Uitspraak
14 november 2003
Eerste Kamer
Nr. C02/212HR
JMH/AT
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiser], wonende te [woonplaats],
EISER tot cassatie,
advocaat: mr. P.J. de Groen,
t e g e n
[Verweerster], wonende te [woonplaats],
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. E. Grabandt.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerster in cassatie - verder te noemen: [verweerster] - heeft bij exploot van 1 mei 2000 eiser tot cassatie - verder te noemen: [eiser] - gedagvaard voor de kantonrechter te Gouda en gevorderd dat de kantonrechter zal bepalen dat [Verweerster] de huur van de woning aan de [adres] waarin zij thans 51 jaar woont, voort kan zetten onder de huidige voorwaarden.
[Eiser] heeft de vordering bestreden en zijnerzijds in reconventie ontruiming van de woning gevorderd.
[Verweerster] heeft de vordering in reconventie bestreden.
De kantonrechter heeft bij vonnis van 19 april 2001 in conventie de vordering voor zover gebaseerd op de primaire grondslag afgewezen en [verweerster] niet-ontvankelijk verklaard in haar vordering voor zover gebaseerd op de subsidiaire grondslag. In reconventie heeft de kantonrechter [verweerster] veroordeeld om binnen drie maanden na de betekening van dit vonnis de woning met alle personen en zaken die zich van harentwege aldaar bevinden voor of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen. Het meer of anders gevorderde heeft de kantonrechter afgewezen.
Tegen dit vonnis heeft [verweerster] hoger beroep ingesteld bij de rechtbank te 's-Gravenhage.
Bij vonnis van 3 april 2002 heeft de rechtbank het bestreden vonnis vernietigd en, opnieuw rechtdoende, in conventie bepaald dat [verweerster] de huur van de woning aan de [adres] te [plaats] voort kan zetten onder de huidige voorwaarden. In reconventie heeft de rechtbank het gevorderde afgewezen.
Het vonnis van de rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de rechtbank heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerster] heeft aanvankelijk geconcludeerd tot verwerping van het beroep, maar heeft zich later gerefereerd aan het oordeel van de Hoge Raad.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J. Spier strekt tot:
- vernietiging van het bestreden vonnis;
- bekrachtiging van het vonnis van de kantonrechter Gouda van 19 april 2001, behoudens voor zover [verweerster] daarin wordt bevolen de woning uiterlijk binnen drie maanden ná dat vonnis te ontruimen;
- te verstaan dat de ontruiming door [verweerster] uiterlijk twee weken na het wijzen van het arrest van de Hoge Raad moet plaatsvinden.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [Verweerster] heeft sinds haar geboorte, op [dag / maand] 1949, eerst met haar ouders, en na het overlijden van haar vader, met haar moeder gewoond in de woning aan de [adres] te [plaats] (verder: de woning). Zij had met haar ouders (en later met haar moeder) een duurzame gemeenschappelijke huishouding.
(ii) [Eiser] is sedert 29 juni 1990 eigenaar van de woning. Hij heeft de huurovereenkomst met de moeder van [verweerster] voortgezet. De huurprijs bedroeg ƒ 100,-- per maand.
(iii) De moeder van [verweerster] is op 11 april 1999 overleden.
(iv) Bij brief van 3 maart 2000 heeft [eiser] aan [verweerster] medegedeeld dat zij de woning uiterlijk op 2 mei 2000 ontruimd diende op te leveren.
(v) Bij brief van 15 maart 2000 heeft [verweerster] aan [eiser] medegedeeld dat zij niet bereid is de woning te ontruimen.
3.2 Aan haar onder 1 vermelde, op 1 mei 2000 ingestelde, vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst heeft [verweerster] ten grondslag gelegd dat zij de overeenkomst na het overlijden van haar moeder stilzwijgend heeft voortgezet, althans dat zij recht heeft op voortzetting van de huur op grond van art. 7A:1623i lid 2 (oud) BW. Wat dat laatste betreft meent zij dat sprake is van bijzondere omstandigheden die het instellen van een vordering als bedoeld in dat artikel na verloop van de aldaar genoemde termijn van zes maanden rechtvaardigen. [Eiser] heeft de vordering bestreden en in reconventie ontruiming gevorderd. De kantonrechter heeft in conventie de vordering op de primaire grondslag afgewezen en [verweerster] niet-ontvankelijk verklaard in haar vordering voor zover deze gebaseerd was op de subsidiaire grondslag, en in reconventie [verweerster] veroordeeld tot ontruiming.
