Conclusie
11/02518
Mr. F.F. Langemeijer
1 juni 2012
Conclusie inzake:
1. [Eiser 1]
2. [Eiseres 2]
3. [Eiser 3]
tegen
[Verweerder]
Tussen partijen bestaat geschil over de huurprijs van bedrijfsruimte. Het cassatiemiddel betreft de uitleg van art. 7:303 lid 3 BW Pro.
1. De feiten en het procesverloop
1.1. In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten(1):
1.1.1. Verweerder in cassatie (hierna ook: de huurder) huurt sinds 1984 winkelruimte met een bovenwoning aan de [a-straat 1-2] te 's-Gravenhage, aanvankelijk van een rechtsvoorganger van en later van de huidige eisers tot cassatie (hierna ook: de verhuurders)(2). De huurder exploiteert in de gehuurde bedrijfsruimte een kapsalon.
1.1.2. Met ingang van 1 mei 1988 is een nieuwe huurovereenkomst voor de duur van 10 jaar tot stand gekomen tussen de huurder en de rechtsvoorganger van de huidige verhuurders. In 1988 heeft de huurder voor eigen rekening verbouwingen laten uitvoeren, bestaande in de aanbouw van een serre in de tuin en het verwijderen van een gangmuur. De vloeroppervlakte van de kapsalon is daardoor uitgebreid met respectievelijk 25 en 7 m².
1.1.3. De huurovereenkomst is sinds 1 mei 1998 telkens verlengd met een jaar. Op 24 juli 2001 hebben de huurder en de verhuurders een nieuwe huurovereenkomst ondertekend met een looptijd van vijf jaar. In deze overeenkomst is een huurprijs afgesproken van € 3.676,- per maand of € 44.112,- per jaar. Sinds het voorjaar van 2006 zijn partijen met elkaar in gesprek over een nieuwe huurprijs.
1.1.4. Op verzoek van partijen heeft de Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel te 's-Gravenhage (hierna: de BHAC) op 17 november 2008 advies uitgebracht. De BHAC heeft een huurprijs geadviseerd van € 43.055,50 per jaar, hetgeen overeenkomt met € 328,18 per m², uitgaande van de vloeroppervlakte van de kapsalon zoals die was vóór de verbouwing in 1988(3).
1.2. Op 16 maart 2009 hebben de verhuurders de huurder gedagvaard voor de rechtbank (sector kanton) te 's-Gravenhage. Zij hebben gevorderd dat de huurder zal worden veroordeeld tot het betalen van een huur van € 51.998,40 per jaar, althans een door de rechtbank vast te stellen huur, met ingang van 1 mei 2007 en jaarlijks geïndexeerd met ingang van 1 mei 2008, te vermeerderen met de wettelijke rente over het verschil tussen de betaalde en de door de rechtbank vast te stellen huurprijs.
1.3. Aan hun vordering hebben de verhuurders ten grondslag gelegd dat bij de vaststelling van de huurprijs moet worden uitgegaan van de volledige aan de huurder ter beschikking staande bedrijfsruimte van 109 m², met inbegrip van de in 1988 gerealiseerde uitbreiding van de kapsalon met 25 m² (serre) en 7 m² (voormalige gang). In reactie op het standpunt van de huurder dat de uitbreiding van de oppervlakte van de bedrijfsruimte in 1988 is aan te merken als een verbetering van het gehuurde die op kosten van de huurder is aangebracht en, gelet op art. 7:303 lid 3 BW Pro, niet mag worden meegerekend bij de verhoging van de huurprijs, hebben de verhuurders het volgende aangevoerd: (i) dat art. 7:303 lid 3 BW Pro slechts ziet op verbeteringen die onder de bestaande huurovereenkomst zijn aangebracht, niet op verbeteringen die onder vigeur van een vorige huurovereenkomst (met een andere verhuurder) tot stand zijn gebracht(4); (ii) dat de werking van art. 7:303 lid 3 BW Pro in de jurisprudentie is gerelativeerd. Indien het verhuurde een bijzondere geschiktheid heeft voor het doel waarvoor het werd verhuurd en de huurder tegen betrekkelijk lage kosten die bijzondere geschiktheid heeft kunnen benutten, mag bij de vaststelling van de huurprijs worden gerekend met het gehuurde in de verbeterde staat. Volgens de verhuurders is aan dit criterium voldaan. De verhuurders voegden hieraan toe:
"Anders uitgedrukt komt de stelling van Huurder hierop neer dat hij omdat hij ruim twintig jaar geleden (...) een bedrag van (omgerekend) ongeveer € 20.000 heeft geïnvesteerd nog immer (en kennelijk ad infinitum) recht zou hebben op een huurreductie van ongeveer € 9.000 per jaar. En voorts dat economische afschrijvingen op zijn investering een irrelevant gegeven zijn. Die stelling is niet houdbaar."(5)
1.4. De huurder heeft verweer gevoerd. In reconventie heeft hij gevorderd dat de huurprijs in overeenstemming met het advies van de BHAC zal worden vastgesteld op € 43.055,50 per jaar.
