ECLI:NL:PHR:2026:115

• Datum uitspraak: 30 januari 2026
• Publicatiedatum: 27 januari 2026
• Zaaknummer: 25/01674
• Instantie: Parket bij de Hoge Raad
• Type: Conclusie
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst na woningsluiting wegens drugscriminaliteit en openbare ordeverstoring

De zaak betreft de buitengerechtelijke ontbinding van een huurovereenkomst door Woningstichting Eigen Haard na sluiting van een woning door de burgemeester van Amsterdam op grond van artikel 13b van de Opiumwet vanwege drugscriminaliteit en verstoring van de openbare orde.

De burgemeester sloot de woning voor drie maanden na vondst van grote hoeveelheden hard- en softdrugs, een drugspers en een verboden steekwapen, en eerdere incidenten zoals een schietpartij in de tuin. Eigen Haard ontbond daarop de huurovereenkomst buitengerechtelijk en vorderde ontruiming en schadevergoeding.

De kantonrechter oordeelde aanvankelijk dat de ontbinding disproportioneel was en onaanvaardbaar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, mede vanwege de persoonlijke omstandigheden van de huurders en het ontbreken van directe betrokkenheid bij de drugshandel.

Het hof vernietigde dit vonnis en verklaarde de ontbinding rechtsgeldig, oordeelde dat geen sprake was van misbruik van bevoegdheid of disproportionaliteit, en stelde een termijn van zes maanden voor ontruiming. Het cassatieberoep van de huurders werd door de Procureur-Generaal verworpen, waarbij werd benadrukt dat de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding niet beperkt is tot het in de wetsgeschiedenis genoemde doel en dat het tegengaan van drugscriminaliteit en bevordering van leefbaarheid legitieme doelen zijn in de zin van het EVRM.

Uitkomst: Hoge Raad verwerpt cassatieberoep en bevestigt rechtsgeldige buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst na woningsluiting wegens drugscriminaliteit.

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer 25/01674

Zitting 30 januari 2026

CONCLUSIE

T. Hartlief

In de zaak

1. [eiser 1] (hierna ook: ‘ [eiser 1] ’)

2.
[eiseres 2]

(hierna gezamenlijk: ‘ [eisers] ’)

tegen

Woningstichting Eigen Haard (hierna: ‘Eigen Haard’)

De burgemeester van Amsterdam heeft naar aanleiding van een drugsvondst de door [eisers] bewoonde huurwoning per 21 januari 2022 voor drie maanden gesloten op grond van art. 13b Opiumwet. Naar aanleiding van deze sluiting heeft Eigen Haard, de verhuurder van de woning, de huurovereenkomst met [eisers] per 21 januari 2022 buitengerechtelijk ontbonden (art. 7:231 lid 2 BW in verbinding met art. 6:267 BW).

Het hof heeft (anders dan de rechtbank) voor recht verklaard dat de huurovereenkomst per 21 januari 2022 is ontbonden en [eisers] veroordeeld tot ontruiming van de woning binnen zes maanden na betekening van het arrest en tot betaling van een schadevergoeding aan Eigen Haard.

Het door [eisers] ingestelde cassatieberoep stelt vooral aan de orde of Eigen Haard door gebruik te maken van haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding met het doel drugscriminaliteit tegen te gaan en de leefbaarheid te bevorderen misbruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid, omdat deze bevoegdheid met een ander doel is verleend en of het doel waarmee de bevoegdheid is aangewend wel een legitiem doel is in de zin van art. 8 lid 2 EVRM. Daarnaast komt het cassatiemiddel met motiveringsklachten op tegen het oordeel van het hof dat [eisers] van de aan de woningsluiting ten grondslag gelegde feiten althans deels op de hoogte moeten zijn geweest.

1. Feiten

1.1

In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan. ^[1]

1.2

Eigen Haard verhuurt sinds 14 maart 2006 [de woning] aan [eisers]

1.3

Op 24 oktober 2019 heeft de politie een huiszoeking gedaan in de woning. De resultaten van de huiszoeking zijn opgetekend in een proces-verbaal. Hieruit blijkt dat tijdens deze huiszoeking onder andere twee messen (een machete en een tweezijdig mes) in de slaapkamer van [eisers] zijn aangetroffen, verdovende middelen in de slaapkamer van [zoon 1] (hierna ook: ‘ [zoon 1] ’) en een bivakmuts in de slaapkamer van [zoon 2] (hierna ook: ‘ [zoon 2] ’). De goederen zijn in beslag genomen.

1.4

Bij brief van 6 april 2020 heeft de gemeente Amsterdam aan Eigen Haard een bestuurlijke waarschuwing gegeven waarin, onder meer, het volgende is opgenomen:

“De politie heeft mij geïnformeerd over aanwijzingen dat er in de nacht van 31 december 2019 op 1 januari 2020 meerdere malen is geschoten met een vuurwapen in de achtertuin van [de woning] .

(…)

Uit de bestuurlijke rapportage van 12 februari 2020 blijkt dat er bij de doorzoeking één huls werd aangetroffen in de achtertuin van de woning.

Daarnaast blijkt uit de rapportage dat de politie op 7 januari 2020 aanvullend onderzoek heeft verricht in de achtertuin van de woning. Daarbij zijn vier hulzen aangetroffen aan de tuindeurzijde van de tuin. Daarnaast zijn er vijf kogelpunten aangetroffen achter en tussen de schuttingdelen grenzend aan het voetpad en gelegen tegenover de tuindeuren.”

1.5

Bij besluit van 29 december 2021 heeft de burgemeester op grond van art. 13b van de Opiumwet een bevel tot sluiting afgegeven voor de woning voor de duur van drie maanden met het doel een einde te maken aan de met de Opiumwet strijdige situatie en verstoring van de openbare orde onmiddellijk en blijvend te herstellen. In het besluit staat onder meer het volgende:

“
Aanleiding tot sluiting van de woning

De politie heeft naar aanleiding van een aanhouding van een persoon in het bezit van een doorgeladen vuurwapen op de openbare weg op 12-11-2021 een onderzoek ingesteld naar [de woning] .

Uit de politierapportage van 18-11-2021 over de woning blijkt dat in de woning en bijbehorende ruimtes het volgende heeft aangetroffen:

- twee bollen harddrugs in een slaapkamer. Uit het labrapport blijkt dat het gaat om 1 sok met daarin twee plastic zakjes van in totaal 54,8 gram cocaïne en een plastic zakje met 49,7 gram cocaïne. De geschatte straatwaarde betreft €4.000- €4.500.

- twee zakken softdrugs (hennep) van in totaal 1,5 kilo met een geschatte straatwaarde van €4.200 in de trapkast tussen de woonkamer en de keuken.

- Drugspers in een schoudertas in de schuur.

- Mes waarvan het bezit volgens de Wet Wapens en Munitie verboden is op de openbare weg in een jas aan de kapstok.

Daarnaast ervaren buurtbewoners al langer overlast vanuit de woning.

Uit navraag bij betrokken instanties blijkt dat omwonenden al sinds 2012 overlast ondervinden. Zij ondervinden vooral overlast door (onderlinge) conflicten. Betrokken professionals geven aan dat omwonenden mogelijk niet durven te melden vanwege angstgevoelens.

(…)

Met het oog op het huisrecht (artikel 8 EVRM) wordt bij het aantreffen van drugs in een feitelijk bewoonde woning in de regel volstaan met een waarschuwing. Gezien de ernst van de feiten en omstandigheden zoals die in de woning zijn aangetroffen, levert het in gebruik blijven van deze woning een ernstig gevaar op voor de openbare orde en veiligheid. (…) De ernst van de feiten en omstandigheden blijkt uit de volgende verzwarende omstandigheden:

- de grote hoeveelheid harddrugs die is aangetroffen: de aangetroffen hoeveelheid harddrugs betreft 209 keer de toegestane gebruikershoeveelheid van 0,5 gram.

- het risico dat bij dergelijke hoeveelheid drugs rekening moet worden gehouden met criminele activiteiten in en in de omgeving van bovengenoemde woning.

- de aanwezigheid van een drugspers, hetgeen een dealerindicatie betreft.

- de aanwezigheid van een verboden steekwapen.

- de aanleiding van de doorzoeking van de woning was de aanhouding van een verdachte met een doorgeladen vuurwapen op zak.

- Een eerdere verstoring van de openbare orde bij deze woning: een schietpartij in de tuin in de nacht van 31 december 2019 op 1 januari 2020. De politie stelt dat meerdere keren met een vuurwapen is geschoten op de schutting tijdens Oud en Nieuw. Het voetpad is openbaar en wordt gebruikt door omwonenden en voorbijgangers. Hiervoor is een bestuurlijke waarschuwing gegeven.

- Dat buurtbewoners al langer overlast ervaren vanuit de woning.”

1.6

Bij brief van 29 december 2021 heeft de burgemeester aan Eigen Haard meegedeeld dat de woning op 14 januari 2022 zal worden gesloten.

1.7

[eiser 1] heeft bezwaar gemaakt tegen het besluit om de woning voor drie maanden te sluiten. Zijn verzoek om een voorlopige voorziening is op 20 januari 2022 afgewezen door de voorzieningenrechter van de sector bestuursrecht van de rechtbank Amsterdam.

1.8

De woning is op 21 januari 2022 voor een periode van drie maanden gesloten.

1.9

Bij brief van 21 januari 2022 heeft Eigen Haard de huurovereenkomst met [eisers] per direct buitengerechtelijk ontbonden en [eisers] gevraagd de woning te ontruimen.

1.1

Op 3 februari 2022 heeft [eiser 1] telefonisch aan Eigen Haard meegedeeld de woning niet te zullen ontruimen.

1.11

Op 14 maart 2022 heeft Eigen Haard de toenmalige bewindvoerder over de goederen van [eisers] gedagvaard in kort geding en ontruiming van de woning gevorderd. Bij vonnis van 26 april 2022 is de vordering afgewezen.

1.12

Op 25 mei 2022 heeft Eigen Haard bestuurlijke rapportages die ten grondslag liggen aan het sluitingsbevel van de gemeente Amsterdam ontvangen. In de bestuurlijke rapportage van de politie aan de burgemeester van 18 november 2021 staat onder meer het volgende:

“Op vrijdag 12 november 2021 ontving het onderzoeksteam [e]en tip van het Team Criminele Inlichtingen. (…)

Direct werd er onderzoek gedaan naar de verblijfplaats van de verdachte [ [zoon 2] ,
A-G ]. Hierop werd gezien dat (…) al rennend [de woning] verliet, waarna hij enige tijd later werd aangehouden. Tijdens deze aanhouding bleek dat de verdachte [zoon 2] [ [zoon 2] ,
A-G ] een vuurwapen in zijn broeksban[d] droeg. Dit vuurwapen was geladen echter niet doorgeladen. In het vuurwapen zat een magazijn met daarin 8 patronen.

Naar aanleiding van deze aanhouding en het aantreffen van het vuurwapen werd de woning van (…) doorzocht. Tijdens deze doorzoeking werd er zowel hard- en softdrugs aangetroffen in de woning alsmede een zogenaamde drugspers. (…)

De familie (…), wonende [de woning] , behoort tot een zogenaamd Multi-probleemgezin.”

