ECLI:NL:PHR:2019:1368

• Datum uitspraak: 20 december 2019
• Publicatiedatum: 20 december 2019
• Zaaknummer: 19/00258
• Instantie: Parket bij de Hoge Raad
• Type: Conclusie
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg huurovereenkomst over huurprijsbepaling bij verlenging van terreinen in Rotterdamse haven

Maatschap Europoort Terminal (MET) en Havenbedrijf Rotterdam hebben een huurovereenkomst voor terreinen in het Rotterdamse havengebied met een optie tot verlenging. Bij het bepalen van de nieuwe huurprijs bij verlenging ontstond onenigheid over de criteria voor vergelijkbare terreinen, met name of rekening moest worden gehouden met aanwezige bedrijfsinstallaties en aanvullende financiële afspraken.

De rechtbank en het hof stelden dat alleen soortgelijke terreinen in het Rotterdamse havengebied in aanmerking worden genomen, waarbij de feitelijke inrichting en bedrijfsvoering niet bepalend zijn voor de huurprijs. Ook financiële afspraken over investeringen door het Havenbedrijf hoeven niet te worden meegenomen bij de huurprijsbepaling.

MET stelde in cassatie dat het hof onvoldoende had gemotiveerd waarom deze omstandigheden niet meegewogen moesten worden. De Hoge Raad oordeelde dat het hof zijn motivering voldoende had gegeven en dat het oordeel niet onbegrijpelijk was. Het cassatieberoep werd verworpen, waarmee de uitleg van de huurovereenkomst door het hof werd bekrachtigd.

Uitkomst: Het cassatieberoep van MET wordt verworpen; de huurprijsherziening wordt bepaald zonder rekening te houden met feitelijke bedrijfsinstallaties of aanvullende financiële afspraken.

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer 19/00258

Zitting 20 december 2019

CONCLUSIE

T. Hartlief

In de zaak

Maatschap Europoort Terminal

(hierna: ‘MET’’)

tegen

Havenbedrijf Rotterdam N.V.

(hierna: ‘het Havenbedrijf’)

MET en het Havenbedrijf hebben een huurovereenkomst gesloten ten aanzien van een aantal terreinen en haventaluds in het havengebied. De overeenkomst heeft een looptijd van 25 jaar met een optie tot verlenging voor MET. MET heeft die optie ingeroepen waarna het Havenbedrijf op grond van de overeenkomst een nieuwe huurprijs mag vaststellen gelijk aan de op dat moment voor ‘vergelijkbare terreinen’ gebruikelijke huurprijs. Partijen verschillen van mening over de vraag welke omstandigheden moeten worden meegewogen bij de beoordeling of sprake is van vergelijkbare terreinen (bijvoorbeeld: of rekening moet worden gehouden met de aanwezige inrichting van de terreinen en de daarop aanwezige techniek en installaties). MET vordert in deze procedure, kort gezegd, een verklaring voor recht dat het Havenbedrijf bij het stellen van de prijs rekening moet houden met een aantal in de vordering omschreven omstandigheden en daarnaast dat het Havenbedrijf inzicht moet geven in de huurvoorwaarden van de vergelijkbare terreinen. De rechtbank en het hof hebben de vorderingen van MET gedeeltelijk toegewezen. In cassatie komt enkel MET op tegen (de afwijzingen van haar vorderingen in) het hofarrest. Het cassatiemiddel voert (met name) aan dat het hof zijn oordeel, dat enkele omstandigheden niet hoeven te worden meegewogen, onvoldoende heeft gemotiveerd.

1. Feiten

1.1

In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan. ^[1]

1.2

MET houdt zich bezig met het bieden van faciliteiten voor het lossen van olietankers, de opslag van ruwe olie en de distributie daarvan via pijpleidingen naar raffinaderijen elders.

1.3

Het Havenbedrijf is erfpachter, beheerder en verhuurder van gronden in het Rotterdamse havengebied. Zij is sinds 1 januari 2004 de verzelfstandigd rechtsopvolgster van het Gemeentelijk Havenbedrijf, een toenmalige tak van de gemeente Rotterdam. De aandelen in het Havenbedrijf worden gehouden door de gemeente Rotterdam en de Staat der Nederlanden.

1.4

Tussen (de rechtsvoorgangster van) het Havenbedrijf en MET is met ingang van 1 oktober 1990 voor de duur van 25 jaar een huurovereenkomst aangegaan (hierna: ‘de huurovereenkomst’) met betrekking tot 541.865 m2 aan terreinen en 33.785 m2 aan aangrenzende haventaluds en water (en een kabelstrook van 7.018 m2), gelegen aan de 7e Petroleumhaven te Rotterdam-Europoort (hierna: ‘het terrein’). De huurprijs voor het terrein bedraagt laatstelijk € 2,23 per m2 per jaar.

