Conclusie
PROCUREUR-GENERAAL
BIJ DE
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
Nummer24/03961
Zitting17 oktober 2025
CONCLUSIE
M.H. Wissink
In de zaak
1. [de man] (hierna: de man)
2. [de vrouw] (hierna: de vrouw)
(hierna gezamenlijk: de huurders)
(hierna gezamenlijk: de huurders)
tegen
1. Stichting 3B Wonen
(hierna: 3B Wonen)
(hierna: 3B Wonen)
en
2. [de dochter]
3. [de zoon]
(hierna: de kinderen)
Het hof heeft de huurovereenkomst tussen huurders en 3B Wonen ontbonden en huurders veroordeeld tot ontruiming op de grond dat zij niet hun hoofdverblijf in de woning hebben. In cassatie wordt geklaagd over de wijze waarop het hof de huurovereenkomst heeft uitgelegd.
1.Feiten en procesverloop
1.1
In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan: [1] (i) 3B Wonen is een woningcorporatie.
(ii) De huurders zijn voormalige echtgenoten en de ouders van de kinderen. De dochter is geboren in 1999 en de zoon in 2001.
(iii) De huurders stonden in maart 2017 sinds 1994 ingeschreven op het adres van een sociale huurwoning in [plaats 1] (hierna: de [plaats 1] woning). De kinderen stonden daar ingeschreven sinds hun respectieve geboorte.
(iv) De huurders hebben zich bij 3B Wonen gemeld als gegadigden voor een sociale huurwoning en hebben in dat kader op 24 maart 2017 met 3B Wonen een inkomensregistratieformulier ingevuld en ondertekend. Op dat formulier staat onder het kopje “Huishoudsamenstelling” de man vermeld als hoofdbewoner, de vrouw als partner van de hoofdbewoner en de kinderen als inwonende kinderen.
(v) Op 28 maart 2017 heeft 3B Wonen met de huurders een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een sociale huurwoning in [plaats 2] (hierna: de woning).
(ii) De huurders zijn voormalige echtgenoten en de ouders van de kinderen. De dochter is geboren in 1999 en de zoon in 2001.
(iii) De huurders stonden in maart 2017 sinds 1994 ingeschreven op het adres van een sociale huurwoning in [plaats 1] (hierna: de [plaats 1] woning). De kinderen stonden daar ingeschreven sinds hun respectieve geboorte.
(iv) De huurders hebben zich bij 3B Wonen gemeld als gegadigden voor een sociale huurwoning en hebben in dat kader op 24 maart 2017 met 3B Wonen een inkomensregistratieformulier ingevuld en ondertekend. Op dat formulier staat onder het kopje “Huishoudsamenstelling” de man vermeld als hoofdbewoner, de vrouw als partner van de hoofdbewoner en de kinderen als inwonende kinderen.
(v) Op 28 maart 2017 heeft 3B Wonen met de huurders een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een sociale huurwoning in [plaats 2] (hierna: de woning).
− Art. 2 van de overeenkomst, met als opschrift “De bestemming van het gehuurde”, bepaalt, voor zover van belang:
"Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn/haar huishouden als woning te dienen."
− Artikel 6 van de overeenkomst, met als opschrift “De woonplaatskeuze van huurder", bepaalt, voor zover van belang:
"Vanaf de ingangsdatum van de huur worden alle mededelingen van verhuurder aan huurder in verband met de uitvoering van dit huurcontract, gericht aan het adres van gehuurde, zijnde
het werkelijke woonadres vanhuurder. "
het werkelijke woonadres vanhuurder. "
− Artikel 11 van de overeenkomst, met als opschrift "De bijlagen bij deze huurovereenkomst zelfstandige woonruimte", bepaalt dat de huurder verklaart onder andere de Algemene huurvoorwaarden te hebben ontvangen en dat deze deel uitmaken van de huurovereenkomst. De "Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte versie mei 2015” (hierna: de algemene huurvoorwaarden) bepalen, voor zover van belang en kort gezegd, dat: (i) bij meer dan één huurder elk van de huurders hoofdelijk aansprakelijk is voor alle verplichtingen die voor hem en de andere huurder(s) uit de huurovereenkomst voortvloeien (artikel 2.2); en (ii) de huurder de woning tijdens de huurperiode feitelijk zal bewonen en daar zijn exclusieve hoofdverblijf zal houden (artikel 6.5).
(vi) De vrouw en de kinderen hebben zich op 1 april 2017 laten inschrijven op het adres van de woning, terwijl de vader ingeschreven is gebleven op het adres van de [plaats 1] woning.
(vii) De vader heeft zich op 31 januari 2021 laten uitschrijven op het adres van de [plaats 1] woning en laten inschrijven op het adres van de woning.
(viii) De vrouw heeft zich op 1 februari 2021 laten uitschrijven op het adres van de woning en laten inschrijven op het adres van de [plaats 1] woning.
(ix) De vrouw en de man zijn op 15 februari 2022 van tafel en bed gescheiden.
(vii) De vader heeft zich op 31 januari 2021 laten uitschrijven op het adres van de [plaats 1] woning en laten inschrijven op het adres van de woning.
(viii) De vrouw heeft zich op 1 februari 2021 laten uitschrijven op het adres van de woning en laten inschrijven op het adres van de [plaats 1] woning.
(ix) De vrouw en de man zijn op 15 februari 2022 van tafel en bed gescheiden.
