ECLI:NL:PHR:2021:130

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer20/01409

Zitting12 februari 2021

CONCLUSIE

T. Hartlief

In de zaak

[eiser](hierna: ‘ [eiser] ’)

eiser in het principaal cassatieberoep,

verweerder in het incidenteel cassatieberoep,

advocaat: mr. A.H.M. van den Steenhoven (voorheen: mr. P.S. Kamminga)

tegen

1. Groza B.V.(hierna: ‘Groza’)

2. Aktua Vastgoed B.V.(hierna: ‘Aktua’)

verweersters in het principaal cassatieberoep,

eiseressen in het incidenteel cassatieberoep,

advocaten: mr. H.J.W. Alt en mr. F.I.S.A.L. van Velsen

3. Abma Schreurs Notarissen B.V. (als rechtsopvolgster van Abma Schreurs Notarissen (maatschap))(hierna: ‘het notariskantoor’)

verweerster in het principaal cassatieberoep,

niet verschenen

4. [de notaris](hierna: ‘de notaris’)

verweerder in het principaal cassatieberoep,

advocaat: mr. L.V. van Gardingen

Deze zaak draait om investeringen in percelen grond (landbouwgrond, akkerbouwgrond, natuurgrond en grasland), die mogelijk op termijn van bestemming zullen wijzigen en daardoor substantieel in waarde zullen stijgen. In 2014 heeft [eiser] , een particulier, via vastgoedbemiddelaar Aktua voor ruim een miljoen euro een tiental van dit soort percelen aangekocht van Groza. Al snel na de aankopen kreeg [eiser] bedenkingen, waarna hij een procedure aanhangig heeft gemaakt tegen onder meer Groza, Aktua, de notaris die de leveringsakten heeft gepasseerd en het notariskantoor waar de notaris werkzaam is.

Volgens [eiser] hebben Groza en Aktua hem onder meer onjuiste en onvolledige informatie met betrekking tot de percelen verschaft. Hierdoor heeft [eiser] zowel de (intrinsieke) waarde van de percelen als de kans op een bestemmingswijziging niet goed kunnen inschatten. Bovendien hadden Groza en Aktua de percelen niet eens aan [eiser] mogen verkopen, omdat ze volgens hem niet over de benodigde vergunning van de Autoriteit Financiële Markten (hierna: ‘de AFM’) beschikten. [eiser] meent tevens dat de notaris zijn zorg- en waarschuwingsplicht heeft geschonden, onder meer door niet te controleren of er voor Groza en Aktua een vergunningplicht gold, zich onvoldoende ervan te vergewissen dat [eiser] de inhoud en consequenties van de transacties begreep en overzag en na te laten [eiser] voor de risico’s van de transacties te waarschuwen.

De rechtbank heeft de vorderingen van [eiser] afgewezen. Het hof heeft het vonnis van de rechtbank bekrachtigd.

In het principaal cassatieberoep richt [eiser] onder meer klachten tegen de wijze waarop het hof de primaire vordering van [eiser] heeft geïnterpreteerd/afgewezen en de oordelen van het hof dat (i) Groza en Aktua [eiser] niet onjuist of onvolledig hebben geïnformeerd en (ii) de notaris zijn zorgplicht niet heeft geschonden en op hem geen waarschuwingsplicht rustte.

In het incidenteel cassatieberoep komen Groza en Aktua op tegen de wijze waarop het hof de vorderingen van [eiser] ten opzichte van Groza en Aktua heeft afgewezen. Groza en Aktua bestrijden onder meer het oordeel van het hof dat het er (uitgaande van de door [eiser] genoemde omstandigheden) weliswaar alle schijn van heeft dat een vergunning nodig was om de percelen grond aan [eiser] te verkopen, maar dat aan bewijslevering op dit punt (door [eiser] ) niet wordt toegekomen, omdat de omvang van de door [eiser] gestelde schade op dit moment nog niet kan worden begroot en de vorderingen van [eiser] op die grond reeds moeten worden afgewezen.

1.Feiten

1.1

In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan.^[1]

1.2

[eiser] , geboren op 11 september 1944, is kweker van potplanten. Hij exploiteert samen met zijn zoon een vennootschap onder firma, genaamd [A] .

1.3

Groza houdt zich bezig met de handel in percelen grond. [betrokkene 1] (hierna: ‘ [betrokkene 1] ’) is via een managementvennootschap enig directeur en enig aandeelhouder van Groza.

1.4

Aktua is een vastgoedbemiddelaar. In opdracht van Groza zoekt Aktua investeerders voor de aankoop van percelen grond. Potentiële kopers brengt Aktua vervolgens in contact met Groza.

1.5

De notaris is werkzaam bij het notariskantoor, dat vestigingen heeft in Noord-Holland.

1.6

In februari 2014 hebben medewerkers van Aktua in opdracht van Groza telefonisch contact opgenomen met [eiser] en hem, ter investering, diverse percelen grond (landbouwgrond, akkerbouwgrond, natuurgrond en grasland) te koop aangeboden. Over de te koop aangeboden grond zijn ook daarna nog telefonische contacten geweest tussen Aktua en [eiser] . Daarnaast hebben in maart 2014 op het bedrijf van [eiser] diverse besprekingen plaatsgevonden tussen [eiser] en medewerkers van Aktua.

1.7

Aktua heeft van de door Groza te koop aangeboden grond brochures, met als titel “
Propositie”, aan [eiser] verstrekt.^[2]

1.8

Op 4, 6 en 13 maart 2014 heeft [eiser] een tiental koopovereenkomsten met Groza ondertekend.^[3]De overeenkomsten zien op de aan- en verkoop van percelen grond voor een totaal bedrag (inclusief notariskosten en overdrachtsbelasting) van € 1.046.044,80. Het gaat om de volgende tien percelen:^[4]

Propositie

Datum Koop

Datum Levering

Koopprijs

Etten-Leur

4 maart 2014

3 april 2014

€ 45.500

Sliedrecht V

6 maart 2014

27 maart 2014

€ 337.500

Anna Paulowna

13 maart 2014

31 maart 2014

€ 129.500

Grubbenvorst

13 maart 2014

26 maart 2014

€ 29.500

Heumen

13 maart 2014

31 maart 2014

€ 99.500

Ouder-Amstel

13 maart 2014

26 maart 2014

€ 149.500

Kessel

13 maart 2014

26 maart 2014

€ 29.500

Lopik

13 maart 2014

31 maart 2014

€ 39.500

Aalden/Zweeloo

13 maart 2014

31 maart 2014

€ 19.500

Sliedrecht I, III en IV

13 maart 2014

8 april 2014

€ 89.425

De koopovereenkomsten van 13 maart 2014 betreffen tezamen een combinatie van percelen (een zogenaamd ‘mandje’).

1.9

De koopovereenkomsten bevatten onder meer de volgende bepalingen:^[5]

“13. Het is koper bekend dat het registergoed een onderdeel is van recent door verkoper verworven percelen, waarbij tussen deze transacties waardestijgingen zitten. Tevens is het koper bekend dat het registergoed geen jaarlijks rendement oplevert en dat er geen garantie is voor een (autonome) waardestijging al dan niet door een bestemmingsplanwijziging en dat de kavel(s) alleen door koper conform de huidige bestemming mag (mogen) worden gebruikt en beheerd.

14. Koper verklaart kennisgenomen te hebben van de brochure en informatie welke behoort bij het verkochte.”

1.1

Onderaan pagina 2 van de koopovereenkomsten staat vermeld dat Groza voor het aanbieden van percelen grond niet onder toezicht staat van de AFM.

1.11

In het kader van de koopovereenkomsten heeft [eiser] kopieën van twee op internet gepubliceerde artikelen geparafeerd. In de artikelen waarschuwt de AFM voor beleggen in grond, omdat er vaak een te rooskleurig beeld van de rendementen en risico’s wordt geschetst.^[6]

1.12

In het kader van de koopovereenkomsten zijn ook vragenlijsten ingevuld en door [eiser] ondertekend. Met betrekking tot de aankoop van het perceel in Etten-Leur (de eerste aankoop) luidt de ingevulde vragenlijst als volgt:^[7]

“(…)

7. Beseft u dat u dit/deze kavel(s) in volledig bezit en beheer krijgt?

(…)

11. Wat is of zijn de reden(-en) dat u investeert en/of gaat investeren in grond?

het loopt niet weg, eventueel voor kinderen

12. Hoe hoog is het percentage van uw liquide vermogen dat u middels deze deelname investeert in dit perceel?

13. Hoe hoog is het percentage van uw totale vermogen dat u middels deze deelname investeert in dit perceel?

14. Heeft u eerder grond aangekocht?

a. Nee

15. Wat is uw eigen inschatting waarop een eventuele definitieve bestemmingswijziging ontstaat?

b. Tussen 2015 en 2025

16. Doet u deze inschatting van bestemmingswijzigingstermijn op grond van:

b. de aangeleverde documentatie van de bemiddelaar, zoals de brochure met bronvermeldingen en eventuele extra documentatie eveneens met bronvermeldingen?

17. Hoeveel procent denkt u dat landbouwgrond in Nederland gemiddeld per jaar in waarde stijgt zonder een (positieve) bestemmingswijziging?

18. Wilt u liever de notariële overdrachten laten plaatsvinden middels een volmacht, of wilt u bij de overdracht aanwezig zijn?

volmacht

(…)

26. Beseft u dat er een mogelijkheid bestaat dat er misschien wel nooit een bestemmingswijziging zal plaatsvinden?

(...)

28. Beseft u dat de gronden vrij van pacht en/of gebruiksrecht geleverd worden?

29. Beseft u dat dit product niet AFM gereguleerd is en dat daarmee AKTUA en GROZA niet onder toezicht staan van de AFM?

(...)

56. Wat vindt u van investeren in grond t.o.v. sparen bij de bank?

potentieel hoger rendement

57. Wat vindt u van investeren in grond t.o.v. beursbeleggingen?

liever grond

58. Wat zijn volgens u negatieve eigenschappen aan het investeren in grond?

onzekerheid

59. Wat zijn volgens u positieve eigenschappen aan het investeren in grond?

waardebehoud, tastbaar

(…)

64. Hoe denkt u dat het komt dat nog geen enkel product zoals deze AFM gereguleerd is?

onzekere looptijd op eventueel rendement

(...)

66. Beseft u dat, indien u op korte termijn de grond weer wenst te verkopen, u verlies kunt leiden op uw huidige investering?

(...)

73. Heeft u deze investering met uw partner/kinderen en/of zakelijke adviseurs besproken?

Indien ja: met wie en wat was hun advies?

nee

Indien nee: u neemt deze beslissing dus alleen?

74. Beseft u dat deze investering speculatief is?

a. Ja

75. Beseft u dat u een stuk meer betaalt dan dat GROZA heeft gedaan voor dit perceel?

a. Ja

76. GROZA heeft daarnaast ook substantiële kosten voor het verwerven van de gronden, het laten onderzoeken van de gronden, het verkavelen van de gronden en het laten bemiddelen in de verkoop. Hoeveel procent van uw koopsom denkt u dat GROZA aan kosten heeft?

40%

77. Het is u bekend dat GROZA het/de betreffende perce(e)l(en) recent (minder dan 3 jaar geleden) heeft aangekocht?

nee (nu wel)

78. Maakt u gebruik van het internet, zodat u in staat bent om naar relevante informatie te zoeken en vinden m.b.t. uw investering?

a. Ja

79. Als u voorgaande vraag met ja heeft beantwoord, heeft u dan ook op het internet gezocht naar relevante informatie aangaande uw investering?

nee

82. Wat is uw mening over GROZA BV?

ken ik nog niet

(...).”

1.13

In het kader van de koopovereenkomsten is ook een aantal verificatieformulieren ingevuld en door [eiser] ondertekend. In de verificatieformulieren wordt onder meer de volgende vraag gesteld:^[8]

“U bent zich ervan bewust dat er door GROZA geen garanties worden gegeven op een (autonome) waardestijging en/of bestemmingswijziging en dat de kavel(s) alleen door u conform de huidige bestemming mag (mogen) worden gebruikt en beheerd?”

[eiser] heeft bij deze vraag een paraaf gezet bij het antwoord “
ja”.

1.14

Groza heeft daarnaast een viertal telefonische verificatiegesprekken met [eiser] gevoerd, die door Groza zijn opgenomen:^[9]

- op 6 maart 2014 met betrekking tot de aankoop van het perceel Etten-Leur (op 4 maart 2016);

- op 7 maart 2014 met betrekking tot de aankoop van het perceel Sliedrecht V (op 6 maart 2014);

- op 7 maart 2014 met de directeur van Groza ( [betrokkene 1] ); en

- op 14 maart 2014 met betrekking tot de aankoop van diverse percelen (op 13 maart 2014).

De transcripties van deze gesprekken, voor zover in het kader van deze procedure van belang, zijn weergegeven in rov. 2.13 van het bestreden arrest.

1.15

In het kader van de levering van de percelen heeft de notaris – na door Groza als notaris te zijn aangewezen – de concept-leveringsakten, de concept-volmachten en de nota’s van afrekening opgemaakt. [eiser] heeft de volmachten getekend en de leveringsakten geparafeerd.

1.16

Op 26 maart 2014 heeft een medewerkster van de notaris telefonisch contact opgenomen met [eiser] . Bij brief van diezelfde datum heeft de medewerkster het volgende aan [eiser] meegedeeld:^[10]

“Bij deze bevestig ik het telefoongesprek wat wij heden morgen hebben gehad, inhoudende dat u op de hoogte bent van het risico met de aankoop van de grond.

Het aan te kopen perceel is thans nog landbouwgrond.

Het is nog onzeker of er in de toekomst gebouwd mag worden.

U bent zich er van bewust dat het een risico is en u aanvaardt dat risico.”

