Conclusie
Rolnummer 16 433
Zitting 12 september 1997
mr De Vries Lentsch – Kostense
Conclusie inzake
Zitting 12 september 1997
mr De Vries Lentsch – Kostense
Conclusie inzake
[eiser 1] en
[eiseres 2] B.V.
[eiseres 2] B.V.
tegen
de Stichting Miniatuurstad Madurodam
Edelhoogachtbaar College,
Inleiding
1. In haar vonnis gewezen tussen thans eisers tot cassatie [eiser 1] en [eiseres 2] en thans verweerster in cassatie [verweerster] , is de Rechtbank van de volgende feiten uitgegaan:
- [eiser 1] en/of [eiseres 2] huren van [verweerster] vanaf (in ieder geval) 1981 een fotokiosk welke is gelegen op het aan [verweerster] in eigendom toebehorende (binnen)terrein aan de [a-straat 1] te [vestigingsplaats] . De kiosk is bestemd voor de verkoop van film- en fotomateriaal aan bezoekers van [verweerster] .
- [verweerster] heeft aan [eiser 1] de "pachtrelatie" opgezegd - aanvankelijk per 8 januari 1995, later per einde seizoen 1995 - daartoe aanvoerende dat zij de door [eiser 1] gebruikte fotokiosk dringend nodig had voor eigen gebruik mede omdat zij "in verband met bedrijfseconomische achtergronden" de verkoop van alle artikelen op haar terrein in eigen beheer zou gaan nemen na de door haar te realiseren nieuwbouw.
2. [eiser 1] heeft niet met deze beëindiging ingestemd. Daarom heeft [verweerster] [eiser 1] voor de Kantonrechter te 's-Gravenhage gedaagd en gevorderd - zakelijk weergegeven - te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst met [eiser 1] per einde 1995 zal zijn beëindigd met veroordeling van [eiser 1] tot ontruiming van het gehuurde.
[eiseres 2] heeft daarop een incidentele vordering tot voeging, althans tussenkomst, ingesteld; zij stelde zich daarbij op het standpunt medehuurder dan wel onderhuurder te zijn. [verweerster] heeft dat betwist doch "om praktische redenen" geen bezwaar gemaakt tegen toewijzing van de vordering; wel heeft zij verzocht - ingeval voeging/tussenkomst zou worden toegestaan - bij een toewijzend vonnis tegen [eiser 1] ook jegens [eiseres 2] voor recht te verklaren dat de "beweerdelijk bestaande" contractuele relatie per einde 1995 zal zijn beëindigd met veroordeling van [eiseres 2] tot ontruiming.
De Kantonrechter heeft in zijn vonnis van 28 maart 1995 [eiseres 2] toegelaten in het geding als gevoegde dan wel als tussenkomende partij.
De Kantonrechter heeft in zijn vonnis van 28 maart 1995 [eiseres 2] toegelaten in het geding als gevoegde dan wel als tussenkomende partij.
3. Evenals de Kantonrechter is de Rechtbank ervan uitgegaan - een uitgangspunt dat in cassatie niet is bestreden - dat de door [eiser 1] en [eiseres 2] niet betwiste opzegging "per einde seizoen 1995" rechtskracht zou hebben en dat de vordering van [verweerster] zonder meer voor toewijzing vatbaar zou zijn indien de litigieuze kiosk niet als gebouwd onroerend goed kan worden aangemerkt, een standpunt dat [verweerster] inneemt en dat [eiser 1] en [eiseres 2] bestrijden.
Met de Kantonrechter is de Rechtbank tevens ervan uitgegaan - een uitgangspunt dat in cassatie evenmin wordt bestreden - dat als in casu sprake zou zijn van onroerend goed, sprake zou zijn van huur van "1624-bedrijfsruimte" aangezien tussen partijen niet in geschil is dat aan de overige vereisten voor die kwalificatie is voldaan.
4. De Kantonrechter heeft in zijn eindvonnis geoordeeld dat in het middel kon blijven wie in de onderhavige procedure als huurder dient te worden aangemerkt, [eiser 1] en/of [eiseres 2] , aangezien de beantwoording van die vraag voor de beslissing van het geschil niet relevant is omdat beide partijen exact dezelfde stellingen verkondigen en parallelle belangen blijken te hebben terwijl tevens ervan moet worden uitgegaan dat de vordering van [verweerster] is gericht zowel tegen [eiser 1] als tegen [eiseres 2] , steeds voor zover er met hen een huurovereenkomst zou bestaan.
