Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 11/623
uitspraak van de meervoudige kamer van 29 maart 2012 in de zaak tussen:
[naam], te [plaatsnaam], eiseres
(gemachtigde: mr. M.B.A.C. Hasselman),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Medemblik, verweerder
(gemachtigden: T.J. de Lange en L. Koenraad).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2010 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak van eiseres aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning van eiseres) voor het belastingjaar 2010 vastgesteld op € 240.671.
Bij uitspraak op bezwaar van 20 januari 2011 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Na de behandeling ter zitting op 4 november 2011, waar niemand is verschenen, heeft de rechtbank het onderzoek heropend en de zaak verwezen naar een meervoudige kamer.
Het nadere onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 februari 2012. Voor eiseres is haar echtgenoot verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Feiten
1. Eiseres is eigenares van de woning aan de [adres] te [plaatsnaam]. De woning heeft een inhoud van circa 240 m³ en staat op een perceel van circa 379 m².
2. Bij de bepaling van de WOZ-waarde is verweerder uitgegaan van de voorgeschreven waardepeildatum 1 januari 2009.
Geschil en beoordeling
3. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Ze voert daartoe aan dat de referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn met haar woning. Ze stelt dat de verkoopdata van de referentiewoningen [adres.1][plaatsnaam.1]s.2] te ver van de waardepeildatum zijn gerealiseerd. De referentiewoningen [adres.3] en [adres.4] hebben meer inhoud en meer grond. Voor deze referentiewoningen geldt bovendien dat zij rustig zijn gelegen. Voor de woning [adres.3] geldt verder nog dat de tuin aan het water grenst en dat de woning beschikt over een schuur.
De wonin[adres.4] heeft een vrij uitzicht en beschikt over een schuur en een luifel.
Deze referentiewoningen zijn, gelet op deze verschillen, volgens eiseres niet goed bruikbaar voor de onderbouwing van de WOZ-waarde. De woning van eiseres ligt aan een drukke doorgaande weg waar veel zwaar verkeer over rijdt. Op basis van een op verzoek van eiseres opgesteld taxatierapport is zij van mening dat de WOZ-waarde € 221.000 bedraagt.
4. Verweerder stelt in de bestreden uitspraak kort gezegd dat de waarde moet worden bepaald door middel van vergelijking met marktgegevens van rond de waardepeildatum. Op deze wijze wordt de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw bepaald. De wonin[plaatsnaam.1]s.2] in [plaatsnaam.1], [adres.3] in [plaatsnaam.2] e[adres.4] in [plaatsnaam.3] zijn net als de in het taxatieverslag genoemde verkopen rond de waardepeildatum verkocht. Gezien deze verkopen, de onderlinge verschillen die kunnen bestaan in grootte, kavelgrootte en aan- en bijgebouwen, is de waarde van de woning van eiseres marktconform vastgesteld. In het verweerschrift stelt verweerder dat de bij de waardering gebruikte verkopen alle aan een drukke doorgaande weg liggen met de daarbij behorende overlast van (zwaar) landbouw-, bus-, vracht- of sluipverkeer, een naastgelegen bedrijf ([adres.1][adres.4][plaatsnaam.1]s.2]) of overlast van een dorpshuis ([adres.3]). De referentiewoning [adres.2] heeft aan de voorzijde geen vrij uitzicht. De aankoopsommen van de referentiewoningen [adres.1] en [adres.2] zijn niet te ver van de waardepeildatum gerealiseerd. Verweerder heeft daarbij gewezen op de uitspraak van het gerechtshof te Amsterdam van 23 december 2010 (LJN: BP2018), waarin is bepaald dat ook verkopen die 15 tot 37 maanden van de peildatum afliggen bruikbaar zijn voor de waardebepaling.
5. Het is volgens vaste rechtspraak bij betwisting van de waarde in de eerste plaats aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken dient de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen te worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
7. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning van eiseres heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode.
Daarbij heeft verweerder gebruik gemaakt van de verkoopcijfers van de in het taxatierapport genoemde referentiewoningen aan de [adres.1] in [plaatsnaam], [adres.2] in [plaatsnaam.1] , [adres.3] in [plaatsnaam.2] e[adres.4] in [plaatsnaam.3]. De rechtbank is van oordeel dat de verkoopdatum van 5 maart 2007 van de woning aan de [adres.2] te ver van de waardepeildatum 1 januari 2009 is gelegen om als onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning van eiseres te kunnen dienen. Deze referentiewoning zal de rechtbank dus niet betrekken bij het antwoord op de vraag of verweerder de waarde van de woning van eiseres niet te hoog heeft vastgesteld. Wat betreft het door verweerder aangehaalde arrest van het gerechtshof Amsterdam van 23 december 2010 merkt de rechtbank op dat in die zaak het hof verder van de waardepeildata gelegen verkopen van referentiewoningen bruikbaar achtte voor de waardebepaling, omdat deze relevant waren in verband met de specifieke ligging, die ze gemeen hadden met het te waarderen object, daarmee goed vergelijkbaar waren en bij gebreke van dichter bij de peildatum gelegen transacties van vergelijkbare objecten. Dat is in deze zaak niet het geval. De referentiewoning aan d[adres.4] staat op een perceel dat bijna drie keer zo groot is als het perceel bij de woning van eiseres. Bovendien heeft deze referentiewoning een schuur met een inhoud van 360 m³ waaraan een waarde is toegekend van € 99.000. Ook de referentiewonin[adres.4] zal de rechtbank niet betrekken bij het antwoord op de vraag of verweerder de waarde van de woning van eiseres niet te hoog heeft vastgesteld.
8. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen aan de [adres.1] te [plaatsnaam] en de [adres.3] te [plaatsnaam.2] wel voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres. Het zijn net als de woning van eiseres vrijstaande woningen, gebouwd in de jaren ’60, met een vergelijkbare inhoud en een vergelijkbare vrije ligging in hetzelfde dorp en een nabijgelegen dorp. De verkoopprijzen daarvan kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning van eiseres. Dat er mogelijk verschillen tussen de woning van eiseres en de referentiewoningen zijn doet aan de vergelijkbaarheid niet af. Het gaat er om dat verweerder met die verschillen voldoende rekening houdt.
9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen de WOZ-waarde van de woning van eiseres is herleid. Uit het bestreden besluit, bezien in samenhang met het verweerschrift en de nadere toelichting ter zitting, is de rechtbank gebleken dat verweerder zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in inhoud en perceelgrootte tussen de referentiewoningen en de woning van eiseres. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hierbij voorts in voldoende mate rekening gehouden met de ligging van de woning van eiseres en met de verschillen in aan- en bijgebouwen tussen de woning van eiseres en de referentiewoningen.
Verweerder heeft met zijn taxatierapport een toelichting gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van een berekening met kubieke en vierkante meterprijzen. Hoewel deze berekening slechts een hulpmiddel is dat op zichzelf niet ter beoordeling staat, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank ook hiermee laten zien dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woningen. Zo heeft verweerder bij de vaststelling van de vierkante- en de kubieke meterprijs rekening gehouden met de afnemende meeropbrengst, namelijk het gegeven dat de waarde per vierkante meter en kubieke meter afneemt naarmate het perceel respectievelijk de inhoud groter is.
10. Naar het oordeel van de rechtbank is de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog vastgesteld. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. De referentiewoning aan [adres.1] te [plaatsnaam] is zeventien maanden vóór de peildatum, op 6 augustus 2007, verkocht voor € 317.000. Deze woning, die net als de woning van eiseres aan dezelfde drukke doorgaande weg ligt, heeft een grotere inhoud en staat op een groter perceel. Gelet hierop en op de hiervoor genoemde afnemende meeropbrengst acht de rechtbank een WOZ-waarde van de woning van eiseres die bijna € 77.000 lager is dan de verkoopprijs van deze referentiewoning zeker niet onredelijk. Ook de object- en verkoopgegevens van de referentiewoning aan [adres.3] te [plaatsnaam.2] geven geen aanleiding om de voor de woning van eiseres vastgestelde WOZ-waarde te hoog te achten. Deze woning is één maand na de waardepeildatum, op 30 januari 2009, verkocht voor € 380.000. Ook deze woning heeft een grotere inhoud en staat op een groter perceel, maar de van deze verkoop herleide WOZ-waarde van de woning van eiseres is dan ook bijna € 140.000 lager en dit acht de rechtbank, ook hier gelet op het verschil in inhoud en perceeloppervlak en de afnemende meeropbrengst, zeker niet onredelijk. In het door eiseres overgelegde taxatierapport vindt de rechtbank geen aanknopingspunten dat door verweerder onvoldoende rekening is gehouden met voormelde verschillen in objectkenmerken en dat de door verweerder hiervan herleide WOZ-waarde € 20.000 lager had moeten worden vastgesteld. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat het door eiseres overgelegde taxatierapport waarin de WOZ-waarde is bepaald op € 221.000 zeer summier is. Het vermeldt weliswaar een viertal verkopen rond de waardepeildatum van woningen uit de omgeving van de woning van eiseres, maar een weergave van verschillen in ligging en de aard en omvang van eventuele bijgebouwen ontbreekt. Ook bevat het rapport geen nadere toelichting op de daarin bepaalde waarde aan de hand van een berekening met kubieke en vierkante meterprijzen. Voorts bevat dit rapport volgens verweerder fouten en onvolkomenheden wat betreft de genoemde maten van percelen en woningen, de staat van onderhoud, de ligging, de verkoopdata en de bijgebouwen. Eiseres heeft dit niet weersproken.
11. Gezien het voorgaande concludeert de rechtbank dat verweerder afdoende heeft bewezen dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld.
12. Het beroep is ongegrond.
13. Bij deze uitkomst is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep van eiseres ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Luigjes, voorzitter, mr. M. Kraefft en mr. W.B. Klaus, leden, in aanwezigheid
van mr. P. Verweel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2012.
griffier voorzitter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.