Conclusie
C 99/287 HR
Mr. F.F. Langemeijer
Zitting 6 april 2001
Conclusie inzake:
Redevco Benelux B.V.,
voorheen Beurspassage B.V.
tegen
[Verweerder]
Edelhoogachtbaar College,
In dit geding tussen de onderverhuurder en de onderhuurder wordt vaststelling van de huurprijs van bedrijfsruimte verzocht. In cassatie gaat het om het begrip "onzelfstandige woonruimte" in art. 7A:1624 lid 2 BW en om bepaalde (correctie-)factoren die al dan niet in aanmerking worden genomen bij de vergelijking met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De stellingnamen in feitelijke aanleg en in cassatie komen zakelijk overeen met die in de procedure C 99/285 tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder.
1. De feiten en het procesverloop
1.1. In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten(1):
1.1.1. Eiseres in cassatie (in de gedingstukken en hierna aangeduid met haar vroegere naam: Beurspassage) heeft op 1 september 1978 voor een periode van tien jaar van [betrokkene A] c.s. de bedrijfsruimte met bovenwoning en erf, gelegen aan de [a-straat 1] te [woonplaats], gehuurd.
1.1.2. Tegelijkertijd heeft Beurspassage deze ruimte onderverhuurd aan de rechtsvoorganger van verweerder in cassatie (hierna: [verweerder]).
1.1.3. De kantonrechter te Utrecht heeft bij beschikking d.d. 4 juli 1990 de huurprijs van de hierboven vermelde bedrijfsruimte vastgesteld op f. 45.000,- per jaar excl. BTW met ingang van 1 september 1988(2).
1.1.4. Na opeenvolgende aanpassingen van de huurprijs op grond van de jaarlijkse indexering bedraagt de huurprijs thans(3) f. 53.136,37 per jaar.
1.2. Beurspassage heeft op 18 oktober 1993 [verweerder] gedagvaard voor de kantonrechter te Utrecht. Zij heeft gevorderd dat met ingang van het tijdstip waarop de huurprijs in de hoofdhuurovereenkomst nader door de kantonrechter wordt vastgesteld, de huurprijs in de onderhuurovereenkomst zal worden bepaald op een bedrag van f. 68.650,- per jaar, exclusief BTW en servicekosten, althans op hetzelfde bedrag als de huurprijs in de hoofdhuurovereenkomst, zulks met handhaving van de overeengekomen indexeringsclausule. Aan deze vordering heeft Beurspassage ten grondslag gelegd dat de hoofdverhuurders van mening zijn dat de huurprijs niet meer in overeenstemming is met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse en dat, indien de hoofdverhuurders daarin worden gevolgd, Beurspassage belang erbij heeft dat de huurprijs in de onderhuurovereenkomst tot hetzelfde bedrag wordt aangepast (art. 7A:1632a BW). [Verweerder] heeft de voorgestelde huurprijs betwist, onder verwijzing naar een taxatierapport dat op een lagere huurprijs uitkomt.
1.3. Bij tussenvonnis d.d. 16 juni 1994 heeft de kantonrechter de bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel te Utrecht (hierna: BHAC) verzocht advies uit te brengen. Op 13 oktober 1994 heeft de BHAC rapport uitgebracht. Na een vergelijking met vijf andere verhuurde winkelpanden aan de [a-straat], kwam de BHAC tot de volgende conclusie (blz. 4):
"Rekening houdend met het vorenstaande is de huurprijs voor het litigieuze pand, aan de hand van de gemiddelde huurprijs per m² per jaar van de vergelijkingspanden, op 1 oktober 1993 te stellen op een bedrag van f 45.409,= (exclusief BTW) per jaar. Deze huurprijs is exclusief de zelfstandige bovenwoning."
1.4. In navolging van [betrokkene A] c.s. heeft Beurspassage in de onderhavige procedure diverse bezwaren aangevoerd tegen het BHAC-rapport, waarvan de volgende in cassatie van belang zijn:
(A) één van de vergelijkingspanden, dat van Megapool, is veel groter dan het litigieuze pand; naarmate een bedrijfsruimte groter is, is de huurprijs per vierkante meter lager en dus ook de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingspanden;
(B) één van de vergelijkingspanden, dat van Megapool, heeft een verhouding tussen pui-breedte en diepte die ongunstiger is dan die van het litigieuze pand; naarmate een bedrijfsruimte relatief dieper is(4), drukt dat de prijs per vierkante meter en dus ook de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingspanden;
(C) in de eerdere procedure, hierboven onder 1.1.3 genoemd, heeft de kantonrechter een huurprijs vastgesteld van f 45.000,- per jaar, waarvan een gedeelte ad f 28.892,- viel toe te rekenen aan de ruimte op de begane grond waar het bedrijf wordt uitgeoefend, overeenkomstig het toenmalige BHAC-advies waaraan de kantonrechter zich destijds conformeerde, en het resterende gedeelte ad f 16.108,- dus toegerekend moet worden aan de bovenwoning. In het nieuwe BHAC-advies wordt met de bovenwoning geen rekening gehouden; de kantonrechter zal een huurprijs moeten vaststellen voor het geheel van beneden- en bovenverdieping.
