Conclusie
Mr Bakels
Rekestnummer R00/049
Zitting 10 november 2000
(bij vervroeging)
Conclusies inzake
1. [Eiser 1]
2. [Eiseres 2]
tegen
[Verweerster]
alsmede
Rekestnummer R00/050
1. [Eiser 1]
2. [Eiseres 2]
3. De gezamenlijke
erfgenamen van wijlen
[erflater]
4. [Eiseres 4]
tegen
[Verweerster]
Edelhoogachtbaar college,
1. Feiten en procesverloop
1.1 Het gaat in deze Arubaanse huurkoopzaken kort gezegd om de vragen (a) of de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken mede van toepassing is op een in Aruba gesloten huurkoopovereenkomst met betrekking tot een appartement en, indien dit het geval zou zijn, (b) of zulks voor de beslissing in de onderhavige zaak van enig belang is.
1.2 Vooraf merk ik op dat één conclusie wordt genomen in twee vrijwel identieke zaken, die evenwel niet zijn gevoegd. Het verschil tussen deze procedures is dat in de zaak met rekestnummer R 00/050, naast de twee verzoekers die in de zaak met rekestnummer R 00/049 optreden, nog twee andere verzoekers staan en voorts dat de onderscheiden huurkoopovereenkomsten betrekking hebben op verschillende appartementen (in hetzelfde villapark). Aangezien de bestreden vonnissen overigens identiek zijn en hetzelfde geldt voor het daartegen aangevoerde middel, komt het efficiënt voor in beide zaken met één conclusie te volstaan.
1.3 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
In de zaak met rekestnummer R 00/049
(a) [Eiser 1] en [eiseres 2] hebben als huurkopers op 3 oktober 1996 met [verweerster], daarbij vertegenwoordigd door haar directeur [betrokkene A], als huurverkoper, een huurkoopovereenkomst(1) gesloten met betrekking tot een appartement, genummerd [01] en gelegen in het Villapark [..] op Aruba.
In de zaak met rekestnummer R 00/050
(a) [Eiser 1] en [eiseres 2], [erflater], en [eiseres 4] hebben als huurkopers op 3 oktober 1996 met [verweerster], daarbij vertegenwoordigd door haar directeur [betrokkene A], als huurverkoper, een huurkoopovereenkomst(2) gesloten met betrekking tot een appartement, genummerd [02] en gelegen in het Villapark [..] op Aruba.
In beide zaken
(b) De overeengekomen huurkoopprijs bedroeg Afl. 108.500,- (Arubaanse florin), te betalen in maandelijkse termijnen van Afl. 1105,-.
(c) Sedert december 1997 hebben huurkopers geen betalingen meer verricht.
1.4 Tegen deze achtergrond hebben huurkopers in een op 10 december 1997 bij het gerecht in eerste aanleg van Aruba ingediend verzoekschrift, de onderhavige procedure aanhangig gemaakt. Daarin hebben zij ontbinding gevorderd van de tussen partijen gesloten huurkoopovereenkomsten(3) met vergoeding van door hen geleden schade, nader op te maken bij staat. Zij hebben daartoe o.m. het volgende gesteld:
i Huurverkoper heeft het rustig huurgenot en leefgenot van huurkopers gestoord in de tijd dat zij op Aruba waren.
ii Huurverkoper eist van huurkopers, dat de maandelijkse betalingen op een bankrekening op Aruba dienen te worden gestort, terwijl bij het aangaan van de overeenkomst was afgesproken dat in Nederland zou worden betaald tegen een koers van 1:1.
iii Huurverkoper heeft aan huurkopers verboden om de appartementen aan derden te verhuren, terwijl was afgesproken dat huurkopers de appartementen wél mochten verhuren.
iv Het appartement vertoont gebreken.
1.5 Huurverkoper heeft tegen deze vordering gemotiveerd verweer gevoerd. In reconventie heeft zij nakoming van de overeenkomst en betaling van het restant van de huurkoopsom gevorderd.
1.6 Het gerecht in eerste aanleg van Aruba heeft bij vonnis van 26 augustus 1998 in conventie de huurkoopovereenkomst ontbonden met ingang van 10 december 1997, met afwijzing van de vordering tot schadevergoeding, en in reconventie de vordering afgewezen.