In de bestuurlijke rapportage van de politie aan de burgemeester van 23 december 2021 staat onder meer het volgende:

“
Aanvullende informatie:

Verklaringen

(…)

Op 22 december 2021 werd, op verzoek van de officier van justitie, (…) nogmaals door de politie verhoord. (…) (…) verklaarde dat hij het vuurwapen, voor 4 dagen, thuis bewaarde op het adres [de woning] . Nadat (…) werd geconfronteerd, met het feit dat op het wapen DNA aangetroffen was van zijn vader [ [eiser 1] ,
A-G ], verklaarde hij dat zijn vader het misschien had gevonden in de tijd dat hij het wapen thuis bewaarde, die vier dagen. Misschien had zijn vader het verplaatst.”

1.13

Op 3 oktober 2022 heeft de gemeente Amsterdam het bezwaar tegen de woningsluiting ongegrond verklaard. Het hiertegen ingestelde beroep is bij uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 2 april 2024 ongegrond verklaard. ^[2]

1.14

Bij beschikkingen van 23 februari 2023 is de onderbewindstelling van de goederen van [eisers] op verzoek van de bewindvoerder door de kantonrechter met ingang van 1 maart 2023 opgeheven.

2. Procesverloop

Eerste aanleg

2.1

Bij dagvaarding van 5 juli 2022 heeft Eigen Haard een procedure aanhangig gemaakt. Na wijziging van eis heeft zij gevorderd dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:

1. primair: voor recht verklaart dat de huurovereenkomst per 21 januari 2022 is ontbonden;
subsidiair: de huurovereenkomst ontbindt;
primair en subsidiair: de bewindvoerder veroordeelt om de woning binnen vijf dagen na betekening van het vonnis te ontruimen;

2. de bewindvoerder veroordeelt tegen kwijting aan Eigen Haard als schadevergoeding wegens huurderving en kosten daaromtrent te betalen: € 674,62 per maand, gelijk aan de laatst geldende huurprijs, vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot de ontruiming;

3. de bewindvoerder veroordeelt tot betaling van € 3.094,52 betreffende de factuur voor het herstel van de voordeur/het kozijn van de woning;

4. de bewindvoerder veroordeelt tot vergoeding van de schade aan de voordeur;

5. de bewindvoerder veroordeelt de proceskosten te betalen.

2.2

De toenmalige bewindvoerder over de goederen van [eisers] heeft verweer gevoerd. Er heeft een mondelinge behandeling plaatsgehad op 31 januari 2023. ^[3] Hiervan is geen proces-verbaal opgemaakt.

2.3

Bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis van 30 maart 2023 ^[4] heeft de kantonrechter de toenmalige bewindvoerder veroordeeld tot betaling aan Eigen Haard van een bedrag van € 3.094,52 aan schade aan de voordeur/het kozijn. De kantonrechter heeft de proceskosten zo gecompenseerd dat ieder van de partijen haar eigen kosten draagt en de overige vorderingen afgewezen.

2.4

De kantonrechter heeft daartoe eerst overwogen dat Eigen Haard in beginsel bevoegd was om de huurovereenkomst met [eisers] buitengerechtelijk te ontbinden en heeft weergegeven wat [eisers] als verweer hebben aangevoerd:

“
Primaire grond: buitengerechtelijke ontbinding ex artikel 7:231 lid 2 BW

10. Ingevolge artikel 7:231 lid 2 BW kan Eigen Haard als verhuurder een huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden wanneer door gedragingen in de woning de openbare orde is verstoord en/of in strijd met artikel 2 of 3 Opiumwet is gehandeld, en de woning op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten. Vaststaat dat de burgemeester de woning op 21 januari 2022 heeft gesloten op grond van de Gemeentewet en artikel 13b Opiumwet en dat bezwaren tegen het besluit tot sluiting van de woning, alsmede een verzoek tot schorsing daarvan, zijn afgewezen. Daarmee is voldaan aan de eisen die artikel 7:231 lid 2 BW aan een buitengerechtelijke ontbinding stelt. Dit betekent dat Eigen Haard in beginsel bevoegd was om de huurovereenkomst met [eisers] buitengerechtelijk te ontbinden.

11. Er dient vervolgens getoetst te worden of gebruikmaking van die bevoegdheid door Eigen Haard naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW, dan wel misbruik van bevoegdheid op grond van artikel 3:13 BW oplevert. Daarnaast dient de proportionaliteit te worden getoetst door de vraag te beantwoorden of, gegeven de belangen van Eigen Haard als verhuurder bij de buitengerechtelijke ontbinding en de gevorderde ontruiming, de belangen van [eisers] bij voortgezette bewoning niet onevenredig worden aangetast conform artikel 8 EVRM. Daarbij dienen alle omstandigheden van het geval in aanmerking te worden [genomen].

12. [eisers] stellen zich op het standpunt dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Zij voeren aan dat sprake is van geen of zeer geringe verwijtbaarheid aan de zijde van [eisers] ten aanzien van de incidenten die de woningsluiting hebben veroorzaakt. Hun [zoon 2] is sinds 2018 verzeild geraakt in een zeer schadelijk milieu waar [eisers] vervolgens slachtoffer van zijn geworden. Zo is het gezin ernstig bedreigd en is de woning door rivalen van [zoon 2] beschoten. Het vuurwapen waarmee is geschoten tijdens de jaarwisseling van 2019 op 2020 is via een vriend van [zoon 2] de woning binnengekomen. [eisers] waren niet op de hoogte van de aanwezigheid van het vuurwapen en [eiser 1] heeft onmiddellijk ingegrepen toen hij doorhad dat een aantal schoten werd gelost. Als gevolg van dit incident hebben [eisers] [zoon 2] het huis uitgezet. Hij kwam sporadisch nog langs. Ten aanzien van het incident in 2021 voeren [eisers] aan dat zij absoluut niet op de hoogte waren van de aanwezigheid van cocaïne in de woning. De door de politie in beslag genomen cocaïne is door [zoon 2] binnengesmokkeld en is door hem verborgen in de woning. Van [eisers] kon daarom ook niet worden verwacht dat zij daarvan op de hoogte waren geraakt. De aangetroffen hennep betrof hennepafval en is niet voor handel bestemd. De woning speelt geen enkele rol in het drugscircuit nu enkel een handelsvoorraad aan drugs is aangetroffen. Bovendien is na de politie-inval in 2019 niet gebleken dat zich strafbaar handelen in of rondom de woning had voorgedaan, aldus [eisers] ”

2.5

Daarna is de kantonrechter toegekomen aan de bespreking van dit verweer. De kantonrechter is van oordeel dat de buitengerechtelijke ontbinding en de op die grondslag gevorderde ontruiming onder de gegeven omstandigheden disproportioneel zijn, zodat het gebruik van de bevoegdheid tot ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is:

“13. Daaromtrent overweegt de kantonrechter het volgende. Vooropgesteld wordt dat Eigen Haard een groot belang heeft bij het tegengaan en bestrijden van de door de Opiumwet verboden handelingen in haar woningen en bij het tegengaan van de aanwezigheid van wapens in het gehuurde. Eigen Haard heeft als toegelaten instelling immers een belangrijke taak op het gebied van leefbaarheid in wijken waar haar woningen gelegen zijn. Niet alleen vanwege de daaraan verbonden gevaarzetting, maar ook vanwege de precedentwerking richting de overige bewoners. Vaststaat dat zich sinds 2019 gevaarlijke situaties hebben voorgedaan in de woning. [eisers] hebben naar het oordeel van de kantonrechter echter voldoende onderbouwd dat deze situaties niet aan hen, maar aan [zoon 2] gelinkt kunnen worden. Eigen Haard heeft weliswaar aangevoerd dat alle gezinsleden van [eisers] antecedenten op hun naam hebben staan, maar niet is komen vast te staan dat deze antecedenten hebben geleid tot gevaarlijke situaties in de woning hebben veroorzaakt en dat die tot sluiting van de woning hebben geleid. In de door Eigen Haard overgelegde bestuurlijke rapporten staat wel vermeld dat het DNA van [eiser 1] op een vuurwapen is aangetroffen en dat vier leden van de [familie] vuurwapengevaarlijk zijn, maar er is niet gebleken dat [eisers] vuurwapens in huis gehaald hebben en dat zij met een vuurwapen hebben geschoten. Eigen Haard heeft ook geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht waaruit blijkt dat [eisers] zelf handelen in verdovende middelen en evenmin dat hun woning voor een dergelijke handel gebruikt wordt. Kortom, er kan niet vastgesteld worden dat [eisers] zich zelf hebben schuldig gemaakt aan de opslag en/of verwerking/het verhandelen van drugs en de hierboven genoemde schietincidenten en aanwezigheid van vuurwapens in de woning.

14. Vervolgens is het de vraag of het handelen van [zoon 2] [aan] [eisers] kan worden toegerekend. Dat [eisers] de aanwezigheid van de cocaïne in de woning niet hebben geweten is, gelet op de plaats waar de cocaïne niet open en bloot is aangetroffen, niet onaannemelijk. Door [eisers] is onweersproken gesteld dat de aangetroffen drugs door [zoon 2] zijn binnengesmokkeld. Een omwonende heeft weliswaar verklaard dat er vaak personen op scooters langskomen bij de woning voor de jongste [zoon 1] (hierna: [zoon 1] ), maar gesteld noch gebleken is dat [zoon 1] zich bezighoudt met drugshandel. De aanwezigheid van de zak hennep in de gangkast roept wel vragen op, omdat een gangkast voor iedereen in huis toegankelijk is en of het hier inderdaad slechts om niet verboden oud hennepafval ging, zoals [eisers] hebben betoogd, is niet vastgesteld. [eisers] zijn als huurders verantwoordelijk voor de personen en spullen die zich in hun woning bevinden. Dat zij op enig moment [zoon 2] in de woning hebben toegelaten, terwijl hij zich bezighield met drugsgerelateerde activiteiten, komt in beginsel voor hun rekening en risico. Desalniettemin vindt de kantonrechter dat de buitengerechtelijke ontbinding en de gevorderde ontruiming onder de gegeven omstandigheden disproportioneel is.

15. De kantonrechter vindt het daarbij van wezenlijk belang dat [eisers] contact met de politie hebben opgenomen voor hulp voor de situatie rondom [zoon 2] . Daarmee hebben [eisers] invulling gegeven aan hun verantwoordelijkheid jegens Eigen Haard en de buurtbewoners en hebben zij een redelijkerwijs van hen te verwachten maatregel getroffen. Dat geldt ook voor het feit dat zij hebben toegezegd dat zij [zoon 2] niet meer zullen toestaan om in de woning te wonen na afloop van de door hem ondergane hechtenis.

16. Tevens weegt de kantonrechter mee dat in deze zaak sprake is van bijzondere omstandigheden die maken dat een ontruiming van het gehuurde [eisers] en [zoon 1] onevenredig zwaar zouden treffen. Het betreft hier een zogenaamd multi probleem gezin, [zoon 1] heeft een verstandelijke beperking en is daardoor kwetsbaar. Niet betwist is bovendien dat [eiser 1] een slechte gezondheid heeft. Daarbij neemt de kantonrechter ook in aanmerking dat de gemeente in de onderbouwing van haar afwijzing van het bezwaar tegen de stuiting van de woning (…) expliciet heeft meegenomen dat de ontruiming in kort geding was afgewezen, alsmede dat de gemeente op dat moment een aanzienlijke inspanning leverde om een goede duurzame verblijfplaats voor [eisers] en [zoon 1] te realiseren. Tijdens de mondelinge behandeling in de onderhavige zaak is echter niet gebleken dat er op dit moment duurzame opvangmogelijkheden zijn voor het gezin. Gelet daarop en op alle andere hiervoor geschetste omstandigheden acht de kantonrechter een ontruiming met alle gevolgen van dien niet gerechtvaardigd.

