Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 08/815 WOZ
Uitspraak van de enkelvoudige kamer
in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
gemachtigde drs. W. Wolters,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Bergen,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 28 februari 2007 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] voor het belastingjaar 2007 vastgesteld op € 1.352.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2005 als waardepeildatum. Verweerder heeft eiser als eigenaar aangeslagen voor de onroerende zaakbelasting (OZB) naar het tarief voor woningen.
Het hiertegen door eiser gemaakte bezwaar gedateerd 21 maart 2007 heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 12 februari 2008 gegrond verklaard en daarbij heeft hij de
WOZ-waarde van eisers onroerende zaak vastgesteld op € 422.000,00. De OZB-aanslag heeft verweerder dienovereenkomstig verminderd.
Tegen deze uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld bij brief van 12 maart 2008, door de rechtbank ontvangen op 13 maart 2008.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 5 maart 2009, waar eiser en zijn gemachtigde, na afbericht, niet zijn verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door
R. Schoon, taxateur.
De rechtbank heeft het onderzoek in deze zaak ter zitting geschorst ten einde verweerder in de gelegenheid te stellen te reageren op het door eiser gedane verzoek om een integrale proceskostenveroordeling.
Bij brief van 18 maart 2009 heeft verweerder, onder andere, een reactie gegeven op eisers verzoek om een integrale proceskostenveroordeling.
Onder toepassing van het bepaalde in artikel 8:64 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft de rechtbank bepaald, nadat partijen daarvoor toestemming hadden gegeven, dat het nadere onderzoek ter zitting achterwege blijft. De rechtbank heeft het onderzoek gesloten op 20 april 2009.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van eisers onroerende zaak terecht heeft vastgesteld op € 422.000,00
2. Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar gesteld dat bij heronderzoek in de bezwaarfase is gebleken dat de opstallen op de onroerende zaak van eiser per
31 december 2006 waren gesloopt en dat deze ten onrechte bij het bepalen van de
WOZ-waarde zijn betrokken. Volgens verweerder dient alleen de kavel van 21.251 m² te worden betrokken bij de WOZ-waarde. Dit is voor verweerder reden geweest om de
WOZ-waarde op € 422.000,00 vast te stellen. Verder heeft verweerder gesteld dat de onroerende zaak is aan te merken als bouwterrein en dat daarom voor toekomstig op te leggen aanslagen OZB het niet-woningtarief zal worden gehanteerd.
3. Eiser heeft zich primair op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde op nihil moet worden vastgesteld omdat de onroerende zaak moet worden gekwalificeerd als ‘ten behoeve van de landbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond’. Eiser heeft gesteld dat nu de grond op 1 januari 2007 niet de ondergrond vormde van gebouwde eigendommen – maar in gebruik was voor de graswinning en het weiden van vee in het kader van een bedrijfsmatige exploitatie – de waarde van de grond bij de bepaling van de WOZ-waarde geheel buiten aanmerking moet worden gelaten.
Subsidiair is eiser van mening dat, indien moet worden uitgegaan van de bestemming van de grond, bepaald dient te worden welk deel van de onroerende zaak in de toekomst als ondergrond van de gebouwen dient. Volgens eiser moet dan schattenderwijs tweeënhalf deel van de ondergrond van de gebouwde eigendommen voor de waardering worden toegerekend aan de medio 2007 gebouwde eigendommen. In dit verband heeft eiser gewezen op de uitspraak van de rechtbank Middelburg van 25 augustus 2006, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder LJ-Nummer AY9557. Verder heeft eiser gesteld dat het deel van het perceel, dat sinds de bouw van de opstallen niet wordt gebruikt als cultuurgrond die ten behoeve van de landbouw bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd, in hoofdzaak tot woning dient. Voor dat gedeelte is het tarief voor een woning van toepassing en kan er geen
gebruikers-OZB worden geheven. Meer subsidiair heeft eiser gesteld dat de gebruikers-OZB moet worden verminderd met het gedeelte dat kan worden toegerekend aan het gedeelte van de onroerende zaak dat in hoofdzaak tot woning dient, dan wel in hoofdzaak dienstbaar is aan woondoeleinden.