1.5

Artikel 2 van de huurovereenkomst luidt als volgt:

“1. De huur is ingegaan op 1 oktober 1990 en eindigt op 30 september 2015.

2. De huurder heeft het recht van optie op verlenging van de huurtijd met twee direct aansluitende tijdvakken van vijfentwintig jaren (elk) tegen de bij het einde van de huur geldende huurprijs, behoudens het in artikel 3 gestelde en overigens onder gelijkluidende bepalingen, uitgezonderd die van dit artikel tegen de alsdan door de gemeente te stellen prijs en bepalingen, welke zullen zijn de alsdan bij de gemeente Rotterdam voor soortgelijke terreinen en percelen haventalud en water gebruikelijke. (...)”

1.6

In artikel 3 van de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

“4. Op 1 oktober 1999 kan de huurder zowel als de gemeente een algehele herziening van de huurprijs verlangen, mits (...). Indien tussen partijen niet voor het aanvangen van het nieuwe tijdvak overeenstemming wordt verkregen omtrent de nieuwe huurprijs, zal deze op de wijze als hierna te vermelden door partijen worden vastgesteld op basis van hetgeen drie deskundigen zullen adviseren.

(...)

6. De drie deskundigen geven, onder uitdrukkelijke vermelding van hun overwegingen en argumenten, hun advies in welke mate de huurprijs herzien moet worden overeenkomstig de canons en huurprijzen, welke laatstelijk (...) binnen het havengebied van de gemeente Rotterdam tot stand zijn gekomen, daarbij vergelijkend:

a. de ligging en de gesteldheid van het terrein (en het perceel haventalud en water) met die van die van die andere terreinen (casu quo percelen haventalud en water), zonder in aanmerking te nemen de aard van het gebruik of het feit van het bebouwd zijn;

b. de bepalingen onder welke de verhuring is geschied, met die onder welke de verhuring van die andere terreinen (casu quo percelen haventalud en water) is geschied;

c. bijzondere omstandigheden onder welke de verhuring is geschied, met die onder welke de verhuring van die andere terreinen (casu quo percelen haventaluds en water) is geschied.”

Van deze in artikel 3 lid 4 van de huurovereenkomst geboden mogelijkheid hebben partijen geen gebruik gemaakt.

1.7

MET heeft kenbaar gemaakt dat zij gebruik wil maken van haar recht van optie op verlenging per 1 oktober 2015, zoals bepaald in artikel 2 lid 2 van de huurovereenkomst. In dat kader heeft het Havenbedrijf laten weten een beroep te doen op haar in die bepaling gegeven bevoegdheid om tot een nieuwe huurprijs te komen. Over de hoogte daarvan hebben partijen diverse malen gesproken en gecorrespondeerd. Zij zijn echter niet tot overeenstemming gekomen.

1.8

Het Havenbedrijf heeft hij brief van 19 oktober 2015 onder meer aan MET bericht:

“Tijdens ons overleg van 6 oktober 2015 gaf u aan dat MET nog steeds wacht op een concreet voorstel voor de nieuwe gebruiksvergoeding. (...) hieronder treft u twee scenario's waarbij in alternatief I per 1 oktober jl. wordt overgegaan naar een herziene gebruiksvergoeding; in alternatief

II wordt de herziene gebruiksherziening in een aantal jaar bereikt.

I. Per 1 oktober 2015 naar € 4,65 m2/jaar (prijspeil 2015).

II. Per 1 oktober 2015 naar € 2,87 m2/jaar (prijspeil 2015);

Per 1 oktober 2016 naar € 3,57 m2/jaar (prijspeil 2015);

Per 1 oktober 2017 naar € 4,27 m2/jaar (prijspeil 2015);

Per 1 oktober 2018 naar € 4,95 m2/jaar (prijspeil 2015).

Zoals aangegeven zijn onze voorstellen gebaseerd op prijzen die wij de afgelopen jaren zijn overeengekomen met andere partijen uit het segment “Olie & Raffinage”. Onder verwijzing naar de vertrouwelijkheid van deze gegevens, kunnen wij deze gegevens echter niet één op één aan u tonen. Wel zijn wij bereid om deze gegevens te tonen aan een onafhankelijk accountant die zich dan moet verplichten de namen en locaties niet direct of indirect met u te delen. Op deze wijze kan de authenticiteit van onze referenties bevestigd worden zonder dat wij de vertrouwelijkheid schenden.”