1.5. Bij vonnis van 22 september 2009 heeft de kantonrechter de vordering van de verhuurders afgewezen onder verwijzing naar art. 7:303 lid 3 BW Pro. De uitzondering dat het verhuurde een bijzondere geschiktheid heeft voor het doel waarvoor zij was verhuurd, doet zich naar het oordeel van de kantonrechter in dit geval niet voor. Daarom dient voor de huurprijsvaststelling te worden uitgegaan van de oppervlakte van de bedrijfsruimte zoals die was vóór de verbouwing in 1988 (rov. 5.8 - 5.9). In reconventie heeft de kantonrechter de huurprijs met ingang van 1 mei 2007 vastgesteld op € 43.055,50 per jaar.
1.6. De verhuurders hebben hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te 's-Gravenhage. Zij hebben hun eis verminderd en verzocht te bepalen dat de huur met ingang van 1 mei 2007 € 49.762,67 per jaar bedraagt. Hun tweede grief was gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat geen sprake is van een bijzondere geschiktheid van het verhuurde om het tegen betrekkelijk geringe kosten beter in te richten voor het doel waarvoor het is verhuurd.
1.7. Bij arrest van 15 februari 2011 heeft het hof het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. Voor zover in cassatie van belang, overwoog het hof als volgt:
"7. De tweede grief (...) richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter - kort gezegd - dat bij de huurprijsvaststelling dient te worden uitgegaan van de situatie zoals die bestond voor de verbouwing in 1988. [Eiser] c.s. betoogt dat de bijzondere geschiktheid van het gehuurde niet wordt bepaald door de met de betere inrichting gemoeide kosten (in de zin dat deze betrekkelijk gering moeten zijn) althans dat deze kosten moeten worden verdisconteerd met inachtneming van alle omstandigheden van het geval, ook bedrijfseconomische en dat deze kosten als gezichtspunt moeten worden meegenomen in relatie tot de "cumulatieve toegevoegde huurwaarde". Hiermee bedoelt [eiser] c.s. kennelijk de huur die [verweerder] zich over de afgelopen jaren heeft bespaard doordat de op zijn kosten aangebrachte verbeteringen niet zijn verdisconteerd in de huurprijs (€ 90.000 respectievelijk € 13.000, volgens [eiser] c.s.).