Het overwoog daartoe in conventie met name dat de - bewezen - afspraken omtrent de betaling van de maandelijkse aflossingen en verhuur van het appartement, essentiële onderdelen van de huurkoopovereenkomst vormden en dat huurverkoper blijkens haar verweer duidelijk te kennen heeft gegeven niet te zullen presteren. Ten aanzien van de vordering van huurkopers tot schadevergoeding oordeelde het, dat voor toewijzing daarvan onvoldoende was gesteld.
1.7 Tegen dit vonnis heeft huurverkoper principaal appèl ingesteld bij het gemeenschappelijk hof van justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba.
Huurkopers hebben incidenteel geappelleerd.
In een tussenvonnis van 17 augustus 1999 heeft het hof overwogen dat - anders dan het gerecht in eerste aanleg heeft geoordeeld - de door huurkopers aangevoerde omstandigheden geen ontbinding van de huurkoopovereenkomst rechtvaardigen. In het dictum van zijn vonnis gelastte het hof een comparitie van partijen.
Bij eindvonnis van 18 januari 2000 heeft het hof in het principaal appèl het vonnis van het gerecht in eerste aanleg in conventie vernietigd en de vorderingen van huurkopers afgewezen. In reconventie heeft het huurkopers onder meer veroordeeld aan huurverkoper een bedrag van Afl. 34.138,15 te betalen en met ingang van 1 januari 2000 aan hun maandelijkse betalingsverplichtingen te voldoen. In het incidenteel appèl heeft het hof het vonnis van het gerecht in eerste aanleg bevestigd. Het vonnis is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
1.8 Tegen beide vonnissen van het hof hebben huurkopers tijdig(4) beroep in cassatie ingesteld. Huurverkoper heeft in cassatie geen verweer gevoerd. Vervolgens hebben huurkopers de processtukken overgelegd voor het wijzen van een beschikking.
1.9 Bij niet tot de processtukken behorende, maar mij ambtshalve bekende brief van 13 september 2000, gericht aan de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad, heeft de advocaat van huurkopers na het fourneren van de stukken nog medegedeeld dat het gerecht in eerste aanleg van Aruba de thans in cassatie bestreden vonnissen van het hof alsnog uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard en dat de executie van deze vonnissen inmiddels plaatsvindt door middel van in Nederland ten laste van zijn cliënten gelegde loonbeslagen. Als bijlage bij deze brief heeft hij een kopie gevoegd van een vonnis in kort geding van de president van de rechtbank Haarlem van 12 september 2000(5). In dit vonnis is de vordering van huurkopers tot opheffing van deze beslagen, afgewezen.
Omdat in de brief op deze gronden wordt verzocht om een spoedige behandeling van de zaak(6), neem ik de onderhavige conclusies een maand eerder dan aan partijen in het vooruitzicht was gesteld.
2. Bespreking van het cassatiemiddel
In beide zaken
2.1 Het cassatiemiddel bestaat uit drie onderdelen. De onderdelen I en II strekken ertoe dat het hof ten onrechte niet rechtstreeks (onderdeel I) dan wel analoog (onderdeel II) de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken(7) in de onderhavige zaken heeft toegepast. Onderdeel III stelt dat het hof ten onrechte niet bepaalde beschermende maatregelen ten gunste van de huurkoper heeft getroffen, waartoe de Tijdelijke wet de grondslag biedt. Aldus berust het middel in zijn geheel op de gedachte dat de Tijdelijke wet ook in (de Antillen en) Aruba door de rechter dient te worden toegepast.
Betoogd zal worden dat deze stelling onjuist is en voorts niet van belang voor de beslissing die in deze zaak moet worden genomen.
2.2 De voormelde stelling wordt gebaseerd op het concordantiebeginsel, dat is verankerd in art. 39 Statuut voor het Koninkrijk der Nederlanden in verbinding met art. 1 van de Cassatieregeling voor de Nederlandse Antillen en Aruba.
Uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat de beantwoording van de vraag of een Antilliaanse of Arubaanse rechtsverhouding op grond van het concordantiebeginsel moet worden uitgelegd overeenkomstig het in Nederland geldende recht, afhankelijk is van diverse factoren.(8) Voor een harmoniserende uitleg is met name plaats wanneer de wetgeving op de Nederlandse Antillen of Aruba gelijkluidend is aan de wetgeving in Nederland. Hetzelfde is het geval wanneer een uitdrukkelijke wettelijke regeling op de Nederlandse Antillen of Aruba ontbreekt en de Antilliaanse of Arubaanse rechtsregels niet tot een afwijking van het Nederlandse recht nopen.(9) Wanneer het gaat om Nederlandse wetgeving met een apolitiek karakter, is concorderende uitleg praktisch en niet bezwaarlijk.(10) Maar een ter zake dienend verschil tussen de maatschappelijke opvattingen in Nederland en Aruba of de Antillen, kan doorbreking van het concordantiebeginsel rechtvaardigen.(11)
2.3 Huurkoop wordt zowel in Nederland als op Aruba gezien als een bijzondere vorm van koop op afbetaling.(12) De regels met betrekking tot huurkoop in het BW van de landen van het Koninkrijk stemmen grotendeels met elkaar overeen (artt. 7A:1576h-x BW resp. artt. 1557h-x BW Aruba). Uit de algemene regels omtrent koop op afbetaling (art. 7A:1576 lid 4 BW resp. art. 1557 lid 3 BW Aruba) volgt echter, dat beide regelingen niet van toepassing zijn op onroerende zaken, zeeschepen, binnenschepen en luchtvaartuigen.
2.4 Anders dan Aruba kent Nederland daarnaast nog een aparte regeling voor de huurkoop van onroerende zaken: de voormelde Tijdelijke wet. Deze wet dankt zijn ontstaan aan de bijzondere maatschappelijke omstandigheden in Nederland eind jaren zestig/begin jaren zeventig van de twintigste eeuw. De wetgever van 1838 had aan de huurkoop van onroerende zaken geen aandacht besteed. De grote woningnood in het westen van Nederland en de stringente huurprijsbeheersing, deden huizenhandelaren in de zojuist bedoelde periode naar andere mogelijkheden uitzien om hun bezit te gelde te maken. Het in 1951 ingevoerde appartementsrecht werd daarvoor als instrument gebruikt, zonder dat aan de huurkoper aanvankelijk enige bescherming werd geboden tegenover bijvoorbeeld beslaglegging op of vervreemding van het desbetreffende huis of een faillissement van de huurverkoper. Toen dit in de praktijk tot misstanden bleek te leiden(13), werd in 1973 de Tijdelijke wet ingevoerd, die in 1992 uitsluitend terminologisch werd gewijzigd in verband met de invoering van het nieuw BW.
2.5 Inmiddels is bij de Eerste Kamer een wetsvoorstel ingediend voor een nieuwe afdeling 7.1.12 van het BW met betrekking tot de huurkoop van onroerende zaken, die de Tijdelijke wet moet gaan vervangen.(14) In het wetsontwerp keren de meeste verbintenisrechtelijke bepalingen uit de Tijdelijke wet, strekkende tot bescherming van de huurkoper, niet terug. In de memorie van toelichting op het wetsontwerp wordt als reden hiervoor gegeven dat de huidige maatschappelijke situatie aanmerkelijk verschilt van die ten tijde van de inwerkingtreding van de Tijdelijke wet en dat de huurkoper door diverse andere wetten (met name de beschermingsbepalingen uit Boek 6 en Titel 7.1 BW) inmiddels beter wordt beschermd.(15) Niet zonder grond is voorts door P.A. Stein betoogd dat zelfs de beschermende bepalingen van goederenrechtelijke aard uit deze wet kunnen worden gemist, zodat kan worden volstaan met intrekking van de Tijdelijke wet.(16) De belangen van beide partijen kunnen immers voldoende worden veiliggesteld als het appartement in eigendom wordt overgedragen onder de opschortende voorwaarde van volledige betaling van de huurkoop- of leaseprijs.
2.6 Nu de Tijdelijke Wet was gericht op de bestrijding van sociale misstanden in Nederland waarvan is gesteld noch gebleken dat ze ook op Aruba of in de Antillen bestaan (en die in Nederland inmiddels zijn opgeheven), leent deze zich naar mijn mening niet voor concorderende toepassing op Aruba. Dit klemt temeer omdat de Tijdelijke wet binnenkort zal worden ingetrokken, als vanzelfsprekend onderdeel van de ophanden zijnde invoering van afdeling 7.1.12 BW.
