Conclusie
Zaaknr. C03/080HR
Mr. Huydecoper
Zitting van 2 april 2004
Conclusie inzake:
Dupomex B.V.
eiseres tot cassatie
tegen
[verweerster 1]
verweerster in cassatie
tevens afzonderlijk gedagvaard:
[verweerder 2];
[verweerster 3];
[verweerder 4]
verweerders in cassatie
Feiten en procesverloop(1)
1) De eiseres tot cassatie, Dupomex (destijds geheten [...] voor Pompen B.V.), heeft met ingang van 1975 een bedrijfspand in [plaats] gehuurd van [betrokkene 1](2).
De tussen partijen in 1978 opgemaakte huurovereenkomst(3) bevat onder meer de navolgende regeling:
"Artikel 4
1. (...)
2. (...)
3. Huurster is gerechtigd voor eigen rekening veranderingen aan te brengen in of aan het pand, mits overeenkomend met de bestemming en de waarde van het pand hierdoor niet vermindert.
Ter harer keuze kan zij bij het einde der huurovereenkomst deze veranderingen wegnemen - mits zonder beschadiging - dan wel in het bedrijf achterlaten.
4. Huurster is verplicht de tot het gehuurde behorende bedrijfsruimte van binnen te onderhouden en schoon te houden.
5. Verhuurster is verplicht het gebouw waterdicht te houden. Het buiten onderhoud is voor rekening van verhuurster. (...)"
2) De huursom bedroeg laatstelijk fl. 11.750,- (€ 5.430,30) per maand.
In of omstreeks 1978 is op het kantoorgedeelte een tweede verdieping geplaatst en is de montagehal uitgebreid. In 1990/1991 is het dak van de oorspronkelijke montagehal verhoogd. Sedertdien heeft Dupomex het gehuurde aan een derde onderverhuurd.
[Betrokkene 1], de oorspronkelijke verhuurster, is op 11 juli 1999 overleden. De verweerders in cassatie, de verhuurders, zijn gerechtigd in haar nalatenschap:
- [verweerster 1] voor 50%;
- [verweerder 2] (tevens directeur-grootaandeelhouder van Dupomex) voor 25%;
- [verweerder 4] voor 12,5%, en
- [verweerster 3] voor 12,5%.
Dupomex heeft de huurovereenkomst opgezegd per 30 september 1999. De in 1978 door Dupomex gerealiseerde uitbreiding van de montagehal is gesloopt. De betonnen vloer van dit gedeelte van de montagehal is niet verwijderd.
3) Dupomex vordert in deze zaak schadevergoeding tot een bedrag van fl. 470.000,- (€ 213.290,--), met nevenvorderingen als gebruikelijk, ten titel van ongerechtvaardigde verrijking. Volgens Dupomex zijn de verhuurders ongerechtvaardigd zijn verrijkt als gevolg van de door Dupomex in het gehuurde verrichte investeringen, te weten:
- de aanwezige installaties;
- de uitbreiding van de kantoorruimte;
- de uitbreiding van de montagehal(4);
- de verhoging van de montagehal;
- en tal van andere investeringen welke Dupomex door de jaren heen heeft gedaan, zie de conclusie van repliek, p. 6, laatste alinea.
4) Ter onderbouwing van het gevorderde bedrag heeft Dupomex onder meer een taxatierapport laten opstellen met betrekking tot de meerwaarde van het gehuurde als gevolg van de gedane investeringen. Die meerwaarde is daarin becijferd op fl. 433.000,-. Volgens Dupomex zouden de door haar aangebrachte installaties een meerwaarde vertegenwoordigen van fl. 30.000,- a fl. 40.000,-, wat het saldo van (afgerond) fl. 470.000,- (€ 213.290,--) oplevert(5).
Te vermelden is nog de stelling van Dupomex dat de huur(prijs) hoger was dan een normale commerciële huur, omdat deze tevens gold als pensioen voor de oorspronkelijke verhuurster. Hoewel het gehuurde door faillissement van Dupomex' onderhuurder al ruim een half jaar leeg stond, bleef Dupomex het pand huren (tot het overlijden van de oorspronkelijke verhuurster).
5) De eerste verweerster in cassatie, [verweerster 1], heeft van meet af aan gemotiveerd verweer gevoerd. De (ook) in cassatie mede gedagvaarde verhuurders [verweerster 3] en [verweerder 4] hebben het standpunt ingenomen dat er een redelijke vergoeding zou moeten komen voor Dupomex' investering in het gehuurde. Zij stelden voor om de zaak voor te leggen aan een deskundige - een beëdigd taxateur of makelaar (rov. 2.10 van het vonnis van de kantonrechter in de eerste aanleg van 15 mei 2001). De (mede)verhuurder [verweerder 2] is, zoals al aangegeven, tevens directeur en grootaandeelhouder van Dupomex; zijn processuele houding vat ik samen als: referte aan het oordeel van de rechter (rov. 2.9 van hetzelfde vonnis).
6) Nadat de kantonrechter in het zojuist aangehaalde vonnis van de eerste aanleg het namens Dupomex verdedigde standpunt in belangrijke mate had gehonoreerd, heeft de rechtbank in appel geoordeeld dat, voor zover er al van een verrijking kan worden gesproken, deze niet ongerechtvaardigd kan worden geacht, althans dat het niet redelijk is om de erven van (de oorspronkelijke) verhuurster een vergoeding aan de ex-huurster te laten betalen.
7) Dupomex heeft tijdig(6) cassatieberoep ingesteld. Namens [verweerster 1] is geconcludeerd tot verwerping. De overige verhuurders zijn in cassatie niet verschenen. Dupomex en [verweerster 1] hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten.
Uitleg van het in cassatie bestreden vonnis
8) Men kan zich de oplossing van het probleem waarvoor de Rechtbank geplaatst werd, in theorie op verschillende manieren voorstellen. Die oplossing kan erin bestaan, dat men rechtstreeks toepassing geeft aan de rechtsregels betreffende ongerechtvaardigde verrijking; men kan ook zijn oordeel (vooral) baseren op uitleg van de huurovereenkomst (want zoals hierna nader te bespreken, vormen de regels betreffende de ongerechtvaardigde verrijking aanvullend recht); of men kan beide combineren, en zijn oordeel baseren op toepassing van de rechtsregels betreffende ongerechtvaardigde verrijking, "ingekaderd" in de uitleg die men aan de - door de overeenkomst bepaalde - rechtsverhouding geeft.