1.9

In opdracht van MET heeft [A] te Arnhem (hierna: ‘[A]’) onderzoek gedaan naar de methode voor huurwaardebepaling van het terrein. Daartoe heeft [A] onderzocht hoe MET zich verhoudt tot andere bedrijven in de Rotterdamse oliesector. In het rapport van 22 februari 2016 heeft zij onder meer geconcludeerd:

“MET is een laagwaardige (basis)locatie en heeft zelf geïnvesteerd in de havenvoorzieningen. Op basis van deze uitgangspunten kan geconcludeerd worden dat een marktconforme gebruiksvergoeding voor MET onder de € 2,86/m2 zou moeten liggen (...). Onze analyse zoals beschreven in dit rapport wijst uit dat HbR [het Havenbedrijf, A-G] ten onrechte een laagwaardig bedrijf als MET gelijk stelt aan hoogwaardige bedrijven en daarmee een hoge gebruiksvergoeding beoogt te rechtvaardigen. Die rechtvaardiging ontbreekt; objectieve gronden om op basis van de maatstaf van vergelijkbare terreinen een huurverhoging van € 4,50 per m2 of € 5,00 per m2 te verlangen zijn er in onze opvatting niet. (...) MET is in termen van publiek- en privaatrechtelijke gebruiksmogelijkheden, producten, toegankelijkheid en techniek en installatie uitsluitend gelijk aan de bedrijven TEAM, MOT en Shell Europoort terminals.”

Nadien heeft [A] aanvullend gerapporteerd zonder tot een andere conclusie over (de bepaling van) de huurprijzen te komen.

2. Procesverloop

2.1

Het procesverloop kan worden weergegeven als volgt. ^[2]

2.2

MET vordert in deze zaak, kort samengevat en na wijziging van eis in eerste aanleg en hoger beroep, een drietal verklaringen voor recht inzake de maatstaf voor het bepalen van de huurprijs bij verlenging (vordering I) en een gebod aan het Havenbedrijf om openheid van zaken te geven over soortgelijke terreinen en de door gebruikers daarvan betaalde gebruiksvergoedingen en andere (volgens MET) relevante factoren (waaronder kortingen, ingroeirechten en door het Havenbedrijf gedane investeringen, vordering II).

2.3

In deze cassatieprocedure draait het uiteindelijk om de door MET gevorderde verklaringen voor recht (vordering I). Na eiswijziging vordert MET een verklaring voor recht dat:

a. uitsluitend de maatstaf van het hiervoor (randnummer 1.4) geciteerde artikel 2 lid 2 van de huurovereenkomst van toepassing is,

b. voor de toepasselijkheid van de maatstaf “soortgelijke terreinen” als bedoeld in dat artikel, uitsluitend die soortgelijke terreinen in het Rotterdamse Havengebied dienen te worden vergeleken met de terreinen van MET, waarbij rekening wordt gehouden met:

(i) de publiekrechtelijke annex planologische gebruiksmogelijkheden van de terreinen;

(ii) de privaatrechtelijke gebruiksmogelijkheden, inclusief de producten die op de terreinen op- en overgeslagen en be- en verwerkt mogen worden;

(iii) de toegankelijkheid van de terreinen over water, per as en/of per trein;

(iv) de hoog- dan wel laagwaardigheid van de terreinen, waarbij onder meer rekening wordt gehouden met de aanwezige inrichting van de terreinen en de daarop aanwezige techniek en installaties;

(v) de mate waarin en wijze waarop het Havenbedrijf heeft bijgedragen aan de realisatie van kade-, aanmeer- en/of andere voorzieningen ten behoeve van de gebruikers van de terreinen en het effect daarvan op de gebruiksvergoeding indien deze voorzieningen door de gebruikers zelf waren bekostigd;

(vi) de marktconformiteit van de gebruiksvergoeding die MET voor de gehuurde terreinen in februari 2016 betaalde in verhouding tot de gebruiksvergoeding die gebruikers van soortgelijke terreinen inclusief verstrekte kortingen en/of ingroeirechten betalen.

(vii) de mate waarin en wijze waarop MET bijdraagt aan de inkomsten van het Havenbedrijf uit de zeehavengelden;

c. uitsluitend de op 1 oktober 2015 geldende gebruiksvergoedingen (huurprijzen en/of canons) in ogenschouw dienen te worden genomen, zonder rekening te houden met ná 1 oktober 2015, al dan niet met terugwerkende kracht, overeengekomen gebruiksvergoedingen.

2.4

De kantonrechter heeft bij vonnis van 27 januari 2017 ^[3] de vordering van MET gedeeltelijk toegewezen. Hij heeft, kort gezegd, voor recht verklaard dat uitsluitend de maatstaf van artikel 2 lid 2 van de huurovereenkomst van toepassing is en dat uitsluitend soortgelijke terreinen in het Rotterdamse havengebied in ogenschouw moeten worden genomen waarbij rekening wordt gehouden met het hiervoor in randnummer 2.3 sub b onder (i), (ii) en (iii) genoemde en voorts dat het bij de toepassing van (de maatstaf van) artikel 2 lid 2 van de huurovereenkomst gaat om de op 1 oktober 2015 geldende gebruiksvergoeding. Het meer of anders gevorderde heeft hij afgewezen. De door het Havenbedrijf ingestelde reconventionele vordering is eveneens door de kantonrechter afgewezen.

