Conclusie
Zaaknr. C05/320HR
Mr. Huydecoper
Zitting van 8 december 2006
Conclusie inzake
[Eiseres]
eiseres tot cassatie
tegen
1. De gemeente 's-Gravenhage
2. De naamloze vennootschap Woningbeheer N.V.
3. De naamloze vennootschap N.V. Maatschappij tot Exploitatie van Onroerende Goederen "Stedelijk Belang"
verweerders in cassatie
Feiten(1) en procesverloop
1) De verweerster in cassatie sub 1, de Gemeente, is juridisch eigenares van de woning gelegen aan de [a-straat 1](2) in [plaats]. Die woning was verhuurd aan de moeder van de eiseres tot cassatie, [eiseres]. [Eiseres] is op 1 mei 1989 bij haar moeder gaan wonen. Zij is in de woning blijven wonen na het overlijden van haar moeder, op 10 april 1997.
De verweerster in cassatie sub 2, Woningbeheer, heeft in 1994 de economische eigendom van het pand verkregen. Woningbeheer geldt (kennelijk) sedertdien tussen partijen als de verhuurster.
2) Bij brieven van 16 februari 1996 en 24 maart 1996 aan (het college van B&W van) de Gemeente heeft [eiseres] verzocht haar een woonvergunning te verlenen als medebewoonster c.q. medehuurster van het pand [a-straat 1].
3) Op 1 april 1996 heeft de Gemeente geantwoord dat voor de ingebruikname van een zelfstandige woonruimte alleen de hoofdbewoner een huisvestingsvergunning nodig heeft en dat in de situatie van [eiseres] als medebewoonster een huisvestingsvergunning niet nodig is. Voor nadere informatie omtrent het aanbrengen van wijzigingen in het huurcontract met betrekking tot het medehuurderschap, werd [eiseres] verwezen naar de verhuurster van de betreffende woonruimte, Woningbeheer.
4) Bij brief van 25 augustus 1996 aan de Gemeente, heeft de moeder van [eiseres] erop geattendeerd dat de brief van [eiseres] van 24 maart 1996 niet zou zijn beantwoord en heeft zij verzocht [eiseres] alsnog zo spoedig mogelijk een vergunning als medehuurster te verlenen. Op die brief is niet geantwoord.
5) In september 1998 heeft de sociaal raadsman H. van Straaten namens [eiseres] aan Woningbeheer verzocht, de huurovereenkomst op haar naam te mogen hebben(3).
Op 20 oktober 1998 heeft Woningbeheer geantwoord dat zij dit verzoek niet kon honoreren. Woningbeheer was bereid het gebruik van de woning door [eiseres] nog drie maanden te gedogen, om haar in de gelegenheid te stellen een andere woning te vinden.
6) Vervolgens - in december 1999 - hebben de Gemeente en Woningbeheer ontruiming ten laste van [eiseres] gevorderd. Zij stelden dat [eiseres] de woning zonder recht of titel bewoonde. [Eiseres] voerde verweer, voorzover thans nog van belang: op grond van de stelling dat zij op medehuurderschap op de voet van art. 7A:1623h (oud) BW(4), en in het verlengde daarvan op hoofdhuurderschap ex art. 7A:1623i lid 1 (oud) BW aanspraak kon maken. In reconventie vorderde zij vaststelling dat zij als huurster van de woning moest worden beschouwd.
7) In eerste aanleg werden de vorderingen van de Gemeente c.s. toegewezen(5), en de reconventionele vordering van [eiseres] dus afgewezen.
De (uiteraard; namens [eiseres] aangevangen) appelprocedure begint met een langdurig intermezzo, waarvan de inzet blijkt uit HR 7 maart 2003, NJ 2003, 244. De in dat stadium besliste geschillen spelen in deze cassatieprocedure geen rol meer, zodat ik mij veroorloof daaraan voorbij te gaan. Uitvloeisel van die geschillen was, dat de derde verweerster in cassatie, Stedelijk Belang, aan het geding is gaan deelnemen.