1.2 3
B Wonen heeft de huurders gedagvaard en gevorderd dat de kantonrechter, samengevat, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de huurovereenkomst ontbindt en de huurders veroordeelt de woning te ontruimen binnen vijf dagen na het einde van de huurovereenkomst, op de voorwaarde dat het veroordelend vonnis voor ommekomst van die termijn aan de huurders wordt betekend.
1.3
De kantonrechter in de rechtbank Rotterdam heeft bij vonnis van 7 januari 2022 [2] de vorderingen toegewezen, met een ontruimingstermijn van veertien dagen na betekening van het vonnis, de huurder hoofdelijk in de proceskosten veroordeeld en het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
1.4
De voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam heeft bij kortgedingvonnis van 18 februari 2022 de tenuitvoerlegging van het vonnis van de kantonrechter, wat de ontruiming betreft, hangende (een binnen bepaalde termijn in te stellen) hoger beroep geschorst.
1.5
De huurders zijn tegen het vonnis van de kantonrechter in hoger beroep gekomen bij het hof Den Haag. 3B Wonen heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.
1.6
In een incident tot voeging op de voet van art. 217 Rv hebben de kinderen gevorderd zich te mogen voegen aan de zijde van hun ouders. Bij incidenteel arrest van 28 februari 2028 [3] heeft het hof die vordering toegewezen.
1.7.1
In zijn in cassatie bestreden arrest van 13 augustus 2024 heeft het gerechtshof Den Haag in rov. 6.2-6.6 de huurovereenkomst aldus uitgelegd dat huurders hun hoofdverblijf in de woning dienden te hebben. Anders dan de kantonrechter had gedaan, heeft het hof deze bewoningsplicht niet gebaseerd op de algemene huurvoorwaarden. Het hof overwoog:
“6.2 Het hof ziet aanleiding te beginnen met de uitleg van de huurovereenkomst als zodanig. (…).
6.3 3
B Wonen verwijst voor de bewoningsplicht van [huurders] naar de hiervoor (…) aangehaalde passages uit de artikelen 2 en 6 van de huurovereenkomst. Volgens haar moet de huurovereenkomst, waaronder die passages, worden gelezen in het licht van de maatschappelijke taak van 3B Wonen om als woningcorporatie de schaarste op de sociale woningmarkt goed te verdelen en van het feit dat [huurders] om een grote gezinswoning hebben gevraagd en hebben aangegeven dat zij daar met z'n vieren gingen wonen.
6.4
Het hof geeft 3B Wonen om de volgende redenen gelijk. Bij de uitleg van een schriftelijke overeenkomst zijn telkens van beslissende betekenis alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Naast de taalkundig meest voor de hand liggende betekenis van de tekst van de overeenkomst komt het daarbij aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op dat wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Relevante gezichtspunten kunnen zijn de hoedanigheid van partijen, de aard van de overeenkomst, de omvang daarvan, de manier waarop zij tot stand is gekomen en de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen van de ene of de andere uitleg.
6.5
Het hof stelt voorop dat uit het wettelijk stelsel voor de verhuur van woonruimte op zichzelf geen plicht voortvloeit voor de huurder om zijn of haar hoofdverblijf daadwerkelijk in de verhuurde woonruimte te hebben. Naar het oordeel van het hof volgt de door 3B Wonen gestelde bewoningsplicht ook niet zonder meer uit de taalkundig meest voor de hand liggende betekenis van de door 3B Wonen ingeroepen, hiervoor (…) aangehaalde onderdelen van de artikelen 2 en 6 van de huurovereenkomst, die op andere onderwerpen betrekking hebben. Die bewoningsplicht volgt naar het oordeel van het hof wel uit die bepalingen, uitgelegd in het licht van de aard van de overeenkomst, die betrekking heeft op de huur van een sociale woning, en de (overige) relevante omstandigheden van het geval, waaronder de verklaringen en gedragingen van partijen.
6.6
Tussen partijen staat vast dat 3B Wonen een woningcorporatie is. Naar het hof begrijpt bedoelt 3B Wonen daarmee dat zij op grond van artikel 19 Woningwet is toegelaten als instelling die uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam is. 3B Wonen heeft ook onweersproken gesteld dat op de sociale huurwoningmarkt sprake is van schaarste en dat zij als toegelaten instelling mede als taak heeft om schaarse sociale huurwoningen zo goed mogelijk te verdelen. Dat [huurders] 3B Wonen om een grote gezinswoning hebben gevraagd, hebben zij evenmin betwist, en uit de opsomming van hun namen en die van hun kinderen op het door hen ondertekende formulier voor de inkomenstoets (…) volgt dat zij bij 3B Wonen de indruk hebben gewekt dat zij de woning daadwerkelijk met z’n vieren zouden bewonen. Gelet op het voorgaande mocht 3B Wonen verwachten dat [huurders] de op basis van deze informatie aangeboden en in huur aanvaarde woning allebei als hoofdverblijf zouden bewonen, met hun kinderen.”
1.7.2
Het hof heeft voorts overwogen dat huurders zijn tekort geschoten in de nakoming van deze bewoningsplicht omdat zij hoogstens om en om in de woning hebben gewoond (rov. 6.7-6.8) en dat deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt (rov. 6.11-6.13). Het hof heeft de ontruimingstermijn bepaald op drie maanden na betekening van zijn arrest in het licht van de in hoger beroep beschreven gezondheidsproblemen van eiser tot cassatie onder 2 en de kinderen (rov. 6.17). Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd, met dien verstande dat het hof de ontruimingstermijn heeft bepaald op drie maanden na betekening van het arrest.
