Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk P08/00675 tot en met P08/00677
23 december 2010
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], de heffingsambtenaar,
en het incidenteel hoger beroep van
[X] en [Y], te [Z], belanghebbenden,
tegen de uitspraak in de zaken 07/5891, 07/5892 en 07/5893 van de rechtbank Amsterdam in het geding tussen
belanghebbenden
en
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, ten name van [X] en gedagtekend 30 november 2006 en 31 januari 2007, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A]weg [5] te [Z] (hierna ook: het object), op de waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) vastgesteld op € 346.000. Met dagtekening 30 november 2006 is aan [X] als zakelijk gerechtigde een aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het belastingjaar 2005 opgelegd en met dagtekening 31 januari 2007 een dergelijke aanslag voor het belastingjaar 2006.
1.2. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, ten name van [Y] en gedagtekend 30 november 2006, de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 krachtens artikel 22 van Pro de Wet WOZ vastgesteld op € 346.000. Met dezelfde dagtekening is aan [Y] als gebruiker een aanslag OZB voor het belastingjaar 2005 opgelegd.
1.3. Belanghebbenden hebben tegen deze beschikkingen en aanslagen bezwaarschriften ingediend. Bij uitspraak van 6 augustus 2007 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbenden hebben tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank). Bij uitspraak van 21 mei 2008, verzonden op 23 mei 2008, heeft de rechtbank het door belanghebbenden ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de waarde vastgesteld op € 198.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
1.5. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 17 juni 2008, aangevuld bij brief van 26 juni 2008. Belanghebbenden hebben een verweerschrift ingediend en incidenteel hoger beroep ingesteld.
1.6. Daartoe door het Hof in de gelegenheid gesteld, heeft de heffingsambtenaar bij brief van 28 augustus 2008 een reactie op het verweer respectievelijk het incidenteel hoger beroep ingediend. Belanghebbenden hebben daarop gereageerd bij brief van 28 september 2008, getiteld ‘conclusie van dupliek’.
1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 oktober 2010. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
2.1. De rechtbank heeft in de onderdelen 2.1 en 2.2 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbenden worden daarin aangeduid als ‘eisers’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
“2.1. Eisers zijn eigenaar van het object. Het object betreft een eenvoudige vrijstaande woning met een serre en een houten garage. De inhoud van de woning en serre bedragen respectievelijk is 182m³ en 35m³. De oppervlakte van de garage bedraagt 25 m². De oppervlakte van het object bedraagt 1492 m².
2.2. Ter ondersteuning van de door hem vastgestelde waarde heeft verweerder een taxatierapport, met dagtekening 3 december 2007, opgemaakt door [C], ingebracht. In het taxatierapport zijn onder meer gegevens opgenomen betreffende het type object, bouwjaar, de inhoud en grondoppervlakte van de vergelijkingsobjecten [A]weg 14, [A]weg [6] en [A]weg 15 te [Z]. Voorts is in het rapport te lezen wanneer en voor welke prijs de vergelijkingsobjecten zijn verkocht. De taxateur heeft, onder verwijzing naar de vergelijkingsobjecten, de waarde van het object op € 346.000 getaxeerd”.
Nu deze feiten tussen partijen niet in geschil zijn, gaat ook het Hof hiervan uit.
In aanvulling hierop, stelt het Hof de volgende feiten vast:
2.2. Tot de gedingstukken behoort een in opdracht van belanghebbenden door [L Bodemonderzoek] BV opgesteld ‘rapport inzake verkennend onderzoek (…) locatie [A]weg [5] [1234 AB] [Z]’ van 18 maart 2008. Hierin is onder meer het volgende vermeld:
“Hypothese
(…)
Op de onderzoekslocatie geven de verrichte activiteiten geen directe reden voor veronderstelde bodemverontreiniging.
Echter, indien op een locatie al gedurende vele decennia bebouwing staat of heeft gestaan dan mag worden aangenomen dat deze bebouwing en de (voormalige) menselijke activiteiten en/of uitloging van bepaalde bouwmaterialen op die locatie een negatieve uitwerking op de bodem heeft veroorzaakt. Nagenoeg altijd worden op dit soort locaties verhoogde waarden aan lood en zink gemeten. Ook is op veel van dit soort locaties in het verleden gestookt op kolen, hout of turf. De asresten werden dan bij glad weer algemeen gebruikt voor het ruw maken van de looppaden. Dit geeft lokaal verhoging van de concentratie met pak.
Tevens is bekend dat er op de locatie een brand is geweest. Dit kan ook van invloed zijn geweest op de bodem. (verbrandsresten/as).
Op basis van de bovenstaande gegevens kan de hypothese als volgt worden opgesteld:
- De onderzoekslocatie is in haar geheel verdacht.
(…)
CONCLUSIE
(…)
In de bovengrond (...) is een lichte tot matige hoeveelheid puin aangetroffen.