4. In het verweerschrift heeft verweerder gesteld dat een groot deel van het perceel, te weten circa 18.661 m², bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond is en onder de cultuurgrondvrijstelling valt. Het restant van het perceel is volgens verweerder een bouwperceel. Dit deel valt niet onder de cultuurgrondvrijstelling en is derhalve belast. Volgens verweerder zou de stelling van eiser dat de onroerende zaak op 1 januari 2007 in gebruik was voor veeteelt betekenen dat de ondergrond van de voormalige opstallen is bewerkt, is ingezaaid met gras en door vee is begraasd. Verweerder is van mening dat dit niet heeft plaatsgevonden maar dat aannemelijk is dat de ondergrond braak heeft gelegen in afwachting van de bouw. Verder heeft verweerder gesteld dat het schattenderwijs aannemen van tweeënhalf maal de ondergrond van de gebouwde eigendommen bij deze onroerende zaak niet aan de orde is, omdat, gezien de natuurlijke grenzen, duidelijk te bepalen is hoe groot het erf en de ondergrond is. De taxateur die de onroerende zaak naar aanleiding van het beroepschrift heeft getaxeerd, heeft deze oppervlakte bepaald op 2.450 m². In dit verband heeft verweerder gewezen op het taxatierapport van 10 februari 2009. Voorts heeft verweerder gewezen op de uitspraak van het gerechtshof te Arnhem van
17 december 2008, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder LJ-Nummer BG9320, waaruit blijkt dat van een perceel bouwgrond waaraan nog geen enkele bewerking heeft plaatsgevonden niet kan worden gezegd dat het in hoofdzaak tot woning dient en dat daarvoor het tarief voor niet-woningen moet worden gehanteerd. Gezien het feit dat op
1 januari 2007 nog geen bouwwerkzaamheden hadden plaatsgevonden op de onroerende zaak van eiser, was er volgens verweerder geen sprake van gebruik en kon er geen gebruikers-OZB worden opgelegd, hetgeen ook niet is gebeurd. Tot slot heeft verweerder gesteld dat na voltooiing van de onroerende zaak het tarief dient te worden vastgesteld aan de hand van het ‘hoofdzaak’-criterium, waarbij moet worden beoordeeld of 70% van de waarde kan worden toegerekend aan woondoeleinden. Maar dat is thans niet in geding en dient voor het belastingjaar 2008 te worden beoordeeld.
5. In reactie op het verweerschrift heeft eiser primair gesteld dat de door verweerder voorgestane toerekening van de grond aan niet bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond niet juist is. Volgens eiser dient te worden uitgegaan van de per 1 januari 2007 in werkelijkheid voor landbouw geëxploiteerde oppervlakte. Eiser heeft gesteld dat deze oppervlakte niet kan worden bepaald aan de hand van de achteraf gerealiseerde opstal, maar dat deze dient te worden bepaald door aftrek van de grond die behoort bij de medio 2006 gesloopte opstal. Hij stelt dat de oppervlakte van de gesloopte opstal 256 m² bedroeg, zodat conform de genoemde uitspraak van de rechtbank Middelburg tweeënhalf maal de ondergrond van de (gesloopte) gebouwde eigendommen aan de (gesloopte) gebouwde eigendommen wordt toegerekend, te weten 640 m². Dit is 26% van de 2.450 m² die verweerder als bouwperceel in de waardering betrekt, zodat de WOZ-waarde van het perceel dat niet onder de landbouwvrijstelling valt 26% van € 422.000,00 is, ofwel € 110.327,00.
Subsidiair heeft eiser aangevoerd dat kan worden uitgegaan van de door verweerder gehanteerde prijs van € 236,00 per m², waardoor de WOZ-waarde uitkomt op 640 m² maal
€ 236,00 is € 151.040,00. Hierbij heeft eiser aangetekend dat verweerder niet kenbaar rekening heeft gehouden met het feit dat er een erfdienstbaarheid op het toegangspad van 140 m² rust en dat de in het taxatierapport genoemde referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn.