1.8
De huurders hebben tijdig cassatieberoep ingesteld tegen het arrest van het hof van 13 augustus 2024. Zij hebben zowel 3B Wonen als de kinderen opgeroepen te verschijnen in de cassatieprocedure. Tegen de kinderen is verstek verleend. 3B Wonen heeft verweer gevoerd en heeft haar standpunt schriftelijk toegelicht. De huurders hebben hun cassatieberoep niet afzonderlijk schriftelijk toegelicht en hebben in hun schriftelijke repliek gereageerd op de schriftelijke toelichting van 3B Wonen.
2.Ontvankelijkheid van het cassatieberoep tegen de kinderen
2.1
De kinderen zijn in hoger beroep op de voet van art. 217 jo. 353 Rv toegelaten zich te voegen aan de zijde van hun ouders. Zij zijn aldus procespartij geworden in hoger beroep. Omdat cassatieberoep in beginsel alleen kan worden ingesteld tegen de processuele wederpartij in de vorige instantie [4] en de kinderen zich aan de zijde van de ouders hebben gevoegd, zijn de ouders niet-ontvankelijk in hun cassatieberoep voor zover dit is ingesteld tegen de kinderen.
2.2
Ik bespreek het cassatiemiddel verder voor zover het cassatieberoep is ingesteld tegen 3B Wonen.
3.Bespreking van het cassatiemiddel
3.1
Het cassatiemiddel bestaat uit drie onderdelen.
Onderdeel 1klaagt dat het hof het transparantiebeginsel en de
contra proferentem-regel niet (juist) heeft toegepast.
Onderdeel 2klaagt over de toepassing van de Haviltexmaatstaf.
Onderdeel 3betreft een voortbouwklacht.
Onderdeel 1klaagt dat het hof het transparantiebeginsel en de
contra proferentem-regel niet (juist) heeft toegepast.
Onderdeel 2klaagt over de toepassing van de Haviltexmaatstaf.
Onderdeel 3betreft een voortbouwklacht.
Onderdeel 1; transparantiebeginsel en contra proferentem-regel
3.2.1
Onderdeel 1richt zich
onder 1-5tegen rov. 6.2 t/m 6.6 en in het bijzonder rov. 6.5.
onder 1-5tegen rov. 6.2 t/m 6.6 en in het bijzonder rov. 6.5.
3.2.2
Het onderdeel wijst er
onder 5op dat noch de Richtlijn oneerlijke bedingen noch art. 6:238 lid 2 BW beperkt zijn tot bedingen in algemene voorwaarden en dat het transparantiebeginsel en de
contra proferentem-regel ook van toepassing zijn op huurovereenkomsten tussen een particuliere huurder en professionele verhuurder. Het onderdeel voert verder aan (
in voetnoot 4) dat gesteld noch gebleken is dat is onderhandeld over de desbetreffende bepalingen in de huurovereenkomst.
onder 5op dat noch de Richtlijn oneerlijke bedingen noch art. 6:238 lid 2 BW beperkt zijn tot bedingen in algemene voorwaarden en dat het transparantiebeginsel en de
contra proferentem-regel ook van toepassing zijn op huurovereenkomsten tussen een particuliere huurder en professionele verhuurder. Het onderdeel voert verder aan (
in voetnoot 4) dat gesteld noch gebleken is dat is onderhandeld over de desbetreffende bepalingen in de huurovereenkomst.
3.2.3
Het onderdeel klaagt
onder 1dat het hof uitgaat van een onjuiste rechtsopvatting door het transparantiebeginsel en de
contra proferentem-regel niet toe te passen, dan wel dat het onbegrijpelijk is waarom het hof de huurovereenkomst niet op de voor de huurders meest gunstige wijze uitlegt in het licht van art. 6:238 lid 2 BW en art. 5 Richtlijn oneerlijke bedingen.
Uit het dossier blijkt dat sprake is van een overeenkomst tussen huurders als consumenten en verhuurder als professionele partij. Het is daarom onbegrijpelijk dat het hof geen ambtshalve onderzoek heeft gedaan naar de toepasselijkheid van voornoemde bepalingen. Bovendien had het hof op grond van de devolutieve werking van het appel moeten reageren op het beroep van huurders op de
contra proferentem-regel in hun conclusie van antwoord.
onder 1dat het hof uitgaat van een onjuiste rechtsopvatting door het transparantiebeginsel en de
contra proferentem-regel niet toe te passen, dan wel dat het onbegrijpelijk is waarom het hof de huurovereenkomst niet op de voor de huurders meest gunstige wijze uitlegt in het licht van art. 6:238 lid 2 BW en art. 5 Richtlijn oneerlijke bedingen.
Uit het dossier blijkt dat sprake is van een overeenkomst tussen huurders als consumenten en verhuurder als professionele partij. Het is daarom onbegrijpelijk dat het hof geen ambtshalve onderzoek heeft gedaan naar de toepasselijkheid van voornoemde bepalingen. Bovendien had het hof op grond van de devolutieve werking van het appel moeten reageren op het beroep van huurders op de
contra proferentem-regel in hun conclusie van antwoord.
3.2.4
Het onderdeel betoogt
onder 2dat sprake is van een onduidelijkheid nu het hof (in rov. 6.5) constateert dat (i) uit het wettelijk stelsel op zichzelf geen plicht voor de huurder voortvloeit om daadwerkelijk hoofdverblijf te hebben in de verhuurde woonruimte en (ii) de gestelde bewoningsplicht ook
niet zonder meeruit de taalkundig meest voor de hand liggende betekenis van de bepaling volgt.