Het eerste deel van rov. 3.11 van het vonnis van de Rechtbank, uitmondend in het oordeel dat de verrijking in dit geval niet ongerechtvaardigd kan worden geacht wijst (vooral) in de richting van uitleg van de huurovereenkomst, het tweede deel van die rechtsoverweging - waarin wordt overwogen dat toekenning van een vergoeding aan Dupomex niet redelijk zou zijn - suggereert eerder een toepassing van de relevante rechtsregels, maar wel in de context van de huurovereenkomst.
9) Het zwaartepunt van de beslissing van de Rechtbank ligt, volgens mij, in de exegese die aan de rechtsverhouding van partijen moet worden gegeven, dus: uitleg van hun contractuele relatie, en in dat kader: toetsing aan de voor ongerechtvaardigde verrijking geldende (rechts)regels.
Ik weid hierover enigszins uit - zoals voor de hand ligt - omdat bij deze lezing van het vonnis van de Rechtbank, dat vonnis een "gemengd" oordeel inhoudt, deels berustend op uitleg van de contractuele rechtsverhouding van partijen - en dus een in overwegende mate feitelijk oordeel, dat in cassatie niet rechtstreeks op juistheid kan worden getoetst(7) - en deels op uitleg van de toepasselijke rechtsregel(s), in zoverre wèl een voor toetsing in cassatie vatbaar oordeel.
Van "gemengde" beslissingen zoals die, volgens mij, in dit geval aan de orde zijn wordt door de Hoge Raad met enige regelmaat geoordeeld dat die zich maar in beperkte mate voor toetsing in cassatie lenen(8). Dat komt tot uitdrukking in formuleringen als dat "het oordeel van ... geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting en voor het overige, verweven als het is met waarderingen van feitelijke aard, in cassatie niet nader (op zijn juistheid) kan worden beoordeeld". Ik meen dus, dat dit ook voor het oordeel van de Rechtbank in de onderhavige zaak geldt.
Huurrecht en ongerechtvaardigde verrijking
10) Het gaat in deze zaak om toepassing van het leerstuk van de ongerechtvaardigde verrijking op een overeenkomst van huur en verhuur, en dus om de manier waarop dat leerstuk - de ongerechtvaardigde verrijking - in het huurrecht zijn plaats vindt. Het lijkt mij dienstig dat (eerst) te onderzoeken; ook daarom omdat, naar zal blijken, het voor deze zaak geldende recht op een relevant aantal punten afwijkt van de door partijen ingenomen standpunten, en een enkele keer ook van een standpunt dat de Rechtbank heeft ingenomen.
11) Ik begin met de vaststelling dat sedert 1 januari 1992 de wet een algemene bepaling over ongerechtvaardigde verrijking inhoudt (namelijk: art. 6:212 BW Pro). Daarmee wijkt de wet af van het vóór 1 januari 1992 geldende recht. Daarin kwam een dergelijke bepaling immers niet voor; en bovendien was een algemene regel dat ongerechtvaardigde verrijking tot vergoedingsaanspraken aanleiding gaf, in de rechtspraak afgewezen(9).
Ik zie geen reden om aan te nemen dat de regel van art. 6:212 BW Pro niet ook voor uit het huurrecht voortspruitende rechtsverhoudingen zou gelden. De wet noch enige andere rechtsbron suggereert dat er (stilzwijgend) een uitzondering voor huurrechtelijke rechtsverhoudingen zou zijn bedoeld(10). De vordering van Dupomex moet dus in het kader van deze wetsbepaling worden onderzocht. De rechtbank heeft namelijk in rov. 3.5 van het eindvonnis overwogen dat Dupomex' vordering moet worden beoordeeld aan de hand van het sedert 1 januari 1992 geldende recht, en dat oordeel wordt in cassatie niet bestreden(11).
Niettemin is het van belang om vast te stellen dat onder het vóór 1 januari 1992 geldende recht, een verrijkingsactie ten gunste van de huurder die verbeteringen had aangebracht, behoudens bijzondere omstandigheden werd afgewezen (en dus als algemene regel niet werd aanvaard)(12). Dat is daarom van belang, omdat de rechtbank dit gegeven bij haar uitleg van de (contractuele) rechtsverhouding van partijen mede in aanmerking heeft genomen. Anders dan in het middel wel wordt geponeerd, heeft de rechtbank dat volgens mij dus met recht gedaan.
12) Wat houdt nu de huurrechtelijke verrijkingsactie in die (in de door mij voorgestane uitleg van die bepalingen) sedert 1 augustus 2003 door art. 6:216 lid 3 BW Pro wordt geëxpliciteerd, maar die ook onder het sedert 1 januari 1992 geldende recht al aan art. 6:212 BW Pro kon worden ontleend?
Zoals ik elders heb betoogd(13), is het bereik van die actie minder ruim dan men bij onbevangen lezing van de genoemde wetsartikelen zou kunnen denken. Illustratief is in dat verband de Memorie van Toelichting bij de nieuwe wettelijke regeling van het huurrecht (in voetnoot 10 hiervóór al aangehaald): als parameters voor het inroepen van de verrijkingsactie worden daar genoemd a) (dat) de huurder kosten heeft moeten maken die hij noch heeft kunnen terugverdienen bijv. door bezuiniging op de stookkosten door isolatie of nieuwe cv-ketel, noch ook vergoed heeft gekregen als gevolg van overname door de nieuwe huurder; en b) (dat) het resultaat redelijkerwijs voor de verhuurder een voordeel oplevert waarvan hij daadwerkelijk profijt heeft (hogere huur van een nieuwe huurder of kostenbesparing op onderhoud)(14).
13) Daarnaast blijkt (ook) uit de Parlementaire Geschiedenis bij het "nieuwe huurrecht", dat de verrijkingsaanspraak vooral door de contractuele rechtsverhouding wordt bepaald: wat partijen hebben afgesproken (of wat overigens uit hun overeenkomst voortvloeit) is doorslaggevend(15). De wettelijke regeling van de verrijkingsactie fungeert dan als "aanvullend recht" voor die gevallen waarin de contractuele rechtsverhouding geen uitsluitsel biedt.
