Conclusie
Zaaknr. C07/011HR
Mr. Huydecoper
Zitting van 27 juni 2008
Conclusie inzake
[Eiser] h.o.d.n. Welkoop Enschede
eiser tot cassatie
tegen
Coöperatieve Rabobank Enschede-Haaksbergen U.A.(1)
verweerster in cassatie
Feiten(2) en procesverloop
1) Het gaat in deze zaak om het volgende:
- De rechtsvoorganger van verweerster in cassatie, de Rabobank, heeft met ingang van 1 april 1991 aan eiser tot cassatie, [eiser], verhuurd een bedrijfsruimte aan de [a-straat 1] te [plaats];
- De bestemming van de bedrijfsruimte is "winkelruimte annex magazijn ten behoeve van die winkelruimte". Het aantal vierkante meters bedraagt 532(3) en het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt voor de uitoefening van de detailhandel. Het gaat dus om huur en verhuur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW (oud, inmiddels art. 7:290 BW Pro);
- De huurprijs was € 959,59 per maand ofwel € 21,64 per m² per jaar;
- De huurovereenkomst bepaalt dat als na 10 jaar de huurovereenkomst niet wordt opgezegd, deze telkens met één jaar wordt verlengd onder dezelfde voorwaarden en beperkingen.
2) De Rabobank meent dat de huurprijs niet meer overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Zij heeft nadere huurprijsvaststelling gevorderd, uitgaande van een huurprijs van € 81,70 per m² per jaar. [Eiser] heeft deze vordering bestreden.
3) In de eerste aanleg gelastte de kantonrechter een deskundigenadvies van de Bedrijfshuuradviescommissie (BHAC). Nadat de BHAC inderdaad op 18 februari 2005 had geadviseerd en na verder debat van partijen, heeft de kantonrechter de huurprijs conform het advies van de BHAC vastgesteld. Daarbij verwierp de kantonrechter argumenten van de kant van [eiser] die ertoe strekten dat het gehuurde wegens de daarop rustende (planologische) bestemming dan wel wegens de bedoeling van de Rabobank om de gebouwen ter plaatse te slopen, niet met de door de BHAC aangewezen "vergelijkingspanden"(4) vergelijkbaar zou zijn.
Op het namens [eiser] ingestelde hoger beroep, dat mede gericht was op de twee zojuist zéér in het kort weergegeven argumenten, heeft het hof het eindvonnis van de kantonrechter bekrachtigd.
4) Tegen het arrest van het hof is namens [eiser] tijdig en regelmatig cassatieberoep ingesteld(5). De Rabobank heeft tot verwerping laten concluderen. De Rabobank heeft haar standpunt schriftelijk laten toelichten(6).
Bespreking van de cassatiemiddelen
5) Ik stel voorop dat het hof (op het voetspoor van partijen) met juistheid is uitgegaan van de toepasselijkheid, in deze zaak, van het "oude", vóór 1 augustus 2003 geldende huurrecht(7).
6) Middel 1 klaagt over de bij de huurprijsvaststelling in aanmerking genomen referentieperiode(8). Anders dan art. 7A:1632a BW in lid 2 voorschreef, is namelijk niet een referentieperiode van vijf jaar voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering toegepast, maar een referentieperiode van vijf jaar voorafgaande aan de door de kantonrechter vastgestelde ingangsdatum van de nader vastgestelde huur (ca. vier maanden later).
7) Deze klacht behoort al daarom niet te slagen, omdat de beslissing om de referentieperiode aldus te bepalen in de eerste aanleg is genomen(9), en geen van partijen die beslissing in appel heeft bestreden (er is trouwens ook in de eerste aanleg geen bezwaar gemaakt tegen de daar gekozen benadering van de referentieperiode).
Bij gebreke van een tegen deze beslissing gerichte grief had het hof niet de vrijheid zich over dit punt een ander oordeel te vormen(10). Anders dan dit middel misschien wil laten gelden (zie alinea 7, slot, en alinea 9 van de cassatiedagvaarding), betreft het hier niet een vraag van openbare orde (in welk geval de appelrechter niet door de regels van het zogenaamde "grievenstelsel" gebonden zou zijn)(11).