1.17

Een telefoonaantekening van 27 maart 2014 van een medewerker van de buitendienst van Aktua luidt als volgt:^[11]

“Conform afspraak hem [ [eiser] , A-G] getroffen op de zaak. Doel was hem te helpen met alle documenten van de notaris. Getekende documenten voor de notaris mee genomen. Zijn schoonzoon was gisteren op bezoek geweest en was negatief. Er zijn negatieve dingen te vinden over GROZA en zijn directeur. Afgesproken om samen met zijn schoonzoon te gaan zitten om alles uit te leggen.”

1.18

Vervolgens heeft de levering van de tien percelen grond ten overstaan van de notaris plaatsgevonden.^[12][eiser] is bij volmacht verschenen.

1.19

In de akten van levering, met uitzondering van de akte betreffende het perceel Ouder-Amstel, is onder het kopje “
Overdrachtsbelasting” vermeld hoeveel en over welk bedrag de verkoper (Groza) bij de voorgaande verkrijging overdrachtsbelasting verschuldigd is geweest. Er staat ook hoeveel en over welk bedrag [eiser] overdrachtsbelasting is verschuldigd.

1.2

Met betrekking tot acht van de tien percelen zijn pachtovereenkomsten met verschillende pachters getekend, waarbij De Hollandsche Pachtmeester B.V. volgens die overeenkomsten als gevolmachtigde optrad van de (niet bij naam genoemde) eigenaren.^[13]Het betreft de percelen in Etten-Leur (15 oktober 2013), Sliedrecht I, III, IV en V (ongedateerd), Anna Paulowna (18 maart 2014), Heumen (5 augustus 2014), Ouder-Amstel (ongedateerd), Lopik (ongedateerd) en Zweeloo (ongedateerd). De pachtovereenkomsten hebben betrekking op het tijdvak 1 januari tot en met 31 december 2014.

2.Procesverloop

Eerste aanleg

2.1

Op 2 december 2014 heeft [eiser] onder meer Groza, Aktua, het notariskantoor en de notaris gedagvaard voor de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem. [eiser] heeft diverse vorderingen ingesteld, die de rechtbank bij vonnis van 30 november 2016 allemaal heeft afgewezen.^[14]

Ten aanzien van Groza en Aktua

2.2

Primair heeft [eiser] een verklaring voor recht gevorderd dat Groza en Aktua onrechtmatig jegens [eiser] hebben gehandeld en daarnaast schadevergoeding van € 866.563,08 op grond van onrechtmatige daad, toerekenbare tekortkoming en/of ongerechtvaardigde verrijking (rov. 4.1.). Volgens [eiser] hebben Groza en Aktua jegens hem onder meer hun informatie-, waarschuwings- en zorgplicht geschonden (rov. 4.2.).

2.3

De rechtbank heeft, kort gezegd, [eiser] niet gevolgd in zijn stellingen dat hij percelen grond heeft gekocht die veel minder waard zijn dan hij op grond van de door Aktua en Groza gegeven informatie mocht verwachten en waarvan – anders dan hem is voorgehouden – de kans op waardestijging door een bestemmingswijziging zeer gering is. Volgens de rechtbank is onder meer niet gebleken dat de brochures onjuiste informatie bevatten, hebben Groza en Aktua voldoende benadrukt dat de kans op waardestijging van de grond onzeker was en wist [eiser] dat hij twee tot drie maal meer betaalde voor de grond dan Groza had gedaan. Mogelijke druk die [eiser] van Groza en/of Aktua heeft ervaren, kan niet als onrechtmatig worden gekwalificeerd. De rechtbank heeft daarnaast overwogen dat [eiser] erop is gewezen dat Aktua en Groza geen financiële ondernemingen zijn, die onder de Wet op het Financieel Toezicht (hierna: ‘Wft’) vallen en dat zij ook niet beschikken over een vergunning van de AFM (rov. 4.4.). Volgens de rechtbank is evenmin sprake geweest van een oneerlijke of misleidende handelspraktijk (rov. 4.5.).

2.4

Op grond van deze overwegingen heeft de rechtbank de primaire vorderingen van [eiser] (op alle drie de grondslagen) afgewezen (rov. 4.6.-4.10.). (Mede) op grond van dezelfde overwegingen heeft de rechtbank ook de subsidiaire vorderingen van [eiser] afgewezen (rov. 4.11.-4.15.). Deze vorderingen zagen op terugbetaling van de totale koopprijs van € 1.046.044,80 op grond van oneerlijke handelspraktijken (art. 6:193j lid 3 BW), dwaling (art. 6:228 BW Pro), misbruik van omstandigheden (art. 3:44 BW Pro), strijd met de goede zeden (art. 3:40 lid 1 BW Pro) en ontbinding (op grond van de Colportagewet en/of art. 4:28 Wft Pro).

Ten aanzien van het notariskantoor en de notaris

2.5

Met betrekking tot het notariskantoor en de notaris heeft [eiser] eveneens een verklaring voor recht gevorderd dat zij onrechtmatig jegens hem hebben gehandeld en daarnaast schadevergoeding van € 866.563,08. Volgens [eiser] heeft de notaris niet gehandeld conform de norm van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot, onder meer omdat de notaris bij het passeren van de leveringsakten niet heeft onderzocht of [eiser] in staat was zijn wil te bepalen en hij [eiser] onvoldoende heeft voorgelicht over en gewaarschuwd voor de implicaties en risico’s van de grondtransacties die [eiser] met Groza was aangegaan (rov. 4.16.).

2.6

De rechtbank heeft ook deze stellingen van [eiser] verworpen. Volgens de rechtbank was er onvoldoende aanleiding om aan de wilsbekwaamheid van [eiser] te twijfelen (rov. 4.19.-4.20.). Naar het oordeel van de rechtbank heeft de notaris aan zijn beroepsmatige zorgplicht voldaan en gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan. Voorts heeft [eiser] , aldus de rechtbank, onvoldoende onderbouwd dat sprake zou zijn van een notariële waarschuwingsplicht. De rechtbank is derhalve tot het oordeel gekomen dat de notaris en het notariskantoor niet onrechtmatig jegens [eiser] hebben gehandeld (rov. 4.21.-4.23.).

Hoger beroep

2.7

Bij dagvaarding van 16 februari 2017 is [eiser] bij het hof Amsterdam in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank. [eiser] heeft aan de hand van 27 grieven geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis van de rechtbank en, voor zover in cassatie nog van belang, het volgende gevorderd:^[15]

primair:

I een verklaring voor recht dat Groza, Aktua, het notariskantoor en de notaris jegens [eiser] onrechtmatig hebben gehandeld, althans jegens hem toerekenbaar zijn tekortgeschoten; en

II hoofdelijke veroordeling van Groza, Aktua, het notariskantoor en de notaris tot betaling aan [eiser] van € 898.325,58, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 8 april 2014.

2.8

Bij arrest van 21 januari 2020 heeft het hof het vonnis van de rechtbank bekrachtigd.^[16]

Ten aanzien van Groza en Aktua

2.9

Het hof heeft eerst de vorderingen van [eiser] jegens Groza en Aktua samengevat:

“3.3 [eiser] vordert van Groza en Aktua primair schadevergoeding en grondt die vordering op 1) onrechtmatig handelen, 2) toerekenbare tekortkoming en 3) ongerechtvaardigde verrijking. Subsidiair vordert hij terugbetaling van de koopprijzen op grond van 4) ontbinding van de koopovereenkomsten, 5) onverschuldigde betaling 6) vernietiging van de koopovereenkomsten en 7) nietigheid van de koopovereenkomsten.”

2.1

In rov. 3.4-3.11 heeft het hof verkort weergegeven wat [eiser] ter onderbouwing van deze vorderingen heeft aangevoerd. Vervolgens is het hof ingegaan op de centrale stelling van [eiser] dat Groza en Aktua hem onjuist en/of onvolledig hebben geïnformeerd:

“3.12 Aan zowel de vorderingen op grond van onrechtmatige daad, dwaling, bedrog en misbruik van omstandigheden ligt de centrale stelling van [eiser] ten grondslag dat de koopovereenkomsten tot stand zijn gekomen op grond van (bewust) onjuiste en/of onvolledige door Groza en Aktua verstrekte informatie over de waarde en de te verwachten waardevermeerdering van de percelen. Daartoe heeft [eiser] per perceel toegelicht dat – kort samengevat – een waardevermeerdering als gevolg van het wijzigen van de bestemming niet in de lijn der verwachting ligt. In zijn toelichting wijst hij er telkens op dat ten aanzien van de aan de orde zijnde percelen in de brochures ten onrechte het beeld is geschetst dat er een kans op bestemmingswijziging op korte termijn zou bestaan, terwijl dat in werkelijkheid niet het geval was.”

2.11

Naar het oordeel van het hof hebben Groza en Aktua niet ten onrechte het beeld geschetst dat op korte termijn een kans op een bestemmingswijziging zou bestaan. Hiertoe heeft het hof het volgende overwogen:

“3.13 Wat deze laatste stelling betreft is het hof van oordeel dat deze geen stand kan houden. Aan het sluiten van de koopovereenkomsten zijn diverse contacten met Groza en Aktua voorafgegaan. Uit de hierboven geciteerde transcripties van de diverse telefoongesprekken, alsook uit de bij de koopovereenkomst behorende documentatie, volgt naar het oordeel van het hof genoegzaam dat Groza en Aktua telkens hebben benadrukt dat de kans op waardestijging van de grond als gevolg van bestemmingswijzigingen onzeker was. Zij hebben zich er ook van vergewist dat [eiser] zich bewust was van deze onzekerheid. Na diverse gesprekken met Aktua heeft de directeur van Groza zelf telefonisch contact opgenomen met [eiser] om te verifiëren dat [eiser] over die onzekerheid goed geïnformeerd was. Blijkens de door [eiser] gegeven antwoorden op de aan hem gestelde vragen, was [eiser] zich daarvan ook daadwerkelijk bewust. De stelling dat Groza en Aktua – ten onrechte – de indruk hebben gewekt dat een bestemmingswijziging op korte termijn te verwachten was, wordt door de transcriptie van deze gesprekken niet bevestigd. Integendeel, bij herhaling is erop gewezen dat de percelen, gelet op hun ligging weliswaar de potentie hebben om op enig moment te worden aangewezen als bouwgrond, maar dat dit niet zeker is; dat het nog wel een lange tijd kan duren en dat het zelfs mogelijk is dat het nooit zal gebeuren. In het gesprek tussen [eiser] en [betrokkene 1] is door laatstgenoemde in dit verband gezegd: “
als ik weet dat er morgen een perceel is wat gaat wijzigen van bestemming houd ik het liever zelf. Dan ga ik het niet aan u verkopen”.

[eiser] heeft te kennen gegeven dat hij dat begreep en accepteerde, waarbij hij blijkbaar onderkende dat ook de intrinsieke waarde van de landbouwgrond naar verwachting op termijn zal stijgen, zij het dat hij daarvan, gelet op het feit dat hij aanzienlijk meer voor de grond heeft betaald dan Groza, pas over een langere periode profijt zou kunnen hebben. Anders dan [eiser] stelt, was het hem blijkens de transcripties aldus duidelijk dat hij aanzienlijk meer voor de percelen betaalde dan Groza had betaald en dat aldus de koopsom hoger was dan de actuele marktwaarde van de percelen.

De verstrekte brochures over de percelen bestaan uit een selectie van publiekelijk verkrijgbare informatie, met bronvermelding, en bevatten informatie over (toekomstige) demografische, planologische en economische ontwikkelingen in het geografisch gebied waarin de percelen liggen. De brochures sluiten af met de zin:
Onderhavige brochure heeft niet de pretentie volledig te zijn. [eiser] kan niet worden gevolgd in zijn stelling dat daarin over de te verwachten bestemmingswijziging van de door hem aangekochte percelen onjuiste dan wel onvolledige informatie is verstrekt waardoor hij op dat punt op het verkeerde been is gezet. Het feit dat ten aanzien van deze percelen een bestemmingswijziging op dit moment niet te verwachten is, is niet strijdig met door Groza en Aktua gedane mededelingen. De daarop betrekking hebbende bewijsaanbiedingen zijn dan ook niet terzake dienend. Dat van de zijde van Groza of Aktua concrete opbrengsten binnen afzienbare tijd zouden zijn voorgespiegeld, is gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan, en in het licht van de brochures en de uitgewerkte gespreksverslagen door [eiser] onvoldoende concreet onderbouwd, zodat ook op dat punt niet aan bewijslevering wordt toegekomen.”

2.12

Volgens het hof kan het [eiser] niet baten dat Groza en Aktua met betrekking tot de percelen mogelijk van een onjuiste waarderingsmethode zijn uitgegaan:

“3.14 [eiser] heeft gesteld dat Groza en Aktua zijn uitgegaan van een onjuiste waarderingsmethode. Gelet op het voorgaande kan hem dat niet baten. Zelfs al zou immers met [eiser] moeten worden aangenomen dat de door hem aangekochte percelen op dit moment niet de waarde vertegenwoordigen die [eiser] daarvoor heeft betaald, dan brengt zulks niet mee dat [eiser] bij de aankoop op het verkeerde been is gezet. Zoals hiervoor reeds is overwogen was hij zich er immers van bewust dat hij meer betaalde dan de actuele marktwaarde en dat het wel enige jaren zou duren voordat hij de grond, zonder verlies, zou kunnen verkopen. Blijkens de hierboven geciteerde gespreksverslagen is de ratio van die hogere prijs voorafgaande aan de koop aan de orde geweest. Die ratio was enerzijds gelegen in het feit dat Groza kosten had moeten maken en anderzijds dat in de prijs verdisconteerd was de mogelijkheid van een toekomstige prijsstijging als gevolg van een bestemmingswijziging. [eiser] heeft er blijk van gegeven dit te begrijpen en te aanvaarden.

3.15

[eiser] heeft weliswaar gesteld dat bedoelde gesprekken hebben plaatsgevonden nadat de koopovereenkomsten waren getekend, maar hij heeft niet de stelling van Groza en Aktua weersproken dat als [eiser] , naar aanleiding van die gesprekken te kennen had gegeven niet langer achter de koop te staan, de koop en levering geen doorgang hadden gevonden. [eiser] heeft na deze gesprekken te kennen gegeven voort te willen gaan met de levering van de percelen.”