8. De grief faalt. Naar het oordeel van het hof is het gehuurde in het licht van artikel 7:303 lid 3 BW Pro pas dan bijzonder geschikt om het beter in te richten voor het doel waarvoor het is verhuurd indien met dat beter inrichten slechts betrekkelijk geringe kosten zijn gemoeid. Indien de kosten van verbetering substantieel zijn, zoals in het onderhavige geval - ook indien slechts € 19.285,- zou zijn betaald voor een erker met (enige) fundering en € 1.450,- voor het verwijderen van de gangmuur - kan niet worden gesproken van een bijzondere geschiktheid van het verhuurder voor verbetering en is er geen sprake van een factor die de huurwaarde verhoogt (HR 15 juni 2001, LJN:AB2146). Dat [verweerder] jarenlang minder huur heeft betaald in vergelijking tot de situatie waarin de verbeteringen wel in de huurprijs zouden zijn verdisconteerd, doet niet af aan de substantiële kosten die [verweerder] voor de verbetering heeft moeten maken. Reeds omdat [verweerder] heeft betaald voor hetgeen hij van [eiser] c.s. te huur ontving en op zijn kosten de verbeteringen heeft laten aanbrengen, is er geen sprake van onbillijkheid of schending van art. 1 Eerste Pro Protocol bij het EVRM. "
1.8. De verhuurders hebben - tijdig(6) - beroep in cassatie ingesteld. De huurder heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Partijen hebben hun standpunt schriftelijk laten toelichten.
2. Bespreking van het cassatiemiddel
2.1. Op grond van art. 7:303 BW Pro kan zowel de huurder als de verhuurder vorderen dat de rechter de huurprijs nader zal vaststellen, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Het derde lid van dit artikel (voorheen: art. 7A:1632a, lid 2, laatste volzin, BW) bepaalt:
"De rechter wijst een vordering tot verhoging van de huurprijs af, voor zover deze is gegrond op verbeteringen van het gehuurde, die op kosten van de verhuurder zijn aangebracht."
Deze bepaling ziet alleen op verbeteringen die - in de verhouding van de huurder tot de verhuurder(7) - ten laste van de huurder zijn aangebracht zonder dat de gemaakte kosten hem direct of indirect door de verhuurder zijn vergoed(8).
2.2. Uitgangspunt van deze regel is dat het niet billijk is dat een huurder van bedrijfsruimte de verhuurder zou moeten betalen voor het genot van verbeteringen waardoor de huurwaarde van het gehuurde is gestegen en die de huurder zelf heeft bekostigd(9). Op dit uitgangspunt wordt, naar vaste rechtspraak(10), een uitzondering gemaakt indien sprake is van een bijzondere geschiktheid van het gehuurde om dit met betrekkelijk geringe kosten beter in te richten voor het doel waarvoor het is verhuurd(11). De aangehaalde rechtspraak omvat ook gevallen waarin de huurder de nuttige oppervlakte van de bedrijfsruimte had vergroot door verbouwingen: in de zaak van HR 9 juli 1990 door een aanpalende binnenplaats en berging bij de reeds bestaande verkoopruimte te trekken; in de zaak van HR 26 april 1996 door het overkappen van de binnenplaats (zij het, dat in het laatste geval volgens de feitenrechter de met de verbouwing gemoeide kosten niet konden worden aangemerkt als 'betrekkelijk gering').
2.3. Het derde lid van art. 7:303 BW Pro veronderstelt een oorzakelijk verband tussen de verbetering van het gehuurde en de verhoging van de huurwaarde. Als aan de vereisten van dit artikellid is voldaan, moet bij de nadere vaststelling van de huurprijs worden uitgegaan van de toestand van het verhuurde zoals die ten tijde van het indienen van het desbetreffende verzoek zou zijn geweest indien geen - waardeverhogende - verbeteringen aan het verhuurde door de huurder zouden zijn aangebracht. Het tijdsverloop sedert het aanbrengen van de verbeteringen speelt op zichzelf geen rol. Wel kan dat tijdsverloop in voorkomend geval het gevolg hebben dat, ten tijde van de indiening van het verzoek, de huurwaarde van het verhuurde geen invloed of een verminderde invloed ondervindt van de eerder aangebrachte verbetering(en). Of, en zo ja in hoeverre, zulks het geval is, zal afhangen van de aard van de verbeteringen en van de omstandigheden(12). Al eerder is beslist dat toegepaste (boekhoudkundige) afschrijvingen door de huurder van gedane uitgaven tot verbetering een aanwijzing kunnen vormen voor een vermindering van de invloed van die verbeteringen op de huurwaarde(13). Ik geef een fictief voorbeeld: indien een huurder investeert in de aanleg van rolluiken voor de ramen van de gehuurde winkelruimte, kan dat in beginsel een verhoging van de huurwaarde tot gevolg hebben. Na verloop van tijd, en zeker wanneer rolluiken in het desbetreffende marktsegment of winkelcentrum inmiddels tot een algemeen gebruikelijke voorziening zijn geworden, kan het effect van deze investering zijn verwaterd en kan de door de verhuurder voorgestelde verhoging van de huurprijs zijn ingegeven door heel andere factoren dan de aanwezigheid van deze rolluiken, zoals ontwikkelingen op de huurmarkt. Een door de huurder gedane investering in verbetering van het gehuurde behoeft daarom niet steeds "ad infinitum" door te werken in de huurprijs.
