Uitspraak
typ. MM
rolnr. C0600953/BR
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 14 augustus 2007,
gewezen in de zaak van:
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ALBRON B.V.,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ALBRON FOODSERVICE B.V.,
beide gevestigd te De Meern, gemeente Utrecht,
appellanten bij exploot van dagvaarding van 31 juli 2006,
hierna gezamenlijk te noemen: Albron (enkelvoud) en afzonderlijk: Albron B.V. en Albron Foodservice B.V.,
procureur: mr. I Klein,
tegen:
de stichting STICHTING AMPHIA,
gevestigd te Breda,
geïntimeerde bij gemeld exploot,
hierna te noemen: Amphia,
procureur: mr. Ph.C.M. van der Ven,
op het hoger beroep van het door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda onder zaak/rolnr. 363358 CV EXPL 05-5144 gewezen vonnis van 3 mei 2006 tussen Amphia als eiseres en Albron als gedaagde.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
Bij memorie van grieven heeft Albron zes grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Amphia met veroordeling van Amphia in de kosten van beide instanties.
Bij memorie van antwoord heeft Amphia de grieven bestreden.
Partijen hebben hun zaak doen bepleiten, Albron door mr. J.C.G. Franken en Amphia door mr. J.M. van Noort. Beide raadslieden hebben gepleit aan de hand van overgelegde pleitnotities. Voorafgaande aan het pleidooi heeft mr. van Noort bij brieven van 22 en 24 mei 2007 producties aan het hof en de wederpartij gezonden, die bij gelegenheid van het pleidooi in het geding zijn gebracht.
Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. De stichting Ignatius-Ziekenhuis heeft aan T. Rietveld boutiques b.v. ingaande 1 september 1991 bedrijfsruimte verhuurd in het ziekenhuis, gelegen aan de Molengracht te Breda.
De stichting Interconfessioneel Ziekenhuis "De Baronie" heeft aan Antoine Petit B.V. ingaande 1 januari 2000 bedrijfsruimte verhuurd in het ziekenhuis gelegen aan de Langendijk te Breda.
Het Pasteur Ziekenhuis heeft aan Antoine Petit B.V. ingaande 1 augustus 1992 bedrijfsruimte verhuurd in het ziekenhuis aan de Pasteurlaan te Oosterhout.
Alle voormelde bedrijfsruimte is volgens de respectievelijke huurovereenkomsten bestemd om te worden gebruikt als (voornamelijk) winkel/horecavoorziening.
4.1.2. Amphia is sinds 1 januari 2001 rechtsopvolgster van de stichting Ignatius-Ziekenhuis, de stichting Interconfessioneel Ziekenhuis "De Baronie" en het Pasteur Ziekenhuis.
Albron Foodservice B.V. is ter zake van de onderhavige huurovereenkomsten rechtsopvolgster van Antoine Petit B.V, die op haar beurt weer rechtsopvolgster is van T. Rietveld boutiques b.v.
4.1.3. Amphia heeft de huurovereenkomsten ter zake van de bedrijfsruimten aan de Molengracht, de Langendijk en de Pasteurlaan opgezegd per respectievelijk 1 september 2006, 1 januari 2010 en 1 augustus 2007. Aan de opzeggingen heeft Amphia ten grondslag gelegd dat zij de exploitatie van de winkel/horecavoorzieningen op de drie locaties in eigen beheer wil nemen.
4.1.4. Albron heeft niet ingestemd met de huurbeëindiging. Amphia heeft zich vervolgens tot de kantonrechter te Breda gewend met een vordering tot huurbeëindiging (door Amphia en de kantonrechter ook wel ontbinding genoemd) en tot ontruiming. Amphia heeft verweer gevoerd en van haar kant een (voorwaardelijke) reconventionele vordering ingediend, inhoudende dat Amphia zal worden veroordeeld om binnen één week na de beëindiging en ontruiming aan haar een bedrag van € 1.957.000,- te betalen.
4.1.5. De kantonrechter heeft de vordering in conventie toegewezen in die zin dat de huurovereenkomst ter zake van de locatie Molengracht is ontbonden per 1 september 2006, terzake van de locatie Pasteurlaan per 1 augustus 2007 en terzake van de locatie Langendijk per 1 januari 2010. Albron is veroordeeld om per de respectievelijke beëindigingsdata de gehuurde ruimten te ontruimen. De voorwaardelijke reconventionele vordering van Albron is door de kantonrechter afgewezen en Albron is in de proceskosten in conventie en in reconventie veroordeeld.