8) In de appelprocedure na het tussentijdse cassatieberoep, heeft het hof in het thans in cassatie bestreden tussenarrest de argumenten van de kant van [eiseres] die ertoe strekten dat zij, [eiseres], aan de hand van uitlatingen of gesties van de Gemeente c.s. mocht menen dat zij als (mede)huurster was geaccepteerd verworpen, en een comparitie gelast. Nadat die had plaatsgehad heeft het hof bij het eveneens thans in cassatie bestreden eindarrest de vonnissen van de rechtbank bekrachtigd, met dien verstande dat de termijn van ontruiming werd gesteld op 4 maanden na betekening van het arrest.
9) Tegen de nog niet eerder in cassatie bestreden arresten van het hof heeft [eiseres] tijdig en regelmatig cassatieberoep laten instellen(6). Namens de Gemeente c.s. is tot verwerping geconcludeerd, en is tevens incidenteel cassatieberoep ingesteld. Partijen hebben van weerszijden hun standpunten schriftelijk laten toelichten. Van de kant van de Gemeente c.s. is gedupliceerd.
Bespreking van het principale cassatiemiddel
10) Namens de Gemeente c.s. is er op gewezen dat de cassatiedagvaarding slechts klachten aanvoert tegen het tussenarrest van het hof en niet tegen het eindarrest; terwijl in het petitum slechts om vernietiging van het arrest waartegen de middelen zich richten wordt gevraagd. Er zou dus geen vernietiging van het eindarrest aan de orde zijn, en daarmee zou [eiseres] belang missen bij het cassatieberoep.
Mij schijnt toe dat hier aan een (wat) minder gelukkige formulering van de cassatiedagvaarding verkeerde conclusies worden verbonden: het eindarrest bouwt voort op de in het tussenarrest gegeven oordelen, en komt dus voor vernietiging in aanmerking als de oordelen uit het tussenarrest waarop het mede berust, terecht zouden worden bestreden. Daarop is het cassatieberoep ook klaarblijkelijk gericht. Dat wordt niet anders door de niet geheel accurate formulering van het petitum.
11) In het principale cassatiemiddel lees ik twee klachten. Ik vat die aldus samen, dat (door het hof) er aan zou zijn voorbij gezien a) dat medehuurderschap (mede) kan worden afgeleid uit gedragingen van partijen waarop mocht worden vertrouwd(7); en b) dat [eiseres] zich erop zou hebben beroepen dat zij ook afgezien van de aan art. 7A:1623h (oud) BW te ontlenen aanspraken, mocht menen dat zij door de Gemeente (ik zal aannemen dat bedoeld is: de Gemeente c.s., want het zal toch moeten gaan om de partij die destijds als verhuurster optrad) als huurster is aanvaard.
12) De klacht lijkt mij in beide opzichten ondeugdelijk. De klacht dat medehuurderschap ook kan worden aangenomen als op grond van gedragingen van de verhuurder vertrouwd mocht worden (dat die daarmee instemde) faalt, omdat van de kant van [eiseres] in de feitelijke instanties niet is aangevoerd dat er gedragingen van de kant van de Gemeente c.s. waren - behoudens de specifiek genoemde correspondentie, die het hof in het tussenarrest gewetensvol heeft onderzocht - waaraan het hier bedoelde vertrouwen kon worden ontleend. Ook in cassatie wordt trouwens niet aangegeven, welke gedragingen [eiseres] hier op het oog heeft (en ook niet, op welke plaatsen in de gedingstukken daarop een beroep zou zijn gedaan). Om al deze redenen kan de klacht niet worden aanvaard.
13) Voor de tweede klacht (kort gezegd: dat zou zijn aangevoerd dat [eiseres] ook afgezien van het beroep op art. 7A:1623h (oud) BW mocht vertrouwen dat zij als huurster was geaccepteerd), geldt mutatis mutandis hetzelfde: namens [eiseres] is in de feitelijke instanties geen beroep op stellingen van deze strekking gedaan. Althans: men kan de van [eiseres]s kant gedane uitingen geredelijk zo begrijpen, en het hof hééft die klaarblijkelijk zo begrepen. De uitleg van de partijstandpunten in de procedure is, zoals bekend, voorbehouden aan de "feitenrechters"(8), zodat daarover in cassatie niet kan worden geklaagd (de mogelijkheid van motiveringsklachten vermeld ik terloops, daar meteen aan toevoegend dat er geen als zodanig kenbare motiveringsklacht op dit thema is aangevoerd).
