haar is de ophoging van het bouwperceel tot aan de erfgrens met 3 meter niet betrokken bij de eerdere bouwvergunning, terwijl dat wel van belang is voor de vaststelling van de bouwhoogte, als bedoeld in artikel 3, tweede lid, onder d, van het Eilandelijk Ontwikkelingsplan (hierna: EOP). De ophoging maakt dat de totale bouwhoogte boven de 8 meter uitkomt en daarom moet de minister een belangenafweging maken. Omdat dit is nagelaten had de minister handhavend moeten optreden tegen de ophoging en de overschrijding van de vergunde bouwhoogte van gebouw A, die inclusief de ophoging uitkomt op 9,50 meter.
Carin Cares wijst er verder op dat er door het opgehoogde terrein en door de uitbreiding van de balkons een onbelemmerd uitzicht is op haar kavel. De situering van de gebouwen heeft ingrijpende gevolgen voor haar zicht, wind, privacy, afwatering en brandveiligheid en leidt tot de conclusie dat het bouwplan in strijd is met artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv.
Carin Cares wijst er verder op dat er door het opgehoogde terrein en door de uitbreiding van de balkons een onbelemmerd uitzicht is op haar kavel. De situering van de gebouwen heeft ingrijpende gevolgen voor haar zicht, wind, privacy, afwatering en brandveiligheid en leidt tot de conclusie dat het bouwplan in strijd is met artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv.
3.2. Carin Cares herhaalt in hoger beroep dat de minister zich schuldig heeft gemaakt aan détournement de procédure. Volgens haar stond al voor het indienen van de aanvraag voor een vergunning voor het gewijzigde bouwplan vast dat die vergunning verleend zou worden, waardoor van een reële toetsing geen sprake is geweest.
3.3. Tot slot herhaalt Carin Cares in hoger beroep dat het de minister niet vrij stond om haar handhavingsverzoek van 25 april 2024 pas te behandelen toen er op 17 juni 2025 al een bouwvergunning voor de wijzigingen was verleend. Het is onjuist dat er al die tijd al concreet zicht op legalisatie bestond, omdat de aanvraag voor de gewijzigde bouwvergunning pas op 11 november 2024 is ingediend en omdat tot juni 2025 weldegelijk illegaal is gehandeld, aldus Carin Cares.
Het oordeel van het Hof
Vooraf
4. Zowel het perceel van Carin Cares als het bouwperceel bevatten hoogteverschillen. Het aan de weg gelegen deel ligt meters hoger dan het lager gelegen deel. De bedrijfsgebouwen op het perceel van Carin Cares liggen op het lager gelegen deel van het perceel van Carin Cares. Dat is een van oudsher bestaande situatie. Carin Cares heeft langere tijd geen buren gehad en had vanaf haar perceel open zicht op het buurperceel, dat begroeid was met bomen en planten. Er was toen ook geen erfafscheiding die een belemmering vormde voor het zicht en de winddoorlating.
Lyra heeft ervoor gekozen om het omvangrijke nieuwbouwcomplex met appartementen te realiseren op het hoger gelegen deel van haar perceel. Zij heeft verder een erfafscheiding gerealiseerd in de vorm van een relatief hoge keermuur.
Alles bijeengenomen wordt Carin Cares nu geconfronteerd met een ingrijpende wijziging van de bestaande situatie. De vraag of die gewijzigde situatie rechtmatig is, kan door het Hof niet meer in volle omvang worden beoordeeld. Dat komt eerst en vooral omdat Carin Cares in haar bezwaar tegen de bouwvergunning van 28 oktober 2022 niet-ontvankelijk is verklaard en tegen de uitspraak van het Gerecht daarover, waarbij haar beroep ongegrond is verklaard, geen hoger beroep is ingesteld. Dat komt ook omdat tegen de eerste vergunning voor de erfafscheiding geen bezwaar is gemaakt of beroep is ingesteld.
Het Hof moet uitgaan van de rechtmatigheid van de eerder afgegeven vergunningen. Dit is van invloed op de aard en omvang van de toetsing in hoger beroep in de thans voorliggende zaak.