2.4. De huurwaarde van een bedrijfsruimte kan worden verhoogd door een bijzondere geschiktheid van het verhuurde om deze ruimte met betrekkelijk geringe kosten beter in te richten voor het doel waarvoor zij wordt verhuurd. Dat is op zichzelf niets bijzonders: een ondernemer die wil huren zal ook kijken naar toekomstige exploitatiemogelijkheden. In cassatie voeren de verhuurders aan dat zij in hun tweede grief het standpunt hadden verdedigd dat het woord "betrekkelijk" (in de term "met betrekkelijk geringe kosten" in de aangehaalde jurisprudentie) impliceert dat de rechter een relatie moet leggen tussen enerzijds de hoogte van de door de huurder voor de verbouwing gemaakte kosten en anderzijds het daarmee te behalen huurprijsvoordeel voor de huurder. Het middel behelst primair de klacht dat, voor zover het hof deze strekking van de grief heeft miskend, onbegrijpelijk is op welke gronden het hof deze grief heeft verworpen. Subsidiair, indien het hof wel is uitgegaan van deze strekking van de tweede grief, klaagt het middel dat het oordeel dat van "betrekkelijk geringe kosten" geen sprake is zolang de kosten voor de huurder van de aangebrachte verbetering (absoluut beschouwd) "substantieel" zijn, blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting. Het woord "betrekkelijk" in de aangehaalde jurisprudentie geeft volgens het middel aan, dat de kosten aan enig referentiepunt moeten worden gerelateerd. Of de kosten "substantieel" zijn, zoals het hof in rov. 8 overweegt, is daarom niet beslissend. Meer subsidiair, voor het geval dat het hof de tweede grief overeenkomstig de bedoeling van de verhuurders heeft opgevat en bovendien van de juiste rechtsopvatting is uitgegaan, noemt het middel het onbegrijpelijk dat het hof tot het oordeel is gekomen dat in dit geval geen sprake is van een verbouwing voor "betrekkelijk geringe kosten".
2.5. De primaire klacht mist m.i. feitelijke grondslag. Blijkens rov. 7 en de voorlaatste volzin van rov. 8, hiervoor aangehaald, heeft het hof de strekking van de tweede grief opgevat in de zin waarin deze volgens het cassatiemiddel moest worden verstaan. Het hof heeft deze grief op inhoudelijke gronden verworpen.
2.6. Wat betreft de overige klachten: vanaf de dagvaarding in eerste aanleg(14) hebben de verhuurders het standpunt ingenomen dat de in de rechtspraak aanvaarde uitzondering op de hoofdregel in art. 7:303 lid 3 BW Pro (voor gevallen waarin sprake is van een de huurwaarde verhogende bijzondere geschiktheid van het gehuurde) niet slechts betrekking heeft op gevallen waarin de verbetering geringe kosten meebrengt. Volgens de verhuurders is het criterium relatief bepaald en is beslissend of het gehuurde beschikt over een bijzondere geschiktheid om met betrekkelijk geringe kosten beter te worden ingericht voor het doel waarvoor het is verhuurd. Volgens de verhuurders moet bij toepassing van dit criterium dan ook een relatie worden gelegd tussen de kosten van de verbouwing en het profijt dat de huurder daarvan heeft bij de vaststelling van de huurprijs. De "korting" op de huurprijs die het gevolg is van toepassing van het derde lid van art. 7:303 BW Pro(15) behoort volgens de verhuurders te worden gerelateerd aan de mogelijkheid voor de huurder om de door hem gedane investering in de verbetering van het gehuurde terug te verdienen. Met andere woorden: volgens de verhuurders kan een voorgestelde huurprijsverhoging worden afgewezen zolang de uitgaven tot verbetering nog niet door de huurder zijn "terugverdiend". Als de kosten eenmaal zijn terugverdiend zou de verhoging van de huurwaarde die het gevolg is van de aangebrachte verbetering ten goede moeten komen aan de verhuurder.