(…)
In de bodem is puin aangetroffen. Op de bodem ligt verspreidt over de locatie glas, grind, puin, takken en ander klein afval.
(…)
In de bovengrond is analytisch koper en zink boven interventiewaarde en chroom en lood boven tussenwaarde aangetroffen. Tevens zijn de parameters cadmium, nikkel en PAKtotaal boven streefwaarde aangetoond. De overige onderzochte stoffen en verbindingen zijn niet boven streefwaarde aangetoond.
In de ondergrond zijn geen van de onderzochte stoffen en verbindingen boven streefwaarde aangetroffen.
In het ondiepe grondwater zijn geen van de onderzochte stoffen en verbindingen boven streefwaarde aangetoond.
Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat de eerder gestelde hypothese correct is.
De hypothese van een verdachte locatie wordt hier gerechtvaardigd”.
2.3. De opstallen worden sinds 1999 verhuurd aan en gebruikt door een kunstenares.
2.4. Volgens het bestemmingsplan [Z] bestaat het object uit een woonerfgedeelte van 560 m2 en een tuingedeelte van 960 m2. Een deel van het tuingedeelte wordt door belanghebbende als moestuin gebruikt.
3. Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is de vast te stellen waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2003 in geschil.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar geconcludeerd tot vernietiging van de aanslag OZB die voor het belastingjaar 2005 aan [Y] als gebruiker is opgelegd.
4. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft omtrent het geschil het volgende overwogen:
“4.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. Op verweerder rust de last om aannemelijk te maken dat de waarde van onderhavig object niet te hoog is vastgesteld. Met het taxatieverslag en de overigens gegeven motivering is verweerder daarin niet geslaagd. De door verweerder genoemde vergelijkingsobjecten [A]weg 14, [6] en 15 kunnen niet als zodanig dienen nu de transacties van deze woningen te ver van de waardepeildatum (van 15 maanden tot meer dan 37 maanden) afliggen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerder onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze hij het tijdsverloop tussen de transactiedata en de waardepeildatum in de vaststelling van de waarde heeft betrokken. Tevens heeft verweerder onvoldoende inzichtelijk kunnen maken op welke wijze hij de grondwaarde uit de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft gedestilleerd.
4.3. Ter zitting hebben eisers voorts – zonder bezwaren van verweerder – ter onderbouwing van het eerder ingenomen standpunt dat de grond op het perceel [A]weg [5] vervuild is een rapport van [L Bodemonderzoek] B.V. van 18 maart 2008 overgelegd, van een door deze B.V. uitgevoerd verkennend bodemonderzoek. De rechtbank volgt eisers in hun stelling dat mogelijk sprake is van bodemvervuiling, waarmee bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden. Uit dit schrijven blijkt immers dat het perceel vervuild is met analytisch koper en zink boven interventiewaarde, chroom en nikkel boven tussenwaarde en dat de parameters cadmium, nikkel en PAKtotaal boven streefwaarde zijn aangetoond. Geconcludeerd wordt dat risico’s voor de volksgezondheid en het milieu aanwezig zijn. Ter zitting heeft verweerder aangegeven bij de waardevaststelling geen rekening te hebben gehouden met vervuiling omdat deze niet bekend was gelet op algemene informatie afkomstig van de onder genoemde 3.3 website. De stelling van verweerder dat met na de waardepeildatum bekend geworden verontreiniging bij de waardevaststelling geen rekening behoeft te worden gehouden, wordt door de rechtbank – met verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 5 september 2003 (BNB 2003/351) – verworpen.
4.4. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waardevaststelling niet zorgvuldig en gemotiveerd tot stand is gekomen.
4.5. Eisers hebben aangevoerd dat de waarde van de woning naar hun gevoel - mede gebaseerd op een woz-waarde van ongeveer € 140.000 en daarbij opgeteld een geschatte gemiddelde stijging van de grondwaarde van 10% - € 155.000 dient te zijn. Aangezien een verdere onderbouwing van deze waarde, bijvoorbeeld aan de hand van een taxatierapport, ontbreekt, is naar het oordeel van de rechtbank deze waarde evenmin aannemelijk geworden.
4.6. Nu partijen niet kunnen worden gevolgd in de door hen voorgestane waarden zal de rechtbank de waarde van het object, alle feiten en omstandigheden van het geval in aanmerking nemende, in goede justitie vaststellen op € 198.000 en met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, Awb zelf in de zaken voorzien. De aanslagen onroerendezaakbelasting eigenaren dient dienovereenkomstig te worden verlaagd.
4.7. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard”.
5. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken. Voor het verhandelde ter zitting wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.