17. Het bovenstaande leidt de kantonrechter tot de conclusie dat het gebruik van de bevoegdheid tot ontbinding door Eigen Haard naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De gevorderde verklaring voor recht wijst de kantonrechter daarom af.”

2.6

Vervolgens is de kantonrechter ingegaan op de door Eigen Haard aangevoerde subsidiaire grond voor ontbinding (slecht huurderschap en wijziging bestemming gehuurde). Volgens de kantonrechter is niet voldoende concreet gesteld dat [eisers] dan wel hun zoons al langer structureel overlast veroorzaakt hebben. Ook de gestelde bestemmingswijziging is onvoldoende onderbouwd:

“Subsidiaire grond: ontbinding op grond van slecht huurderschap gehuurde en wijziging bestemming

18. Eigen Haard heeft subsidiair de ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd en de ontruiming van het gehuurde op grond van het feit dat [eisers] zich niet als goed huurder hebben gedragen en dat [eisers] de bestemming van het gehuurde hebben gewijzigd. Ten aanzien van de gestelde gedragingen in strijd met de Opiumwet en de schietincidenten is door de kantonrechter hiervoor al overwogen dat de persoonlijke belangen van [eisers] bij behoud van hun woning zwaarder wegen dan het belang van Eigen Haard bij de ontbinding.

19. Met betrekking tot hetgeen Eigen Haard voorts subsidiair heeft gesteld overweegt de kantonrechter het volgende. De kantonrechter is van oordeel dat onvoldoende is gebleken dat [eisers] , dan wel hun zonen, in de veertien jaar dat zij de woning bewonen structurele overlast aan omwonenden hebben bezorgd en dat zij zich op grond daarvan niet als goed huurder in de zin van art. 7:213 BW hebben gedragen. Ter onderbouwing van de gestelde overlast heeft Eigen Haard een verklaring van de wijkagent en twee anonieme verklaringen van omwonenden ingebracht. Die verklaringen zijn naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende geconcretiseerd om daaruit op te maken wat de ernst en de frequentie is van de gedragingen waarover wordt geklaagd. Bovendien blijkt niet dat er eerder geklaagd is over overlast. Zonder nadere toelichting die ontbreekt, kunnen de verklaringen niet als structurele overlast gekwalificeerd worden. De mededeling uit de politierapportage dat buurtbewoners al langer overlast ervaren is ook geen (voldoende concrete) aanwijzing dat overlast is vastgesteld.

20. Voorts heeft Eigen Haard haar standpunt dat [eisers] de bestemming van het gehuurde hebben gewijzigd niet, dan wel onvoldoende onderbouwd.

21. Op grond hiervan, alsmede op grond van hetgeen ten aanzien van de primaire vordering is overwogen, kan de subsidiaire vordering evenmin slagen.”

2.7

Ten slotte heeft de kantonrechter de vorderingen tot schadevergoeding van Eigen Haard beoordeeld. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de schade aan de voordeur en het deurkozijn door [eisers] moet worden vergoed. De schadevordering met betrekking tot het raam van de achterdeur is volgens de kantonrechter niet voldoende onderbouwd:

“
Schade

22. Eigen Haard vordert in de eerste plaats de schade aan de voordeur die is veroorzaakt door de politie-inval in oktober 2019. [eisers] hebben niet weersproken dat de voordeur van de woning bij die inval is beschadigd. Evenmin is betwist dat het politieoptreden waarbij de schade is veroorzaakt rechtmatig was, zodat de huurder aansprakelijk is voor die schade. [eisers] erkennen de schade, maar voeren aan dat ze in de gelegenheid hadden moeten worden gesteld om de schade zelf te repareren. Eigen Haard hebben ter zitting echter voldoende aannemelijk gemaakt dat volledige vervanging van een kunststof kozijn en voordeur noodzakelijk was en dat dit niet een schade betrof die door een huurder te repareren was. Nu [eisers] voorts geen concrete argumenten aanvoeren op basis waarvan verondersteld kan worden dat de kosten zoals opgenomen in de factuur te hoog zijn, dienen zij de schade aan de voordeur/het kozijn van € 3.094,52 te vergoeden. Dit deel van de vordering zal dan ook worden toegewezen.

23. Ten aanzien van de schadevordering met betrekking tot het raam van de voordeur is Eigen Haard er niet in geslaagd om de schade die zij stelt te hebben geleden inzichtelijk te maken en voldoende te onderbouwen. Eigen Haard heeft enkel een foto van het gebroken raam overgelegd, maar de schade niet gespecificeerd laat staan onderbouwd. Eigen Haard heeft daarom niet (…) voldaan aan haar stelplicht ter zake van de omvang van de schade. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen. De vordering zal reeds op deze grond worden afgewezen.

24. Gelet op de uitkomst van de procedure worden de proceskosten gecompenseerd in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.”

Hoger beroep

2.8

Eigen Haard heeft op 28 juni 2023 hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter. Eigen Haard heeft, kort gezegd, geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis (kennelijk: voor zover daarbij haar vorderingen zijn afgewezen) zal vernietigen en (uitvoerbaar bij voorraad) haar vorderingen alsnog zal toewijzen.

2.9

Op 5 december 2024 heeft een mondelinge behandeling plaats gehad. Er is geen proces-verbaal opgemaakt.

2.1

Bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest van 18 februari 2025 heeft het hof het vonnis voor zover aan zijn oordeel onderworpen vernietigd en in zoverre opnieuw rechtdoende voor recht verklaard dat de huurovereenkomst per 21 januari 2022 is ontbonden, [eisers] veroordeeld tot betaling aan Eigen Haard van een bedrag van € 647,62 per maand als schadevergoeding wegens huurderving vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst totdat Eigen Haard weer de vrije beschikking over de woning heeft en [eisers] veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties.

2.11

Om tot dit oordeel te komen heeft het hof in de eerste plaats grief 2 van Eigen Haard behandeld. In dat kader heeft het hof geoordeeld dat Eigen Haard tot ontbinding bevoegd was:

“
Buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW

5.2

Met grief 2 komt Eigen Haard op tegen de afwijzing van de gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 21 januari 2022 buitengerechtelijk is ontbonden. Volgens Eigen Haard heeft de kantonrechter onder andere niet de juiste maatstaf toegepast, door nog afzonderlijk aan artikel 8 EVRM te toetsen. Voorts heeft de kantonrechter niet onderkend dat bij toepassing van de artikelen 6:248 lid 2 BW en 3:13 BW terughoudendheid moet worden betracht. Tot slot voert Eigen Haard met deze grief aan dat de kantonrechter niet alle belangen van Eigen Haard heeft meegewogen en onvoldoende gewicht heeft toegekend aan de wél meegewogen belangen van Eigen Haard.

5.3

Het hof overweegt als volgt. Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW kan een verhuurder een huurovereenkomst ontbinden op de grond dat door gedragingen in of in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde de openbare orde ernstig is verstoord en het gehuurde daarom is gesloten en/of door gedragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het gehuurde op grond van artikel 13b van die wet is gesloten. De ontbinding geschiedt met toepassing van artikel 6:267 BW door een buitengerechtelijke verklaring.

5.4

De woning van [eisers] is door de burgemeester bij bevel van 29 december 2021 op grond van artikel 13b van de Opiumwet gesloten, omdat het in gebruik blijven van de woning volgens de burgemeester een ernstig gevaar voor de openbare orde en veiligheid zou opleveren en omdat voorkomen moest worden dat de woning in de toekomst een rol zou kunnen blijven spelen in het vervaardigen van en handelen in drugs. Op 21 januari 2022 is de woning voor een periode van drie maanden feitelijk gesloten. Dit betekent dat Eigen Haard bevoegd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.

De door [eisers] gestelde omstandigheden dat zij niets wisten van de aanwezigheid van cocaïne en dat [eiser 1] het wapen niet heeft vastgehad, kortom dat zij niet in verband kunnen worden gebracht met de verdenkingen waarop de woning is gesloten, zijn in dit kader niet relevant. Een op artikel 7:231 lid 2 BW gestoelde ontbinding is namelijk niet gegrond op een tekortkoming van de huurder, maar op de enkele grond dat een burgemeester een bevel tot sluiting heeft genomen.”

2.12

Vervolgens is het hof ingegaan op het verweer van [eisers] dat gebruikmaking van de bevoegdheid tot ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of misbruik van bevoegdheid oplevert en heeft het de proportionaliteit getoetst. Het hof is daarbij tot de slotsom gekomen dat gebruikmaking van de bevoegdheid tot ontbinding in dit geval naar maatstaven van redelijkheid niet onaanvaardbaar is en er geen sprake is van misbruik van bevoegdheid of disproportionaliteit:

“5.5 Gelet op het verweer van [eisers] is de vervolgvraag of gebruikmaking van die bevoegdheid door Eigen Haard naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW) of misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 BW) oplevert. Het hof dient, net als de kantonrechter heeft overwogen, daarnaast de proportionaliteit te toetsen, door de vraag te beantwoorden of, gegeven de belangen van de verhuurder bij de buitengerechtelijke ontbinding en de gevorderde ontruiming, de belangen van de huurder bij voortgezette bewoning niet onevenredig worden aangetast (artikel 8 EVRM). De toetsing aan voornoemde artikelen vereist een belangenafweging en is terughoudend.

5.6

Naar het oordeel van het hof is de gebruikmaking door Eigen Haard van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst met [eisers] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Evenmin is sprake van misbruik van bevoegdheid of disproportionaliteit in voormelde zin. Het hof licht dat hierna toe.

5.7

Het bevel tot sluiting van de woning is op de volgende feiten en omstandigheden gebaseerd. De zoon van [eisers] , [zoon 2] , is op 12 november 2021, nadat hij rennend de woning had verlaten, aangehouden met een (door)geladen vuurwapen. Vervolgens heeft de politie de woning doorzocht. Tijdens deze doorzoeking werd er ruim 100 gram cocaïne (met een straatwaarde van ongeveer € 4.200,-), twee zakken hennep (met een straatwaarde van € 4.000,- à € 4.500,-) en een drugspers aangetroffen. In een jaszak werd een mes gevonden dat op de openbare weg verboden is. De ernst van de feiten en omstandigheden blijkt volgens de burgemeester uit de volgende verzwarende omstandigheden:

-
de grote hoeveelheid harddrugs die is aangetroffen: de aangetroffen hoeveelheid harddrugs betreft 209 keer de toegestane gebruikershoeveelheid 0,5 gram.

-
het risico dat bij dergelijke hoeveelheid drugs rekening moet worden gehouden met criminele activiteiten in en in de omgeving van bovengenoemde woning.

-
de aanwezigheid van een drugspers, hetgeen een dealerindicatie betreft.

-
de aanwezigheid van een verboden steekwapen.

-
de aanleiding van de doorzoeking van de woning was de aanhouding van een verdacht met een doorgeladen vuurwapen op zak.

-
Een eerdere verstoring van de openbare orde bij deze woning: een schietpartij in de tuin in de nacht van 31 december 2019 op 1 januari 2020. De politie stelt dat meerdere keren met een vuurwapen is geschoten op de schutting tijdens Oud en Nieuw. Het voetpad is openbaar en wordt gebruikt door omwonenden en voorbijgangers. Hiervoor is een bestuurlijke waarschuwing gegeven.