1.5. Nadat bij tussenvonnis van 21 september 1995 een comparitie was gelast, heeft de kantonrechter bij eindvonnis van 19 juni 1996 ook in de rechtsverhouding tussen Beurspassage en [verweerder] de huurprijs voor de gehuurde bedrijfsruimte, exclusief de bovenwoning, per 1 oktober 1993 vastgesteld op f. 47.405,- exclusief BTW per jaar(5). Tot vaststelling van de huurprijs van de bovenwoning (bezwaar C) dient volgens de kantonrechter de dáárvoor in de wet aangewezen procedure te worden gevolgd, omdat de bovenwoning geen onzelfstandige woning is. De hierboven onder (A) en (B) genoemde bezwaren m.b.t. de vergelijkingspanden werden door de kantonrechter verworpen.
1.6. Beurspassage heeft hoger beroep ingesteld, onder verwijzing naar de grieven van [betrokkene A] c.s. in de parallelprocedure. In de grieven I en II verlangde zij, dat in de huurprijsvaststelling in deze procedure de bovenwoning alsnog wordt meegerekend (bezwaar C). In grief II heeft zij bovendien een nieuw bezwaar (D) tegen het BHAC-rapport ingebracht, te weten: dat ook een huurwaarde moet worden toegekend aan het onbebouwde erf dat bij het gehuurde behoort. In grief III komen de onder (A) en (B) genoemde bezwaren terug.
1.7. Bij tussenvonnis van 22 april 1998 heeft de rechtbank de bezwaren onder (A), (B) en (D) verworpen en een comparitie van partijen gelast m.b.t. de vraag of de bovenwoning een onzelfstandige woning is in de zin van art. 7A:1624 lid 2 BW (kwestie C). In haar eindvonnis van 19 mei 1999 heeft de rechtbank het vonnis [lees: de vonnissen] van de kantonrechter bekrachtigd.
1.8. Tegen het tussenvonnis en het eindvonnis heeft Beurspassage - tijdig - beroep in cassatie ingesteld. Tegen [verweerder] is in cassatie verstek verleend. Beurspassage heeft haar standpunt schriftelijk laten toelichten.
2. Bespreking van het cassatiemiddel
2.1. Onderdeel 1 van het cassatiemiddel bevat geen klacht. Onderdeel 2 gaat over de vraag of de bovenwoning een onzelfstandige woning is in de zin van art. 7A:1624 BW (kwestie C). Onderdeel 3 heeft betrekking op de bezwaren onder (A) en (B) m.b.t. de vergelijkingspanden. Onderdeel 4 tenslotte ziet op het bezwaar onder (D): het onbebouwde erf.
2.2. Subonderdeel 2.1 komt met een rechts- en een motiveringsklacht op tegen het oordeel dat de bovenwoning niet "onzelfstandig" is als bedoeld in art. 7A:1624 lid 2 BW. De rechtbank heeft beslist: "dat er niet een zodanige samenhang en economisch verband tussen de bedrijfsruimte en de daarboven gelegen woonruimte aanwezig is dat gesproken kan worden van een onzelfstandige woonruimte". Hieraan doet volgens de rechtbank niet af, dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst van een ander standpunt zouden zijn uitgegaan. De rechtsklacht houdt in, dat de rechtbank zich van een verkeerd criterium heeft bediend. Volgens het middel is voor het antwoord op de vraag of de bovenwoning een onzelfstandige woning is, niet bepalend of zodanige samenhang en economisch verband aanwezig zijn, maar behoort deze vraag te worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het gegeven geval. Anders dan de rechtbank van oordeel is, behoort volgens het middel een groot gewicht toe te komen aan de bedoeling die partijen hebben gehad bij het sluiten van de overeenkomst. Subonderdeel 2.2 sluit hierbij aan met de klacht, dat slechts in uitzonderlijke, in de motivering van het oordeel uitdrukkelijk aan te geven omstandigheden mag worden aangenomen dat andere factoren dan de partijbedoeling de doorslag geven. In het vonnis ontbreekt een aanduiding van zulke andere factoren. Subonderdeel 2.3 herhaalt het bezwaar in de vorm van een subsidiaire motiveringsklacht. Deze klachten lenen zich voor gezamenlijke bespreking.
2.3. In dit geding zijn partijen het erover eens, dat de winkelruimte op de begane grond in ieder geval moet worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW; zij twisten slechts over de kwalificatie van de daarboven gelegen woning. Art. 7A:1624 lid 2 BW bepaalt dat tot de bedrijfsruimte ook de onzelfstandige woning wordt gerekend. Indien de woning als "onzelfstandig" in de zin van deze bepaling wordt beschouwd, is hierop niet de regeling van de Huurprijzenwet woonruimte van toepassing, maar de regeling voor 1624-bedrijfsruimte(6).
2.4. Wat precies onder een "onzelfstandige woning" moet worden verstaan, kan niet zonder meer uit de wettekst of de wetsgeschiedenis van art. 7A:1624 BW worden afgeleid. In de memorie van antwoord(7) wordt aangegeven dat de onzelfstandige woning onder het begrip "bedrijfsruimte" dient te vallen, "omdat het gebruik daarvan door een ander dan de huurder van bedrijfsruimte op overwegende praktische bezwaren zou stuiten". Hieruit wordt wel afgeleid, dat voorop staat dat de woning bestemd is om te worden bewoond/gebruikt door de huurder van de bedrijfsruimte(8).