Ook hier geldt dat het middel niet aangeeft welke stellingen van de kant van [eiseres] als grondslag voor deze klacht zouden moeten dienen, en dat niet wordt aangegeven wáár in de stukken men die stellingen zou moeten zoeken. Wederom: om ieder van deze redenen kan de klacht niet worden aanvaard.
14) Ik wil niet onvermeld laten dat de stellingen waarnaar in de klachten van het principale middel wordt verwezen (en die dus volgens mij in de feitelijke instanties niet zijn aangevoerd), verder weinig aannemelijk toeschijnen. (Ik haast mij om te bevestigen dat mij niet ontgaan is, dat de rechtstreekse toetsing van dergelijke - feitelijke - stellingen overigens niet in cassatie behoort te geschieden).
In beide varianten komen die stellingen er op neer dat uit stilzwijgen of uit gedragingen van een (zijdelings) betrokkene toestemming, dan wel gerechtvaardigd vertrouwen op toestemming, in (mede)huurderschap mag worden afgeleid, ook in een situatie waarin de expliciete uitlatingen van die betrokkene veeleer in de tegengestelde richting wijzen.
15) Wanneer er uit gedragingen of uit stilzwijgen toestemming mag worden afgeleid, kan niet in een algemene formule worden aangegeven - het is daarvoor te zeer afhankelijk van de omstandigheden(9). Binnen een contractuele- of onderhandelingsrelatie, moet men echter al voorzichtig zijn met toepassing van vuistregels van het "wie zwijgt stemt toe"-type(10). Buiten een dergelijke relatie geldt dat in versterkte mate - en uiteraard in nog verder versterkte mate, wanneer de uitingen die de betrokkene wél heeft gedaan, het tegendeel suggereren van toestemming. Het mag misschien ook dán nog niet uitgesloten zijn dat tóch aan het doen en (na)laten van die betrokkene een gerechtvaardigd vertrouwen in toestemming (van die betrokkene, en langs die weg ook van andere betrokkenen) mag worden ontleend - maar de marge daarvoor is smal. Dat het onderhavige geval binnen die smalle marge zou vallen, ligt bepaald niet voor de hand.
Bespreking van het incidentele cassatiemiddel
16) Het (onvoorwaardelijk ingestelde) incidentele cassatieberoep betreft de beslissingen van het hof, in het tussenarrest en het eindarrest, die ertoe strekken dat ondanks de vaststelling dat [eiseres] de in geding zijnde woning zonder recht of titel bewoonde, rekening viel te houden met temporisering van de ontruimingverplichting.
17) Ik stel voorop dat volgens mij de Gemeente c.s. bij deze klachten geen belang hebben. De termijn voor ontruiming die het hof in het eindarrest heeft vastgesteld is immers al geruime tijd geleden verstreken, en blijkens de uitingen van partijen in hun schriftelijke toelichtingen heeft ontruiming ook al lang plaatsgehad. Daarom valt niet in te zien wat de Gemeente c.s. zouden kunnen winnen bij vernietiging van de bestreden arresten. De kennelijk door hen beoogde eerdere ontruiming kan langs die weg in elk geval niet worden verkregen. Dat had overigens wel gekund als van het in eerste aanleg verkregen, bij voorraad uitvoerbare vonnis gebruik was gemaakt - in zoverre treft de thans door de Gemeente c.s. ingenomen houding als niet erg consistent.
Aangezien het hof aan dit aspect van de zaak ook geen consequenties heeft verbonden voor de ten laste van [eiseres] gebrachte proceskosten, kunnen de incidentele klachten voor de Gemeente c.s. geen enkel nuttig gevolg teweeg brengen. Al daarom behoren die klachten te worden afgewezen(11).