2.5

Alleen MET is, bij dagvaarding van 21 april 2017, in hoger beroep gekomen van het vonnis. Het hoger beroep zag op de vraag of voor recht verklaard moet worden dat bij de huurprijsstelling ook rekening moet worden gehouden met de punten (iv) tot en met (vii) van vordering I sub b (hierna: ‘de aangevoerde omstandigheden’) (hiervoor randnummer 2.3) (grieven I-III) en zag op de wijziging van vordering I sub c en de vraag of het Havenbedrijf volledige openheid van zaken in de contractuele afspraken met de gebruikers van de terreinen moet geven zoals gevorderd onder II (grief IV).

2.6

Het hof is in het bestreden arrest allereerst ingegaan op de vraag of bij de prijsstelling in ogenschouw moet worden genomen of op het gehuurde hoog- dan wel laagwaardige bedrijfsinstallaties en technieken aanwezig zijn (aangevoerde omstandigheid (iv)):

“5.2 Het hof overweegt het volgende. Terreinen kunnen ondanks dat zij dezelfde mogelijkheden hebben, verschillend worden gebruikt en ingericht; zelfs hetzelfde terrein kan in de loop van tijd verschillend worden gebruikt en ingericht. Wanneer dat gebeurt heeft dat niet te maken met (verandering van) het terrein zelf, maar met de bedrijfsinvesteringsbeslissingen die de gebruikers realiseren. Deze keuze van de gebruikers is in beginsel niet bepalend voor de huurprijs. Ook in de van toepassing zijnde huurovereenkomst met MET is dat niet bepalend. Voor de in artikel 2 lid 2 geregelde huurprijsherziening geeft de huurovereenkomst uitsluitend aan dat het Havenbedrijf rekening moet houden met de (soortgelijke)
terreinen en percelen . Er is
niet vastgelegd dat zij ook rekening moet houden met de op de terreinen verrichte (soortgelijke)
bedrijfsvoering of met de zich op de terreinen bevindende (soortgelijke)
bedrijven en de daarvoor aangebrachte voorzieningen. Het hof ziet daarom geen grond om het Havenbedrijf te verplichten om de feitelijk aanwezige bedrijfsinstallaties en technieken - de hoog- dan wel laagwaardigheid - in ogenschouw te nemen bij de prijsstelling, zoals MET in haar grief bepleit en met I sub b onder (iv) vordert. Voor zover MET slechts beoogt dat het Havenbedrijf de
mogelijkheden van de terreinen (de potentie) in ogenschouw moet nemen en daarvoor naar de feitelijk aanwezige voorzieningen, installaties en technieken moet kijken, wijst het hof op de toewijzing door de kantonrechter van de vordering sub I sub b onder (i), (ii) en (iii). Met die toewijzing staat vast dat het Havenbedrijf bij het stellen van de huurprijs wel rekening zal houden met verschillen in de gebruiks
mogelijkheden van de terreinen door publiek- en privaatrechtelijke grenzen, ligging, gesteldheid, en dergelijke. Deze potentie van de terreinen staat echter los van de bedrijven aan wie het Havenbedrijf de terreinen daadwerkelijk verhuurt en los van hun bedrijfsvoering daarop en hun wijze van invulling en inrichting van het gehuurde.”

2.7

Het hof is in rov. 5.3 tot de slotsom gekomen dat de eerste grief tegen het vonnis van de kantonrechter ongegrond is, waarbij het hof nog heeft overwogen dat de huurovereenkomst geen uitdrukkelijke verplichting kent om het feitelijke gebruik en de bebouwing wèl in aanmerking te nemen bij het stellen van de huurprijs.

2.8

Vervolgens is het hof toegekomen aan behandeling van de tweede en derde grief, die zien op de aangevoerde omstandigheden (v), (vi) en (vii) (hiervoor randnummer 2.3):

“6.2 Waar de financiële afspraken niet zien op de huurprijs of canon van het terrein of de gesteldheid van het perceel zelf, ziet het hof geen grond het Havenbedrijf te verplichten deze afspraken mee te nemen bij de beoordeling of sprake is van een gebruikelijke prijs voor “soortgelijk[e] terreinen of percelen”. Zoals het hof in 5.2 (bij de beoordeling van de eerste grief) al heeft aangegeven, betreft de huur enkel de percelen zelf, niet de daarop door de huurder of de verhuurder geplaatste inrichting, techniek en voorzieningen ten behoeve van de bedrijfsvoering. De ‘gebruikelijke’ prijs waarmee de huurprijs moet worden vastgesteld, ziet dan ook enkel op de prijs die het Havenbedrijf voor de terreinen en percelen zelf afspreekt. De financiële afspraken die daarnaast over investeringen op het terrein worden gemaakt, vallen daar niet onder.