Terzijde: anders dan in art. 7A:1624 het geval is, wordt in het derde lid van art. 7A:1623a (welke bepaling deel uitmaakt van de afdeling betrekkelijk tot huur en verhuur van woonruimte) wel een nadere omschrijving gegeven van het in dat artikel voorkomende begrip "zelfstandige woning": een woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten die woning. Deze bepaling biedt echter geen uitkomst voor het onderhavige geschil: woonruimte kan "zelfstandig" zijn in de zin van art. 7A:1623a lid 3 BW doch niettemin "onzelfstandig" als bedoeld in art. 7A:1624 lid 2(9).
2.5. De beoordeling, of sprake is van een onzelfstandige woning in de zin van art. 7A:1624 BW, is verweven met een waardering van omstandigheden van feitelijke aard; het resultaat van die waardering is in cassatie slechts beperkt toetsbaar(10). In HR 2 december 1977, NJ 1978, 149, verwierp de Hoge Raad het standpunt dat onder "onzelfstandige woning" slechts mag worden verstaan de woning die uit hoofde van haar feitelijke inrichting niet zelfstandig - d.w.z. los van de bedrijfsruimte - kan worden verhuurd. De Hoge Raad accepteerde in dat geval, dat de feitenrechter zowel betekenis had toegekend aan de omstandigheid dat de woning en de eigenlijke bedrijfsruimte als één geheel waren verhuurd (een subjectieve maatstaf)(11), als aan de - uit de feitelijke situatie blijkende - samenhang tussen de woning en de eigenlijke bedrijfsruimte (een objectieve maatstaf). In een latere zaak, HR 24 januari 1997, NJ 1997, 558 m.nt. PAS, overwoog de Raad echter het volgende:
"3.4.1. Het (...) bestreden oordeel van de Rechtbank steunt - samengevat - op de volgende overwegingen. In het onderhavige geval is weliswaar in één huurovereenkomst één huurprijs overeengekomen - hetgeen een aanwijzing kan zijn dat de woonruimte een onzelfstandige woning is - maar zulks behoeft niet het geval te zijn, als de woning zelfstandig verhuurd had kunnen worden, zonder een onverbrekelijk verband met de bedrijfsruimte. Naar de verhuurders niet, althans niet voldoende, hebben betwist, vergt de aard van het bedrijf van [..] [de huurder, noot A-G] niet een voortdurende en onmiddellijke aanwezigheid van de huurder, is de exploitatie van het bedrijf geheel zelfstandig en wordt daaraan niet bijgedragen door de bewoning van de woning. Voorts is er een aparte rechtstreekse opgang naar de woning. In het licht hiervan is de Rechtbank van oordeel dat er niet een zodanige samenhang en economisch verband tussen de bedrijfsruimte en de daarboven gelegen woning aanwezig zijn dat gesproken kan worden van onzelfstandige woonruimte in de zin van art. 1624 lid Pro 2.
3.4.2. Dit oordeel en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen - die neerkomen op een sterk met feitelijke waarderingen verweven beoordeling van de bestemming die in het kader van de huurovereenkomst geacht moet worden aan de woning te zijn gegeven - geven geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting (...). Voorts heeft de Rechtbank de omstandigheid dat er een inwendige verbinding is tussen de winkelruimte en de opgang naar de bovengelegen woning, bij voormelde beoordeling kennelijk van minder gewicht geacht dan de omstandigheid dat deze een eigen opgang heeft en zelfstandig zonder verband met de bedrijfsruimte verhuurd had kunnen worden. Zulks viel binnen de aan de Rechtbank als feitenrechter toekomende beoordelingsvrijheid. (...)"
2.6. De aangehaalde beschikking uit 1977 kan zó worden uitgelegd dat, los van enige bouwkundige verbondenheid, voor het zelfstandig of onzelfstandig zijn van een woning de bedoelingen van partijen een belangrijke rol spelen. Het cassatiemiddel sluit hierbij aan. De rechtbank heeft evenwel aansluiting gezocht bij het aangehaalde arrest uit 1997. Op grond van dat arrest, in verbinding met de reeds aangehaalde passage uit de memorie van antwoord, wordt door de meeste schrijvers aangenomen, dat contractspartijen niet onbegrensd woonruimte tot "onzelfstandige woning" in de zin van art. 7A:1624 lid 2 BW kunnen bestempelen: de bedoeling van partijen is niet een overheersende factor. Beslissend is veeleer, of de situatie het praktisch bezwaarlijk maakt dat de woonruimte door een ander dan de huurder van de eigenlijke bedrijfsruimte wordt bewoond(12).
2.7. In de Tweede Kamer is op dit moment aanhangig de gezamenlijke behandeling van het wetsvoorstel 26 089 tot vaststelling van titel 7.4 BW, dat de algemene bepalingen betreffende de huurovereenkomst en de regeling van de huur van woonruimte bevat, en het wetsvoorstel 26 932 tot vaststelling van afdeling 7.4.6 BW, dat, ter aanvulling daarop, een regeling van de huur van bedrijfsruimte inhoudt. Laatstgenoemd wetsvoorstel strekt ter vervanging van de regeling in art. 7A:1624-1636b BW, maar brengt ten opzichte van het huidige recht geen ingrijpende wijzigingen: het toepassingsgebied, de opzeggings- en termijnbescherming en de regeling voor de vaststelling van huurprijzen worden gehandhaafd(13). Het thans voorgestelde art. 7:290, lid 3, NBW luidt:
"Tot de in lid 2 bedoelde bedrijfsruimte worden ook gerekend de onroerende aanhorigheden, de bij het een en ander behorende grond en de, gelet op de bestemming, afhankelijke woning."