Lyra heeft ervoor gekozen om het omvangrijke nieuwbouwcomplex met appartementen te realiseren op het hoger gelegen deel van haar perceel. Zij heeft verder een erfafscheiding gerealiseerd in de vorm van een relatief hoge keermuur.
Alles bijeengenomen wordt Carin Cares nu geconfronteerd met een ingrijpende wijziging van de bestaande situatie. De vraag of die gewijzigde situatie rechtmatig is, kan door het Hof niet meer in volle omvang worden beoordeeld. Dat komt eerst en vooral omdat Carin Cares in haar bezwaar tegen de bouwvergunning van 28 oktober 2022 niet-ontvankelijk is verklaard en tegen de uitspraak van het Gerecht daarover, waarbij haar beroep ongegrond is verklaard, geen hoger beroep is ingesteld. Dat komt ook omdat tegen de eerste vergunning voor de erfafscheiding geen bezwaar is gemaakt of beroep is ingesteld.
Het Hof moet uitgaan van de rechtmatigheid van de eerder afgegeven vergunningen. Dit is van invloed op de aard en omvang van de toetsing in hoger beroep in de thans voorliggende zaak.
Omvang van de beoordeling
4.1.
Voor een antwoord op de vraag of de bouw van het appartementencomplex, de ophoging van de grond en de bouw van de keermuur als een geheel beoordeeld moeten worden, verwijst het Hof naar de uitspraak van vandaag in de zaken nrs. CUR2025H00214 en CUR2025H00215. Uit die uitspraak volgt dat de bouw van de keermuur en van het appartementencomplex afzonderlijke bouwactiviteiten zijn, waarvoor afzonderlijke vergunningsaanvragen zijn ingediend en afzonderlijke beoordelingen gemaakt mogen worden. Overigens is tijdens de zitting van het Hof verder duidelijk geworden dat de keermuur en de ophoging bouwtechnisch losstaan van het appartementencomplex: het maaiveld aan de zijde van gebouw A is tot aan de keermuur opgehoogd om de tuin te egaliseren, niet ten behoeve van de bouw van gebouw A. Daarom ligt in deze zaak alleen de bouwvergunning voor het appartementencomplex voor.
4.1.1.
Het Hof volgt Carin Cares niet in het betoog dat de hele bouwvergunning opnieuw integraal getoetst had moeten worden. Daarbij is het volgende van belang.
Er is een onherroepelijke bouwvergunning van 28 oktober 2022, voor de bouw van een appartementencomplex met negentien wooneenheden en een zwembad, gym en bergingen op het bouwperceel. Het Gerecht heeft ter zitting uitgebreid stilgestaan bij de verschillende bouwtekeningen en de verschillen tussen beide aanvragen. Het Hof stelt met het Gerecht vast dat het gaat om drie wijzigingen: het terras en balkon aan de achterzijde zijn verlengd met 2 meter (A, B, D en E), de ruimtes aan de voorzijde zijn met enkele vierkante meters vergroot en er is een slaapkamer van ongeveer 12 vierkante meter toegevoegd (A en E) en er is een extra pui toegevoegd (B en D). Deze wijzigingen zijn uitgebreid beoordeeld in het nieuwe UOROP-advies van 17 juni 2025.
Carin Cares betoogt dat deze wijzigingen niet van ondergeschikte aard zijn. Dit is echter relevant als het zou gaan om een lopende bouwaanvraag die gewijzigd wordt, wat niet het geval is. Lyra heeft immers een nieuwe aanvraag ingediend voor het gewijzigd uitvoeren van het bouwplan, waarvoor eerder een onherroepelijke vergunning is verleend. Het Hof wijst ter vergelijking op de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 18 maart 2015, ECLI:NL:RVS:2015:842, onder 6.2, waarin een soortgelijke situatie zich voordeed en waarin de Afdeling oordeelde dat alleen de gewijzigde onderdelen ter beoordelen voorliggen. Daarbij geldt dat Lyra in de aanvraag duidelijk heeft gemaakt om welke wijzigingen het gaat, anders dan bijvoorbeeld in de uitspraak van de Afdeling van 14 november 2018, ECLI:NL:RVS:2018:3697, onder 3.1. In deze situatie heeft het Gerecht terecht geoordeeld dat alleen de gewijzigde onderdelen ter beoordeling voorliggen en dat er geen aanleiding is om alle andere aspecten van het bouwplan, dat in 2022 onherroepelijk is vergund, opnieuw te toetsen. Het voorgaande wordt niet anders als zou komen vast te staan dat Lyra van begin af aan in afwijking van de bouwvergunning van 28 oktober 2022 bouwde, zoals Carin Cares betoogt. Ook dan gaat het nog steeds om een gewijzigde uitvoering van een onherroepelijke bouwvergunning.