14) Dit komt overeen met wat ook buiten het kader van het huurrecht voor de verrijkingsactie wordt geleerd: waar tussen de partijen een overeenkomst bestaat (wat bij de "verrijkingssituaties" die in de rechtspraak en de literatuur aan de orde zijn (geweest), overigens meestal niet het geval is), is vooral de strekking van die overeenkomst beslissend voor het oordeel, of de verrijking als (on)gerechtvaardigd moet worden aangemerkt, danwel in hoeverre vergoeding ten laste van de verrijkte partij redelijk is(16). Zoals in alinea 9 hiervóór al aangegeven, is dat dan ook de basis waarop de rechtbank in deze zaak haar oordeel heeft gevormd (namelijk: met als voornaam oriëntatiepunt: de strekking van de huurovereenkomst). Dat strookt dus volgens mij met het op dit punt geldende recht.
15) In de alinea's 24 - 30 hierna zal ik enige opmerkingen maken over de omstandigheden die voor de beoordeling of de verhuurder in de context van de desbetreffende contractuele rechtsverhouding (on)gerechtvaardigd verrijkt is, van belang (kunnen) zijn. Daaraan voorafgaand twee opmerkingen over het vóór 1 augustus 2003 geldende huurrecht, waar ik geloof dat ik met de partijen, en misschien in bepaalde opzichten ook met de rechtbank, van mening verschil.
16) Ten eerste: de bevoegdheid van de huurder om wijzigingen aan het gehuurde aan te brengen. Het "nieuwe" huurrecht voorziet hierin in art. 7:215 BW Pro. Onder het daarvóór geldende recht bevatte art. 7A:1633 BW een expliciete regeling, die echter alleen gold voor de daar betroffen categorie huurobjecten (namelijk: zgn. 1624-bedrijfsruimte).
Het lijkt mij intussen aannemelijk dat (ook) het "oude" huurrecht de huurder alleen in zoverre toestond om wijzigingen aan het gehuurde aan te brengen, als dat te rijmen viel met het gebruik van het gehuurde als goed huurder (Art. 7A:1596 BW). Daarmee is dan een "wijzigingsrecht" aangegeven, dat niet zo veel afwijkt van het recht, zoals dat in de bijzin aan het slot van het inmiddels ingevoerde art. 7:215 lid 1 BW Pro wordt omschreven (namelijk: de huurder mag wijzigingen aanbrengen als die zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt).
17) Ik baseer deze gedachte op een tweeledige benadering:
- voor de wetgever van 1838 zal het een vanzelfsprekendheid zijn geweest dat het de houder van een louter persoonlijk genotsrecht (zoals een huurder) niet was toegestaan, eigenmachtig wijzigingen aan te brengen aan de eigendommen van een ander (dus: het huurobjekt). Dat sprak onder de toenmalige rechtsopvattingen in hoge mate vanzelf. Maar, goed beschouwd, is dat ook naar de rechtsopvatting van latere tijden niet wezenlijk anders. Dan is (verreweg) het meest aannemelijk dat ook de "oude" huurrechtelijke wetgeving op dat uitgangspunt berustte, en is blijven berusten.
- Een uitzondering geldt dan slechts voor wijzigingen die redelijkerwijs gepaard (kunnen) gaan met de normale uitoefening van het genotsrecht, zoals dat door de overeenkomst is beoogd. Welke die wijzigingen zijn, hangt van de huurovereenkomst en van het huurobjekt af. Voor wie een woning huurt spreekt het vanzelf dat hij schilderijen en prenten aan de muur mag ophangen, een kapstok in de hal mag aanbrengen, lichtarmaturen mag ophangen, "fixtures" in de badkamer en de keuken mag bevestigen, en de "variabele" beplanting van de tuin aan zijn smaak mag aanpassen, etc. Voor wie voor een week een auto huurt, is evenzeer evident dat hij niets aan die auto mag veranderen (maar wel, zonodig of gewenst, olie mag verversen en soortgelijke vervangbare delen van het huurobject mag "aanpassen"). En wie de eerder bedoelde woning huurt als tijdelijk vakantieverblijf, heeft - even vanzelfsprekend - niet de hiervóór omschreven, wat ruimere bevoegdheid van de woninghuurder, om wijzigingen aan te brengen.
18) Verdergaande veranderingen dan met het "normaal gebruik" van een goede huurder te rijmen zijn mogen dus niet - voorzover niet, al dan niet stilzwijgend, anders is overeengekomen. Dat is een logisch uitvloeisel van de uitgangspunten van het burgerlijke recht, maar ook van de "normale" strekking van een huurovereenkomst(17).
Ik verschil in dit opzicht dus van mening met de namens Dupomex verdedigde leer; en ik ben het eens met het oordeel van de Rechtbank dat de in deze zaak te beoordelen huurovereenkomst op dit punt een (aanzienlijke) afwijking inhield ten opzichte van wat de wet tot uitgangspunt neemt.
19) Ten tweede: het wegbreek- en meeneemrecht van de huurder. Dupomex verdedigt dat dat recht slechts de beperkte strekking heeft, de huurder in staat te stellen om het gehuurde in de oorspronkelijke staat op te leveren (waar de wet hem ook toe verplicht); en de rechtbank heeft dat in rov. 3.10 van het eindvonnis van 9 oktober 2002 ook tot uitgangspunt genomen.
Ik denk dat dat een te beperkte opvatting van dit in de wet (voorheen in art. 7A:1603 BW, thans in art. 7:216 lid 1 BW Pro) neergelegde recht is. Ik denk dat het hier inderdaad een recht van de huurder betreft, berustend op de voor de hand liggende gedachte dat in de rechtsverhouding tussen huurder en verhuurder, de aanspraak van de huurder op door hemzelf aangebrachte voorzieningen voorrang verdient boven de aanspraak van de verhuurder(18). Trouwens: reeds de tekst van de betreffende wetsartikelen is moeilijk met de hier bekritiseerde beperkte opvatting te verenigen.
Illustratief lijkt mij, dat de verhuurder (dus ook) niet het recht van de huurder kan doorkruisen door deze te ontslaan van de verplichting om het gehuurde in de oorspronkelijke staat op te leveren (wat bij de namens Dupomex verdedigde opvatting, wel een logische consequentie zou zijn). De hier verdedigde gedachte vindt ook steun in HR 2 juni 1989, NJ 1990, 253 m.nt. WMK, rov. 3.4(19).
20) Anders dan Dupomex verdedigt meen ik ook, dat het wegbreek- en meeneemrecht van de huurder niet beperkt is tot gevallen waarbij iedere beschadiging van het gehuurde kan worden vermeden (een situatie die in de praktijk waarschijnlijk even zeldzaam is als het geval waarop de vordering van Shylock in "The Merchant of Venice" betrekking had). Het vereiste "zonder beschadiging" moet daarentegen zo worden begrepen, als het inmiddels in art. 216 lid 1 BW Pro is omschreven - een omschrijving die ik op mijn beurt omschrijf als: "mits het gehuurde daarbij in de toestand wordt gebracht die de verhuurder bij het einde van de huurovereenkomst mocht verlangen"(20). Daardoor krijgt het wegneemrecht een reële, en een aanzienlijk ruimere omvang dan in de betogen namens Dupomex tot uitgangspunt is genomen.