Het onderdeel klaagt dat het hof gelet op deze onduidelijkheid had moeten kiezen voor de meest gunstige – dat wil zeggen taalkundige [5] − uitleg voor de huurders. Dat betekent dat het hof de zelfbewoningsplicht niet had mogen afleiden uit een uitleg van de bepalingen en de overige omstandigheden van het geval waaronder de verklaringen en gedragingen van partijen, zoals het hof doet in rov. 6.5-6.6. Het hof is daardoor uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting en zijn oordeel is onbegrijpelijk.
onder 2dat sprake is van een onduidelijkheid nu het hof (in rov. 6.5) constateert dat (i) uit het wettelijk stelsel op zichzelf geen plicht voor de huurder voortvloeit om daadwerkelijk hoofdverblijf te hebben in de verhuurde woonruimte en (ii) de gestelde bewoningsplicht ook
niet zonder meeruit de taalkundig meest voor de hand liggende betekenis van de bepaling volgt.
Het onderdeel klaagt dat het hof gelet op deze onduidelijkheid had moeten kiezen voor de meest gunstige – dat wil zeggen taalkundige [5] − uitleg voor de huurders. Dat betekent dat het hof de zelfbewoningsplicht niet had mogen afleiden uit een uitleg van de bepalingen en de overige omstandigheden van het geval waaronder de verklaringen en gedragingen van partijen, zoals het hof doet in rov. 6.5-6.6. Het hof is daardoor uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting en zijn oordeel is onbegrijpelijk.
3.2.5
Het onderdeel klaagt
onder 3dat het hof heeft miskend dat het voor rekening van verhuurder als professionele partij komt dat zij de huurovereenkomst niet zodanig duidelijk en begrijpelijk heeft opgesteld. [6]
onder 3dat het hof heeft miskend dat het voor rekening van verhuurder als professionele partij komt dat zij de huurovereenkomst niet zodanig duidelijk en begrijpelijk heeft opgesteld. [6]
3.2.6
Het onderdeel klaagt
onder 4 ten eerstedat, gelet op de bedoelde onduidelijkheid, de overwegingen van het hof onbegrijpelijk zijn omdat het hof niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe het toepassing heeft gegeven aan het transparantiebeginsel en de
contra proferentem-regel.
Het onderdeel klaagt
onder 4 ten tweededat, voor zover het hof heeft geoordeeld dat sprake was van een duidelijk en begrijpelijk beding en dat geen sprake was van twijfel, dit oordeel zonder nadere motivering onbegrijpelijk is gelet op de bedoelde onduidelijkheid.
onder 4 ten eerstedat, gelet op de bedoelde onduidelijkheid, de overwegingen van het hof onbegrijpelijk zijn omdat het hof niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe het toepassing heeft gegeven aan het transparantiebeginsel en de
contra proferentem-regel.
Het onderdeel klaagt
onder 4 ten tweededat, voor zover het hof heeft geoordeeld dat sprake was van een duidelijk en begrijpelijk beding en dat geen sprake was van twijfel, dit oordeel zonder nadere motivering onbegrijpelijk is gelet op de bedoelde onduidelijkheid.
3.3
“In het geval van overeenkomsten waarvan alle of bepaalde aan de consument voorgestelde bedingen schriftelijk zijn opgesteld, moeten deze bedingen steeds duidelijk en begrijpelijk zijn opgesteld. In geval van twijfel over de betekenis van een beding, prevaleert de voor de consument gunstigste interpretatie. Deze uitleggingsregel is niet van toepassing in het kader van de in artikel 7, lid 2, bedoelde procedures.”
Art. 6:238 lid 2 BW vormt de omzetting van de eerste en tweede volzin van art. 5 Richtlijn oneerlijke bedingen en luidt als volgt:
“Bij een overeenkomst als bedoeld in de artikelen 236 en 237 moeten de bedingen duidelijk en begrijpelijk zijn opgesteld. Bij twijfel over de betekenis van een beding, prevaleert de voor de wederpartij gunstigste uitleg.”
3.4.1
Art. 6:238 lid 2 BW heeft, gezien de verwijzing naar de art. 6:236 en 6:237 BW, het oog op overeenkomsten die zijn gesloten tussen een professionele partij die algemene voorwaarden gebruikt en een consument.
3.4.2
Algemene voorwaarden zijn volgens het bestemmingscriterium van art. 6:231 onder a BW bedingen die zijn opgesteld teneinde in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen.
Hiervan zijn uitgezonderd bedingen die de kern van de prestaties aangeven, voor zover deze laatstgenoemde bedingen duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd.
Hiervan zijn uitgezonderd bedingen die de kern van de prestaties aangeven, voor zover deze laatstgenoemde bedingen duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd.
3.4.3
De inhoudstoets van de Richtlijn oneerlijke bedingen ziet, kort gezegd, op bedingen in een overeenkomst tussen een professionele partij en een consument waarover niet afzonderlijk is onderhandeld (art. 3 lid 1). Hiervan zijn uitgezonderd bedingen die de kern van de prestaties aangeven, voor zover deze laatstgenoemde bedingen duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd (art. 4 lid 2).
Wanneer een beding, met name in het kader van een toetredingsovereenkomst, van tevoren is opgesteld en de consument dientengevolge geen invloed op de inhoud ervan heeft kunnen hebben, wordt het geacht een beding te zijn waarover niet afzonderlijk is onderhandeld (art. 3 lid 2).Een voor algemeen gebruik opgesteld beding vormt een contractueel beding waarover niet afzonderlijk onderhandeld is; het is aan de nationale rechter om, aan de hand van alle omstandigheden, te toetsen of een consument invloed heeft kunnen uitoefenen op de inhoud van een consumentenbeding. [8] Ook art. 5 van de richtlijn spreekt van overeenkomsten waarvan alle of bepaalde aan de consument voorgestelde bedingen schriftelijk zijn opgesteld.