De vervanging van de huidige wettelijke term "onzelfstandige woning" door de term "de, gelet op de bestemming, afhankelijke woning" is gekozen om verwarring met de term "onzelfstandige woning" in de vijfde afdeling van titel 7.4 (woonruimte) te vermijden. Volgens de memorie van toelichting vloeit hieruit geen materieel verschil met het huidige recht voort(14). Naar aanleiding van commentaar vanuit de Tweede Kamer(15) heeft de Minister van Justitie inmiddels de term "gelet op de bestemming, afhankelijke woning" vervangen door: "mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning"(16). Deze laatste wijziging heeft de Minister als volgt toegelicht(17):
"Terecht merkt de Commissie op dat de zinsnede "gelet op de bestemming" terugslaat op de bestemming van de onroerende zaak voor de uitoefening van een bedrijf en niet op de bestemming van de afhankelijke woning tot woonruimte. (...) Het gaat er slechts om aan te geven dat het wel kan gaan om een "zelfstandige" woning in de zin van het woonruimterecht. Bij een afhankelijke woning gaat het erom dat de woning niet zonder overwegende bezwaren door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte kan worden gebruikt waarbij zowel bouwtechnische als bedrijfseconomische en functionele overwegingen een rol spelen. Het zou bijv. op praktische bezwaren stuiten, indien men slechts via een alarm beveiligde winkel of bankfiliaal de woonruimte zou kunnen bereiken of wanneer de exploitatie van een café en de bewoning nauw met elkaar zijn verweven. Verwezen moge worden naar de uitspraak van de HR van 24 januari 1997 (NJ 1997, 558) waar in het desbetreffende geval geoordeeld werd dat er niet een zodanige samenhang en economisch verband tussen de bedrijfsruimte en de daarboven gelegen woonruimte aanwezig zijn, dat gesproken kan worden van onzelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7A:1624 lid 2."(18)
Uit het bovenstaande citaat volgt dat, na aanvaarding van het wetsvoorstel, de meer objectieve maatstaf welke de Hoge Raad in NJ 1997, 558 heeft aanvaard voor het begrip "onzelfstandige woning" als bedoeld in art. 7A:1624 BW, onder het komende recht toepasselijk zal blijven voor het begrip "mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning".
2.8. In de onderhavige zaak is de rechtbank van oordeel, dat er niet een zodanige samenhang en economisch verband tussen de bedrijfsruimte en de daarboven gelegen woonruimte aanwezig zijn, dat gesproken kan worden van een onzelfstandige woning in de zin van art. 7A:1624 lid 2 BW. De rechtbank heeft de feitelijke situatie beschreven in rov. 7.4. De rechtbank baseert haar oordeel op de omstandigheid (i) dat vaststaat dat de woning zich uitstekend leent voor niet aan de bedrijfsruimte gerelateerde huur, (ii) dat voor de uitoefening van het stomerijbedrijf niet vereist is dat de huurder in de woonruimte woonachtig is en (iii) dat de uitoefening van het stomerijbedrijf evenmin aan bewoning van de woonruimte in de weg staat. De rechtbank heeft bij haar beoordeling van de (on)zelfstandigheid van de bovenwoning onmiskenbaar de in NJ 1997, 558 aanvaarde maatstaf aangelegd: in de gegeven omstandigheden maakt de feitelijke situatie het niet noodzakelijk dat de woning door de huurder van de winkelruimte wordt bewoond. Het bestreden oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. De redengeving is voldoende begrijpelijk. Onderdeel 2 faalt daarom in al zijn subonderdelen.
2.9. Onderdeel 3 heeft betrekking op de bedrijfspanden waarvan de huurprijs als vergelijkingsmateriaal is gebruikt. Subonderdeel 3.1 dient slechts ter inleiding. Ingevolge art. 7A:1632a, tweede lid, BW let de rechter bij de nadere huurprijsvaststelling op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse(19). Met betrekking tot deze vergelijkingsmethode wordt in HR 20 oktober 1989, NJ 1989, 898 overwogen:
"Bij toepassing van de (...) vergelijkingsmethode zal telkens, met inachtneming van alle bijzonderheden van het gegeven geval door de rechter moeten worden beslist welke en hoeveel panden daarbij als "vergelijkbare bedrijfsruimte" in de berekening van het gemiddelde van de huurprijzen dienen te worden betrokken. Bij deze, aan de rechter die over de feiten oordeelt, voorbehouden beslissingen zal de rechter deskundige voorlichting veelal niet kunnen ontberen. Niet zelden immers zullen de panden welke in aanmerking komen om als "vergelijkbare bedrijfsruimte" in de berekening te worden betrokken, met het gehuurde een of meer verschillen vertonen. Dat behoeft niet uit te sluiten dat deze panden in aanmerking worden genomen, mits met die verschillen op een in het gegeven geval passende wijze rekening wordt gehouden, maar bij dat laatste zal "inschatting" door een of meer deskundigen die daarbij hun eindoordeel zullen moeten putten uit ervaring en intuïtie in de regel onontbeerlijk zijn. (...)
