ECLI:NL:HR:1996:ZC2127

• Datum uitspraak: 6 september 1996
• Publicatiedatum: 8 april 2013
• Zaaknummer: 16.032
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Cassatie
• Rechters: M. Martens; A. Korthals Altes; J. Neleman; H. Heemskerk; R. Herrman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsbepaling bij bedrijfsruimte en invloed van bijzondere geschiktheid op huurwaarde

In deze zaak heeft eiser tot cassatie, vertegenwoordigd door zijn advocaat mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt, de Hoge Raad benaderd na een eerdere uitspraak van de Rechtbank te Amsterdam. Eiser vorderde een nadere vaststelling van de huurprijs voor een bedrijfsruimte aan de [a-straat 1] te [plaats], die hij verhuurde aan verweerder. De Kantonrechter had eerder de huurprijs vastgesteld op ƒ 1.430,-- per maand, wat door de Rechtbank werd bekrachtigd. Eiser stelde dat de huurprijs te laag was en dat rekening gehouden moest worden met de bijzondere geschiktheid van het verhuurde, in het bijzonder de mogelijkheid tot uitbreiding van de winkelruimte door een binnenplaats.

De Hoge Raad oordeelde dat de Rechtbank ten onrechte had geoordeeld dat de mogelijkheid tot uitbreiding niet meegewogen kon worden bij de huurprijsbepaling, omdat deze al bij de oorspronkelijke huurovereenkomst was verdisconteerd. De Hoge Raad vernietigde het vonnis van de Rechtbank en verwees de zaak terug naar het Gerechtshof te Amsterdam voor verdere behandeling. De uitspraak benadrukt het belang van de bijzondere geschiktheid van het verhuurde bij de huurprijsbepaling, vooral wanneer de huur voortgezet wordt op basis van de wet en niet op basis van de oorspronkelijke overeenkomst.

De Hoge Raad heeft ook de kosten van het geding in cassatie aan verweerder opgelegd, begroot op ƒ 637,92 aan verschotten en ƒ 3.500,-- voor salaris. Dit arrest is gewezen op 6 september 1996 door de vice-president Martens als voorzitter en de raadsheren Korthals Altes, Neleman, Heemskerk en Herrman, en in het openbaar uitgesproken door raadsheer Heemskerk.

Uitspraak

6 september 1996
Eerste Kamer
Nr. 16.032 (C 95/183)
AS

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

[eiser]
wonende te [woonplaats] ,
EISER tot cassatie,
advocaat: mr P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,

t e g e n

[verweerder] ,
wonende te [woonplaats] ,
VERWEERDER in cassatie,
niet verschenen.

1. Het geding in feitelijke instanties Eiser tot cassatie – verder te noemen: [eiser] – heeft bij exploit van 18 september 1992 verweerder in cassatie – verder te noemen: [verweerder] – gedagvaard voor de Kantonrechter te Amsterdam en gevorderd de door [verweerder] verschuldigde huurprijs voor de bedrijfsruimte aan de [a-straat 1] -wkl te [plaats] met ingang van 18 september 1992 nader vast te stellen op ƒ 48.400,-- per jaar exclusief BTW.
[verweerder] heeft tegen de vordering verweer gevoerd.
De Kantonrechter heeft bij vonnis van 19 mei 1993 de huurprijs van voormelde bedrijfsruimte met ingang van 18 september 1992 vastgesteld op 1.430,-- per maand exclusief BTW en het meer of anders gevorderde afgewezen.
Tegen dit vonnis heeft [eiser] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Amsterdam.
Bij vonnis van 22 maart 1995 heeft de Rechtbank het vonnis van de Kantonrechter bekrachtigd.
Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie Tegen het vonnis van de Rechtbank heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Tegen [verweerder] is verstek verleend.
De zaak is voor [eiser] toegelicht door zijn advocaat.
De conclusie van de Advocaat-Generaal Koopmans strekt tot vernietiging van het vonnis van de Rechtbank te Amsterdam en tot verwijzing van de zaak naar het Gerechtshof aldaar.