21) Van belang lijkt mij daarbij, dat het wegbreek- en meeneemrecht zijn betekenis in de praktijk niet zozeer ontleent aan de mogelijkheid die de huurder heeft om werkelijk de aangebrachte wijzigingen ongedaan te maken - dat is onder de meeste omstandigheden praktisch bezwaarlijk -, maar aan de mogelijkheid om van de verhuurder, maar vaker nog: van een opvolgende huurder, een vergoeding ("overnamesom") te bedingen voor het feit dat van het wegbreek- en meeneemrecht wordt afgezien. In deze vorm heeft dit recht in de praktijk een wezenlijke betekenis; en in deze context komt de vraag, in hoeverre wegnemen zonder beschadiging mogelijk zou zijn geweest, om voor de hand liggende redenen - er wordt dan immers niets weggebroken en meegenomen - op de achtergrond te staan. Deze in de praktijk regelmatig aan het wegbreek- en meeneemrecht gegeven toepassing, en de dienovereenkomstige behoefte van de praktijk daaraan, vormt een nader argument - naast de tekst van de betreffende wetsartikelen en de klaarblijkelijk daaraan ten grondslag liggende ratio - om de beperkte strekking van het wegbreek- en meeneemrecht die namens Dupomex wordt verdedigd, niet te aanvaarden.
22) De eerder verdedigde opvatting over het wegbreek- en meeneemrecht ontneemt ook (voor een belangrijk deel) de grondslag aan het namens Dupomex verdedigde standpunt, dat de verplichting van de huurder om het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst in de oorspronkelijke toestand terug te geven, zou moeten worden beperkt tot die gevallen waarin het wegbreek- en meeneemrecht reële inhoud heeft - het aan dit betoog ten grondslag gelegde nauwe verband tussen de opleveringsplicht en het wegbreek- en meeneemrecht is niet zo nauw als hier wordt verondersteld.
Maar ook overigens - en qua gewicht ook op een hogere plaats - zijn er argumenten die dit betoog van Dupomex onaannemelijk doen zijn:
23) Ik gaf in de alinea's 16 - 18 hiervóór al als mijn mening te kennen dat het huurrecht in het algemeen de huurder niet een ruim bemeten recht verleent om wijzigingen aan het gehuurde aan te brengen. "Spiegelbeeld" van die regel is, dat de huurder inderdaad verplicht is om het gehuurde ongewijzigd - en dus in de oorspronkelijke toestand - aan het einde van de huur op te leveren. Dat is dan ook het uitgangspunt van het vóór 1 augustus 2003 geldende recht(21),(22). Van dit uitgangspunt mag bij overeenkomst worden afgeweken: huurder en verhuurder kunnen overeenkomen dat de huurder wèl wijzigingen mag aanbrengen en dat dan niet in de oorspronkelijke staat (maar in de door de wijzigingen bepaalde staat) behoeft te worden opgeleverd - zoals dat in het onderhavige geval ook is gebeurd. Dat is dan echter, anders dan namens Dupomex is aangevoerd, wèl een relevante afwijking van de regeling uit de wet. Ook in zoverre beoordeel ik dus het uitgangspunt dat de rechtbank hier heeft betrokken, als juist.
24) Na, en tot op zekere hoogte: los van deze beschouwingen, enige gedachten over de mate waarin verbeteringen van het gehuurde ook als "verrijking" van de verhuurder mogen worden beoordeeld. Het cassatiemiddel heeft immers tot "Leitmotif" dat de huurder - in beginsel - aanspraak heeft op (schade)vergoeding voor de door hem aan een huurobject aangebrachte verbeteringen; en de hierna te onderzoeken omstandigheden bieden aanknopingspunten om de "in beginsel"-houdbaarheid van dat "Leitmotif" te onderzoeken.
25) Zoals in voetnoot 22 hiervóór al aangestipt, kan een verbetering méér of minder specifiek op de behoeften van de betreffende huurder zijn toegesneden en daardoor, ofschoon misschien in beide gevallen nog als "verbetering" te kwalificeren, méér of minder geëigend zijn om het huurobject voor volgende gebruikers aantrekkelijk te maken. In aansluiting hierop geldt dat er verbeteringen zijn die - ook als zij voor een bredere kring van gegadigden de gebruiks- of genotswaarde van het gehuurde verhogen - minder tot de "exploitabiliteit" van het huurobject bijdragen, omdat tegenover de genotsverbetering verhoogde verhuurderslasten - onderhoud, verzekeringen, heffingen van de kant van de overheid etc. - staan. Bovendien kunnen aan een huurobject aangebrachte voorzieningen de toekomstige gebruiksmogelijkheden beperken, reeds doordat het ongedaan maken daarvan (en daarmee: het kiezen voor een andere weg) als een bezwaar wordt ervaren. Voorbeeld: in de onderhavige zaak zou Dupomex de tot het gehuurde behorende kantoorruimte van een extra verdieping hebben voorzien (en dus niet onaanzienlijk hebben uitgebreid). Nu is denkbaar (let wel, dit is een verzonnen voorbeeld - dat ik overigens wel heb ontleend aan wat namens [verweerster 1] was aangevoerd) dat er maar een beperkt aantal gegadigden is voor een huurobject dat bestaat uit een fabrieksruimte (montagehal) met een naar verhouding zeer ruime kantoorruimte. Degene die met dit object geconfronteerd wordt staat dan voor het dilemma: afbreken van de kantoorruimte (en aanpassen aan de "gangbare" wensen te dien aanzien), óf: zich beperken tot gegadigden voor dit enigszins uitzonderlijke object. In een dergelijk geval kunnen de toekomstige exploitatiemogelijkheden worden beperkt of belemmerd, enkel doordat men zich geplaatst ziet voor de problemen, die het al-dan-niet ongedaan maken van wijzigingen oproept.
26) Door factoren als deze komt het, dat het in hoge mate van de omstandigheden afhankelijk is, in hoeverre een in een huurobject gedane investering ook vanuit het oogpunt van de verhuurder als een verbetering, of als een te zijnen gunste strekkende verrijking mag worden aangemerkt.