Wanneer een beding, met name in het kader van een toetredingsovereenkomst, van tevoren is opgesteld en de consument dientengevolge geen invloed op de inhoud ervan heeft kunnen hebben, wordt het geacht een beding te zijn waarover niet afzonderlijk is onderhandeld (art. 3 lid 2).Een voor algemeen gebruik opgesteld beding vormt een contractueel beding waarover niet afzonderlijk onderhandeld is; het is aan de nationale rechter om, aan de hand van alle omstandigheden, te toetsen of een consument invloed heeft kunnen uitoefenen op de inhoud van een consumentenbeding. [8] Ook art. 5 van de richtlijn spreekt van overeenkomsten waarvan alle of bepaalde aan de consument voorgestelde bedingen schriftelijk zijn opgesteld.
3.4.4
In het licht hiervan gaat
onderdeel 1er
onder 5en in
voetnoot 4naar mijn mening terecht vanuit dat art. 5 Richtlijn oneerlijke bedingen respectievelijk art. 6:238 lid 2 BW van toepassing is op de bepalingen van de huurovereenkomst die is gesloten tussen 3B Wonen en de huurders. Het gaat kennelijk om een schriftelijke huurovereenkomst die door de verhuurders is opgesteld. Het hof heeft niet vastgesteld dat over de relevante bepalingen in de huurovereenkomst door partijen is onderhandeld, zoals het onderdeel terecht opmerkt.
Bovendien kunnen deze bepalingen mogelijk ook volgens het bestemmingscriterium van art. 6:231 onder a BW als algemene voorwaarden worden aangemerkt. Dit kan verder in het middel blijven, omdat een richtlijnconforme uitleg van art. 6:238 lid 2 BW al tot het resultaat leidt dat art. 5 Richtlijn oneerlijke bedingen respectievelijk art. 6:238 lid 2 BW van toepassing is.
onderdeel 1er
onder 5en in
voetnoot 4naar mijn mening terecht vanuit dat art. 5 Richtlijn oneerlijke bedingen respectievelijk art. 6:238 lid 2 BW van toepassing is op de bepalingen van de huurovereenkomst die is gesloten tussen 3B Wonen en de huurders. Het gaat kennelijk om een schriftelijke huurovereenkomst die door de verhuurders is opgesteld. Het hof heeft niet vastgesteld dat over de relevante bepalingen in de huurovereenkomst door partijen is onderhandeld, zoals het onderdeel terecht opmerkt.
Bovendien kunnen deze bepalingen mogelijk ook volgens het bestemmingscriterium van art. 6:231 onder a BW als algemene voorwaarden worden aangemerkt. Dit kan verder in het middel blijven, omdat een richtlijnconforme uitleg van art. 6:238 lid 2 BW al tot het resultaat leidt dat art. 5 Richtlijn oneerlijke bedingen respectievelijk art. 6:238 lid 2 BW van toepassing is.
3.5.1
Opgemerkt moet worden dat art. 5, eerste en tweede volzin, Richtlijn oneerlijke bedingen en in het voetspoor daarvan art. 6:238 lid 2 BW twee te onderscheiden bepalingen bevatten.
Dat is ten eerste de bepaling dat een beding duidelijk en begrijpelijk moet zijn. Dit
transparantievereisteis van belang bij de beoordeling (i) of een kernbeding onderworpen is aan de inhoudstoets [9] en (ii) een omstandigheid die meeweegt bij de beoordeling of een beding oneerlijk en daarmee onredelijk bezwarend is. [10] Dat is ten tweede de bepaling dat bij twijfel over de betekenis van een beding, de voor de wederpartij gunstigste uitleg prevaleert. Dit is de
contra proferentem-regel die betrekking heeft op de uitleg van een beding.
Het transparantiebeginsel en de uitleg
contra proferentemmoeten dus van elkaar worden onderscheiden. [11]
Dat is ten eerste de bepaling dat een beding duidelijk en begrijpelijk moet zijn. Dit
transparantievereisteis van belang bij de beoordeling (i) of een kernbeding onderworpen is aan de inhoudstoets [9] en (ii) een omstandigheid die meeweegt bij de beoordeling of een beding oneerlijk en daarmee onredelijk bezwarend is. [10] Dat is ten tweede de bepaling dat bij twijfel over de betekenis van een beding, de voor de wederpartij gunstigste uitleg prevaleert. Dit is de
contra proferentem-regel die betrekking heeft op de uitleg van een beding.
Het transparantiebeginsel en de uitleg
contra proferentemmoeten dus van elkaar worden onderscheiden. [11]
3.5.2
De klachten van het onderdeel hebben betrekking op de uitleg van de huurovereenkomst door het hof en zien daarmee op de
contra proferentem-regel. Ik lees in het onderdeel geen klachten die als zodanig betrekking hebben op het transparantiebeginsel en de aan een transparantiegebrek te verbinden rechtsgevolgen. Ik bespreek de klachten van het onderdeel daarom verder in verband met de uitleg
contra proferentemen laat het transparantiebeginsel daarbij buiten beschouwing.
contra proferentem-regel. Ik lees in het onderdeel geen klachten die als zodanig betrekking hebben op het transparantiebeginsel en de aan een transparantiegebrek te verbinden rechtsgevolgen. Ik bespreek de klachten van het onderdeel daarom verder in verband met de uitleg
contra proferentemen laat het transparantiebeginsel daarbij buiten beschouwing.