18) Ten overvloede merk ik nog op dat deze klachten mij ook inhoudelijk ondeugdelijk lijken. Ofschoon er steun bestaat voor de stelling dat de rechter - in beginsel - verplicht is om een vordering die strekt tot nakoming van een rechtsplicht ongeclausuleerd toe te wijzen(12), is de vraag die het middel aansnijdt daarmee niet beslist. De "vervolgvraag" is immers, hoe de rechtsplicht waar de vordering op berust, moet worden geïnterpreteerd. In dat kader acht ik bepaald aannemelijk dat geoordeeld kan worden - zoals het hof in deze zaak kennelijk heeft geoordeeld - dat van iemand met de leeftijd en sociale positie van [eiseres], die op weliswaar onjuiste maar niet onverdedigbare gronden heeft gemeend voortgezette aanspraken op woonrechten geldend te kunnen maken en voor wie geen alternatieve woonruimte gevonden bleek te zijn(13), ten profijte van partijen als de Gemeente c.s. - en mede gegeven de weinig voortvarende houding waarvan die in deze zaak blijk hadden gegeven - niet mag worden gevergd dat zij op stel en sprong gevolg geeft aan de verplichting tot ontruiming van de aanvankelijk lange tijd rechtmatig door haar bewoonde woning.
19) Dat is dan niet een kwestie van - mogelijk - ongeoorloofde "denaturering" van de aanspraak op nakoming die in art. 3:296 BW Pro tot uitdrukking komt, maar van een redelijke uitleg van wat partijen in de enigszins uitzonderlijke omstandigheden van zo'n geval van elkaar mogen verlangen - of, anders gezegd, waartoe zij rechtens ten opzichte van elkaar gehouden zijn.
Tot de hier bedoelde beoordeling kon het hof des te gereder komen omdat van de kant van de Gemeente c.s. ten overstaan van het hof geen bezwaar is ingebracht tegen de gedachte dat aan [eiseres] een adequate ontruimingstermijn moest worden geboden - integendeel, bij de comparitie die ten vervolge van het tussenarrest is gehouden is van de kant van Woningbeheer N.V. verklaard dat men "uiteraard bereid (was) ... medewerking te verlenen aan een oplossing voor [eiseres], overeenkomstig rov. 9 van het arrest van 9 november 2004"(14). Daarna hebben de partijen in de appelprocedure zich over dit punt niet meer uitgelaten.
20) Onderdeel 1 van het incidentele middel oppert verder ten onrechte dat het hof zou hebben aangenomen dat op - kort gezegd - de Gemeente c.s. een rechtsplicht zou rusten om [eiseres] vervangende woonruimte aan te bieden. Dat heeft het hof ongetwijfeld niet aangenomen - het heeft slechts de gedachte geventileerd dat de Gemeente c.s. met het aanbieden van andere woonruimte tot een betere oplossing van het conflict zouden kunnen bijdragen (wat blijkens het in de vorige alinea aangehaalde uit het proces-verbaal van de daarna gehouden comparitie, van de kant van de Gemeente c.s. ook is beaamd).
Onderdeel 2 verwijt het hof ten onrechte, dat in het tussenarrest in aanmerking is genomen dat de huur altijd op tijd betaald was. Op p. 2 van de Memorie van Grieven had [eiseres] laten stellen dat de huur altijd was betaald; en tot na het tussenarrest waar de bestreden vaststelling van het hof in voorkomt, hadden de Gemeente c.s. dit niet weersproken.
21) Onderdeel 4 miskent het zo-even al opgemerkte; te weten dat van de kant van de Gemeente c.s. geen aanmerking was gemaakt op de oordelen van het hof (met name: in het tussenarrest) die naar een adequate ontruimingstermijn tendeerden. Dat zo zijnde, was er voor het hof geen aanleiding om de reeks van omstandigheden waarnaar onderdeel 4 verwijst, expliciet in zijn motivering te betrekken - de Gemeente c.s. hadden immers geen beoordeling daarvan aan de orde gesteld.