Soortgelijke overwegingen gelden ten aanzien van 's rechters eigen oordeel over de vraag welke en hoeveel panden in het gegeven geval als "vergelijkbare bedrijfsruimte" in de berekening van het gemiddelde van de huurprijzen dienen te worden betrokken: of dat oordeel voor nadere motivering vatbaar is en of deze is vereist, hangt eveneens af van de aard en de mate van precisering van hetgeen pp. omtrent die vraag hebben aangevoerd." (20)
2.10. Subonderdeel 3.2 heeft betrekking op het hierboven onder (A) aangeduide bezwaar. Het komt met een rechts- en een motiveringsklacht op tegen rov. 4.12 van het tussenvonnis. Volgens het subonderdeel berust de vaststelling, dat drie kleinere panden in de vergelijking zijn betrokken, op een feitelijke misslag of een ongeoorloofde aanvulling van feitelijke gronden.
2.11. In feitelijke aanleg heeft Beurspassage in navolging van [betrokkene A] c.s. aangevoerd dat het pand [a-straat 5] (gehuurd door Megapool) niet zonder correctie in de vergelijking had mogen worden betrokken, omdat dat pand circa twee keer zo groot is als de door [verweerder] gehuurde ruimte. Dit heeft volgens Beurspassage tot gevolg dat de huurprijs van Megapool per m² relatief lager is dan die voor een kleinere bedrijfsruimte als de onderhavige(21). De kantonrechter heeft dit bezwaar van Beurspassage verworpen. De hiertegen gerichte grief is door de rechtbank verworpen op de grond dat de BHAC in de vergelijking niet alleen het grotere pand van Megapool maar ook drie kleinere panden heeft betrokken. Uit het BHAC-rapport (blz. 2) valt af te leiden dat, voor wat betreft de verkoopruimte op de begane grond, de vergelijkingspanden [a-straat 2] (beg.gr. 41+7=48 m²), [a-straat 3] (beg.gr. 78+15=93 m²) en [a-straat 4] (beg.gr. en entresol 33+47+15=95 m²) kleiner zijn dan het litigieuze pand (beg.gr. 85+16=101 m²). Dit betekent, dat de klachten feitelijke grondslag missen.
2.12. Subonderdeel 3.3 heeft betrekking op het hierboven onder (B) aangeduide bezwaar. Het komt met een rechts- en een motiveringsklacht op tegen rov. 4.13 van het tussenvonnis. Beurspassage heeft in navolging van [betrokkene A] c.s. gesteld, dat de puibreedte van het door Megapool gehuurde pand nagenoeg gelijk is aan de litigieuze bedrijfsruimte, maar de ruimte van Megapool circa twee keer zo diep is; de huurwaarde van verder naar achter gelegen verkoopruimte is volgens Beurpassage beduidend minder. Zij heeft van deze stelling bewijs aangeboden door middel van getuigen-deskundigen(22). Het subonderdeel richt zich tegen de overweging, dat de gegevens over de ongunstige puibreedtefactor van het Megapool-pand, bij gebrek aan gegevens over de puibreedtefactor van de andere vergelijkingspanden, op zichzelf onvoldoende zeggen over de vraag of deze factor, in het totaal van de vergeleken bedrijfsruimten, een zodanig gewicht in de schaal legt dat daarvan een huurwaardeverlagende invloed uitgaat. Volgens Beurspassage is dit een ongeoorloofde aanvulling van feitelijke gronden. Bovendien acht het subonderdeel het oordeel, dat Beurspassage onvoldoende heeft gesteld, in het licht van de gedingstukken onbegrijpelijk. Het hiermee samenhangende subonderdeel 3.4 komt op tegen het passeren van het bewijsaanbod.
2.13. In de vakliteratuur is wel gesteld, dat de factor "puibreedte" kan leiden tot een correctie van de vastgestelde gemiddelde huurprijs(23). Of in een concreet geval daarvoor aanleiding is, behoort tot de beslissingen welke zijn voorbehouden aan de rechter die over de feiten oordeelt (zie hierboven alinea 2.9). Om deze reden behoeft subonderdeel 3.3 niet tot cassatie te leiden. De rechtbank kon binnen de grenzen van het geschil zelfstandig vaststellen dat omtrent de verhouding puibreedte/oppervlakte van de andere panden te weinig door Beurspassage is gesteld om te kunnen aannemen dat de verhouding puibreedte/oppervlakte van het pand van Megapool noemenswaardig van invloed is geweest op de door de BHAC berekende gemiddelde huurprijs. Onbegrijpelijk is de motivering niet. Het bewijsaanbod is in rov. 4.13 niet afgewezen omdat de rechtbank de verhouding puibreedte/oppervlakte niet van belang zou achten - dat zou de rechtbank inderdaad niet hebben mogen doen zonder eerst op het bewijsaanbod in te gaan - maar op de grond dat Beurspassage m.b.t. de verhouding puibreedte/oppervlakte van de vergelijkingspanden onvoldoende feiten heeft gesteld. Toegegeven kan worden, dat de rechtbank de maten van de vergelijkingspanden ook gewoon even had kunnen opvragen, maar dat verwijt kan evengoed aan Beurspassage worden gemaakt. Het oordeel van de rechtbank geeft m.i. geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en behoefde geen nadere motivering.
