Conclusie
PROCUREUR-GENERAAL
BIJ DE
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
Nummer21/03491
Zitting18 februari 2022
CONCLUSIE
B.F. Assink
In de zaak
[verzoeker]
tegen
1. Gemeente Loon op Zand
2. [verweerster 2] B.V.
3. [verweerster 3] B.V.
In deze zaak is een verzoek tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor gedaan. Het gerechtshof heeft dit verzoek afgewezen (de rechtbank was ook tot afwijzing van het desbetreffende verzoek gekomen). M.i. kan de bestreden beschikking in stand blijven.
1.Feiten
1.1
Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (hierna: het
hof) stelt in zijn bestreden beschikking van 27 mei 2021 [1] (hierna: de
beschikking) geen feiten vast onder een daartoe strekkend opschrift. Wel bevat de beschikking een weergave van de door [verzoeker] (hierna:
[verzoeker]) aan zijn verzoek tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor in hoger beroep ten grondslag gelegde stellingen en van het daartegen door [verweerster 2] B.V. (hierna:
[verweerster 2]) en [verweerster 3] B.V. (hierna met [verweerster 2] :
[verweerders]) gevoerde verweer:
hof) stelt in zijn bestreden beschikking van 27 mei 2021 [1] (hierna: de
beschikking) geen feiten vast onder een daartoe strekkend opschrift. Wel bevat de beschikking een weergave van de door [verzoeker] (hierna:
[verzoeker]) aan zijn verzoek tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor in hoger beroep ten grondslag gelegde stellingen en van het daartegen door [verweerster 2] B.V. (hierna:
[verweerster 2]) en [verweerster 3] B.V. (hierna met [verweerster 2] :
[verweerders]) gevoerde verweer:
“(…)
3. De beoordeling(…)
3.2. [verzoeker] kan zich met deze uitspraak [2] niet verenigen. Hij is hiervan in hoger beroep gekomen en voert daarbij thans het navolgende aan. De hoofdregel is, dat een verzoek om een voorlopig getuigenverhoor ingevolge art. 186 en Pro 166 lid 1 Rv. in beginsel steeds toewijsbaar is. Afwijzing van een verzoek om een voorlopig getuigenverhoor is slechts mogelijk indien zich feiten en omstandigheden voor doen die duiden op strijd met de goede procesorde, misbruik van bevoegdheid dan wel andere zwaarwichtige oordelen. [verzoeker] kan niet inzien dat een van deze gevallen zich hier voordoet.
Het uitgangspunt is immers een afspraak met een wethouder en ambtenaar alsmede met een projectontwikkelaar. Hij ging er daarbij vanuit dat alle betrokkenen de gemaakte afspraak zouden nakomen en de eerste twee jaren na 15 november 2017 was er niets dat er op wees dat een der betrokkenen het zou laten afweten en de afspraken zou schenden. Een voorlopig getuigenverhoor heeft ook die functie, dat een partij alvorens te gaan procederen wil bezien wat hij allemaal kan bewijzen en in welke richting hij zijn processuele pijlen moet richten. In de vrij complexe situatie in casu, waarin meerdere mensen met elkaar hebben gesproken en afspraken hebben gemaakt, was zo’n verhoor een uiterst probaat middel om de zaken helder en op een rijtje te krijgen. Het is met het oog daarop dat [verzoeker] niet begonnen is met een dagvaarding maar met een verzoek om getuigenbewijs te mogen leveren van hetgeen hij in een procedure zou moeten stellen en bewijzen.
Verder oordeelt de rechtbank met zoveel woorden dat tal van zaken niet vast zouden staan en niet bewezen zijn. Ook zouden diverse dingen te vaag omschreven zijn enz. Welnu, daarom is nu juist dit gevraagde getuigenverhoor geïndiceerd, namelijk om de leemten aan te vullen en de vaagheden op te klaren enz. De rechtbank keert de zaak precies om. Onduidelijkheden vragen nu juist om (aanvullend) getuigenbewijs. Zie ook de twijfelvragen die de rechtbank aanwezig acht met betrekking tot de verkoopovereenkomst van 21 juli 2019. Deze open stukken zijn nu juist een indicatie voor een getuigenverhoor namelijk om opheldering te verkrijgen.
Ten onrechte overweegt de rechtbank voorts dat [verweerster 2] thans niet aan de orde kan zijn omdat [verweerster 3] juridisch eigenaar zou zijn betreffende het stuk grond. Ook dat doet niet ter zake. In de eerste plaats niet omdat [verweerster 3] en [verweerster 2] grotendeels uit dezelfde mensen bestaan en in hetzelfde pand zijn gehuisvest. Feit is verder nu eenmaal, dat de overeenkomst van 15 november 2017 kennelijk en duidelijk is gesloten tussen [verzoeker] en [verweerster 2] . Deze brengt verplichtingen mee voor [verweerster 2] waar [verzoeker] [verweerster 2] op aan wenst te spreken. Hoe [verweerster 2] zich verder gaat verhouden tot [verweerster 3] , regardeert [verzoeker] niet. [verweerster 2] kan zich niet wegtoveren door [verweerster 3] in het verhaal te betrekken. Overigens is ook [verweerster 3] als gerekwestreerde in het verzoek opgevoerd.
De rechtbank gaat er in de beschikking ten onrechte vanuit, dat de gemeente Loon op Zand ook partij zou zijn in het bestreden vonnis. Weliswaar is de gemeente ook als gerekwestreerde partij opgevoerd door [verzoeker] (indien en voor zover nodig), dit neemt niet weg dat de gemeente bij de behandeling van het verzoek zich geheel afzijdig heeft gehouden. De gemeente heeft zich niet gesteld, doch laat verstek gaan.
Voorts heeft de rechtbank ten onrechte voorbij gezien aan de leeftijd van [verzoeker] (90). Zoals aangegeven is de getuigenis van [verzoeker] nauw verweven met de verklaringen van diverse anderen, die ook als getuigen worden gehoord. De verklaring van [verzoeker] is daarbij cruciaal en staat in het midden. De hoge leeftijd van [verzoeker] maakt daarom een voorlopig getuigenverhoor temeer gewenst. Wanneer het op een enquête aankomt na een tussenvonnis, kan dat wellicht nog heel lang duren. [verzoeker] is nu nog zeer vitaal en helder van geest. Daarom dient nu die gelegenheid te baat worden genomen. Het is immers niet te zeggen hoe zijn conditie zich zal ontwikkelen. De hoge leeftijd maakt het dringend om [verzoeker] thans onverwijld zijn verklaring te laten afleggen.
[verzoeker] verzoekt derhalve de navolgende getuigen te laten horen:
- [verzoeker] , de verzoeker;
- [betrokkene 1] , wethouder gemeente;
- [betrokkene 2] , ambtenaar gemeente;
- [betrokkene 3] , handhavingsambtenaar gemeente;
- [betrokkene 4] , namens [verweerster 2] ;
- [betrokkene 5] , jurist gemeente;
- [betrokkene 6] , ambtenaar gemeente;
- [betrokkene 7] te [plaats 1] ;
- [betrokkene 8] te [plaats 2] ;
- [betrokkene 9] te [plaats 2] ;
- [betrokkene 10] te [plaats 3] .
3.3. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep is, zakelijk weergegeven, door en namens [verzoeker] nog het navolgende aangevoerd. Nu de wederpartij de stellingen van [verzoeker] ontkent is een getuigenverhoor geïndiceerd. Dit is niet alleen in het belang van [verzoeker] , maar ook in het belang van de wederpartij, die weten dan waar zij aan toe zijn en hoe zij hun verweer gestalte zullen moeten geven. Een constructieve proceshouding impliceert dan ook een positieve opstelling ten opzichte van een voorlopig getuigenverhoor. Voor een verweer tegen dit verzoek is dan ook geen enkel gegrond belang te vinden.
Middels verjaring is het huis van [verzoeker] gelieerd aan een erfoppervlakte bij zijn huis.
Dit is van groot belang ten aanzien van de (verkoop)waarde.Hiermee was door de gemeente bij het opstellen van het buurtplan echter geen rekening gehouden en [verzoeker] heeft hiertegen dan ook bezwaar gemaakt. Aanvankelijk ziet de gemeente dit bezwaar over het hoofd. Hierop vraagt de gemeente [verzoeker] in te stemmen met een compromis waarbij een lijn wordt uitgestippeld waarbinnen zijn eigendom zich bevindt, zodanig dat de herinrichtingsplannen gewaarborgd zijn. Nu [verzoeker] de betrokken partijen aan deze gemaakte afspraken herinnert weet niemand ergens meer van. Het lijkt wel of alle wederpartijen bang zijn voor de waarheid. [verzoeker] heeft duidelijk aangegeven waar het om gaat en wat zijn belang is. Vanuit de loopgraven is het gemakkelijk voor alle wederpartijen om simpelweg te ontkennen en daarom is een confrontatie geïndiceerd.
Dit is van groot belang ten aanzien van de (verkoop)waarde.Hiermee was door de gemeente bij het opstellen van het buurtplan echter geen rekening gehouden en [verzoeker] heeft hiertegen dan ook bezwaar gemaakt. Aanvankelijk ziet de gemeente dit bezwaar over het hoofd. Hierop vraagt de gemeente [verzoeker] in te stemmen met een compromis waarbij een lijn wordt uitgestippeld waarbinnen zijn eigendom zich bevindt, zodanig dat de herinrichtingsplannen gewaarborgd zijn. Nu [verzoeker] de betrokken partijen aan deze gemaakte afspraken herinnert weet niemand ergens meer van. Het lijkt wel of alle wederpartijen bang zijn voor de waarheid. [verzoeker] heeft duidelijk aangegeven waar het om gaat en wat zijn belang is. Vanuit de loopgraven is het gemakkelijk voor alle wederpartijen om simpelweg te ontkennen en daarom is een confrontatie geïndiceerd.
Desgevraagd geeft [verzoeker] aan dat de koper van zijn woning in afwachting van de uitkomst van de onderhavige procedure nog geen (juridische) stappen heeft ondernomen. Ook heeft deze koper niet aangegeven dit al dan niet voornemens te zijn en wat die stappen dan mogelijk zouden kunnen inhouden.
Voorts toont [verzoeker] het hof een aantal foto’s van de situatie ter plaatse die hij niet in het geding gebracht heeft. [verzoeker] betoogt hierbij dat de discussie zich thans concentreert op een klein driehoekig betegeld stuk grond van circa 6,5 m2 (hierna te noemen: de spie). Deze grond zou aan [verzoeker] in eigendom moeten (gaan) toebehoren zodat hij de muur van zijn garage kan verplaatsen omdat hij anders met zijn auto niet de draai kan maken om in zijn garage te komen. [verzoeker] parkeert zijn auto nu achter zijn garage op een zich aan de openbare weg bevindende parkeerplaats. Indien [verzoeker] eigenaar van de spie zou worden (al dan niet op grond van verjaring) zou hij ook een carport kunnen maken waaronder hij zijn auto zou kunnen parkeren. [verzoeker] erkent desgevraagd dat deze spie ook geen onderdeel heeft uitgemaakt van de stukken en of bouwtekening toen de verkoopakte bij de notaris gepasseerd is. Zonder deze spie is het huis volgens [verzoeker] “onbekwaam” en dan gaat de geplande verkoop ook niet door, waardoor hij schade lijdt en in zijn belangen wordt geschaad.