Het hof begrijpt het betoog van MET dat bedrijfsspecifieke investeringen door het Havenbedrijf, het voor bedrijven aantrekkelijk kunnen maken om zich op de haventerreinen te vestigen en akkoord te gaan met hogere huurprijzen. Dit betekent echter niet dat het Havenbedrijf bij de prijsstelling van artikel 2 lid 2 moet rekenen met lagere huurprijzen zoals MET in feite betoogt. Dat is immers niet in artikel 2 lid 2 bepaald. Bovendien worden tegenover bedrijfsinvesteringen door het Havenbedrijf ook niet-financiële afspraken gemaakt, zoals bijvoorbeeld garanties over minimum volume-, doorzet- of overslagverplichtingen ten behoeve van de zeehavengelden. Het stond ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst, en het staat nog steeds, aan de verhuurder (als eigenaar van het terrein) vrij om met de huurder of gebruiker naast de huurprijs of canon, afzonderlijk afspraken te maken over aan te brengen voorzieningen voor de bedrijfsvoering van de gebruiker en over de wijze van vergoeding daarvan. Dat dergelijke afspraken tegenwoordig vaker of anders worden gemaakt dan ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst met MET, kan wellicht voor MET grond zijn om een geheel nieuwe huurovereenkomst aan te willen gaan of om thans naast de bestaande huurovereenkomst met het Havenbedrijf andere (investerings)afspraken te maken. Het hof kan er echter geen grond in zien om binnen de bestaande huurovereenkomst aan het Havenbedrijf te verplichten om bij het stellen van de nieuwe huurprijs op de daarvoor ‘gebruikelijke huurprijs’ als bepaald in artikel 2 lid 2, naast de huurprijs ook alle overige (financiële) afspraken met gebruikers te betrekken.”

2.9

Het hof heeft, op grond van deze overwegingen, ook de tweede en derde grief verworpen (rov. 6.3). Vervolgens heeft het hof, kort gezegd, geoordeeld dat het Havenbedrijf niet gehouden is om met andere bedrijven gesloten overeenkomsten en
side letters te overleggen (vierde grief, rov. 7.1-7.2). Wel acht het hof de subsidiair gevorderde medewerking aan benoeming van een onafhankelijke deskundige, aan wie deze gegevens vertrouwelijk ter beschikking zullen worden gesteld, toewijsbaar nu het Havenbedrijf hiertegen geen bezwaar heeft (rov. 7.3-7.4).

2.1

Ten slotte heeft het hof de in hoger beroep gewijzigde vordering afgewezen, dat bij herziening van de huurprijs uitsluitend acht dient te worden geslagen op de op 1 oktober 2015 geldende gebruiksvergoedingen zonder rekening te houden met ná 1 oktober 2015, al dan niet met terugwerkende kracht, overeengekomen gebruiksvergoedingen (rov. 8.1-8.4). Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd en aangevuld ten aanzien van medewerking aan benoeming van een of meerdere deskundigen (rov. 9. en dictum).

2.11

MET heeft bij op 15 januari 2019 ingediende procesinleiding – tijdig – cassatieberoep ingesteld tegen het arrest van het hof van 16 oktober 2018. Het Havenbedrijf heeft geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten.

3. Bespreking van het cassatiemiddel

3.1

Het cassatiemiddel beslaat twee onderdelen. Onderdeel 1 bevat zes subonderdelen die zich richten tegen enkele in rov. 6.2 opgenomen oordelen over, kort gezegd, de aangevoerde omstandigheden. Onderdeel 2 bevat uitsluitend een op het eerste onderdeel voortbouwende klacht.

Onderdeel 1

3.2

Onderdeel 1 valt uiteen in zes subonderdelen.
Subonderdeel 1.1 betoogt dat het hof, door een zestal in het subonderdeel opgesomde omstandigheden niet in zijn oordeel te betrekken, heeft miskend dat bij de uitleg van (artikel 2 lid 2 van) de huurovereenkomst, conform de
Haviltex -maatstaf, alle omstandigheden van het geval moeten worden meegewogen, althans zijn oordeel onvoldoende heeft gemotiveerd door de bedoelde omstandigheden niet kenbaar in zijn beoordeling te betrekken. Deze klachten worden in de subonderdelen 1.2 tot en met 1.6 nader uitgewerkt, ^[4] zodat
subonderdeel 1.1 zelfstandige betekenis mist.