De Kantonrechter heeft voorts in het midden gelaten of in casu sprake was van huur van roerend goed - in welk geval [verweerster] vordering zonder meer voor toewijzing gereed zou liggen - dan wel van huur van "1624-bedrijfsruimte", in welk geval van belang is of is voldaan aan de door de wet gestelde eisen voor opzegging waaronder het vereiste van het dringend nodig hebben voor eigen gebruik als bedoeld in art. 7A:1631a lid 2 onder 2 BW. De Kantonrechter heeft eerst onder ogen gezien of aan laatstbedoeld vereiste is voldaan aangezien de vordering van [verweerster] dan in ieder geval zou moeten worden toegewezen. De Kantonrechter is vervolgens tot de slotsom gekomen dat voldoende aannemelijk is dat [verweerster] bedrijfseconomische redenen heeft die van zodanig gewicht zijn dat gezegd moet worden dat dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk is. De vordering van [verweerster] wordt dan ook toegewezen bij vonnis van 20 juni 1995.
De Kantonrechter heeft voorts in het midden gelaten of in casu sprake was van huur van roerend goed - in welk geval [verweerster] vordering zonder meer voor toewijzing gereed zou liggen - dan wel van huur van "1624-bedrijfsruimte", in welk geval van belang is of is voldaan aan de door de wet gestelde eisen voor opzegging waaronder het vereiste van het dringend nodig hebben voor eigen gebruik als bedoeld in art. 7A:1631a lid 2 onder 2 BW. De Kantonrechter heeft eerst onder ogen gezien of aan laatstbedoeld vereiste is voldaan aangezien de vordering van [verweerster] dan in ieder geval zou moeten worden toegewezen. De Kantonrechter is vervolgens tot de slotsom gekomen dat voldoende aannemelijk is dat [verweerster] bedrijfseconomische redenen heeft die van zodanig gewicht zijn dat gezegd moet worden dat dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk is. De vordering van [verweerster] wordt dan ook toegewezen bij vonnis van 20 juni 1995.
5. Na (vrijwillige) ontruiming van de kiosk tekenen [eiser 1] en [eiseres 2] hoger beroep aan.
De Rechtbank te 's-Gravenhage bekrachtigt het vonnis van de Kantonrechter bij eindvonnis van 8 mei 1996. Zij sanctioneert de hiervoor beschreven "werkwijze" van de Kantonrechter. Overwogen wordt dat inderdaad in het midden kan blijven wie als huurder dient te worden aangemerkt aangezien beantwoording van die vraag voor de beslissing niet relevant is. Tevens wordt overwogen dat de Kantonrechter terecht bij de beoordeling van het verweer van [eiser 1] en [eiseres 2] dat de opzegging niet rechtsgeldig is, veronderstellenderwijs ervan is uitgegaan dat in casu sprake was van huur van "1624-bedrijfsruimte" aangezien dat uitgangspunt voor [eiser 1] en [eiseres 2] het meest gunstig is nu moet worden geconcludeerd dat de vordering van [verweerster] anders in elk geval voor toewijzing vatbaar zou zijn, een conclusie die, zoals hiervoor onder 3 gezegd, in cassatie niet wordt bestreden. Ik merk reeds aanstonds op dat uit het hier betoogde moge volgen dat het cassatiemiddel belang mist voor zover het tegen deze "werkwijze" opkomt.
Vervolgens behandelt de Rechtbank de grieven gericht tegen het oordeel van de Kantonrechter dat [verweerster] aannemelijk heeft gemaakt dat er sprake is van een dringende noodzaak van eigen gebruik als bedoeld in art. 7A:1631a lid 2 onder 2 BW. Zij stelt daarbij voorop dat een verzoek tot beëindiging van een huurovereenkomst van bedrijfsruimte waarop deze bepaling van toepassing is - van welke situatie in casu veronderstellenderwijs wordt uitgegaan - op grond van het tweede artikellid door de rechter moet worden toegewezen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde duurzaam in eigen gebruik wil nemen als bedrijfsruimte en dat hij het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. Onder verwijzing naar Uw arrest van 25 oktober 1991, NJ 1992, 148, m.nt. PAS, stelt de Rechtbank vast dat voor een afweging van de belangen van de verhuurder en de huurder dan geen plaats meer is en dat algemene bedrijfseconomische redenen zeer wel voldoende kunnen zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten.
Daarop oordeelt de Rechtbank dat op geen enkele manier is gebleken of aannemelijk is gemaakt dat de wens van [verweerster] om het gehuurde zelf duurzaam als bedrijfsruimte te gaan gebruiken gefingeerd of onhaalbaar zou zijn.