3.4. Bij verweerschrift hebben [verweerster 2] en [verweerster 3] het navolgende gesteld. [verzoeker] stelt dat hij door verjaring eigenaar is geworden van een stuk grond achter zijn perceel van 24m2; [verweerster 3] is juridisch/kadastraal eigenaar van dat stukje grond.
Verder stelt [verzoeker] een overeenkomst met [verweerster 2] te hebben gesloten inhoudende o.m. dat hij van [verweerster 2] een ‘spie’ grond vallende in die 24 m2 zou krijgen.
[verweerster 3] betwist uitdrukkelijk dat [verzoeker] eigenaar is (of zelfs kan zijn) geworden van haar grond achter het perceel dat haar kadastraal in eigendom toebehoort. Het verzochte getuigenbewijs kan geen bewijs bijbrengen van deze principale stelling van [verzoeker] dat hij wél eigenaar zou zijn geworden. Het verzochte getuigenbewijs mist relevantie. De eigendomsclaim kan immers slechts gebaseerd zijn op bezit en gebruik van die grond in het (verre) verleden. [verzoeker] zelf zal daarover wel een standpunt hebben, maar geen van de andere getuigen kan daarover iets verklaren. Bovendien licht [verzoeker] ook in het geheel niet toe of en zo ja, welke getuigen iets zouden kunnen verklaren over de door hem geclaimde eigendom van het bewuste stukje grond. Dit leidt tot de slotsom dat het verzoek van [verzoeker] waar het gaat om zijn stelling dat hij (en niet [verweerster 3] zoals kadastraal is geregistreerd) eigenaar is van een stukje grond achter zijn perceel in de kern grondslag ontbeert en reeds op grond van het bepaalde in artikel 186 jo Pro. 166 Rv dient te worden afgewezen. [verzoeker] heeft zijn woning inmiddels onvoorwaardelijk verkocht aan een derde en daarbij het bewuste stukje grond (uiteraard) niet mee verkocht. [verzoeker] heeft dus geen belang meer bij zijn eigendomsclaim en derhalve ontbeert ook het verzoek dat ertoe strekt om die stelling te bewijzen, een belang als bedoeld in art. 3:303 BW Pro.
[verzoeker] stelt voorts - aldus [verweerster 2] en [verweerster 3] - dat naar aanleiding van zijn zienswijze de wethouder is komen “smeken” om te bewilligen in een minnelijke oplossing. Vervolgens zou de wethouder daarop een “toezegging” hebben gedaan dat [verzoeker] de garagemuur die op de achtergrens van zijn perceel staat mocht verplaatsen en/of verwijderen. Daarnaast heeft [verzoeker] afspraken gemaakt met [verweerster 2] . En hoewel de gemeente nergens mee heeft ingestemd of ondertekend is volgens [verzoeker] aldus een driepartijenovereenkomst tot stand gekomen. Het bewijs daarvan en van de inhoud wenst hij kennelijk met getuigenverklaringen te leveren.
Allereerst merken [verweerster 2] en [verweerster 3] op dat het bouwproject nagenoeg is voltooid en dat [verzoeker] daarin een nieuwbouwappartement heeft gekocht van [verweerster 3] . Het is ondenkbaar en het gaat ook niet aan dat [verzoeker] alsnog via de civielrechtelijke weg tegen de vergunningverlening zou (kunnen) ageren. Kennelijk zal [verzoeker] dat wel proberen gezien zijn eigendomsclaim. En [verweerster 2] en [verweerster 3] stellen zich dan ook primair op het standpunt dat [verzoeker] om die reden niet in een dergelijke vordering zal kunnen worden ontvangen zodat zijn onderhavige verzoek belang ontbeert.
Overigens heeft [verzoeker] inmiddels zonder succes zowel een bestuursrechtelijk als een civiel kort geding gevoerd. Ook is hij thans nog in een bestuursrechtelijke procedure tegen de gemeente Loon op Zand verwikkeld. Aangezien [verzoeker] ook een groot aantal ambtenaren van de gemeente Loon op Zand wenst te horen wijzen [verweerster 2] en [verweerster 3] erop dat het niet zo kan zijn dat [verzoeker] het civiel procesrecht ‘gebruikt’ om aan bewijsgaring voor die procedure(s) te komen. Om voormelde redenen heeft [verzoeker] geen belang bij zijn verzoek, maar is dat op grond van de laatste overweging tevens in strijd met de goede procesorde.
[verzoeker] wil nu door de wethouder en een aantal gemeente ambtenaren te horen kennelijk bewijs vergaren dat de afspraken gemaakt zijn met zowel de gemeente als [verweerster 2] . En dat zij dus rechtens gehouden zijn om de wensgedachte van [verzoeker] te verwezenlijken. Deze stellingen liggen naar de mening van [verweerster 2] en [verweerster 3] op basis van de voorliggende schriftelijke gegevens en hun stellingen echter zo evident ver van de (voorshands) aannemelijke werkelijkheid af dat toewijzing van het verzoek slechts een “phishing expedition” in gang zet en dat daardoor het verzoek in strijd is met de goede procesorde zodat het dient te worden afgewezen wegens misbruik van bevoegdheid ex art. 3:13 BW Pro.
3.5. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep is, zakelijk weergegeven, namens [verweerster 2] en [verweerster 3] nog het navolgende aangevoerd.
[verweerster 2] en [verweerster 3] geven aan dat dit al de zesde procedure is die [verzoeker] in deze kwestie heeft aangespannen. Bovendien heeft [verzoeker] geen enkel belang bij deze procedure, hij heeft immers een adequate parkeerplaats voor zijn auto en de grond die hij nu in eigendom wil hebben (de spie) maakt helemaal geen deel uit van de woning die door hem bovendien inmiddels verkocht is.Het is niet duidelijk wat [verzoeker] nu eigenlijk wil, eigendom door verjaring? Er zijn achter de garage nu vier parkeervakken waar [verzoeker] zijn auto kan parkeren. Ook kan [verzoeker] , zonder de spie daarbij te betrekken, de deur van zijn garage groter maken zodat hij met zijn auto wel de draai kan maken om naar binnen te rijden. Daar komt bij dat de spie ook helemaal niet bebouwd mag worden en dit stuk grond kan dus ook niet door [verzoeker] of wie dan ook worden aangewend voor het verplaatsen van de huidige garagemuur. [verzoeker] heeft bij zijn verzoek dan ook geen enkel belang.
[verweerster 2] en [verweerster 3] geven aan dat dit al de zesde procedure is die [verzoeker] in deze kwestie heeft aangespannen. Bovendien heeft [verzoeker] geen enkel belang bij deze procedure, hij heeft immers een adequate parkeerplaats voor zijn auto en de grond die hij nu in eigendom wil hebben (de spie) maakt helemaal geen deel uit van de woning die door hem bovendien inmiddels verkocht is.Het is niet duidelijk wat [verzoeker] nu eigenlijk wil, eigendom door verjaring? Er zijn achter de garage nu vier parkeervakken waar [verzoeker] zijn auto kan parkeren. Ook kan [verzoeker] , zonder de spie daarbij te betrekken, de deur van zijn garage groter maken zodat hij met zijn auto wel de draai kan maken om naar binnen te rijden. Daar komt bij dat de spie ook helemaal niet bebouwd mag worden en dit stuk grond kan dus ook niet door [verzoeker] of wie dan ook worden aangewend voor het verplaatsen van de huidige garagemuur. [verzoeker] heeft bij zijn verzoek dan ook geen enkel belang.
Namens de gemeente heeft [betrokkene 5] nog aangegeven niets te verbergen te hebben. De visie van [verzoeker] is onjuist en is gebaseerd op een zeer subjectieve interpretatie van de gebeurtenissen die aantoonbaar en in hoge mate in strijd zijn met de daadwerkelijke gang van zaken.
3.6. Het hof overweegt het volgende.
2.Procesverloop
In eerste aanleg
2.1
Bij verzoekschrift, ingekomen ter griffie op 13 juni 2020, heeft [verzoeker] de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingplaats Breda (hierna: de
rechtbank) verzocht te bepalen dat met betrekking tot de in zijn verzoekschrift vermelde feiten en omstandigheden een voorlopig getuigenverhoor zal worden gehouden, een datum te bepalen waarop dit getuigenverhoor wordt gehouden, te bepalen dat de in het verzoekschrift genoemde personen ter zake als getuigen zullen worden gehoord, een rechter-commissaris te benoemen ten overstaan van wie de getuigenverhoren zullen worden gehouden, een datum te bepalen voor welke de beschikking aan de gerekwestreerden dient te worden opgezonden c.q. te worden betekend, alsmede te bepalen op welke termijn de getuigen dienen te worden opgeroepen.
rechtbank) verzocht te bepalen dat met betrekking tot de in zijn verzoekschrift vermelde feiten en omstandigheden een voorlopig getuigenverhoor zal worden gehouden, een datum te bepalen waarop dit getuigenverhoor wordt gehouden, te bepalen dat de in het verzoekschrift genoemde personen ter zake als getuigen zullen worden gehoord, een rechter-commissaris te benoemen ten overstaan van wie de getuigenverhoren zullen worden gehouden, een datum te bepalen voor welke de beschikking aan de gerekwestreerden dient te worden opgezonden c.q. te worden betekend, alsmede te bepalen op welke termijn de getuigen dienen te worden opgeroepen.
2.2
Bij verweerschrift, ingekomen ter griffie op 20 augustus 2020, hebben [verweerders] gereageerd op genoemd verzoekschrift van [verzoeker] , concluderend tot afwijzing van het verzoek van [verzoeker] , kosten rechtens. De gemeente Loon op Zand (hierna: de
Gemeente) heeft geen verweer gevoerd.
Gemeente) heeft geen verweer gevoerd.
2.3
Op 24 augustus 2020 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Bij die gelegenheid is [verzoeker] in persoon verschenen, bijgestaan door zijn advocaat. Namens [verweerders] is directeur [betrokkene 4] (hierna:
[betrokkene 4]) verschenen, bijgestaan door een advocaat. [betrokkene 5] (hierna:
[betrokkene 5]), juridisch adviseur van de Gemeente, is als toehoorder verschenen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verzoeker] zijn verzoek nader toegelicht.
[betrokkene 4]) verschenen, bijgestaan door een advocaat. [betrokkene 5] (hierna:
[betrokkene 5]), juridisch adviseur van de Gemeente, is als toehoorder verschenen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verzoeker] zijn verzoek nader toegelicht.