3.3

Subonderdeel 1.2 richt zich tegen twee in rov. 6.2 besloten oordelen, te weten (i) dat het hof geen grond ziet het Havenbedrijf te verplichten de financiële afspraken die niet zien op de huurprijs of canon van het terrein of de gesteldheid van het perceel mee te nemen bij de beoordeling of sprake is van een gebruikelijke prijs voor ‘soortgelijke terreinen of percelen’ en (ii) dat het hof het betoog van MET begrijpt dat bedrijfsspecifieke investeringen door het Havenbedrijf het voor bedrijven aantrekkelijker kan maken zich op de haventerreinen te vestigen en akkoord te gaan met hogere huurprijzen, maar dat dit niet betekent dat het Havenbedrijf hier bij de prijsstelling van artikel 2 lid 2 huurovereenkomst rekening mee moet houden, omdat dit niet in dit artikel is bepaald. Het subonderdeel betoogt dat dit oordeel onvoldoende is gemotiveerd en betoogt dat om een zuivere vergelijking te kunnen maken met ‘soortgelijke terreinen’ (als bedoeld in artikel 2 lid 2 huurovereenkomst) rekening moet worden gehouden met het (feitelijke) effect van dergelijke afspraken op de huurprijs/canon. Daarbij valt volgens het subonderdeel, zonder nadere motivering, niet in te zien waarom het indirecte, feitelijke verband tussen de huurprijs en de (overige) financiële afspraken niet van belang zou (kunnen) zijn om te komen tot de hiervoor bedoelde zuivere vergelijking.

3.4

Met een vergelijkbare klacht richt
subonderdeel 1.3 zich tegen de overweging in rov. 6.2 dat het ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst, en nog steeds, aan de verhuurder vrij stond/staat om met de huurder naast de huurprijs of canon afzonderlijke afspraken te maken over aan te brengen voorzieningen voor de bedrijfsvoering van de gebruiker en over de wijze van vergoeding daarvan (waarbij het hof blijkens rov. 6.2 het oog heeft op onder meer garanties over minimum volume-, doorzet- of overslagverplichtingen). Het subonderdeel voert aan dat deze overweging onbegrijpelijk is vanwege de redenen genoemd in subonderdeel 1.2 en betoogt dat het enkele feit dat het aan de verhuurder vrijstaat de bedoelde afspraken te maken, niet wegneemt dat die afspraken (bij de aanvang van de huurovereenkomst) invloed (kunnen) hebben gehad op de huurprijs zodat hiermee voor een zuivere vergelijking rekening moet worden gehouden. Dit zou temeer gelden nu dergelijke afspraken bij de huurovereenkomst niet zijn gemaakt.

3.5

In het verlengde van de subonderdelen 1.2 en 1.3 betoogt
subonderdeel 1.4 dat eveneens onbegrijpelijk is ’s hofs overweging dat het feit dat dergelijke afspraken (ik begrijp: investeringen door het Havenbedrijf tegenover garanties over minimum volumes e.d.) tegenwoordig vaker of anders worden gemaakt dan ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst, voor MET wellicht grond kan zijn om een geheel nieuwe huurovereenkomst aan te willen gaan of om thans naast de bestaande huurovereenkomst met het Havenbedrijf dergelijke afspraken te maken, maar dat het hof daarin geen grond kan zien om binnen de bestaande huurovereenkomst het Havenbedrijf te verplichten om deze overige (financiële) afspraken met gebruikers te betrekken bij het stellen van de nieuwe huurprijs. Het subonderdeel benadrukt dat in deze procedure niet aan de orde is of er een grond zou kunnen zijn om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan, maar dat het gaat om de bevoegdheid van het Havenbedrijf om ter zake de bestaande, verlengde, huurovereenkomst de nieuwe prijs te stellen. Daarbij betoogt het subonderdeel dat zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet valt in te zien dat het enkele feit dat er voor MET grond kan zijn om een geheel nieuwe huurovereenkomst aan te willen gaan of aanvullende afspraken te maken, weg zou nemen dat bij het stellen van de nieuwe huurprijs het effect van de overige (financiële) afspraken met gebruikers dient te worden betrokken.

3.6

De klachten van de subonderdelen 1.2-1.4 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Ik stel daarbij het volgende voorop: de subonderdelen stellen (grotendeels, zie hierna randnummer 3.13) de motivering van het hof aan de orde. Van uitspraken in feitelijke instanties mag worden verlangd dat zij zodanig worden gemotiveerd dat zij voldoende inzicht geven in de daaraan ten grondslag liggende gedachtegang om de beslissingen zowel voor partijen als derden – waaronder de hogere rechter controleerbaar en aanvaardbaar te maken. ^[5] Dit motiveringsvereiste brengt onder meer met zich dat een uitspraak logisch moet zijn: de door de feitenrechter getrokken conclusie moet kunnen volgen uit de vastgestelde feiten en de aan de conclusie ten grondslag liggende redenering. Zijn echter meerdere, op zichzelf ieder voor zich logische, conclusies denkbaar, dan ligt het in beginsel binnen het domein van de feitenrechter om de knoop door te hakken welke conclusie in het dan voorliggende geval gevolgd moet worden, ook als dit niet de op het eerste gezicht meest voor de hand liggende (maar naar het oordeel van de rechter niet de juiste), conclusie is. ^[6] Het motiveringsvereiste brengt niet met zich dat de rechter in dergelijke gevallen moet motiveren waarom de andere (eveneens denkbare) conclusie(s), waarvoor niet is gekozen, niét gevolgd wordt (worden). Met andere woorden: als de feitenrechter (op zichzelf voldoende gemotiveerd) kiest voor uitleg A, behoeft hij niet te motiveren waarom hij niet voor uitleg B kiest, laat staan te motiveren dat het niet uitleg B kán zijn.