Verder heeft eiser aangevoerd dat verweerder in het verweerschrift voor het eerst heeft aangegeven dat er geen gebruikers-OZB kan worden opgelegd en dat voor de toekomstig op te leggen aanslagen OZB het niet-woningtarief zal worden gehanteerd. Dit alsmede het feit dat verweerder pas in de beroepsfase de landbouwvrijstelling heeft toegepast rechtvaardigt een vergoeding van de integrale proceskosten van € 5.298,00.
6. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2005 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, vierde lid, van de Wet WOZ kunnen bij ministeriële regeling regels worden gesteld ingevolge welke bij de waardebepaling buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van onroerende zaken of onderdelen daarvan, indien die waarde geen onderdeel uitmaakt van de grondslag van de door de afnemers geheven belastingen als bedoeld in artikel 1, derde lid.
Ingevolge artikel 2 , eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten.
7. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij de
WOZ- waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. De rechtbank is van oordeel dat de uitspraak op bezwaar een deugdelijke motivering ontbeert. Volstaan is immers met de mededeling dat de opstallen ten onrechte bij de waardebepaling zijn betrokken, dat alleen de kavel van 21.251 m² dient te worden betrokken bij het vaststellen van de WOZ-waarde en dat dit reden is geweest om de WOZ-waarde te verlagen naar € 422.000,00. Hoe verweerder tot deze waardebepaling is gekomen maakt hij niet duidelijk. Dat een deel van de kavel wordt betrokken in de cultuurvrijstelling, heeft verweerder niet genoemd. Eiser heeft hiervan pas bij ontvangst van het verweerschrift en het daarbij behorende taxatierapport van 10 februari 2009 kennis kunnen nemen. Verweerder heeft eiser dus niet eerder dan in de beroepsfase de benodigde informatie geboden om te kunnen vaststellen hoe de WOZ-waarde van zijn onroerende zaak is vastgesteld. Gelet hierop komt de uitspraak op bezwaar voor vernietiging in aanmerking wegens strijd met artikel 7:12 van Pro de Awb. Het beroep is dan ook gegrond.
9. De rechtbank zal vervolgens – om te komen tot een definitieve oplossing van het geschil tussen partijen – nagaan of er mogelijkheden zijn om met toepassing van artikel 8:72 van Pro de Awb de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand te laten of zelf in de zaak te voorzien.
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder in de beroepsfase voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe de WOZ-waarde van eisers onroerende zaak is bepaald. Zij overweegt daartoe als volgt.
11. Ingevolge vaste jurisprudentie is het aan eiser om aannemelijk te maken dat en in welke omvang er sprake is van cultuurgrond in de zin van de Uitvoeringsregeling. Dienaangaande heeft eiser echter nagelaten schriftelijke gegevens over te leggen. Eisers primaire stelling dat de gehele kavel onder de cultuurgrondvrijstelling valt kan de rechtbank dan ook niet onderschrijven. Daarbij acht de rechtbank het met verweerder onaannemelijk dat de ondergrond van de (gesloopte) gebouwde eigendommen is ingezaaid met gras en door vee is begraasd. Subsidiair heeft eiser gesteld dat de oppervlakte van (gesloopte) gebouwde eigendommen 256 m² bedroeg, dat gelet hierop tweeënhalf keer 256 m² (is 640 m²) aan de ondergrond van de (gesloopte) gebouwde eigendommen moet worden toegerekend en dat de cultuurgrond dus 20.601 m² bedraagt. Deze stelling kan de rechtbank bij gebrek aan schriftelijke onderbouwing evenmin volgen.