-
Dat buurtbewoners al langer overlast ervaren vanuit de woning.

In het bevel is voorts overwogen dat handel, gebruik en aanwezigheid van drugs een nadelig effect hebben op de openbare orde en dat de aanwezigheid van een handelshoeveelheid drugs kan leiden tot onveiligheid voor de omwonenden vanwege overlast, ripdeals, inbraak en de aantrekkingskracht van de woning op criminele activiteiten. Ook is het volgens de burgemeester algemeen bekend dat personen die zich bezighouden met de handel in drugs gewelddadig kunnen zijn. De burgemeester komt vervolgens tot de conclusie dat sprake is van een woning waar stelselmatig en op grote schaal de Opiumwet wordt overtreden dan wel de openbare orde ernstig wordt verstoord met vuurwapens.

5.8

Eigen Haard heeft daarnaast gewezen op het volgende. Eigen Haard heeft als toegelaten instelling op grond van de Woningwet een wettelijke taak om te zorgen voor de leefbaarheid in de wijken waar zij woningen verhuurt. Eigen Haard heeft dan ook een groot belang bij het tegengaan en bestrijden van door de Opiumwet verboden handelingen in haar woningen, alsook bij het tegengaan van de aanwezigheid van wapens in het gehuurde. Dit is niet alleen vanwege de daaraan in de regel verbonden gevaarzetting/veiligheidsrisico's (het aanwezig hebben van grote hoeveelheden drugs vergroot de kans op gewelddadigheden/strafbare feiten van derden die zich de drugs willen toe-eigenen) en overlast voor omwonenden, maar ook vanwege de signaal- en precedentwerking naar haar andere huurders. Eigen Haard heeft gewezen op haar
zero tolerance beleid ten aanzien van drugs in haar woningen en op het feit dat in dit soort zaken in de regel buitengerechtelijk wordt ontbonden. In hoger beroep heeft Eigen Haard hier nog aan toegevoegd dat in dit geval geen sprake is van een enkel incident, maar van een reeks van ernstige feiten en dat het risico dat zich in de toekomst nieuwe ernstige feiten voordoen, niet langer op omwonenden kan worden afgewenteld. Tot slot heeft Eigen Haard erop gewezen dat in het stadsdeel waar de woning gelegen is, Amsterdam Zuidoost, het bezit en gebruik van vuurwapens een groot maatschappelijk probleem is, waardoor het voor Eigen Haard extra belangrijk is om op te treden indien naast drugs ook wapens in een woning worden aangetroffen.

5.9

Tegenover deze zwaarwegende belangen van Eigen Haard staan de individuele belangen van [eisers] om als huurders gebruik te kunnen blijven maken van de woning. [eisers] hebben in dat kader aangevoerd dat [eiser 1] een slechte gezondheid heeft, [zoon 1] een verstandelijke beperking heeft, Eigen Haard hen niet eerst heeft gewaarschuwd, zij niet betrokken waren bij de feiten op grond waarvan de woning is gesloten en met de detentie van [zoon 2] de rust in en om de woning nu grotendeels is teruggekeerd.

5.1

De ontbinding en ontruiming van de woning is weliswaar ingrijpend, maar dat [eisers] hierdoor in zodanige problemen zullen raken dat ontruiming niet kan worden verlangd, is door hen onvoldoende geconcretiseerd en onderbouwd. Zo hebben [eisers] niet onderbouwd dat de medische situatie van [eiser 1] aan ontruiming in de weg staat. Uit het bij memorie van antwoord overgelegde schrijven van de cardioloog van 18 juli 2022 kan die conclusie in ieder geval niet worden getrokken. Ten eerste is dit schrijven van meer dan twee jaar geleden en ten tweede staat in dit schrijven onder het kopje “Speciale anamnese” “Gaat goed”. Over de (concrete) gevolgen die een ontruiming voor [zoon 1] heeft, is door [eisers] niets gesteld. Zonder nadere onderbouwing kan dan ook niet gezegd worden dat sprake is van een dermate [grote] onevenredigheid tussen het gerechtvaardigde belang van Eigen Haard bij uitoefening van haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, dat Eigen Haard in dit geval in redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen. Verder had Eigen Haard niet eerst hoeven waarschuwen of in gesprek hoeven te gaan voordat zij van haar ontbindingsbevoegdheid gebruikmaakte, gelet op de hoeveelheid en ernst van de feiten die grond waren voor de sluiting. Dat [eisers] daarbij niet betrokken waren, neemt bovendien niet weg dat zij van die feiten wel deels op de hoogte (moeten) zijn geweest. Op het vuurwapen van [zoon 2] is immers DNA van [eiser 1] aangetroffen en [eisers] hebben niet betwist dat zij wisten van de aanwezigheid van 1,5 kilo hennep in de trapkast. Dat het op het vuurwapen van [zoon 2] aangetroffen DNA van [eiser 1] een sleepspoor betreft en de in de trapkast aangetroffen hennep was bedoeld voor thee, hebben [eisers] niet aannemelijk gemaakt.

De enkele omstandigheid dat de rust in en om de woning is teruggekeerd, hetgeen niet wordt betwist door Eigen Haard, legt naar het oordeel van het hof onvoldoende gewicht in de schaal, te meer nu onzeker is of [zoon 2] na zijn detentie weer thuis komt wonen. Bovendien volgt uit de verklaring van [eiser 1] tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep dat de omstandigheid dat hij zijn zoon al in 2020 had uitgeschreven omdat hij thuis niet meer welkom was, het aantreffen van de drugs en wapens in de woning in november 2021 niet heeft verhinderd. Dit betekent dat grief 2 succes heeft.”

2.13

Tot slot heeft het hof de termijn voor ontruiming op zes maanden gesteld, een overweging aan de proceskosten gewijd en het bewijsaanbod van [eisers] gepasseerd:

“
Termijn voor ontruiming

5.11

Het hof zal de gevorderde verklaring voor recht en ontruiming op grond van het voorgaande toewijzen. Om [eisers] in de gelegenheid te stellen nieuwe woonruimte te vinden, zal de termijn voor ontruiming op zes maanden na betekening van dit arrest worden gesteld. Door de ontruiming op een termijn van zes maanden te stellen, wordt ook rekening gehouden met de omstandigheid dat sprake is van een multi-probleemgezin, dat geen zicht bestaat op alternatieve woonruimte en dat na het sluiten van de woning door de burgemeester en sinds de detentie van [zoon 2] geen overlast meer door de omwonenden wordt ervaren. Het hof zal daarnaast de vordering tot betaling van € 674,62 per maand (zijnde de laatst geldende huurprijs per maand) als schadevergoeding wegens huurderving toewijzen vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot de datum van ontruiming.

5.12

Grief 3, die is gericht tegen de afwijzing van de subsidiaire vordering, behoeft bij deze uitkomst geen bespreking. Grief 4, die klaagt over de compensatie van de proceskosten in eerste aanleg, slaagt. Gelet op de uitkomst van de procedure in hoger beroep dienen die kosten ten laste van [eisers] te komen.

5.13

Nu [eisers] geen te bewijzen feiten of omstandigheden hebben aangevoerd die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden, wordt hun bewijsaanbod gepasseerd.”

Cassatie

2.14

[eisers] hebben op 30 april 2025, derhalve tijdig, cassatieberoep ingesteld. Eigen Haard heeft verweer gevoerd. Eigen Haard heeft haar standpunten schriftelijk doen toelichten, waarop [eisers] van repliek hebben gediend.

3. Juridische achtergrond

3.1

Voordat ik toekom aan de bespreking van het cassatiemiddel, veroorloof ik mij enige opmerkingen over het in dit soort zaken toe te passen beoordelingskader. Enkele van deze opmerkingen zijn voor de onderhavige zaak misschien niet van direct belang, maar ik meen dat het bredere belang van het onderwerp een bescheiden digressie rechtvaardigt. Het gaat dan vooral om de beoordeling van ontruimingsvorderingen naar aanleiding van buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder (art. 7:210 lid 1 BW of art. 7:231 lid 2 BW) en om de beantwoording van de vraag of daarbij voldoende ruimte is om steeds (dus ook in bijvoorbeeld verstekzaken) alle relevante belangen mee te wegen.

3.2

Het BW geeft geen apart kader voor ontruiming. Bij huurwoningen gaat aan een ontruiming doorgaans ontbinding van de huurovereenkomst vooraf en worden in geval van een door de verhuurder gewenste ontruiming vorderingen tot ontbinding en daarop te baseren ontruiming in de regel gecombineerd. Daarom toetst de rechter de vordering tot ontbinding en de daarop te baseren ontruiming doorgaans in één keer aan de vereisten die kunnen worden gesteld aan een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. Een ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder is in het normale geval gebaseerd op een tekortkoming van de huurder, in welk geval de verhuurder alleen gerechtelijk mag ontbinden (art. 6:265 in verbinding met art. 7:231 lid 1 BW). De verhuurder die een huurovereenkomst op die grond wenst te ontbinden, dient te stellen en zo nodig te bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de huurder (en in voorkomend geval dat voldaan is aan de eis van art. 6:265 lid 2 BW dat de schuldenaar in verzuim is). In beginsel is het dan aan de huurder om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling van art. 6:265 lid 1 BW, met dien verstande dat een beroep op de tenzij-bepaling als subsidiair verweer besloten kan liggen in de betwisting van de gestelde tekortkoming. ^[5] De in art. 7:231 lid 1 BW dwingend voorgeschreven rechterlijke tussenkomst voor de ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot (onder meer) woonruimte door de verhuurder, brengt evenwel mee dat de rechter ook wanneer de huurder niet in het geding verschijnt, dient te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden. Deze rechterlijke beoordeling vindt, ook in verstekzaken, haar praktische begrenzing in hetgeen de rechter aan feiten en omstandigheden is gebleken. ^[6] In dat geval geldt de materiële norm dat de tekortkoming van de huurder die aan de ontbinding ten grondslag ligt voldoende ernstig moet zijn om de ontbinding en haar gevolgen te rechtvaardigen. ^[7]

3.3

De in art. 7:231 lid 1 BW dwingend voorgeschreven rechterlijke tussenkomst geldt niet voor de huurder. ^[8] Deze kan de huurovereenkomst dus gewoon buitengerechtelijk ontbinden in overeenstemming met art. 6:267 lid 1 BW. Er zijn twee uitzonderingsbepalingen die de verhuurder een bevoegdheid tot ontbinding geven die op twee manieren afwijkt van de hoofdregel, omdat noch rechterlijke tussenkomst, noch een tekortkoming van de huurder is vereist. Het gaat om art. 7:210 lid 1 BW en art. 7:231 lid 2 BW. Deze bepalingen liggen in elkaars verlengde.

