Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 08/439 WOZ
Uitspraak van de meervoudige kamer
in de zaak van:
[naam ],
wonende te [plaatsnaam],
eiseres,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Zijpe,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 28 februari 2007 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak van eiseres aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning van eiseres) voor het belastingjaar 2007 vastgesteld op € 169.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2005 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eiseres gemaakte bezwaar gedateerd 16 maart 2007 heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 17 december 2007 gegrond verklaard en daarbij heeft hij de
WOZ-waarde van de woning van eiseres vastgesteld op € 127.000,00.
Tegen deze uitspraak op bezwaar heeft eiseres beroep ingesteld bij brief van 21 januari 2008, door de rechtbank ontvangen op 25 januari 2008.
De enkelvoudige kamer van de rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op
5 maart 2009, waar eiseres in persoon is verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door E. Zwagerman en mr. V.A. Smit, taxateur.
Op 25 maart 2009 heeft de rechtbank bepaald dat het onderzoek in de zaak wordt heropend teneinde het beroep door te verwijzen naar de meervoudige kamer.
De meervoudige kamer van de rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op
14 april 2009, waar eiseres in persoon is verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door E. Zwagerman.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van de woning van eiseres terecht heeft vastgesteld op € 127.000,00. Het geschil is daarbij beperkt tot de vraag wat de invloed is van bestaande windmolens en plannen voor nieuw te plaatsen windmolens op de waarde van de woning van eiseres. Eiseres heeft verklaard zich te kunnen vinden in de aanvankelijk vastgestelde waarde van € 169.000 als de bestaande windmolens noch de nieuwbouwplannen er zouden zijn. Nu ook de rechtbank geen reden ziet om een waarde van € 169.000 onjuist te achten indien daarbij de bestaande windmolens en de nieuwbouwplannen buiten beschouwing worden gelaten, zal zij deze waarde tot uitgangspunt nemen bij de beantwoording van de hiervoor geformuleerde vraag.
2. Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar kort gezegd gesteld dat uit rechtspraak blijkt dat, zolang relevante verkoopcijfers niet het tegendeel aantonen, de aanwezigheid van een windturbine binnen een zekere afstand van de woning tot een waardeaanpassing leidt. Voorts heeft verweerder gesteld dat de hoogte van de waardeaanpassing afhangt van de concrete afstand van de woning tot de windturbine. Volgens verweerder toont het verkoopcijfer van de woning aan de [referentiewoning 1] aan dat een windturbine op een afstand van ruim 600 meter niet leidt tot een lagere economische waarde. Aan de hand hiervan heeft het college van burgemeester en wethouders beleidsregels opgesteld. Deze beleidsregels gaan over het waardedrukkend effect van windturbines met een ashoogte van tenminste 40 meter. Verweerder heeft gesteld dat de woning van eiseres valt in de categorie waarbij de afstand tot de windturbine tussen 201 en 300 meter is. Conform deze beleidsregels heeft verweerder de waarde van de woning van eiseres verlaagd met 25% naar € 127.000,00.
3. Eiseres heeft gesteld dat de waarde van haar woning op nihil moet worden gesteld in verband met de overlast die zij sinds augustus 2006 ondervindt van de illegaal geplaatste windturbine. Deze windturbine is op ongeveer 220 m afstand van haar woning gelegen aan de [referentiewoning 2]. Verder heeft eiseres gesteld dat er tegenover haar woning binnenkort negen nieuwe windturbines worden gebouwd. Tot slot heeft zij aangevoerd dat er een voorbereidingsbesluit is genomen om de vervanging van de kleine windturbine aan de andere kant van haar woning, aan de [referentiewoning 3], door een grotere mogelijk te maken.
4. In het verweerschrift heeft verweerder nog gesteld dat de beleidsregels tot stand zijn gekomen op grond van relevante jurisprudentie en op grond van verkoopcijfers van objecten in de gemeente Zijpe, die in de nabijheid van windturbines zijn gelegen. Verder heeft verweerder gesteld dat het verkoopcijfer van de woning aan de [referentiewoning 4] aantoont dat een windturbine op een afstand van ongeveer 350 meter niet tot een lagere economische waarde leidt. De woningen aan de [referentiewoning 1], de [referentiewoning 4] en [referentiewoning 5], die zijn genoemd in het verweerschrift, zijn volgens verweerder weliswaar niet vergelijkbaar met de woning van eiseres, maar de verkoopcijfers van deze woningen zijn wel goed bruikbaar om de invloed van windturbines op het waardepeil inzichtelijk te maken.