2.13

Het hof is aldus tot de slotsom gekomen dat Groza en Aktua [eiser] niet onjuist of onvolledig hebben geïnformeerd:

“3.16 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat Groza en Aktua [eiser] niet onjuist en niet onvolledig hebben geïnformeerd. Dat de kans op waardevermeerdering feitelijk (geheel) niet aanwezig zou zijn, is door [eiser] onvoldoende onderbouwd. Het enkele feit dat op dit moment ten aanzien van de bewuste percelen geen zicht is op bestemmingswijziging is daarvoor niet voldoende. Immers, in de overeenkomst ligt besloten dat een dergelijke bestemmingswijziging mogelijk (ver) in de toekomst zal liggen. De vordering tot schadevergoeding, zowel op grond van onrechtmatige daad als op grond van toerekenbare tekortkoming, voor zover die op deze stelling is gebaseerd is, kan dan ook niet worden toegewezen. (…).”

2.14

Mede gelet op het voorgaande is het hof eveneens tot het oordeel gekomen dat geen sprake is geweest van een agressieve, oneerlijke of misleidende handelspraktijk (rov. 3.17), schending van art. 4:20 en Pro 4:24a Wft (rov. 3.18) of van dwaling, bedrog of misbruik van omstandigheden (rov. 3.19). Ook het beroep van [eiser] op ontbinding op grond van de Colportagewet en art. 6:230x BW heeft het hof verworpen (rov. 3.20).

2.15

Met betrekking tot de stelling dat Groza en Aktua onrechtmatig jegens [eiser] hebben gehandeld door zonder de vereiste vergunning van de AFM koopovereenkomsten te sluiten, heeft [eiser] – kort samengevat – aangevoerd dat de percelen beleggingsobjecten in de zin van art. 1:1 Wft Pro zijn, omdat reeds bij de aanbieding van de percelen sprake was van beheer door een derde.^[17]Dit blijkt volgens [eiser] uit de pachtovereenkomsten (randnummer 1.20 hiervoor) en de verklaringen van pachters, die gedurende het gehele jaar 2014 (en dus ook vóórdat [eiser] de percelen in eigendom verkreeg) van de percelen gebruik hebben gemaakt. Volgens [eiser] ligt derhalve in de koopovereenkomsten besloten dat het beheer door een ander dan de koper (hemzelf) zou worden uitgevoerd. Bovendien heeft hij nooit de intentie gehad om het beheer zelf ter hand te nemen (rov. 3.21). Groza en Aktua hebben betwist dat zij vergunningplichtig zijn en hebben gewezen op de koopovereenkomsten, waarin is vastgelegd dat de koper zich ervan bewust is dat de kavel alleen door hem conform de huidige bestemming mag worden gebruikt, en op de leveringsakten, waarin is vermeld dat de grond vrij van pacht of huur of enig ander gebruiksrecht wordt geleverd. Groza en Aktua hebben betwist betrokken te zijn geweest bij de totstandkoming van de pachtovereenkomsten (rov. 3.22).

2.16

Volgens het hof heeft het er, uitgaande van de door [eiser] aangevoerde omstandigheden, alle schijn van dat de percelen als beleggingsobject in de zin van art. 1:1 Wft Pro moeten worden aangemerkt. Aan bewijslevering op dit punt is het hof echter niet toegekomen:

“3.23 De stellingen van [eiser] strekken tot het betoog dat de werkelijke partijbedoeling afwijkt van de door Groza en Aktua genoemde bepalingen in de koopovereenkomst. Hij biedt daarvan bewijs aan.

Het hof overweegt dat het er, uitgaande van de door [eiser] aangevoerde omstandigheden, alle schijn van heeft dat hier sprake is van een beleggingsobject in [de zin] van artikel 1:1 van Pro de Wft, maar dat gelet op de gemotiveerde betwisting door Groza en Aktua voor de daadwerkelijke vaststelling daarvan bewijslevering noodzakelijk zou zijn. Het hof komt aan die bewijslevering evenwel niet toe, gelet op het hierna volgende.”

2.17

Volgens het hof staat [eiser] een abstracte begroting van de schade voor (bestaande in het verschil tussen de door hem betaalde koopsom en de werkelijke waarde van de grond), los van verkoop van de percelen. Naar het oordeel van het hof kan deze schade op dit moment nog niet worden begroot, omdat het bestaan en de omvang van de schade afhankelijk is van nog niet voldoende bepaalbare gebeurtenissen of omstandigheden in de toekomst (als gevolg waarvan de waarde van de grond kan dalen of stijgen):

“3.24 [eiser] heeft gesteld dat het sluiten van de overeenkomsten zonder de daartoe vereiste vergunning als een onrechtmatige daad moet worden beschouwd. Hij stelt dat de onrechtmatige daad wegdenkend, de koopovereenkomsten niet zouden zijn gesloten. Hij vordert evenwel niet herstel van de rechtmatige toestand door ongedaanmaking van de gevolgen van de koopovereenkomsten. [eiser] vordert schadevergoeding, bestaande in het verschil tussen de door hem betaalde koopsom en de werkelijke waarde van de grond. Het hof begrijpt dat [eiser] met de werkelijke waarde het oog heeft op de marktwaarde ten tijde van de aankoop, dan wel de huidige marktwaarde. Deze vordering kan niet worden toegewezen. Het hof overweegt daartoe het volgende.

3.25

Bij de vaststelling van schade als gevolg van een onrechtmatige daad moet de situatie zoals die na de fout is ontstaan worden vergeleken met de hypothetische situatie zonder fout. Op grond van artikel 6:97 BW Pro moet de rechter de schade begroten op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is.

Ervan uitgaande, zoals [eiser] heeft gesteld en Groza en Aktua niet, althans onvoldoende hebben betwist, dat de koopovereenkomsten in de situatie zonder (de door hem gestelde) fout niet tot stand zouden zijn gekomen, zou [eiser] de door hem betaalde koopsom hebben behouden en zou hij geen eigenaar zijn geworden van de percelen.

In de werkelijke situatie is hij echter wel eigenaar geworden van die percelen. Hij heeft de percelen niet verkocht, noch heeft hij daartoe pogingen ondernomen. De door [eiser] gestelde schade heeft zich in die zin niet concreet verwezenlijkt. [eiser] staat aldus een abstracte schadebegroting, los van verkoop, voor.

3.26

Voor een wijze van begroten van de schade zoals [eiser] die voorstaat, is vereist dat sprake is van een min of meer stabiele situatie (vgl. HR 19 juli 2019, ECLI:NL:HR:2019:1278, r.o. 2.11.4) Ook volgens de eigen stellingen van [eiser] hebben de koopovereenkomsten echter een speculatief karakter. De aankoop is gedaan vanuit de gedachte dat de percelen grond in de toekomst mogelijk in waarde zullen stijgen, ofwel omdat de (intrinsieke) landbouwwaarde zal stijgen, dan wel als gevolg van een bestemmingswijziging. Of dit het geval zal zijn, is afhankelijk van onzekere toekomstige ontwikkelingen. Die kunnen er evenzeer toe leiden dat de waarde gelijk zal blijven of zal dalen. Anders gezegd, in plaats van de door [eiser] betaalde koopsom, beschikt hij thans over een vermogensbestanddeel waarvan de waarde naar de aard daarvan aan verandering onderhevig is. Afhankelijk van het moment van verkoop zal die waarde blijken te zijn gedaald of gestegen. De omvang (en zelfs het bestaan) van de schade is dan ook afhankelijk van nog niet voldoende bepaalbare gebeurtenissen of omstandigheden in de toekomst. De onzekerheid over de toekomstige waardeontwikkeling brengt mee dat de omvang van de verplichting van Groza en Aktua om de gestelde vermogensschade (die zich nog niet heeft gemanifesteerd) te vergoeden thans niet begroot kan worden.”

2.18

Aldus heeft het hof de vorderingen van [eiser] ten opzichte van Groza en Aktua afgewezen:

“3.27 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vorderingen van [eiser] jegens Aktua en Groza niet kunnen worden toegewezen. [eiser] heeft geen feiten en omstandigheden te bewijzen aangeboden, die – indien bewezen – tot een ander oordeel aanleiding zouden geven, zodat het hof niet aan bewijslevering toekomt.”

Ten aanzien van het notariskantoor en de notaris

2.19

Met betrekking tot het notariskantoor en de notaris heeft het hof, kort gezegd, beoordeeld of de notaris aan zijn zorgplicht heeft voldaan en heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in dezelfde omstandigheden kon worden verwacht. In dit kader is het hof onder meer ingegaan op het verwijt van [eiser] dat de notaris de vergunningplicht van Groza en Aktua had moeten onderzoeken. Het hof heeft geoordeeld dat de notaris op grond van de koopovereenkomsten en de gespreksverslagen ervan mocht uitgaan dat géén sprake was van een vergunningplichtige verkoop. De notaris was volgens het hof ook niet gehouden uit eigen beweging onderzoek te doen naar de juistheid van de inhoud van de koopovereenkomsten:

“3.35 Ten aanzien van het verwijt dat de notaris de vergunningplicht had moeten onderzoeken, overweegt het hof dat de notaris in beginsel heeft mogen afgaan op de juistheid van de aan hem verstrekte schriftelijke gegevens. Zoals tussen partijen niet in geschil is, volgt uit de tekst van de koopovereenkomsten dat de percelen vrij van pacht zullen worden geleverd. Voor zover deze bepaling in een enkele koopovereenkomst ontbrak, kan uit die overeenkomst evenmin worden afgeleid dat het beheer door een derde in die koopovereenkomst lag besloten. Ook uit de gespreksverslagen volgt dat aan [eiser] is voorgehouden dat hij zelf het beheer zal verkrijgen. De notaris kon er dus in beginsel op grond van die informatie vanuit gaan dat geen sprake was van een vergunningplichtige verkoop. Dit zou anders kunnen zijn als de notaris over informatie beschikte die aan de juistheid van de aan hem verstrekte informatie zou doen twijfelen. Daarvan is niet gebleken. Met name is onbetwist door de notaris gesteld dat hij niet beschikte over de pachtovereenkomsten met De Hollandsche Pachtmeesters.

De zorgplicht van de notaris gaat in een dergelijk geval niet zo ver, zoals [eiser] bepleit, dat de notaris eigener beweging onderzoek zou moeten doen naar de juistheid van de inhoud van de koopovereenkomsten – in het bijzonder naar het feitelijk beheer – door contact op te nemen met de gebruikers van de te leveren percelen. Dit zou bovendien in strijd zijn met de geheimhoudingsverplichting die op de notaris rust.

Het hof neemt hierbij tevens in overweging dat [eiser] blijkens de documentatie bekend was met een aantal artikelen waarin gewaarschuwd werd door de AFM voor beleggen in grond, en waarbij werd uitgelegd dat een van de voorwaarden om onder het toezicht van de AFM te vallen was dat sprake was van beheer door een derde.

Voor zover [eiser] stelt dat het feit dat de percelen via een ABC-constructie werden geleverd met een snel stijgende koopprijs reden had moeten zijn voor nader onderzoek, overweegt het hof dat dit een niet ongebruikelijke constructie is, die bovendien in de gespreksverslagen aan de orde is geweest. Voor nader onderzoek door de notaris was om die reden dan ook geen aanleiding.

Er was ook geen aanleiding om aan de juistheid van de verstrekte informatie te twijfelen op de enkele grond dat de voorgaande notaris op grond van fraude is geschorst en strafrechtelijk veroordeeld. Dit geldt temeer nu de notaris en de maatschap onbetwist hebben gesteld dat de berichtgeving hierover hen pas na de dienstverlening heeft bereikt. Voorts valt niet in te zien hoe beroepsfouten van de ná [bedoeld zal zijn: vóór, A-G] de notaris aangezochte notaris enige rol zouden kunnen spelen in deze afweging.”

2.2

Volgens het hof heeft de notaris voldoende inspanningen gepleegd om zich ervan te vergewissen dat [eiser] de inhoud en de consequenties van de leveringsakten begreep en overzag:

“3.36 [eiser] kan evenmin worden gevolgd in zijn verwijt dat de notaris onvoldoende inspanningen heeft gepleegd om zich ervan te vergewissen dat [eiser] de inhoud en de consequenties van de te verlijden akte begreep en overzag. Er is niet reeds sprake van het verzaken van die plicht omdat de notaris niet persoonlijk met [eiser] heeft gesproken. Hij kan zich daarvan ook op andere wijze overtuigen. Dat de notaris deze taak heeft gedelegeerd aan een ervaren klerk kan niet worden beschouwd als een schending van zijn zorgplicht. Niet in geschil is dat de klerk met [eiser] heeft gesproken over de inhoud en de strekking van de leveringsakten. Niet gesteld of gebleken is dat [eiser] de inhoud of de consequenties daarvan niet voldoende heeft begrepen. Dat geldt ook voor de in de leveringsakte opgenomen ABC-constructie. Uit de transcripties en overige documentatie volgt dat [eiser] ervan op de hoogte was dat de prijs die hij voor de percelen betaalde beduidend hoger was dan de prijs die Groza zelf had betaald.”

2.21

Naar het oordeel van het hof rustte daarnaast op de notaris geen plicht om [eiser] te waarschuwen voor het risico dat mogelijk geen bestemmingswijziging en daaropvolgende waardevermeerdering zou plaatsvinden:

“3.37 Anders dan [eiser] betoogt, behoort het niet tot de taak van de notaris om te beoordelen of de rechtshandeling, of de daaraan ten grondslag liggende overeenkomst, verstandig is, noch om daarover te adviseren. Een dergelijke waarschuwingsplicht zou zich slecht verhouden tot de onpartijdigheid die van de notaris kan worden verlangd op grond van artikel 17 Wna Pro. Op hem rustte dan ook in beginsel geen waarschuwingsplicht ten aanzien van de verwachting dat daadwerkelijk een bestemmingswijziging zou plaatsvinden, nog los van de vraag of de notaris daarvan kennis droeg. Daar komt bij dat, zoals het hof hierboven ten aanzien van de vorderingen tegen Groza en Aktua reeds heeft overwogen, uit de transcripties en de bij de koopovereenkomst behorende documentatie volgt dat [eiser] zich reeds voldoende bewust was van het risico dat een bestemmingswijziging en de daarop volgende waardevermeerdering pas na lange tijd of wellicht zelfs helemaal niet zou plaatsvinden. Ook om die reden was er geen aanleiding voor de notaris om [eiser] voor dat risico te waarschuwen.”