De Rechtbank onderschrijft vervolgens het oordeel van de Kantonrechter dat in casu de dringende noodzaak van eigen gebruik en de bedrijfseconomische redenen wel degelijk aanwezig zijn. Overwogen wordt in dat verband dat in confesso is dat [verweerster] grote investeringen heeft gedaan in verband met de door haar gerealiseerde nieuwbouw, investeringen die vanzelfsprekend moeten worden terugverdiend, en dat voorts onomstreden is dat [verweerster] de mogelijkheid krijgt om sponsorcontracten af te sluiten ingeval zij de exploitatie van het verhuurde zelf ter hand neemt, contracten die voor haar niet mogelijk zijn bij voortzetting van de verhuur aan [eiser 1] en/of [eiseres 2] .
Tenslotte overweegt de Rechtbank dat niet opgaat de stelling van [eiser 1] en [eiseres 2] dat sprake is van een overname van [verweerster] en dat [verweerster] daarbij misbruik maakt van het huurrecht. Van misbruik van recht is geen sprake omdat [verweerster] een legitiem beroep doet op de vigerende huurbepalingen, zo deze hier toepasselijk zijn. Aldus de Rechtbank.
De Rechtbank te 's-Gravenhage bekrachtigt het vonnis van de Kantonrechter bij eindvonnis van 8 mei 1996. Zij sanctioneert de hiervoor beschreven "werkwijze" van de Kantonrechter. Overwogen wordt dat inderdaad in het midden kan blijven wie als huurder dient te worden aangemerkt aangezien beantwoording van die vraag voor de beslissing niet relevant is. Tevens wordt overwogen dat de Kantonrechter terecht bij de beoordeling van het verweer van [eiser 1] en [eiseres 2] dat de opzegging niet rechtsgeldig is, veronderstellenderwijs ervan is uitgegaan dat in casu sprake was van huur van "1624-bedrijfsruimte" aangezien dat uitgangspunt voor [eiser 1] en [eiseres 2] het meest gunstig is nu moet worden geconcludeerd dat de vordering van [verweerster] anders in elk geval voor toewijzing vatbaar zou zijn, een conclusie die, zoals hiervoor onder 3 gezegd, in cassatie niet wordt bestreden. Ik merk reeds aanstonds op dat uit het hier betoogde moge volgen dat het cassatiemiddel belang mist voor zover het tegen deze "werkwijze" opkomt.
Vervolgens behandelt de Rechtbank de grieven gericht tegen het oordeel van de Kantonrechter dat [verweerster] aannemelijk heeft gemaakt dat er sprake is van een dringende noodzaak van eigen gebruik als bedoeld in art. 7A:1631a lid 2 onder 2 BW. Zij stelt daarbij voorop dat een verzoek tot beëindiging van een huurovereenkomst van bedrijfsruimte waarop deze bepaling van toepassing is - van welke situatie in casu veronderstellenderwijs wordt uitgegaan - op grond van het tweede artikellid door de rechter moet worden toegewezen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde duurzaam in eigen gebruik wil nemen als bedrijfsruimte en dat hij het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. Onder verwijzing naar Uw arrest van 25 oktober 1991, NJ 1992, 148, m.nt. PAS, stelt de Rechtbank vast dat voor een afweging van de belangen van de verhuurder en de huurder dan geen plaats meer is en dat algemene bedrijfseconomische redenen zeer wel voldoende kunnen zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten.
Daarop oordeelt de Rechtbank dat op geen enkele manier is gebleken of aannemelijk is gemaakt dat de wens van [verweerster] om het gehuurde zelf duurzaam als bedrijfsruimte te gaan gebruiken gefingeerd of onhaalbaar zou zijn.
De Rechtbank onderschrijft vervolgens het oordeel van de Kantonrechter dat in casu de dringende noodzaak van eigen gebruik en de bedrijfseconomische redenen wel degelijk aanwezig zijn. Overwogen wordt in dat verband dat in confesso is dat [verweerster] grote investeringen heeft gedaan in verband met de door haar gerealiseerde nieuwbouw, investeringen die vanzelfsprekend moeten worden terugverdiend, en dat voorts onomstreden is dat [verweerster] de mogelijkheid krijgt om sponsorcontracten af te sluiten ingeval zij de exploitatie van het verhuurde zelf ter hand neemt, contracten die voor haar niet mogelijk zijn bij voortzetting van de verhuur aan [eiser 1] en/of [eiseres 2] .