2.7. Mijns inziens staat de door de verhuurders verdedigde rechtsopvatting op gespannen voet met het derde lid van art. 7:303 BW Pro. In de wettekst wordt geen relatie gelegd tussen de mogelijkheid voor de huurder om de gedane investering terug te verdienen en de vaststelling van de huurprijsverhoging. Dat is ook redelijk: in de situatie waarop het artikellid doelt is de stijging van de huurwaarde mogelijk gemaakt door een investering van de huurder. De verhuurder heeft te aanzien van de verbetering geen enkel investeringsrisico gelopen. Het prijsvoordeel, dat inherent is aan het uitblijven van een huurverhoging bij toepassing van het derde lid van art. 7:703 BW Pro, is economisch beschouwd niet slechts te rechtvaardigen als een vergoeding voor de door de huurder gedane uitgaven, noch daartoe beperkt. Het is economisch beschouwd tevens een beloning voor het door de huurder gelopen investeringsrisico. De bijzondere geschiktheid van het gebouw is van belang voor de investeringsbeslissing, maar daarmee is niet gezegd dat de in de rechtspraak aanvaarde uitzondering is gekoppeld aan (of in de tijd beperkt tot) hetgeen nodig is om de kosten terug te verdienen.
2.8. Voor zover het verzoek tot verhoging van de huurprijs is gebaseerd op een stijging van de huurwaarde die het gevolg is van de op kosten van de huurder aangebrachte verbetering, is deze stijging niet de vrucht van enige investering door de verhuurder. In de onderhavige zaak heeft de feitenrechter niet vastgesteld dat de verhuurders of hun rechtsvoorganger op enigerlei wijze, direct of indirect, de verbouwingen in 1988 hebben bekostigd. Het hof heeft dan ook een juiste toepassing gegeven aan de maatstaf die in de aangehaalde rechtspraak is ontwikkeld. Het oordeel behoefde geen nadere motivering om voor de lezer begrijpelijk te zijn.
2.9. In wezen bepleiten de verhuurders een verfijning van de maatstaf die tot dusver in de rechtspraak is gebruikt(16). Voorstelbaar is dat de wetgever zou hebben gekozen voor een systeem waarbij in zo'n situatie de huurder geacht wordt de kosten van de huurwaardeverhogende verbetering van het gehuurde aan de verhuurder "voor te schieten": de door de huurder voor de verbetering gemaakte kosten zouden vervolgens kunnen worden verrekend door het achterwege laten van de huurverhoging totdat het bedrag van de door de huurder gemaakte kosten wordt overtroffen door de aldus bespaarde huur. De wetgever heeft evenwel gekozen voor een ander systeem. Daaraan is inherent dat de huurder die investeert in een verbetering van het gehuurde op een zodanige wijze dat dit de huurwaarde verhoogt, niet zeker ervan is dat hij deze investering terugverdient. Daarbij past m.i. dat de nuancering die in de aangehaalde rechtspraak van de Hoge Raad op de regel van het derde lid is aangebracht, en waarbij de revenuën van een door de huurder bekostigde verbetering van het gehuurde toch aan de verhuurder ten goede komen, beperkt blijft tot die gevallen waarin in economisch opzicht de verhoging van de huurwaarde grotendeels de vrucht is van middelen die door de verhuurder ter beschikking zijn gesteld(17). Zowel de rechtsklacht als de motiveringsklacht stuiten op het voorgaande af.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
a. - g.