2.4
Bij brief van 26 augustus 2020 heeft de advocaat van [verzoeker] in het geding gebracht, na daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld, een kopie van de koopovereenkomst van 21 juli 2019 die [verzoeker] ter verkoop van zijn woning gesloten heeft met een zekere [betrokkene 10] (hierna:
[betrokkene 10]). In deze brief staat onder meer:
[betrokkene 10]). In deze brief staat onder meer:
“(…)
De overeenkomst is gesloten op 21 juli 2019. Dat was dus in de tijd dat de situatie nog was zoals deze ter zake is getoond. Zie de formulering: Nr. 17: benedenwoning (begane grond) met garage en erf (prijspeil 21-07-2019). Dit wijst ook op de openheid van erf en garage enz. Dat wordt nog versterkt door de bepaling: “Panden worden aanvaard in de staat als op 21-7-2019 is vastgesteld”.
De overeenkomst is gesloten op 21 juli 2019. Dat was dus in de tijd dat de situatie nog was zoals deze ter zake is getoond. Zie de formulering: Nr. 17: benedenwoning (begane grond) met garage en erf (prijspeil 21-07-2019). Dit wijst ook op de openheid van erf en garage enz. Dat wordt nog versterkt door de bepaling: “Panden worden aanvaard in de staat als op 21-7-2019 is vastgesteld”.
Dit wijst op de openheid van de spie, zoals ook aangegeven op de tekening, welke aan het verzoekschrift is gehecht.
Kortom: De koper wenst geleverd te krijgen de onroerende zaak in die staat en omvang en hoedanigheid zoals deze was op 21 juli 2019. Toen was de ruimte dus nog open en was er ook geen sprake van dat deze mogelijk zou worden volgebouwd.
(…)”
(…)”
2.5
Bij brief van 7 oktober 2020 heeft de advocaat van [verweerders] een reactie gegeven op genoemde brief van 26 augustus 2020 zijdens [verzoeker] . In deze brief van 7 oktober 2020 staat onder meer:
“(…)
De bijlage betreft een kopie van de koopovereenkomst die op 21 juli jl. is gesloten tussen [verzoeker] en [betrokkene 10] . Volgens de inhoud van de overeenkomst worden de “
panden aanvaard in de staat als op 21-07-2019 is vastgesteld”.
De bijlage betreft een kopie van de koopovereenkomst die op 21 juli jl. is gesloten tussen [verzoeker] en [betrokkene 10] . Volgens de inhoud van de overeenkomst worden de “
panden aanvaard in de staat als op 21-07-2019 is vastgesteld”.
Echter, een beschrijving van die staat is niet voorhanden. En de overeenkomst vermeldt verder
nietsover de eigendomsdiscussie over de spie grond noch over het nieuwbouw project van cliënten.
nietsover de eigendomsdiscussie over de spie grond noch over het nieuwbouw project van cliënten.
Mr de Man
steltvervolgens in zijn brief dat er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst sprake zou zijn geweest van een “
openheid met de spie” en dat “
de staat” in de overeenkomst daarnaar verwijst, maar dat is onmogelijk.
steltvervolgens in zijn brief dat er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst sprake zou zijn geweest van een “
openheid met de spie” en dat “
de staat” in de overeenkomst daarnaar verwijst, maar dat is onmogelijk.
Immers, de (onherroepelijke) omgevingsvergunning voor de bouw van het nieuwbouw project dateert van 12 oktober
2018. En de realisatie van die nieuwbouw was in juli 2019 reeds aangevangen! [verzoeker] was hiermee uiteraard bekend. Dus zowel de juridische als de feitelijke situatie was dus niet zoals mr de Man die beschrijft.
2018. En de realisatie van die nieuwbouw was in juli 2019 reeds aangevangen! [verzoeker] was hiermee uiteraard bekend. Dus zowel de juridische als de feitelijke situatie was dus niet zoals mr de Man die beschrijft.
Kortom: naar de mening van cliënten is hert ongeloofwaardig dat [verzoeker] de litigieuze spie grond die buiten de kadastrale grenzen van de eigendom van [verzoeker] ligt, heeft ‘meeverkocht’ aan [betrokkene 10] . In elk geval vermeldt de koopovereenkomst daarover niets. En zelfs als dat in de verhouding tussen [verzoeker] en [betrokkene 10] geen discussie zou zijn, dan dient die onbevoegde verkoop geheel voor rekening van de [verzoeker] te blijven en kan hij daaraan in deze procedure geen rechtsbelang ontlenen.
(…)”
(…)”
2.6
Bij brief van 21 oktober 2020 heeft de advocaat van [verzoeker] nog gereageerd op genoemde brief van 7 oktober 2020 zijdens [verweerders] In deze brief van 21 oktober 2020 staat onder meer:
“(…)
In de overeenkomst met [betrokkene 10] wordt wel degelijk gesproken over de woning/benedenwoning met garage en erf. Dat ziet duidelijk mede op de spie. Zie de formulering: Nr. 17: benedenwoning (begane grond) met garage en erf, prijspeil 21 juli 2019.
In de overeenkomst met [betrokkene 10] wordt wel degelijk gesproken over de woning/benedenwoning met garage en erf. Dat ziet duidelijk mede op de spie. Zie de formulering: Nr. 17: benedenwoning (begane grond) met garage en erf, prijspeil 21 juli 2019.
Ten overvloede daarbij dan nog de formulering: “Panden worden aanvaard in de staat als op 21 juli 2019 is vastgesteld”. Dat betekent in de situatie met de omgeving zoals deze was voor de bouwactiviteiten.
(…)”
(…)”
2.7
Bij beschikking van 29 oktober 2020 [4] heeft de rechtbank het verzoek van [verzoeker] afgewezen, met veroordeling van [verzoeker] in de proceskosten. Daartoe heeft de rechtbank onder meer als volgt overwogen:
“(…)
2. Het verzoek
2.1. [verzoeker] verzoekt de rechtbank te bepalen dat met betrekking tot de in het verzoekschrift vermelde feiten en omstandigheden een voorlopig getuigenverhoor zal worden gehouden, waarbij de in het verzoekschrift genoemde getuigen zullen worden gehoord, met benoeming van een rechter-commissaris voor wie dit getuigenverhoor zal worden gehouden en met bepaling van het tijdstip waarop dit voorlopig getuigenverhoor zal worden gehouden en van het tijdstip waarop de curator uiterlijk een afschrift van het verzoekschrift en van de daarop te geven beschikking aan gerekwestreerde moet doen toekomen.
2.2. [verzoeker] legt - samengevat - aan het verzoek ten grondslag dat hij eigenaar is van de panden [a-straat 1] en [a-straat 1a] te [plaats 1] . [verzoeker] heeft daarnaast in elk geval vanaf 1980 te goeder trouw een achtergelegen terrein in bezit, dat hij als parkeerplaats gebruikt. Later is gebleken dat dit stuk grond in kadastraal eigendom toebehoort aan de gemeente Loon op Zand en enkele particuliere organisaties. [verzoeker] is door verjaring eigenaar van deze grond geworden en is hiervoor een civiele procedure gestart. [verweerster 2] is omstreeks 2015 begonnen met de ontwikkeling van een woningbouwproject op het naastgelegen terrein en de gemeente heeft daartoe een ontwerp wijzigingsplan opgesteld. Daarbij is geen rekening gehouden met het eigendom van [verzoeker] , zodat [verzoeker] zijn zienswijze heeft ingediend. Omdat [verweerster 2] hierdoor niet verder kon met de ontwikkeling van het perceel, is tussen de gemeente, [verweerster 2] en [verzoeker] in november 2017 een minnelijke regeling getroffen. Daarbij is onder andere afgesproken dat het verjaringseigendom in oppervlakte werd beperkt, dat [verzoeker] de muur van zijn garage mocht wijzigen, dat hij te zijner tijd een parkeerplaats om niet geleverd zou krijgen in het nieuw te bouwen appartementencomplex. De gemeente heeft echter de gemaakte afspraak niet verwerkt in het ontwerp bestemmingsplan, waardoor aan [verweerster 2] een omgevingsvergunning is afgegeven die, tegen de afspraak in, uitgaat van de kadastrale scheidingsgrens. Ondanks diverse pogingen van [verzoeker] om partijen te bewegen te afspraken na te komen, is dit vooralsnog niet gelukt. [verzoeker] wil in een civiele procedure stellen dat het gehele achterterrein door verjaring zijn eigendom is geworden. Daarnaast moet [verzoeker] mogelijk de afspraak uit november 2017 bewijzen. De gemeente, [verweerster 2] en [verweerster 3] betwisten de stellingen van [verzoeker] , zodat [verzoeker] recht en belang heeft bij een voorlopig getuigenverhoor.
2.3. [verweerders] voert verweer en concludeert tot afwijzing van het verzoek, kosten rechtens. Zij stelt daartoe - samengevat - dat het verzoek grondslag ontbeert en er meerdere afwijzingsgronden aanwezig zijn. [verweerster 3] is juridisch eigenaar van het betreffende stuk grond. Het gezochte getuigenbewijs kan geen bewijs brengen van de stelling dat [verzoeker] wel eigenaar zou zijn geworden. [verzoeker] dacht weliswaar dat het stukje grond bij zijn woning hoorde, maar dat is op geen enkel objectief gegeven terug te voeren. [verzoeker] heeft ook geen bezitsdaden verricht die voor de eigenaar kenbaar waren. [verweerders] bestrijdt dat [verzoeker] de grond ooit in bezit heeft gehad en zeker niet te goeder trouw, zodat van verkrijging op grond van verjaring geen sprake kan zijn. [verweerders] is als derde verkrijger ook tegen verjaring beschermd. Daarnaast is er sprake van een onherroepelijk geworden bestemmingsplan. [verzoeker] is daartegen niet opgekomen, terwijl hij in het verleden herhaaldelijk zijn standpunt duidelijk heeft gemaakt. [verzoeker] heeft zonder succes een bestuursrechtelijk en een civiel kort geding gevoerd en is ook nu nog in een bestuursrechtelijke procedure verwikkeld met de gemeente. Het kan niet zo zijn dat [verzoeker] de civiele procedure gebruikt om ambtenaren te horen om bewijs te vergaren voor de bestuursrechtelijke procedure. Daarmee is het verzoek in strijd met de goede procesorde. [verweerders] betwist voorts dat er afspraken zijn gemaakt die het bezit of eigendom van [verzoeker] erkennen, en dat is ook niet in de afspraken is te lezen. De gemeente is bij deze afspraken ook geen partij. De gemeente heeft ook uitdrukkelijk medegedeeld dat er geen sprake kan zijn van enige uitbreiding van de garage van [verzoeker] . Omdat [verzoeker] ook geen concreet probandum formuleert en vaag blijft over de relevante feiten waarover de getuigen kunnen verklaren, voldoet het verzoek niet aan de wettelijke vereisten. [verzoeker] heeft bovendien geen belang, omdat hij de woning onvoorwaardelijk heeft verkocht. Daarbij heeft [verzoeker] het stukje grond uiteraard niet mee verkocht, zodat hij dus geen belang meer heeft bij zijn eigendomsclaim.