6. Beoordeling van het geschil
6.1. Ter zitting van het Hof is vastgesteld dat het door [L Bodemonderzoek] BV opgestelde ‘rapport inzake verkennend onderzoek (…) locatie [A]weg [5] [1234 AB] [Z]’ van 18 maart 2008 zonder bezwaar van de heffingsambtenaar bij de behandeling in hoger beroep kan worden betrokken. Het Hof betrekt dat stuk in zijn oordeel. Derhalve behoeft de gang van zaken op de zitting van de rechtbank met betrekking tot dit stuk geen verdere bespreking.
6.2. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde van het object niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Het Hof is – anders dan de rechtbank – van oordeel dat de in het taxatierapport genoemde verkochte objecten [A]weg 14, [A]weg 15 en [A]weg [6] relevant zijn voor de bepaling van de waarde van het object. Deze vergelijkingsobjecten hebben immers met het object van belanghebbende de specifieke ligging aan de rand van het open gebied ten oosten van [Z] gemeenschappelijk, en bij gebreke van dichter bij de peildatum liggende transacties van dergelijke objecten vormen de verkoopgegevens van die vergelijkingsobjecten, zoals opgenomen in het taxatierapport, de relatief beste vergelijkingsmaatstaf. Behalve door hun ligging zijn de vergelijkingsobjecten en het object van belanghebbenden ook overigens in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van het object. Uit het rapport en de daarop in de stukken en ter zitting door de heffingsambtenaar gegeven toelichtingen blijkt dat de taxateur zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen deze objecten, zoals de daarop gebouwde opstallen en samenstelling en oppervlakte van de percelen.
6.3. Het Hof is van oordeel dat met name het direct naast het object van belanghebbende gelegen perceel [A]weg [6] een zeer goede basis voor vergelijking biedt nu de opbouw van beide percelen vergelijkbaar is, op beide percelen een nieuw woonhuis zou kunnen worden gebouwd en het gelet op dezelfde ligging en bestemming niet aannemelijk is dat de mate van vervuiling wezenlijk verschillend is. Uitgaande van de transactieprijs voor dit naastgelegen object op 2 april 2004 van € 587.274 en de toelichting die de heffingsambtenaar daarop heeft gegeven in de stukken en ter zitting, kan niet worden gezegd dat de voor het object van belanghebbenden vastgestelde waarde van € 346.000 te hoog is. Uit de verschillen in opbouw van woon- en overige grond bij [A]weg [6] blijkt dat de waarde vooral is gelegen in de mogelijkheid dat op dergelijke percelen een woning kan worden gebouwd en dat de extra grond van [A]weg [6] hierbij minder relevant is. Aannemelijk is dat bij percelen als de onderhavige de waarde met name is gelegen in de gebruiksmogelijkheden van de grond en dat de waarde van de opstal van betrekkelijk ondergeschikt belang is. Dit vindt ook bevestiging in de gegevens die omtrent [A]weg 14 zijn komen vast te staan. Voorts acht het Hof aannemelijk dat bij de waardebepaling van het object voldoende rekening is gehouden met het verschil in prijspeil tussen de verkoopdatum van [A]weg [6] en de peildatum van het object.
6.4. Nu voor het overige geen feiten of omstandigheden zijn komen vast te staan waaruit een lagere waarde zou volgen, is het Hof van oordeel dat de door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatie van [C] deugdelijk is. Hetgeen belanghebbenden hebben aangevoerd doet daaraan, gelet op het hiervoor overwogene, geen afbreuk. Hieruit volgt dat de heffingsambtenaar het bewijs heeft geleverd dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld.
6.5. Op grond van het voorgaande is het incidenteel hoger beroep van belanghebbenden om de waarde nader vast te stellen op € 155.000 (dan wel € 150.000) ongegrond.
Slotsom
De slotsom is dat de uitspraak van de rechtbank moet worden vernietigd, behoudens de beslissing omtrent de vergoeding van proceskosten en griffierecht. Het Hof zal de aanslag OZB die voor het belastingjaar 2005 aan [Y] als gebruiker is opgelegd en de uitspraak op bezwaar voor zover die hierop betrekking heeft vernietigen. Het bij de rechtbank ingestelde beroep is in zoverre gegrond.
7. Proceskosten
Belanghebbenden hebben op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht recht op vergoeding van de in hoger beroep gemaakte proceskosten. Met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht wordt die vergoeding gesteld op de reiskosten per openbaar vervoer [Z] - Amsterdam, door het Hof begroot op € 8.
8. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissing omtrent de proceskosten en het griffierecht;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover die betrekking heeft op de aanslag OZB die voor het belastingjaar 2005 aan [Y] als gebruiker is opgelegd;
- vernietigt de aanslag OZB die voor het belastingjaar 2005 aan [Y] als gebruiker is opgelegd;
- bevestigt voor het overige de uitspraak op bezwaar en
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van € 8.
Aldus gedaan door mrs. J. den Boer, voorzitter, J.P.A. Boersma en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus als griffier. De beslissing is op 23 december 2010 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.