2.22

Het voorgaande heeft het hof tot de conclusie gebracht dat de notaris zijn ministerie niet heeft hoeven weigeren en zijn zorgplicht niet heeft geschonden:

“3.38 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat zich geen situatie voordeed op grond waarvan de notaris zijn ministerieplicht op grond van 21 Wna had moeten weigeren en evenmin enige schending van de zorgplicht van de notaris kan worden vastgesteld. [eiser] heeft geen feiten te bewijzen aangeboden die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.

De vordering tegen de notaris en de maatschap kan reeds om die reden niet worden toegewezen. Dit betekent dat de schade en het causaal verband onbesproken kunnen blijven.”

2.23

Het hof heeft vervolgens het vonnis van de rechtbank bekrachtigd (rov. 3.39 en dictum).

Verzoek tot aanvulling van [eiser] aan het hof

2.24

Bij brief van 27 januari 2020 heeft [eiser] het hof verzocht tot aanvulling van het bestreden arrest over te gaan. Volgens [eiser] heeft het hof verzuimd te beslissen op zijn primaire vordering onder I, inhoudende dat het hof voor recht zal verklaren dat Groza, Aktua, het notariskantoor en de notaris jegens [eiser] onrechtmatig hebben gehandeld, althans jegens [eiser] toerekenbaar zijn tekortgeschoten (randnummer 2.7 hiervoor). [eiser] heeft gesteld belang te hebben bij de verklaring voor recht, zodat hij de mogelijkheid heeft om in een later stadium een schadevergoedingsvordering aan de rechter voor te leggen.

2.25

Bij arrest van 11 februari 2020 heeft het hof het verzoek tot aanvulling afgewezen:

“2.2 Het hof heeft in het arrest van 21 januari 2020 de verschillende stellingen besproken die [eiser] ten grondslag heeft gelegd aan zijn standpunt dat geïntimeerden onrechtmatig jegens hem hebben gehandeld. Die stellingen zijn grotendeels verworpen. Verder is het hof tot het oordeel gekomen dat op grond van hetgeen [eiser] heeft aangevoerd het bestaan en de omvang van schade niet kan worden vastgesteld. Het hof heeft daaraan in rov. 3.27 de gevolgtrekking verbonden dat de vorderingen tegen Groza c.s. [Groza en Aktua, A-G] niet kunnen worden toegewezen, daaronder dus begrepen de gevorderde verklaring voor recht.

Ten aanzien van Abma Schreurs c.s. [het notariskantoor en de notaris, A-G] heeft het hof in rov. 3.38 geoordeeld dat de vorderingen jegens hen evenmin kunnen worden toegewezen.

2.3

Het dictum luidt dat het bestreden vonnis, waarin de bedoelde verklaring voor recht ook reeds was afgewezen, wordt bekrachtigd.

2.4

Uit het voorgaande volgt dat het hof op de vordering onder I gemotiveerd heeft beslist. Het hof zal daarom aan het verzoek van [eiser] tot aanvulling geen gevolg geven.”

Cassatieberoep

2.26

[eiser] heeft bij procesinleiding van 20 april 2020 – tijdig – cassatieberoep ingesteld tegen het bestreden arrest. Groza, Aktua en de notaris hebben verweer gevoerd, het notariskantoor is niet verschenen. Groza en Aktua hebben daarnaast incidenteel cassatieberoep ingesteld, waartegen [eiser] op zijn beurt verweer heeft gevoerd. [eiser] , Groza, Aktua en de notaris hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten en hebben vervolgens gerepliceerd respectievelijk gedupliceerd.

3.Bespreking van het principale cassatieberoep

3.1

Het cassatiemiddel van [eiser] bestaat uit zeven onderdelen:

- de
onderdelen I en IIzien op enkele feitenvaststellingen van het hof;

- de
onderdelen III, IV en Vzien op de oordeelsvorming van het hof met betrekking tot Groza en Aktua; en

- de
onderdelen VI en VIIzien op de oordeelsvorming van het hof met betrekking tot het notariskantoor en de notaris.

Voordat ik overga tot beoordeling van de middelonderdelen, wijd ik echter enkele woorden aan waar het wat mij betreft in deze zaak in de kern om draait.

3.2

[eiser] heeft als particulier een investering van ruim een miljoen euro gedaan in ‘speculatieve grond’, in de hoop dat die grond op enig moment van bestemming wijzigt en daarmee sterk in waarde stijgt. Omdat [eiser] op dit gebied onervaren en ondeskundig was, is hij bij zijn aankoopbeslissing volledig afgegaan op de informatie die Groza en Aktua hem hebben gegeven. [eiser] heeft aan de hand van deze informatie de goede en kwade kansen van zijn investering tegen elkaar afgewogen en op basis daarvan heeft hij tot de conclusie kunnen komen dat hij – in de woorden van Groza – “
een waardevaste investering”^[18]deed en dus weinig tot geen risico liep. In dit kader spelen twee aspecten van de investering een rol: de kans op bestemmingswijzigingen en de (intrinsieke) waarde van de percelen. Op beide onderwerpen hebben Groza en Aktua [eiser] wat mij betreft onjuist/onvolledig geïnformeerd:

-
De kans op bestemmingswijzigingen. Groza en Aktua hebben [eiser] geen garanties gegeven en ze hebben hem in algemene zin gewaarschuwd dat mogelijk geen bestemmingswijzigingen zullen plaatsvinden. Daar staat echter tegenover dat ze hem keer op het hart hebben gedrukt dat de percelen gunstig zijn gelegen en de verwachtingen hoog zijn.^[19]Deze hoopgevende/geruststellende mededelingen hebben Groza en Aktua niet onderbouwd, anders dan door [eiser] van brochures met publiekelijk verkrijgbare informatie over de percelen te voorzien (rov. 3.13). Deze brochures bevatten echter niet een onderbouwde, deskundige visie van Groza en Aktua waarom nu juist bij
deze specifieke percelen(bijvoorbeeld in verhouding tot andere percelen die Groza te koop aanbood) de verwachtingen zo hooggespannen zijn. Door dit gebrek aan perceel-specifieke informatie heeft [eiser] (als terzake onervaren en ondeskundige particulier) niet goed kunnen nagaan of de mededelingen van Groza en Aktua wel klopten en heeft hij zelf geen goede inschatting kunnen maken van de kans op bestemmingswijzigingen.

-
De (intrinsieke) waarde van de percelen. Groza en Aktua hebben [eiser] gemeld dat hij in 2014 méér voor de percelen betaalde, dan de percelen op dat moment waard waren (Groza en Aktua moesten zelf immers ook wat aan de verkoop verdienen). Volgens Groza zou [eiser] deze meerkosten echter binnen vijf à zeven jaar terugverdienen, omdat ook zonder bestemmingswijziging de gronden elk jaar in waarde zullen stijgen.^[20]In elk geval Groza (maar waarschijnlijk ook Aktua) heeft [eiser] derhalve voorgespiegeld dat zijn investering risicoloos was: ook zonder bestemmingswijzigingen zou hij immers na vijf à zeven jaar door verkoop van de percelen zijn aankoopbedrag kunnen terugverdienen. Het is nu zeven jaar later, maar het lukt [eiser] niet om de gronden te verkopen voor de prijs die hij er in 2014 voor heeft betaald. Dit zet vraagtekens bij de juistheid van de mededelingen die Groza (en Aktua) in dit kader heeft (hebben) gedaan.

3.3

Het is natuurlijk lastig om vast te stellen wat er precies in het hoofd van [eiser] omging toen hij in 2014 de beslissing nam om ruim een miljoen euro in ‘speculatieve grond’ te investeren. Als ik de verslagen van de verificatiegesprekken die [eiser] met (medewerkers van) Groza heeft gevoerd, goed lees, is er voor mij echter geen andere conclusie mogelijk dan dat [eiser] onzekerheid over de kans op bestemmingswijzigingen voor lief heeft genomen (en het dus heeft aangedurfd om op basis van onvolledige, algemene informatie de gok te wagen), omdat in elk geval Groza hem op het hart had gedrukt dat de grond te allen tijde zijn waarde behoudt en [eiser] dus – mits hij vijf à zeven jaar kon wachten – een “
waardevaste investering” deed, terwijl hij tegelijkertijd de kans had om veel geld te verdienen indien één of meer van de percelen wél (conform de verwachting van Groza en Aktua) van bestemming zou wijzigen.

3.4

Deze visie als uitgangspunt nemend, meen ik dat het bestreden arrest op verschillende punten niet in stand kan blijven. Dit zal ik hierna – bij de (deels gezamenlijke) beoordeling van de middelonderdelen I tot en met VII – nader toelichten.

Onderdelen I en II: de feitenvaststellingen in rov. 2.10, 2.15 en 2.16

3.5

De eerste twee middelonderdelen zijn gericht tegen rov. 2.10, 2.15 en 2.16 van het bestreden arrest. Daarin heeft het hof de volgende feiten vastgesteld:

“2.10 Aktua en Groza hebben [eiser] voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomsten kopieën van twee op internet gepubliceerde artikelen doen toekomen, waarin wordt gemeld dat de AFM waarschuwt voor beleggen in grond omdat er vaak een te rooskleurig beeld wordt geschetst van de rendementen en risico’s. Deze artikelen zijn door [eiser] voorzien van een paraaf en geretourneerd aan Aktua/Groza.

(…)

2.15

[eiser] heeft de volmachten getekend en de leveringsakten geparafeerd en retour gezonden aan de notaris, waarbij hij zijn handtekening onder de eerste volmacht heeft laten legaliseren bij zijn eigen (huis)notaris.

2.16

Op 26 maart 2014 heeft een medewerkster van de notaris gebeld naar [eiser] om te verifiëren dat [eiser] de inhoud en consequenties van de leveringen begreep. Bij brief van diezelfde datum heeft deze medewerkster het volgende meegedeeld aan [eiser] :

“Bij deze bevestig ik het telefoongesprek wat wij heden morgen hebben gehad, inhoudende dat u op de hoogte bent van het risico met de aankoop van de grond.

Het aan te kopen perceel is thans nog landbouwgrond.

Het is nog onzeker of er in de toekomst gebouwd mag worden.

U bent zich er van bewust dat het een risico is en u aanvaardt dat risico.””

3.6

[eiser] klaagt in
onderdeel Idat het hof heeft miskend dat hij de (volgens het hof niet betwiste) feiten in rov. 2.10 in hoger beroep wél heeft bestreden. [eiser] heeft namelijk betoogd dat (i) hij de artikelen moest paraferen onmiddellijk
nadathij de koopovereenkomsten had getekend, (ii) hem geen tijd is gegund om de artikelen te lezen en (iii) Aktua en Groza de geparafeerde artikelen direct weer hebben meegenomen, zonder [eiser] daarvan een afschrift te geven. Volgens [eiser] werkt de onjuiste feitenvaststelling in rov. 2.10 door in rov. 3.35, waarin het hof – kort gezegd – heeft geoordeeld dat de notaris niet was gehouden de vergunningplicht van Groza uit eigen beweging te onderzoeken. Dit oordeel kan, aldus [eiser] , evenmin standhouden.

3.7

[eiser] klaagt in
onderdeel IIdat onjuist dan wel onbegrijpelijk is dat het hof eraan is voorbijgegaan dat [eiser] de in rov. 2.15 en 2.16 vastgestelde feiten in hoger beroep heeft bestreden met de volgende essentiële stellingen: (i) [eiser] heeft zelf nooit documenten per post aan de notaris geretourneerd, (ii) medewerkers van Aktua brachten de te tekenen documenten bij [eiser] langs en namen ze vervolgens getekend weer mee, (iii) [eiser] heeft nooit contact gehad met de notaris, (iv) [eiser] heeft slechts éénmaal, met betrekking tot het perceel in Grubbenvorst, kort telefonisch contact gehad met een medewerker van het notariskantoor en (v) [eiser] heeft ten aanzien van de overige negen transacties geen contact gehad met de notaris of een andere medewerker van het notariskantoor. [eiser] betoogt dat de onjuiste feitenvaststellingen in rov. 2.15 en 2.16 doorwerken in rov. 3.36 en 3.37, waarin het hof – kort gezegd – heeft geoordeeld dat de notaris voldoende inspanningen heeft gepleegd om zich ervan te vergewissen dat [eiser] de inhoud en consequenties van de te verlijden akten begreep en overzag en op de notaris geen waarschuwingsplicht rustte. Deze oordelen kunnen, aldus [eiser] , evenmin standhouden.

3.8

De klachten tegen de feitenvaststellingen in rov. 2.10, 2.15 en 2.16 slagen. [eiser] heeft immers betwist dat (i) Aktua en Groza,
voorafgaand aande totstandkoming van de koopovereenkomsten, kopieën van twee op internet gepubliceerde artikelen aan [eiser] hebben doen toekomen die door [eiser] aan Groza en Aktua zijn geretourneerd^[21], (ii)
[eiser]de volmachten en de leveringsakten ondertekend respectievelijk geparafeerd aan de notaris retour heeft gezonden (volgens [eiser] heeft een medewerker van Aktua dit gedaan)^[22]en (iii) een medewerkster van de notaris naar [eiser] heeft gebeld om te verifiëren dat [eiser] de inhoud en consequenties van de
leveringen(meervoud) begreep (volgens [eiser] ging het gesprek slechts over de transactie in Grubbenvorst).^[23]Gelet op deze betwistingen is het onbegrijpelijk dat het hof voornoemde gebeurtenissen als niet betwiste feiten heeft vastgesteld.