2.4. Ter zitting licht [verzoeker] het verzoek nader toe. Voorts stelt hij dat er een koopakte beschikbaar is en dat daaruit blijkt dat [verzoeker] de woning heeft verkocht met het betwiste stuk grond.
2.5. [verweerster 2] handhaaft het verweer. In het geval de rechtbank het verzoek toewijst, dan verzoekt [verweerster 2] om het aantal getuigen te beperken en [verweerster 2] in de gelegenheid te stellen getuigen op te roepen.
2.6. De rechtbank heeft [verzoeker] in de gelegenheid gesteld om de koopakte over te leggen. [verzoeker] stelt dat de overeenkomst op 21 juli 2019 is gesloten en dat de situatie toen nog was zoals ter zake is getoond, met open spie. In de overeenkomst is ook opgenomen dat het gaat om een benedenwoning (begane grond) met garage en erf en dat de panden worden aanvaard in de staat als op 21 juli 2019 vastgesteld, dat wil zeggen met een open ruimte, aldus [verzoeker] .
2.7. [verweerders] betwist de stelling van [verzoeker] dat er ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst sprake was van een open spie. Immers, de onherroepelijke omgevingsvergunning dateert van oktober 2018 en in juli 2019 waren de werkzaamheden voor de nieuwbouw al aangevangen. De feitelijke en juridische situatie was dus anders dan door [verzoeker] wordt geschetst. [verweerders] stelt dat de koopovereenkomst ook niets stelt over de spie grond en als daarover al afspraken zijn gemaakt, dan dient de onbevoegde verkoop voor rekening van [verzoeker] te blijven.
3. De beoordeling3.1. Ten aanzien van het voorliggende verzoek en de stellingen van partijen, overweegt de rechtbank als volgt.
3.2. Bij de beoordeling van een verzoek om een voorlopig getuigenverhoor te bevelen, geldt ingevolge art. 186 jo Pro. art. 166 lid 1 Rv Pro als hoofdregel dat de rechter een getuigenverhoor beveelt zo vaak één der partijen dit verzoekt, de te bewijzen feiten zijn betwist, het bewijs daarvan door getuigen is toegelaten en deze feiten tot een beslissing in de zaak kunnen leiden. Een verzoek om een voorlopig getuigenverhoor dient, indien het verzoek voldoende concreet en ter zake dienend is en feiten bevat die zich lenen voor een getuigenverhoor, in beginsel te worden toegewezen. Een verzoek is voldoende concreet indien de verzoeker het feitelijk gebeuren waarover hij getuigen wil doen horen zodanig heeft omschreven dat voor de rechter die op het verzoek moet beslissen, voor de rechter voor wie het verhoor zal worden gehouden, alsmede voor de wederpartij, voldoende duidelijk is op welk feitelijk gebeuren het verhoor betrekking zal hebben.
3.3. Afwijzing van een verzoek om een voorlopig getuigenverhoor is voorts slechts mogelijk indien zich feiten en omstandigheden voordoen die duiden op strijd met de goede procesorde, misbruik van bevoegdheid dan wel een ander door de rechter geoordeeld zwaarwichtig bezwaar (HR 13 september 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE3345). Daarnaast dient een verzoek om een voorlopig getuigenverhoor te worden afgewezen indien verzoeker daarbij geen belang heeft als bedoeld in art. 3:303 BW Pro (HR 11 februari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR6809).
3.4. De rechtbank heeft kennis genomen van de door [verzoeker] overgelegde 'koopovereenkomst woningen [a-straat 1] en [a-straat 1a] [plaats 1] '. Met [verweerders] is de rechtbank van oordeel dat uit deze overeenkomst niet blijkt dat de woning is verkocht met het betreffende stuk grond. Het stuk grond wordt niet specifiek genoemd, noch is er sprake van een bij de overeenkomst behorende situatietekening waarop staat aangegeven wat onderdeel van de koopovereenkomst uitmaakt. Ook is er geen perceeloppervlakte opgenomen in de koopovereenkomst, waaruit de afmetingen van het verkochte zijn af te leiden. Uit de schriftelijke afspraken die door [verweerster 2] in een brief van 17 november 2015 zijn vastgelegd en door [verzoeker] zijn ondertekend, kan evenmin volgen dat [verweerster 2] het eigendom van het stuk grond heeft overgedragen of heeft erkend dat deze grond aan [verzoeker] toekomt.
Nu de woning van [verzoeker] is verkocht en uit de koopovereenkomst of uit andere stukken niet blijkt dat het betreffende stuk grond daarbij is betrokken, is de rechtbank van oordeel dat [verzoeker] geen belang heeft bij het verzoek tot het horen van getuigen. Het verzoek wordt dan ook afgewezen.
3.5. [verzoeker] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten aan de zijde van [verweerders] worden veroordeeld. Deze kosten worden tot op heden begroot op een bedrag van € 1.742,00 (€ 656,00 aan griffierecht en 2 punten van het toepasselijke liquidatietarief II).
(…)”
2.2. [verzoeker] legt - samengevat - aan het verzoek ten grondslag dat hij eigenaar is van de panden [a-straat 1] en [a-straat 1a] te [plaats 1] . [verzoeker] heeft daarnaast in elk geval vanaf 1980 te goeder trouw een achtergelegen terrein in bezit, dat hij als parkeerplaats gebruikt. Later is gebleken dat dit stuk grond in kadastraal eigendom toebehoort aan de gemeente Loon op Zand en enkele particuliere organisaties. [verzoeker] is door verjaring eigenaar van deze grond geworden en is hiervoor een civiele procedure gestart. [verweerster 2] is omstreeks 2015 begonnen met de ontwikkeling van een woningbouwproject op het naastgelegen terrein en de gemeente heeft daartoe een ontwerp wijzigingsplan opgesteld. Daarbij is geen rekening gehouden met het eigendom van [verzoeker] , zodat [verzoeker] zijn zienswijze heeft ingediend. Omdat [verweerster 2] hierdoor niet verder kon met de ontwikkeling van het perceel, is tussen de gemeente, [verweerster 2] en [verzoeker] in november 2017 een minnelijke regeling getroffen. Daarbij is onder andere afgesproken dat het verjaringseigendom in oppervlakte werd beperkt, dat [verzoeker] de muur van zijn garage mocht wijzigen, dat hij te zijner tijd een parkeerplaats om niet geleverd zou krijgen in het nieuw te bouwen appartementencomplex. De gemeente heeft echter de gemaakte afspraak niet verwerkt in het ontwerp bestemmingsplan, waardoor aan [verweerster 2] een omgevingsvergunning is afgegeven die, tegen de afspraak in, uitgaat van de kadastrale scheidingsgrens. Ondanks diverse pogingen van [verzoeker] om partijen te bewegen te afspraken na te komen, is dit vooralsnog niet gelukt. [verzoeker] wil in een civiele procedure stellen dat het gehele achterterrein door verjaring zijn eigendom is geworden. Daarnaast moet [verzoeker] mogelijk de afspraak uit november 2017 bewijzen. De gemeente, [verweerster 2] en [verweerster 3] betwisten de stellingen van [verzoeker] , zodat [verzoeker] recht en belang heeft bij een voorlopig getuigenverhoor.
2.3. [verweerders] voert verweer en concludeert tot afwijzing van het verzoek, kosten rechtens. Zij stelt daartoe - samengevat - dat het verzoek grondslag ontbeert en er meerdere afwijzingsgronden aanwezig zijn. [verweerster 3] is juridisch eigenaar van het betreffende stuk grond. Het gezochte getuigenbewijs kan geen bewijs brengen van de stelling dat [verzoeker] wel eigenaar zou zijn geworden. [verzoeker] dacht weliswaar dat het stukje grond bij zijn woning hoorde, maar dat is op geen enkel objectief gegeven terug te voeren. [verzoeker] heeft ook geen bezitsdaden verricht die voor de eigenaar kenbaar waren. [verweerders] bestrijdt dat [verzoeker] de grond ooit in bezit heeft gehad en zeker niet te goeder trouw, zodat van verkrijging op grond van verjaring geen sprake kan zijn. [verweerders] is als derde verkrijger ook tegen verjaring beschermd. Daarnaast is er sprake van een onherroepelijk geworden bestemmingsplan. [verzoeker] is daartegen niet opgekomen, terwijl hij in het verleden herhaaldelijk zijn standpunt duidelijk heeft gemaakt. [verzoeker] heeft zonder succes een bestuursrechtelijk en een civiel kort geding gevoerd en is ook nu nog in een bestuursrechtelijke procedure verwikkeld met de gemeente. Het kan niet zo zijn dat [verzoeker] de civiele procedure gebruikt om ambtenaren te horen om bewijs te vergaren voor de bestuursrechtelijke procedure. Daarmee is het verzoek in strijd met de goede procesorde. [verweerders] betwist voorts dat er afspraken zijn gemaakt die het bezit of eigendom van [verzoeker] erkennen, en dat is ook niet in de afspraken is te lezen. De gemeente is bij deze afspraken ook geen partij. De gemeente heeft ook uitdrukkelijk medegedeeld dat er geen sprake kan zijn van enige uitbreiding van de garage van [verzoeker] . Omdat [verzoeker] ook geen concreet probandum formuleert en vaag blijft over de relevante feiten waarover de getuigen kunnen verklaren, voldoet het verzoek niet aan de wettelijke vereisten. [verzoeker] heeft bovendien geen belang, omdat hij de woning onvoorwaardelijk heeft verkocht. Daarbij heeft [verzoeker] het stukje grond uiteraard niet mee verkocht, zodat hij dus geen belang meer heeft bij zijn eigendomsclaim.
2.4. Ter zitting licht [verzoeker] het verzoek nader toe. Voorts stelt hij dat er een koopakte beschikbaar is en dat daaruit blijkt dat [verzoeker] de woning heeft verkocht met het betwiste stuk grond.
2.5. [verweerster 2] handhaaft het verweer. In het geval de rechtbank het verzoek toewijst, dan verzoekt [verweerster 2] om het aantal getuigen te beperken en [verweerster 2] in de gelegenheid te stellen getuigen op te roepen.
2.6. De rechtbank heeft [verzoeker] in de gelegenheid gesteld om de koopakte over te leggen. [verzoeker] stelt dat de overeenkomst op 21 juli 2019 is gesloten en dat de situatie toen nog was zoals ter zake is getoond, met open spie. In de overeenkomst is ook opgenomen dat het gaat om een benedenwoning (begane grond) met garage en erf en dat de panden worden aanvaard in de staat als op 21 juli 2019 vastgesteld, dat wil zeggen met een open ruimte, aldus [verzoeker] .