Tenslotte overweegt de Rechtbank dat niet opgaat de stelling van [eiser 1] en [eiseres 2] dat sprake is van een overname van [verweerster] en dat [verweerster] daarbij misbruik maakt van het huurrecht. Van misbruik van recht is geen sprake omdat [verweerster] een legitiem beroep doet op de vigerende huurbepalingen, zo deze hier toepasselijk zijn. Aldus de Rechtbank.
6. [eiser 1] en [eiseres 2] stellen tijdig cassatieberoep in. [verweerster] concludeert tot verwerping.
De cassatiemiddelen
7. Middel 1 en middelonderdeel 2.1 missen feitelijke grondslag. Zij gaan uit van een onjuiste lezing van het bestreden vonnis met hun veronderstelling dat de Rechtbank heeft overwogen dat de ingestelde vordering geen betrekking had op "1624-bedirijfsruimte". Hiervoor is aan de orde gekomen dat de Rechtbank veronderstellenderwijs ervan is uitgegaan dat zulks juist wel het geval; daarbij is tevens aangegeven waarom de Rechtbank in het midden heeft gelaten en ook kon laten of deze veronderstelling juist was.
8. De in middelonderdeel 2.2 vervatte klacht dat het ervoor moet worden gehouden dat de Rechtbank bij het bepalen van het onderwerp van het geschil slechts bepalend heeft geacht wat de inleidende dagvaarding naar haar oordeel behelsde, bouwt kennelijk voort op de hiervoor besproken klachten.
9. Middelonderdeel 2.3 klaagt dat de Rechtbank niet in het midden had mogen laten of [eiser 1] dan wel [eiseres 2] dan wel beiden als huurder moesten worden aangemerkt en evenmin of de kiosk al dan niet als "1624-bedrijfsruimte" kan worden aangemerkt. Hiervoor betoogde ik reeds dat deze klachten belang missen.
10. Middelonderdeel 3.1 klaagt dat de Rechtbank heeft miskend dat [verweerster] overal elders op haar door uitbreiding vergrote gebied foto- en filmmateriaal aan de man had kunnen brengen en dat [verweerster] daartoe de litigieuze kiosk niet nodig had. Dit onderdeel klaagt voorts dat de Rechtbank heeft miskend dat [verweerster] het huurrecht heeft misbruikt om de handel te gaan drijven die eerder door de huurder gedreven werd zonder daarbij het gevaar te lopen deze laatste onrechtmatige concurrentie aan te doen.
De Rechtbank heeft met juistheid vooropgesteld dat bedrijfseconomische redenen zeer wel voldoende kunnen zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten. Zie Uw ook door de Rechtbank aangehaalde beschikking van 25 oktober 1991, NJ 1992, 148, m.nt. PAS; zie voorts Smit, Huurrecht bedrijfsruimten, 1993, p. 96. Van een onjuiste rechtsopvatting is in zoverre dan ook geen sprake. De Rechtbank heeft vervolgens in rechtsoverweging 5.11 geoordeeld dat [verweerster] terecht een beroep doet op bedrijfseconomische redenen aangezien onbestreden is dat [verweerster] grote investeringen heeft gedaan in verband met de nieuwbouw, investeringen die moeten worden terugverdiend, en aangezien tevens onbestreden is dat [verweerster] door zelf de exploitatie ter hand te nemen de mogelijkheid krijgt om sponsorcontracten af te sluiten die thans in verband met de verhuur aan [eiser 1] en [eiseres 2] niet mogelijk zijn terwijl ook overigens aannemelijk is dat [verweerster] door een eigen exploitatie van het verhuurde extra winsten zal genereren welke thans aan [eiser 1] en [eiseres 2] toevloeien. Dit oordeel dat [verweerster] in casu zodanige bedrijfseconomische redenen heeft dat is voldaan aan het vereiste van een dringende noodzaak van eigen gebruik - een conclusie die impliceert dat [verweerster] de exploitatie zelf ter hand mag nemen en dat [eiser 1] en [eiseres 2] de exploitatie niet kunnen voortzetten - is niet onbegrijpelijk en is voldoende gemotiveerd. Het is voor het overige niet op zijn juistheid te toetsen wegens de verwevenheid met waarderingen van feitelijke aard. De Rechtbank kon in het licht van de stellingen van [eiser 1] en [eiseres 2] en gezien haar uitvoerig gemotiveerde oordeel dat [verweerster] aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde op bedrijfseconomische gronden dringend nodig heeft voor eigen gebruik, volstaan met de slotsom dat van misbruik van huurrecht geen sprake is omdat door [verweerster] een legitiem beroep wordt gedaan op de vigerende huurbepalingen, zo in dezen toepasselijk.
