Conclusie
Rolnr. C02/212HR
mr J. Spier
Zitting 5 september 2003 (bij vervroeging)
Conclusie inzake
[Eiser]
tegen
[Verweerster]
1. Feiten
1.1 In cassatie kan worden uitgegaan van de feiten zoals vastgesteld door de Kantonrechter Gouda in rov. 2 van zijn vonnis van 19 april 2001. Ook de Rechtbank is daarvan uitgegaan (rov. 4.1 en - met enkele toevoegingen - rov. 4.3).
1.2 Sedert haar geboorte in 1949 woont [verweerster] met haar ouders(1) in een woning te [plaats]. Zij had met haar ouders een duurzame gemeenschappelijke huishouding.
1.3 [Eiser] is sedert 20 juni 1990 eigenaar van de woning. De moeder van [verweerster] huurde de woning van hem voor f 100 per maand.
1.4 De moeder van [verweerster] is op 11 april 1999 overleden.
1.5 Bij brief van 15 maart 2000 heeft [eiser] aan [verweerster] bericht dat zij de woning uiterlijk 2 mei 2000 ontruimd moest opleveren. [Verweerster] heeft doen weten daartoe niet bereid te zijn.
2. Procesverloop
2.1 Op 1 mei 2000 heeft [verweerster] [eiser] gedagvaard voor de Kantonrechter Gouda. Zij heeft gevorderd de huur onder de huidige voorwaarden te mogen voortzetten.
2.2 Aan deze vordering heeft zij ten grondslag gelegd dat zij de woning is blijven bewonen na het overlijden van haar moeder. Zij meent dat de huurovereenkomst stilzwijgend is voortgezet omdat zij 10 maanden huur is blijven betalen. [Eiser] heeft op geen enkel moment doen weten dat zij de woning zou moeten verlaten.
2.3 Subsidiair beroept zij zich op art. 7A:1623i lid 2 BW. Weliswaar heeft zij de daarin genoemde termijn van zes maanden niet in acht genomen, maar omdat zij niets van de verhuurder vernam mocht zij aannemen dat hij instemde met voortzetting van haar verblijf in de woning.
2.4 [Eiser] heeft de vordering bestreden. In reconventie heeft hij ontruiming gevorderd.
2.5 Hij wijst er op dat het verzoek van [verweerster] niet binnen de wettelijk voorgeschreven termijn is gedaan. Bovendien is het beroep op voortzetting niet te goeder trouw. Immers heeft [eiser] met de verkoper van de woning afgesproken dat de moeder van [verweerster] daarin tot haar overlijden mocht blijven wonen. [Verweerster] was van die afspraak op de hoogte. [Verweerster] heeft dat laatste ontkend (cvr in conv. onder 15).
2.6 Bij repliek heeft [verweerster] nog aangedragen dat de redelijkheid en billijkheid meebrachten dat [eiser] haar had gewezen op de wettelijke termijn omdat zij buren zijn. In reconventie somt zij een aantal feiten en omstandigheden op die naar haar oordeel een gerechtvaardigde verwachting hebben gewekt dat zij de huur kon voortzetten (onder 27).
2.7 De Kantonrechter heeft bij vonnis van 19 april 2001 de conventionele vordering afgewezen voor zover gegrond op voortzetting van de huurovereenkomst en [verweerster] niet-ontvankelijk verklaard voor zover haar vordering was gebaseerd op voortzetting op de voet van art. 7A:1623i BW. De reconventionele vordering wordt toegewezen.
2.8.1 De Kantonrechter wijst de gedachte van een stilzwijgende voortzetting van de hand omdat er eerder geen overeenkomst tussen partijen bestond (rov. 5.3).
2.8.2 De Kantonrechter legt aan zijn beslissing de wettelijke termijn van zes maanden ten grondslag. In een geval als het onderhavige (een niet professionele verhuurder) behoeft de verhuurder degene die het woongenot wil voortzetten daarop niet te wijzen (rov. 5.4 en 5.5).
2.9 [Verweerster] is in beroep gekomen tegen het onder 2.7 genoemde vonnis. Grief 1 betoogt dat er wél een huurovereenkomst is tussen partijen. Grief 2 kant zich tegen de niet-ontvankelijkverklaring. De verhuurder moet "de huurder" wijzen op de wettelijke termijn, zo leert de toelichting onder 11. Grief 3 is gericht tegen toewijzing van de reconventionele vordering. [Verweerster] wijst er op dat zij haar hele leven in de polder heeft gewoond en dat haar atelier vlak bij de woning ligt.(2)
2.10 [Eiser] heeft de grieven bestreden.