3.9

Het slagen van de klachten tegen de feitenvaststellingen leidt echter niet zonder meer tot cassatie. Daarvoor is tevens nodig dat de feitenvaststellingen op beslissende wijze in (één van) de oordelen van het hof hebben doorgewerkt. Dat is niet het geval.

3.1

Met betrekking tot de onterechte feitenvaststelling in rov. 2.10 geldt dat het hof in rov. 3.35 heeft geoordeeld dat, kort gezegd, de notaris mocht afgaan op de juistheid van de aan hem verstrekte schriftelijke gegevens, waaronder de twee door [eiser] geparafeerde artikelen. Dit oordeel wordt niet beïnvloed door de onterechte feitenvaststelling in rov. 2.10. [eiser] klaagt immers ‘slechts’ over de wijze en het tijdstip waarop de parafering tot stand is gekomen en niet over het feit dát hij de artikelen heeft geparafeerd en deze vervolgens bij de notaris zijn terechtgekomen. Die feiten staan derhalve (nog steeds) vast en op die (niet betwiste) feiten heeft het hof zijn oordeel in rov. 3.35 mede gebaseerd. Dat de parafering mogelijk op een andere wijze en op een ander tijdstip tot stand is gekomen dan het hof tot uitgangspunt heeft genomen, doet aan het oordeel van het hof in rov. 3.35 niet af.

3.11

Met betrekking tot de onterechte feitenvaststelling in rov. 2.15 geldt dat niet valt in te zien dat de wijze waarop de getekende en geparafeerde volmachten en leveringsakten aan de notaris zijn geretourneerd (rechtstreeks door [eiser] of via Aktua) enige, laat staan beslissende, betekenis heeft gehad voor de uiteindelijke oordelen van het hof dat de notaris, kort gezegd, aan zijn zorgplicht heeft voldaan en op hem geen waarschuwingsplicht rustte. De wijze waarop de volmachten en akten aan de notaris zijn geretourneerd, zegt immers niets over de mate waarin [eiser] de inhoud en consequenties van de te verlijden aktes heeft begrepen en overzien en evenmin over de vraag of op de notaris een waarschuwingsplicht rustte.

3.12

Met betrekking tot de onterechte feitenvaststelling in rov. 2.16 geldt tot slot dat die evenmin kan afdoen aan de oordelen van het hof in rov. 3.36 en 3.37 dat, kort gezegd, de notaris aan zijn zorgplicht heeft voldaan en op hem geen waarschuwingsplicht rustte. In dit kader is van belang dat de notaris in feitelijke instanties heeft betoogd dat het telefoongesprek tussen de medewerkster van de notaris (een ervaren klerk) en [eiser] niet slechts op de transactie in Grubbenvorst zag, maar op alle transacties. Het dient immers, aldus de notaris, geen redelijk doel om tien keer hetzelfde telefoongesprek te voeren over tien voorliggende nagenoeg identieke leveringsakten. Dat de brief van 26 maart 2014 slechts één aankoop vermeldt (de aankoop in Grubbenvorst) en in enkelvoud spreekt van “
het aan te kopen perceel” is weliswaar slordig, maar laat zich verklaren doordat de brief in één dossier (het Grubbenvorst-dossier) is aangemaakt.^[24]Ik acht het aannemelijk dat het hof, zonder dit in rov. 3.36 te expliciteren, het betoog van de notaris met betrekking tot het gesprek op en de brief van 26 maart 2014 overtuigender heeft geacht dan het betoog van [eiser] in dit kader. Dit maakt dat de onterechte feitenvaststelling in rov. 2.16 niet meebrengt dat daarmee de oordelen van het hof in rov. 3.36 en 3.37 onbegrijpelijk zijn.

3.13

Het feit dat het hof, onder meer in rov. 3.36, afwisselend gebruik heeft gemaakt van enkelvoud (akte) en meervoud (akten), maakt het voorgaande niet anders. Ondanks deze grammaticale ongerijmdheid blijkt uit rov. 3.36 immers onmiskenbaar dat het hof van oordeel is geweest dat de notaris met betrekking tot álle leveringsakten aan zijn zorgplicht heeft voldaan.

Onderdeel III: (bewust) onjuiste en/of onvolledige informatie

3.14

[eiser] bestrijdt rov. 3.13 van het bestreden arrest, waarin het hof, kort gezegd, heeft overwogen en geoordeeld dat Groza en Aktua telkens hebben benadrukt dat de kans op waardestijging van de grond als gevolg van bestemmingswijzigingen onzeker was, [eiser] zich daarvan bewust was en [eiser] niet kan worden gevolgd in zijn stelling dat de brochures onjuiste dan wel onvolledige informatie bevatten. Volgens [eiser] zijn deze overwegingen/oordelen ondeugdelijk met redenen omkleed, omdat het hof daarin de essentiële stellingen van [eiser] niet heeft betrokken dat (i) [eiser] (als terzake ondeskundige particulier) de kans op een bestemmingswijziging niet op juiste en zorgvuldige wijze heeft kunnen beoordelen, omdat Groza en Aktua (als professionele partijen) hem wezenlijke informatie hebben onthouden en (ii) Groza in de koopovereenkomsten een informatiegarantie heeft afgegeven.

3.15

Volgens Groza en Aktua kan deze klacht reeds geen effect sorteren, omdat [eiser] rov. 3.16 in cassatie niet bestrijdt.^[25]In rov. 3.16 is het hof tot de slotsom gekomen dat Groza en Aktua [eiser] niet onjuist en niet onvolledig hebben geïnformeerd (randnummer 2.13 hiervoor). De redenering van Groza en Aktua volgend, heeft [eiser] geen belang bij beoordeling van zijn klacht tegen rov. 3.13, omdat die klacht niet kan afdoen aan de (onbestreden) slotsom in rov. 3.16 dat Groza en Aktua [eiser] niet onjuist of onvolledig hebben geïnformeerd.

3.16

Aan Groza en Aktua kan worden toegegeven dat het beter en vollediger was geweest als [eiser] ook een klacht had gericht tegen de slotsom in rov. 3.16. De slotsom in rov. 3.16 is echter slechts een conclusie en bevat geen oordelen of overwegingen die niet ook al in rov. 3.13 zijn terug te vinden of daarin liggen besloten. [eiser] heeft derhalve belang bij beoordeling van zijn klacht tegen rov. 3.13 (en daarmee de slotsom in rov. 3.16).

3.17

Ik meen dat de klacht slaagt.

3.18

Blijkens rov. 3.12 heeft het hof de in randnummer 3.14, onder (i), hiervoor genoemde stelling van [eiser] (zij het in iets andere bewoordingen) aangemerkt als “
de centrale stelling van [eiser]”. Volgens het hof houdt die centrale stelling in dat [eiser] per perceel heeft toegelicht dat, kort samengevat, een waardevermeerdering als gevolg van een bestemmingswijziging niet in de lijn der verwachting ligt en Groza en Aktua ten onrechte het beeld hebben geschetst dat er een kans op bestemmingswijzigingen op korte termijn zou bestaan, terwijl dat in werkelijkheid niet het geval was.

3.19

Vervolgens is het hof in rov. 3.13 overgegaan tot beoordeling van de (centrale) stelling van [eiser] . Het hof is tot het oordeel gekomen dat die stelling geen stand kan houden. Ik meen dat dit oordeel onbegrijpelijk is, omdat de beoordeling van het hof in rov. 3.13 niet goed aansluit op de (centrale) stelling van [eiser] in rov. 3.12.

3.2

Mijns inziens heeft het hof in rov. 3.13 niet (voldoende) onderzocht of de informatie die Groza en Aktua [eiser] met betrekking tot de door hem aan te kopen percelen hebben verstrekt, daadwerkelijk juist en – met name – volledig was. In dit kader is van belang dat [eiser] nooit eerder investeringen in grond had gedaan en op dat vlak dus ondeskundig was, terwijl hij in circa tien dagen tijd maar liefst meer dan een miljoen euro investeerde (randnummer 1.8 hiervoor). Groza en Aktua daarentegen hielden zich al diverse jaren beroepsmatig bezig met het verwerven en doorverkopen van grond als speculatieobject. Zij beschikten, als professionele partijen, over alle relevante informatie met betrekking tot de percelen, waaronder de waarde daarvan en de al dan niet (op korte termijn) te verwachten bestemmingswijzigingen. Zeker gelet op dit uiteenlopende kennis- en ervaringsniveau van partijen rustte op Groza en Aktua de verplichting om aan [eiser]
álle relevante informatie en kenniste verschaffen,
waarover zij zelf beschiktenten aanzien van de te koop aangeboden percelen. Deze informatie diende juist en volledig te zijn en dus ook de eventuele (in de ogen van Groza en Aktua) risico’s en minpunten
van het betreffende perceelte omvatten. De informatie diende bovendien op duidelijke, compacte en overzichtelijke wijze te worden gepresenteerd, zodat [eiser] op basis van een helder, te overzien en volledig beeld een weloverwogen aankoopbeslissing kon maken.^[26]Dat Groza en Aktua [eiser] volledig moesten informeren, geldt temeer nu, zoals [eiser] heeft benadrukt, in de koopovereenkomsten is opgenomen dat Groza ervoor instaat met betrekking tot de percelen alle informatie aan [eiser] te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvatting aan [eiser] ter kennis behoort te worden gebracht (in cassatie door [eiser] aangeduid als ‘informatiegarantie’).

3.21

De brochures die [eiser] van Groza en Aktua over de percelen heeft ontvangen, volstaan in dit verband niet. De brochures bevatten immers slechts een selectie van publiekelijk verkrijgbare informatie (rov. 3.13), waardoor ze dus niet (onderbouwd) vermelden wat de deskundige visie van Groza en Aktua op de huidige waarde en verwachte bestemmingswijziging van het betreffende perceel is. Bovendien hebben de brochures niet de pretentie volledig te zijn (rov. 3.13), waardoor ze dat ook niet zullen zijn.

3.22

Het hof is in rov. 3.13 (grotendeels) voorbijgegaan aan beoordeling van de vraag of Groza en Aktua [eiser] inderdaad op hiervoor genoemde wijze van alle relevante informatie over de te koop aangeboden percelen hebben voorzien. In plaats daarvan heeft het hof beslissend geacht dat Groza en Aktua [eiser] meerdere malen
in algemene zinhebben gewaarschuwd dat het risico bestaat dat de percelen niet van bestemming wijzigen en dat [eiser] zich ook van dit risico bewust was.^[27]Dergelijke algemene waarschuwingen kunnen echter een eventueel gebrek aan duidelijke, volledige en eerlijke informatie
over de specifiek aan [eiser] te verkopen percelenniet goedmaken. Dergelijke algemene waarschuwingen zeggen immers niets over de grootte van de kans dat
de aan [eiser] te koop aangeboden percelen(op korte termijn) van bestemming zullen wijzigen. Zonder die perceel-specifieke informatie heeft [eiser] de kans op bestemmingswijzigingen, ondanks de algemene waarschuwingen van Groza en Aktua, niet goed kunnen beoordelen.

3.23

Kortom: het hof had – naar aanleiding van de centrale stelling van [eiser] – moeten onderzoeken of Groza en Aktua (met al hun deskundigheid en ervaring) [eiser] (als terzake ondeskundige en onervaren particulier) daadwerkelijk volledig en juist hebben geïnformeerd met betrekking tot de door hem aangekochte percelen. Nu het hof dat onderzoek (grotendeels) achterwege heeft gelaten, is het onbegrijpelijk dat het hof in rov. 3.13 (en rov. 3.16) heeft geoordeeld dat [eiser] niet kan worden gevolgd in zijn stelling dat Groza en Aktua hem onjuist en onvolledig hebben geïnformeerd.

3.24

In dit verband valt nog op dat [eiser] geen klacht heeft gericht tegen het oordeel van het hof in rov. 3.13 en 3.14 (en de slotsom in rov. 3.16), inhoudende dat Groza en Aktua [eiser] niet onjuist of onvolledig hebben geïnformeerd met betrekking tot de waarde van de percelen zónder dat bestemmingswijzigingen optreden (deze waarde heeft het hof in rov. 3.13 aangemerkt als de “
intrinsieke waarde van de landbouwgrond”). In dit kader heeft het hof in rov. 3.14 overwogen dat – zelfs als met [eiser] zou moeten worden aangenomen dat de door hem aangekochte percelen op dit moment niet de waarde vertegenwoordigen die [eiser] daarvoor heeft betaald – dit niet meebrengt dat [eiser] bij de aankoop van de percelen op het verkeerde been is gezet. [eiser] was zich er immers van bewust dat hij méér betaalde dan de actuele marktwaarde van de percelen.

3.25

Dit oordeel roept ook vragen op, onder meer in het licht van de verificatiegesprekken die Groza met [eiser] heeft gevoerd. Daarin heeft Groza [eiser] keer op keer op het hart gedrukt dat [eiser]
een waardevaste investeringdeed. Groza heeft [eiser] steeds voorgehouden dat de grond elk jaar in waarde stijgt, ook zónder bestemmingswijziging, waardoor de grond na vijf à zeven jaar evenveel waard is als de prijs die [eiser] er in 2014 voor heeft betaald. Zie in dit kader bijvoorbeeld het verslag van het verificatiegesprek dat [eiser] op 7 maart 2014 met de directeur van Groza ( [betrokkene 1] ) heeft gevoerd:^[28]

“AB [ [eiser] , A-G]: Ja, maar grond houd wel zijn waarde. Als je grond koopt voor € 100,- de meter is het helemaal anders.