3.7

Het voorgaande heeft zijn weerslag op de toetsing van een rechterlijke motivering in cassatie, waar sowieso al geldt dat oordelen die verweven zijn met de (aan de feitenrechter voorbehouden) waardering van feiten en omstandigheden slechts beperkt kunnen worden getoetst. Immers, nu de rechter – in het hiervoor bedoelde geval dat uitleg A en B beide mogelijk zijn – niet behoeft te motiveren waarom hij niet voor uitleg B kiest of waarom het niet uitleg B kán zijn (mits afdoende is gemotiveerd waarom voor uitleg A wordt gekozen), brengt het enkele feit dat een andere uitleg (uitleg B) denkbaar is, niet met zich dat het oordeel ten faveure van uitleg A onvoldoende is gemotiveerd.

3.8

De subonderdelen 1.2-1.4 lopen hier reeds op vast. Het hof heeft in de bestreden rechtsoverweging geen oordeel gegeven over de wijze van prijsvergelijking van huurprijzen van percelen in zijn algemeenheid, maar over de uitleg van een tussen partijen overeengekomen bepaling, artikel 2 lid 2 van de huurovereenkomst. Deze uitleg vindt onder meer plaats in het licht van de stellingen van partijen. De vraag ligt dus niet voor of de aangevoerde omstandigheden, waar het in de subonderdelen om draait, in zijn algemeenheid in ogenschouw moeten worden genomen bij prijsvergelijkingen als hier aan de orde, maar of partijen dit in hun geval zijn overeengekomen. Het oordeel dat partijen niet zijn overeengekomen dat de, in de subonderdelen bedoelde, aangevoerde omstandigheden moeten worden meegewogen, kan in cassatie niet succesvol worden bestreden met enkel de stelling dat uit het oordeel niet volgt waarom de aangevoerde omstandigheden niet van belang zouden
kunnen zijn.

3.9

Het hof heeft blijkens rov. 6.2 de in de subonderdelen bedoelde aangevoerde omstandigheden onder ogen gezien, maar heeft MET niet gevolgd in haar stellingen dat uit het tussen partijen overeengekomen artikel 2 lid 2 van de huurovereenkomst volgt dat deze omstandigheden in het onderhavige geval moeten worden meegewogen. De subonderdelen voeren (kort gezegd) enkel aan dat, zoals hiervoor is besproken, uit de uitspraak niet volgt waarom een andere uitleg niet zou kunnen, maar voeren (verder) niet aan dat de door het hof gekozen uitleg van de huurovereenkomst niet uit de vastgestelde feiten of de aan het oordeel ten grondslag liggende gedachtegang zou kunnen volgen. Dat het hof ook tot een ander oordeel had kunnen komen, zou best kunnen, ^[7] maar is onvoldoende voor cassatie. Het bestreden oordeel is ook op zichzelf bezien niet onbegrijpelijk, zodat niet kan worden geoordeeld dat het onvoldoende is gemotiveerd. Het hof behoefde dan ook niet (verder) in te gaan op de stellingen van MET die – kort gezegd – inhouden dat de aangevoerde omstandigheden wel van belang zouden kunnen zijn bij een prijsvergelijking zoals de onderhavige.

3.1

De in subonderdeel 1.4 opgenomen klacht dat zonder nadere motivering niet valt in te zien dat het enkele feit dat er voor MET grond kan zijn om een geheel nieuwe huurovereenkomst aan te willen gaan of aanvullende afspraken te maken, weg zou nemen dat bij het stellen van de nieuwe huurprijs het effect van de overige (financiële) afspraken met gebruikers dient te worden betrokken (hiervoor randnummer 3.5
in fine ), berust op een verkeerde lezing van het arrest. Het hof oordeelt niet dat de omstandigheid, dat er voor MET grond kan zijn om een nieuwe overeenkomst of nadere afspraken aan te gaan, in de weg staat aan honorering van de stelling dat de overige (financiële) afspraken moeten worden meegewogen, maar oordeelt dat deze omstandigheid (nog) niet met zich brengt dat de overige (financiële) afspraken wél moeten worden meegewogen.