2.11 Bij vonnis van 3 april 2002 heeft de Rechtbank 's-Gravenhage het bestreden vonnis vernietigd. In conventie heeft zij bepaald dat [verweerster] de huur "onder de huidige voorwaarden" kan voortzetten. De reconventionele vordering wordt afgewezen.
2.12 Het uitvoerige vonnis kan als volgt worden samengevat:
a. in rov. 4.3 wordt een aantal in de ogen van de Rechtbank relevante omstandigheden genoemd;
b. uit die omstandigheden had [eiser] kunnen afleiden dat [verweerster] vooralsnog in de woning wilde blijven wonen. Het lag voor de hand dat hij haar "daarover" aansprak. Als hij niet van de wettelijke termijn op de hoogte was, heeft hij [verweerster] in de woning gedoogd. Was hij daarvan wél op de hoogte dan rijst de vraag of hij daarover heeft mogen zwijgen. Een vraag die "niet zonder meer ondubbelzinnig te beantwoorden" is. Het zich pas vijf maanden na het verstrijken van de termijn tot [verweerster] wenden is "te laat om in redelijkheid nog een beroep op overschrijding van de termijn (...) te kunnen doen" (rov. 4.4). In de laatste alinea van rov. 4.5 wordt nog een ondersteunend argument voor deze redenering gegeven;
c. er is geen stilzwijgende verlenging van de huurovereenkomst (rov. 4.5);
d. het beroep op de onder 2.5 genoemde afspraak met de verkoper wordt verworpen (rov. 4.6).
2.13 Uit hetgeen onder 2.12 is weergegeven, trekt de Rechtbank de conclusie dat de op art. 7A:1623i BW gebaseerde vordering "mogelijk wel opgaat" (rov. 4.7). Na nog enkele verweren te hebben verworpen, komt zij tot de slotsom dat deze vordering kan worden toegewezen hetgeen tevens meebrengt dat de reconventionele vordering moet worden afgewezen (rov. 4.10 en 4.11).
2.14 [Eiser] heeft tijdig beroep in cassatie ingesteld. [Verweerster] heeft aanvankelijk tot verwerping van het beroep geconcludeerd maar heeft zich later gerefereerd aan het oordeel van Uw Raad.
3. Een processuele complicatie?
3.1 Partijen en in hun voetspoor Kantonrechter en Rechtbank hebben aangenomen dat de conventionele vordering in eerste aanleg bij de Kantonrechter kon worden ingesteld.
3.2 Naar het oordeel van de Kantonrechter én de Rechtbank was er geen huurovereenkomst tussen partijen. Daarom is aan twijfel onderhevig of de conventionele vordering wel onder art. 39 aanhef Pro en onder 4 (oud) RO viel.
3.3 Zelfs als de Kantonrechter niet bevoegd zou zijn geweest, zou dat behandeling van de zaak door Uw Raad m.i. niet kunnen beïnvloeden. In een recente zaak was aan de orde of cassatieberoep openstond van een in appèl gewezen vonnis terwijl het hoger beroep niet openstond. In mijn conclusie werd betoogd dat deze kwestie ambtshalve onder ogen moest worden gezien. Op de klachten werd aanvankelijk niet ingegaan. Uw Raad heeft op de rol om een nadere conclusie gevraagd.(3) Daaruit leid ik vooralsnog af dat Uw Raad van oordeel is dat dergelijke vragen niet buiten de klachten om aan de orde kunnen komen. Daarvan uitgaande geldt m.i. hetzelfde voor de onderhavige kwestie. Daarom kan blijven rusten of de conventionele vordering al dan niet bij de Kantonrechter aanhangig had kunnen worden gemaakt.
4. Bespreking van het middel
4.1.1 Het in cassatietechnisch opzicht wat ongebruikelijke middel, in zijn geheel gelezen, zet met een rechts- en motiveringsklacht de frontale aanval in op met name de onder 2.12 weergegeven redenering van de Rechtbank en de conclusie die zij daaraan verbindt.(4) Daarbij wordt er - onder 8 - op gewezen dat de Rechtbank de onaanvaardbaarheidsmaatstaf van (zo voeg ik toe: art. 6:2 lid 2 BW Pro) heeft miskend.
4.1.2 Volledigheidshalve zij expliciet gewezen op één onduidelijkheid van het middel. De onder 1 verwoorde klacht - die onder het hoofdje "Toelichting" daarna kennelijk wordt uitgewerkt - ziet klaarblijkelijk slechts op de conventionele vordering. Uit hetgeen vervolgens onder 3 wordt betoogd - ik lees dat maar als een onderdeel van de klacht - valt op te maken dat het middel zich ook richt tegen de afwijzing van de reconventionele vordering. Van dat laatste ga ik hierna uit.