11. Middelonderdeel 3.2 bouwt voort op middelonderdeel 3.1.
12. Middel 4 klaagt dat de Rechtbank het recht heeft geschonden door te miskennen dat het begrip "dringend" in art. 7A:1631a lid 2 onder 2 BW een mate van haast en fatale ernst uitdrukt die ver uitgaat boven het alleen maar (op economische of andere gronden) wenselijk zijn.
De Rechtbank heeft geoordeeld dat de door [verweerster] aangevoerde bedrijfseconomische redenen een dringende noodzaak van eigen gebruik opleveren. Het middel mist feitelijke grondslag voor zover het ervan uitgaat dat de Rechtbank heeft geoordeeld dat slechts sprake is van "wenselijkheid" van eigen gebruik. Aan het vereiste van "dringende noodzaak" als bedoeld in voornoemde bepaling is voldaan ingeval het gehuurde object voor de verhuurder van wezenlijk belang is. Zie Smit, a.w., p. 96 met verwijzing naar de wetsgeschiedenis bij de wet van 26 juni 1995, stb. 339 (Kamerstukken II 1974/75, 12 312, nr. 5, p. 7). Het middel faalt voor zover het uitgaat van een andere rechtsopvatting. In de hiervoor onder 10 besproken overwegingen van de Rechtbank ligt besloten dat de fotokiosk voor [verweerster] van wezenlijk belang was. Zoals gezegd is dat oordeel wegens de verwevenheid met waarderingen van feitelijke aard verder niet op zijn juistheid te toetsen.
De aan het slot van middel 4 vervatte klacht dat zich hier wreekt dat na de tegenspraak geen bewijs meer behoefde plaats te vinden, faalt reeds omdat de Rechtbank bedoelde tegenspraak als onvoldoende gemotiveerd heeft gepasseerd.
De Rechtbank heeft geoordeeld dat de door [verweerster] aangevoerde bedrijfseconomische redenen een dringende noodzaak van eigen gebruik opleveren. Het middel mist feitelijke grondslag voor zover het ervan uitgaat dat de Rechtbank heeft geoordeeld dat slechts sprake is van "wenselijkheid" van eigen gebruik. Aan het vereiste van "dringende noodzaak" als bedoeld in voornoemde bepaling is voldaan ingeval het gehuurde object voor de verhuurder van wezenlijk belang is. Zie Smit, a.w., p. 96 met verwijzing naar de wetsgeschiedenis bij de wet van 26 juni 1995, stb. 339 (Kamerstukken II 1974/75, 12 312, nr. 5, p. 7). Het middel faalt voor zover het uitgaat van een andere rechtsopvatting. In de hiervoor onder 10 besproken overwegingen van de Rechtbank ligt besloten dat de fotokiosk voor [verweerster] van wezenlijk belang was. Zoals gezegd is dat oordeel wegens de verwevenheid met waarderingen van feitelijke aard verder niet op zijn juistheid te toetsen.
De aan het slot van middel 4 vervatte klacht dat zich hier wreekt dat na de tegenspraak geen bewijs meer behoefde plaats te vinden, faalt reeds omdat de Rechtbank bedoelde tegenspraak als onvoldoende gemotiveerd heeft gepasseerd.
13. Middel 5 bevat motiveringsklachten. Betoogd wordt dat de Rechtbank haar oordeel niet deugdelijk heeft gemotiveerd omdat onbekend bleef uit welk bewijsmateriaal zou zijn gebleken dat alle stellingen van [verweerster] juist en alle stellingen van [eiser 1] en [eiseres 2] fout zouden zijn.
Ook dit middel ziet eraan voorbij dat de Rechtbank heeft geconcludeerd dat de stellingen van [verweerster] onvoldoende gemotiveerd door [eiser 1] en [eiseres 2] zijn weersproken omdat zij op geen enkele wijze aannemelijk konden maken dat de stellingen van [verweerster] onjuist zouden zijn. Dat aan de Rechtbank voorbehouden oordeel is niet onbegrijpelijk; het is voldoende gemotiveerd.
Ook dit middel ziet eraan voorbij dat de Rechtbank heeft geconcludeerd dat de stellingen van [verweerster] onvoldoende gemotiveerd door [eiser 1] en [eiseres 2] zijn weersproken omdat zij op geen enkele wijze aannemelijk konden maken dat de stellingen van [verweerster] onjuist zouden zijn. Dat aan de Rechtbank voorbehouden oordeel is niet onbegrijpelijk; het is voldoende gemotiveerd.
Conclusie
Nu ik geen van de middelen gegrond acht concludeer ik tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
Hoge Raad der Nederlanden