1 Zie het vonnis van de kantonrechter onder 2.1 - 2.7 en het bestreden arrest onder 4, hier verkort weergegeven.
2 [Eiser] c.s. zijn door de verdeling van een nalatenschap in juli 2000 eigenaar van het verhuurde pand geworden.
3 Zie blz. 8 van het als productie 1 bij inleidende dagvaarding overgelegde advies van de BHAC. In rov. 2.7 van het vonnis in eerste aanleg wordt gesproken over een huurprijs van € 43.055,50 per jaar; blijkens het advies (blz. 8) gaat het daarbij om de totaalprijs van de bedrijfsruimte [a-straat 2] en de bovenwoning [a-straat 1].
4 Deze stelling is in cassatie niet langer aan de orde.
5 Inl. dagvaarding onder 13.
6 Zie art. 1 Algemene Pro termijnenwet (15 mei 2011 viel op een zondag).
7 Onderhuur is in de onderhavige zaak niet aan de orde.
8 HR 13 oktober 1989 (LJN: AC3230), NJ 1990/494 m.nt. PAS.
9 HR 25 oktober 1991 (LJN: ZC0388), NJ 1992/120, rov. 3.4.
10 HR 9 juli 1990 (LJN: AC0963), NJ 1991/198; HR 26 april 1996 (LJN: ZC2057), NJ 1996/630; HR 6 september 1996 (LJN: ZC2127), NJ 1997/82 m.nt. P.A. Stein; HR 11 februari 2000 (LJN: AA4778), NJ 2000/276; HR 15 juni 2000 (LJN: AB2146), NJ 2001/478.
11 Zie over deze regels onder meer: M.F.A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, 2011, blz. 203 - 206; G.M. Kerpestein, Huurrecht bedrijfsruimte, 2012, blz. 722 - 723; Tekst & Commentaar BW, aant. 5 en 8 op art. 7:303 (Rossel); Groene serie Huurrecht, aant. 92 op art. 7:303 BW Pro (H.E.M. Vrolijk); Asser/Abas, 5-IIA, 2007, nr. 309.
12 HR 24 februari 1984 (LJN: AG4768), NJ 1984/787 m.nt. P.A. Stein.
13 HR 13 oktober 1989 (LJN: AC3230), NJ 1990/494 m.nt. P.A. Stein, rov. 4.2.
14 Zie het citaat in alinea 1.3 hiervoor.
15 Van een echte korting is geen sprake: de verhuurders bedoelen het effect dat de huurprijs op een lager bedrag wordt bepaald dan wanneer wordt uitgegaan van de huurwaarde inclusief de aangebrachte verbeteringen.
16 Zie de s.t. namens de verhuurders, waarin zij (i.h.b. onder 8) veronderstellen dat de regel in het derde lid van art. 7:303 BW Pro ertoe strekt te voorkomen dat de huurder voor dezelfde verbetering tweemaal moet betalen (te weten: eenmaal doordat hij de kosten van de verbetering voor zijn rekening neemt en vervolgens nog eens in de vorm van een hogere huur).
17 Zie ook, zij het in een ander verband: HR 6 maart 1987 (LJN: AG5552), NJ 1987/971 m.nt. P.A. Stein, rov. 3.4 ("Omgekeerd dient echter, wanneer een bedrijfsruimte, wat haar bouwkundige gedaante betreft, geëigend is om daarin een bepaald soort bedrijf uit te oefenen en zij ook als zodanig is verhuurd, in beginsel niet ten nadele van de verhuurder te strekken de voor rekening van de verhuurder komende omstandigheid dat die bedrijfsruimte door een wijziging in die bouwkundige gedaante geschikt kan worden gemaakt om daarin een andersoortig bedrijf uit te oefenen dat een hogere huur kan opbrengen. Dit laatste kan mogelijk anders liggen indien de bouwkundige ingreep die voor zulk een wijziging is vereist, valt te verwaarlozen, maar daarvan is (...) te dezen in elk geval geen sprake.").