2.14. Onderdeel 4 heeft betrekking op het bezwaar onder (D). Het onbebouwde erf, behorend bij het litigieuze pand, kan in theorie op twee manieren ter discussie komen: in de eerste plaats als stelling, dat het aantal vierkante meters niet juist is berekend omdat ook het onbebouwde erf deel uitmaakt van de verhuurde bedrijfsruimte; in de tweede plaats als stelling, dat de prijs per vierkante meter niet juist is berekend omdat de mogelijkheid tot bebouwing van het onbebouwde erf aan de verhuurde bedrijfsruimte een meerwaarde verschaft boven bedrijfsruimten die zulk een uitbreidingsmogelijkheid missen. De rechtbank heeft in rov. 4.7 grief II zó gelezen, dat Beurspassage primair stelt dat ook aan de bijbehorende grond een huurwaarde moet worden toegekend omdat de grond voor opslag kan worden gebruikt; dat komt dus overeen met de hierboven als eerste genoemde stelling. Die (door [verweerder] betwiste) stelling is verworpen in rov. 4.9 van het tussenvonnis. In rov. 4.10 heeft de rechtbank de laatstgenoemde stelling (het "huurwaardeverhogend effect") behandeld en verworpen.
2.15. Subonderdeel 4.1 is gericht tegen rov. 4.9. De klacht is gedeeltelijk gegrond, omdat deze overweging niet in alle opzichten een adequate weerlegging van de primaire stelling vormt. Of de vergelijkingspanden wel of niet juist zijn opgemeten, staat immers los van de vraag of de litigieuze bedrijfsruimte correct is opgemeten. Of bij de vergelijkingspanden het onbebouwde erf wel of niet in de berekening is meegenomen - volgens Beurspassage hebben de vergelijkingspanden geen onbebouwd erf -, kan van belang zijn voor de gemiddelde prijs per m², maar zegt niets over de grootte van de litigieuze bedrijfsruimte. Bij deze klacht heeft Beurspassage echter geen belang. In hun aanvankelijke berekeningen is Beurspassage uitgegaan van een oppervlakte van het litigieuze pand van 101,5 m² (CvR blz. 3). In het advies van de BHAC (blz. 1) wordt eveneens uitgegaan van 85 + 16 m² = 101 m² voor de litigieuze bedrijfsruimte. In hoger beroep (MvG blz. 4) wilde Beurspassage dat de bijbehorende onbebouwde grond ter grootte van circa 100 m² wordt meegeteld. De rechtbank had derhalve te onderzoeken of de aanwezigheid van het onbebouwde erf van het litigieuze pand enige relevantie voor de huurwaarde had. Als het onbebouwde erf de huurder van het pand van nut kan zijn, zal dat doorgaans wel het geval zijn; als de huurder een voor hem nutteloos erf gratis erbij krijgt, is dat niet het geval. De rechtbank heeft dit klaarblijkelijk onderzocht, want zij is tot de slotsom gekomen, dat niet is gesteld dat de aanwezigheid van het erf een factor is die de huurwaarde verhoogt (afgezien van de mogelijkheid van bebouwing, die in rov. 4.10 wordt behandeld). Subonderdeel 4.3 strekt ten betoge, dat deze laatste slotsom onbegrijpelijk is. Anders dan de steller van deze klacht, heb ik in de gedingstukken niet concreet de stelling kunnen terugvinden, dat de aanwezigheid van het onbebouwde erf een factor is die de huurwaarde verhoogt. Van de mogelijkheid van opslag "van allerhande zaken" wordt door Beurspassage slechts terloops melding gemaakt (de aangehechte MvG in de parallelzaak blz. 4). Aangezien voor een stomerij niet vanzelfsprekend is dat de mogelijkheid van opslag van goederen op het onbebouwde erf de huurprijs beïnvloedt, lag het op de weg van Beurspassage om dit concreet te stellen en toe te lichten. Het oordeel van de rechtbank behoefde geen nadere motivering om begrijpelijk te zijn.
2.16. Bij conclusie na comparitie in hoger beroep heeft Beurspassage gepoogd de omissie te herstellen door aan te voeren:
"De BHAC heeft bij de vergelijkbare bedrijfsruimten niet de erven meegenomen, om de eenvoudige reden dat deze vergelijkingspanden niet over een afzonderlijk erf beschikken. In zoverre wijken deze vergelijkingspanden dus af van het procedurepand dat nu juist wèl over een afzonderlijk erf beschikt. Ook daarom moet aan het erf een afzonderlijke huurwaarde worden toegekend."
Subonderdeel 4.2 klaagt, dat de rechtbank in haar eindvonnis zonder motivering is voorbijgegaan aan deze poging van Beurspassage om de onjuiste premisse in het tussenvonnis te herstellen. Om de in alinea 2.15 aangegeven reden leidt dit argument niet tot een ander oordeel en behoeft subonderdeel 4.2 geen bespreking meer.
2.17. Subonderdeel 4.4 komt met een rechts- en een motiveringsklacht op tegen rov. 4.10 van het tussenvonnis. Beurspassage heeft ter toelichting op grief II aangevoerd dat bebouwing van het erf de mogelijkheid biedt de bedrijfsruimte uit te breiden, zodat aan deze grond een huurwaarde moet worden toegekend, waarin deze bebouwingsmogelijkheid is verdisconteerd. In haar conclusie na comparitie, welke verwijst naar die van [betrokkene A] c.s. (onder 4), heeft Beurspassage nog aangevoerd:
"Voor de vraag of het erf in de huurprijsvaststelling dient te worden betrokken, is niet van belang in hoeverre bebouwing hiervan met betrekkelijk geringe kosten kan worden bewerkstelligd. Dat aspect kan wellicht een rol spelen bij de hoogte van de aan het erf toe te kennen huurwaarde, doch niet bij de vraag òf aan het erf een huurwaarde moet worden toegekend."
