Conclusie
.Rolnr. C 98/119 HR Mr. Langemeijer
Zitting 3 september 1999 Conclusie inzake:
[de verhuurder]
tegen
[huurster]
Edelhoogachtbaar College,
Het geschil betreft de vraag of de huurster van bedrijfsruimte huurpenningen verschuldigd is na de huurovereenkomst opgezegd te hebben zonder inachtneming van de opzegtermijn.
1. De feiten en het procesverloop
1.1. In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan :
1.1.1. Eiser tot cassatie, [..] (hierna: de verhuurder), heeft met ingang van 7 september 1984 een bedrijfsruimte te Aalsmeer verhuurd aan verweerster in cassatie, [..] (hierna: de huurster). De laatst geldende huurprijs bedroeg f 2.801,35 per maand.
1.1.2. De huur is overeengekomen voor een tijdvak van vijf jaren. Na het verstrijken hiervan is de huur voor een tijdvak van vijf jaren verlengd .
1.1.3. Bij brief van 24 mei 1993 heeft de huurster de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 juni 1993.
1.1.4. De verhuurder heeft bij brief van 28 mei 1993 de huurster laten weten dat hij haar aan het huurcontract hield en tot het einde van de looptijd van de overeenkomst betaling van de huur zou verlangen.
1.1.5. Vervolgens is tussen partijen overleg gevoerd (voor de inhoud van de briefwisseling zij verwezen naar het tussenvonnis van 20 april 1994, blz. 2).
1.1.6. De huurster heeft het feitelijk gebruik van het gehuurde per 30 juni 1993 beëindigd. De verhuurder heeft de huurster bericht dat het inleveren van de sleutels niet inhoudt dat de huurovereenkomst is beëindigd.
1.2. Bij inleidende dagvaarding van 12 juli 1993 heeft de verhuurder van de huurster betaling gevorderd van f 42.020,25 als verschuldigde huur over het tijdvak tussen 30 juni 1993 en 1 september 1994. Daarnaast vorderde de verhuurder een bedrag van f 12.000,- uit hoofde van op 30 juni 1993 achterstallige huurpenningen, alles met wettelijke vertragingsrente. De huurster heeft verweer gevoerd. Dit verweer hield hoofdzakelijk in dat, volgens de huurster, partijen overeenstemming hadden bereikt over een tussentijdse beëindiging van de huur per 30 juni 1993. Daarnaast betwistte zij de gestelde huurachterstand.
1.3. De kantonrechter te Haarlem heeft bij tussenvonnis van 20 april 1994 de verhuurder toegelaten tot bewijs van zijn stelling dat hij slechts bereid was zijn toestemming te verlenen voor een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst indien Jepma en Spek , althans derden, de huur van het pand zouden overnemen en dat hij deze voorwaarde tegenover de huurster kenbaar heeft gemaakt en heeft gehandhaafd.
1.4. Bij vonnis van 29 maart 1995 heeft de kantonrechter het verlangde bewijs geleverd geacht. De kantonrechter heeft hieraan de gevolgtrekking verbonden dat de huurovereenkomst doorloopt tot september 1994 en dat de huurster in beginsel de huurpenningen tot september 1994 verschuldigd is. De kantonrechter heeft echter, voor wat betreft de huur over het tijdvak vanaf 30 juni 1993 tot september 1994, slechts een gedeelte ad f 16.808,10 (overeenkomend met zes maanden huur) toegewezen en het meerdere ontzegd. De kantonrechter overwoog daartoe (blz. 2):
“Zij [de huurster, A-G] heeft bij wege van subsidiair verweer aangevoerd dat eiser sinds 30 juni 1993 de volledige beschikking heeft over het gehuurde en dat het hem vrijstond het gehuurde opnieuw te verhuren en wel tegen een hogere huurprijs. Dit verweer treft in zoverre doel dat de Kantonrechter met gedaagde van oordeel is dat geen betaling behoeft te worden verricht over de gehele periode. Het had op de weg van eiser gelegen om maatregelen ter beperking van zijn schade te nemen. Niet is gesteld of gebleken dat eiser pogingen heeft ondernomen om het gehuurde opnieuw te verhuren. Daaraan doet niet af dat gedaagde volgens eiser het gehuurde niet behoorlijk zou hebben opgeleverd. Ook in dat opzicht had eiser zijn schade kunnen beperken.”