2.7. [verweerders] betwist de stelling van [verzoeker] dat er ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst sprake was van een open spie. Immers, de onherroepelijke omgevingsvergunning dateert van oktober 2018 en in juli 2019 waren de werkzaamheden voor de nieuwbouw al aangevangen. De feitelijke en juridische situatie was dus anders dan door [verzoeker] wordt geschetst. [verweerders] stelt dat de koopovereenkomst ook niets stelt over de spie grond en als daarover al afspraken zijn gemaakt, dan dient de onbevoegde verkoop voor rekening van [verzoeker] te blijven.
3. De beoordeling3.1. Ten aanzien van het voorliggende verzoek en de stellingen van partijen, overweegt de rechtbank als volgt.
3.2. Bij de beoordeling van een verzoek om een voorlopig getuigenverhoor te bevelen, geldt ingevolge art. 186 jo Pro. art. 166 lid 1 Rv Pro als hoofdregel dat de rechter een getuigenverhoor beveelt zo vaak één der partijen dit verzoekt, de te bewijzen feiten zijn betwist, het bewijs daarvan door getuigen is toegelaten en deze feiten tot een beslissing in de zaak kunnen leiden. Een verzoek om een voorlopig getuigenverhoor dient, indien het verzoek voldoende concreet en ter zake dienend is en feiten bevat die zich lenen voor een getuigenverhoor, in beginsel te worden toegewezen. Een verzoek is voldoende concreet indien de verzoeker het feitelijk gebeuren waarover hij getuigen wil doen horen zodanig heeft omschreven dat voor de rechter die op het verzoek moet beslissen, voor de rechter voor wie het verhoor zal worden gehouden, alsmede voor de wederpartij, voldoende duidelijk is op welk feitelijk gebeuren het verhoor betrekking zal hebben.
3.3. Afwijzing van een verzoek om een voorlopig getuigenverhoor is voorts slechts mogelijk indien zich feiten en omstandigheden voordoen die duiden op strijd met de goede procesorde, misbruik van bevoegdheid dan wel een ander door de rechter geoordeeld zwaarwichtig bezwaar (HR 13 september 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE3345). Daarnaast dient een verzoek om een voorlopig getuigenverhoor te worden afgewezen indien verzoeker daarbij geen belang heeft als bedoeld in art. 3:303 BW Pro (HR 11 februari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR6809).
3.4. De rechtbank heeft kennis genomen van de door [verzoeker] overgelegde 'koopovereenkomst woningen [a-straat 1] en [a-straat 1a] [plaats 1] '. Met [verweerders] is de rechtbank van oordeel dat uit deze overeenkomst niet blijkt dat de woning is verkocht met het betreffende stuk grond. Het stuk grond wordt niet specifiek genoemd, noch is er sprake van een bij de overeenkomst behorende situatietekening waarop staat aangegeven wat onderdeel van de koopovereenkomst uitmaakt. Ook is er geen perceeloppervlakte opgenomen in de koopovereenkomst, waaruit de afmetingen van het verkochte zijn af te leiden. Uit de schriftelijke afspraken die door [verweerster 2] in een brief van 17 november 2015 zijn vastgelegd en door [verzoeker] zijn ondertekend, kan evenmin volgen dat [verweerster 2] het eigendom van het stuk grond heeft overgedragen of heeft erkend dat deze grond aan [verzoeker] toekomt.
Nu de woning van [verzoeker] is verkocht en uit de koopovereenkomst of uit andere stukken niet blijkt dat het betreffende stuk grond daarbij is betrokken, is de rechtbank van oordeel dat [verzoeker] geen belang heeft bij het verzoek tot het horen van getuigen. Het verzoek wordt dan ook afgewezen.
3.5. [verzoeker] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten aan de zijde van [verweerders] worden veroordeeld. Deze kosten worden tot op heden begroot op een bedrag van € 1.742,00 (€ 656,00 aan griffierecht en 2 punten van het toepasselijke liquidatietarief II).
(…)”
In hoger beroep
2.8
Bij beroepschrift, ingekomen ter griffie op 13 november 2020, is [verzoeker] in hoger beroep gekomen van de beschikking van de rechtbank en heeft [verzoeker] het hof verzocht deze beschikking te vernietigen en, opnieuw rechtdoende in hoger beroep, te bepalen dat door de rechtbank dan wel door het hof zelf met betrekking tot de daar bedoelde feiten en omstandigheden (daar toegespitst op de “verkrijgende verjaring van het erf achter [a-straat 1] ” en de “omschreven afspraken op en rond 15 november 2017”, etc.) een elftal getuigen zal worden gehoord, een rechter-commissaris te benoemen ten overstaan van wie de getuigenverhoren zullen worden gehouden, een datum te bepalen voor welke de beschikking aan de geïntimeerden dient te worden opgezonden c.q. te worden betekend, te bepalen op welke termijn de getuigen dienen te worden opgeroepen voor het verhoor, alsmede [verweerders] , althans [verweerster 2] , te veroordelen in de kosten van deze procedure in eerste aanleg en in dit hoger beroep.
2.9
Bij verweerschrift, ingekomen ter griffie op 5 januari 2021, hebben [verweerders] gereageerd op genoemd beroepschrift van [verzoeker] , concluderend tot instandhouding van de beschikking van de rechtbank en tot afwijzing van genoemd verzoek van [verzoeker] , kosten (in beide instanties) rechtens. De Gemeente heeft zich bij brief van 16 december 2020 gerefereerd aan het verweer van [verweerders]
2.1
Op 14 april 2021 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt. [5] Bij die gelegenheid is [verzoeker] verschenen, bijgestaan door zijn advocaat. Namens [verweerders] is [betrokkene 4] verschenen, bijgestaan door een advocaat. Namens de Gemeente is [betrokkene 5] verschenen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de advocaat van [verzoeker] een pleitnota overgelegd en deze voorgedragen.
2.11
Bij genoemde beschikking van 27 mei 2021 [6] bekrachtigt het hof de beschikking van de rechtbank, met veroordeling van [verzoeker] in de proceskosten. Daartoe overweegt het hof onder meer als volgt, volgend op de onder 1.1 hiervoor geciteerde overwegingen in rov. 3.1-3.6 beschikking:
“(…)
3. De beoordeling(…)
3. De beoordeling(…)
3.6.1.
Een voorlopig getuigenverhoor kan niet alleen ertoe strekken om bewijs te verkrijgen, maar (onder meer) ook om belanghebbenden bij een eventueel bij de burgerlijke rechter aanhangig te maken geding de gelegenheid te bieden vooraf opheldering te verkrijgen omtrent de feiten, teneinde hen in staat te stellen hun positie beter te beoordelen (vgl. onder meer HR 22 december 2017, ECLI:NL:HR:2017:3250, NJ 2018/45, rov. 4.2.1).
De verzoeker tot een voorlopig getuigenverhoor dient ingevolge art. 187 lid Pro 3, aanhef en onder a en b, Rv in zijn verzoekschrift de aard en het beloop van de vordering te vermelden, alsmede de feiten of rechten die hij wil bewijzen. Dit dient hij te doen op zodanige wijze dat voor de rechter die op het verzoek moet beslissen, voor de rechter voor wie het verhoor zal worden gehouden, alsmede voor de wederpartij voldoende duidelijk is op welk feitelijk gebeuren het verhoor betrekking zal hebben (vgl. onder meer de genoemde beschikking van 22 december 2017, rov. 4.2.2). Niet is vereist dat de verzoeker al in het verzoekschrift nauwkeurig vermeldt welke feiten en stellingen hij aan zijn voorgenomen vordering ten grondslag wil leggen en omtrent welke feiten hij getuigen wil doen horen. Bij het verzoek tot een voorlopig getuigenverhoor dient wel voldoende duidelijk, en dus ook concreet, te worden vermeld op welk feitelijk gebeuren het verhoor betrekking zal hebben. Voorts geldt dat, zo nodig, ook duidelijk dient te worden gemaakt waarom de te horen getuigen hierover (mogelijk) kunnen verklaren.
Een verzoek tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor kan, als het overigens aan de eisen voor toewijzing daarvan voldoet, worden afgewezen op de grond dat van de bevoegdheid tot het bezigen van dit middel misbruik wordt gemaakt, op de grond dat het verzoek strijdig is met een goede procesorde, en op de grond dat het verzoek afstuit op een ander, door de rechter zwaarwichtig geoordeeld bezwaar; voorts bestaat geen bevoegdheid tot het verzoeken van een voorlopig getuigenverhoor indien de verzoeker bij toewijzing daarvan onvoldoende belang heeft (zie HR 7 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1433, verwijzend naar HR 21 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF3938 en HR 22 december 2017, ECLI:NL:HR:2017:3250).
Minimaal noodzakelijk voor het toestaan van een voorlopig getuigenverhoor is derhalve dat een rechtsgrond wordt aangevoerd die aanleiding kan geven tot een civiele procedure, alsmede dat voor de behandeling van een zodanige vordering voldoende concrete feiten en omstandigheden worden gesteld die, mits bewezen of niet betwist, tot toewijzing van die vordering aanleiding zouden kunnen geven.
3.6.2. Met inachtneming van voornoemde maatstaf is het hof van oordeel dat het verzoek van [verzoeker] tot het gelasten van een voorlopig getuigenverhoor niet kan worden gehonoreerd en overweegt daartoe als volgt.
3.6.2. Met inachtneming van voornoemde maatstaf is het hof van oordeel dat het verzoek van [verzoeker] tot het gelasten van een voorlopig getuigenverhoor niet kan worden gehonoreerd en overweegt daartoe als volgt.
3.6.3.
[verzoeker] is er niet in geslaagd, ook niet op basis van zijn toelichting tijdens de mondelinge behandeling dan wel de toelichting door zijn raadsman, zijn verzoek voldoende duidelijk, en dus ook concreet, te maken. Onvoldoende is duidelijk gemaakt wat volgens [verzoeker] de aard en het beloop van de vordering moet zijn en op welk feitelijk gebeuren het verhoor betrekking zou moeten hebben. Uit de stellingen van [verzoeker] blijft immers vaag of hij met zijn verzoek het oog heeft op:
- een eventuele onrechtmatige daad van de gemeente rond de onderhandelingen met [verweerster 2] of anderszins;
- eigendomsverkrijging van de spie grond door verjaring;
- een afspraak met [verweerster 2] in afwijking van de schriftelijke bevestiging van de afspraken.
Ook is het huidige belang van [verzoeker] onduidelijk gebleven, mede nu hij niet nader heeft willen toelichten of de spie grond betrokken is bij zijn eigen verkoopovereenkomst met koper [betrokkene 10] .
Ter zitting daarnaar gevraagd verklaarde [verzoeker] dat zijn verzoek betrekking heeft op de spie grond, zonder daarbij voldoende duidelijk een beroep te doen op een van genoemde feitencomplexen, terwijl zijn advocaat aanvoerde het oog te hebben op een schadevergoedingsvordering.
Aldus voldoet het verzoek niet aan de in de wet daaraan gestelde eisen (in het bijzonder art. 187, lid 2, aanhef en onder a en b Rv). Het hof zal daarom de bestreden beschikking bekrachtigen. [verzoeker] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van dit geding.