8) Ik merk terzijde op dat de klacht mij ook inhoudelijk ondeugdelijk lijkt. Art. 7A:1632a BW schreef, en art. 7:303 BW Pro schrijft, een vanaf de datum van het instellen van de vordering (terug)berekende referentieperiode immers, naar in uitgesproken mate in de rede ligt, daarom voor, omdat dezelfde datum ook in de overgrote meerderheid van de gevallen de ingangsdatum voor de nader vastgestelde huur is. Daarbij is geen rekening gehouden met de (enigszins uitzonderlijke) mogelijkheid dat de nieuwe huurverplichting op een ander tijdstip kan ingaan(12). Gezien de klaarblijkelijke strekking - namelijk om de referentieperiode onmiddellijk te laten aansluiten op de ingangsdatum van de "nieuwe" huur - lijkt het mij alleszins verantwoord om voor de uitzonderingsgevallen waarin die huur niet op de datum van het instellen van de vordering ingaat, ook de referentieperiode op een andere datum te laten ingaan (en ook dan natuurlijk vanaf de datum waarop de nader vastgestelde huurprijs dan wél ingaat). Daarmee wordt aan (de strekking van) de wet geen geweld aangedaan, maar wordt daarbij juist aansluiting gezocht. Ik meen dan ook dat de BHAC en de rechter in de eerste aanleg het wat dit betreft bij het rechte eind hadden(13).
9) Middel 2 klaagt dat onvoldoende rekening zou zijn gehouden met de (volgens [eiser]) aanstaande sloop van het gehuurde, en met het van dat gegeven uitgaande drukkende effect op de huurwaarde. Zoals in alinea 3 al even aangestipt, betreft het hier een van de namens [eiser] in de feitelijke instanties verdedigde argumenten, die zowel door de rechter in eerste aanleg als door het hof werden verworpen.
10) Ik val (de rechtsgeleerde adviseurs van) [eiser] bij, als het er om gaat dat de aanstaande sloop van een huurobjekt vaak een drukkend effect zal hebben op de huurwaarde daarvan. Zoals het namens [eiser] werd uitgedrukt, leidt dit gegeven er toe "dat (er) minder vraag is (onder potentiële huurders) naar dit pand dan er geweest zou zijn indien het hier niet een slooppand zou betreffen."(14).
11) Daarmee is echter nog niets gezegd over het concrete drukkende effect dat sloopplannen in een gegeven geval op de huurwaarde van een bedrijfspand hebben. Dat effect wordt sterk door de omstandigheden van het geval beïnvloed: hoe concreet zijn de plannen, welke invloed zal daarvan op de bruikbaarheid van het pand in kwestie uitgaan, welke gebruiksbestemming heeft dat pand (en welke alternatieve gebruiksbestemmingen dienen zich aan). Bij wege van voorbeeld: als een pand bestemd wordt voor tijdelijke opslag van handelsvoorraden kan het heel wel zo zijn dat sloopplannen - ook alleszins concrete - nauwelijks van invloed zijn op de huurwaarde.
12) Een enigszins complicerende factor vormen in dit verband twee eigenaardigheden van het toepasselijke (semi-)dwingende recht(15):
- Ten eerste: [eiser] wijst er, zoals ik al even aangaf, op dat het drukkende effect van mogelijke sloop minder vraag (onder potentiële huurders) zal veroorzaken. De toevoeging tussen haakjes lijkt mij wel van belang: voor wie overweegt een huurobjekt in gebruik te gaan nemen, zullen sloopplannen (als het beoogde gebruik niet kortstondig is, en a fortiori als dat relevante investeringen vereist) gewoonlijk inderdaad prohibitief zijn. Maar voor de huurder die al geruime tijd ter plaatse zit en voor de keus staat, te blijven of naar een andere locatie om te zien, liggen de verhoudingen bepaald anders. Die huurder zal aanmerkelijk gauwer geneigd zijn, het risico van een mogelijke maar nog tamelijk ongewisse sloop op de koop toe te nemen (mogelijk gesteund door de wetenschap dat de wettelijke "huurbescherming" hem in elk geval gerede kansen op een niet-onaanzienlijk respijt biedt). Dat betekent dat de huurprijs die een "zittende" huurder voor verlengde genotsrechten van een mogelijk met sloop bedreigd objekt wil betalen, niet zelden hoger zal zijn dan de huur die een "potentiële huurder" die zich nog niet gecommitteerd heeft, zou willen betalen.