De betwiste huurachterstand per 30 juni 1993 achtte de kantonrechter niet aangetoond; als in cassatie niet van belang, kan de huurvordering over het tijdvak vóór 30 juni 1993 verder buiten beschouwing blijven.
1.5. De verhuurder is tegen het eindvonnis van de kantonrechter in hoger beroep gekomen bij de rechtbank te Haarlem, voor wat betreft het afgewezen deel van de vordering. De huurster heeft incidenteel geappelleerd v.w.b. het toegewezen deel van de vordering. Bij vonnis van 2 december 1997 heeft de rechtbank, zowel op het principaal als op het incidenteel beroep, het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.
1.6. De verhuurder heeft – tijdig – cassatieberoep ingesteld tegen dit vonnis, onder aanvoering van één middel van cassatie. De huurster heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten, waarna de verhuurder heeft gerepliceerd.
2. Bespreking van het cassatiemiddel
2.1. Onderdeel 1 van het middel bevat geen klacht. Onderdeel 2 klaagt dat de rechtbank in rov. 5.4, waar het standpunt van de verhuurder in appèl wordt weergegeven, miskent dat dit standpunt niet slechts inhield dat de huurster de opzegtermijn niet in acht heeft genomen, maar ook inhield dat het gehuurde niet correct is opgeleverd (bedoeld is kennelijk: op 30 juni 1993). Deze klacht mist feitelijke grondslag. In rov. 5.4 heeft de rechtbank als standpunt van de verhuurder weergegeven dat de huurster de huurpenningen verschuldigd is tot de einddatum van de huurovereenkomst, september 1994. Verder heeft de rechtbank in rov. 5.4 correct vermeld dat de verhuurder in appèl van mening was dat een beperking van de hem toekomende huurpenningen tot een bedrag, gelijk aan zes maanden huur, niet redelijk is omdat de huurster het gehuurde niet in behoorlijke staat heeft opgeleverd. Dit had de verhuurder in appèl zelf gesteld (MvGr blz. 8; zie ook blz. 6). Onderdeel 2 kan daarom niet tot cassatie leiden.
2.2. Onderdeel 3 klaagt over onjuistheid en onbegrijpelijkheid van het oordeel dat de verhuurder in eerste aanleg de desbetreffende stellingen van de huurster onvoldoende heeft weersproken (rov. 5.6). Deze klacht faalt reeds bij gebrek aan belang, omdat de rechtbank in de daarop volgende overwegingen is ingegaan op hetgeen de verhuurder in appèl hieromtrent naar voren heeft gebracht. De rechtbank heeft in rov. 4 als vaststaand aangenomen dat de huurster het feitelijk gebruik van het gehuurde heeft beëindigd per 30 juni 1993. De rechtbank is kennelijk en, gezien de gedingstukken, niet onbegrijpelijk ervan uitgegaan dat de huurster vanaf die datum geen prijs meer stelde op het gebruik, zodat de verhuurder vanaf die datum over de vrijgekomen ruimte kon beschikken. De verhuurder heeft weliswaar tegengeworpen dat de huurster in en om het pand rommel had achtergelaten (vgl. CvR sub 7), maar de rechtbank heeft – in reactie op hetgeen de verhuurder in appèl hierover stelde - niet aannemelijk geacht dat dit een beletsel vormde om de ruimte aan een ander te verhuren (zie rov. 5.9 – 5.11).