Dit betekent dat het Hof niet toekomt aan de klachten van Carin Cares over de ophoging van de grond en de bouwhoogte. De bouwhoogte is vergund in de in rechte vaststaande bouwvergunning van 28 oktober 2022 en is ongewijzigd gebleven in de vergunning van 17 juni 2025. De vraag of gebouw A hoger is dan 8 meter door een ophoging van de grond die niet is betrokken bij de verlening van de bouwvergunning, is een kwestie van handhaving.
Er is een onherroepelijke bouwvergunning van 28 oktober 2022, voor de bouw van een appartementencomplex met negentien wooneenheden en een zwembad, gym en bergingen op het bouwperceel. Het Gerecht heeft ter zitting uitgebreid stilgestaan bij de verschillende bouwtekeningen en de verschillen tussen beide aanvragen. Het Hof stelt met het Gerecht vast dat het gaat om drie wijzigingen: het terras en balkon aan de achterzijde zijn verlengd met 2 meter (A, B, D en E), de ruimtes aan de voorzijde zijn met enkele vierkante meters vergroot en er is een slaapkamer van ongeveer 12 vierkante meter toegevoegd (A en E) en er is een extra pui toegevoegd (B en D). Deze wijzigingen zijn uitgebreid beoordeeld in het nieuwe UOROP-advies van 17 juni 2025.
Carin Cares betoogt dat deze wijzigingen niet van ondergeschikte aard zijn. Dit is echter relevant als het zou gaan om een lopende bouwaanvraag die gewijzigd wordt, wat niet het geval is. Lyra heeft immers een nieuwe aanvraag ingediend voor het gewijzigd uitvoeren van het bouwplan, waarvoor eerder een onherroepelijke vergunning is verleend. Het Hof wijst ter vergelijking op de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 18 maart 2015, ECLI:NL:RVS:2015:842, onder 6.2, waarin een soortgelijke situatie zich voordeed en waarin de Afdeling oordeelde dat alleen de gewijzigde onderdelen ter beoordelen voorliggen. Daarbij geldt dat Lyra in de aanvraag duidelijk heeft gemaakt om welke wijzigingen het gaat, anders dan bijvoorbeeld in de uitspraak van de Afdeling van 14 november 2018, ECLI:NL:RVS:2018:3697, onder 3.1. In deze situatie heeft het Gerecht terecht geoordeeld dat alleen de gewijzigde onderdelen ter beoordeling voorliggen en dat er geen aanleiding is om alle andere aspecten van het bouwplan, dat in 2022 onherroepelijk is vergund, opnieuw te toetsen. Het voorgaande wordt niet anders als zou komen vast te staan dat Lyra van begin af aan in afwijking van de bouwvergunning van 28 oktober 2022 bouwde, zoals Carin Cares betoogt. Ook dan gaat het nog steeds om een gewijzigde uitvoering van een onherroepelijke bouwvergunning.
Dit betekent dat het Hof niet toekomt aan de klachten van Carin Cares over de ophoging van de grond en de bouwhoogte. De bouwhoogte is vergund in de in rechte vaststaande bouwvergunning van 28 oktober 2022 en is ongewijzigd gebleven in de vergunning van 17 juni 2025. De vraag of gebouw A hoger is dan 8 meter door een ophoging van de grond die niet is betrokken bij de verlening van de bouwvergunning, is een kwestie van handhaving.
Inhoudelijke toetsing van de gewijzigde bouwvergunning
4.2.