Het maakt in dit verband - aanzienlijk - verschil of de huurder wijzigingen aanbrengt waarmee de verhuurder in die zin heeft ingestemd, dat hij die als verbeteringen (ook vanuit het oogpunt van de verhuurder) heeft aanvaard. Wanneer een verhuurder dat doet ligt het allicht niet op zijn weg om in een later stadium het standpunt in te nemen, dat de betreffende wijzigingen geen verbeteringen zijn of dat die voor hem geen verrijking opleveren.
27) Omgekeerd, wanneer de verhuurder - zoals in de onderhavige zaak is gebeurd - de huurder de vrije hand geeft om het huurobject aan zijn ('s huurders) behoeften aan te passen, ligt daarin, naar gewoonlijk mag worden aangenomen, géén erkentenis of aanvaarding besloten, dat de nog aan te brengen wijzigingen - die in dat stadium immers nog niet vaststaan - als verbeteringen, of als verrijking van de verhuurder, mogen worden aangemerkt.
In het eerste geval - de verhuurder heeft voorgestelde wijzigingen als verbeteringen aanvaard - is dat een factor die tot een verrijkingsaanspraak van de huurder kan bijdragen. In het tweede geval ligt, zou ik denken, in de toestemming van de verhuurder geen implicatie besloten dat deze de aan te brengen wijzigingen te eniger tijd voor zijn rekening wil nemen; maar geldt veeleer de onuitgesproken gedachte, dat de wijzigingen waarvoor de huurder vervolgens zal kiezen, voor rekening en risico van de huurder zullen blijven.
28) De verhouding kan nog verder worden gecompliceerd wanneer - zoals in de onderhavige zaak eveneens is gebeurd - de huurder na verloop van tijd, naar in de rede ligt: met stilzwijgende toestemming van de verhuurder, overgaat tot het onderverhuren van het inmiddels door die huurder in belangrijke mate gewijzigde huurobject. In de onderhuurrelatie is de (hoofd)huurder de exploitant geworden die het huurobject, met inbegrip van de door hem aangebrachte wijzigingen, lonend maakt door het geheel aan een derde te verhuren. Het laat zich denken dat daarmee in de rechtsverhouding tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder, het risico van de verhuurbaarheid van het object, inclusief de daaraan aangebrachte wijzigingen, méér dan voorheen het geval was, een zaak wordt die de hoofdhuurder aangaat, en waarvoor hij niet in de mate die anders misschien zou gelden, de verantwoordelijkheid bij de hoofdverhuurder kan plaatsen.
29)Ter illustratie van het zo-even besprokene, maak ik opnieuw gebruik van de gegevens uit de onderhavige zaak:
- de huurovereenkomst voorzag erin dat de huurder het gehuurde naar eigen wens mocht inrichten en wijzigen, zonder een verplichting (maar mèt het recht) om de aangebrachte wijzigingen aan het einde van de huur ongedaan te maken. Acceptatie van de (bij het begin van de huur nog niet vastliggende) wijzigingen, in die zin dat de verhuurder daarmee aangeeft dat hij daarvoor enige financiële verantwoordelijkheid wil aanvaarden, ligt, zoals ik al aangaf, in een dergelijke regeling niet besloten - eerder het tegendeel.
- De vordering van de huurster beloopt in deze zaak in hoofdsom ruim fl. 470.000,-: dat zou de méérwaarde zijn van de aangebrachte wijzigingen. De laatstelijk geldende huurprijs bedroeg fl. 11.750,- per maand; zodat de gevorderde waarde (in hoofdsom) overeenkomt met een huuropbrengst van ca. 3,3 jaar. Zelfs als het huurobject inmiddels, de aangebrachte wijzigingen in aanmerking genomen, voor een vijftig procent hogere huurprijs verhuurd zou kunnen worden(23) is er, zou men kunnen schatten, onder de gunstigste omstandigheden (te weten: ononderbroken verhuring), bijna zeven jaar nodig om de extra investering die via de verrijkingsactie zou worden "overgeheveld", terug te verdienen (laat staan: lonend te maken)(24).
- Dupomex had het huurobject na het aanbrengen van nadere wijzigingen in 1991, onderverhuurd. Nadat de onderhuur wegens faillissement van de onderhuurder was beëindigd, heeft Dupomex (na ca. zes maanden) de huur opgezegd, en vervolgens de onderhavige verrijkingsactie begonnen. In materiële termen kan men dat zo omschrijven, dat de investering die Dupomex aanvankelijk langs de weg van onderhuur exploiteerde, op het moment dat die mogelijkheid wegviel voor risico van de verhuurders zou worden gebracht: die zouden Dupomex dan voor haar investering schadeloos moeten stellen, en verder zelf het risico van het lonend maken van de aldus voor hun rekening gekomen investeringen moeten "overnemen".
30) Ik denk dat (ook) de twee laatstgenoemde omstandigheden contra-indicaties opleveren, die pleiten tegen een uitleg van de rechtsverhouding in die zin dat de verhuurders zouden moeten opkomen voor de door Dupomex gedane investeringen: het is niet erg aannemelijk dat een verhuurder in de geschetste omstandigheden tot het lopen van de daar beschreven risico's bereid zou zijn; en "by the same token" is het dan niet aanstonds aannemelijk dat de verhuurder daartoe naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid verplicht zou zijn.
31)De hiervóór neergeschreven beschouwingen brengen mij tot deze twee gevolgtrekkingen:
a) Het is niet zo dat de wet zoals die van 1992 tot 2003 heeft gegolden, de verhuurder in de ruime mate die het middel bepleit, verplichtte om de met zijn goedvinden door de huurder in het gehuurde gedane investeringen, bij het einde van de huur te vergoeden. Het hangt daarentegen in sterke mate van de omstandigheden van het geval af of een dergelijke vergoedingsplicht bestaat (waarbij de vuistregels die in de in alinea 12 hiervóór genoemde wetsgeschiedenis worden omschreven, al zijn die niet alleenzaligmakend, wel richtinggevend kunnen zijn. (Luidens die vuistregels was van belang, in hoeverre de huurder zijn investeringen redelijkerwijs zelf lonend heeft kunnen maken èn in hoeverre die investeringen de verhuurder daadwerkelijk en effectief voordeel zouden brengen. Zowel in het ene als in het andere opzicht is daarover in deze zaak een brede marge voor twijfel aanwezig.))
b) In de omstandigheden van dit geval - die een bruikbare illustratie opleveren voor de verkieslijkheid van de zojuist sub a) als juist aanbevolen regel - kon de appèlrechter geredelijk komen tot een zodanige weging van die omstandigheden, en tot een zodanige uitleg van de contractuele rechtsverhouding, dat een vergoedingsplicht aan de kant van de verhuurders hier niet aannemelijk was.