Kennelijk was dit een reactie op rov. 4.10, waarin de rechtbank van oordeel was dat deze omstandigheid geen aanleiding geeft tot een toepassing van een correctiefactor, nu niet gesteld of gebleken is dat de bijzondere geschiktheid van het erf - voor het doel waarvoor het is verhuurd - door bebouwing "met betrekkelijk geringe kosten" kan worden bewerkstelligd. Subonderdeel 4.4 klaagt dat de rechtbank ten onrechte deze laatstgenoemde beperking heeft aangelegd, althans haar beslissing ontoereikend heeft gemotiveerd.
2.18. Bij de beoordeling van deze klachten dient tot uitgangspunt, dat ingevolge art. 7A:1632a, lid 2, laatste volzin, BW verbeteringen van het gehuurde door de huurder geen grond kunnen opleveren tot verhoging van de huurprijs(24). Op dit uitgangspunt heeft de Hoge Raad in HR 9 juli 1990, NJ 1991, 198, een uitzondering aanvaard: een bijzondere geschiktheid van het gehuurde om het met betrekkelijk geringe kosten beter in te richten voor het doel waarvoor het is verhuurd, kan een factor zijn die bij de vaststelling van de huurwaarde in aanmerking mag worden genomen. Dit is in HR 26 april 1996, NJ 1996, 630, bevestigd. In HR 6 september 1996, NJ 1997, 82 m.nt. PAS heeft de Hoge Raad nog overwogen:
"Na met juistheid ervan te zijn uitgegaan dat een bijzondere geschiktheid van het verhuurde om het beter in te richten voor het doel waarvoor het is verhuurd, een factor kan zijn die op de huurwaarde van invloed kan zijn (vgl. HR 9 juli 1990, NJ 1991, 198), heeft de Rechtbank miskend dat, nu de voortzetting van de huur met ingang van 1 juli 1989 niet is gebaseerd op de huurovereenkomst, maar op de wet, geen ruimte bestaat om niettemin met deze mogelijkheid geen rekening te houden op de enkele grond dat zij reeds bij het aangaan van de oorspronkelijke huurovereenkomst in de huurprijs was verdisconteerd (HR 26 februari 1993, NJ 1993, 318)."(25).
In HR 16 juni 1995, NJ 1995, 705 m.nt. PAS, heeft de Hoge Raad de terbeschikkingstellling tegen betaling van een onbebouwd terrein niet willen aanmerken als huur en verhuur van art. 1624-bedrijfsruimte, ook al was het terrein bedoeld om daarop bedrijfsruimte te laten bouwen. Pas nadat het bedrijfspand gebouwd is en een daarop betrekking hebbende huurovereenkomst is gesloten, kan sprake zijn van huur en verhuur van dergelijke bedrijfsruimte.
2.19. In dit geding is niet gesteld dat de verhuurder zich heeft verplicht het onbebouwde erf te bebouwen ten behoeve van de huurder. Evenmin is gesteld dat de verhuurder de huurder gelegenheid heeft verschaft om het onbebouwde erf te bebouwen. Het onbebouwde erf heeft niet rechtstreeks huurwaarde. Indirect kan de aanwezigheid van het onbebouwde erf van belang zijn voor de aantrekkelijkheid voor huurders van de reeds gebouwde bedrijfsruimte. Als een huurder hoge kosten moet maken om het huurobject geschikt te maken voor het doel waarvoor het is bestemd, dan zal hij niet genegen zijn een hoge huurprijs te betalen; heeft de verhuurde ruimte daarentegen een bijzondere geschiktheid om met betrekkelijk geringe kosten te worden ingericht voor het doel waarvoor zij is bestemd, dan kan dat wel een prijsverhogend effect hebben. De rechtbank heeft in rov. 4.10 aansluiting gezocht bij de geldende jurisprudentie. De klacht faalt.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
1 Zie rov. 3 van het tussenvonnis van de rechtbank.
2 Deze beschikking werd gegeven op verzoek van de toenmalige onderhuurster, Wascomat-Cleanomat B.V. (tegen Beurspassage), resp. op verzoek van Beurspassage (tegen de hoofdverhuurders, [betrokkene A] c.s.). De huursom in de hoofdhuurovereenkomst is dus identiek aan die in de onderhuurovereenkomst.
3 D.w.z. ten tijde van de inleidende dagvaarding: zie de inl. dagvaarding punt 4.
4 D.w.z. verder weg gelegen van de straat, de winkelingang en de etalage; volgens [betrokkene A] c.s. zijn zulke diepe ruimten bruikbaar voor witgoed-zaken of supermarkten maar minder bruikbaar voor de gewone detailhandel.
5 Het geringe verschil met het door de BHAC geadviseerde bedrag is hierin gelegen, dat de kantonrechter, anders dan de BHAC, geen korting op de m²-prijs toepaste voor het gedeelte van de bedrijfsruimte waar de (onder)huurder een toilet en berging had aangelegd. In cassatie is dit verschil geen discussiepunt.