Nu kan men geredelijk denken dat wij bij toepassing van het wettelijke huurprijsmechanisme eerder het eerstgenoemde geval (namelijk: het geval van de al langere tijd "zittende" huurder) voor ogen moeten houden, dan het laatstgenoemde. De wet gaat immers, als het om nadere huurprijsvaststelling gaat, uit van een situatie van verlenging (mogelijk: tegen de zin van de verhuurder) van reeds bestaande genotsrechten, en niet van "nieuwe verhuringen".
Voor degenen die, zoals ik zelf, verdedigen dat de wet beter van de "markthuurwaarde" zou kunnen uitgaan(16) is het misschien verrassend te moeten constateren dat er ook buiten het geval van een "dalende markt" situaties denkbaar zijn waarin die maatstaf voor een huurder gunstiger kan uitpakken dan de maatstaf die in de huidige praktijk uit de wet wordt afgeleid (en dat de onderhavige zaak daarvan misschien een voorbeeld biedt). Maar wat daarvan zij: ik denk dat men zich, in ons huidige wettelijke systeem, niet blind moet staren op de potentiële huurder die ermee geconfronteerd wordt dat voor een in aanmerking komend huurobjekt sloopplannen bestaan. Naarmate men zich verder van dat geval verwijdert, wordt de invloed op de huurwaarde die aan sloopplannen toekomt, gewoonlijk geringer(17).
- Ten tweede: huurprijsvaststellingsgeschillen doen zich het meest voor als de huurrelatie reeds lange tijd bestaat. De huurder kan dan veelal geen aanspraak maken op "gewaarborgde" genotsrechten voor lange duur. Hij moet er in die fase rekening mee houden dat de verhuurder die van de huurverhouding bevrijd wil worden, kan opzeggen.
De verlenging van genotsrechten waarop de huurder in zo'n situatie aanspraak kan maken is dus maar betrekkelijk: bij huurovereenkomsten waarvan de (bepaalde) aanvangsduur langer dan tien jaar(18) heeft geduurd, moet men als huurder rekening houden met de mogelijkheid van beëindiging. Wanneer de verhuurder op plausibele gronden kan menen dat hij een te geringe huuropbrengst ontvangt, is die mogelijkheid ook geenszins denkbeeldig: een verhuurder zal dan al gauw omzien naar een andere aanwending van het huurobjekt, en de mogelijkheid van opzegging (met het oog op die aanwending) in stelling brengen. Dat betekent dat voor huurders die na een langere huurperiode geschil met de verhuurder krijgen over de huurprijs, in de meeste gevallen zal gelden dat de verdere tijdsduur van de huur waarop gerekend mag worden, ongewis is.
Daarom is het zo dat de situatie waarin van mogelijke sloopplannen sprake is, niet zo veel verschilt van wat men bij het "normaaltype" van een conflictueuze huurprijsvaststelling moet verwachten: de verhuurder meent redenen te hebben om ontevreden te zijn met de bestaande huurrelatie (althans: met de daaruit resulterende huurprijs); en die relatie is, doordat die al lange tijd duurt, inmiddels vatbaar voor opzegging op relatief korte termijn. Aan de rechtsverhouding zoals men die hier veelal zal aantreffen, is daardoor inherent dat de huurder geen bestendig uitzicht heeft op nog voor lange tijd voortdurend huurgenot. Inherent daaraan is dan (meestal) ook, wat dit middel aanduidt als "ongeschiktheid om verbeteringen aan te brengen"(19): dat is niet iets uitzonderlijks waarmee [eiser] wordt geconfronteerd en andere huurders in soortgelijke conflictsituaties niet, maar een met het "normaaltype" van dit soort conflicten gepaard gaand gegeven.
Ook die aspecten brengen mee dat aan mogelijke sloopplannen niet noodzakelijkerwijs de dominerende betekenis voor de huurprijsvaststelling toekomt, die van de kant van [eiser] wordt verdedigd; en dat de betekenis die daar wél aan toekomt "er maar net van afhangt"(20).