(…)”
Ter zitting daarnaar gevraagd verklaarde [verzoeker] dat zijn verzoek betrekking heeft op de spie grond, zonder daarbij voldoende duidelijk een beroep te doen op een van genoemde feitencomplexen, terwijl zijn advocaat aanvoerde het oog te hebben op een schadevergoedingsvordering.
Aldus voldoet het verzoek niet aan de in de wet daaraan gestelde eisen (in het bijzonder art. 187, lid 2, aanhef en onder a en b Rv). Het hof zal daarom de bestreden beschikking bekrachtigen. [verzoeker] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van dit geding.
(…)”
In cassatie
2.12
Bij procesinleiding tot cassatie van 12 augustus 2021 is [verzoeker] tijdig [7] in cassatie gekomen van de beschikking van het hof. [verweerders] en de Gemeente zijn niet verschenen. Na ontvangst van het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 14 april 2021 heeft [verzoeker] op 7 september 2021 bij aanvullende procesinleiding zijn in eerstgenoemde procesinleiding vervatte cassatiemiddel - specifiek onderdelen I en II daarvan - aangevuld. [8]
3.Bespreking van het cassatiemiddel
3.1
Het cassatiemiddel van [verzoeker] bestaat uit vier onderdelen, genummerd I t/m IV, waarvan slechts onderdelen I en II klachten bevatten (welke onderdelen I en II dus door [verzoeker] zijn aangevuld bij aanvullende procesinleiding). [9]
3.2
Zoals blijkt uit rov. 3.6.3 beschikking komt het hof naar de kern genomen tot afwijzing van het verzoek van [verzoeker] tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor, omdat:
a. [verzoeker] niet erin is geslaagd, ook niet op basis van zijn toelichting tijdens de mondelinge behandeling dan wel de toelichting door zijn raadsman, zijn verzoek voldoende duidelijk, en dus ook concreet, te maken [10] (waarmee niet is voldaan aan art. 187 lid Pro 3, aanhef en onder a en b Rv, een zelfstandige afwijzingsgrond; zie ook rov. 3.6.1 beschikking), en
b. ook het huidige belang van [verzoeker] onduidelijk is gebleven, mede nu hij niet nader heeft willen toelichten of de spie grond betrokken is bij zijn eigen verkoopovereenkomst met koper [betrokkene 10] (waarmee niet is voldaan aan het voldoende belang-vereiste van art. 3:303 BW Pro, eveneens een zelfstandige afwijzingsgrond; zie ook rov. 3.6.1 beschikking). [11]
3.3
Met onderdeel I (zoals dat is aangevuld bij aanvullende procesinleiding) bestrijdt [verzoeker] dat onder 3.2 sub a. hiervoor bedoelde oordeel van het hof, met onderdeel II (zoals dat is aangevuld bij aanvullende procesinleiding) bestrijdt hij dat onder 3.2 sub b. hiervoor bedoelde oordeel van het hof. Ik begin mijn behandeling van [verzoeker] klachten met dit onderdeel II: faalt dit onderdeel dan is, gezien ook 3.1-3.2 hiervoor, reeds gegeven dat de beschikking in stand kan blijven. [12]
3.4
Onderdeel II, dat (net als onderdeel I) gericht is tegen rov. 3.6.3 beschikking, luidt als volgt:
“II
Wat betreft het huidige belang van [verzoeker] , de andere afwijzingsgrond welke het hof aan de beschikking in rechtsoverweging 3.6.3 ten grondslag heeft gelegd, zij verwezen naar hetgeen ter zake in het appelrekest op pag. 3 (laatste alinea) is gesteld:
Wat betreft het huidige belang van [verzoeker] , de andere afwijzingsgrond welke het hof aan de beschikking in rechtsoverweging 3.6.3 ten grondslag heeft gelegd, zij verwezen naar hetgeen ter zake in het appelrekest op pag. 3 (laatste alinea) is gesteld:
“ [verzoeker] heeft een groot belang bij de uitvoering en vastlegging van de afspraken, mede omdat hij zijn huis heeft verkocht aan de heer [betrokkene 10] op 21 juli 2019. De verkoop betrof het huis in de hoedanigheid zoals het toen was, dat wil zeggen met de open ruimte voor de spie, zodat de garage kon worden uitgebreid en de garagemuur kon worden verplaatst. Dit convenieerde ook met de tekeningen en de afspraken van 15 november 2017.Zonder de open spie is het huis ingeklemd en moeilijk bereikbaar en bruikbaar, hetgeen de verkoopafwikkeling in de weg staat. De huidige situatie voldoet niet aan de thans geldende bouwnormen. [betrokkene 10] houdt [verzoeker] aansprakelijk voor de schade wanneer hij een huis geleverd zou krijgen zonder ruimte eromheen zoals in juli 2019 wel fysiek aanwezig was"
Ook hieruit laat zich niet anders afleiden dan dat [betrokkene 10] levering van de spie wenst, hetgeen zich natuurlijk pas laat realiseren nadat deze door [verweerster 2] dan wel [verweerster 3] aan [verzoeker] is overgedragen dan wel, op vordering van [verzoeker] , door [verweerster 2] dan wel [verweerster 3] aan [betrokkene 10] rechtstreeks.
[verzoeker] heeft zich bij de verkoopovereenkomst met [betrokkene 10] hiertoe jegens [betrokkene 10] verplicht en wordt ter zake door [betrokkene 10] aansprakelijk gehouden, hetgeen, mocht levering van de spie zich niet laten realiseren, kan leiden tot een schadevergoedingsvordering, zoals door de advocaat van [verzoeker] eveneens gesteld.
Ook wat dit betreft is de overweging van het hof dat het huidige belang van [verzoeker] onduidelijk is gebleven onbegrijpelijk en daarmee onvoldoende gemotiveerd, nu hierbij ongemotiveerd aan vorennoemde stelling van [verzoeker] is voorbijgegaan.”
[verzoeker] heeft zich bij de verkoopovereenkomst met [betrokkene 10] hiertoe jegens [betrokkene 10] verplicht en wordt ter zake door [betrokkene 10] aansprakelijk gehouden, hetgeen, mocht levering van de spie zich niet laten realiseren, kan leiden tot een schadevergoedingsvordering, zoals door de advocaat van [verzoeker] eveneens gesteld.
Ook wat dit betreft is de overweging van het hof dat het huidige belang van [verzoeker] onduidelijk is gebleven onbegrijpelijk en daarmee onvoldoende gemotiveerd, nu hierbij ongemotiveerd aan vorennoemde stelling van [verzoeker] is voorbijgegaan.”
In de aanvullende procesinleiding is onderdeel II als volgt aangevuld, onder verwijzing naar passages op p. 2 en 4 van het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 14 april 2021:
“(…)
Voor wat betreft middelonderdeel II kan worden verwezen naar pagina 2 (Mr. De Man ... doordat de woning van [verzoeker] nu niet althans minder goed bereikbaar is, is deze in waarde gedaald. De koper van deze woning heeft [verzoeker] hier ook op aangesproken. Mr. Sintnicolaas geeft aan dat ook hij deze koper al eens gesproken heeft en dat deze toen inderdaad aangaf de uitkomst van deze procedure af te willen wachten alvorens eventuele juridische stappen te ondernemen. (pag. 4) Mr. de Man De woning die hij verkocht heeft dan wel aan het verkopen is, wordt door het niet erkennen en nakomen van de afspraken door de gemeente Loon op Zand immers minder waard.”).
Ook hieruit laat zich afleiden dat [betrokkene 10] levering van de spie wenst en [verzoeker] terzake door [betrokkene 10] aansprakelijk wordt gehouden, mocht levering van de spie zich niet laten realiseren hetgeen kan leiden tot een schadevergoedingsvordering.
(…)”
Voor wat betreft middelonderdeel II kan worden verwezen naar pagina 2 (Mr. De Man ... doordat de woning van [verzoeker] nu niet althans minder goed bereikbaar is, is deze in waarde gedaald. De koper van deze woning heeft [verzoeker] hier ook op aangesproken. Mr. Sintnicolaas geeft aan dat ook hij deze koper al eens gesproken heeft en dat deze toen inderdaad aangaf de uitkomst van deze procedure af te willen wachten alvorens eventuele juridische stappen te ondernemen. (pag. 4) Mr. de Man De woning die hij verkocht heeft dan wel aan het verkopen is, wordt door het niet erkennen en nakomen van de afspraken door de gemeente Loon op Zand immers minder waard.”).
Ook hieruit laat zich afleiden dat [betrokkene 10] levering van de spie wenst en [verzoeker] terzake door [betrokkene 10] aansprakelijk wordt gehouden, mocht levering van de spie zich niet laten realiseren hetgeen kan leiden tot een schadevergoedingsvordering.
(…)”
3.5
Onderdeel II (zoals dat is aangevuld bij aanvullende procesinleiding) faalt, gelet op het volgende.