Voorts heeft verweerder aangegeven dat de nieuwe windturbines waarnaar eiseres heeft verwezen, op ruim 1.000 meter afstand van haar woning zullen worden gebouwd zodat, gelet op de verkoopcijfers van de in het verweerschrift genoemde woningen, ervan wordt uitgegaan dat deze niet van invloed zijn op de waarde van haar woning. Verder heeft verweerder gesteld dat voor de windturbine aan de [referentiewoning 2] een aanvraag ter legalisering in behandeling is genomen. Over de komst van een grotere windturbine aan de [referentiewoning 3] heeft verweerder gesteld dat dit de opschaling van een bestaande kleine windturbine (een Lagerwey) betreft, dat de opschaling strijdig is met het bestemmingsplan en dat de bouwvergunning, die nodig is om de opschaling mogelijk te maken, is aangehouden in afwachting van het nog te actualiseren windbeleid.
5. Ingevolge artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
6. Volgens vaste rechtspraak (zie bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van
1 april 2005, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder LJ-Nummer AT3035) is het aan verweerder om aannemelijk te maken dat met de toegepaste waardeaftrek voldoende rekening is gehouden met de invloed van de windturbine(s).
7. Verweerder heeft de aftrek gebaseerd op de bij besluit van 4 december 2007 door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zijpe vastgestelde beleidsregels voor het waardedrukkend effect op de WOZ-waarde in relatie tot oprichten van windturbines met een ashoogte van tenminste 40 meter (hierna: de Beleidsregels). De Beleidsregels zijn met terugwerkende kracht met ingang van 1 januari 2007 in werking getreden.
8. Op grond van artikel 1, eerste lid, van de Beleidsregels gelden deze beleidsregels indien geen onderbouwende verkoopcijfers zoals bedoeld in artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, beschikbaar zijn van verkopen na het afgeven van de benodigde vergunningen voor het oprichten van de windturbine(s).
Op grond van artikel 2 van Pro de Beleidsregels wordt, zolang er geen verkoopcijfers beschikbaar zijn die het tegendeel bewijzen, de WOZ-waarde afhankelijk van de afstand verlaagd met:
a. 35% indien de afstand ligt tussen de 0 en 200 meter hemelsbreed;
b. 25% indien de afstand ligt tussen de 201 en 300 meter hemelsbreed;
(…)
f. boven de afstand van 600 meter wordt geen aftrek toegepast;
g. voor windturbines met een ashoogte van minder dan 40 meter wordt geen aftrek toegepast.
9. Uit artikel 17 van Pro de Wet WOZ volgt dat de maatstaf voor het bepalen van de WOZ waarde van woningen de waarde in het economische verkeer is. Hieruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dan ook dat alle in het concrete geval voorkomende omstandigheden die van invloed zijn op de marktwaarde van een woning bij de waardebepaling moeten worden betrokken. In onderhavige zaak betekent dit dat de invloed van de windturbine(s) bij de WOZ-waarde moet worden betrokken, hetgeen verweerder op zich heeft onderkend. De rechtbank is echter, anders dan verweerder, van oordeel dat de invloed van een windturbine niet is te vangen in een vast percentage, enkel afhankelijk van de afstand tot de woning en een ashoogte van tenminste 40 meter, zoals voorgestaan in de Beleidsregels. De rechtbank acht deze benadering te grofmazig en is van oordeel dat deze benadering geen recht doet aan de omstandigheden van het geval. Zo wordt er bijvoorbeeld geen rekening gehouden met de specifieke ashoogte van een windturbine en de visuele hinder, die toeneemt naarmate de ashoogte groter is. Evenmin wordt in de Beleidsregels rekening gehouden met de ligging van de windturbine ten opzichte van de woning en de daaruit mogelijk voortvloeiende schaduwhinder, uitzichthinder en geluidsoverlast (in verband met de heersende windrichting). Ook de hoeveelheid windturbines in de omgeving van een woning wordt niet betrokken in de Beleidsregels. Dit maakt dat het bepalen van de waarde van een woning met toepassing van artikel 2 van Pro de Beleidsregels zo ver van het bepalen van de marktwaarde in een concreet geval afstaat, dat de Beleidsregels onverbindend moeten worden geacht wegens strijd met het in de Wet WOZ vastgelegde waardebegrip voor woningen.
10. Ook overigens heeft verweerder niet aangetoond dat met de hiervoor genoemde aspecten rekening is gehouden. Gelet op al het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd wegens strijd met artikel 17 van Pro de Wet WOZ.
11. Eiseres heeft evenmin de door haar voorgestane WOZ-waarde aannemelijk gemaakt. De enkele stelling dat de WOZ-waarde op nihil moet worden gesteld acht de rechtbank ontoereikend.