3.6
Voor toepassing van de in art. 5 Richtlijn oneerlijke bedingen respectievelijk art. 6:238 lid 2 BW bedoelde uitleg
contra proferentemmoet sprake zijn van
twijfelover de betekenis van een beding. Of hiervan sprake is, moet worden beoordeeld aan de hand van de Haviltexmaatstaf. [12] Er is niet reeds sprake van een dergelijke twijfel op de enkele grond dat partijen een verschillende uitleg van een beding voorstaan. Het is aan de rechter die over de uitleg van het beding moet oordelen, om te bepalen of sprake is van twijfel over de uitleg van het beding in de zin van art. 5 Richtlijn oneerlijke bedingen respectievelijk art. 6:238 lid 2 BW.
contra proferentemmoet sprake zijn van
twijfelover de betekenis van een beding. Of hiervan sprake is, moet worden beoordeeld aan de hand van de Haviltexmaatstaf. [12] Er is niet reeds sprake van een dergelijke twijfel op de enkele grond dat partijen een verschillende uitleg van een beding voorstaan. Het is aan de rechter die over de uitleg van het beding moet oordelen, om te bepalen of sprake is van twijfel over de uitleg van het beding in de zin van art. 5 Richtlijn oneerlijke bedingen respectievelijk art. 6:238 lid 2 BW.
3.7.1
Het hof heeft aan de hand van de Haviltexmaatstaf (zie rov. 6.4-6.6) geoordeeld dat uit het betreffende beding een zelfbewoningsplicht voortvloeide. In dit oordeel ligt besloten dat het hof meende dat er geen twijfel bestond over de betekenis van de bedingen. Het hof kwam daarom niet toe aan de toepassing van de
contra proferentem-regel. Dit getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting, behoefde geen nadere motivering en is niet onbegrijpelijk.
contra proferentem-regel. Dit getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting, behoefde geen nadere motivering en is niet onbegrijpelijk.
3.7.2
Anders dan het onderdeel
onder 1aanvoert, blijkt uit het arrest van het hof niet dat het hof zou hebben miskend dat van art. 5 Richtlijn oneerlijke bedingen en art. 6:238 lid 2 BW in deze zaak een rol kunnen spelen of zou hebben miskend dat de huurders zich in hun conclusie van antwoord hebben beroepen op een uitleg
contra proferentem. In zoverre faalt het onderdeel bij gebrek aan feitelijke grondslag, omdat het berust op een onjuiste lezing van het bestreden arrest.
Evenmin kan worden gezegd, zoals het onderdeel
onder 1betoogt, dat het hof uitgaat van een onjuiste rechtsopvatting door de
contra proferentem-regel niet toe te passen, dan wel dat het onbegrijpelijk is waarom het hof de huurovereenkomst niet op de voor de huurders meest gunstige wijze uitlegt in het licht van art. 6:238 lid 2 BW.
onder 1aanvoert, blijkt uit het arrest van het hof niet dat het hof zou hebben miskend dat van art. 5 Richtlijn oneerlijke bedingen en art. 6:238 lid 2 BW in deze zaak een rol kunnen spelen of zou hebben miskend dat de huurders zich in hun conclusie van antwoord hebben beroepen op een uitleg
contra proferentem. In zoverre faalt het onderdeel bij gebrek aan feitelijke grondslag, omdat het berust op een onjuiste lezing van het bestreden arrest.
Evenmin kan worden gezegd, zoals het onderdeel
onder 1betoogt, dat het hof uitgaat van een onjuiste rechtsopvatting door de
contra proferentem-regel niet toe te passen, dan wel dat het onbegrijpelijk is waarom het hof de huurovereenkomst niet op de voor de huurders meest gunstige wijze uitlegt in het licht van art. 6:238 lid 2 BW.
3.7.3
Anders dan het onderdeel
onder 2betoogt, kon het hof in het licht van de Haviltexmaatstaf oordelen dat er geen twijfel (die aanleiding zou moeten geven tot toepassing van de
contra proferentem-regel) bestond over de betekenis van de bedingen in de huurovereenkomst. Daaraan staat niet in de weg de overweging van het hof dat de bewoningsplicht niet zonder meer volgt uit de taalkundig meest voor de hand liggende betekenis van de art. 2 en 6 van de huurovereenkomst. Uitleg volgens de Haviltexmaatstaf brengt immers mee dat de uitleg van een schriftelijke overeenkomst niet alleen afhangt van de taalkundige betekenis van de gebruikte bewoordingen. Het is niet zo dat een louter een taalkundige uitleg doorslaggevend is op de grond dat deze uitleg in het voordeel van de consument is. Bij de uitleg moet acht worden geslagen op alle omstandigheden van het geval. Het oordeel van het hof kan om deze redenen ook niet onbegrijpelijk worden genoemd.
onder 2betoogt, kon het hof in het licht van de Haviltexmaatstaf oordelen dat er geen twijfel (die aanleiding zou moeten geven tot toepassing van de
contra proferentem-regel) bestond over de betekenis van de bedingen in de huurovereenkomst. Daaraan staat niet in de weg de overweging van het hof dat de bewoningsplicht niet zonder meer volgt uit de taalkundig meest voor de hand liggende betekenis van de art. 2 en 6 van de huurovereenkomst. Uitleg volgens de Haviltexmaatstaf brengt immers mee dat de uitleg van een schriftelijke overeenkomst niet alleen afhangt van de taalkundige betekenis van de gebruikte bewoordingen. Het is niet zo dat een louter een taalkundige uitleg doorslaggevend is op de grond dat deze uitleg in het voordeel van de consument is. Bij de uitleg moet acht worden geslagen op alle omstandigheden van het geval. Het oordeel van het hof kan om deze redenen ook niet onbegrijpelijk worden genoemd.
