Conclusie
Rolnr. C04/249HR
Mr. D.W.F. Verkade
Zitting 2 september 2005
Conclusie inzake:
[eiseres]
tegen
Woningbouwvereniging Bergopwaarts
(hierna: Bergopwaarts)
1. Inleiding
1.1. In cassatie gaat het om de vraag of de huurovereenkomst, ook voorzover gesloten met [eiseres], kan worden ontbonden vanwege het feit dat de medehuurder - haar toenmalige echtgenoot [betrokkene 1] - in het gehuurde een illegale hennepkwekerij in bedrijf had, waarbij in cassatie ervan moet worden uitgegaan dat [eiseres] daarvan niet op de hoogte was.
1.2. Het hof heeft in de kern geoordeeld dat wetenschap niet is vereist; dat [eiseres] (hoofdelijk) aansprakelijk is voor het bestaan van de hennepkwekerij; en dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst, ook voor zover met [eiseres] gesloten, rechtvaardigt.
1.3. De hiertegen gerichte klachten worden m.i. tevergeefs voorgesteld.
2. Feiten en procesverloop(1)
2.1. Bij schriftelijke huurovereenkomst van 15 november 2000 heeft Bergopwaarts met ingang van 16 november 2000 aan [eiseres] en haar (toenmalige) echtgenoot [betrokkene 1] voor onbepaalde tijd verhuurd de woning aan de [a-straat 1] te [woonplaats].
2.2. In artikel 2 van Pro de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om de huurder en de leden van zijn huishouding als woning te dienen.
Artikel 7 lid 2 van Pro de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde 'Algemene voorwaarden zelfstandige woonruimte' bepaalt dat de huurder het gehuurde zal gebruiken en onderhouden zoals een goed huurder betaamt. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat de huurder het gehuurde overeenkomstig de bestemming zal gebruiken en de leden 5 en 6 bepalen dat de huurder geen overlast mag veroorzaken en dat de huurder verplicht is de maatregelen te treffen ter voorkoming van schade. Artikel 6 lid 2 bepaalt Pro dat de huurder aansprakelijk is voor alle schade die tijdens de huurtijd ontstaat ten gevolge van een toerekenbare tekortkoming in de verplichtingen uit de huurovereenkomst.
2.3. Op 23 september 2002 is brand ontstaan op de zolderverdieping van de woning. Het staat vast dat de brand is ontstaan door kortsluiting in een schakelkast.
2.4. Naar aanleiding van de brandmelding heeft de politie onderzoek ingesteld in de woning, waarbij zij een hennepkwekerij met 200 hennepplanten, alsmede ventilatoren, assimilatielampen, voorschakelapparatuur en dergelijke heeft aangetroffen. Tevens is geconstateerd dat ten behoeve van de hennepkwekerij op illegale wijze stroom is afgetapt.
2.5. Bij inleidende dagvaarding van 14 oktober 2002 heeft Bergopwaarts [betrokkene 1] en [eiseres] gedagvaard voor de rechtbank te 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Helmond en gevorderd, kort gezegd, de huurovereenkomst te ontbinden en [betrokkene 1] en [eiseres] te veroordelen de woning te ontruimen. Bergopwaarts heeft hieraan in essentie ten grondslag gelegd dat [betrokkene 1] en [eiseres] in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst hebben gehandeld door in het gehuurde een illegale bedrijfsmatige hennepkwekerij aanwezig te hebben.
2.6. [Betrokkene 1] heeft ter terechtzitting mondeling geantwoord, onder meer stellende dat de hennepkwekerij helemaal zijn verantwoordelijkheid was, dat zijn vrouw en kinderen er niets mee te maken hadden en dat hij het gehuurde inmiddels heeft verlaten.
[Eiseres] heeft zich schriftelijk verweerd, en daarbij met name aangevoerd dat zij van het feit dat de zolderverdieping als hennepkwekerij was ingericht niets afwist en dat zij daaraan part noch deel heeft gehad. Zij heeft in dat verband gewezen op de verklaring van [betrokkene 1] dat zij niets wist van het bestaan van de hennepkwekerij en dat de deur op de eerste verdieping voor de zoldertrap altijd op slot was (prod. 6 bij dagvaarding). Ook wees zij erop dat zij niet door de politie als verdachte is aangemerkt. [Eiseres] heeft verder opgemerkt dat zij vanwege het gebeurde een verzoek tot echtscheiding zal indienen.