4.2 De kernklacht is gegrond. Bespreking van alle afzonderlijke onderdelen van het middel is daarmee overbodig.
4.3 In het arrest Westerheide/Van Wageningen heeft Uw Raad geoordeeld dat - getransponeerd naar deze zaak - [eiser] niet gehouden was om [verweerster] binnen de wettelijke termijn van zes maanden te verwittigen dat hij de huurovereenkomst niet wilde voortzetten. Evenmin was [eiser] gehouden om [verweerster] te wijzen op de mogelijkheid een vordering op de voet van art. 7A:1623i lid 2 BW(5) in te stellen.(6) Het initiatief ligt bij degene die de huurovereenkomst wil blijven voortzetten.(7)
4.4 Evenmin als in de zaak Westerheide/Van Wageningen heeft de Rechtbank in de onderhavige zaak geoordeeld dat [verweerster] aan het eerdere gedrag van [eiser] het gerechtvaardigde vertrouwen heeft ontleend dat [eiser] geen beroep op de termijn zou doen.
4.5.1 Voor zover het oordeel van de Rechtbank wel aldus zou moeten worden begrepen dat sprake was van gerechtvaardigd vertrouwen van [verweerster](8), is dat oordeel louter gebaseerd op de gedachte dat [eiser] gehouden was om [verweerster] te informeren in voege als onder 4.3 genoemd. Dat oordeel zou onjuist zijn en kan daarmee geen gerechtvaardigd vertrouwen in het leven roepen.
4.5.2 Ook de door de Rechtbank in rov. 4.4 genoemde omstandigheid dat partijen buren waren, is volstrekt ontoereikend om, bij het achterwege blijven van een informatie als zojuist bedoeld, gerechtvaardigd vertrouwen op te roepen.
4.5.3 Evenmin toereikend is dat [eiser] nog enkele maanden huur in ontvangst heeft genomen.
4.6 De Rechtbank heeft hetgeen onder 4.5.2 en 4.5.3 werd opgemerkt m.i. ook onderkend. Haar desbetreffende oordelen zijn - terecht - niet gesteld in de sleutel van gerechtvaardigd vertrouwen maar in die van de vraag of "in redelijkheid nog een beroep op overschrijding van de termijn" kon worden gedaan (rov. 4.4 in fine). Dat het middel op het stuk van het gerechtvaardigd vertrouwen geen klachten formuleert, breekt [eiser] daarom niet op.
4.7 In genoemd arrest heeft Uw Raad voorts geoordeeld dat het in art. 6:2 lid 2 BW Pro genoemde criterium "onaanvaardbaar" tot een terughoudende toepassing noopt.(9)
4.8 Het vonnis moet in elk geval worden vernietigd omdat, naar het middel terecht aanvoert, de Rechtbank het onaanvaardbaarheidscriterium heeft miskend.
4.9 Uw Raad kan de zaak vervolgens zelf afdoen. Toepassing van de juiste maatstaf kan tot geen ander oordeel leiden dan tot niet-ontvankelijkverklaring van [verweerster] in haar vordering in conventie en tot toewijzing van de reconventionele vordering van [eiser]. Immers heeft [verweerster] niets aangevoerd wat tot de slotsom zou kunnen leiden dat een beroep door [eiser] op het ongebruikt zijn verstreken van de termijn van art. 7A:1623i lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou maken.
4.10 Nu [verweerster] aldus geen aanspraak kan doen gelden op voortzetting van de huurovereenkomst, verblijft [verweerster], wanneer Uw Raad deze conclusie zou volgen, in elk geval met ingang van het arrest van Uw Raad zonder recht of titel in de woning.
4.11 Als Uw Raad de zaak zelf zou willen afdoen dan zal ambtshalve onder ogen moeten worden gezien of het vonnis van de Kantonrechter moet worden bekrachtigd dan wel of enige datum moet worden genoemd waarop [verweerster] de woning uiterlijk moet hebben ontruimd.
4.12 In het vonnis van de Kantonrechter ligt m.i. besloten dat [verweerster] hangende de procedure in de woning kan verblijven. Daarenboven wordt haar nog een ontruimingstermijn van drie maanden gegund (rov. 5.5). Deze oordelen zijn door [eiser] in appèl niet bestreden.
4.13 Bij deze stand van zaken moet het er m.i. tussen partijen voor worden gehouden dat [verweerster] hangende de procedure aanspraak kan doen gelden op het in art. 7A:1623i lid 2 BW bedoelde voortzettingsrecht.
4.14 Omdat het hier, naar valt aan te nemen, gaat om een veelvuldig voorkomende kwestie sta ik kort stil bij de vraag ten gronde.