3.7.4
Het oordeel van het hof getuigt evenmin van een onjuiste rechtsopvatting op grond van het
onder 3bedoelde argument dat het voor rekening van verhuurder als professionele partij komt dat zij de huurovereenkomst niet zodanig duidelijk en begrijpelijk heeft opgesteld. Hier gaat het om een gezichtspunt binnen de Haviltexmaatstaf. [13]
onder 3bedoelde argument dat het voor rekening van verhuurder als professionele partij komt dat zij de huurovereenkomst niet zodanig duidelijk en begrijpelijk heeft opgesteld. Hier gaat het om een gezichtspunt binnen de Haviltexmaatstaf. [13]
3.7.5
Anders dan het onderdeel klaagt
onder 4behoefde het hof niet nader te motiveren waarom er naar zijn oordeel geen reden was om de
contra proferentem-regel toe te passen. Uit het arrest blijkt immers op welke gronden het hof is gekomen tot zijn uitleg van de huurovereenkomst. Voor zover het onderdeel veronderstelt dat het hof die regel wel heeft toegepast en daarmee het oog heeft op de toepassingsvoorwaarde van de regel (“
Bij twijfel over de betekenis van een beding”), geldt hetzelfde. Voor zover het onderdeel veronderstelt dat het hof die regel wel heeft toegepast en daarmee het oog heeft op het rechtsgevolg (“
prevaleert de voor de wederpartij gunstigste uitleg”), berust het op een onjuiste lezing van het bestreden arrest.
onder 4behoefde het hof niet nader te motiveren waarom er naar zijn oordeel geen reden was om de
contra proferentem-regel toe te passen. Uit het arrest blijkt immers op welke gronden het hof is gekomen tot zijn uitleg van de huurovereenkomst. Voor zover het onderdeel veronderstelt dat het hof die regel wel heeft toegepast en daarmee het oog heeft op de toepassingsvoorwaarde van de regel (“
Bij twijfel over de betekenis van een beding”), geldt hetzelfde. Voor zover het onderdeel veronderstelt dat het hof die regel wel heeft toegepast en daarmee het oog heeft op het rechtsgevolg (“
prevaleert de voor de wederpartij gunstigste uitleg”), berust het op een onjuiste lezing van het bestreden arrest.
3.8
Onderdeel 1slaagt niet.
Onderdeel 2; Haviltexmaatstaf
3.9
Onderdeel 2klaagt
onder 6dat het hof in rov. 6.5 en 6.6 het Haviltexcriterium onjuist of onvoldoende begrijpelijk heeft toegepast, omdat het hof alleen heeft gekeken naar wat de verhuurder mocht verwachten, maar niet of onvoldoende of de huurders mochten verwachten dat uit de huurovereenkomst een zelfbewoningsplicht zou voortvloeien. Daarbij had het hof eveneens in aanmerking moeten nemen dat huurders consument zijn en 3B Wonen een professionele organisatie.
onder 6dat het hof in rov. 6.5 en 6.6 het Haviltexcriterium onjuist of onvoldoende begrijpelijk heeft toegepast, omdat het hof alleen heeft gekeken naar wat de verhuurder mocht verwachten, maar niet of onvoldoende of de huurders mochten verwachten dat uit de huurovereenkomst een zelfbewoningsplicht zou voortvloeien. Daarbij had het hof eveneens in aanmerking moeten nemen dat huurders consument zijn en 3B Wonen een professionele organisatie.
3.1
Het hof stelt in rov. 6.4 voorop dat bij de uitleg van een schriftelijke overeenkomst alle omstandigheden van het concrete geval beslissend zijn, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Naast de taalkundig meest voor de hand liggende betekenis van de tekst van de overeenkomst, aldus het hof, komt het daarbij aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op dat wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het hof vervolgt dat relevante gezichtspunten kunnen zijn de hoedanigheid van partijen, de aard van de overeenkomst, de omvang daarvan, de manier waarop zij tot stand is gekomen en de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen van de ene of de andere uitleg.
In rov. 6.5 overweegt het hof dat de bewoningsplicht weliswaar niet zonder meer volgt uit de tekst van de artikelen 2 en 6 van de huurovereenkomst, maar wel uit die bepalingen, “
uitgelegd in het licht van de aard van de overeenkomst, die betrekking heeft op de huur van een sociale woning, en de (overige) relevante omstandigheden van het geval, waaronder de verklaringen en gedragingen van partijen.”
Vervolgens betrekt het hof in rov. 6.6 onder meer de omstandigheid dat 3B Wonen een woningcorporatie is en dat 3B Wonen – onweersproken – heeft gesteld dat sprake is van schaarste op de sociale huurwoningmarkt en dat zij als toegelaten instelling mede als taak heeft om schaarse sociale huurwoningen zo goed mogelijk te verdelen. Gelet op rov. 6.5, heeft het hof hiermee kennelijk tot uitdrukking willen brengen dat het voor de huurders duidelijk moet zijn geweest dat uit de huurovereenkomst, die betrekking heeft op de huur van een schaarse sociale huurwoning, een zelfbewoningsplicht volgt. Anders dan het onderdeel veronderstelt, heeft het hof aldus in zijn beoordeling meegewogen wat de huurders mochten verwachten. In zoverre berust de klacht op een onjuiste lezing van het bestreden arrest en dient zij daarom te falen bij gebrek aan feitelijke grondslag. [14] Het oordeel is niet onbegrijpelijk te noemen.