Op verzoek van de belanghebbende kan ex art. 186 lid 1 Rv Pro, in de gevallen waarin bij de wet het bewijs door getuigen is toegelaten, voordat een zaak aanhangig is, onverwijld een voorlopig getuigenverhoor worden bevolen. [13] Uit het gegeven dat de verzoekende partij belanghebbende moet zijn, valt reeds af te leiden dat er voldoende belang moet bestaan bij het verzoek. [14] Een verzoek tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor kan, als het overigens aan de eisen voor toewijzing daarvan voldoet (in welk verband art. 187 Rv Pro relevant is), worden afgewezen op de grond dat van de bevoegdheid tot het bezigen van dit middel misbruik wordt gemaakt (art. 3:13 BW Pro), op de grond dat het verzoek strijdig is met een goede procesorde, en op de grond dat het verzoek afstuit op een ander, door de rechter zwaarwichtig geoordeeld bezwaar; voorts bestaat geen bevoegdheid tot het verzoeken van een voorlopig getuigenverhoor indien de verzoekende partij bij toewijzing daarvan onvoldoende belang heeft (art. 3:303 BW Pro). [15] , [16] Het onderdeel (zoals dat is aangevuld bij aanvullende procesinleiding) bevat enkel een motiveringsklacht, gericht tegen ’s hofs oordeel in rov. 3.6.3 beschikking zoals bedoeld onder 3.2 sub b. hiervoor. Niet (ook) wordt geklaagd dat het hof daar blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting bij de toepassing van art. 3:303 BW Pro. Zie onder 3.4 hiervoor. [17] De door het onderdeel bedoelde en geciteerde passage op “pag. 3 (laatste alinea)” van het beroepschrift van [verzoeker] en hetgeen het onderdeel op basis daarvan nog opmerkt, brengen niet mee dat ’s hofs bestreden oordeel in rov. 3.6.3 beschikking zoals bedoeld onder 3.2 sub b. hiervoor “onbegrijpelijk en daarmee onvoldoende gemotiveerd [is], nu hierbij ongemotiveerd aan genoemde stelling van [verzoeker] is voorbijgegaan”, zoals het onderdeel klaagt. Deze stelling van [verzoeker] is te vinden op p. 3 onderaan/p. 4 bovenaan van zijn beroepschrift, als onderdeel van - blijkens p. 2 van dit beroepschrift - een door [verzoeker] “in het kort (ten overvloede)” gegeven “samenvatting van de gang van zaken”, welke samenvatting loopt tot circa de helft van p. 4 van dit beroepschrift. Deze “samenvatting” gaat vooraf aan - blijkens p. 4 van dit beroepschrift, vanaf circa de helft - de door [verzoeker] in dit beroepschrift aangevoerde “argumenten voor dit hoger beroep”, welk betoog (dus die in dit beroepschrift door [verzoeker] aangevoerde “argumenten voor dit hoger beroep”) loopt tot het einde van dit beroepschrift op p. 8, uitmondend in het onder 2.8 hiervoor weergegeven verzoek van [verzoeker] . Ik citeer de aanvang van dit betoog van [verzoeker] op (circa de helft van) p. 4 van dit beroepschrift:
Op verzoek van de belanghebbende kan ex art. 186 lid 1 Rv Pro, in de gevallen waarin bij de wet het bewijs door getuigen is toegelaten, voordat een zaak aanhangig is, onverwijld een voorlopig getuigenverhoor worden bevolen. [13] Uit het gegeven dat de verzoekende partij belanghebbende moet zijn, valt reeds af te leiden dat er voldoende belang moet bestaan bij het verzoek. [14] Een verzoek tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor kan, als het overigens aan de eisen voor toewijzing daarvan voldoet (in welk verband art. 187 Rv Pro relevant is), worden afgewezen op de grond dat van de bevoegdheid tot het bezigen van dit middel misbruik wordt gemaakt (art. 3:13 BW Pro), op de grond dat het verzoek strijdig is met een goede procesorde, en op de grond dat het verzoek afstuit op een ander, door de rechter zwaarwichtig geoordeeld bezwaar; voorts bestaat geen bevoegdheid tot het verzoeken van een voorlopig getuigenverhoor indien de verzoekende partij bij toewijzing daarvan onvoldoende belang heeft (art. 3:303 BW Pro). [15] , [16] Het onderdeel (zoals dat is aangevuld bij aanvullende procesinleiding) bevat enkel een motiveringsklacht, gericht tegen ’s hofs oordeel in rov. 3.6.3 beschikking zoals bedoeld onder 3.2 sub b. hiervoor. Niet (ook) wordt geklaagd dat het hof daar blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting bij de toepassing van art. 3:303 BW Pro. Zie onder 3.4 hiervoor. [17] De door het onderdeel bedoelde en geciteerde passage op “pag. 3 (laatste alinea)” van het beroepschrift van [verzoeker] en hetgeen het onderdeel op basis daarvan nog opmerkt, brengen niet mee dat ’s hofs bestreden oordeel in rov. 3.6.3 beschikking zoals bedoeld onder 3.2 sub b. hiervoor “onbegrijpelijk en daarmee onvoldoende gemotiveerd [is], nu hierbij ongemotiveerd aan genoemde stelling van [verzoeker] is voorbijgegaan”, zoals het onderdeel klaagt. Deze stelling van [verzoeker] is te vinden op p. 3 onderaan/p. 4 bovenaan van zijn beroepschrift, als onderdeel van - blijkens p. 2 van dit beroepschrift - een door [verzoeker] “in het kort (ten overvloede)” gegeven “samenvatting van de gang van zaken”, welke samenvatting loopt tot circa de helft van p. 4 van dit beroepschrift. Deze “samenvatting” gaat vooraf aan - blijkens p. 4 van dit beroepschrift, vanaf circa de helft - de door [verzoeker] in dit beroepschrift aangevoerde “argumenten voor dit hoger beroep”, welk betoog (dus die in dit beroepschrift door [verzoeker] aangevoerde “argumenten voor dit hoger beroep”) loopt tot het einde van dit beroepschrift op p. 8, uitmondend in het onder 2.8 hiervoor weergegeven verzoek van [verzoeker] . Ik citeer de aanvang van dit betoog van [verzoeker] op (circa de helft van) p. 4 van dit beroepschrift:
“(…)
Zoals gezegd heeft de rechtbank het verzoek van [verzoeker] afgewezen. [verzoeker] kan zich hiermee absoluut niet verenigen en zijn appelrekest dienaangaande wordt hierbij bij uw hof ingediend. De argumenten voor dit hoger beroep zijn de volgende.
(…)”
Zoals gezegd heeft de rechtbank het verzoek van [verzoeker] afgewezen. [verzoeker] kan zich hiermee absoluut niet verenigen en zijn appelrekest dienaangaande wordt hierbij bij uw hof ingediend. De argumenten voor dit hoger beroep zijn de volgende.
(…)”
Ik lees in dit betoog van [verzoeker] ook geen verwijzing naar de in het onderdeel bedoelde en geciteerde passage op “pag. 3 (laatste alinea)” van het beroepschrift van [verzoeker] (het (aangevulde) onderdeel rept daarvan ook niet, laat staan met enige vindplaatsverwijzing). Het is dit betoog van [verzoeker] dat het hof weergeeft in rov. 3.2 beschikking, vanaf:
“3.2 [verzoeker] kan zich met deze uitspraak niet verenigen. Hij is hiervan in hoger beroep gekomen en voert daarbij thans het navolgende aan. (…)”
Blijkens rov. 3.2 beschikking legt het hof het beroepschrift van [verzoeker] aldus uit dat de in het onderdeel bedoelde en geciteerde passage op “pag. 3 (laatste alinea)” van dit beroepschrift geen deel uitmaakt van genoemd betoog van [verzoeker] , dus van de door hem in dit beroepschrift aangevoerde “argumenten voor dit hoger beroep”. Ik acht deze uitleg, die in beginsel is voorbehouden aan het hof als feitenrechter, niet onbegrijpelijk. Daarbij neem ik in aanmerking, naast het voorgaande, dat [verweerders] blijkens hun verweerschrift in hoger beroep [verzoeker] beroepschrift niet aldus hebben verstaan dat deze passage deel uitmaakt van genoemd betoog van [verzoeker] waarop zij dienen te reageren, dus van die door hem in dit beroepschrift aangevoerde “argumenten voor dit hoger beroep”; [verweerders] betrekken deze passage niet in die reactie (overigens evenmin ter mondelinge behandeling van 14 april 2021, blijkens het proces-verbaal daarvan). [18] Bij dit een en ander komt nog dat deze enkele passage - in essentie een niet noemenswaardig uitgewerkte, blote stelling zijdens [verzoeker] met hetzelfde vertrekpunt als reeds gemotiveerd verworpen door de rechtbank in rov. 3.4 van haar beschikking in lijn met het daartoe strekkende verweer van [verweerders] : de spie grond is betrokken bij [verzoeker] verkoopovereenkomst met koper [betrokkene 10] - naar de aard ook niet had kunnen afdoen aan ’s hofs bestreden oordeel in rov. 3.6.3 beschikking zoals bedoeld onder 3.2 sub b. hiervoor, dus:
“(…)
Ook is het huidige belang van [verzoeker] onduidelijk gebleven, mede nu hij niet nader heeft willen toelichten of de spie grond betrokken is bij zijn eigen verkoopovereenkomst met koper [betrokkene 10] .
(…)”
Ook is het huidige belang van [verzoeker] onduidelijk gebleven, mede nu hij niet nader heeft willen toelichten of de spie grond betrokken is bij zijn eigen verkoopovereenkomst met koper [betrokkene 10] .
(…)”
Daarmee brengt het hof tot uitdrukking dat het huidige belang van [verzoeker] ook met inachtneming van zijn beroepschrift en de mondelinge behandeling van 14 april 2021 - dus van het gehele partijdebat, ook in hoger beroep - onduidelijk is gebleven, mede nu hij in hoger beroep
niet nader heeft onderbouwd [19] zijn stellingname dat de spie grond betrokken is bij zijn eigen verkoopovereenkomst met koper [betrokkene 10] , welke adstructie wel op [verzoeker] weg lag gezien het concrete, gemotiveerde verweer ter zake van [verweerders] dat in eerste aanleg door de rechtbank is gehonoreerd (zie rov. 2.3, 2.5, 2.7 en 3.4 van de beschikking van de rechtbank, alsook rov. 3.1 beschikking) en door [verweerders] in hoger beroep nadrukkelijk is doorgetrokken (zie rov. 3.4-3.5 beschikking), [20] , [21] zoals het volgende citaat uit hun verweerschrift in hoger beroep illustreert: [22]
niet nader heeft onderbouwd [19] zijn stellingname dat de spie grond betrokken is bij zijn eigen verkoopovereenkomst met koper [betrokkene 10] , welke adstructie wel op [verzoeker] weg lag gezien het concrete, gemotiveerde verweer ter zake van [verweerders] dat in eerste aanleg door de rechtbank is gehonoreerd (zie rov. 2.3, 2.5, 2.7 en 3.4 van de beschikking van de rechtbank, alsook rov. 3.1 beschikking) en door [verweerders] in hoger beroep nadrukkelijk is doorgetrokken (zie rov. 3.4-3.5 beschikking), [20] , [21] zoals het volgende citaat uit hun verweerschrift in hoger beroep illustreert: [22]
“(…)
6. [verzoeker] heeft zijn woning onvoorwaardelijk verkocht aan de heer Salah [betrokkene 10] . Zulks in de staat waarin de woning zich op 21 juli 2019 bevond. Op dat moment was de nieuwbouw op het belendend perceel van [verweerders] in volle gang en is op geen enkel objectief gegeven terug te voeren dat [verzoeker] een deel van dat belendend perceel als eigendom claimde en mee verkocht aan [betrokkene 10] . Dientengevolge heeft [verzoeker] geen belang in de zin van art. 3:303 BW Pro (meer) (…) bij zijn eigendomsclaim.
7. Dat [verzoeker] zich op het standpunt heeft gesteld dat het bewuste stukje grond weldegelijk door hem aan [betrokkene 10] zou zijn mee verkocht en hij in dat kader zijn eigen interpretatie heeft meegegeven aan de kopie van de koopovereenkomst die hij heeft overgelegd, doet aan het vorenstaande niet (…) af. Immers, zoals ook door de rechtbank is geoordeeld, blijkt uit die overeenkomst niet dat met de woning het bewuste stukje grond is mee verkocht. Het bewuste stukje grond wordt niet specifiek in de koopovereenkomst genoemd, er is geen bij de overeenkomst behorende situatietekening waarop staat aangegeven wat onderdeel van de koopovereenkomst uitmaakt en in de koopovereenkomst is ook geen perceeloppervlakte opgenomen waaruit de afmetingen van het verkochte zijn af te leiden.