13) Deze beschouwingen monden er in uit dat het "drukkende" effect dat van mogelijke sloopplannen betreffende een huurobjekt uitgaat, naar gelang van de omstandigheden zeer verschillend gewaardeerd kan (moeten) worden; en dat zeker niet ondenkbaar is dat er helemaal geen drukkend effect bestaat. Dat laatste zal bijvoorbeeld kunnen worden aangenomen wanneer a) de stellingen betreffende de beweerde sloopplannen nog niet of nauwelijks zijn geconcretiseerd (bijwege van vuistregel kan men immers hanteren dat er véél tijd mee heengaat om, uitgaande van het abstracte voornemen tot sloop en herontwikkeling, te komen tot een concreet en ook voor realisering vatbaar plan); en b) de periode waarvoor een huurprijsvaststelling wordt gevorderd, inmiddels al voor een belangrijk deel is verstreken, zonder dat van noemenswaardige (nadere) concretisering van de plannen in kwestie is gebleken.
14) Dit alles brengt mij ertoe Middel 2 als onaannemelijk te beoordelen. De stellingen van [eiser] ten aanzien van de sloopplannen van de Rabobank waren weinig of niet geconcretiseerd, en ten tijde van de beslissing van het hof was de termijn waarvoor de nadere huurprijsvaststelling had te gelden al voor ruimschoots meer dan de helft verstreken. Bij die stand van zaken kon het hof geredelijk oordelen dat de mogelijke sloopplannen voor de beoordeling van de over de relevante periode vast te stellen huurprijs niet van belang waren. Daarin komt geen onjuiste rechtsopvatting tot uitdrukking; en dat oordeel berust overigens op waardering van in overwegende mate feitelijke gegevens. Het is in het licht van de weinig specifieke argumenten die namens [eiser] in stelling waren gebracht, voldoende gemotiveerd(21).
15) Middel 3, tevens het laatste middel, klaagt over onvoldoende weerlegging van het namens [eiser] gedane beroep op in het gehuurde gedane investeringen.
Ik betwijfel of wat in de toelichting op dit middel staat, voldoende feitelijke grondslag bezit: de toelichting "leunt zwaar" op het uitgangspunt dat het door [eiser] gehuurde aanvankelijk een "casco" in de vorm van een (oud) fabrieksgebouw zou zijn geweest, dat slechts door de investeringen van [eiser] als detailhandelsbedrijf bruikbaar zou zijn geworden(22). In het rapport van de BHAC van 18 februari 2005 wordt echter (op p. 1) vermeld dat het gehuurde deel uitmaakt van de voormalige bedrijfswinkel annex magazijn(23) van Coberco; vaststellingen die moeilijk met het thans in cassatie betrokken uitgangspunt te verenigen zijn. In appel is tegen de (klaarblijkelijk: door de rechter in de eerste aanleg "overgenomen") bevindingen van de BHAC op dit punt geen bezwaar ingebracht.
16) Ik denk overigens dat aan dit punt voorbij kan worden gegaan, en wel omdat het hof in rov. 4.5 heeft geoordeeld dat de BHAC bij haar (door de eerste rechter "overgenomen") beoordeling van het gehuurde is uitgegaan van de toestand van het pand zoals het ten tijde van het indienen van het inleidend verzoek (bedoeld zal zijn: vordering) zou zijn geweest indien de desbetreffende verbeteringen niet zouden zijn aangebracht(24).
17) Door een huurobjekt zo te beoordelen wordt de regel betreffende door de huurder bekostigde verbeteringen die aan het slot van art. 7A:1632a lid 2 BW tot uitdrukking komt, op juiste wijze toegepast(25). Dat wordt in dit middel ook niet bestreden. Wat het middel wel aanvoert, komt neer op herhaling van een (groot) deel van de argumenten die in de feitelijke instanties zijn aangevoerd om een andere waardering van het huurobjekt, mede gezien [eiser]s investeringen, te bepleiten. Ik noem als zodanig: met wegdenken van de verbeteringen had het gehuurde niet als met de vergelijkingspanden vergelijkbaar mogen worden aangemerkt; althans had dat niet gemogen gezien de planologische "industrie"-bestemming van het gehuurde; althans hadden er in dit verband grotere correcties moeten worden toegepast, etc.