Het Hof komt wel toe aan het betoog van Carin Cares over de gewijzigde afstand tussen gebouw A en de erfgrens. Deze afstand is van belang bij de beoordeling of sprake is van hinder of ontsiering als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv. De norm uit artikel 12 van Pro de Bwv geldt hiervoor niet, zoals het Gerecht terecht heeft overwogen, omdat deze bepaling ziet op de afstand tussen gevels en niet op de afstand tot de erfgrens. Dat volgt ook uit de uitspraak van het Hof van 5 november 2025, ECLI:NL:OGHACMB:2025:258, onder 9.3.
4.2.1.
Het Hof stelt eerst de oude en de nieuwe afstand tot de erfgrens vast, na de uitbreiding van het terras en de balkons van gebouw A. Tijdens de zitting van het Hof is gebleken dat partijen het erover eens zijn dat de kortste afstand van het hoekpunt van gebouw A tot aan de keermuur, diagonaal gemeten, 1,77 meter is, waarbij de dikte van 30 centimeter van de keermuur opgeteld moet worden om te komen tot de afstand van gebouw A tot de erfgrens. In het nieuwe bouwplan is dat 2,07 meter (naar boven afgerond 2,10 meter). Carin Cares stelt dat de afstand van dit hoekpunt tot de erfgrens in het oude bouwplan, dat ten grondslag lag aan de vergunning van 28 oktober 2022, 5 meter was. Daarbij verwijst zij naar tekeningen bij een zonnestudie. Carin Cares gaat er echter aan voorbij dat niet deze tekeningen maar de bouwtekeningen bepalend zijn voor het vaststellen van de maten. Bovendien vermelden de tekeningen bij de zonnestudie geen afstanden of schaalaanduiding, waardoor het niet mogelijk is om tot een nauwkeurige vaststelling van de afstand te komen op basis van die tekeningen. Aan de hand van de bouwtekeningen kan worden vastgesteld dat de oude afstand 3,981 meter was, zoals de minister ter zitting ook heeft verklaard. Daaruit volgt dat de hoek van het terras van gebouw A ongeveer 1,89 meter dichterbij de erfgrens is gekomen. Overigens is de afstand tussen de zijdelingse grens en de erfgrens gewijzigd in het voordeel van Carin Cares.
4.2.2.
Gezien deze verkorte afstand is in het UOROP-advies bij de vergunning van 17 juni 2025 opnieuw beoordeeld of het gebouw of gebouwsgedeelte de omgeving ontsiert of hinderlijk is als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv. In het advies is gemotiveerd waarom dat niet zo is. Carin Cares brengt daar tegenin dat de uitbreiding van het terras en de balkons van gebouw A ingrijpende gevolgen heeft voor haar zicht, wind, privacy, afwatering en brandveiligheid, wat maakt dat het gewijzigde bouwplan in strijd is met artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv.
Over het zicht overweegt het Hof dat de uitbreiding van het terras en de balkons daar geen wezenlijke invloed op heeft. Carin Cares had door de onherroepelijke bouwvergunning van 28 oktober 2022 al uitzicht op het appartementencomplex. Het uitzicht dat zij verliest doordat gebouw A - op één punt - 1,89 meter dichter bij de erfgrens is gekomen, is niet van dien aard dat dit voor de minister aanleiding had moeten zijn om te concluderen dat de weigeringsgrond uit artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv zich voordoet. Bovendien wordt er een heg geplant die uitsteekt boven de keermuur, waardoor het zicht op het bouwwerk beperkt is.
Het voorgaande geldt ook voor de privacy. Daar komt bij dat uit de door partijen overgelegde foto’s blijkt dat er door het hoogteverschil vanaf het balkon van gebouw A weinig tot geen inkijk is in de lager gelegen bedrijfsgebouwen van Carin Cares. De minister is daar terecht van uitgegaan onder verwijzing naar het UOROP-advies van 17 juni 2025, waarin dit ook gemotiveerd is.
Dat de uitbouw van het terras en de balkons gevolgen heeft voor de winddoorlating op het perceel van Carin Cares, is niet gebleken. De keermuur veroorzaakt mogelijk minder winddoorlating, maar een daarachter gebouwd terras en/of balkon heeft daarop gezien de hoogteverschillen geen wezenlijke impact meer. Het dossier bevat geen documenten op basis waarvan een andere conclusie getrokken kan worden.