12. De rechtbank ziet voldoende aanknopingspunten om de waarde zelf vast te stellen en zo tot een finale beslechting van het geschil te komen.
De rechtbank heeft de mogelijkheid dat de kleine windturbine aan de [referentiewoning 3] zal worden opgeschaald bij haar oordeel betrokken. De stelling van verweerder dat de behandeling van het verzoek om opschaling is opgeschort doet hieraan niet af. Vaststaat dat de eigenaar van deze windturbine een opschaling wil en daartoe een bouwvergunning heeft aangevraagd. De rechtbank acht de mogelijke opschaling dan ook een omstandigheid waarmee een redelijk handelend gegadigde rekening zal houden.
Voorts heeft de rechtbank rekening gehouden met het feit dat de windturbine aan de [referentiewoning 2] met een ashoogte van 58 meter op 220 meter van de woning van eiseres is gelegen, dat deze nog steeds niet is gelegaliseerd en dat deze windturbine onweersproken voor geluidsoverlast en schaduwhinder zorgt. De stelling van verweerder dat de milieuvergunning voor de windturbine aan de [referentiewoning 2] definitief is en dat er objectief gezien geen sprake is van overlast indien aan alle vergunningsvoorschriften zou worden voldaan, leidt niet tot een ander oordeel. Vaststaat immers dat de eigenaar van de windturbine de stilstandvoorziening die op de windturbine – overigens na de toestandsdatum van
1 januari 2007 – is geplaatst, niet toepast en dat aan hem daarvoor een last onder dwangsom is opgelegd. Gelet hierop kan niet staande worden gehouden dat de windturbine feitelijk voldoet aan de milieuwetgeving.
Over de inmiddels in aanbouw zijnde rij van negen nieuwe windmolens langs het Noordhollandsch Kanaal heeft verweerder ter zitting onweersproken verklaard dat de afstand van de woning van eiseres tot deze windmolens ruim 1.600 meter is. Gezien deze afstand acht de rechtbank niet aannemelijk dat deze windmolens een waardedrukkend effect hebben op de woning van eiseres. Dat eiseres het uitzicht op deze windmolens zeer storend vindt, is geen grond om aan te nemen dat alle potentiële kopers van haar woning dat ook vinden.
13. Gelet op al het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat een WOZ-waarde van
€ 84.500,00 in dit geval recht doet aan de realiteit. De rechtbank zal de WOZ-waarde van de woning van eiseres voor het belastingjaar 2007 dan ook op dit bedrag vaststellen en bepalen dat deze beslissing in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar. Verweerder hoeft dus niet opnieuw op het bezwaar van eiseres te beslissen.
14. Eiseres heeft verzocht om verweerder te veroordelen in haar proceskosten, bestaande uit de reiskosten van [plaatsnaam] naar Alkmaar en terug. Gezien de gegrondverklaring van het beroep is er aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
15. Het bedrag aan reiskosten dient op grond van artikel 2, eerste lid, onder c, van het Besluit proceskosten bestuursrecht te worden vastgesteld overeenkomstig artikel 11, eerste lid, aanhef en onder c, van het Besluit tarieven in strafzaken 2003. Het tarief voor vergoedingen wegens reiskosten bedraagt een tarief waarvan de hoogte gelijk is aan de reiskosten per openbaar middel van vervoer, laagste klasse dan wel een kilometervergoeding van € 0,28 per kilometer indien openbaar vervoer niet of niet voldoende mogelijk is. De rechtbank stelt vast dat het reizen met het openbaar vervoer van het woonadres van eiseres naar de rechtbank met het openbaar vervoer niet voldoende mogelijk is. De rechtbank bepaalt de reiskosten op € 21,50 (de afstand van het adres van eiseres naar de rechtbank en terug is 38,4 kilometer x € 0,28 x twee zittingen).
16. Gezien de gegrondverklaring van het beroep moet verweerder eiseres ook het betaalde griffierecht van € 39,00 vergoeden.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van 17 december 2007;
- stelt de WOZ-waarde van de woning van eiseres voor het belastingjaar 2007 vast op € 84.500,00 en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de aan de zijde van eiseres redelijkerwijs gemaakte proceskosten van € 21,50;
- wijst de gemeente Zijpe aan als de rechtspersoon die de proceskosten moet vergoeden;
- bepaalt dat de gemeente Zijpe aan eiseres het griffierecht ten bedrage van € 39,00 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 29 mei 2009 door mr. M. Kraefft, voorzitter,
mr. drs. W.P. van der Haak en mr. L. Boonstra, leden, in tegenwoordigheid van
mr. S.C. Jacobs, griffier.
griffier rechter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.