3.4

Ik wijs kort op art. 7:210 lid 1 BW. Indien een gebrek dat de verhuurder ingevolge art. 7:206 BW niet verplicht is te verhelpen het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt, is op grond van art. 7:210 lid 1 BW zowel de huurder als de verhuurder bevoegd de huur op de voet van art. 6:267 BW te ontbinden. In dat geval heeft de huurovereenkomst volgens de memorie van toelichting evident haar zin verloren, zodat het partijen moet vrijstaan haar met onmiddellijke ingang door een schriftelijke verklaring te beëindigen. ^[9] De huurder én de verhuurder mogen dan buitengerechtelijk ontbinden, waarbij voor een ontbinding door de verhuurder geen voldoende ernstige tekortkoming van de huurder (in de zin van art. 6:265 lid 1 BW) hoeft te bestaan. ^[10]

3.5

Ik teken daarbij aan dat de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding uit art. 7:210 BW niet bestaat als de onmogelijkheid van huurgenot is veroorzaakt door een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid. ^[11] Dit volgt uit art. 7:204 BW, dat een ‘gebrek’ voor de toepassing van afdeling 7.4.2 BW (waarin ook het bij een gebrek aanknopende art. 7:210 BW is opgenomen) omschrijft als een staat of eigenschap van de zaak of
een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid , waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

3.6

Tijdens de parlementaire behandeling van titel 7.4 BW heeft de regering in haar Nota naar aanleiding van het Verslag ter beantwoording van in het Verslag geformuleerde vragen het volgende vermeld over de in art. 7:231 lid 1 BW opgenomen uitsluiting van buitengerechtelijke ontbinding en de uitzondering daarop in art. 7:210 BW:

“De reden waarom ontbinding bij buitengerechtelijke verklaring in artikel [7:]231 lid 1 [BW] is uitgesloten is gelegen in het feit dat in de daar bedoelde gevallen een dwingendrechtelijke opzeggingsbescherming (huur woonruimte en huur bedrijfsruimte) of ontruimingsbescherming (huur andere gebouwde onroerende zaken) geldt, die niet buiten de rechter om door middel van een ontbinding op grond van wanprestatie moet kunnen worden doorkruist. In het geval van artikel [7:]210 lid 1 [BW] is daaraan geen behoefte; in geval het genot dat de huurder mocht verwachten, geheel onmogelijk is geworden is er immers voor enige opzeggings- of ontruimingsbescherming geen plaats meer.” ^[12]

3.7

De gedachte die hieruit spreekt is duidelijk te volgen: buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder is in art. 7:231 lid 1 BW uitgesloten om te voorkomen dat via een door de verhuurder op een tekortkoming van de huurder gebaseerde ontbinding de dwingendrechtelijke opzeggingsbescherming en ontruimingsbescherming bij huur van woonruimte wordt doorkruist – maar waar huurgenot onmogelijk is, bestaat geen behoefte aan deze bescherming tegen beëindiging van het huurgenot. Voor gevallen waarin het huurgenot naar verwachting permanent onmogelijk is (bijvoorbeeld als de gehuurde woning door brand is tenietgegaan), is deze redenering goed navolgbaar. Ze ligt dan in het verlengde van het in randnummer 3.4 van deze conclusie weergegeven denkspoor dat het geheel onmogelijk worden van huurgenot meebrengt dat de huurovereenkomst haar zin heeft verloren. In dat kader past het niet om bij een (gevorderde ontruiming na) buitengerechtelijke ontbinding van een huurovereenkomst door de verhuurder op de voet van art. 7:210 lid 1 BW in rechte te onderzoeken of ten tijde van de buitengerechtelijke ontbinding was voldaan aan het in art. 6:265 BW gestelde vereiste van (kort gezegd) een voldoende ernstige tekortkoming van de huurder. Een dergelijke tekortkoming van de huurder is niet vereist en is bovendien in gevallen bestreken door art. 7:210 lid 1 BW uitdrukkelijk niet de aanleiding voor de ontbinding.

3.8

Indachtig gevallen waar het huurgenot naar verwachting slechts tijdelijk geheel onmogelijk is, is op de aan art. 7:210 BW ten grondslag liggende redenering echter ook wel wat aan te merken. In die gevallen kan de huurder er immers vanzelfsprekend groot belang bij hebben dat de huurovereenkomst in stand blijft. Aan deze mogelijkheid lijkt de wetgever voorbij te zijn gegaan. De bepalingen van afdeling 7.4.2 BW differentiëren althans niet uitdrukkelijk tussen blijvende en tijdelijke onmogelijkheid. ^[13]

3.9

Een voorbeeld van een geval waarin huurgenot tijdelijk geheel onmogelijk is, is een geval waarin een huurwoning op grond van een overheidsmaatregel voor bepaalde tijd is gesloten. Volgens de regering is art. 7:210 BW ook van toepassing als een overheidsmaatregel het huurgenot geheel onmogelijk maakt. Voor zover bijvoorbeeld een woningsluiting op last van de burgemeester niet is toe te rekenen aan de huurder, is zij aan te merken als gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW, terwijl de verhuurder niet in staat (en dus: niet gehouden) is dit gebrek te herstellen op grond van art. 7:206 lid 1 BW. Nu woningsluiting het genot dat de huurder mocht verwachten
geheel onmogelijk maakt, is buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst mogelijk op grond van art. 7:210 lid 1 BW. ^[14] In zoverre bestaat de mogelijkheid van samenloop met de andere te bespreken uitzonderingsbepaling: art. 7:231 lid 2 BW.

3.1

Art. 7:231 lid 2 BW luidde in de voor deze zaak relevante redactie van vóór 1 januari 2024 ^[15] als volgt:

De verhuurder kan de overeenkomst op de voet van artikel 267 van Boek 6 ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde deswege op grond van artikel 174a van de Gemeentewet dan wel op grond van een verordening als bedoeld in artikel 174 van die wet is gesloten, door gedragingen in zodanig gebouw in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het desbetreffende gebouw deswege op grond van artikel 13b van die wet is gesloten, of zodanig gebouw op grond van artikel 17 van de Woningwet is gesloten.

3.11

De bepaling stelt buiten twijfel dat de verhuurder in de genoemde gevallen (die geen tekortkoming van de huurder
hoeven op te leveren ^[16] ) bevoegd is tot buitengerechtelijke ontbinding. Deze bepaling voorziet daarmee (net als het eerder besproken art. 7:210 BW) in twee uitzonderingen. In de eerste plaats is voor ontbinding door de verhuurder in afwijking van de hoofdregel van art. 6:265 BW
geen tekortkoming van de huurder vereist. ^[17] In de tweede plaats is er in afwijking van art. 7:231 lid 1 BW
buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder mogelijk.

3.12

De door de regering gegeven rechtvaardiging is dat voortzetting van de huurovereenkomst in dit soort gevallen “
weinig zin ” zal hebben (vergelijk de onderbouwing voor art. 7:210 BW, weergegeven in randnummers 3.4 en 3.6-3.7 van deze conclusie) en in de regel schadelijk zal zijn voor de verhuurder. ^[18] Aan het mogelijke belang van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst (bijvoorbeeld in verband met hervatte bewoning nadat een tijdelijke woningsluiting zal zijn geëindigd) is tijdens de parlementaire behandeling niet kenbaar aandacht besteed, terwijl wel uitdrukkelijk is opgemerkt dat de ontbinding niet is gegrond op een tekortkoming van de huurder. ^[19]

3.13

Anders dan art. 7:210 lid 1 BW heeft de in art. 7:231 lid 2 BW aan de verhuurder toegekende bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding zonder tekortkoming van de huurder ook trekken van een sanctie, die is gekoppeld aan langs publiekrechtelijke weg vastgestelde ordeverstoringen die hebben geleid tot het opleggen van bestuursrechtelijke maatregelen. ^[20] De wijze waarop de bepaling is geredigeerd brengt mee dat deze ‘sanctie’ soms is gericht tegen een partij wier gedragingen aan de ordeverstoringen niet hebben bijgedragen en aan wie de ordeverstoringen die aanleiding waren voor de sluiting niet zijn toe te rekenen. ^[21] Bovendien heeft ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte ook langdurige gevolgen voor eventuele in de woonruimte wonende minderjarige kinderen en andere huisgenoten. ^[22] Deze worden immers door de met ontbinding dikwijls gepaard gaande ontruiming ook geraakt.

3.14

Uw Raad heeft het beoordelingskader voor een vordering tot ontruiming onlangs als volgt samengevat in een prejudiciële beslissing:

“Het beoordelingskader voor een vordering tot ontruiming wordt gevormd door art. 6:265 BW en art. 7:231 lid 1 BW.

Ingevolge art. 7:231 lid 1 BW kan in beginsel alleen de rechter een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte ontbinden op de grond dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen. In de gevallen genoemd in art. 7:231 lid 2 BW en art. 7:210 BW – kort gezegd: sluiting van het pand op last van het bevoegd gezag en geheel onmogelijk huurgenot door een gebrek dat verhuurder niet verplicht is te verhelpen – kan de verhuurder de overeenkomst ook buitengerechtelijk ontbinden. Indien de huurder zich daar niet bij neerlegt, zal de rechter moeten beoordelen of de buitengerechtelijke ontbinding stand houdt. In beide gevallen dient de beoordeling plaats te vinden volgens de maatstaven van art. 6:265 lid 1 BW.” ^[23]

3.15

De slotzin van dit citaat schept (in het licht van al het voorgaande) enige verwarring. De door Uw Raad bedoelde maatstaven van art. 6:265 lid 1 BW komen er immers op neer dat moet worden onderzocht of een
tekortkoming van voldoende gewicht was om (gehele of gedeeltelijke) ontbinding te rechtvaardigen, terwijl de dwingend voorgeschreven rechterlijke toetsing van de ontbindingsvordering meebrengt dat de rechter in voorkomend geval ook ambtshalve de tenzij-bepaling moet toepassen. ^[24] Voor de ontbinding bedoeld in art. 7:210 lid 1 BW respectievelijk art. 7:231 lid 2 BW is evenwel
niet vereist dat sprake is van een tekortkoming en rechterlijke tussenkomst voor de ontbinding is niet dwingend voorgeschreven. De maatstaven van art. 6:265 lid 1 BW zijn daarom onbruikbaar. ^[25] De bevoegdheid van de verhuurder hangt niet af van het antwoord op de vraag of aan de maatstaven van art. 6:265 lid 1 BW is voldaan. De rechter die na uitoefening van deze bevoegdheid door de verhuurder wordt geroepen hierover te oordelen staat dan ook niet voor de vraag of destijds aan de maatstaven van art. 6:265 lid 1 BW was voldaan.

3.16

Mijns inziens sluit beter aan bij de wijze waarop art. 7:210 BW en art. 7:231 lid 2 BW in de wet zijn ingebed dat de grenzen van de in deze beide bepalingen aan de verhuurder gegeven bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding worden bepaald door art. 6:248 lid 2 BW en art. 3:13 BW, waarbij in de belangenafweging in voorkomend geval mede rekening is te houden met de door internationale verdragen beschermde rechten en belangen van de huurder en zijn huisgenoten. ^[26]

3.17

De vraag rijst vervolgens of een door de rechter op de voet van art. 6:248 lid 2 BW en art. 3:13 BW te verrichten toetsing inhoudelijk sterk verschilt van de toetsing die hoort bij de tenzij-bepaling uit art. 6:265 lid 1 BW.