4.1.6. Albron kan zich niet met het vonnis verenigen en heeft hoger beroep ingesteld.
4.2. De vijfde grief van Albron houdt in dat de kantonrechter de vordering van Amphia tegen Albron B.V. ten onrechte niet heeft afgewezen. Afwijzing had volgens Albron dienen plaats te vinden omdat Albron B.V. geen partij is bij de onderhavige overeenkomsten.
Naar het oordeel van het hof is deze grief terecht voorgedragen. Uit de notariële akte van 28 december 2000, overgelegd als productie 11 bij de conclusie van repliek in conventie, blijkt dat Albron Foodservice B.V. de rechtsopvolgster is van Antoine Petit B.V.
De inhoud van die productie is door Amphia niet weersproken. De kantonrechter had de vordering, voorzover gericht tegen Albron B.V., dan ook dienen af te wijzen.
Op dit punt kan het vonnis van de kantonrechter niet in stand blijven en het hof zal opnieuw rechtdoende de vordering van Amphia tegen Albron B.V. alsnog afwijzen.
4.3. Amphia heeft aan haar vordering tot huurbeëindiging ten grondslag gelegd dat zij het verhuurde zelf in duurzaam gebruik wil nemen en het verhuurde daartoe dringend nodig heeft (artikel 7:296 lid 1 sub b BW Pro).
4.4. Albron betwist niet dat Amphia de verhuurde bedrijfsruimten zelf in duurzaam gebruik wil nemen en evenmin dat Amphia het verhuurde daartoe nodig heeft. Wel betwist zij dat er sprake is van dringend nodig hebben, zoals de wet vereist.
4.5. Naar het oordeel van het hof heeft de kantonrechter terecht overwogen dat het woord "dringend" in artikel 7:296 BW Pro niet een mate van haast of fatale ernst uitdrukt. Het hof is van oordeel dat bepalend is of het eigen gebruik van het verhuurde voor de verhuurder van wezenlijk belang is (zie de conclusie van de AG De Vries Lentsch-Kostense, punt 12, bij HR 14 november 1997 NJ 1998,148).
Of er sprake is van een wezenlijk belang van de verhuurder bij de huurbeëindiging, hangt onder meer af van de vraag of aan de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan om zijn wil te verwezenlijken en of het benutten van die andere mogelijkheden al dan niet in de rede ligt, zoals de kantonrechter met juistheid heeft overwogen.
Dat de huurovereenkomst ter zake van de locatie Langendijk niet eerder kan eindigen dan per 1 januari 2010, betekent nog niet dat van dringend nodig hebben voor eigen gebruik geen sprake kan zijn. Van Amphia kan in redelijkheid niet worden verlangd dat zij met huurbeëindiging wacht tot (bijvoorbeeld) één jaar voor de einddatum van de overeenkomst, dit gelet op het risico van een langdurige huurbeëindigingsprocedure. Dat dit risico niet denkbeeldig is blijkt uit de onderhavige procedure, waarin 21/2 jaar na de huuropzegging nog geen sprake is van een onherroepelijke uitspraak.
Het hiervoor overwogene betekent dat de vierde grief van Albron ongegrond is.
4.6. Ook grief 1 van Albron is ongegrond. Van Amphia kan worden verlangd dat zij het dringend nodig hebben voor eigen gebruik aannemelijk maakt. Verdergaande eisen kunnen niet aan haar worden gesteld (HR 2 februari 1997 NJ 1997, 508 en HR 12 juli 2002 NJ 2002,457).
Het hof merkt hierbij op dat bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van dringend nodig hebben voor eigen gebruik, uiteraard betrokken moet worden of de feiten waarop Amphia zich, ter onderbouwing van haar stelling dat zij het verhuurde dringend nodig heeft, al dan niet worden betwist, alsmede de inhoud van een eventuele betwisting.
4.7. Amphia heeft haar stelling dat zij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, als volgt onderbouwd.
a) Amphia stelt dat zij de winkel/horecavoorzieningen wil integreren in een "total careconcept" waarin de patiënt wordt gezien als klant, ook van andere diensten dan gezondheidszorg in enge zin. Amphia wil hierbij een eigen regierol vervullen aangezien zij aldus flexibel kan opereren. Bovendien hecht zij grote waarde aan een gemeenschappelijke bedrijfsattitude van al het personeel dat in contact komt met patiënten en bezoek, ook van het personeel van de horecavoorzieningen. Om die reden heeft zij de beleidsmatige keuze gemaakt om ook voor wat betreft de horecavoorzieningen met eigen personeel te gaan werken.