6 Vgl. HR 16 december 1994, NJ 1995, 138; art. 1 Huurprijzenwet Pro woonruimte.
7 TK 1969-1970, 8 875, nr. 6, blz. 6.
8 Dozy/Jacobs, Hoofdstukken huurrecht voor de praktijk (1999) blz. 396/7.
9 Zie: Oldenhuis e.a., Hoofdlijnen in het huurrecht (1999) blz. 237.
10 Zie de conclusie van de A-G Hartkamp (punt 9) voor HR 24 januari 1997, NJ 1997, 558 m.nt. PAS. Dit arrest is ook besproken door F.T. Oldenhuis en H.J. Rossel, AAe Katern 67 (1998) blz. 3233.
11 Op grond van de inhoud van de huurovereenkomst en hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik van de woning voor ogen heeft gestaan. Vgl. HR 16 december 1994, NJ 1995, 185; HR 24 december 1993, NJ 1994, 215 en HR 12 januari 1979, NJ 1979, 253. Zie ook de A-G Hartkamp in zijn conclusie voor NJ 1997, 558.
12 Zie: Dozy/Jacobs, Hoofdstukken huurrecht voor de praktijk (1999) blz. 397, verwijzend naar: Ktr. Rotterdam 20 juli 1995, WR 1995, 100, bekrachtigd in: Rb Rotterdam 12 september 1999, WR 1998 nr. 9 m.nt. G.C. Makkink. Zie ook: P.A. Stein in zijn noot onder NJ 1997, 558; Smit-Evers, Huurrecht bedrijfsruimten (1997) blz. 44-46; Oldenhuis e.a., Hoofdlijnen in het huurrecht (1999) blz. 237-238; Wiegman/Zuidema, Recht voor de huurder (2000) blz. 24.
13 Wetsvoorstel 26 932 heeft hiermee een andere strekking dan zijn voorganger, wetsvoorstel 24 150 tot wijziging van de bepalingen betreffende huur van bedrijfsruimte en intrekking van de Huurwet. De Minister van Justitie heeft dit wetsvoorstel bij brief van 23 augustus 1999 ingetrokken vanwege onvoldoende parlementaire steun voor de voorgestelde fundamentele veranderingen. Zie TK 1998/99, 24 150, nr. 14 en TK 1999/2000, 26 932, nr. 3, blz. 1.
14 TK 1999/2000, 26 932, nr. 3, blz. 4.
15 TK 1999/2000, 26 932, nr. 4, blz. 4.
16 TK 2000/01, 26 932, nr. 6, blz. 1.
17 TK 2000/01, 26 932, nr. 5, blz. 5.
18 Zie in deze zin ook reeds de nota n.a.v. het verslag op wetsvoorstel 24 150 (TK 1995/96, 24 150, nr. 5, blz. 22). Zie verder nog de toelichting op het daar voorgestelde art. 1624 lid Pro 2 (TK 1994/95, 24 150, nr. 3, blz. 24) met verwijzing naar de genoemde passage uit de memorie van antwoord bij het huidige art. 1624 lid Pro 2.
19 Deze maatstaf komt overeen met die in het voorgestelde art. 7:303 lid Pro 2 (TK 1999/2000, 26 932, nr. 3, blz. 9). Voor het eerder in wetsvoorstel 24 150 neergelegde "marktwaardecriterium" bestond maatschappelijk onvoldoende draagvlak. Zolang niet een ander criterium wordt gevonden, acht de minister het raadzaam het huidige stelsel te handhaven (TK 2000/2001, 26 932, nr. 5, blz. 12-13).
20 Onder komend recht wordt aan de rechter overgelaten, welke bijzondere omstandigheden in het oordeel betrokken dienen te worden. De minister ziet geen aanleiding voor nadere precisering in de wet van de bijzondere omstandigheden zoals de staat van het pand, de frontbreedte, de ligging en omvang, de bereikbaarheid en parkeergelegenheid (TK 2000/01, 26 932, nr. 5, blz. 13).
21 Hierover bestaat geen eenstemmigheid. Er is wel gesteld, dat een kleine winkel, gelegen tussen winkels die veel groter zijn, dikwijls een relatief hoge huurprijs per m² heeft, terwijl winkels die duidelijk groter zijn dan het gemiddelde vaak een lagere m²-prijs hebben (Handboek Huurrecht (Vrolijk), art. 1632a, aant. 59). Smit-Evers, Huurrecht bedrijfsruimten (1997) blz. 182, zijn daarom van mening dat de m²-prijs van een kleine boetiek niet zonder meer als maatstaf kan dienen voor een in de nabijheid gelegen grote supermarkt. Anders: Ktr. Leeuwarden 3 september 1992, Prg. 1992, 3768, die van oordeel is dat niet gebruikelijk is bij de huurprijsvaststelling met dit soort verschillen rekening te houden.
22 Zie conclusie na deskundigenbericht, punt 1 onder a; toelichting op grief III onder b.
23 Smit-Evers, Huurrecht bedrijfsruimten (1997), blz. 182.
24 Zie over dit uitgangspunt: HR 11 februari 2000, NJ 2000, 276.
25 Zie P.A. Stein in zijn noot onder NJ 1997, 82, blz. 402; Smit-Evers, Huurrecht bedrijfsruimten (1997) blz. 206.