2.7. Nadat op 22 januari 2003 een comparitie van partijen had plaatsgevonden, heeft de kantonrechter bij vonnis van 14 mei 2003 de vorderingen van Bergopwaarts toegewezen, zij het dat de termijn van ontruiming werd bepaald op veertien dagen na de betekening van het vonnis. De kantonrechter heeft ten aanzien van het hier vermelde verweer van [eiseres] het volgende overwogen:
'12. [Eiseres] heeft ter verontschuldiging aangevoerd, dat zij van niets wist. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit verweer niet aannemelijk geworden. Het wil er bij de kantonrechter niet in, dat er op de zolder van de woning een complete hennepplantage wordt ingericht met bijbehorend geknoei in de meterkast en leidingen door de woning zonder dat de vrouw des huizes daarvan iets merkt. Daar komt bij, dat gesteld noch gebleken is, dat [eiseres] in de periode waarin de kwekerij in opbouw en vervolgens in bedrijf is geweest niet aanwezig zou zijn geweest. Het verhaal over de - dure - treinenliefhebberij van haar man is ronduit ongeloofwaardig.
13. Op grond van dit alles zou een billijke bewijslastverdeling met zich hebben gebracht, dat [eiseres] het bewijs had dienen te leveren van haar stelling, dat zij van niets heeft geweten, maar nu zij het leveren van dat bewijs niet uitdrukkelijk heeft aangeboden moet worden aangenomen dat zij daartoe niet in staat is. De kantonrechter zal dan ook afzien van het verstrekken van een bewijsopdracht van die strekking aan [eiseres], zodat het door haar gevoerde verweer bij gebreke van feitelijke grondslag dient te worden gepasseerd.
14. [...]
15. Tenslotte heeft de kantonrechter ook twijfels omtrent de ernst van de geuite echtscheidingsvoornemens, nu blijkens het door Bergopwaarts ingezonden "Inschrijfformulier woningzoekenden" d.d. 25 november 2002 (twee maanden na de brand) voor het hele gezin woonruimte wordt gezocht in [plaats A]. De naam van [eiseres] wordt als "partner" vermeld, alsmede als "meeverhuizenden" de drie minderjarige kinderen van [betrokkene 1] c.s. Voorts valt bij lezing van het inschrijvingsformulier op, dat [betrokkene 1] en [eiseres] hetzelfde postadres [...] gebruiken.'
2.8. Met toepassing van art. 31 Rv Pro heeft de kantonrechter bij herstelvonnis van 25 juni 2003 enkele verbeteringen aangebracht in het vonnis van 14 mei 2003.
2.9. [Eiseres] is van het vonnis in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch, onder aanvoering van negen grieven. Bergopwaarts heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
2.10. Bij akte van 5 februari 2004 is zijdens [eiseres] een afschrift van de tussen haar en [betrokkene 1] gewezen echtscheidingsbeschikking in het geding gebracht.
2.11. Het hof heeft bij arrest van 11 mei 2004 het vonnis, met aanvulling en verbetering van gronden, bekrachtigd, daarbij (voor zover in cassatie van belang) overwegend:
'4.5 [...] Als medehuurder (contractueel en van rechtswege) is [eiseres] ingevolge het bepaalde in artikel 7A:1602 BW (mede) aansprakelijk voor het bestaan van de hennepkwekerij in het - ook door haar gehuurde - huis. Daarvoor hoeft niet vast te komen staan dat zij de kwekerij (mede) heeft opgezet en/of geëxploiteerd. [...]
[...]
4.8. De vierde, vijfde en achtste grief, alsmede de toelichting op de eerste grief, hebben gemeen dat [eiseres] zich op het standpunt stelt dat zij geen wetenschap had van het feit dat [betrokkene 1] op de zolderverdieping een hennepkwekerij in bedrijf had. Zij stelt dat [betrokkene 1] haar verboden had de zolderverdieping te betreden, dat zij niet beter wist dan dat [betrokkene 1] op zolder een treinenhobby had, dat de deur naar de zolder altijd op slot was, dat [betrokkene 1] zélf een en andermaal heeft gesteld dat [eiseres] niet van de kwekerij op de hoogte was, dat zij strafrechterlijk niet als verdachte is aangemerkt, dat zij onbekend was met de door [betrokkene 1] ten behoeve van de kwekerij aan de woning en het elektriciteitsnet verrichte aanpassingen en dat ook gebleken is dat de kwekerij nog maar kort bestond.