05:30 min[betrokkene 1] [ [betrokkene 1] , A-G]: Daar heeft u helemaal gelijk in. Wij zeggen altijd als je investeerd in grond moet je op twee manieren naar die grond kijken. In eerste instantie precies wat u zegt, gronden gaan iedere jaar omhoog in waarde. Dat geeft het Centraal Bureau voor de Statistiek ook weer. Dat gronden jaarlijks ongeveer 6 tot 12 procent omhoog gaan en dat varieerd dan in de locatie, de provincie en wat voor soort gronden het zijn, wat het is. Maar vandaag de dag is het natuurlijk wel zo, ik ben de grote firma GROZA die grote stukken grond aankoopt en ik verkoop de kleine stukken grond aan een heel veel verschillende mensen. Dat betekend dus ook dat ik gebruik maak van rentmeesters, dat zijn professionele agrarische makelaars, ik maak gebruik van een bemiddelaar, ik moet die stukken grond in kleine stukken gaan verkavelen en mijn rentmeester heeft kosten, die wil een stukje wi[n]st maken, dat is ook bij de bemiddelaar dat is ook bij mij. Dus op het moment vandaag de dag, zou u theoretisch te veel betalen, want dan betaald u feitelijk mijn kosten bij. Dat beseft u?

AB: Maar ik krijg het natuurlijk ook zo aangeleverd in deze staat daar hebben jullie voor gewerkt en meerdere mensen om het zover te krijgen dat er een aanbod is, dat je er zo in kan stappen, daar is werk voor verricht.

06:52 min[betrokkene 1] : Dat klopt helemaal. Wat ik duidelijk probeer te maken is, stel dat er geen bestemmingswijziging komt binnen korte termijn en stel dat u toch binnen korte termijn wil verkopen (korte termijn is voor mij binnen 2/3 jaar tijd) dan krijgt u het niet verkocht voor de prijs waarvoor u het nu vandaag de dag bij mij gaat kopen. Omdat die opslag er op zit. Doet u dat over 6/7 jaar verkopen zonder dat er een bestemmingsplanwijziging is dan heeft u een reeele prijs terug gekregen, want dat is de waardestijging die er in zit zonder dat een bestemming is [gewijzigd]. En komt die bestemming dan heeft u een hele dikke bonus boven. En dat is de tweede manier waarop u het moet gaan bekijken. Enerzijds het is een waardevaste investering, maar waardevast niet voor de korte termijn omdat u mijn kosten betaald heeft. En als u zegt ik kan dit geld, stel dat het helemaal tegen zou blijven zitten en u heeft over 5,6,7 jaar het geld weer nodig. Als u het dan verkoopt, als u het zolang kan missen het geld, dan doet u een goede investering. Maar als u morgen het geld alweer nodig hebt voor andere dingen dan moeten we wel even nadenken of het wel verstandig is.”

Zie tevens het verificatiegesprek dat [eiser] op 14 maart 2014 met een medewerker van Groza heeft gevoerd:^[29]

“AB [ [eiser] , A-G]: De volgende is Kessel dat is 5.060m2.

[betrokkene 2] [een medewerker van Groza, A-G]: Ja.

AB: En dat is een bedrag van €29.500,- provincie Limburg, zeer goedkoop perceel, jaarlijk[s]e waardestijging. In Limburg hebben we 2 waardestijgingen.

[betrokkene 2] : In principe heb je dat bij alle percelen, het Bureau van Statistiek, elk jaar heeft grond toch een kleine waardestijging. Wij melden dus ook altijd aan klanten, het is een langetermijn investering. Na 5 a 7 jaar als je gronden weer wil verkopen als je er bijvoorbeeld geen heil meer in ziet, je wil niet meer zo lang wachten op een bestemmingswijziging dan heb je om en naarbij de 7 jaar de kleine prijsstijging die u nu eigenlijk te veel betaald heb want dat zijn natuurlijk onze omkosten die er ook bijzitten. Die heeft u er dan uitgehaald. Na 7 jaar is de grondwaarde toch iets gestegen en dan kunt u u grond verkopen voor de prijs waarvoor u het eigenlijk heeft aangekocht, om en naarbij.”

3.26

Groza heeft [eiser] derhalve steeds voorgehouden dat er ook in het slechtste scenario geen man overboord zou zijn, omdat ook in het geval géén van de percelen van bestemming zou wijzigen, [eiser] ze na vijf à zeven jaar voor de aankoopprijs zou kunnen verkopen. Ook in het slechtst denkbare scenario zou [eiser] derhalve, aldus Groza, geen echt risico lopen. Dat [eiser] verificatieformulieren heeft geparafeerd, waarin onder meer staat dat [eiser] zich ervan bewust is dat Groza geen garanties geeft over (autonome) waardestijgingen van de kavels (randnummer 1.13 hiervoor), maakt het voorgaande wat mij betreft niet anders. Die (standaard)formulieren kunnen niet afdoen aan de geruststellende mededelingen die Groza keer op keer aan [eiser] heeft gedaan, waaraan [eiser] méér waarde heeft mogen hechten dan aan de algemene ‘disclaimer’ in de verificatieformulieren.

3.27

Zonder echt kennis te hebben van de waardering van speculatieve landbouwgronden als de onderhavige zou het mij (op basis van
common sense) niet verbazen als [eiser] de percelen – die voor zover ik uit de processtukken heb kunnen achterhalen geen van alle van bestemming zijn gewijzigd – op dit moment (in februari 2021, derhalve bijna zeven jaar na de aankoop in maart 2014) niet kan verkopen voor een prijs die in de buurt komt van de prijs die hij er in 2014 voor heeft betaald.^[30]Indien dat inderdaad het geval is – hetgeen het hof had moeten (laten) onderzoeken – heeft in elk geval Groza [eiser] met betrekking tot de intrinsieke waarde van de grond (zonder bestemmingswijziging) op het verkeerde been gezet.

3.28

Voornoemde mededelingen van Groza over de waardevastheid van de investering van [eiser] maken overigens dat de schade van [eiser] inmiddels, zeven jaar later, eenvoudig te begroten zal zijn. Indien [eiser] dit jaar tot verkoop van de percelen aan de hoogste bieder overgaat, zouden de percelen immers evenveel moeten opleveren als [eiser] er in 2014 voor heeft betaald. Indien de percelen bij verkoop méér opleveren dan de prijs die [eiser] er in 2014 voor heeft betaald, heeft [eiser] – zoals Groza hem had medegedeeld – een waardevaste investering gedaan en heeft hij in zoverre geen schade geleden. Indien de percelen bij verkoop echter mínder opleveren dan [eiser] er in 2014 voor heeft betaald, heeft hij wél schade geleden en wordt zijn schade in zoverre gevormd door het verschil tussen de aankooprijs in 2014 en de verkoopprijs in 2021 (plus eventuele overige schade/kosten).

Onderdelen IV en V: miskenning primaire vordering en ondeugdelijke motivering afdoening onrechtmatige daad als grondslag voor de vorderingen

3.29

[eiser] komt in de onderdelen IV en V, die ik gezamenlijk zal beoordelen, op tegen rov. 3.3, rov. 3.23-3.27 en het dictum van het bestreden arrest. Daarin is het hof, met betrekking tot het verwijt van [eiser] dat Groza en Aktua niet over de vereiste vergunning van de AMF beschikten (rov. 3.21),^[31]tot het oordeel gekomen dat de vorderingen van [eiser] jegens Groza en Aktua niet kunnen worden toegewezen, omdat – kort gezegd – de door [eiser] gestelde vermogensschade niet kan worden begroot. Aan bewijslevering ten aanzien van de eventuele vergunningplicht van Groza en/of Aktua is het hof daarom niet toegekomen (rov. 3.23).^[32]

3.3

[eiser] betoogt dat het hof hiermee de primaire vordering van [eiser] heeft miskend, althans de afwijzing van die vordering ondeugdelijk heeft gemotiveerd. De primaire vordering van [eiser] luidt als volgt (randnummer 2.7 hiervoor):

I een verklaring voor recht dat Groza, Aktua, het notariskantoor en de notaris jegens [eiser] onrechtmatig hebben gehandeld, althans jegens hem toerekenbaar zijn tekortgeschoten; en

II hoofdelijke veroordeling van Groza, Aktua, het notariskantoor en de notaris tot betaling aan [eiser] van € 898.325,58, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 8 april 2014.

Volgens [eiser] is het hof eraan voorbijgegaan dat [eiser] primair, naast schadevergoeding (onder II), een verklaring voor recht heeft gevorderd (onder I). [eiser] betoogt dat de oordeelsvorming van het hof slechts op de vordering tot schadevergoeding ziet en niet ook het oordeel kan dragen dat de verklaring voor recht moet worden afgewezen, althans niet met de motivering die het hof daarvoor heeft gegeven. Bij de beoordeling of sprake is van onrechtmatig handelen door Groza en Aktua is immers niet beslissend of en zo ja, welke schadevergoeding [eiser] heeft gevorderd.

3.31

De rechtsklacht slaagt.

3.32

In dit kader merk ik allereerst op dat reeds in rov. 3.3 een aanwijzing is te vinden dat het hof slechts oog heeft gehad voor de door [eiser] gevorderde schadevergoeding en de gevorderde verklaring voor recht (dus) uit het oog is verloren. Het hof heeft in rov. 3.3 immers overwogen dat [eiser] primair schadevergoeding van Groza en Aktua vordert (zie randnummer 2.9 hiervoor). De gevorderde verklaring voor recht heeft het hof onbenoemd gelaten. Het hof heeft dit opnieuw gedaan in rov. 3.21:

“3.21 Resteert de bespreking van de in hoger beroep aangevoerde grondslag voor schadevergoeding, erin bestaande dat Groza en Aktua onrechtmatig hebben gehandeld door zonder de vereiste vergunning van de AFM de koopovereenkomsten te sluiten. (…).”

3.33

Belangrijker is echter dat, zoals [eiser] ook betoogt, de oordeelsvorming van het hof in rov. 3.23-3.27 de afwijzing van de gevorderde verklaring voor recht niet kan dragen. In dit kader geldt het volgende.

3.34

Het vorderen van een verklaring voor recht kan onder meer uitkomst bieden in gevallen waarin de omvang van de schade (nog) niet kan worden begroot, maar wél een grondslag voor aansprakelijkheid kan worden vastgesteld.^[33]Met de verklaring voor recht in de hand kan de eiser immers een nieuwe procedure aanhangig maken op het moment dat de omvang van zijn schade wél kan worden begroot en in die procedure staat de grondslag voor aansprakelijkheid dan reeds vast (die ligt immers in de verklaring voor recht besloten).

3.35

Bij deze gang van zaken (eerst een verklaring voor recht vorderen en vervolgens, in een nieuwe procedure, schadevergoeding) kan een parallel worden getrokken met de verhouding tussen een hoofdprocedure en een schadestaatprocedure. Voor verwijzing naar de schadestaatprocedure is vereist dat in de hoofdprocedure de (grondslag voor) aansprakelijkheid komt vast te staan. Met betrekking tot de schade is voldoende dat in de hoofdprocedure
aannemelijkwordt gemaakt dat
mogelijkschade is geleden.^[34]Aan deze voorwaarde is al snel voldaan; er worden geen hoge eisen gesteld aan de beslissing om de zaak naar de schadestaatprocedure te verwijzen.^[35]Ik zie geen reden bij een vordering tot verkrijging van een verklaring voor recht (die is ingesteld met als uiteindelijke doel om schadevergoeding te verkrijgen) ten aanzien van het schade-vereiste strenger te oordelen dan bij een vordering tot schadevergoeding nader op te maken bij staat.^[36]De gevolgen van beide vorderingen zijn immers (in grote mate) vergelijkbaar.^[37]Het zou bovendien ongerijmd zijn als een eiser op basis van een bepaald feitencomplex wél naar de schadestaatprocedure kan worden verwezen en een andere eiser, op basis van exact hetzelfde feitencomplex, geen verklaring voor recht toegewezen kan krijgen dat een grondslag voor aansprakelijkheid bestaat.

3.36

Het hof heeft het voorgaande miskend door in rov. 3.23-3.27 tot het oordeel te komen dat de vorderingen van [eiser] jegens Aktua en Groza – waaronder de gevorderde verklaring voor recht – niet kunnen worden toegewezen, omdat de omvang (en het bestaan) van de door [eiser] gestelde vermogensschade thans niet kan worden begroot. Het hof heeft bij dit oordeel te hoge eisen gesteld aan de stelplicht van [eiser] , die immers slechts de feiten behoefde te stellen waaruit kan worden afgeleid dat hij schade heeft geleden.^[38]Aan die stelplicht heeft [eiser] mijns inziens ruimschoots voldaan, onder meer door (aan de hand van taxatierapporten) te stellen dat de door hem aangekochte percelen thans – ondanks de mededelingen van Groza in dat kader (randnummers 3.25 e.v. hiervoor) – bij lange na niet de waarde vertegenwoordigen die [eiser] daarvoor in 2014 heeft betaald (zie de derde volzin van rov. 3.14). Bij deze stand van zaken had het hof de vordering tot verkrijging van een verklaring voor recht niet mogen afwijzen. In plaats daarvan had het hof (i) [eiser] moeten toelaten bewijs te leveren met betrekking tot zijn stelling dat de percelen beleggingsobjecten zijn in de zin van art. 1:1 Wft Pro (rov. 3.23) en, indien [eiser] in dat bewijs zou slagen, (ii) de gevorderde verklaring voor recht moeten toewijzen. Met een dergelijke verklaring voor recht op zak had [eiser] vervolgens, zodra zijn schade kan worden begroot (bijvoorbeeld na verkoop van de percelen), in een nieuwe procedure met 1-0 voorsprong alsnog schadevergoeding van Groza en/of Aktua kunnen vorderen.