b) De geldstroom die Amphia kan genereren door het zelf gaan exploiteren van de winkel/horecavoorzieningen, kan zij ten goede laten komen aan de algemene doelstelling van de drie ziekenhuizen. Zij wijst er in dit verband op dat volgens de eigen cijfers van Albron het gemiddelde exploitatieresultaat van de drie locaties in de afgelopen jaren € 380.000,- per jaar heeft bedragen.
c) De overheid verlangt in toenemende mate van ziekenhuizen dat zij op kosten-efficiënte wijze werken en zich concurrerend in de markt opstellen. Ter onderbouwing hiervan heeft Amphia de zogenaamde februaribrief van het (toenmalige) ministerie van VWS in zake de invoering van de Wet Toelating Zorginstellingen per 1 januari 2006 overgelegd (productie 10 bij conclusie van repliek in conventie). Amphia verwacht dat zij zich, door het herdefiniëren van de winkel/horecavoorzieningen in een total careconcept, kan onderscheiden van andere ziekenhuizen en aldus in staat zal zijn een concurrentievoordeel te behalen op ander ziekenhuizen. Ook de extra inkomsten kunnen een concurrentievoordeel opleveren.
4.8. Albron heeft hiertegen aangevoerd dat het voor het realiseren van een total careconcept, zoals Amphia dat voor ogen staat, niet noodzakelijk is dat Amphia de winkel/horecavoorzieningen zelf gaat exploiteren. Albron is zeer wel in staat zich te voegen in dit concept. Voor wat betreft assortiment, openingstijden, investeringen, prijzen en omvang van de dienstverlening is Albron bereid het beleid en de inzichten van Amphia in haar exploitatie te integreren. Ook is zij bereid de huisstijl van Amphia te voeren en haar personeelsinzet af te stemmen op de wensen van Amphia.
Albron wijst er verder op dat zij door haar brede en langdurige ervaring met ziekenhuishoreca in staat is een beter product te leveren dan Amphia. Bovendien is zij, door schaalvoordelen en een goedkopere CAO, in staat om rendabeler te exploiteren dan Amphia.
4.9. Het hof overweegt hieromtrent het volgende.
Zoals reeds is overwogen dient het uitgangspunt bij de beoordeling te zijn dat een vordering tot huurbeëindiging toewijsbaar is indien de verhuurder bij het voorgenomen eigen gebruik een wezenlijk belang heeft.
Naar het oordeel van het hof heeft Amphia in voldoende mate aannemelijk gemaakt dat zij bij dat eigen gebruik van het verhuurde een wezenlijk belang heeft. Het in eigen beheer nemen van de exploitatie biedt haar de mogelijkheid om bij het door haar voorgestane total careconcept de regie in eigen hand te houden en met eigen personeel te werken dat direct kan worden aangestuurd. Bovendien biedt de eigen exploitatie de mogelijkheid om extra inkomsten te genereren die ten goede kunnen komen aan de algemene doelstelling van het ziekenhuis.
4.10. Dat Albron van haar kant groot belang heeft bij continuering van de huurrelatie en om die reden bereid is het beleid en de inzichten van Amphia voor wat betreft assortiment, openingstijden enz. volledig te integreren in haar exploitatie, en dat zij bereid is de huisstijl van Amphia te voeren en de wensen van Amphia op het punt van personele bezetting te volgen, doet hieraan in onvoldoende mate af. Dit geldt evenzeer voor de omstandigheid dat Albron wellicht beter dan Amphia in staat is tot een winstgevende exploitatie en door haar ervaring wellicht beter in staat is tot het leveren van een kwalitatief hoogwaardig product, zoals Albron stelt en Amphia betwist. De door Albron gestelde omstandigheden, zoal juist, zijn niet van zodanig gewicht dat het in de rede ligt dat Amphia redelijkerwijs van het concretiseren van haar plannen behoort af te zien.
4.11. Het hof acht evenmin van doorslaggevend belang dat er door Amphia nog een traject gevolgd moet worden (inclusief het aanvragen van de benodigde vergunningen) voordat zij in staat zal zijn de exploitatie zelf ter hand te nemen. Ter terechtzitting is door de vertegenwoordiger van Amphia een termijn van acht maanden voor dit traject genoemd, te weten 6 maanden voorbereiding en 2 maanden verbouwing. Het hof neemt hierbij in overweging dat het voor de hand ligt dat een wijziging van de exploitatie, zoals door Amphia wordt voorgestaan, enige voorbereidingstijd vergt.