3.3 De rechtbank heeft - in cassatie onbestreden - geoordeeld dat geen sprake is van een stilzwijgende verlenging van de huurovereenkomst. Ten aanzien van de subsidiaire grondslag van de vordering van [verweerster] heeft de rechtbank evenwel geoordeeld dat [eiser] in redelijkheid geen beroep heeft kunnen doen op overschrijding van de termijn bedoeld in art. 7A:1623i lid 2 (oud) BW. Daartoe heeft de rechtbank, samengevat en voor zover in cassatie van belang, als volgt overwogen. [Eiser], buurman van [verweerster], had uit de in rov. 4.3 vermelde omstandigheden kunnen afleiden dat [verweerster] vooralsnog in de woning wilde blijven wonen. Nu [verweerster] over voortzetting van de huur bleef zwijgen, had het voor de hand gelegen dat [eiser] haar daarover aansprak. Het moet ervoor worden gehouden dat [eiser] óf niet op de hoogte is geweest van de termijn waarbinnen [verweerster] voortzetting van de huur had moeten vorderen bij de kantonrechter óf dat hij daarover bewust heeft gezwegen tegenover [verweerster]. In het eerste geval moet worden geoordeeld dat hij vanaf het moment van overlijden van haar moeder heeft gedoogd dat [verweerster] de huur heeft voortgezet. In het tweede geval is het de vraag of hij, gelet op de onderlinge verhouding van partijen, heeft mogen zwijgen. Die vraag valt niet zonder meer ondubbelzinnig te beantwoorden. Daar komt echter bij dat [eiser] ook na het verloop van de termijn van zes maanden de voortzetting van de huur niet ter sprake heeft gebracht. Pas bijna vijf maanden na het einde van de termijn heeft [eiser] zich schriftelijk tot [verweerster] gewend. Dát is, in het licht van het hiervoor overwogene, in elk geval te laat om in redelijkheid nog een beroep op overschrijding van de termijn van zes maanden te kunnen doen, aldus de rechtbank (rov. 4.4). In rov. 4.5 heeft de rechtbank daaraan nog toegevoegd van oordeel te zijn dat aan de artikelen 7A:1609 (oud) en 1623 (oud) BW de gedachte ten grondslag ligt dat het stilzitten van de huurder inclusief het blijven incas-seren van de huur(vergoeding) niet onder alle omstandigheden zonder consequenties blijft. De verhuurder moet er aldus op bedacht zijn dat onder omstandigheden van hem wordt gevergd tijdig actie te ondernemen in het geval dat iemand volgens hem zonder recht of titel het gebruik van het (voorheen) gehuurde voortzet. Bij gebreke daarvan wordt bij de wederpartij de indruk gewekt dat deze de huur mag voortzetten. In die zin, aldus de rechtbank, ondersteunt de regeling in die artikelen wel de verwerping van het beroep op overschrijding van de termijn van zes maanden.
Het middel keert zich met rechts- en motiveringsklachten tegen de verwerping van het beroep van [eiser] op overschrijding van de bedoelde termijn van zes maanden en de daarvoor door de rechtbank gegeven motivering.
3.4 Op grond van hetgeen bepaald is in art. 7A:1623i lid 2 (oud) BW - welke bepaling met een paar wijzigingen is overgenomen in art. 7:628 BW Pro, zoals vervat in de nieuwe titel 7.4 BW (Wet van 21 november 2002, Stb. 537, in werking getreden op 1 augustus 2003) - was [eiser] niet gehouden om [verweerster] binnen de bedoelde termijn van zes maanden ervan te verwittigen dat hij de huurovereenkomst niet wilde voortzetten, noch om haar te wijzen op de mogelijkheid om een vordering als bedoeld in voormelde bepaling in te stellen. Anders dan waarvan de rechtbank in rov. 4.4 kennelijk is uitgegaan, mocht van [eiser] niet verlangd worden dat hij [verweerster] binnen de wettelijke termijn van zes maanden ervan op de hoogte zou stellen dat hij de huurovereenkomst niet wilde voortzetten. Die eis verdraagt zich niet met de betrokken wetsbepaling, waarin nu juist het initiatief is gelegd bij de persoon die de huurovereenkomst wil voortzetten, zulks niettegenstaande het feit dat aannemelijk is dat zich in de situatie waarop deze bepaling ziet, wel vaker het geval zal voordoen, dat de verhuurder uit de hem bekende gegevens kan afleiden dat de bedoelde persoon na het verstrijken van de bedoelde termijn in de woning wil blijven wonen (vgl. HR 21 maart 2003, nr. C02/012, NJ 2003, 591). De hierop gerichte klachten van het middel slagen derhalve.
3.5 Het in 3.4 overwogene brengt mee dat het vonnis van de rechtbank moet worden vernietigd, nu de rechtbank haar oordeel dat [eiser] in redelijkheid geen beroep op overschrijding van de bedoelde termijn van zes maanden heeft kunnen doen, in overwegende mate heeft doen steunen op het hiervóór in 3.4 onjuist bevonden oordeel dat van [eiser] verlangd kon worden [verweerster] binnen de termijn van zes maanden ervan op de hoogte te stellen dat hij de huurovereenkomst niet wilde voortzetten, en hetgeen de rechtbank verder heeft overwogen in de rov. 4.4 en 4.5, hiervóór weergegeven in 3.3, het eerstvermelde oordeel niet kan dragen, en aldus de grond aan dat oordeel is komen te ontvallen.
3.6 De overige klachten behoeven geen behandeling. De Hoge Raad kan zelf de zaak afdoen. Aangezien [verweerster] geen stellingen heeft aangevoerd die tot een ander oordeel kunnen leiden, moet het vonnis van de kantonrechter te Gouda van 19 april 2001 worden bekrachtigd met dien verstande dat de Hoge Raad de ontruimingstermijn zal stellen op één maand na de betekening van zijn arrest.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van de rechtbank te 's-Gravenhage van 3 april 2002;
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Gouda van 19 april 2001, behoudens voor zover de kantonrechter de ontruimingstermijn heeft bepaald op drie maanden na de betekening van dit vonnis;
bepaalt de ontruimingstermijn op één maand na de betekening van dit arrest;
veroordeelt [verweerster] in de kosten van het geding in hoger beroep en in cassatie, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] in hoger beroep begroot op € 766,89 en in cassatie op € 376,36 aan verschotten en € 1.590,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president R. Herrmann als voorzitter en de raadsheren D.H. Beukenhorst en O. de Savornin Lohman, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.B. Bakels op 14 november 2003.