8. Anders dan door [verzoeker] wordt gesteld, blijkt de verkoop van het bewuste stukje grond ook niet uit de bewoordingen van de koopovereenkomst:
“benedenwoning (begane grond) met garage en erf”en
“panden worden aanvaard in de staat als op 21-07-2019 is vastgesteld”. De (onherroepelijke) omgevingsvergunning voor de bouw van het nieuwbouwproject dateert van 12 oktober 2018 en de realisatie van de nieuwbouw was op 21-07-2019 als gezegd al aangevangen. Derhalve was zowel de feitelijke situatie ter plaatse als de juridische toestand niet zoals door [verzoeker] is gesteld. Uit de bewoordingen van de koopovereenkomst blijkt immers ook niet dat het bewuste stukje grond door hem is mee verkocht.
6. [verzoeker] heeft zijn woning onvoorwaardelijk verkocht aan de heer Salah [betrokkene 10] . Zulks in de staat waarin de woning zich op 21 juli 2019 bevond. Op dat moment was de nieuwbouw op het belendend perceel van [verweerders] in volle gang en is op geen enkel objectief gegeven terug te voeren dat [verzoeker] een deel van dat belendend perceel als eigendom claimde en mee verkocht aan [betrokkene 10] . Dientengevolge heeft [verzoeker] geen belang in de zin van art. 3:303 BW Pro (meer) (…) bij zijn eigendomsclaim.
7. Dat [verzoeker] zich op het standpunt heeft gesteld dat het bewuste stukje grond weldegelijk door hem aan [betrokkene 10] zou zijn mee verkocht en hij in dat kader zijn eigen interpretatie heeft meegegeven aan de kopie van de koopovereenkomst die hij heeft overgelegd, doet aan het vorenstaande niet (…) af. Immers, zoals ook door de rechtbank is geoordeeld, blijkt uit die overeenkomst niet dat met de woning het bewuste stukje grond is mee verkocht. Het bewuste stukje grond wordt niet specifiek in de koopovereenkomst genoemd, er is geen bij de overeenkomst behorende situatietekening waarop staat aangegeven wat onderdeel van de koopovereenkomst uitmaakt en in de koopovereenkomst is ook geen perceeloppervlakte opgenomen waaruit de afmetingen van het verkochte zijn af te leiden.
8. Anders dan door [verzoeker] wordt gesteld, blijkt de verkoop van het bewuste stukje grond ook niet uit de bewoordingen van de koopovereenkomst:
“benedenwoning (begane grond) met garage en erf”en
“panden worden aanvaard in de staat als op 21-07-2019 is vastgesteld”. De (onherroepelijke) omgevingsvergunning voor de bouw van het nieuwbouwproject dateert van 12 oktober 2018 en de realisatie van de nieuwbouw was op 21-07-2019 als gezegd al aangevangen. Derhalve was zowel de feitelijke situatie ter plaatse als de juridische toestand niet zoals door [verzoeker] is gesteld. Uit de bewoordingen van de koopovereenkomst blijkt immers ook niet dat het bewuste stukje grond door hem is mee verkocht.
9. Overigens merkt [verweerders] op dat een verklaring van de heer Salah [betrokkene 10] , waarin door hem over de aankoop van het bewuste stukje grond zou kunnen worden verklaard, niet door [verzoeker] is overgelegd. [betrokkene 10] hult zich kennelijk in stilzwijgen en van bijv. enige aanspraak uit non-conformiteit bij die koop van diens zijde is ook niets bekend. Uit die omstandigheden kan eveneens worden afgeleid dat van verkoop en koop van het bewuste stukje grond geen sprake is geweest. Bovendien geldt dat, zelf als de (ver)koop van het bewuste stukje grond in de verhouding tussen [verzoeker] en [betrokkene 10] geen discussie zou opleveren, deze onbevoegde koop geheel voor rekening van [verzoeker] dient te blijven en hij daaraan in deze procedure geen rechtsbelang kan ontlenen.
(…).” [23]
(…).” [23]
Kortom, dat wat het onderdeel ter zake aanvoert, rechtvaardigt niet de conclusie dat het hof zijn bestreden oordeel in rov. 3.6.3 beschikking zoals bedoeld onder 3.2 sub b. hiervoor nog weer nader had moeten motiveren.
Ook de door het aangevulde onderdeel bedoelde en geciteerde passages op pag. 2 en 4 van het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 14 april 2021 en hetgeen het aangevulde onderdeel op basis daarvan nog opmerkt, brengen niet mee dat ’s hofs bestreden oordeel in rov. 3.6.3 beschikking zoals bedoeld onder 3.2 sub b. hiervoor “onbegrijpelijk en daarmee onvoldoende gemotiveerd [is]” (omdat hierbij ongemotiveerd aan genoemde passages is voorbijgegaan), zoals het aangevulde onderdeel (kennelijk) nog klaagt. In de eerste plaats brengt het hof met de onder 1.1 hiervoor door mij gecursiveerde zinnen in rov. 3.3 en 3.5 beschikking tot uitdrukking dat het genoemde passages op pag. 2 en 4 van het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 14 april 2021 (geciteerd onder 2.10 hiervoor) onderkent en betrekt in zijn beoordeling. In de tweede plaats kunnen ook deze enkele passages naar de aard niet afdoen aan ’s hofs bestreden oordeel in rov. 3.6.3 beschikking zoals bedoeld onder 3.2 sub b. hiervoor, waarmee het hof dus tot uitdrukking brengt dat het huidige belang van [verzoeker] ook met inachtneming van zijn beroepschrift en de mondelinge behandeling van 14 april 2021 - dus van het gehele partijdebat, ook in hoger beroep - onduidelijk is gebleven, mede nu hij in hoger beroep
niet nader heeft onderbouwdzijn stellingname dat de spie grond betrokken is bij zijn eigen verkoopovereenkomst met koper [betrokkene 10] , welke adstructie wel op [verzoeker] weg lag gezien het concrete, gemotiveerde verweer ter zake van [verweerders] dat in eerste aanleg door de rechtbank is gehonoreerd (zie rov. 2.3, 2.5, 2.7 en 3.4 van de beschikking van de rechtbank, alsook rov. 3.1 beschikking) en door [verweerders] in hoger beroep nadrukkelijk is doorgetrokken (zie rov. 3.4-3.5 beschikking). [24] Daarbij neem ik in aanmerking dat, naar ’s hofs klaarblijkelijke en niet onbegrijpelijke oordeel:
Ook de door het aangevulde onderdeel bedoelde en geciteerde passages op pag. 2 en 4 van het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 14 april 2021 en hetgeen het aangevulde onderdeel op basis daarvan nog opmerkt, brengen niet mee dat ’s hofs bestreden oordeel in rov. 3.6.3 beschikking zoals bedoeld onder 3.2 sub b. hiervoor “onbegrijpelijk en daarmee onvoldoende gemotiveerd [is]” (omdat hierbij ongemotiveerd aan genoemde passages is voorbijgegaan), zoals het aangevulde onderdeel (kennelijk) nog klaagt. In de eerste plaats brengt het hof met de onder 1.1 hiervoor door mij gecursiveerde zinnen in rov. 3.3 en 3.5 beschikking tot uitdrukking dat het genoemde passages op pag. 2 en 4 van het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 14 april 2021 (geciteerd onder 2.10 hiervoor) onderkent en betrekt in zijn beoordeling. In de tweede plaats kunnen ook deze enkele passages naar de aard niet afdoen aan ’s hofs bestreden oordeel in rov. 3.6.3 beschikking zoals bedoeld onder 3.2 sub b. hiervoor, waarmee het hof dus tot uitdrukking brengt dat het huidige belang van [verzoeker] ook met inachtneming van zijn beroepschrift en de mondelinge behandeling van 14 april 2021 - dus van het gehele partijdebat, ook in hoger beroep - onduidelijk is gebleven, mede nu hij in hoger beroep
niet nader heeft onderbouwdzijn stellingname dat de spie grond betrokken is bij zijn eigen verkoopovereenkomst met koper [betrokkene 10] , welke adstructie wel op [verzoeker] weg lag gezien het concrete, gemotiveerde verweer ter zake van [verweerders] dat in eerste aanleg door de rechtbank is gehonoreerd (zie rov. 2.3, 2.5, 2.7 en 3.4 van de beschikking van de rechtbank, alsook rov. 3.1 beschikking) en door [verweerders] in hoger beroep nadrukkelijk is doorgetrokken (zie rov. 3.4-3.5 beschikking). [24] Daarbij neem ik in aanmerking dat, naar ’s hofs klaarblijkelijke en niet onbegrijpelijke oordeel:
- de desbetreffende uitlatingen van de advocaat van [verzoeker] slechts neerkomen op twee korte, repeterende en in essentie niet noemenswaardig uitgewerkte, blote stellingen omtrent het “minder waard [worden]” (“in waarde gedaald” zijn) van “de woning” die [verzoeker] “verkocht heeft dan wel aan het verkopen is”, [25] terwijl
- de enkele desbetreffende uitlating van de advocaat van [verweerders] dat gebrek aan zo’n nadere onderbouwing door [verzoeker] in hoger beroep van diens stellingname (dus dat de spie grond betrokken is bij zijn eigen verkoopovereenkomst met koper [betrokkene 10] ) evenmin wegneemt, logischerwijs ook niet indien gevoegd bij genoemde uitlatingen van de advocaat van [verzoeker] , waarover hiervoor. [26]
Kortom, ook dat wat het aangevulde onderdeel ter zake aanvoert, rechtvaardigt niet de conclusie dat het hof zijn bestreden oordeel in rov. 3.6.3 beschikking zoals bedoeld onder 3.2 sub b. hiervoor nog weer nader had moeten motiveren.
De uitkomst wordt logischerwijs niet anders als dat wat het aangevulde onderdeel ter zake aanvoert, wordt bezien in onderling(e) verband en samenhang met de door het onderdeel bedoelde en geciteerde passage op “pag. 3 (laatste alinea)” van het beroepschrift van [verzoeker] en hetgeen het onderdeel op basis daarvan nog opmerkt, waarover hiervoor.
Hierop stuit het (aangevulde) onderdeel af.
De uitkomst wordt logischerwijs niet anders als dat wat het aangevulde onderdeel ter zake aanvoert, wordt bezien in onderling(e) verband en samenhang met de door het onderdeel bedoelde en geciteerde passage op “pag. 3 (laatste alinea)” van het beroepschrift van [verzoeker] en hetgeen het onderdeel op basis daarvan nog opmerkt, waarover hiervoor.
Hierop stuit het (aangevulde) onderdeel af.
3.6
Gezien 3.2-3.5 hiervoor behoeft onderdeel I (zoals dat is aangevuld bij aanvullende procesinleiding) geen behandeling. Nu onderdeel II (zoals dat is aangevuld bij aanvullende procesinleiding) faalt en onderdelen III-IV geen klacht(en) bevatten (zie respectievelijk onder 3.5 en 3.1 hiervoor), [27] valt daarmee het doek voor het cassatieberoep van [verzoeker] .
3.7
De slotsom luidt dat de bestreden beschikking in stand kan blijven.
4.Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
A-G