12. Verweerder heeft de omvang van geëxploiteerde cultuurgrond en de ondergrond die moet worden toegerekend aan de (gesloopte) gebouwde eigendommen bepaald op 18.801 m² respectievelijk op 2.450 m². Verweerder heeft deze oppervlakte van de ondergrond die moet worden toegerekend aan de (gesloopte) gebouwde eigendommen vastgesteld aan de hand van de natuurlijke begrenzing. Deze natuurlijke begrenzing bestaat naar de verklaring van de gemachtigde van verweerder ter zitting uit een afrastering en uit een rij bomen. Verder is volgens de gemachtigde van verweerder ter zitting de natuurlijke begrenzing duidelijk gemaakt door de begrazing van het deel dat tot de cultuurgrond wordt gerekend en het ontbreken van begrazing van het deel dat tot de ondergrond van de (gesloopte) gebouwde eigendommen wordt gerekend. De gemachtigde van verweerder heeft ter zitting de natuurlijke begrenzing middels foto’s aangetoond. Ook is een luchtfoto uit 2006 overgelegd, die de situatie van vóór de sloop van de opstallen laat zien. Hierop is de natuurlijke begrenzing eveneens duidelijk zichtbaar. Gelet op het voorgaande komt de door verweerder voorgestane wijze van het bepalen van de omvang van de cultuurgrond en de ondergrond die moet worden toegerekend aan de (gesloopte) gebouwde eigendommen de rechtbank in dit geval juist voor. De rechtbank gaat dan ook uit van de door verweerder bepaalde oppervlakten. Dit betekent dat 18.801 m² van eisers onroerende zaak onder de cultuurgrondvrijstelling valt en 2.450 m² van eisers onroerende zaak moet worden betrokken in de bepaling van de WOZ-waarde.
13. De waarde van de cultuurgrond en de waarde van de ondergrond van de (gesloopte) gebouwde eigendommen heeft verweerder blijkens het taxatierapport van 10 februari 2009 afgeleid uit de koopsom van € 964.283,00 die eiser op 2 maart 2001 voor de gehele onroerende zaak heeft betaald. Blijkens de akte van levering is deze koopsom verdeeld in
€ 158.823,00 voor de opstallen en € 805.460,00 voor het overige, zijnde het erf, de bollengrond en de onder- en bijliggende grond.
14. Om de waarde van de cultuurgrond te bepalen heeft verweerders taxateur vervolgens aansluiting gezocht bij de door eiser op 2 juni 2008 betaalde koopsom van € 270.000,00 voor een perceel bollengrond van 24.480 m² op nagenoeg dezelfde locatie, hetgeen neerkomt op
€ 11,03 per m². Verder heeft verweerders taxateur verklaard dat de markt voor bollengrond in de periode van 2005 tot 2008 stabiel is geweest en dat de markt in de tweede helft van 2008 wat is ingezakt. Eiser heeft deze verklaring niet betwist en ook de rechtbank heeft geen aanleiding om aan de juistheid hiervan te twijfelen. Gelet hierop heeft de rechtbank evenmin reden om de stelling van verweerders taxateur dat een hectare bollengrond € 110.000 à
€ 120.000,00 kostte niet te volgen. De bepaalde waarde voor de 18.801 m² cultuurgrond van € 225.612,00 acht de rechtbank dan ook niet te hoog.
15. De taxateur van verweerder is vervolgens gekomen tot de waarde van de ondergrond die moet worden toegerekend aan de (gesloopte) gebouwde eigendommen door de waarde van de cultuurgrond (€ 225.612,00) af te trekken van de koopsom (€ 805.460,00). De rechtbank kan deze handelwijze volgen. De waarde van de ondergrond die moet worden toegerekend aan de (gesloopte) gebouwde eigendommen is derhalve € 579.000,00, zijnde
€ 236,00 per m². Ter nadere onderbouwing van de grondprijs van € 236,00 heeft verweerders taxateur nog gewezen op gerealiseerde grondprijzen van kavels voor de bouw van particuliere woningen. Deze grondprijzen liggen zo’n € 95,00 tot € 154,00 hoger dan de prijs die verweerder aanhoudt voor een kavel voor de bouw van een bedrijfswoning. Hiermee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank laten zien dat voldoende rekening is gehouden met het verschil in waarde tussen de kavels. Bovendien heeft eiser in zijn reactie op het verweerschrift dezelfde grondprijs als uitgangspunt genomen.