3. Beoordeling van het middel 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [verweerder] heeft bij schriftelijke huurovereenkomst van 30 mei 1979 met ingang van 1 juli 1979 van de rechtsvoorganger van [eiser] voor de duur van vijf jaren gehuurd de winkelruimte van het perceel aan de [a-straat 1] te [plaats] . Na ommekomst van die periode is de huurovereenkomst verlengd met een tijdvak van vijf jaar. Na 1 juli 1989 is de huurovereenkomst door blijven lopen voor onbepaalde tijd.
(ii) [eiser] is sinds 15 januari 1992 zakelijk gerechtigde van het perceel. De laatstelijk geldende huurprijs bedroeg ƒ 1073,50 per maand bij een vloeroppervlak van circa 55 m
2 .
(iii) in 1979 heeft [verweerder] , daartoe voorzien van de benodigde vergunning, door middel van een aanbouw op de plaats van de voormalige binnenplaats en schuur, een uitbreiding van het gehuurde gerealiseerd. Door deze verbouwing is de vloeroppervlakte van het gehuurde vergroot met 100 m
2 tot 155 m
2 . De bouwvergunning heeft [verweerder] aangevraagd vóór het aangaan van de huurovereenkomst.
(iv) [eiser] verlangt een nadere vaststelling van de huurprijs voor de onderhavige bedrijfsruimte en heeft zich daartoe op de voet van art. 7A:1632
a BW tot de Kantonrechter gewend. Stellende dat tussen partijen geen overeenstemming bestaat over de aanpassing van de huurprijs na het verstrijken van de tweede huurperiode van vijf jaar en dat de thans geldende huurprijs onder het huurprijsniveau van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatste is komen te liggen, heeft hij gevorderd de huurprijs nader vast te stellen op ƒ 4.033,33 per maand.

3.2 In cassatie gaat het nog uitsluitend om de vraag of bij de nadere huurprijsvaststelling bij verlenging op grond van art. 7A:1632
a in verbinding met art. 1631
c BW rekening gehouden moet worden met de aanwezigheid van een binnenplaats, die bij het aangaan van de huurovereenkomst reeds de mogelijkheid in zich droeg de winkelruimte te vergroten.
[eiser] heeft zowel in eerste aanleg als in hoger beroep aangevoerd dat een dergelijke binnenplaats een factor is die op de huurprijs invloed kan zijn, temeer nu deze de mogelijkheid van uitbreiding reeds voor het aangaan van de huurovereenkomst door [verweerder] was onderkend, getuige zijn aanvraag voor een bouwvergunning op 21 mei 1979.

3.3. De Kantonrechter heeft geoordeeld – zakelijk weergegeven – dat de uitbreiding van het vloeroppervlak van de winkel als vermeld in 3.1 onder (iii) is te beschouwen als een door de huurder aangebrachte verbetering die geen grond kan opleveren tot verhoging van de huurprijs. Uitgaande van het vloeroppervlak van 55 m
2 heeft hij de huurprijs met ingang van 18 september 1992 vastgesteld op ƒ 1.430,-- per maand exclusief BTW.
De Rechtbank heeft het vonnis van de Kantonrechter bekrachtigd. Met betrekking tot het hiervoor in 3.2. vermelde standpunt van [eiser] komt het oordeel van de Rechtbank erop neer dat de aanwezigheid van een binnenplaats die de mogelijkheid biedt tot uitbreiding van het gehuurde, weliswaar van invloed kan zijn op de huurwaarde van het gehuurde maar dat met die mogelijkheid bij de nadere vaststelling van de huurprijs geen rekening kan worden gehouden omdat bij het aangaan van de huurovereenkomst tussen de voorganger van [eiser] en [verweerder] rekening is gehouden met de uitbreiding en de mogelijkheid daartoe in de huurprijs is verdisconteerd.

3.4 Het middel komt daartegen terecht op. Na met juistheid ervan te zijn uitgegaan dat een bijzondere geschiktheid van het verhuurde om het beter in te richten voor het doel waarvoor het is verhuurd, een factor kan zijn die op de huurwaarde van invloed is (vlg. HR 9 juli 1990, NJ 1991, 198), heeft de Rechtbank miskend dat, nu de voortzetting van de huur met ingang van 1 juli 1989 niet is gebaseerd op de huurovereenkomst, maar op de wet, geen ruimte bestaat om niettemin met deze mogelijkheid geen rekening te houden op de enkele grond dat zij reeds bij het aangaan van de oorspronkelijke huurovereenkomst in de huurprijs was verdisconteerd (HR 26 februari 1993, NJ 1993, 318).

3.5 Nu blijkens het voorgaande de primaire rechtsklacht van het middel slaagt, behoeven de overige klachten geen behandeling.

4. Beslissing De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van de Arrondissementsrechtbank te Amsterdam van 22 maart 1995;
verwijst het geding naar het Gerechtshof te Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op ƒ 637,92 aan verschotten en ƒ 3.500,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-precident Martens als voorzitter en de raadsheren Korthals Altes, Neleman, Heemskerk en Herrman, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op
6 september 1996 .