2.3. Onderdeel 4 bevat de kern van het middel. Het is gericht tegen rov. 5.8, waarin de rechtbank overweegt dat op de verhuurder de plicht rustte zijn schade te beperken. De huurster heeft, voor het geval dat wordt aangenomen dat de huur doorliep tot september 1994, aangevoerd dat het gehuurde vanaf de afgifte van de sleutels op 30 juni 1993 weer ter beschikking van de verhuurder stond en dat de verhuurder vanaf dat moment de plicht had zijn schade te beperken door het pand te verkopen of aan een derde te verhuren (MvA blz. 3). De rechtbank heeft dit argument, zij het in tijd beperkt, overgenomen. De verhuurder brengt in cassatie hiertegen in dat het in dit geding niet om een vordering tot schadevergoeding gaat maar om een vordering tot nakoming van de huurovereenkomst, tot de dag waarop de verplichting tot nakoming eindigt; daarom kan er geen sprake kan zijn van enige verplichting van de verhuurder tot beperking van schade. De klacht wordt herhaald en uitgewerkt in onderdeel 7, gericht tegen de consequenties welke de rechtbank in rov. 5.11 aan de plicht tot schadebeperking verbindt.
2.4. Op de onderhavige huurovereenkomst zijn de regels voor huur en verhuur van bedrijfsruimte (de artikelen 7A:1624 e.v. BW) toepasselijk. Blijkens de gedingstukken heeft de huurster in het gehuurde een kapsalon gedreven. De rechtbank is er in rov. 5.5 dan ook van uitgegaan dat art. 7A:1631 BW hier van toepassing is. Het eerste lid van dit artikel bepaalt:
De overeenkomst waarvan de oorspronkelijke ingevolge artikel 1625 geldende Pro duur krachtens artikel 1626 is Pro verlengd houdt niet van rechtswege op wanneer de termijn van de verlenging is verstreken. Zij kan door ieder der partijen tegen het einde van de termijn worden opgezegd. De opzegging kan slechts bij deurwaardersexploit of bij aangetekende brief geschieden. De termijn van opzegging bedraagt ten minste een jaar. Een opzegging die is gedaan op kortere termijn, geldt niettemin als ware zij gedaan met inachtneming van de voorgeschreven termijn.
Blijkens het vierde lid van art. 7A:1631 is deze bepaling van dwingend recht . De wettelijke opzegtermijn geldt ook voor de opzegging door de huurder . De rechtbank heeft hieruit opgemaakt dat de huurster de huurovereenkomst slechts tegen het einde van de periode van 10 jaar, d.w.z. tegen 1 september 1994, mocht opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste een jaar. De opzegging door de huurster tegen 30 juni 1993, waarvan de verhuurder de nietigheid heeft ingeroepen, is door de rechtbank geconverteerd als ware de opzegging gedaan tegen 1 september 1994. Het gevolg hiervan is dat de huurster contractueel tot de laatstgenoemde datum de overeengekomen huursom verschuldigd is. Dit oordeel wordt in cassatie niet bestreden.
2.5. Een benadeelde is verplicht de schade te beperken voor zover hem dit mogelijk is en redelijkerwijze van hem kan worden verlangd. De tot dit doel gemaakte kosten behoren tot de schadeposten die door de schuldenaar moeten worden vergoed (art. 6:96 BW Pro). Schade, ontstaan door het niet nemen van gepaste maatregelen door de schuldeiser, behoeft de schuldenaar niet te vergoeden (art. 6:101 BW Pro) . In het onderhavige geding wordt geen schadevergoeding gevorderd, zodat niet de vraag aan de orde kan zijn of (een deel van) de schade aan de schuldeiser zelf kan worden toegerekend. Het gaat, zoals gezegd, om een vordering tot nakoming van de contractuele verplichting tot huurbetaling.