3.37

In dit kader merk ik nog (buiten het cassatiemiddel om) op dat het hof – mits [eiser] was geslaagd in de bewijslevering omtrent de eventuele vergunningplicht van Groza en/of Aktua (rov. 3.23) – ook de vordering tot schadevergoeding van [eiser] niet had mogen afwijzen. [eiser] heeft immers voldoende feiten gesteld waaruit kan worden afgeleid dat hij schade heeft geleden. Het hof had derhalve – in plaats van de vordering tot schadevergoeding af te wijzen, omdat de schade thans niet kan worden begroot – hetzij de zaak naar de rol moeten verwijzen voor uitlating over de omvang van de schade, hetzij (ook al had [eiser] dat niet gevorderd) partijen naar de schadestaat moeten verwijzen.^[39]Gelet op de problemen die het hof heeft gezien met betrekking tot het op dit moment begroten van de schade, had deze laatste route (verwijzing naar de schadestaatprocedure) wat mij betreft voor de hand gelegen. Zo bezien, had [eiser] de vordering tot verkrijging van een verklaring voor recht (die immers is ingesteld als opstapje om (op een later moment) schadevergoeding te verkrijgen) achterwege kunnen laten. Naast een vordering tot schadevergoeding heeft de verklaring voor recht dat een bepaalde grondslag voor aansprakelijkheid bestaat (zoals onrechtmatige daad of wanprestatie) in principe geen zelfstandige functie of toegevoegde waarde, mits die verklaring voor recht geen ander doel dient dan het (uiteindelijk) verkrijgen van schadevergoeding.^[40]Als de vordering tot schadevergoeding (al dan niet nader op te maken bij staat) wordt toegewezen, staat hetgeen in de verklaring wordt gevorderd in beginsel ook vast (en omgekeerd: als de schadevergoedingsvordering wordt afgewezen, zal doorgaans ook het doek vallen voor de verklaring voor recht-vordering).^[41]

3.38

Groza en Aktua hebben in het kader van de onderdelen IV en V nog betoogd dat [eiser] geen belang heeft bij zijn klachten, kort gezegd omdat geen causaal verband bestaat tussen de gestelde onrechtmatige daad van Groza en Aktua (het sluiten van de koopovereenkomsten, zonder de vereiste vergunning van de AFM) en de beweerde schade van [eiser] , althans dat [eiser] in dit kader niet aan zijn stelplicht heeft voldaan. Hierdoor kunnen de vorderingen van [eiser] volgens Groza en Aktua hoe dan ook niet worden toegewezen.^[42]In onderdeel 2.1 van het door Groza en Aktua ingestelde incidentele cassatieberoep (randnummers 4.3 e.v. hierna) voeren Groza en Aktua eenzelfde betoog. Groza en Aktua hebben daarnaast betoogd dat [eiser] geen belang heeft bij zijn klachten, omdat het element schade ontbreekt en het hof ook om die reden de vorderingen van [eiser] (finaal) had kunnen en moeten afwijzen.^[43]Een soortgelijk betoog voeren Groza en Aktua in de onderdelen 2.2 en 2.3 van het door hen ingestelde incidentele cassatieberoep (randnummers 4.9 e.v. hierna). Ik meen dat beide betogen niet opgaan, zoals ik hierna bij de beoordeling van het incidentele cassatieberoep zal toelichten. [eiser] heeft daarom wel degelijk belang bij beoordeling van zijn klachten in de onderhavige onderdelen IV en V.

Onderdeel VI: notaris en transcripties (gespreksverslagen)

3.39

[eiser] klaagt dat het onbegrijpelijk is dat het hof in rov. 3.35, 3.36 en 3.37, waarin het hof tot het oordeel is gekomen dat de notaris zijn zorgplicht niet heeft geschonden en op hem geen waarschuwingsplicht rustte, betekenis heeft toegekend aan verslagen van de verificatiegesprekken die [eiser] in maart 2014 met medewerkers van Groza heeft gevoerd. [eiser] heeft immers onbetwist betoogd dat de notaris pas ná de juridische levering bekend is geworden met de inhoud van die gespreksverslagen.

3.4

Voordat ik overga tot beoordeling van de klacht merk ik op dat [eiser] geen klacht heeft gericht tegen (de eerste volzin van) rov. 3.38, waarin het hof tot de conclusie is gekomen dat niet kan worden vastgesteld dat de notaris zijn zorgplicht heeft geschonden. Ook hier zou kunnen worden betoogd dat [eiser] geen belang heeft bij beoordeling van zijn klacht tegen rov. 3.35, 3.36 en 3.37, omdat die klacht niet kan afdoen aan de (onbestreden) conclusie in rov. 3.38 dat de notaris zijn zorgplicht niet heeft geschonden. Net als bij onderdeel III (randnummers 3.14 e.v. hiervoor), meen ik echter dat [eiser] wél belang heeft bij zijn klacht, omdat rov. 3.38 slechts de conclusie vormt van hetgeen het hof in (onder meer) rov. 3.35, 3.36 en 3.37 heeft overwogen en geoordeeld.

3.41

De klacht slaagt.

3.42

Tussen partijen is niet in geschil dat de notaris pas ná het passeren van de leveringsakten bekend is geworden met de inhoud van de gespreksverslagen.^[44]Reeds om deze reden is het onbegrijpelijk dat het hof zijn oordelen in rov. 3.35, 3.36 en 3.37 mede op de inhoud van deze verslagen heeft gebaseerd.

3.43

Anders dan de notaris betoogt, zijn de overwegingen van het hof met betrekking tot de gespreksverslagen niet slechts ten overvloede gegeven, maar zijn zij (mede) dragend voor de uiteindelijke oordelen van het hof in rov. 3.35, 3.36 en 3.37. Ik licht dit toe.

3.44

Uit de gespreksverslagen blijkt – meer dan uit welk ander stuk dan ook – dat Groza op verschillende momenten uitgebreid met [eiser] over (de gevolgen van) de aankopen heeft gesproken. Dit maakt dat het logisch is dat het hof (de inhoud van) de gespreksverslagen (sterk) heeft laten meewegen bij zijn oordeel dat de notaris zijn zorgplicht niet heeft geschonden en op hem geen waarschuwingsplicht rustte. Meer specifiek geldt dat de notaris aan de hand van de gespreksverslagen – waarover de notaris dus, anders dan het hof veronderstelde, bij het passeren van de leveringsakten
nietbeschikte – zich onder meer ervan had kunnen vergewissen dat Groza uitgebreid met [eiser] heeft besproken dat [eiser] (i) een grote investering deed van in totaal meer dan een miljoen euro, (ii) het geïnvesteerde geld niet op korte termijn (binnen een paar jaar) weer nodig had en (iii) een
waardevaste investeringdeed, omdat de percelen elk jaar in waarde zouden stijgen en na vijf à zeven jaar zonder verlies voor dezelfde prijs zouden kunnen worden doorverkocht, ook zonder bestemmingswijziging.

3.45

De notaris – op wie een zorgplicht en onder bepaalde omstandigheden ook een waarschuwingsplicht rust^[45]– heeft deze in zekere zin ‘geruststellende’ informatie niet kunnen destilleren uit de stukken waarover hij bij het verlijden van de aktes wél beschikte, te weten de koopovereenkomsten, de verificatie- en vragenformulieren en de twee door [eiser] geparafeerde artikelen van de AFM.^[46]Onder deze omstandigheden is het onbegrijpelijk dat het hof – terwijl de notaris wist dat [eiser] een terzake ondeskundige en onervaren particulier was^[47]die op initiatief van Groza en Aktua in tien dagen tijd meer dan een miljoen euro in speculatieve grond investeerde – heeft geoordeeld dat (i) het feit dat de percelen via een ABC-constructie werden geleverd met een snel stijgende koopprijs voor de notaris geen reden had moeten zijn voor nader onderzoek (rov. 3.35), (ii) de notaris voldoende inspanningen heeft gepleegd om zich ervan te vergewissen dat [eiser] de inhoud en consequenties van de te verlijden akten begreep en in dat kader dus aan zijn zorgplicht heeft voldaan (rov. 3.36) en (iii) op de notaris in beginsel geen waarschuwingsplicht rustte en geen aanleiding bestond om [eiser] voor de risico’s te waarschuwen (rov. 3.37). Dit geldt temeer nu uit de vragenlijsten, waarover de notaris wél beschikte, blijkt dat [eiser] zijn beslissing om in tien dagen tijd meer dan een miljoen euro in speculatieve grond te investeren in zijn eentje heeft genomen, hij dit niet met zijn partner, kinderen en/of zakelijke adviseurs heeft besproken en hij evenmin op internet naar relevante informatie over zijn investering heeft gezocht (randnummer 1.12 hiervoor, vragen 73. en 79.).

3.46

[eiser] betoogt voorts dat het onbegrijpelijk is dat het hof in rov. 3.35 heeft overwogen dat uit de gespreksverslagen volgt dat aan [eiser] is voorgehouden dat hij zelf het beheer over de percelen zou verkrijgen. [eiser] heeft in de verificatiegesprekken met Groza immers niet over beheer gesproken.

3.47

Ook deze klacht slaagt.

3.48

Vast staat, zoals gezegd, dat de notaris ten tijde van het passeren van de leveringsakten niet over de gespreksverslagen beschikte (randnummer 3.42 hiervoor). Daarbij komt dat uit de gespreksverslagen niet volgt dat Groza met [eiser] heeft gesproken over het beheer van de percelen (de notaris betoogt ook niet dat dit wel zo is). Reeds gelet hierop is het onbegrijpelijk dat het hof mede op basis van de gespreksverslagen heeft geoordeeld dat de notaris de vergunningplicht van Groza en/of Aktua niet heeft hoeven onderzoeken.

3.49

Dit wordt niet anders nu het hof zijn oordeel tevens op de tekst van de koopovereenkomsten heeft gebaseerd, waarin volgens het hof (in de meeste gevallen) staat dat percelen vrij van pacht worden geleverd.^[48][eiser] heeft immers betoogd dat het uiterst ongeloofwaardig is dat de notaris op basis van (slechts) de tekst van de koopovereenkomst heeft aangenomen dat [eiser] zélf de percelen zou gaan beheren:^[49]

“380. [de notaris] had derhalve moeten vaststellen dat Groza en AKTUA een vergunning van de AFM nodig hadden en dat deze vergunning niet aanwezig was. (…) [de notaris] had in ieder geval daarbij geen genoegen mogen nemen met de uiterst ongeloofwaardige aanname dat [eiser] het beheer zelf zou gaan uitvoeren. Zo is totaal ongeloofwaardig dat iedere particuliere belegger zijn eigen kavel landbouwgrond onderhoudt en beheert (indien partijen dat overeen zouden zijn gekomen). Er is immers doorgaans sprake van een groter perceel landbouwgrond dat wordt verkaveld, waarbij de verschillende kavels aan een groot aantal particuliere beleggers wordt verkocht. Vanzelfsprekend gaat niet iedere eigenaar zijn eigen kaveltje maaien en onderhouden, maar gebeurt dit door één pachter die de volledige kavel gebruikt. Tevens is uit praktisch oogpunt volstrekt onaannemelijk dat [eiser] het beheer van 10 kavels landbouwgrond die over heel Nederland verspreid liggen, zou gaan uitvoeren. [de notaris] had tenminste aan [eiser] moeten vragen – om vast te kunnen stellen of het beheer al dan niet door [eiser] zou geschieden en dus een vergunning van de AFM nodig was – wie de kavel landbouwgrond zou beheren. Het had daarbij om meerdere redenen van [de notaris] verwacht mogen worden dat hij zou navragen bij [eiser] wie het beheer van de kavels landbouwgrond zou uitvoeren.”

3.5

Het hof is kennelijk aan dit betoog voorbijgegaan, omdat het in de veronderstelling verkeerde dat de notaris over de gespreksverslagen beschikte en uit die verslagen volgt dat Groza en [eiser] daadwerkelijk hebben besproken dat [eiser] zélf verantwoordelijk zou zijn voor het beheer van de percelen. Die veronderstelling was echter (op beide punten) onjuist. Hierdoor blijft het betoog van [eiser] overeind staan dat het onwaarschijnlijk is dat [eiser] zelf het beheer over zijn tien door heen Nederland verspreid liggende percelen zou gaan voeren, zoals de koopovereenkomsten zouden impliceren. Deze onwaarschijnlijkheid had – tezamen met het besef dat de notaris had moeten hebben dat Groza (als verkoper) ongetwijfeld ook niet zelf haar percelen beheerde en daarvoor dus (reeds) een derde had ingeschakeld – een aanwijzing voor de notaris moeten zijn dat de percelen die Groza aan [eiser] verkocht mogelijk, anders dan de koopovereenkomsten impliceerden, wél door een derde werden beheerd. Gelet hierop is het onbegrijpelijk dat het hof heeft geoordeeld dat de notaris heeft mogen afgaan op de juistheid van de aan hem verstrekte schriftelijke gegevens (in onder andere de koopovereenkomsten) en de eventuele vergunningplicht van Groza en/of Aktua niet heeft hoeven onderzoeken.

3.51

De notaris wijst er in dit kader nog op dat ook de vragen- en verificatieformulieren ervan melding maken dat [eiser] zélf de percelen zou gaan beheren. Ook dit maakt echter niet dat het oordeel van het hof in stand kan blijven. In de vragenlijsten gaan slechts twee van de in totaal 89 vragen over beheer en pacht (randnummer 1.12 hiervoor, vragen 7. en 28.), zonder dat daarbij wordt toegelicht welke consequenties dit voor [eiser] heeft. De verificatieformulieren vermelden slechts op dubbelzinnige wijze dat “
de kavel(s) alleen door u[ [eiser] , A-G]
conform de huidige bestemming mag (mogen) worden gebruikt en beheerd” (randnummer 1.13 hiervoor). Deze summiere vermeldingen wegen niet op tegen en doen niet af aan het feit dat het hof ten onrechte ervan is uitgegaan dat de notaris voorafgaand aan het passeren van de leveringsakten over de gespreksverslagen beschikte en uit die verslagen heeft kunnen afleiden dat Groza met [eiser] erover heeft gesproken dat [eiser] zelf het beheer over de percelen zou verkrijgen.

3.52

Ook de twee door [eiser] geparafeerde artikelen, waarover de notaris beschikte en waarin de AFM erop wijst dat het onder haar toezicht valt als wordt gehandeld in gronden die door een derde worden beheerd (rov. 3.35), maken het voorgaande niet anders. Deze artikelen kunnen immers ook niet afdoen aan de onjuiste veronderstelling van het hof met betrekking tot (de inhoud van) de gespreksverslagen. Bovendien zeggen de artikelen niets over de vraag of de notaris met betrekking tot de
specifiek door [eiser] aangekochte percelenaanleiding had om te onderzoeken of sprake was van beheer door een derde.