Wat betreft de afwatering en de brandveiligheid volgt het Hof de motivering in het UOROP-advies van 17 juni 2025, nu niet is gebleken dat de gewijzigde onderdelen op deze punten daadwerkelijke veranderingen met zich brengen. Carin Cares heeft dat niet gemotiveerd betwist.
Over het zicht overweegt het Hof dat de uitbreiding van het terras en de balkons daar geen wezenlijke invloed op heeft. Carin Cares had door de onherroepelijke bouwvergunning van 28 oktober 2022 al uitzicht op het appartementencomplex. Het uitzicht dat zij verliest doordat gebouw A - op één punt - 1,89 meter dichter bij de erfgrens is gekomen, is niet van dien aard dat dit voor de minister aanleiding had moeten zijn om te concluderen dat de weigeringsgrond uit artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv zich voordoet. Bovendien wordt er een heg geplant die uitsteekt boven de keermuur, waardoor het zicht op het bouwwerk beperkt is.
Het voorgaande geldt ook voor de privacy. Daar komt bij dat uit de door partijen overgelegde foto’s blijkt dat er door het hoogteverschil vanaf het balkon van gebouw A weinig tot geen inkijk is in de lager gelegen bedrijfsgebouwen van Carin Cares. De minister is daar terecht van uitgegaan onder verwijzing naar het UOROP-advies van 17 juni 2025, waarin dit ook gemotiveerd is.
Dat de uitbouw van het terras en de balkons gevolgen heeft voor de winddoorlating op het perceel van Carin Cares, is niet gebleken. De keermuur veroorzaakt mogelijk minder winddoorlating, maar een daarachter gebouwd terras en/of balkon heeft daarop gezien de hoogteverschillen geen wezenlijke impact meer. Het dossier bevat geen documenten op basis waarvan een andere conclusie getrokken kan worden.
Wat betreft de afwatering en de brandveiligheid volgt het Hof de motivering in het UOROP-advies van 17 juni 2025, nu niet is gebleken dat de gewijzigde onderdelen op deze punten daadwerkelijke veranderingen met zich brengen. Carin Cares heeft dat niet gemotiveerd betwist.
Handhaving
4.3.
Carin Cares betoogt dat de minister handhavend had moeten optreden tegen de ophoging en de overschrijding van de vergunde bouwhoogte van gebouw A, die inclusief de ophoging uitkomt op 9,50 meter. Dit heeft zij echter niet aangevoerd in het handhavingsverzoek. Daarin staat, voor zover relevant: ‘Het bouwwerk dat in ruwbouw is neergezet is langer, breder en hoger dan het vergunde bouwwerk.’ Dat is onvoldoende om van de minister te kunnen verwachten dat hij nader onderzoek doet naar het vloerpeil, de berekening van de bouwhoogte en eventuele ophogingen.
4.3.1.
Carin Cares betoogt verder tevergeefs dat de minister zich schuldig heeft gemaakt aan détournement de procédure. Het Gerecht heeft terecht overwogen dat er weliswaar relatief veel tijd is verstreken vanaf het indienen van het handhavingsverzoek tot de afwijzing daarvan, maar dat het tijdsverloop niet zodanig is dat daaruit volgt dat de minister zich schuldig heeft gemaakt aan misbruik. Verder volgt uit de overwegingen hiervoor al dat weldegelijk een reële toetsing van de wijzigingen heeft plaatsgevonden.
In dit kader betoogt Carin Cares ook tevergeefs dat het de minister niet vrijstond om haar handhavingsverzoek van 25 april 2024 pas te behandelen toen er op 17 juni 2025 al een bouwvergunning voor de wijzigingen was verleend. Dat de aanvraag voor de gewijzigde bouwvergunning pas op 11 november 2024 is ingediend, leidt niet tot de conclusie dat er geen concreet zicht op legalisatie was. Daarvoor is alleen het moment van het beslissen op het handhavingsverzoek van belang. Bovendien is voor het bestaan van concreet zicht op legalisatie van een in afwijking van een vergunning gebouwd bouwwerk niet vereist dat een op legalisatie gerichte aanvraag is ingediend (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 15 april 2018, ECLI:NL:RVS:2018:1314, onder 6.2).