2.6. De rechtbank heeft in rov. 5.8 met zoveel woorden overwogen dat op de verhuurder de plicht rustte zijn schade te beperken. Dit oordeel wordt terecht bestreden. Ik heb me afgevraagd of hier wellicht slechts sprake is geweest van een ongelukkige woordkeuze en de rechtbank in werkelijkheid wellicht heeft bedoeld te onderzoeken of het incasseren van huurpenningen over de volledige opzegtermijn voor een door de huurster reeds verlaten pand naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Lezing van het bestreden vonnis leert evenwel dat de rechtbank in rov. 5.8 a priori uitgaat van een plicht van de verhuurder tot schadebeperking en in rov. 5.9 en 5.10 de stelplicht ziet aan de zijde van de verhuurder. Een en ander duidt erop dat de door de rechtbank aangenomen en zo genoemde schadebeperkingsplicht niet het resultaat is van een afweging van hetgeen de eisen van redelijkheid en billijkheid in dit geval met zich meebrengen, maar door de rechtbank, ongeacht de omstandigheden, als een plicht van de verhuurder wordt voorondersteld. De rechtbank heeft in haar motivering evenmin aandacht besteed aan die aspecten waarmee volgens art. 3:12 BW Pro de rechter bij de vaststelling van hetgeen redelijkheid en billijkheid inhouden rekening zou moeten houden. De afweging die de rechtbank in rov. 5.11 maakt heeft kennelijk betrekking op de hoogte van het bedrag en niet op de vraag óf de verhuurder verplicht was voor de resterende looptijd van de huurovereenkomst een andere huurder te zoeken.
2.7. Gegrondbevinding van de onderdelen 4 en 7 leidt tot vernietiging van het bestreden vonnis. De resterende onderdelen van het middel behoeven daarom slechts kort bespreking. Onderdeel 5 voert aan dat de rechtbank in rov. 5.9 als dragende overweging aan haar oordeel ten grondslag heeft gelegd dat de verhuurder heeft nagelaten concreet aan te geven welke potentiële huurders hij heeft benaderd en om welke reden die personen van het sluiten van een huurovereenkomst hebben afgezien. Het onderdeel klaagt dat de rechtbank hiermee buiten de rechtsstrijd in appèl is getreden en dat de verhuurder, ondanks zijn bewijsaanbod, ten onrechte niet tot levering van bewijs is toegelaten. De eerstgenoemde klacht lijkt mij onjuist: de huurster heeft bij MvA in het principaal appel (blz. 3) aangegeven van mening te zijn dat de verhuurder zijn schade had moeten beperken door het pand, nadat dit op 30 juni 1993 door de huurster was ontruimd, opnieuw te verhuren of te verkopen. Daaruit (en ook al uit het vonnis in eerste aanleg) kon de verhuurder afleiden dat – indien de rechtbank deze mening van de huurster zou delen – van belang wordt welke pogingen de verhuurder heeft gedaan om het gehuurde opnieuw te verhuren of te verkopen. Bij MvA in het incidenteel appel is de verhuurder op deze stelling van de huurster ingegaan. Aldus kan niet worden gezegd dat de rechtbank met rov. 5.9 buiten de grenzen van de rechtsstrijd in appèl is getreden dan wel in strijd met art. 48 Rv Pro heeft gehandeld. Het bewijsaanbod kan, in geval van vernietiging en verwijzing, opnieuw beoordeeld worden. Onderdeel 6 hangt met het vorige samen: volgens het middel is onjuist dat, althans onbegrijpelijk waarom, de rechtbank de stellingen van de verhuurder (omtrent de redenen waarom het pand niet opnieuw is verhuurd na de opzegging door de huurster) als onvoldoende concreet ter zijde heeft geschoven. De rechtsklacht stuit af op het feitelijk karakter van het bestreden oordeel. De motiveringsklacht vormt afzonderlijk niet een grond voor cassatie. De stellingen van de verhuurder op blz. 7/8 MvGr en blz. 5/6 MvA in het incidenteel appel, waarop het middel doelt, komen erop neer dat na de sleutelafgifte de inventaris van de kapsalon in het pand was achtergelaten, terwijl er in het pand en op een aanhangwagen op het terrein afval aanwezig was. De rechtbank heeft in rov. 5.11 geoordeeld dat, als dit inderdaad een beletsel voor verhuur aan een derde zou zijn, de verhuurder dit zelf wel had kunnen opruimen. Daarmee was het oordeel van de rechtbank naar behoren toegelicht.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot verwijzing van de zaak naar het hof van het ressort.
De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,