In rov. 6.5 overweegt het hof dat de bewoningsplicht weliswaar niet zonder meer volgt uit de tekst van de artikelen 2 en 6 van de huurovereenkomst, maar wel uit die bepalingen, “
uitgelegd in het licht van de aard van de overeenkomst, die betrekking heeft op de huur van een sociale woning, en de (overige) relevante omstandigheden van het geval, waaronder de verklaringen en gedragingen van partijen.”
Vervolgens betrekt het hof in rov. 6.6 onder meer de omstandigheid dat 3B Wonen een woningcorporatie is en dat 3B Wonen – onweersproken – heeft gesteld dat sprake is van schaarste op de sociale huurwoningmarkt en dat zij als toegelaten instelling mede als taak heeft om schaarse sociale huurwoningen zo goed mogelijk te verdelen. Gelet op rov. 6.5, heeft het hof hiermee kennelijk tot uitdrukking willen brengen dat het voor de huurders duidelijk moet zijn geweest dat uit de huurovereenkomst, die betrekking heeft op de huur van een schaarse sociale huurwoning, een zelfbewoningsplicht volgt. Anders dan het onderdeel veronderstelt, heeft het hof aldus in zijn beoordeling meegewogen wat de huurders mochten verwachten. In zoverre berust de klacht op een onjuiste lezing van het bestreden arrest en dient zij daarom te falen bij gebrek aan feitelijke grondslag. [14] Het oordeel is niet onbegrijpelijk te noemen.
3.11
Het onderdeel klaagt
onder 7dat het hof in rov. 6.5 en 6.6 onvoldoende motiveert waarom de huurders uit de omstandigheid dat de verhuurder een woningcorporatie is, hadden moeten afleiden dat sprake was van een zelfbewoningsplicht en waarom zij uit de opsomming van hun namen en die van hun kinderen op het formulier van de inkomenstoets – dat ziet op inkomen en niet op zelfbewoning − de indruk hebben gewekt dat zij de woning met zijn vieren zouden bewonen.
onder 7dat het hof in rov. 6.5 en 6.6 onvoldoende motiveert waarom de huurders uit de omstandigheid dat de verhuurder een woningcorporatie is, hadden moeten afleiden dat sprake was van een zelfbewoningsplicht en waarom zij uit de opsomming van hun namen en die van hun kinderen op het formulier van de inkomenstoets – dat ziet op inkomen en niet op zelfbewoning − de indruk hebben gewekt dat zij de woning met zijn vieren zouden bewonen.
3.12
De klacht faalt omdat het oordeel niet onbegrijpelijk is te noemen. Zie hiervoor in 3.10.
Hieraan kan worden toegevoegd dat het hof in rov. 6.6 overweegt dat 3B Wonen mocht verwachten dat de huurders de woning allebei, samen met hun kinderen, als hoofdverblijf zouden bewonen, omdat zij (i) om een grote gezinswoning hebben verzocht en (ii) het formulier voor de inkomenstoets hebben ondertekend met hun beide namen en die van hun kinderen. [15] Het hof verwijst hierbij naar zijn feitenvaststelling (in rov. 3.4) dat op het inkomensregistratieformulier onder het kopje ‘Huishoudsamenstelling’ de man staat vermeld als hoofdbewoner, de vrouw als partner van de hoofdbewoner en de kinderen als inwonende kinderen.
Dat huurders afwisselend in de woning hebben gewoond, zoals de klacht nog aanvoert, heeft het hof onder ogen gezien (rov. 6.8-6.9).
Hieraan kan worden toegevoegd dat het hof in rov. 6.6 overweegt dat 3B Wonen mocht verwachten dat de huurders de woning allebei, samen met hun kinderen, als hoofdverblijf zouden bewonen, omdat zij (i) om een grote gezinswoning hebben verzocht en (ii) het formulier voor de inkomenstoets hebben ondertekend met hun beide namen en die van hun kinderen. [15] Het hof verwijst hierbij naar zijn feitenvaststelling (in rov. 3.4) dat op het inkomensregistratieformulier onder het kopje ‘Huishoudsamenstelling’ de man staat vermeld als hoofdbewoner, de vrouw als partner van de hoofdbewoner en de kinderen als inwonende kinderen.
Dat huurders afwisselend in de woning hebben gewoond, zoals de klacht nog aanvoert, heeft het hof onder ogen gezien (rov. 6.8-6.9).
3.13
Onderdeel 2slaagt niet.
Onderdeel 3; slotsom
3.14
Nu de
onderdelen 1 en 2niet slagen, geldt hetzelfde voor de daarop voortbouwende klacht van
onderdeel 3.
onderdelen 1 en 2niet slagen, geldt hetzelfde voor de daarop voortbouwende klacht van
onderdeel 3.
3.15
De slotsom is dat het middel niet slaagt. Het cassatieberoep, voor zover ingesteld tegen 3B Wonen, moet worden verworpen.
4.Conclusie
De conclusie strekt ertoe dat de Hoge Raad eisers tot cassatie niet-ontvankelijk verklaart in hun tegen verweerders onder 2 en 3 ingestelde cassatieberoep en het tegen verweerder onder 1 ingestelde cassatieberoep verwerpt.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
Plv.