3.11

Subonderdeel 1.5 betoogt dat het hof onvoldoende kenbaar heeft gerespondeerd op de in appel, bij pleidooi, ingenomen stelling ^[8] dat in artikel 3 lid 6 van de huurovereenkomst (hiervoor randnummer 1.6), in het bijzonder sub b en c, (een aanwijzing) besloten ligt dat ook in het kader van de prijsvergelijking het effect van overige (financiële) afspraken dient te worden betrokken. De klacht faalt, omdat de rechter niet hoeft in te gaan op alle door de procespartijen ter ondersteuning van hun standpunt aangevoerde stellingen, met name niet als het een, zoals in dit geval, min of meer terloops geponeerde of niet uitgewerkte stelling betreft. ^[9] Bovendien betreft de stelling niet meer dan dat in artikel 3 lid 6 huurovereenkomst een ‘aanwijzing’ kan worden gevonden voor de door MET bepleite uitleg van artikel 2 lid 2 huurovereenkomst, zodat in ’s hofs andersluidende uitleg van artikel 2 lid 2 een verwerping van die stelling besloten ligt.

3.12

Met
subonderdeel 1.6 betoogt MET dat het hof, waar het overweegt dat tegenover bedrijfsinvesteringen door het Havenbedrijf ook niet-financiële afspraken staan, eraan voorbij gaat dat dergelijke niet-financiële afspraken wel degelijk op geld waardeerbaar zijn. Ik lees in de overweging van het hof echter niet het oordeel dat deze afspraken niet op geld waardeerbaar zijn en de investeringen om die reden niet kunnen worden meegenomen, zodat de klacht faalt. Ik begrijp de overweging van het hof aldus dat de niet-financiële afspraken een tegenprestatie vormen voor de bedoelde bedrijfsinvesteringen, en dat deze investeringen om die reden niet te hoeven worden aangemerkt als een (verkapte of feitelijke) huurvermindering. Het subonderdeel betoogt verder dat MET ook significant bijdraagt aan de aan het Havenbedrijf toevloeiende zeehavengelden, hetgeen zou behoren te resulteren in een lagere huur omdat zij de voorzieningen op het terrein zelf heeft bekostigd en dus niet kan profiteren van de door het Havenbedrijf bekostigde voorzieningen. Om die reden valt, aldus de klacht, niet in te zien dat met de financiële afspraken over bedrijfsinvesteringen geen rekening zou moeten worden gehouden. Dat MET ook zeehavengelden genereert, doet echter niet af aan de overweging van het hof dat tegenover de door MET aangehaalde bedrijfsinvesteringen bepaalde garanties staan en de investeringen (mede) om die reden niet behoeven te worden verdisconteerd in de prijsvergelijking op grond van artikel 2 lid 2 huurovereenkomst, zodat de klacht faalt.

3.13

Dat brengt mij terug bij de klacht dat het hof bij de uitleg van artikel 2 lid 2 huurovereenkomst zou hebben miskend dat op grond van de
Haviltex -maatstaf alle omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn. Deze in
subonderdeel 1.1 opgenomen klacht zou, blijkens de schriftelijke toelichting van MET, zijn uitgewerkt in de subonderdelen 1.2-1.6. Noch uit de in de subonderdelen opgenomen klachten, noch uit de bestreden rechtsoverwegingen zelf valt op te maken dat het hof deze maatstaf heeft miskend, zodat ook deze klacht vergeefs is voorgesteld.

3.14

Slotsom is dat de
subonderdelen 1.1 tot en met 1.6 falen, zodat
onderdeel 1 doel mist.

3.15

Daarmee is ook het lot van de voortbouwende klacht van
subonderdeel 2 bezegeld. Deze is ook vergeefs voorgesteld.

3.16

Het voorgaande brengt met zich dat het cassatieberoep moet worden verworpen.

4. Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Voetnoten

1. De feitenweergave is gebaseerd op rov. 2.1-2.8 van het bestreden arrest, hof Den Haag 16 oktober 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:2713,

2. De omschrijving van de vorderingen (randnummer 2.2 van deze conclusie) is gebaseerd op rov. 3.1, 4.2 en 4.3 van het bestreden arrest.

3. Rb. Rotterdam 27 januari 2017 (kantonrechter), ECLI:NL:RBROT:2017:724.

4. Zie schriftelijke toelichting MET, randnummer 2.14 (slot).

5. Asser Procesrecht/E. Korthals Altes & H.A. Groen,

6. A.E.H. van der Voort Maarschalk & A. Knigge, ‘De gronden voor cassatie’. in B.T.M. van der Wiel (red.),

7. Zie bijvoorbeeld de

8. Het subonderdeel verwijst naar randnummer 3.2 van de pleitnota in appel van MET. Hierin wordt verwezen naar artikel 2 lid 6 sub b en c van de huurovereenkomst. Uit de tekst van de pleitnota valt echter op te maken dat bedoeld is te verwijzen naar artikel 3 lid 6 sub b en c van de huurovereenkomst zoals door het subonderdeel ook tot uitgangspunt is genomen.

9. HR 10 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AV1044,