4.15.1 De letter van de wet (art. 7A:1623i BW) wijst duidelijk in een andere richting dan onder 4.12 aangegeven.
4.15.2 Dat ligt m.i. ook voor de hand. Eenmaal aangenomen - zoals Uw Raad heeft gedaan - dat een ná zes maanden ingestelde vordering, behoudens hoogst bijzondere omstandigheden, niet kán leiden tot voortzetting van de huurovereenkomst tussen de achtergeblevene en de "verhuurder" kan moeilijk worden aanvaard dat tijdelijke voortzetting wel kan worden bewerkstelligd door het instellen van een in beginsel kansloze vordering.
4.15.3 Omdat het nieuwe huurrecht inmiddels is vastgesteld, zou Uw Raad de gelegenheid te baat kunnen nemen ten overvloede aan te stippen of voor dat recht hetzelfde geldt als zojuist betoogd.(10) M.i. is dat het geval.
4.16.1 Zou men over hetgeen onder 4.15.2 werd betoogd anders willen oordelen wanneer sprake is van oude gevallen(11) dan bestaat daarvoor m.i. als hoofdregel geen enkele reden voor vorderingen ingesteld ná (publicatie van) HR 21 maart 2003, RvdW 2003, 59.
4.16.2 Al aangenomen dat niet (reeds) uit de tekst van art. 7A:1623i lid 2 BW voortvloeit dat een voortzettingsbescherming niet geldt wanneer de vordering ná zes maanden is ingesteld, dan zal m.i. in beginsel sprake zijn van misbruik van recht door een bij voorbaat kansloze vordering te entameren, klaarblijkelijk met geen ander doel dan om de ontruiming op te schorten.(12)
4.17 Bij deze stand van zaken rijst slechts de vraag of [verweerster] nog een korte termijn moet worden gegund na het wijzen van het arrest van Uw Raad.
4.18.1 Uit praktische overwegingen beantwoord ik die vraag bevestigend. Deze termijn kan m.i. zéér kort zijn omdat:
a. [verweerster], blijkens haar referte in cassatie, al verwacht dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd; zij heeft daarop kunnen anticiperen;
b. zij inmiddels al, in feite zonder enige rechtsgrond, een beduidende tijd in de woning heeft kunnen verblijven.
4.18.2 Een termijn van twee weken lijkt mij daarom genoeg.
Conclusie
Deze conclusie strekt tot:
* vernietiging van het bestreden vonnis;
* bekrachtiging van het vonnis van de Kantonrechter Gouda van 19 april 2001, behoudens voorzover [verweerster] daarin wordt bevolen de woning uiterlijk binnen drie maanden ná dat vonnis te ontruimen;
* te verstaan dat de ontruiming door [verweerster] uiterlijk twee weken na het wijzen van het arrest van Uw Raad moet plaatsvinden.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
Advocaat-Generaal
1 Blijkens rov. 2 onder b is dat niet juist. Immers was de vader al in 1990 overleden. Voor de beoordeling van deze zaak is dat niet van belang.
2 Over dit atelier is in feitelijke aanleg nauwelijks informatie verstrekt. Vermoedelijk gaat het om een (soort) naaiatelier waaruit [verweerster] betrekkelijk bescheiden inkomsten geniet.
3 Het gaat om de zaak met rolnummer C 01/312.
4 Uit praktische overwegingen ga ik voorbij aan de weinig heldere gelaagde opbouw van het middel.
5 Inmiddels is een nieuw huurrecht vastgesteld bij de wet van 21 november 2002, Stb. 587. Deze wet is op 1 augustus 2003 inwerking getreden: Stb. 2003, 230.
6 HR 21 maart 2003, RvdW 2003, 59 rov. 3.4.2.
7 Rov. 3.4.4.
8 Een klacht op dit punt is in het middel niet te lezen. Dat is te begrijpen nu de Rechtbank een en ander, als gezegd, m.i. terecht niet heeft geoordeeld.
9 Rov. 3.4.4.
10 De MvT stipt aan dat tussen het nieuwe art. 7:628 en Pro 7A:1623i BW geen (inhoudelijk) verschil bestaat: TK zitting 1997-1998, 26089 nr 3 blz. 50.
11 Ik doel hier op vorderingen ingesteld vóór (publicatie van) HR 21 maart 2003, RvdW 2003, 59. Voor zover het gaat om een hogere voorziening ingesteld ná die datum zou ik de achtergebleven persoon als bedoeld in art. 7A:1623i lid 2 BW in elk geval geen voortzettingsbescherming willen bieden.
12 Vgl. Handboek Huurrecht (Huydecoper) art. 1623i aant. 13c.