Bespreking van het cassatiemiddel
32) Na de voorafgaande beschouwingen zal duidelijk zijn dat ik het cassatiemiddel niet aannemelijk vind; en kan ik met een verhoudingsgewijs korte bespreking van de middelonderdelen volstaan:
- voorzover onderdeel 1.1 verdedigt dat de in de periode 1992 - 2003 door de wet aan de huurder toegekende verrijkingsactie een ruimere strekking had dan ik hiervóór heb besproken, wijs ik die opvatting af. Ik meen dat de beslissing van de rechtbank geen blijk geeft van een onjuiste opvatting betreffende de destijds geldende regel. Hetzelfde geldt, mutatis mutandis, voor de aan het slot van onderdeel 1.2.2 meer specifiek geformuleerde (en dus volgens mij niet houdbare) regel.
- Anders dan onderdeel 1.2 aanvoert, heeft de rechtbank met juistheid geoordeeld dat de huurovereenkomst van partijen afweek van de wettelijke regeling met betrekking tot wijziging van het gehuurde en oplevering.
- Onderdeel 1.2.1 miskent dat toestemming van de verhuurder bij voorbaat voor niet nader gespecificeerde door de huurder aan te brengen veranderingen van het gehuurde, niet noodzakelijkerwijs meebrengt dat de verhuurder enig risico of enige vergoedingsplicht terzake van de betreffende investeringen aanvaardt. Dat is reeds naar het huidige recht het geval; het geldt voor het recht ten tijde van het aangaan van de onderhavige huurovereenkomst eerder in versterkte, dan in verminderde mate.
- Ook onderdeel 1.2.2 berust op een te beperkte opvatting van (in het bijzonder) de opleveringsverplichting van de huurder; het over onderdeel 1.2 opgemerkte is ook hier van toepassing.
- Onderdeel 1.3 lijkt mij ongegrond voorzover het betoogt dat de rechtbank de beperkingen van het wegbreek- en meeneemrecht van de huurder over het hoofd zou hebben gezien: de rechtbank heeft met dat gegeven expliciet rekening gehouden. Ik ben het daarentegen met de steller van het middel eens dat de beslissing van de rechtbank lijkt te berusten op een te beperkte uitleg van de rechten die de wet de huurder hier verleent (waarbij ik ervan uitga dat de rechtbank heeft aangenomen dat art. 4 van Pro de huurovereenkomst in dit opzicht geen ruimere rechten beoogde te verlenen, dan de uit de wet voortvloeiende rechten). Het middel kan echter niet tot cassatie leiden, omdat de ruimere uitleg van het wegbreek- en meeneemrecht van de huurder die ik voor juist houd, in dit verband in het nadeel van de namens Dupomex verdedigde opvatting pleit: hoe ruimer dit recht, des te minder aanleiding er is om aan de huurder een ("alternatieve") vergoedingsaanspraak toe te kennen(25).
33) Onderdeel 1.4 miskent dat wat partijen in een contractuele rechtsverhouding redelijkerwijs mogen verwachten niet (alleen) wordt bepaald door hun daadwerkelijke bedoelingen, en in dat verband: door wat zij werkelijk hebben begrepen, onder ogen gezien en in hun beoordelingen betrokken, maar ook door de omstandigheden van het geval die de geobjectiveerde (redelijke) verwachtingen van de betrokkenen (kunnen) beïnvloeden. De rechtbank heeft haar oordeel niet gebaseerd op indrukken omtrent de werkelijke verwachtingen van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst, maar op een geobjectiveerde beoordeling van wat partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs hadden te verwachten. Daarmee heeft de rechtbank de juiste maatstaf aangelegd.
Anders dan dit onderdeel nog aanvoert, is de aan de contractuele rechtsverhouding van partijen te geven uitleg wèl van (groot) belang voor de beoordeling van de in deze zaak ingeroepen vergoedingsplicht; en gaat het daarbij vooral om de verwachtingen die bij het aangaan van die rechtsverhouding gerechtvaardigd waren(26).
34) Zoals in alinea 11 (slot) hiervóór besproken, is de rechtbank volgens mij van een juiste opvatting met betrekking tot het vóór 1992 geldende recht uitgegaan; wat meebrengt dat ook de hierop gerichte klacht uit onderdeel 1.4 niet doeltreffend is.
Met de ruimte waarbinnen Dupomex haar investeringen had kunnen (en volgens de rechtbank: had behoren) af (te) schrijven, mocht de rechtbank rekening houden (als zij daar al niet toe gehouden was), zie de in alinea 12 hiervóór aangehaalde passages uit de daar genoemde wetsgeschiedenis, en de in alinea's 27 en 28 hiervóór besproken aspecten.
Tenslotte acht ik onaannemelijk dat de rechtbank het bij het begin van de huurovereenkomst geldende recht betreffende de verrijkingsvordering van de huurder voor zijn investeringen in het gehuurde, ter niet in haar oordeel mocht betrekken (omdat zij daarmee buiten het kader van de rechtsstrijd zou zijn getreden). Bij de uitleg van een (contractuele) rechtsverhouding mag de rechter rekening houden met het positieve recht zoals dat voor die rechtsverhouding geldt, ook als partijen zich daar niet op hebben beroepen. De regel van art. 25 Rv Pro. (voorheen art. 48 Rv Pro.) brengt dat mee, evenals de regel dat de rechter bij zijn uitleg van (contractuele) rechtsverhoudingen niet gebonden is aan de door partijen verdedigde uitleg, en vrij is aan de hand van hem ter beschikking staande gegevens zelfstandig te kiezen voor de uitleg die hem het meest aannemelijk voorkomt(27).
35) Onderdeel 1.5 doet een beroep op gedurende de huurperiode door de toenmalige verhuurster (wijlen [betrokkene 1]) gegeven toestemming voor tussentijdse investeringen van Dupomex. Gegeven het feit dat de huurovereenkomst Dupomex zonder meer het recht gaf, wijzigingen aan het gehuurde uit te voeren kon de rechtbank geredelijk oordelen dat aan dit gegeven maar in beperkte mate betekenis toekomt; het is dan ook niet van zodanig belang dat de rechtbank verplicht was dit uitdrukkelijk in de motivering te verantwoorden.