4.9. Ook deze grieven falen. De huurovereenkomst is op naam van zowel [eiseres] als [betrokkene 1] gesteld en is ook door hen beiden ondertekend. [Eiseres] is daardoor contractueel medehuurder en - anders dan [eiseres] zelf meent - als zodanig met [betrokkene 1] hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen, zoals die voortvloeien uit de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden. Het hof verwijst hierbij tevens naar hetgeen hiervoor onder rechtsoverweging 4.5. is overwogen. Ook voor de onderhavige tekortkoming is [eiseres] hoofdelijk aansprakelijk. Wetenschap van de aanwezigheid van de hennepkwekerij is voor deze aansprakelijkheid niet vereist, nog daargelaten dat ook het hof het - met de kantonrechter - volstrekt ongeloofwaardig acht dat [eiseres] niet op de hoogte was van de hennepkwekerij, zulks getuige de blijkens de overgelegde foto's van de toestand van de woning verre van onopvallend aangebrachte aanpassingen aan de woning. Nu het niet ter zake doet of [eiseres] kennis droeg van de hennepkwekerij, ziet het hof geen enkele aanleiding haar toe te laten tot het bewijs van haar stelling dat zij van niets wist.
[...]
4.12. In de zevende grief komt [eiseres] op tegen de overweging van de kantonrechter dat hij twijfelt omtrent de echtscheidingsvoornemens van [eiseres] en [betrokkene 1]. Ook deze grief kan niet tot vernietiging leiden. Het enkele feit dat [eiseres] inmiddels van echt gescheiden zou zijn doet immers niet [...] af aan de door de kantonrechter uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst. Voorzover [eiseres] heeft bedoeld te stellen dat de hennepkwekerij buiten haar verantwoordelijkheid of medeweten heeft bestaan en dat er vanwege het feit dat zij met de kinderen thans gescheiden van [betrokkene 1] leeft niet gevreesd behoeft te worden dat in de toekomst in de woning van [eiseres] een hennepkwekerij zal worden aangetroffen, doet dat op geen enkele wijze af aan de ernst van de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst welke reeds heeft plaatsgevonden en welke tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde ook zonder meer rechtvaardigt. Het feit dat [eiseres] inmiddels gescheiden zou zijn, staat derhalve niet aan ontbinding en ontruiming in de weg.'
2.12. [Eiseres] heeft tegen dit arrest - tijdig(2) - cassatieberoep ingesteld. Bergopwaarts heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Beide partijen hebben de zaak schriftelijk toegelicht en [eiseres] heeft nog gerepliceerd.
3. Bespreking van het cassatiemiddel
3.1. Ik teken vooraf aan dat op het onderhavige geschil het huurrecht van toepassing is zoals dat gold tot 1 augustus 2003.(3)
3.2. In de 'Inleiding' van het beroepschrift tot cassatie (pp. 2-3) wordt, naast een weergave van de feiten en een korte schets van het procesverloop, terecht aangevoerd dat het hof in zijn arrest de juistheid van de stellingen van [eiseres], (i) dat zij geen kennis droeg van de hennepkwekerij en (ii) dat tussen haar en [betrokkene 1] de echtscheiding is uitgesproken en er van samenleven met [betrokkene 1] geen sprake meer is, in het midden heeft gelaten, zodat in cassatie van de juistheid ervan mag worden uitgegaan.