18) Het gaat hier om even zovele feitelijke argumenten, die niet vatbaar zijn voor (her)beoordeling in cassatie. Anders dan dit middel aanvoert, is niet onbegrijpelijk dat het hof zich bij het oordeel van de BHAC, voorzover die deze argumenten als niet-overtuigend had beoordeeld, heeft aangesloten, respectievelijk dat het hof die argumenten rechtstreeks als onvoldoende overtuigend heeft beoordeeld.
In de toelichting op dit middel, alinea's 19 t/m 24, wordt voor ieder van de gehanteerde (vijf) "vergelijkingspanden" aangevoerd, dat niet onder ogen zou zijn gezien of die panden (ook) als "casco" waren verhuurd. Ik meen dat hier een misverstand aan het licht treedt: het was niet aan het hof om zich uit eigen beweging in deze vraag te begeven, maar aan partijen om argumenten aan te voeren die die vraag aan de orde stelden. Het middel wijst geen plaatsen aan waar dat gebeurd zou zijn (en volgens mij is dat ook niet gebeurd). Daarmee ontvalt de grond aan de klacht dat het hof dit gegeven zou hebben veronachtzaamd.
19) Ik ga nog even afzonderlijk in op het argument van de planologische (industrie-)bestemming van het gehuurde: met een dergelijke bestemming gepaard gaande gebruiksbeperkingen kunnen een factor opleveren die een correctie op de uitkomsten van de huurprijzen van vergelijkingspanden rechtvaardigt, maar zij dwingen daar niet toe(26).
Dat er in dit geval daadwerkelijke (gebruiks)beperkingen in het spel zouden zijn was echter niet aan de orde gesteld (daarop wordt ook in cassatie geen beroep gedaan). Wanneer gebruiksbeperkingen in verband met de planologische bestemming niet noodzakelijkerwijs voor de "vergelijkbaarheid" van betekenis (hoeven te) zijn, geldt dat voor planologische aspecten die niet met daadwerkelijke gebruiksbeperkingen in verband worden gebracht, allicht ook (en veelal: in versterkte mate).
Met die gegevens voor ogen lijkt mij dat er op de wijze waarop het hof in rov. 4.3 de op planologische problemen gerichte argumenten van [eiser] heeft verworpen, niets aan te merken. Geen onjuiste rechtsopvatting, en een volkomen begrijpelijke motivering.
Conclusie
Ik concludeer tot verwerping.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 In de loop van de procedure is de naam van verweerster in cassatie gewijzigd van Coöperatieve Rabobank Enschede U.A. in Coöperatieve Rabobank Enschede-Haaksbergen U.A.
2 Ontleend aan het in eerste aanleg op 24 juni 2003 gewezen (tussen)vonnis, rov. 1. Aangezien tegen de in dat vonnis vastgestelde feiten geen grieven zijn gericht, is ook het hof daarvan uitgegaan (rov. 3 van het in cassatie bestreden arrest).
3 Op sommige plaatsen in het dossier (waaronder het na te noemen rapport van de BHAC van 18 februari 2005, p. 3 en in de cassatiedagvaarding, alinea 3) wordt een oppervlakte van 542 m² vermeld. Dit verschil is voor de beoordeling in cassatie niet van belang.
4 Hiermee bedoelt men objekten die als "vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse" kunnen worden aangemerkt, en die worden gebruikt voor de toepassing van de in art. 7A:1632a lid 2 BW tot uitdrukking gebrachte waarderingsmaatstaf.
5 Het arrest van het hof is van 22 augustus 2006. De cassatiedagvaarding is op 21 november 2006 uitgebracht.
6 Namens [eiser] is wel een stuk overgelegd dat als schriftelijke toelichting wordt betiteld; maar dit stuk bevat uitsluitend een verwijzing naar de in de cassatiedagvaarding ontwikkelde argumenten, zodat ik dit stuk niet als een daadwerkelijke schriftelijke toelichting kan aanmerken.