Ik ben het met de steller van het middel eens dat dit gegeven (in beperkte mate) afbreuk kan doen aan het argument dat de (desbetreffende) investeringen van Dupomex aan de verhuurders werden "opgedrongen"; maar ook dit gegeven is niet van een zodanig gewicht dat de motivering van het bestreden vonnis - door daaraan voorbij te gaan - als onvoldoende moet gelden. Ik beschouw het als een détailargument in het kader van een (ander) détailargument.
36) Onderdeel 1.6 doet een beroep op een groot aantal argumenten die door Dupomex als "bijzondere omstandigheden" (zouden) zijn aangevoerd, ten betoge dat in dit geval van de in HR 17 september 1993, NJ 1993, 740 (in rov. 3.3) herhaalde hoofdregel zou moeten worden afgeweken.
De beslissing van de rechtbank maakt duidelijk dat zij aan andere omstandigheden méér gewicht heeft toegekend; en die beslissing geeft ook aan welke omstandigheden de rechtbank daarbij in aanmerking heeft genomen. In zo'n geval is niet vereist dat de rechter nog nader motiveert waarom andere te berde gebrachte omstandigheden naar zijn oordeel van minder gewicht zijn.
Voor een deel van de hier namens Dupomex genoemde omstandigheden geldt overigens dat die het van haar kant verdedigde standpunt niet eenduidig ondersteunden, en dat die geredelijk als "tegenargumenten" konden worden opgevat. Dat geldt bijvoorbeeld voor het argument dat de oorspronkelijke verhuurster weigerde om in het gehuurde te investeren (volgens mij is dat geen aanwijzing die er zelfs maar toe kán bijdragen, dat de rechtsverhouding er niettemin toe zou verplichten om bij het einde van de huur de investeringen die men aanvankelijk geweigerd heeft, alsnog (gedeeltelijk) voor zijn rekening te nemen). Iets dergelijks geldt voor het argument dat de overeengekomen huurprijs hoger was dan de commerciële huur: de huurder die dat heeft aanvaard kan bezwaarlijk verwachten dat hij in een later stadium zijn schade kan "inhalen" door de verhuurder te verplichten (aanvankelijk geweigerde) investeringen voor zijn rekening te nemen (die die verhuurder, aangenomen dat de voorheen geldende huurprijs inderdaad "te hoog" was, dus zeer waarschijnlijk niet lonend zal kunnen maken).
37) Voor andere van de hier aangevoerde argumenten, zoals het argument dat Dupomex het huurobjekt "casco" huurde, geldt tenslotte dat ik niet inzie hoe dat argument aan het namens Dupomex verdedigde standpunt kracht bij zou (kunnen) zetten. Met hetzelfde of met méér recht kan men staande houden dat de huurder die een "casco" huurt (en die dus weet dat hij zal moeten investeren om het "casco" voor gebruik geschikt te maken), daar bij zijn bedrijfsvoering en afschrijving mee rekening moet houden, en dat die er niet op mag speculeren dat hij zijn investeringen op het moment dat hij aanleiding ziet de huur te beëindigen, wel op een ander zal kunnen (en mogen) afwentelen. Het verbaast mij dan ook bepaald niet dat de rechtbank zich in de laatstbedoelde zin heeft uitgesproken; en ook hier geldt dat ik niet inzie dat de rechtbank gehouden was, het onderhavige argument van Dupomex nog expliciet in de motivering te betrekken.
38) De onderdelen 2.1 en 2.2 verwijzen naar de in eerdere middelonderdelen aangevoerde argumenten; zij zijn om dezelfde redenen niet aannemelijk.
Conclusie
Ik concludeer dat het cassatieberoep behoort te worden verworpen.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 De feitenvaststelling is in het in cassatie bestreden (eind)vonnis van 9 oktober 2002 opgenomen in rov. 3.3, en in het in de eerste aanleg gewezen (tussen)vonnis van 15 mei 2001 in rov. 2.
2 De moeder van de huidige directeur - grootaandeelhouder van Dupomex.
3 Productie 1 bij de conclusie van repliek.
4 Met het oog op het feit dat deze voorziening gesloopt zou zijn, kan dit element uit de feiten allicht vragen oproepen (uit de stukken valt echter op te maken dat in feite niet de gesloopte opstal, maar de achtergebleven betonnen vloer wordt bedoeld). Voor de beoordeling in cassatie doet dit gegeven intussen niet ter zake.
5 Zie voor gegevens de producties 2 t/m 4 bij de conclusie van repliek. Het bedrag waar de vordering op berust wordt in productie 4 bij de conclusie van repliek berekend.
6 Zie art. 402 lid 1 Rv Pro.
7 Dat de uitleg van overeenkomsten (in overwegende mate) feitelijke waardering vereist, kan worden gekwalificeerd als "vaste rechtspraak"; zie voor (betrekkelijk) recente voorbeelden HR 20 september 2002, rechtspraak.nl LJN nr. AE3385, rov. 3.4; HR 13 september 2002, JOR 2002, 186, rov. 3.3.2; HR 14 juni 2002, NJ 2002, 481, rov. 3.4. De rechtsverhouding van partijen in deze zaak vloeit geheel of nagenoeg geheel voort uit de huurovereenkomst die tussen hen heeft bestaan.
8 Burgerlijke Rechtsvordering (losbl.), Korthals Altes, art. 79 RO Pro, aant. 6 sub b; Asser, Civiele Cassatie, 2003, p. 46 - 48.
9 HR 30 januari 1959, NJ 1959, 548 m.nt. DJV (Quint/Te Poel)
10 Zie ook De Jonge, Nieuw huurrecht, 2003, p. 92; Asser - Hartkamp III, 2002, nr. 359; Verbintenissenrecht (losbl.), Scheltema, art. 212, aant. 6.2; Asser - Abas 5 II, supplement 2001, nr. 54a; Dozy - Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht (etc.), 1999, p. 133 - 134; (Het hier ingenomen standpunt vindt verder enige - zwakke - steun in de Parlementaire Geschiedenis van de per 1 augustus 2003 in werking getreden nieuwe wettelijke regeling van het huurrecht (waarin, zoals al aangestipt, in art. 7:216 lid 3 BW Pro met zovele woorden een actie wegens ongerechtvaardigde verrijking ten gunste van de huurder die verbeteringen aan het gehuurde heeft aangebracht, wordt erkend). De Memorie van Toelichting (Kamerstukken II, 26 089, nr. 3, p. 27 (in alinea 5)) stelt immers dat de nieuwe wetsbepaling buiten twijfel stelt dat art. 6:212 BW Pro hier van toepassing is. Die formulering suggereert eerder bestendiging van een al bestaande regel dan een breuk met het bestaande recht. Zo ook - zij het nog iets elliptischer - Minister Korthals bij gelegenheid van overleg over het wetsvoorstel, Kamerstukken II 2000 - 2001, 26 089, nr. 19, p. 25.)