2.7 Aangezien het middel in al zijn onderdelen is gebaseerd op de stelling dat de Tijdelijke wet, rechtstreeks of analoog, ook op (de Antillen en) Aruba van toepassing is, kan het al om deze reden geen doel treffen.
2.8 Maar ook afgezien daarvan kan het middel niet slagen. Onderdeel I bevat geen klacht, maar een inleiding. Onderdeel II bevat ten eerste de klacht dat de huurverkoper haar wederpartij heeft gesommeerd mee te werken aan het opmaken van een notariële akte waarin de huurkoopovereenkomst zou worden vastgelegd, op straffe van ontbinding daarvan. Voorzover het onderdeel ertoe strekt dat het hof de overeenkomst reeds op deze grond had moeten ontbinden, stuit het reeds af op het feit dat dit niet in feitelijke instanties is verdedigd en in cassatie dus een feitelijk novum is. Afgezien daarvan was het aan de huurverkoper en niet aan huurkopers om desgewenst consequenties te verbinden aan deze weigering.
2.9 Het onderdeel wijst voorts op een aantal regels van verbintenisrechtelijke aard die strekken ter bescherming van huurkopers. Het verbindt daaraan echter geen klacht, zodat het in zoverre afstuit op art. 426a lid 2 Rv.
2.10 Ten overvloede merk ik over de aangehaalde bepalingen van de Tijdelijke wet nog het volgende op.
Het feit dat de onderhavige overeenkomsten van huurkoop niet zijn vastgelegd in een notariële akte, leidt niet tot nietigheid. Aan de memorie van toelichting op art. 7.1.12.2(17) kan het volgende worden ontleend:
"Art. 2, eerste lid, TW bepaalt dat huurkoop wordt aangegaan bij notariële akte. Deze woorden suggereren dat de notariële akte een bestaansvereiste is. Uit andere bepalingen in de Tijdelijke wet blijkt echter dat dat niet het geval is. De huurkoper kan volgens art. 2, vierde lid, TW schriftelijke vastlegging van de overeenkomst vorderen, als geen notariële akte is opgemaakt. Volgens art. 3 TW kan hij vernietiging van de overeenkomst vorderen als geen notariële akte is opgemaakt noch schriftelijk vastlegging heeft plaatsgevonden. Er is dus in het systeem van de tijdelijke wet wel degelijk contractuele gebondenheid vóór de notariële akte is opgemaakt. De notariële akte is nodig voor de inschrijving in de openbare registers, die de huurkoopovereenkomst zakelijke werking geeft.
Dit systeem is behouden, maar in de wettekst verduidelijkt."
2.11 Voorzover het onderdeel klaagt dat het hof ambtshalve de rechtsgronden had moeten aanvullen (art. 52 Rv Aruba) en/of in de stellingen van huurkopers een beroep op de vernietigingsgrond van art. 3 lid 1 jo art. 2 lid 1 TW(18) dan de wijzigingsgrond van art. 9 TW(19) had moeten lezen, faalt het eveneens.
Huurkopers hebben uitsluitend ontbinding van de huurkoopovereenkomst wegens wanprestatie gevorderd. Zij hebben geen beroep gedaan op de vernietigingsgrond van art. 3 lid 1 jo art. 2 lid 1 TW en evenmin een verzoek tot wijziging van de overeenkomst zoals bedoeld in art. 9 TW gedaan. Een zodanig beroep is echter een noodzakelijke voorwaarde voor vernietiging of wijziging van de overeenkomst door de rechter.(20)
2.12 Het onderdeel betoogt ten slotte dat het hof ten onrechte heeft nagelaten te toetsen of de rechten en verplichtingen van partijen in een wanverhouding tot elkaar staan, dan wel de eisen van redelijkheid en billijkheid zich ertegen verzetten dat de huurverkoper nakoming van de overeenkomst eist. Het onderdeel ziet in zoverre evenwel over het hoofd dat de rechter ook déze toetsing slechts kan verrichten op grond van een daartoe strekkende stelling van de huurkoper.(21) In feitelijke instanties is zo'n stelling niet verdedigd, zodat het hof buiten de grenzen van rechtsstrijd zou zijn getreden als het die toetsing ambtshalve had verricht.