4.12. Het voorgaande betekent dat de grieven 2 en 3 van Albron ongegrond zijn.
4.13. De zesde grief van Albron is een zogenaamde "veeggrief". Deze grief faalt, gelet op (onder meer) HR
3 februari 2006, NJ 2006,210: de enkele vermelding in de memorie van grieven dat de appellant het geschil in volle omvang aan de appelrechter wenst voor te leggen is niet voldoende om aan te nemen dat een door de appellant genoemd niet vermeld geschilpunt naast andere wel door de appellant nader omlijnde bezwaren, in hoger beroep opnieuw aan de orde werd gesteld, tenzij dit voor de wederpartij kenbaar was. Deze laatste situatie doet zich hier niet voor.
4.14. Albron heeft aangeboden haar stellingen te bewijzen.
Bij gelegenheid van het pleidooi heeft zij aangevoerd dat zij in het bijzonder wil bewijzen dat zij beter dan Amphia in staat is tot een winstgevende exploitatie en door haar ervaring beter in staat is tot het leveren van een kwalitatief hoogwaardig product.
Hiervoor is reeds overwogen dat deze omstandigheden, indien al juist, niet van doorslaggevende betekenis zijn. Voor het overige is het bewijsaanbod te vaag. Het bewijsaanbod van Albron wordt dan ook door het hof gepasseerd.
4.15. Amphia heeft verzocht om het arrest van het hof, ook voor wat betreft de huurbeëindigingen en de ontruiming, uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Het hof is, net als de kantonrechter, van oordeel dat dit onderdeel van de vordering van Amphia niet toewijsbaar is. Artikel 7:295 lid 1 laatste Pro zin BW biedt weliswaar de mogelijkheid dat de rechter een toewijzende uitspraak op een vordering tot huurbeëindiging uitvoerbaar bij voorraad verklaart, maar hij kan dat slechts doen indien het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt. Een dergelijke situatie doet zich naar het oordeel van het hof hier niet voor.
4.16. Het voorgaande betekent dat het vonnis van de kantonrechter voor wat betreft de huurbeëindiging voor bekrachtiging in aanmerking komt. Voor wat betreft de veroordeling tot ontruiming dient deze zich uitsluitend te richten tot Albron Foodservice B.V. De ontruimingsdatum voor wat betreft de locaties Molengracht en Pasteurlaan zal door het hof worden gesteld op zes maanden na te betekening van de onderhavige uitspraak, dit gelet op de tijd die Amphia stelt nodig te hebben voor de voorbereiding van de voorgenomen exploitatie.
De beslissing ten aanzien van de proceskosten zal worden bekrachtigd, met dien verstande dat de proceskostenveroordeling uitsluitend dient te gelden ten opzichte van Albron Foodservice B.V.
4.17. De proceskosten in hoger beroep zullen ten laste van Albron Foodservice B.V. worden gebracht als de in het ongelijk gestelde partij.
De vordering tegen Albron B.V. wordt weliswaar afgewezen, maar niet gesteld of gebleken is dat door Albron B.V. extra kosten zijn gemaakt om de onderhavige procedure te voeren, zodat een proceskostenveroordeling in het geding tussen Amphia en Albron B.V. achterwege zal blijven.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, namelijk in conventie voor wat betreft de beëindigingen van de huurovereenkomsten terzake van de locaties Molengracht, Pasteurlaan en Langendijk;
vernietigt het vonnis waarvan beroep voor wat betreft de veroordeling van Albron tot ontruiming en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt Albron Foodservice B.V. om de locaties Molengracht en Pasteurlaan uiterlijk zes maanden na te betekening van dit arrest en de locatie Langendijk uiterlijk op 1 januari 2010 te ontruimen en leeg en ontruimd overeenkomstig de bepalingen van de huurovereenkomst(en) en de wet aan Amphia op te leveren en verbiedt Albron Foodservice B.V. de locaties na de ontruiming weer geheel of gedeeltelijk in gebruik te (doen) nemen en machtigt Amphia om, zo Albron Foodservice B.V. met de ontruiming in gebreke zou blijven, die ontruiming te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
wijst af het jegens Albron Foodservice B.V. meer of anders gevorderde;
verklaart Amphia niet-ontvankelijk in haar vorderingen jegens Albron B.V.;
bekrachtigt de proceskostenveroordeling van de kantonrechter, met dien verstande dat deze geacht moet worden te zijn gericht tegen (uitsluitend) Albron Foodservice B.V.;
veroordeelt Albron Foodservice B.V. in de kosten van dit hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van Amphia op € 248,- voor verschotten en op € 2.682,- voor salaris procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Goossens en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 14 augustus 2007.