3.18

In het algemeen wordt aangenomen dat bij ontbinding op de voet van art. 6:265 lid 1 BW weinig ruimte bestaat voor en evenmin behoefte bestaat aan toepassing van art. 6:248 lid 2 BW en art. 3:13 BW naast de in art. 6:265 lid 1 BW opgenomen tenzij-bepaling. ^[27] De reden hiervoor is dat alle omstandigheden die voor toepassing van art. 6:248 lid 2 BW of art. 3:13 BW van belang zijn al kunnen worden meegewogen in het kader van de toepassing van de tenzij-bepaling, die immers volgens Uw Raad op de redelijkheid en billijkheid berust. ^[28]

3.19

Dit doet er mijns inziens niet aan af dat het object van de toetsing en het bij die toetsing te hanteren uitgangspunt wel degelijk verschillen. In het geval van buitengerechtelijke ontbinding op grond van art. 7:210 BW of art. 7:231 lid 2 BW en toetsing aan art. 6:248 lid 2 BW en/of art. 3:13 BW gaat het immers om een bevoegdheid die voor het specifieke geval is toegekend en die dan ook mag worden uitgeoefend, zij het dan dat de belangen van de huurder en zijn huisgenoten daaraan bij uitzondering in de weg kunnen staan. In gevallen van ontbinding op de voet van art. 6:265 BW gaat het om een bevoegdheid tot ontbinding die alleen aan de orde is bij een tekortkoming van de huurder, die bovendien (in relatie tot de belangen van de huurder en zijn huisgenoten) van voldoende gewicht moet zijn om de ontbinding (met haar gevolgen) te rechtvaardigen.

3.2

Daarnaast is te wijzen op de omvang en verdeling van stelplicht en bewijslast. Voor stelplicht en bewijslast bij art. 6:265 BW in de context van huurzaken is in de rechtspraak van Uw Raad het stelsel ontwikkeld dat in randnummer 3.2 van deze conclusie is uiteengezet. Het opvallendst aan dat stelsel is dat de in art. 7:231 lid 1 BW dwingend voorgeschreven rechterlijke tussenkomst voor de ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot (onder meer) woonruimte meebrengt dat de rechter, ook wanneer de huurder niet in het geding verschijnt, dient te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden. ^[29] In
Stichting Ymere heeft Uw Raad deze regels in zoverre gepreciseerd, dat de rechter ingevolge de hem in art. 3 lid 1 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK) gegeven opdracht zo nodig ambtshalve dient te onderzoeken of de gevorderde ontruiming ook kinderen zal treffen en wat in de gegeven omstandigheden in hun belang is.

3.21

Van de verhuurder die buitengerechtelijk heeft ontbonden op grond van art. 7:210 BW of art. 7:231 lid 2 BW en nadien de rechter aanzoekt met een vordering tot ontruiming op de grond dat de overeenkomst is geëindigd, mag overeenkomstig de hoofdregel van art. 150 Rv worden verwacht dat hij feiten aandraagt waaruit blijkt dat hij tot buitengerechtelijke ontbinding bevoegd was en dat de ontbinding op de in art. 6:267 BW voorgeschreven wijze is gebeurd. De bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding op grond van art. 7:231 lid 2 BW ontstaat als het gehuurde is gesloten op grond van een van de daar genoemde wetsbepalingen. Het ligt vervolgens op de weg van de huurder om bij wijze van verweer tegen een op de buitengerechtelijke ontbinding gebaseerde ontruimingsvordering van de verhuurder een beroep te doen op art. 6:248 lid 2 BW en/of art. 3:13 BW en feiten aan te dragen waaruit blijkt dat de buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was of misbruik van bevoegdheid opleverde.

3.22

Als de huurder dat verweer niet voert of als hij helemaal niet in de (ontruimings-)procedure verschijnt, zie ik niet meteen ruimte voor een (naar analogie met de hiervoor aangehaalde overwegingen uit de
Tenzij-uitspraak ) door de rechter te verrichten ambtshalve onderzoek van de buitengerechtelijke ontbinding en ambtshalve beantwoording van de vraag of het gebruikmaken van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was of misbruik van bevoegdheid opleverde.

3.23

In de eerder genoemde prejudiciële beslissing
Stichting Ymere heeft Uw Raad antwoord gegeven op door de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland gestelde prejudiciële vragen over – kort gezegd – de betekenis van art. 3 lid 1 IVRK bij de beoordeling van een vordering tot ontruiming van een woning waarin ook kinderen wonen. ^[30] Uit de door Uw Raad tot uitgangspunt genomen feiten blijkt niet dat in die zaak sprake was van een vordering tot ontruiming van een huurwoning, nadat deze op grond van art. 13b Opiumwet was gesloten en de huurovereenkomst buitengerechtelijk was ontbonden. ^[31] Wellicht dat dit verklaart waarom Uw Raad bij de beantwoording van de vragen alleen is uitgegaan van gevorderde ontruiming na of in combinatie met ontbinding op grond van een tekortkoming, kortom van het kader van art. 6:265 BW in verbinding met art. 7:231 lid 1 BW, zoals dat is ingevuld in de rechtspraak.

3.24

De overweging van Uw Raad dat het kader van art. 6:265 BW in verbinding met art. 7:231 lid 1 BW ook van toepassing is op de daarvan in art. 7:210 BW en art. 7:231 lid 2 BW uitgezonderde gevallen doet volgens mij (zeker in die absolute formulering) niet ten volle recht aan de nuances van de wettelijke regeling van buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder. ^[32] Dit is niet zonder betekenis: zo bestaat nu nog onduidelijkheid over het antwoord op de vraag of de rechter in deze gevallen aan de uit art. 3 lid 1 IVRK voortvloeiende verplichting ook de bevoegdheid kan ontlenen om (bijvoorbeeld in verstekzaken) ambtshalve te onderzoeken of de gevorderde ontruiming ook minderjarige kinderen zal treffen en wat in de gegeven omstandigheden in hun belang is.

3.25

Vooropgesteld dat een dergelijk ambtshalve onderzoek mij (mede gelet op de genoemde verplichting die uit art. 3 lid 1 IVRK voortvloeit) wenselijk voorkomt, zie ik in de nationale wetgeving zo snel geen rechtsgrond op grond waarvan de rechter ertoe bevoegd is. Voor de beantwoording van de vraag of art. 3 lid 1 IVRK zelf als direct werkende rechtsgrond voor een dergelijke afwijking van art. 24 Rv kan dienen en van de vraag hoe deze bevoegdheid dan moet worden ingevuld, is deze conclusie niet de plaats. ^[33] Dit laat onverlet dat (bijvoorbeeld door Uw Raad te verschaffen) helderheid hieromtrent welkom is.

3.26

Na deze enigszins uitvoerige inleiding keer ik terug naar de voorliggende zaak. In het vervolg van deze conclusie neem ik om de hiervoor geschetste redenen tot uitgangspunt dat in gevallen als het onderhavige, waarin het verweer is gevoerd dat de buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en misbruik van bevoegdheid oplevert, moet worden getoetst aan de maatstaven van art. 6:248 lid 2 BW en art. 3:13 BW en in dat verband mede aan art. 8 EVRM, maar niet aan de maatstaven van art. 6:265 lid 1 BW. In die sleutel staat deze zaak.

4. Bespreking van het cassatiemiddel

4.1

Het cassatiemiddel bestaat uit drie genummerde onderdelen. De onderdelen 1 en 2 zijn nader verdeeld in genummerde subonderdelen. Onderdeel 3 bevat alleen een voortbouwklacht.

Onderdeel 1

4.2

Onderdeel 1 valt uiteen in de genummerde subonderdelen 1.1, 1.2, 1.3 en 1.4. De subonderdelen 1.1-1-3 zijn in de procesinleiding gezamenlijk toegelicht (p. 4-7). Het onderdeel is gericht tegen rov. 5.3-5.10 van het bestreden arrest, geciteerd in randnummers 2.11 en 2.12 van deze conclusie.

4.3

Volgens
subonderdeel 1.1 heeft het hof in de rov. 5.3-5.10 miskend dat Eigen Haard haar bevoegdheid om tot ontbinding over te gaan in het onderhavige geval heeft misbruikt in de zin van art. 3:13 lid 1 in verbinding met lid 2 BW.

4.4

Volgens
subonderdeel 1.2 heeft het hof miskend dat, door de vorderingen van Eigen Haard toe te wijzen, sprake is van een inbreuk op art. 8 EVRM, althans dat art. 8 EVRM aan toewijzing van de vorderingen van Eigen Haard in de weg staat.

4.5

Subonderdeel 1.3 klaagt dat het hof, voor zover het geen blijk heeft gegeven van de met subonderdelen 1.1 en 1.2 bestreden rechtsopvattingen, zijn oordeel dienaangaande ontoereikend heeft gemotiveerd.

4.6

De subonderdelen, die in de procesinleiding gezamenlijk zijn toegelicht en waarvan blijkens de opmerkingen in randnummers 2.4.-2.5. van de repliek van [eisers] de bedoeling is dat ze in onderlinge samenhang en in samenhang met deze gezamenlijke toelichting worden gelezen, lenen zich voor gezamenlijke behandeling. De toelichting op de subonderdelen, in de procesinleiding aangeduid als ‘onderbouwing’, heeft de volgende strekking:

- blijkens de wetsgeschiedenis is de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op de voet van art. 7:231 lid 2 BW bedoeld om de verhuurder te beschermen: de huurder zal in geval van sluiting in beginsel geen huur meer verschuldigd zijn of vermoedelijk nauwelijks verhaal bieden, zodat voortduren van de huurovereenkomst in elk geval voor de verhuurder zeer nadelig uitpakt en een beëindigingsbevoegdheid een betere oplossing is; ^[34]

- in het onderhavige geval heeft Eigen Haard ontbonden om drugscriminaliteit tegen te gaan en daardoor de leefbaarheid in de wijken waarin woningen worden verhuurd te vergroten; ^[35]

- daarmee is de ontbinding in feite gestoeld op een verwijt aan de huurders, terwijl een tekortkoming van de huurders geen vereiste is en het betoog van [eisers] dat zij met de aan de sluiting ten grondslag liggende feiten niet in verband kunnen worden gebracht door het hof als
niet relevant is aangemerkt; ^[36]

- het bestrijden van drugsproblematiek en het bevorderen van de leefbaarheid zijn daarom geen legitiem doel in de zin van art. 3:13 BW en/of art. 8 EVRM, nu op geen enkele wijze in de wetsgeschiedenis, rechtspraak of anderszins is gestaafd hoe deze doelen zich verhouden tot de ontbindingsbevoegdheid van art. 7:231 lid 2 BW;

- het voorgaande leidt (aldus nog altijd [eisers] ) tot de conclusie dat een verhuurder alleen gebruik kan maken van de ontbindingsbevoegdheid van art. 7:231 lid 2 BW met het in de wetsgeschiedenis genoemde doel, omdat de bevoegdheid voor een ander doel niet is verleend (in de zin van art. 3:13 lid 2 BW) en van het in de wetsgeschiedenis genoemde doel kan worden gezegd dat het legitiem is in de zin van art. 8 EVRM.

4.7

In de eerste plaats is op te merken dat het hof in rov. 5.4 van het bestreden arrest heeft vooropgesteld dat Eigen Haard in beginsel bevoegd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, omdat aan alle daarvoor geldende vereisten uit art. 7:231 lid 2 BW was voldaan. Voor de beantwoording van de vraag of de bevoegdheid tot ontbinding bestaat, is niet van belang of de huurders in verband kunnen worden gebracht met de verdenkingen die aanleiding waren voor de woningsluiting, zoals het hof in dezelfde rechtsoverweging terecht heeft overwogen.