7 Ingevolge het overgangsrecht bij titel 4 van Boek 7 BW (art. 68a lid 1 jo. 205 Ow NBW) is in de onderhavige zaak nog het vóór de invoering van die titel (per 1 augustus 2003) geldende "oude" huurrecht van toepassing (de inleidende dagvaarding is betekend op 13 december 2002). Inhoudelijk verschillen de maatstaven voor nadere vaststelling van de huurprijs uit het destijds geldende art. 7A:1632a BW overigens niet veel van die uit het huidige art. 7:303 BW Pro.
8 Met "referentieperiode" pleegt men de periode van vijf jaar aan te duiden waarbinnen ingevolge art. 7A:1632a lid 2 BW (en onder het huidige recht ingevolge art. 7:303 BW Pro) de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten voor de nadere bepaling van een huurprijs in aanmerking moeten worden genomen.
9 In het al even vermelde tussenvonnis van 24 juni 2003, rov. 3.3 stelt de kantonrechter de ingangsdatum voor de nieuwe huurprijs vast; waarna de BHAC, en op het voetspoor van de BHAC de kantonrechter, de daar genoemde datum (ook) voor de bepaling van de referentieperiode hebben aangehouden.
10 Hovens, Het civiele hoger beroep, diss. 2005, p. 229 - 230; Ras - Hammerstein, De grenzen van de rechtsstrijd in hoger beroep in burgerlijke zaken, 2004, hfdst. 2; Snijders - Wendels, Civiel Appel, 2003, nrs. 230 - 235.
11 In HR 20 oktober 1989, NJ 1989, 898, rov. 3.1 wordt dit voor de enigszins vergelijkbare vraag of aan de voorwaarden voor nadere huurprijsvaststelling is voldaan, met zovele woorden overwogen.
12 Dat de wetgever deze mogelijkheid inderdaad - meer dan eens - over het hoofd heeft gezien wordt ook aangenomen bij Handboek Huurrecht (losbl., (oud)), Vrolijk, art. 1632a, aant. 52 (slot) en Rueb - Vrolijk - De Wijkerslooth-Vinke, De huurbepalingen verklaard, 2006, p. 239. Zie ook T&C Burgerlijk Wetboek boeken 5, 6, 7 en 8, 2007, Rossel, art. 7:303, aant. 2 sub d, waar wordt aangenomen dat bij uiteenlopen van de datum van instellen van de vordering en de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs, de referentieperiode "naar voren (wordt) gehaald".
13 Men zou kunnen menen dat het oordeel dat uit de eerder aangehaalde rov. 3.3 van het tussenvonnis in de eerste aanleg blijkt, in een ander opzicht minder juist is, namelijk: omdat het niet spoort met HR 27 september 1996, NJ 1997, 81 m.nt. PAS, rov. 3.3. Nu dit punt in cassatie niet aan de orde is, laat ik het graag rusten.
14 Memorie van Grieven, p. 12; zie ook alinea 12.
15 Ingevolge het huidige art. 7:291 BW Pro is de wettelijke regeling van het bedrijfsruimterecht grotendeels van dien aard, dat afwijking in het nadeel van de huurder wordt uitgesloten. Het vóór 1 augustus 2003 geldende recht werd op dit punt (ik bedoel dan: het punt van de nadere huurprijsvaststelling) veelal als zonder meer dwingend opgevat, zodat ook afwijking in het nadeel van de verhuurder niet was toegestaan (zie bijvoorbeeld HR 13 mei 1983, NJ 1983, 713, rov. 3.3).
16 Zie voor beschouwingen daarover alinea's 34 - 61 van de conclusie voor HR 1 februari 2008, NJ 2008, 84.
17 Daarbij is ook rekening te houden met het aanmerkelijke tijdsverloop dat in de praktijk met huurprijsvaststellingszaken gemoeid blijkt te zijn (de in NJ 2008, 84 gepubliceerde zaak levert een opmerkelijk voorbeeld). Tegen de tijd dat de rechter over een nadere huurprijsvaststelling beslist is de vijfjaarstermijn waarvoor de huurprijsvaststelling gewoonlijk geldt, vaak al grotendeels verstreken (en dat geldt voor de beoordeling in appel in aanzienlijk versterkte mate). Als op dat ogenblik sloopplannen waarop de huurder een beroep doet nog (steeds) niet concreet kunnen worden aangewezen, kan men er begrip voor opbrengen dat aan dat gegeven niet - ook met effect voor de inmiddels reeds geheel of grotendeels verstreken huurtermijn - veel gewicht wordt toegekend.