3.3. Onder het kopje 'Klachten' wordt vooropgesteld dat het hof zijn beslissing tot bekrachtiging van het vonnis van de kantonrechter en daarmee van de ontbinding van de huurovereenkomst, ook voor zover met [eiseres] gesloten, mede baseert op, kort samengevat, de volgende gronden. In rov. 4.9 merkt het hof op dat [eiseres] contractueel medehuurder was en met [betrokkene 1] hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden. Het hof verwijst daarbij naar hetgeen hij in rov. 4.5 heeft overwogen, waarmee het hof het oog heeft op zijn oordeel dat [eiseres] als medehuurder ingevolge het bepaalde in art. 7A:1602 BW (mede-)aansprakelijk is voor het bestaan van de hennepkwekerij. Voor die aansprakelijkheid behoeft, aldus het hof in rov. 4.5, niet vast te staan dat zij de kwekerij (mede) heeft opgezet en/of geëxploiteerd. In rov. 4.9 zegt het hof het aldus dat voor aansprakelijkheid van [eiseres] wetenschap van de aanwezigheid van de hennepkwekerij niet is vereist. In rov. 4.12 voegt het hof hieraan nog toe, naar aanleiding van het beroep van [eiseres] op het feit dat zij inmiddels van [betrokkene 1] is gescheiden en niet meer met hem samenwoont, dat het feit dat de hennepkwekerij buiten haar verantwoordelijkheid of medeweten heeft bestaan en dat er vanwege het thans gescheiden leven van [betrokkene 1] niet voor gevreesd hoeft te worden dat in de toekomst in de woning van [eiseres] een hennepkwekerij zal worden aangetroffen, op geen enkele wijze afdoet aan de ernst van de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, welke reeds heeft plaatsgevonden en welke tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde ook zonder meer rechtvaardigt. Met een en ander geeft het hof blijk van een onjuiste rechtsopvatting en/of motiveert het zijn arrest niet naar de eisen van de wet, aldus deze inleiding.
3.4. Onderdeel 1 klaagt dat het hof ten onrechte art. 7A:1602 BW (thans art. 7:219) van toepassing heeft geacht. Op grond van deze bepaling is de huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden. Volgens het onderdeel is gesteld noch vastgesteld dat [betrokkene 1] zich in het gehuurde bevond of daarvan gebruik maakte op basis van een goedvinden van [eiseres] in de zin van deze bepaling. Ten processe staat daarentegen vast dat [betrokkene 1] zelf met Bergopwaarts een huurovereenkomst heeft gesloten en hij derhalve aan die door hemzelf met Bergopwaarts gesloten huurovereenkomst het recht ontleende om in het pand te verblijven en daarvan gebruik te maken.
3.5. Deze klacht wordt m.i. tevergeefs voorgesteld, en wel bij gebrek aan belang. Het arrest van het hof wordt m.i. immers zelfstandig gedragen door zijn oordeel in rov. 4.9, eerste alinea, dat de huurovereenkomst op naam van zowel [eiseres] als [betrokkene 1] is gesteld en door hen beiden is ondertekend, zodat [eiseres] contractueel medehuurder is en als zodanig met [betrokkene 1] hoofdelijk aansprakelijk is voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en in het bijzonder voor onderhavige tekortkoming. Tegen dit oordeel wordt in cassatie niet opgekomen.
Onder deze omstandigheden behoef ik op argumenten vóór of tegen de toepasselijkheid van art. 7A:1602 BW (thans art. 7:219) op gevallen als onderhavige niet in te gaan.(4)
3.6. Onderdeel 2 stelt voorop dat, nu [eiseres] zelf met Bergopwaarts een huurovereenkomst had afgesloten, ontbinding daarvan, gelet op artt. 7A:1623n BW (oud) jo. 6:265 BW, slechts kon plaatsvinden indien de huurder zijn verplichtingen jegens de verhuurder niet is nagekomen, tenzij vanwege de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet gerechtvaardigd is. Deze uitzondering is volgens het onderdeel te beoordelen naar de omstandigheden die bekend zijn ten tijde van de beslissing omtrent de ontbindingsvordering.
Onderdeel 2 onder a betoogt dat, nu door het hof niet is vastgesteld dat [eiseres] zelf zich als huurster zodanig heeft gedragen dat gezegd kan worden dat [eiseres] vanwege eigen gedragingen als huurster haar verplichtingen jegens Bergopwaarts niet is nagekomen, terwijl het tekortschieten van [betrokkene 1] rechtens niet geldt als een eigen handelen van [eiseres], zulks betekent dat er geen sprake is van een tekortschieten van [eiseres] zelf en dat een grond ontbreekt voor ontbinding van de huurovereenkomst voor zover [eiseres] die zelf met Bergopwaarts heeft afgesloten. Daaraan doet volgens de klacht niet af dat [eiseres] hoofdelijk verbonden was ten aanzien van de verplichtingen die voor [betrokkene 1] voortvloeiden uit de ook door hem met Bergopwaarts gesloten huurovereenkomst.