In dit kader betoogt Carin Cares ook tevergeefs dat het de minister niet vrijstond om haar handhavingsverzoek van 25 april 2024 pas te behandelen toen er op 17 juni 2025 al een bouwvergunning voor de wijzigingen was verleend. Dat de aanvraag voor de gewijzigde bouwvergunning pas op 11 november 2024 is ingediend, leidt niet tot de conclusie dat er geen concreet zicht op legalisatie was. Daarvoor is alleen het moment van het beslissen op het handhavingsverzoek van belang. Bovendien is voor het bestaan van concreet zicht op legalisatie van een in afwijking van een vergunning gebouwd bouwwerk niet vereist dat een op legalisatie gerichte aanvraag is ingediend (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 15 april 2018, ECLI:NL:RVS:2018:1314, onder 6.2).
4.3.2.
Tot slot betoogt Carin Cares dat de minister ten onrechte meerdere keren heeft gedoogd dat Lyra bouwwerkzaamheden heeft verricht in afwijking van of zonder een bouwvergunning. Zij wijst erop dat zij telkens tijdig een handhavingsverzoek heeft ingediend, maar dat de minister heeft nagelaten om de bouw te stoppen. Het Hof overweegt hierover als volgt.
Carin Cares heeft het handhavingsverzoek ingediend op 25 april 2024, Lyra heeft de aanvraag voor het gewijzigd uitvoeren van de onherroepelijke bouwvergunning van 28 oktober 2022 ingediend op 11 november 2024 en de minister heeft op het handhavingsverzoek beslist op 17 juni 2025. In de tussenliggende periode heeft Lyra doorgebouwd. Als de minister na onderzoek constateert dat er wordt gebouwd in afwijking van de eerder verleende bouwvergunning, dan is hij bevoegd om de bouw geheel of gedeeltelijk stil te leggen. Als de kans bestaat dat het bouwwerk gereed is voordat op het handhavingsverzoek kan worden beslist, dan kan dat een reden opleveren om gebruik te maken van de bevoegdheid om een bouwstop op te leggen. In dit geval is dat niet gebeurd. Hoewel het Hof begrip heeft voor de positie van Carin Cares en haar ongenoegen over de handelwijze van de minister gaat het in deze procedure gezien het voorgaande om de vraag of de minister op 17 juni 2025 bevoegd was om handhavend op te treden. Uit de overweging hiervoor volgt dat die vraag ontkennend wordt beantwoord.
Carin Cares heeft het handhavingsverzoek ingediend op 25 april 2024, Lyra heeft de aanvraag voor het gewijzigd uitvoeren van de onherroepelijke bouwvergunning van 28 oktober 2022 ingediend op 11 november 2024 en de minister heeft op het handhavingsverzoek beslist op 17 juni 2025. In de tussenliggende periode heeft Lyra doorgebouwd. Als de minister na onderzoek constateert dat er wordt gebouwd in afwijking van de eerder verleende bouwvergunning, dan is hij bevoegd om de bouw geheel of gedeeltelijk stil te leggen. Als de kans bestaat dat het bouwwerk gereed is voordat op het handhavingsverzoek kan worden beslist, dan kan dat een reden opleveren om gebruik te maken van de bevoegdheid om een bouwstop op te leggen. In dit geval is dat niet gebeurd. Hoewel het Hof begrip heeft voor de positie van Carin Cares en haar ongenoegen over de handelwijze van de minister gaat het in deze procedure gezien het voorgaande om de vraag of de minister op 17 juni 2025 bevoegd was om handhavend op te treden. Uit de overweging hiervoor volgt dat die vraag ontkennend wordt beantwoord.
Conclusie
5. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van het Gerecht wordt bevestigd. De minister hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De voorzitter van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba:
bevestigtde uitspraak van het Gerecht.
Aldus vastgesteld door mr. B.J. van Ettekoven, voorzitter, en mr. E.J. Daalder en mr. G.T.J.M. Jurgens, leden, in tegenwoordigheid van mr. M. Buntjer, griffier.
w.g. Van Ettekoven
voorzitter
w.g. Buntjer
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 10 juni 2026.