De overige argumenten uit het incidentele middel stuiten volgens mij alle af op mijn hiervóór weergegeven bedenkingen - met inbegrip van de bedenkingen van inhoudelijke aard.
Conclusie
Ik concludeer zowel in het principale als in het incidentele beroep tot verwerping(15).
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 De feiten zijn af te leiden uit HR 7 maart 2003, NJ 2003, 244 en rov. 1.1 - 1.8 van het eindvonnis in eerste aanleg van 6 september 2000.
2 Ik houd het op "[a-straat]" omdat dat mij (als van, althans in [plaats], "algemene bekendheid"), de juiste naam lijkt. In HR 7 maart 2003, NJ 2003, 244 en ook in de vonnissen van de eerste aanleg en het eerste tussenarrest in appel, wordt de naam echter als "[a-straat]" gespeld. In de in cassatie bestreden arresten staat weer "[a-straat]".
3 Kennelijk is verzuimd om tijdig gebruik te maken van de mogelijkheid die art. 7A:1623i lid 2 (oud) BW, thans art. 7:268 lid 2 BW Pro, biedt. Dat geeft aan deze zaak een enigszins wrang aspect - toepassing van deze mogelijkheid had er, ogenschijnlijk, toe geleid dat [eiseres] "gewoon" rechten als huurster had kunnen verwerven (waarbij ik moet aantekenen dat uit de stukken niet valt op te maken in hoeverre [eiseres] in aanmerking zou komen voor de vergunning op de voet van de Huisvestingswet, waarnaar art. 7A:1623i lid 3 BW (oud) onder c verwijst).
4 Gezien het aanvangstijdstip van deze procedure geldt voor de ingeroepen regels van huurrecht nog de "oude" wet van vóór 1 augustus 2003, zie art. 205 OBW Pro.
5 Daarbij werd o.a., ontruiming ten laste van [eiseres] bevolen, en werd de uitspraak mede op dat punt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Ik zal dat aspect bij de bespreking van het incidentele cassatieberoep nog even noemen.
6 Het eindarrest is van 9 augustus 2005, de cassatiedagvaarding is op 3 november 2005 uitgebracht.
7 Het middel verwijst in dit verband enigszins verwarrend herhaaldelijk naar art. 7A:1639H BW; maar het lijkt mij duidelijk dat art. 7A:1623h (oud) BW bedoeld is.
8 HR 23 december 2005, NJ 2006, 289 m.nt. MRM, rov. 4.2, 5.2, 6.1.3, 6.4.3; HR 11 februari 2005, NJ 2006, 44, rov. 4.2.3; Asser Procesrecht/Veegens - Korthals Altes - Groen, 2005, nrs. 103, 121, 169; Ras-Hammerstein, De grenzen van de rechtsstrijd in hoger beroep in burgerlijke zaken, 2004, nr. 40.
9 Asser - Hartkamp 4 II, 2005, nr. 139.
10 Een illustratie vormt HR 4 februari 2000, NJ 2000, 258, rov. 3.3.3.
11 Asser Procesrecht/Veegens-Korthals Altes-Groen, 2005, nr. 48.
12 Zie bijvoorbeeld, met nuanceverschillen, Onrechtmatige Daad (losbl.) II.1, Deurvorst, aant. 61 en 166 en Vermogensrecht (losbl.), Jongbloed, art. 296, aant. 5.
13 Ik suggereer hiermee geenszins dat het aan de Gemeente c.s. toerekenbaar zou zijn dat er geen alternatieve woonruimte was gevonden - het gaat mij om het "kale" feit dat [eiseres] ten tijde van het wijzen van het eindarrest - kennelijk - geen andere woonruimte had. Allicht is dat, anders dan onderdeel 3 van het incidentele middel verdedigt, een omstandigheid die bij een weging als de onderhavige in aanmerking kan komen.
14 Proces-verbaal van comparitie van 10 januari 2005, p. 2.
15 Met aantekening dat bij de bevinding dat het het incidentele beroep aan een deugdelijk belang schort, eerder in de rede zou liggen dat de eiseressen daarin niet-ontvankelijk werden verklaard.