3.7. De klacht berust m.i. op een onjuist uitgangspunt en mist daarmee feitelijke grondslag. Anders dan betoogd, is het hof immers rechtens juist (en begrijpelijk; zie ook onder de feiten, 2.1) niet uitgegaan van een separate, door [eiseres] zelf met Bergopwaarts afgesloten huurovereenkomst (waar dan een dito separate overeenkomst van [betrokkene 1] met Bergopwaarts naast zou staan), doch van één door [betrokkene 1] en [eiseres] als contractuele medehuurders met Bergopwaarts als verhuurder gesloten overeenkomst met over en weer ondeelbare prestatieplichten, waaruit voor [eiseres] een hoofdelijke aansprakelijkheid voortvloeit.
Anders dan de klacht betoogt, staat de omstandigheid dat het hier niet om gedragingen van [eiseres] zelf gaat, er dus niet aan in de weg dat (ook) [eiseres] wordt aangesproken wegens een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Hoofdelijke aansprakelijkheid als hier aan de orde strekt zich uit tot alle (ondeelbare) verplichtingen uit de huurovereenkomst, en ziet m.i. dus ook op een situatie als hier aan de orde.(5) Ook indien [eiseres] part noch deel had aan de door (mede-)huurder [betrokkene 1] veroorzaakte overlast, blijft er sprake van een tekortkoming waarvoor [eiseres] aansprakelijk is.(6),(7) De klacht gaat niet op.
3.8. Onderdeel 2 onder b betoogt voor het geval dat, anders dan onder a werd verdedigd, het tekortschieten van [betrokkene 1] rechtens heeft te gelden als een gebeurtenis die - uit hoofde van haar hoofdelijke verbondenheid of krachtens art. 7A:1602 BW (oud) - aan [eiseres] is toe te rekenen en daarmee in beginsel een grond vormt voor ontbinding van ook de huurovereenkomst voor zover door haar afgesloten, het hof heeft miskend dat er sprake is van een tekortkoming die, gezien haar bijzondere aard, die ontbinding met haar gevolgen voor [eiseres] niet rechtvaardigt. De tekortkoming heeft immers betrekking op een handelen van [betrokkene 1] en niet van [eiseres] zelf, terwijl (in cassatie moet worden aangenomen dat) [eiseres] van het handelen van [betrokkene 1] niet heeft afgeweten. Verder ontberen [eiseres] en haar twee kleine kinderen door de ontbinding en de daaraan gekoppelde ontruiming het gebruik van een eigen woning, terwijl van een samenwonen met [betrokkene 1] geen sprake meer zal zijn, en verder gesteld noch gebleken is dat te verwachten valt dat [eiseres] zelf zich niet als goed huurster zal gedragen. Hieraan doet volgens de klacht de ernst van de reeds plaatsgevonden hebbende tekortkoming, waaraan het hof aan het slot van rov. 4.12 refereert, niet af.
3.9. Ik stel in dit verband voorop dat iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst de schuldeiser de bevoegdheid tot ontbinding geeft, tenzij deze ontbinding gezien de bijzondere aard of de geringe betekenis van de tekortkoming niet gerechtvaardigd is (vgl. art. 6:265 BW Pro). De rechter is niet bevoegd ambtshalve te onderzoeken of deze uitzondering aan de orde is; de schuldenaar zal zich daarop voldoende gemotiveerd moeten beroepen. Het is dan aan de feitenrechter om dit aan de hand van de omstandigheden van het geval te onderzoeken.(8)
Dit in aanmerking genomen, getuigt 's hofs oordeel in rov. 4.12 dat de ernst van de tekortkoming de ontbinding wél rechtvaardigde, m.i. niet van een onjuiste rechtsopvatting.(9) Voor het overige kan dit oordeel, verweven als het is met waarderingen van feitelijke aard, niet op juistheid worden getoetst. Hierop stuit onderdeel 2 onder b af.