Onderdeel VII: verplichting van de notaris om te informeren

3.53

[eiser] klaagt dat het onjuist is dat het hof in rov. 3.36 heeft overwogen dat het feit dat de notaris niet persoonlijk met [eiser] heeft gesproken, nog niet maakt dat de notaris zijn plicht heeft verzaakt om zich ervan te vergewissen dat [eiser] de inhoud en consequenties van de te verlijden akten begreep en overzag.

3.54

De klacht faalt. Het getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting dat het hof heeft overwogen dat de notaris niet reeds zijn zorgplicht heeft geschonden, omdat hij niet zelf met [eiser] heeft gesproken, maar dit aan een ervaren klerk heeft overgelaten. De zorgplicht van de notaris houdt immers niet in dat hij in alle gevallen (ook) persoonlijk met de koper moet spreken.

3.55

[eiser] klaagt voorts dat het onjuist is dat het hof in rov. 3.37 in zijn algemeenheid en zonder nuancering heeft overwogen dat het niet tot de taak van de notaris behoorde om te beoordelen of de rechtshandeling verstandig is, noch om daarover te adviseren en dat een dergelijke waarschuwingsplicht zich slecht zou verhouden tot de onpartijdigheid die van een notaris wordt verlangd.^[50]

3.56

De klacht gaat uit van een onjuiste lezing van het bestreden arrest en mist derhalve feitelijke grondslag. Het hof heeft in rov. 3.37 geoordeeld dat op de notaris “
in beginsel” geen waarschuwingsplicht rustte. Daaruit blijkt dat het hof het voorgaande niet in zijn algemeenheid en zonder nuancering heeft overwogen.

Slotsom in het principale cassatieberoep

3.57

De slotsom van het principale cassatieberoep luidt dat de klachten in de onderdelen III, IV, V en VI slagen en tot cassatie leiden.

4.Bespreking van het incidentele cassatieberoep

4.1

Groza en Aktua komen met hun incidentele cassatieberoep op tegen de overwegingen en oordelen van het hof in rov. 3.24-3.36. Zij stellen bij hun cassatieberoep een tweeledig belang te hebben: (i) het incidentele cassatiemiddel moet voorkomen dat Groza en Aktua na verwijzing verder moeten procederen, mocht het principale cassatieberoep van [eiser] slagen en (ii) op grond van de overwegingen van het hof in rov. 3.24-3.36 hangen Groza en Aktua toekomstige vorderingen van [eiser] boven het hoofd, welke door het hof geboden ‘opening’ zij via het incidentele cassatieberoep alsnog willen blokkeren. Volgens Groza en Aktua had het hof moeten oordelen dat de stellingen van [eiser] , met name over causaliteit en schade, niet opgaan zodat de kwestie finaal zou zijn afgedaan.^[51]

4.2

Het incidentele cassatiemiddel bestaat uit vier onderdelen (2.1 tot en met 2.4), die ik hierna achtereenvolgens beoordeel.

Onderdeel 2.1: causaliteit

4.3

Groza en Aktua klagen dat het onjuist, althans onbegrijpelijk is dat het hof in rov. 3.25 heeft overwogen dat de koopovereenkomsten niet tot stand zouden zijn gekomen zonder de door [eiser] gestelde fout (zijnde: het sluiten van koopovereenkomsten zonder vergunning van de AFM). Volgens Groza en Aktua heeft [eiser] met betrekking tot de ontbrekende vergunning niets over causaliteit gesteld en op dit punt dus niet aan zijn stelplicht voldaan. Groza en Aktua betogen dat [eiser] niet duidelijk heeft gemaakt (i) op welke wijze de ontbrekende vergunning zijn koopbeslissing heeft beïnvloed en (ii) dat hij – de ‘fout’ van Groza en Aktua weggedacht – de koopovereenkomsten niet zou zijn aangegaan.

4.4

De klachten falen.

4.5

[eiser] heeft in hoger beroep gesteld dat Groza en Aktua op grond van art. 2:55 lid 1 Wft Pro vergunningplichtig waren en dat zij, nu zij niet over een vergunning beschikten, onrechtmatig jegens [eiser] hebben gehandeld door toch de percelen aan hem te verkopen (Groza), althans bij die verkoop te bemiddelen (Aktua).^[52]Ook heeft [eiser] betoogd dat hij niet tot aankoop van percelen zou zijn overgegaan, indien Groza en Aktua niet onrechtmatig jegens hem zouden hebben gehandeld.^[53]

4.6

Het hof heeft, blijkens rov. 3.24, het betoog van [eiser] met betrekking tot het causale verband ruim opgevat en aldus begrepen dat dat betoog óók zag op de ontbrekende vergunningen van Groza en Aktua. Het hof heeft namelijk het volgende overwogen:

4.7

De uitleg van gedingstukken en stellingen die partijen in de procedure hebben ingenomen, is voorbehouden aan de feitenrechter en kan in cassatie slechts beperkt worden getoetst.^[54]Voor zover de door het hof gegeven uitleg wél kan worden getoetst, is deze niet onjuist of onbegrijpelijk. Sterker nog, het spreekt wat mij betreft voor zich dat, de onrechtmatige daad weggedacht, de koopovereenkomsten niet zouden zijn gesloten. Vast staat immers dat Groza en Aktua niet over een vergunning van de AFM beschikten. In de situatie dat die vergunning wél was vereist en Groza en Aktua daarnaar ook hadden gehandeld en dus niet (op onrechtmatige wijze) zonder vergunning in percelen hadden gehandeld/bemiddeld, hadden Groza en Aktua de percelen simpelweg niet aan [eiser] kunnen aanbieden en zouden de koopovereenkomsten dus ook niet tot stand zijn gekomen. In dat geval zou [eiser] geen schade hebben geleden.

4.8

Groza en Aktua betogen dat de hiervoor (door mij) gemaakte vergelijking met de hypothetische situatie onjuist is en dat de juiste beschrijving van de hypothetische situatie is dat [eiser] de percelen niet had gekocht als hij had geweten dat Groza en Aktua de gronden verhandelden zonder de vereiste vergunning.^[55]Wat hier verder ook van zij, ook in dit geval spreekt wat mij betreft voor zich dat [eiser] (als terzake ondeskundig en onervaren particulier) niet ruim een miljoen euro in speculatieve grond zou hebben geïnvesteerd, wetende dat Groza en Aktua buiten het zicht van toezichthouder AFM handelden/bemiddelden en de regels van de Wft in dit kader aan hun laars lapten.

Onderdelen 2.2 en 2.3: aard en peilmoment van de schade en waardeontwikkeling na de aankoop

4.9

Groza en Aktua bestrijden in de onderdelen 2.2 en 2.3, die ik gezamenlijk zal beoordelen, de oordelen van het hof in rov. 3.25 en 3.26. Ze klagen dat het rechtens onjuist, althans onbegrijpelijk is dat het hof heeft geoordeeld dat de schade zich niet concreet heeft verwezenlijkt en dat onzekerheid bestaat over de toekomstige waardeontwikkeling van de percelen, waardoor de omvang van de schade nog niet kan worden begroot. Volgens Groza en Aktua heeft [eiser] vergoeding van zuivere vermogensschade gevorderd, omdat hij
bij aankoop van de percelenteveel voor de percelen zou hebben betaald. Hiermee zijn de aard en het peilmoment van de schade gegeven: ze liggen in het aangaan van de koopovereenkomsten besloten. De waardeontwikkeling van de percelen ná de aankoop doet niet ter zake. Het gaat volgens Groza en Aktua immers om speculatieve langetermijninvesteringen, waarbij de goede en slechte kansen, die aan de speculatie inherent zijn, voor rekening en risico van de koper/eigenaar komen.

4.1

De klachten falen.

4.11

Onder meer op basis van de (keer op keer gedane) mededeling van Groza dat [eiser] de percelen na vijf à zeven jaar (minstens) voor de aankoopprijs zou kunnen doorverkopen (randnummers 3.25 e.v. hiervoor), heeft [eiser] zijn schade begroot op het verschil tussen enerzijds de door hem in 2014 betaalde koopprijs en anderzijds de taxatiewaarde, althans huidige marktwaarde van de percelen.^[56]Dit verschil, dat volgens [eiser] € 898.325,58 bedraagt, kan op dit moment worden begroot (eventueel aan de hand van een deskundigenbericht).

4.12

Een complicerende factor in dit verband is echter dat, zoals het hof ook heeft onderkend, [eiser] de percelen nog niet heeft verkocht en thans dus nog steeds eigenaar is van de percelen. Omdat de percelen speculatieobjecten zijn, is de waarde van de percelen aan verandering onderhevig. Dit betekent dat de percelen in de toekomst ineens fors in waarde kunnen stijgen, mocht de bestemming van de percelen in bouwgrond wijzigen. Indien de percelen (door een bestemmingswijziging) dusdanig in waarde stijgen dat ze méér waard worden dan de prijs die [eiser] er in 2014 voor heeft betaald, heeft [eiser] door de aankopen geen schade geleden. De schade van [eiser] is dus, anders dan Groza en Aktua betogen, wel degelijk afhankelijk van toekomstige ontwikkelingen. Daarbij is het juist óók in het belang van Groza en Aktua dat de schade pas wordt begroot zodra die zich concreet verwezenlijkt. Zo wordt immers voorkomen dat [eiser] wordt bevoordeeld door eerst (van Groza en Aktua) een schadevergoeding te ontvangen en vervolgens ook nog eens te profiteren van een waardevermeerdering van een of meer percelen.

4.13

Naar eigen zeggen onderneemt [eiser] thans pogingen om de percelen voor een zo hoog mogelijke verkoopprijs te verkopen, tot op heden zonder succes.^[57]Gelet hierop gaat het verweer van Groza en Aktua, dat het hof de speculatie van [eiser] heeft omgezet in een loterij zonder nieten, niet op.^[58]

4.14

Kortom: gelet op het voorgaande is het niet onjuist of onbegrijpelijk dat het hof in rov. 3.25 en 3.26 heeft geoordeeld dat de schade van [eiser] zich (nog) niet concreet heeft verwezenlijkt en de omvang van de schade thans niet kan worden begroot. De overige klachten die Groza en Aktua in onderdeel 2.3 hebben geformuleerd,^[59]bouwen op de hiervoor genoemde klachten voort en falen om dezelfde reden.

Onderdeel 2.4: begrotingswijze van de schade

4.15

Met dit onderdeel trachten Groza en Aktua te voorkomen dat een eventueel verwijzingshof aan een zekere betekenis van het begrip ‘marktwaarde’ wordt gebonden. In dit kader betogen Groza en Aktua dat het onjuist, althans onbegrijpelijk is welke betekenis het hof in rov. 3.13, 3.14 en 3.24 aan het begrip ‘marktwaarde’ heeft toegekend. Volgens Groza en Aktua zijn er drie markten: (i) de markt waarop boeren onderling grond aan- en verkopen, (ii) de markt waarop boeren, via rentmeesters, grond verkopen aan handelaren zoals Groza en (iii) de markt waarop particulieren, zoals [eiser] , grond aankopen van handelaren, zoals Groza. Deze drie markten hebben elk hun eigen marktprijs met grote onderlinge verschillen. Het hof heeft deze verschillen onduidelijk benoemd en de term ‘marktwaarde’ niet consequent gebruikt.

4.16

De klachten falen.

4.17

In rov. 3.13 heeft het hof overwogen dat het [eiser] duidelijk was dat hij aanzienlijk meer voor de percelen betaalde dan Groza had betaald en dat aldus de koopsom hoger was dan de actuele marktwaarde van de percelen, onder meer gelet op de kosten die Groza in het kader van het verkoopproces heeft moeten maken. In rov. 3.14 heeft het hof naar deze overweging terugverwezen. Uit het feit dat het hof aan de door Groza gemaakte kosten refereert, blijkt duidelijk dat het hof met ‘de actuele marktwaarde’ heeft gedoeld op de prijs die particulieren voor de grond betalen, derhalve de marktwaarde op markt (iii).

4.18

In rov. 3.24 heeft het hof overwogen dat [eiser] schadevergoeding vordert, bestaande in het verschil tussen de door hem betaalde koopsom en de werkelijke waarde van de grond, waarbij het hof begrijpt dat [eiser] met de werkelijke waarde het oog heeft gehad op de marktwaarde ten tijde van de aankoop, dan wel de huidige marktwaarde. Het is duidelijk dat het hof in dit verband met ‘marktwaarde’ wederom op de waarde op markt (iii) heeft gedoeld, namelijk de markt waarop particulieren als [eiser] zich kunnen begeven.

4.19

Overigens doet het er volgens mij niet toe welke precieze betekenis(sen) het hof aan de term ‘marktwaarde’ heeft toegekend en of het hof dat consequent heeft gedaan. Inmiddels zijn bijna zeven jaar verstreken sinds [eiser] de percelen van Groza heeft gekocht. De percelen zouden derhalve – ervan uitgaande dat Groza [eiser] op juiste wijze heeft voorgelicht – door [eiser] kunnen worden doorverkocht voor (minstens) de prijs die hij er in 2014 voor heeft betaald (randnummers 3.25 e.v. hiervoor), ongeacht de markt waarop [eiser] zich in dat kader moet begeven. Groza en Aktua hebben om deze reden geen belang bij hun klachten die zien op de betekenis die het hof aan het woord ‘marktwaarde’ heeft toegekend.

Slotsom in het incidentele cassatieberoep

4.2

De slotsom luidt dat de klachten in het incidentele cassatieberoep alle falen.

5.Conclusie in het principale en incidentele cassatieberoep

De conclusie in het principale cassatieberoep strekt tot vernietiging en verwijzing. De conclusie in het incidentele cassatieberoep strekt tot verwerping.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Onrechtmatige informatieverstrekking en zorgplicht bij speculatieve grondinvestering

Conclusie

1.Feiten

2.Procesverloop

3.Bespreking van het principale cassatieberoep

4.Bespreking van het incidentele cassatieberoep

5.Conclusie in het principale en incidentele cassatieberoep

Voetnoten