11 Daarmee wil ik niet suggereren dat bestrijding op goede gronden mogelijk zou zijn, maar alleen aangeven waarom ik het punt verder onbesproken laat.
12 HR 17 september 1993, NJ 1993, 740, rov. 3.3.
13 Alinea's 21 en 22 van de conclusie vóór HR 20 september 2002, rechtspraak.nl LJN nr. AE3363; in dezelfde zin rov. 3.4.3. van dat arrest.
14 In die zin ook Rueb - Vrolijk - De Wijkerslooth-Vinke, Het Nieuwe Huurrecht, 2003, p. 34; De Jonge, Nieuw Huurrecht, 2003, p. 91; Zuidema, Recht voor de huurder, 2001, p. 45 - 46.
15 Opnieuw: Kamerstukken II 1997 - 1998, 26 089, nr. 3, p. 27, slot van alinea 5.
16 Zie daarvoor bijvoorbeeld Spier c.s., Verbintenissen uit de wet en schadevergoeding, 2003, nr. 315; Asser - Hartkamp III, 2002, nrs. 356 en 362; Van Maanen, Ongerechtvaardigde verrijking, 2001, p. 18 en p. 34 (en eerder Van Maanen - Engelhard in NTBR 1998, p. 315); Schoordijk, WPNR 6247, p. 866; Schrage, Mon. Nieuw BW B53, 1998, nr. 116; Toelichting Nieuw BW ("toelichting - Meijers") vierde gedeelte, Boek 7, p. 928 - 929; Parl. Gesch. Boek 6, 1981, p. 829. Zie ook Vranken, NJB 1998, p. 1503 (alinea 35). Kritisch: Van Boom, Preadvies Ver. Burg. Recht 2002, p. 114 - 115.
17 Handboek Huurrecht (losbl., (oud)), De Waal, art. 1596, aant. 23; Zuidema, Recht voor de huurder, 2001, p. 40 - 42; Dozy - Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht (etc.), 1999, p. 105; Zie ook de (mogelijk t.o.v. de huurder enigszins ruimere) opvattingen van De Wijkerslooth-Vinke, Woonruimte en huurbescherming, 1987, p. 78 - 80 en van De Mol, Huurrecht, 1980, p. 62 - 63.
18 De aanspraak van de verhuurder wordt veelal gezien als uitvloeisel van het goederenrechtelijke natrekkingsrecht. Het is het vermelden waard dat dat recht alleen kan worden ingeroepen door de verhuurder die ook eigenaar van het huurobject is. Verhuurders zijn in de meeste gevallen inderdaad eigenaar van het huurobject, maar de uitzonderingen op dit "meestal" zijn dusdanig talrijk, dat niet mag worden aangenomen dat de wettelijke regeling daaraan geheel voorbij heeft gezien.
19 Zie ook HR 19 juni 1992, NJ 1992, 691, rov. 3.4; mogelijk anders Dozy - Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht (etc.), 1999, p. 131.
20 Zie ook Asser - Abas 5 II, supplement 2001, nr. 54 (zie echter reeds Asser - Kamphuisen - Van Andel, 1960, p. 232).
21 Hier hebben de regels van art. 7:215 en Pro 7:216 BW nieuw, en in sommige opzichten inhoudelijk belangrijk gewijzigd recht gebracht.
22 Zie ook Asser - Abas 5 II, supplement 2001, nr. 53.
Ik vermeld terzijde dat het mij ook onaannemelijk lijkt dat wanneer de verhuurder de huurder (wel) heeft toegestaan, wijzigingen aan het gehuurde aan te brengen, het vervolgens niet geoorloofd (want met redelijkheid en billijkheid onverenigbaar) zou zijn om bij het einde van de overeenkomst oplevering in de oorspronkelijke staat te verlangen. Of dat wel of niet geoorloofd is, is helemaal afhankelijk van de partijafspraken, van de aard van de betreffende wijzigingen, en van de verdere omstandigheden. Als een wijziging specifiek op de behoeften van deze huurder zag en het onaannemelijk is dat latere gebruikers aan die wijziging behoefte zullen hebben (zie ook de aan het slot van alinea 12 hiervóór aan de Parlementaire Geschiedenis ontleende gedachten), mag als regel worden verondersteld dat partijen voor ogen heeft gestaan dat die wijziging ongedaan zou (moeten) worden gemaakt. Ging het daarentegen om een evidente verbetering die toekomstige gebruikers in het algemeen ook tot nut of tot gerief zal zijn, dan ligt het omgekeerde (meer) voor de hand. Zie ook De Jonge, Nieuw Huurrecht, 2003, p. 90; Zuidema, Recht voor de huurder, 2001, p. 41; De Mol, Huurrecht, 1980, p. 63 - 64.
23 Let wel, gegevens hierover ontbreken in het dossier - ik gebruik deze getallen louter als illustratie.
24 Een 50% hogere huur zou een extra opbrengst van ongeveer fl. 70.000,- per jaar opleveren. 470.000/70.000 = 6,83.
25 HR 17 september 1993, NJ 1994, 740, rov. 3.3, berust volgens mij op deze gedachte.
26 Dit mede gegeven het feit dat er geen beroep was gedaan op omstandigheden die zouden kunnen meebrengen dat de rechtsverhouding in de loop van de relatie van partijen wezenlijk ten gunste van Dupomex was veranderd. Het is uiteraard denkbaar dat de inhoud van een rechtsverhouding van lange duur zich in de loop van de tijd wijzigt; maar als daarop geen beroep is gedaan, behoeft de rechter die mogelijkheid niet te onderzoeken. (Volledigheidshalve wijs ik er nog op, dat de na 1991 ontstane onderhuursituatie aangemerkt zou kunnen worden als een verandering van de omstandigheden en van de contractuele rechtsverhouding in het nadeel van Dupomex.)
27 Zie o.a. Asser - Hartkamp II, 2001, nr. 288, verwijzend naar HR 23 juni 1995, NJ 1996, 566 m.nt. HJS (rov. 3.4.3).