3.10. In onderdeel 2 onder c wordt geklaagd dat het hof zijn beslissing in ieder geval onvoldoende heeft gemotiveerd door vanwege de ernst van de reeds plaatsgevonden hebbende tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst zonder meer gerechtvaardigd te achten. Ook al is de tekortkoming op zichzelf ernstig, niettemin betreft die tekortkoming niet een handelen van [eiseres]. Zij wist, naar in cassatie dient te worden aangenomen, er zelfs niets van af. Uit de ernst van de tekortkoming valt niet op enigerlei wijze af te leiden dat [eiseres] zich niet als goed huurster zal gedragen. Daaromtrent is ook niet anderszins iets gebleken. Aan de andere kant vormt voor [eiseres] het kunnen beschikken over een eigen woning voor haarzelf en haar twee kleine kinderen een groot belang. Van een opnieuw samenwonen met [betrokkene 1] in de woning zal geen sprake zijn, aldus de klacht.
3.11. Deze klacht faalt, nu het hier aan de orde zijnde oordeel m.i. niet onbegrijpelijk is of onvoldoende gemotiveerd, ook niet in het licht van de in de klacht aangevoerde stellingen. Ik acht het in de eerste plaats niet onbegrijpelijk dat het hof doorslaggevende betekenis heeft gehecht aan de ernst van de wanprestatie, waarmee het hof kennelijk doelt op het aan het in bedrijf hebben van een hennepkwekerij verbonden risico op overlast en gevaar, welk risico zich in casu ook heeft verwezenlijkt. In het bijzonder is het m.i. niet onbegrijpelijk dat het hof de in de klacht aangevoerde stellingen na belangenafweging te licht heeft bevonden om tot de conclusie te komen dat de ontbinding niet gerechtvaardigd is. In het bijzonder is ook niet onbegrijpelijk dat het feit dat het tekortschietend handelen geen handelen van [eiseres] zelf betreft naar 's hofs oordeel niet aan ontbinding in de weg staat. Ik wijs er in dit verband op dat voor ontbinding geen toerekenbaarheid aan de schuldenaar is vereist.
Het hof heeft voorts blijkens rov. 4.12 de in het subonderdeel bedoelde stelling dat van een opnieuw samenwonen met [betrokkene 1] geen sprake zal zijn, expliciet meegewogen. Dat het hof daaraan geen doorslaggevend gewicht heeft toegekend, is m.i. niet onbegrijpelijk. Ook het in 's hofs oordeel besloten liggende onvoldoende gewicht van de stelling dat er geen reden is ervoor te vrezen dat [eiseres] zich niet als goed huurster zal gedragen is, afgewogen tegen de ernst van de tekortkoming waarvoor [eiseres] hoofdelijk aansprakelijk is, niet onbegrijpelijk. Tot slot ligt in de rov. 4.10-4.12 besloten dat het hof aandacht heeft gehad voor het belang dat [eiseres] en haar kinderen hebben bij een eigen woning. Het hof heeft dit belang echter onvoldoende geacht om de ontbindingsvordering af te wijzen, hetgeen niet onbegrijpelijk is.
3.12. Het laatste onderdeel, onderdeel 3 voert aan dat, anders dan het hof in rov. 4.9 oordeelt, de omstandigheid of [eiseres] van de aanwezigheid van de hennepkwekerij heeft afgeweten, wél een relevante omstandigheid vormt. Zij is immers van betekenis voor de beoordeling van de vraag of de ontbinding van de huurovereenkomst, voor zover [eiseres] die met Bergopwaarts heeft afgesloten, gerechtvaardigd is te achten. Derhalve oordeelt het hof aan het slot van rov. 4.9 ten onrechte dat het geen enkele aanleiding ziet [eiseres] toe te laten tot het bewijs van haar stelling dat zij van niets wist.