4.8

Het hof is vervolgens in rov. 5.5 en volgende ingegaan op de door het verweer van [eisers] opgeworpen “
vervolgvraag ” of gebruikmaking van die bevoegdheid door Eigen Haard naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:248 lid 2 BW) of misbruik van bevoegdheid (art. 3:13 BW) oplevert, waarbij het ook de vraag diende te beantwoorden of, gegeven de belangen van de verhuurder bij buitengerechtelijke ontbinding en ontruiming, de belangen van de huurders niet onevenredig worden aangetast (art. 8 EVRM). Deze toetsing vereist een belangenafweging en is terughoudend. In het kader van deze belangenafweging (rov. 5.6-5.10) heeft het hof het betoog van [eisers] (kort gezegd: dat zij niet in verband konden worden gebracht met de verdenkingen die aanleiding waren voor de woningsluiting) alsnog in aanmerking genomen.

4.9

In rov. 5.7 tot en met rov. 5.9 heeft het hof de in zijn afweging te betrekken belangen en omstandigheden geschetst, om vervolgens in rov. 5.10 gemotiveerd te oordelen dat [eisers] onvoldoende hebben geconcretiseerd en onderbouwd dat zij door ontbinding en ontruiming van de woning niet in zodanige problemen zullen raken dat ontruiming niet kan worden verlangd. Volgens het hof kan dan ook niet worden gezegd dat sprake is van een dusdanige onevenredigheid tussen (naar ik begrijp:) het belang van [eisers] bij voortzetting van de bewoning en het gerechtvaardigde belang van Eigen Haard bij uitoefening van haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, dat Eigen Haard in dit geval in redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen. In dit oordeel ligt besloten dat uitoefening van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding en de ontruiming niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art.6:248 lid 2 BW), geen misbruik van bevoegdheid oplevert (art. 3:13 BW) en niet tot gevolg heeft dat de belangen van [eisers] onevenredig zijn aangetast (art. 8 EVRM).

4.1

Er zijn kortom geen klachten gericht tegen de inhoud van de door het hof verrichte belangenafweging, afgezien van de klacht dat het doel dat Eigen Haard heeft nagestreefd met de uitoefening van de haar toekomende bevoegdheid betekent dat zij misbruik van haar bevoegdheid heeft gemaakt en dat er geen sprake is van een legitiem doel in de zin van art. 8 lid 2 EVRM.

4.11

Art. 8 lid 1 EVRM waarborgt het recht op de eerbiediging van privéleven, familie- en gezinsleven, woning en correspondentie. Inmenging door het openbaar gezag in de uitoefening van dit recht is volgens art. 8 lid 2 EVRM alleen toegestaan voor zover de inmenging bij wet is voorzien, een legitiem doel dient en in een democratische samenleving noodzakelijk is. ^[37] Als legitieme doelen zijn blijkens de tekst van art. 8 lid 2 EVRM aan te merken: de nationale veiligheid, de openbare veiligheid of het economisch welzijn van het land, het voorkomen van wanordelijkheden en strafbare feiten, de bescherming van de gezondheid of de goede zeden of de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen. ^[38]

4.12

Gelet op deze opsomming kan de klacht dat het tegengaan van drugscriminaliteit en het bevorderen van de leefbaarheid geen legitieme doelen zijn in de zin van art. 8 EVRM niet slagen.

4.13

Wat betreft art. 3:13 BW geldt dat in zichzelf juist is dat, zoals [eisers] in de in de procesinleiding vervatte toelichting op de klachten hebben opgemerkt, de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding bedoeld in art. 7:231 lid 2 BW is ingevoerd ter bescherming van het belang van de verhuurder. In het burgerlijk recht is evenwel niet iedere bevoegdheid voor een bepaald doel gegeven. ^[39] Bovendien kan de wetgever bij het geven van een bepaalde bevoegdheid een zeker doel voor ogen hebben gestaan, zonder dat nochtans behoeft te worden aangenomen dat de wet de bevoegdheid
uitsluitend voor dat doel heeft verleend. ^[40] In het algemeen wordt aangenomen dat de in art. 7:231 lid 2 BW bedoelde bevoegdheid tot ontbinding niet exclusief voor het in de parlementaire geschiedenis vermelde, door [eisers] aangehaalde doel is verleend. ^[41] Uit de door [eisers] aangehaalde passage uit de parlementaire geschiedenis blijkt daarnaast dat het wenselijk (er staat eigenlijk: “
beter ”) is geacht dat de verhuurder “
aan de sanering meewerkt, hetgeen hij kan doen door de bestaande huurovereenkomst zo spoedig mogelijk te beëindigen ”. ^[42] Dit gedeelte van de alinea is in de procesinleiding niet geciteerd, maar het duidt er wel op dat het door [eisers] aangehaalde doel niet het enige doel is dat met art. 7:231 lid 2 BW is nagestreefd.

4.14

Hieruit volgt dat de in subonderdeel 1.1 en de onderbouwing tot uiting gebrachte rechtsopvatting (die erop neerkomt dat een verhuurder misbruik maakt van zijn in art. 7:231 lid 2 BW gegeven bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst als hij deze bevoegdheid uitoefent met een ander doel dan kort gezegd het beschermen van zijn eigen financiële positie) onjuist is.

4.15

Het voorgaande betekent dat de subonderdelen 1.1-1.3 falen.

4.16

Volgens
subonderdeel 1.4 heeft het hof in rov. 5.6 van het bestreden arrest geoordeeld dat geen sprake is van misbruik van bevoegdheid, waarbij is vermeld dat dit oordeel “
hierna ” is toegelicht. Het hof heeft volgens het subonderdeel in rov. 5.7-5.10 vervolgens slechts belangen en omstandigheden in het kader van de toetsing ex art. 6:248 lid 2 BW benoemd. Doordat na rov. 5.6 niet, althans niet kenbaar, is gemotiveerd waarom naar het oordeel van het hof geen sprake is van misbruik van bevoegdheid, is het oordeel van het hof volgens het subonderdeel onvoldoende gemotiveerd.

4.17

Het subonderdeel faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag. De door het hof benoemde belangen en omstandigheden liggen niet slechts ten grondslag aan de toetsing door het hof aan art. 6:248 lid 2 BW, maar mede aan de toetsing aan art. 3:13 lid 2 BW. Dit blijkt ook uitdrukkelijk uit de aan de belangenafweging verbonden gevolgtrekking dat niet gezegd kan worden dat sprake is van een dusdanige onevenredigheid tussen (ik begrijp:) het belang van [eisers] bij voortgezette bewoning en het gerechtvaardigde belang van Eigen Haard bij uitoefening van haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, dat Eigen Haard in dit geval niet in redelijkheid tot die uitoefening had kunnen komen (rov. 5.10).

4.18

Dit betekent dat onderdeel 1 faalt.

Onderdeel 2

4.19

Onderdeel 2, dat uiteenvalt in twee genummerde subonderdelen, is gericht tegen het tweede deel van rov. 5.10. Aldaar heeft het hof geoordeeld dat het gegeven dat [eisers] niet betrokken waren bij de feiten die aanleiding waren voor de sluiting niet wegneemt dat zij van die feiten wel deels op de hoogte (moeten) zijn geweest, kort gezegd omdat DNA van [eiser 1] op het vuurwapen is aangetrokken en omdat zij niet hebben betwist dat zij wisten van de aanwezigheid van 1,5 kg hennep in de trapkast. Volgens het hof hebben [eisers] niet aannemelijk gemaakt dat het op het vuurwapen aangetroffen DNA een sleepspoor was en dat de in de trapkast aangetroffen hennep was bedoeld voor thee. Dit oordeel is volgens het onderdeel onvoldoende gemotiveerd.

4.2

Volgens
subonderdeel 2.1 heeft ten aanzien van het DNA te gelden dat [eisers] uitdrukkelijk en gemotiveerd hebben betwist dat zij (althans [eiser 1] ) van het vuurwapen afwisten en dat zij hebben gesteld dat het enkele feit dat DNA van iemand op een vuurwapen wordt aangetroffen nog niet betekent dat die persoon dan van dat vuurwapen af moet hebben geweten, met name omdat het kan gaan om een sleepspoor. Gezien de gemotiveerde betwisting door [eisers] en/of op grond van algemene ervaringsregels had het hof volgens het subonderdeel niet – althans niet zonder nadere motivering, die ontbreekt – mogen oordelen dat [eisers] van het vuurwapen af (moeten) hebben geweten, op grond van de enkele omstandigheid dat DNA van [eiser 1] op het vuurwapen is aangetroffen. Het bestreden oordeel van het hof is daarom volgens het subonderdeel onbegrijpelijk, althans onvoldoende toereikend gemotiveerd.

4.21

Een motiveringsklacht dient met bepaaldheid en precisie te vermelden welke beslissing of overweging onvoldoende gemotiveerd dan wel onbegrijpelijk is en waarom. Deze laatste eis houdt meer in het bijzonder in dat indien een cassatieklacht (mede) is gebaseerd op in de feitelijke instanties aangevoerde stellingen, het middel de vindplaats(en) moet vermelden van die stellingen in de stukken van het geding. ^[43]

4.22

In het subonderdeel is verwezen naar “
randnummer 21 van de conclusie van antwoord in eerste aanleg ”. Dat randnummer bestaat niet. Er is mogelijk sprake van een verschrijving. De conclusie van antwoord in eerste aanleg bevat wel de randnummers 2.1., 2.21. en 3.21. In randnummer 55 van haar schriftelijke toelichting heeft Eigen Haard verweer gevoerd tegen het subonderdeel als was daarin verwezen naar randnummer 2.1. van de conclusie van antwoord.

4.23

Randnummer 2.1. van de conclusie van antwoord bevat slechts de algemeen geformuleerde ontkenning van alle stellingen van Eigen Haard, voor zover niet uitdrukkelijk erkend. ^[44] Het oordeel omtrent het antwoord op de vraag of stellingen voldoende gemotiveerd zijn betwist, is in het licht van deze globale en algemene ontkenning niet onbegrijpelijk. ^[45]

4.24

De randnummers 2.21. ^[46] en 3.21. ^[47] bevatten geen stellingen met de door het subonderdeel vermelde strekking. Op beide vindplaatsen is niets aangevoerd dat betrekking zou kunnen hebben op het gevonden vuurwapen of wetenschap daarvan.

4.25

In dat licht is het oordeel van het hof dat [eisers] deels op de hoogte moeten zijn geweest van de feiten die grond waren voor de sluiting niet onbegrijpelijk. Hieraan doet niet af dat in het subonderdeel ook een beroep is gedaan op veronderstelde algemene ervaringsregels, die naar ik begrijp zouden inhouden dat het aantreffen van een DNA-spoor van een persoon op een object niet betekent dat die persoon van dat object weet, omdat het spoor een zogenaamd ‘sleepspoor’ zou kunnen zijn. ^[48] Daargelaten of de door het subonderdeel aangenomen algemene ervaringsregels daadwerkelijk bestaan, hoefde het hof hierop niet nader in te gaan nu het van oordeel was dat niet aannemelijk is geworden dat het aangetroffen DNA een sleepspoor was.

4.26

Ten slotte besteed ik aandacht aan de mogelijkheid dat het subonderdeel niet heeft bedoeld te verwijzen naar randnummer 21 van de “
conclusie van antwoord in eerste aanleg ”, maar naar randnummer 21. van de memorie van antwoord in hoger beroep. Daarbij is op te merken dat Eigen Haard op deze mogelijkheid in haar schriftelijke toelichting in cassatie niet is ingegaan. Dat kon van haar naar mijn mening ook niet worden verwacht, nu de verschrijving niet dusdanig evident is. De klacht dat het oordeel van het hof onvoldoende is gemotiveerd in het licht van randnummer 21. van de memorie van antwoord in hoger beroep is daarom niet in de procesinleiding te lezen.