16. Gelet op al het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder in de beroepsfase afdoende heeft bewezen dat de WOZ-waarde van € 422.000,00 voor eisers onroerende zaak niet te hoog is. De omstandigheid dat verweerder, zoals eiser heeft gesteld, niet inzichtelijk heeft gemaakt dat rekening is gehouden met de erfdienstbaarheid die op het toegangspad ligt, maakt dit niet anders. Voor zover deze erfdienstbaarheid - die overigens niet nader is gespecificeerd door eiser – een waardedrukkend effect zou hebben, heeft verweerder hiermee, gelet op het verschil in de waarde van de ondergrond die moet worden toegerekend aan de (gesloopte) gebouwde eigendommen (€ 579.000,00) en de door verweerder voorgestane WOZ-waarde (€ 422.000,00), voldoende rekening gehouden
17. Met betrekking tot het tarief staat vast dat verweerder voor de onroerende zaak van eiser het tarief voor een woning heeft toegepast. Verder staat vast dat verweerder eiser enkel heeft aangeslagen voor de eigenaars-OZB. De rechtbank concludeert dat over de tariefstelling dan ook geen verschil van mening tussen partijen bestaat. De stelling van verweerder dat eigenlijk het tarief voor niet-woningen had moeten worden toegepast, laat de rechtbank buiten beschouwing nu verweerder voor dit belastingjaar de tariefstelling niet heeft gewijzigd. Dat verweerder van plan is voor toekomstig op te leggen aanslagen het tarief voor niet-woningen toe te passen, maakt dat niet anders.
18. Al het vorenstaande in ogenschouw nemend ziet de rechtbank aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb te bepalen dat de rechtsgevolgen van de te vernietigen uitspraak op bezwaar geheel in stand blijven.
19. Bij deze beslissing is er aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser voor de behandeling van zijn beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Als uitgangspunt heeft daarbij te gelden dat de hoogte van deze vergoeding wordt berekend met inachtneming van de forfaitaire normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht.
20. Eiser heeft gesteld dat verweerder in het verweerschrift voor het eerst heeft aangegeven dat er geen gebruikers-OZB kan worden opgelegd en dat voor de toekomstig op te leggen aanslagen OZB het niet-woningtarief zal worden gehanteerd. Dit alsmede het feit dat verweerder pas in de beroepsfase de cultuurgrondvrijstelling heeft toegepast rechtvaardigt volgens eiser een vergoeding van de integrale proceskosten van € 5.298,00. De rechtbank kan eisers stelling niet onderschrijven. Uit de primaire aanslag blijkt immers duidelijk dat eiser alleen is aangeslagen voor de eigenaars-OZB en dat het tarief voor woningen is toegepast. Uit de uitspraak op bezwaar kan niet worden opgemaakt dat verweerder dit standpunt heeft verlaten. Ook overigens is er geen sprake van bijzondere omstandigheden die nopen tot een afwijking van de in Besluit proceskosten bestuursrecht opgenomen forfaitaire normen. De omstandigheid dat verweerder pas in de beroepsfase duidelijk heeft gemaakt welk deel van de onroerende zaak van eiser bij de cultuurgrondvrijstelling wordt betrokken vindt de rechtbank niet zo’n bijzondere omstandigheid. Met de door verweerder bij de uitspraak op bezwaar verlaagd vastgestelde WOZ-waarde als uitgangspunt kon eiser volgens de rechtbank een reële afweging maken over de mogelijke kosten en opbrengsten van een beroepsprocedure.
21. Met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft de rechtbank de kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand dan ook vastgesteld op € 483,00. Hierbij heeft de rechtbank één punt toegekend voor het opstellen van het beroepschrift, een half punt voor de schriftelijke reactie op het verweerschrift en het gewicht van de zaak aangemerkt als gemiddeld.
22. Gezien de gegrondverklaring van het beroep moet verweerder eiser ook het betaalde griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar geheel in stand blijven;
- veroordeelt verweerder in de aan de zijde van eiser redelijkerwijs gemaakte proceskosten van € 483,00;
- wijst de gemeente Bergen aan als de rechtspersoon die de proceskosten moet vergoeden;
- bepaalt dat de gemeente Bergen aan eiser het door hem betaalde griffierecht van
€ 39,00 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 14 mei 2009 door mr. M. Kraefft, rechter, in tegenwoordigheid van mr. S.C. Jacobs, griffier.
griffier rechter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.