2.13 Onderdeel III stelt dat het hof van een verkeerde rechtsopvatting is uitgegaan door de huurkopers te veroordelen tot voldoening van een aanmerkelijk gedeelte van de totale huurkoopsom, zonder daaraan een bevel te verbinden met als strekking dat de positie van de huurkopers zeker werd gesteld.
Dit onderdeel mislukt reeks omdat het niet nauwkeurig aangeeft welke maatregelen het hof had moeten treffen, zodat het niet voldoet aan de eisen van art. 426a lid 2 Rv. Het moet bovendien stranden op het feit dat een dergelijk verzoek niet in feitelijke aanleg door de huurkopers is gedaan.
3. Conclusie
In beide zaken
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep, met veroordeling van [eiser] c.s. in de proceskosten.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
1 Prod. 1 bij CvA/CvE huurverkoper.
2 Prod. 1 bij CvA/CvE huurverkoper.
3 Dit onderdeel van het verzoek is bij repliek gepreciseerd ten aanzien van de verlangde ingangsdatum.
4 Het cassatierekest is ter griffie van de Hoge Raad binnengekomen op 17 april 2000.
5 Zaaknr. 67410/KG ZA 00-435.
6 Bij op de valreep ontvangen brief van 1 november 2000 heeft hij dit verzoek herhaald.
7 Wet van 21 juni 1973, Stb. 289.
8 Zie o.m. HR 8 februari 1991, NJ 1991, 325; Concl. A-G onder 36 bij HR 8 mei 1992, NJ 1992, 497; HR 14 februari 1997, NJ 1999, 409; HR 29 oktober 1999, NJ 2000. 51; HR 21 januari 2000, NJ 2000, 553; Concl. A-G onder 2.18 bij HR 11 februari 2000, RvdW 2000, 48; Concl. A-G onder 3.9 bij HR 26 mei 2000, RvdW 2000, 137.
9 Rov. 3.3 van HR 8 februari 1991, NJ 1991, 325; Concl. A-G onder 3.5 bij HR 29 oktober 1999, NJ 2000, 51.
10 Zie ook: Concl. A-G onder 3.5 bij HR 29 oktober 1999, NJ 2000, 51.
11 HR 14 februari 1997, NJ 1999, 409.
12 Zie ook Pitlo, Bijzondere overeenkomsten, deel 6 (1995), blz. 33.
13 MvT, Zitting 1970-1971, 11277, nr. 3, blz. 4; MvT, TK 1994-1995, 24212, nr. 3, blz. 1-2; Pitlo, a.w., blz. 44-45.
14 TK 1994-1995, 24212, nr. 2, laatstelijk gewijzigd door: EK 1995-1996, 24212, nr. 220. Zie hieromtrent o.m.: Fikkers, Enige opmerkingen over het wetsvoorstel Huurkoop Onroerende Zaken (w.o. 24212), NTBR 1996, blz. 12-19; Stein, Huurkoop van onroerende zaken, Bouwrecht 1996, blz. 382-388; Van Velten, De tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken wordt gekortwiekt: gevolgen voor de verkoop van woningen, WPNR 1995, blz. 508-512 en De lotgevallen van wetsontwerp 24212 inzake huurkoop van onroerende zaken, WPNR 1997, 325-326.
15 MvT, TK 1994-1995, 24212, nr. 3.
16 T.a.p. blz. 386.
17 TK 1994 - 1995, 24 212, nr. 3, blz. 11.
18 In art. 3 lid 1 jo art. 2 lid 1 TW wordt bepaald dat de huurkoper vernietiging kan vorderen van een huurkoopovereenkomst die niet is vastgelegd in een notariële akte.
19 Uit art. 9 TW volgt, dat de huurkoper wijziging van de huurkoopovereenkomst kan vorderen, wanneer er sprake is van een wanverhouding tussen de rechten en verplichtingen die voor hem uit de overeenkomst voortvloeien.
20 Veegens, Cassatie in burgerlijke zaken, 3e druk (1989), nr. 128.
21 Zie de vorige noot.