4.27

Ten overvloede merk ik op dat die klacht, zo zij toch in het middel te lezen zou zijn, zou falen in verband met het volgende.

4.28

In randnummer 21. van hun memorie van antwoord zijn [eisers] ingegaan op de vraag of [eisers] van het gevonden vuurwapen afwisten. Ik citeer, met weglating van een voetnoot:

“
De conclusie van Eigen Haard dat er voorts DNA op het wapen zat dat van [eisers] afkomstig was, is naar het [eisers] inziet onvoldoende om hiermee te zeggen dat hij van het wapen afwist. Daarvoor ontbeert het aan aannemelijke conclusies. [eisers] bestrijdt in civielrechtelijke zin – maar ook strafrechtelijke – dat hij het besproken wapen heeft vastgehad. Niet ondenkbaar is dat het hier sleepsporen betreft. Als het aankomt op argumentatie omtrent DNA dient een terughoudende opstelling te worden verlangd, al niet in de laatste plaats dat DNA in bewijsrechtelijk kader zeer gecompliceerd ligt en dient te voldoen aan van toepassing zijnde wetgeving. Maar belangrijker, niet is aangetoond dat dit onderzochte wapen enig verband houdt met de huurrechtelijke kwestie waar [eisers] nu voor staat. Er is nimmer een vuurwapen in het huis aangetroffen – een kardinaal gegeven – welke maakt dat hiermee ten onrechte een daad van bekendheid in de schoenen van [eisers] wordt geschoven. Assumpties. ”

4.29

Een in subonderdeel 2.1 van het cassatiemiddel te lezen klacht zou er dan kort gezegd op neerkomen dat het hof onvoldoende heeft gerespondeerd op de volzinnen: “
Niet ondenkbaar is dat het hier sleepsporen betreft. Als het aankomt op argumentatie omtrent DNA dient een terughoudende opstelling te worden verlangd, al niet in de laatste plaats dat DNA in bewijsrechtelijk kader zeer gecompliceerd ligt en dient te voldoen aan van toepassing zijnde wetgeving. ” Bij de laatste van deze twee volzinnen is in een voetnoot verwezen naar het Besluit DNA-onderzoek in strafzaken 2020.

4.3

Het moge zo zijn dat de strafrechter (aan wie [eisers] blijkens hun verwijzing naar het Besluit DNA-onderzoek in strafzaken mogelijk hebben gedacht) ten aanzien van bewijslevering met behulp van DNA-onderzoek voorzichtigheid betracht, maar dat doet niet af aan de regels omtrent stelplicht, bewijslast en (vrije) bewijswaardering in het civiele proces. In dat kader is het oordeel van het hof dat [eisers] niet aannemelijk hebben gemaakt dat het aangetroffen DNA een sleepspoor is niet onbegrijpelijk in het licht van het betoog dat “
niet ondenkbaar ” is dat het een sleepspoor is en (naar ik begrijp: van de rechter) terughoudendheid mag worden verlangd, vooral niet nu dit betoog voor het overige niet is toegelicht of is toegespitst op de omstandigheden van het concrete geval.

4.31

De slotsom van het voorgaande is dat subonderdeel 2.1 faalt.

4.32

Volgens
subonderdeel 2.2 heeft ten aanzien van de aangetroffen hennep te gelden dat [eisers] zowel in eerste aanleg ^[49] als in hoger beroep ^[50] aan hun verweer ten grondslag hebben gelegd dat (a) het hier gaat om hennepafval dat (b) door [eiser 1] voor zichzelf werd gebruikt om thee te trekken ter pijnbestrijding en (c) daarvoor door het openbaar ministerie dan ook niet vervolgd is. Volgens het subonderdeel, dat veronderstellenderwijs uitgaat van de juistheid van deze stellingen, heeft het hof zijn oordeel dat [eisers] niet hebben betwist dat zij wisten van de aanwezigheid van 1,5 kilo hennep onbegrijpelijk, althans anderszins onvoldoende toereikend gemotiveerd.

4.33

Het hof heeft in de bestreden rov. 5.10 geoordeeld dat [eisers] niet hebben betwist dat zij wisten van de aanwezigheid van 1,5 kg hennep in de trapkast. Dat deze hennep was bedoeld voor thee hebben zij naar het oordeel van het hof niet aannemelijk gemaakt.

4.34

Deze beide oordelen zijn niet onbegrijpelijk in het licht van het door [eisers] gevoerde betoog zoals dat blijkt uit de aangehaalde vindplaatsen uit de gedingstukken. In de eerste plaats volgt uit de door het subonderdeel aangehaalde vindplaatsen niet dat [eisers] hebben betwist dat zij van de aanwezigheid van hennep in de trapkast wisten. In de tweede plaats bevat één van de aangehaalde vindplaatsen de opmerking: “
bestrijdt dat het hennep was ten behoeve van de handel, doch slechts resten waarvan [eiser 1] thee trekt in het kader van zijn pijnbestrijding. ” Deze stelling is in het geheel niet nader toegelicht. In dat licht is het oordeel van het hof dat [eisers] niet aannemelijk hebben gemaakt dat de aangetroffen 1,5 kg hennep (of de resten daarvan, voor zover dat iets anders is dan hennep) was bedoeld voor thee niet onbegrijpelijk.

4.35

Subonderdeel 2.2 faalt.

4.36

Dit betekent dat onderdeel 2 faalt.

Onderdeel 3

4.37

Onderdeel 3 bevat slechts een voortbouwklacht en behoeft geen nadere behandeling.

Slotsom

4.38

De slotsom is dat alle onderdelen falen. De conclusie zal daarom strekken tot verwerping van het cassatieberoep.

5. Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Voetnoten

1. De feiten zijn ontleend aan het bestreden arrest, hof Amsterdam 18 februari 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:410, en weergegeven met hier en daar een redactionele wijziging.

2. Rb. Amsterdam 2 april 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:1855. Een hiertegen volgens het H16-formulier “

3. Bevolen bij tussenvonnis van Rb. Amsterdam (ktr.) 22 september 2022, zaaknr. 9991444 CV EXPL 22-9215 (niet gepubliceerd).

4. Rb. Amsterdam (ktr.) 30 maart 2023, zaaknr. 9991444 CV EXPL 22-9215 (niet gepubliceerd).

5. HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810,

6. HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810,

7. HR 28 november 2025, ECLI:NL:HR:2025:1799,

8. De beperking tot gerechtelijke ontbinding van art. 7:231 lid 1 BW geldt niet voor de

9. MvT,

10. Art. 7:210 BW geeft aan de

11. MvT,

12. Nota naar aanleiding van het Verslag,

13. Volgens Asser Bijzondere overeenkomsten/H.J. Rossel & A.H.T. Heisterkamp,

14. Zo ook de Nota naar aanleiding van het Verslag,

15. Art. 7:231 lid 2 BW is sindsdien tweemaal gewijzigd, met als gevolg dat de bevoegdheid van de verhuurder tot buitengerechtelijke ontbinding steeds voor meer gevallen is verleend. Per 1 januari 2026 luidt de bepaling als volgt (de wijzigingen zijn door mij gecursiveerd): De verhuurder kan de overeenkomst op de voet van artikel 267 van Boek 6 ontbinden op de grond dat door gedragingen in

16. In voorkomend geval kunnen de gedragingen die aanleiding zijn geweest voor de woningsluiting een tekortkoming van de huurder opleveren, bijvoorbeeld in de nakoming van zijn verplichtingen als goed huurder uit art. 7:213 BW. Voor de ontbinding op grond van art. 7:231 lid 2 BW is dat evenwel niet vereist (zie de verwijzingen in de volgende voetnoot). Zie onder meer

17. Zo uitdrukkelijk de Nota naar aanleiding van het Verslag,

18. Nota naar aanleiding van het Verslag,

19. Nota naar aanleiding van het Verslag,

20. Aan de verhuurder is immers een rol toegekend in het kader van de handhaving. Zie Nota naar aanleiding van het Verslag,

21. Zie in dat kader in het bijzonder de kritiek van S.K. Hooijer, ‘Schieten, sluiten en op straat. Ontbinding van de huurovereenkomst na woningsluiting vanwege beschietingen en explosies’,

22. Zie HR 28 november 2025, ECLI:NL:HR:2025:1799,

23. HR 28 november 2025, ECLI:NL:HR:2025:1799,

24. Zie (naast het vervolg van de in het vorige randnummer van deze conclusie aangehaalde rechtsoverweging) vooral HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810,

25. Aan de eerder aangehaalde passages uit de wetsgeschiedenis voeg ik nog slechts toe MvT,

26. Zie onder meer M. Vols & S.D. van Wijk, ‘Wet Victor en de proportionaliteitstoets uit artikel 8 EVRM. Problemen rond de buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst’,

27. Zie hierover onder meer randnummer 3.7 van de conclusie van A-G Wissink (ECLI:NL:PHR:2016:351) voor HR 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1455,

28. Zie de in de vorige voetnoot aangehaalde conclusies van mijn collega Wissink en de aldaar aangehaalde rechtspraak van Uw Raad, in het bijzonder HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810,

29. Zie vooral HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810,

30. HR 28 november 2025, ECLI:NL:HR:2025:1799,

31. HR 28 november 2025, ECLI:NL:HR:2025:1799,

32. Zie randnummers 3.14-3.15 van deze conclusie.

33. Zie over vergelijkbare vragen in het kader van de ambtshalve bevoegdheid van de rechter in het kader van de tenzij-bepaling van art. 6:265 lid 1 BW de

34. Nota naar aanleiding van het Verslag,

35. Er is verwezen naar het bestreden arrest, rov. 5.8.

36. Er is verwezen naar het bestreden arrest, rov. 5.2. Bedoeld is kennelijk rov. 5.4.

37. Ik citeer met instemming uit randnummer 6.40 van de conclusie van A-G Van Peursem (ECLI:NL:PHR:2025:728) voor HR 28 november 2025, ECLI:NL:HR:2025:1799,

38. Zie ook T. de Jong,

39. T.M.,

40. T.M.,

41. Zie randnummers 3.12-3.13 van deze conclusie en de aldaar aangehaalde vindplaatsen.

42. Nota naar aanleiding van het Verslag,

43. Dit is vaste rechtspraak, aldus Uw Raad in onder meer HR 12 juli 2013, ECLI:NL:HR:2013:CA1727,

44. “

45. Vergelijk HR 24 december 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1198,

46. “

47. “

48. De term ‘sleepspoor’ duidt normaal gesproken op een spoor dat is ontstaan door slepen. In een forensische context wordt de term ‘verslepen’ zo nu en dan gebezigd voor DNA-sporen die door omstandigheden zijn verplaatst. In die zin bijvoorbeeld het Tweede Kamerlid Dibi tijdens de behandeling van het wetsvoorstel Wijziging van het Wetboek van Strafvordering en de Wet DNA-onderzoek bij veroordeelden in verband met de introductie van DNA-verwantschapsonderzoek en DNA-onderzoek naar uiterlijk waarneembare persoonskenmerken van het onbekende slachtoffer en de regeling van enige andere onderwerpen (32168),

49. Er is verwezen naar randnummer 2.23. van de conclusie van antwoord: “

50. Er is verwezen naar memorie van antwoord, randnummers 9. (“