3.13. Inderdaad heeft het hof in rov. 4.9 geoordeeld dat voor de aansprakelijkheid van [eiseres] niet van belang is of zij op de hoogte was van de aanwezigheid van de hennepkwekerij en dat bewijs op dit punt dan ook niet ter zake doet. Echter, anders dan het onderdeel tot uitgangspunt neemt, heeft het hof (blijkens rov. 4.12) het ontbreken van wetenschap bij [eiseres] wel degelijk meegewogen bij de beoordeling van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd werd door de tekortkoming (zie ook 3.11). Nu het hof vervolgens niet onbegrijpelijk heeft geoordeeld dat deze omstandigheid aan ontbinding niet in de weg staat, doet de wetenschap bij [eiseres] inderdaad niet ter zake en heeft het hof kunnen oordelen dat het geen aanleiding ziet [eiseres] tot het bewijs toe te laten. Ook deze klacht faalt derhalve.
4. Conclusie
Mijn conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De procureur-generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
A-G
1 De feiten zijn ontleend aan rov. 4.1.1-4.1.3 van het bestreden arrest. Zie ook het vonnis van de kantonrechter onder 'de vaststaande feiten'.
2 De cassatiedagvaarding is uitgebracht op 9 augustus 2004.
3 Dit volgt uit het feit dat de inleidende dagvaarding vóór 1 augustus 2003 is uitgebracht; vgl. art. 205 Overgangswet Pro Nieuw BW.
4 Ik volsta met enkele literatuurverwijzingen: J.A. de Mol, Huurrecht, 1980, p. 230, R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht voor de praktijk, 1999, p. 102 en Tekst & Commentaar Huurrecht, art. 7:219 (Dozy). Terwijl De Mol zich op het standpunt stelt dat art. 7A:1602 BW (oud) slaat op iedereen die de huurder in zijn woning binnenhaalt en geen contractspartij van de verhuurder is, gaan Dozy en Jacobs er klaarblijkelijk van uit dat het hierbij ook om medehuurders kan gaan.
5 Zie hierover J.A. de Mol, Van samenhuurders, medehuurders en onderhuurders, NJB 1980, pp. 721-722, Tj. Zuidema, Recht voor de huurder, 2001, p. 117, Losbl. Huurrecht, art. 266, aant. 13a (Huydecoper) en Tekst & Commentaar Huurrecht, art. 7:226, aant. 3 (Van der Hoek).
Vgl. voorts ktg. Deventer 16 januari 1986, Prg 1986, 2451 en ktg. Zaandam 9 februari 1995, WR 1995, 61.
6 Terzijde: dat ook de verplichtingen om het gezamenlijk gehuurde uitsluitend overeenkomstig de bestemming (hier: woning) te gebruiken en om het gehuurde te gebruiken zoals een goed huurder betaamt, als ondeelbare verplichtingen zijn aan te merken, laat zich m.i. mede hieruit verklaren dat het voor de verhuurder in verband met respectering van de privacy van de medehuurders veelal niet doenlijk is om eventueel tussen hen te onderscheiden, respectievelijk dat een onderzoek naar de juistheid van eventuele verklaringen dienaangaande op de verhuurder een last zou leggen die redelijkerwijs niet van hem te vergen is.
7 Ik wijs in dit verband nog op de regel dat de medehuurder van rechtswege huurder wordt zodra de huurovereenkomst met de huurder (bijv. op grond van wanprestatie van de huurder) wordt beëindigd. Deze regel zou in het geval van echtgenoten of geregistreerd partners het in de literatuur wel als ongewenst bestempelde gevolg hebben dat de gewezen huurder van rechtswege de positie van medehuurder verkrijgt en aldus het gehuurde niet daadwerkelijk hoeft te verlaten. Zie hierover bijv. R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht voor de praktijk, 1999, p. 223, Asser-Abas (5-II), 2001, nr. 164 en (naar huidig recht) Losbl. Huurrecht, art. 266, aant. 30a (Huydecoper).
8 Zie hierover losbl. Verbintenissenrecht, art. 6:265, aant. 6 e.v. (Hartlief) met verdere verwijzingen.
9 Ik verwijs nog naar de conclusie van A-G Langemeijer (sub 2.3 e.v.) voor HR 17 december 2004, nr. C03/218HR, LJN AR1040, WR 2005, nr. 24, p. 186, waar hij ingaat op criteria met betrekking tot de vraag of de wanprestatie de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt (de HR verwierp het cassatieberoep van de huurders met toepassing van art. 81 R.O.).