18 Of, als een langere bepaalde termijn is overeengekomen, die langere bepaalde termijn.
19 Zie o.a. alinea's 14 en 15 van de cassatiedagvaarding.
20 Volledigheidshalve wijs ik op nog één nader aspect: wanneer er "vergelijkingspanden" zijn waarvoor wél (nog) op lange verzekerde genotstermijnen aanspraak kan worden gemaakt, kan dat een reden opleveren om de huurwaarde van die panden anders te beoordelen dan wanneer die omstandigheid zich niet voordoet, en om bij het in de vergelijking betrekken van de desbetreffende huren een zekere correctie toe te passen. Een verzekerde lange genotstermijn kán een hogere huur rechtvaardigen, dan zou gelden wanneer de huurder over het voortduren van zijn huurrechten weinig zekerheid heeft, zie bijvoorbeeld HR 18 februari 1994, NJ 1994, 423 m.nt. PAS, rov. 4.5.3. (Ik gaf al aan dat ik dit aan het namens [eiser] betoogde nageef. Ik wijs er echter op dat het omgekeerde (dus: een "drukkend" effect op de huurprijs) ook mogelijk is, zie alinea 13 van de conclusie voor HR 1 februari 2008, NJ 2008, 84.)
Er is in de feitelijke instanties echter niets aangevoerd over concrete verschillen die in dit opzicht tussen het huurobjekt van [eiser] en de "vergelijkingspanden" zouden bestaan (in cassatie trof ik alleen in alinea 14 van de cassatiedagvaarding een toespeling op deze mogelijkheid aan). Ik laat het dus bij de vermelding van deze extra complicerende factor.
[Eiser] had in de feitelijke instanties wél aangevoerd dat uitgangspunt zou moeten zijn dat andere huurders (in het algemeen) geen rekening hoeven te houden met beëindiging van hun huurrechten op korte termijn en dat zij in verband daarmee strategieën op langere termijn kunnen ontwikkelen, kunnen investeren, etc. (pleitnota in appel, p. 11 -12; zie ook alinea's 13 en 14 van de cassatiedagvaarding). Die argumenten verliezen in het licht van wat ik hier heb besproken veel van hun kracht.
21 Ook in huurprijsvaststellingsprocedures wordt de motiveringsplicht van de rechter mede bepaald door de aard en precisering van de hem voorgelegde stellingen van partijen, HR 20 oktober 1989, NJ 1989, 898, rov. 3.3.
22 Ter voorkoming van een mogelijk misverstand wijs ik erop dat, terwijl de cassatiedagvaarding in alinea 17 spreekt van investeringen voor een bedrag van (ruim) € 130.000,-, de Memorie van Grieven op de aldaar aangehaalde plaats melding maakt van een investering van NLG 130.000,-. Ik neem aan dat het hier om een verschrijving gaat.
23 De nadruk met italisch lettertype is door mij aangebracht.
24 In alinea 17 van het middel wordt aangevoerd dat de BHAC het gehuurde niet met buiten beschouwing laten van de aangebrachte verbeteringen zou hebben beoordeeld; maar een dergelijke "botte" betwisting van een feitelijke vaststelling van de appelrechter, kan in cassatie niet worden gehonoreerd.
25 HR 11 februari 2000, NJ 2000, 276, rov. 3.6; HR 24 februari 1984, NJ 1984, 787 m.nt. PAS, rov. 3.1; T&C Burgerlijk Wetboek boeken 5, 6, 7 en 8, 2007, Rossel, art. 7:303, aant. 4; Handboek Huurrecht (losbl., (oud)), Vrolijk, art. 1632a, aant. 72; Kerpestein, Huur en verhuur van bedrijfsruimte, diss. 2005, p. 424 - 425; Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, 2003, p. 165 - 167; Dozy - Jacobs, Hoofdstukken huurrecht (etc.), 1999, p. 444.
26 HR 26 april 1996, NJ 1996, 630, rov. 3.2.3; HR 18 februari 1994, NJ 1994, 423 m.nt. PAS, rov. 4.5.3.