Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector bestuursrecht
Registratienummer: 06 / 131 WOZ AZ1 A
uitspraak van de enkelvoudige kamer d.d. 17 november 2006
in het geschil tussen:
[eiseres] Vastgoed B.V.,
gevestigd te [plaats], eiseres,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Almelo, verweerder.
1. Aanduiding bestreden besluit
Uitspraak op bezwaar van verweerder d.d. 4 januari 2006.
2. Het verloop van de procedure
Verweerder heeft bij beschikking van 29 april 2005 krachtens de Wet waardering onroerende zaken (Wet Woz) de waarde van de hierna te noemen objecten per peildatum 1 januari 2003 vastgesteld op een bedrag van
- [adres 1]-------------------------€ 2.062.000,00
- [adres 2]-------------------------€ 467.000,00
- [adres 3]-------------------------€ 373.000,00
- [adres 4]-------------------------€ 3.990,00
- [adres 5]------------------------ € 562.000,00
- [adres 6]------------------------€ 1.223.000,00
- [adres 7]------------------------€ 928.000,00
- [adres 8-------------------------€ 233.000,00
- [adres 9]------------------------€ 233.000,00
- [adres 10]-----------------------€ 221.000,00
- [adres 11]------------------------€ 195.000,00
- [adres 12]------------------------€ 201.000,00
te [plaats].
Tegen deze beschikking heeft eiseres bij brief van 29 april 2005, aangevuld op12 mei 2005, bezwaar gemaakt.
Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar gedeeltelijk gegrond verklaard en de Woz-waarde van het object
- [adres 2] verlaagd naar € 275.000,00;
- [adres 3] verlaagd naar € 258.000,00;
- [adres 5] verlaagd naar € 499.000,00;
- [adres 7] verlaagd naar € 645.000,00;
- [adres 8] verlaagd naar € 158.000,00;
- [adres 9] verlaagd naar € 158.000,00;
- [adres 10] verlaagd naar € 150.000,00.
De Woz-waarde van de objecten [adres 4] en [adres 17] wordt gehandhaafd.
De Woz-beschikking wordt, voor zover die betrekking heeft op de objecten [adres 1] en [adres 6], vernietigd en verweerder zal met betrekking tot deze objecten een nieuwe uitspraak op bezwaar nemen.
Tegen dit besluit heeft eiseres bij brief van 23 januari 2006 beroep ingesteld. Het beroep heeft betrekking op de waardevaststelling van de objecten [adressen 5, 7, 8, 9, 10].
Op 12 april 2006 heeft verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden, alsmede een verweerschrift en een door J. Meulink, als beëdigd of gediplomeerd taxateur werkzaam bij Geo Tax & WOZ-Support, opgesteld taxatierapport, gedagtekend 20 maart 2006.
Het beroep is behandeld ter zitting van de rechtbank van 1 november 2006, waar eiseres is vertegenwoordigd door haar directeur, [eiseres], terwijl verweerder zich heeft doen vertegenwoordigen door M.J. Lammersen en D.H.E. Klein Gebbink.
3. Feiten
Eiseres is eigenaar van de hier boven genoemde objecten. Dit betreffen alle kantoor-/bedrijfspanden. De waarde van deze objecten is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006.
4. Wettelijk kader
Artikel 17, eerste lid, van de Wet Woz bepaalt dat aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
5. Geschil en standpunten van partijen
Tussen partijen is in geschil of de op grond van de Wet WOZ vastgestelde waarde van de objecten [adressen 5, 7, 8, 9, 10] te hoog is vastgesteld.
Eiseres beantwoordt die vraag bevestigend en verweerder voor een aantal objecten ontkennend en voor een aantal bevestigend.
Met betrekking tot het object [adres 5] voert eiseres, samengevat weergegeven het volgende aan.
- Het verhuurbare oppervlak van dit object is niet 398 m², zoals verweerder stelt, maar volgens de computerberekening van de architect 317 m². Verweerder mag bovendien niet uitgaan van het aantal bruto vierkante meters maar dient van het aantal verhuurbare vierkante meters uit te gaan. Trapgaten, liftschachten e.d. tellen derhalve niet mee.
- Service Apotheek huurt op de vierde etage van het object een ruimte van 120 m².
Dit bedrijf heeft huisnummer 18e en zou dus een eigen aanslag van verweerder moeten krijgen. De onderhavige aanslag dient dan ook te worden gesplitst.
Met betrekking tot de objecten [adressen 7, 8, 9, 10] voert eiseres aan dat bij de waardevaststelling een te hoge huurprijs per vierkante meter vloeroppervlak in aanmerking is genomen. Eiseres wijst er in dit verband op dat verweerder voor de objecten Twentepoort Oost 18 a t/m d, die veel beter zijn gelegen, een huurprijs van € 106,00/m² hanteert, terwijl voor de objecten aan Twentepoort West een huurprijs van € 120,00, respectievelijk € 125,00 wordt gehanteerd. Volgens eiseres is deze huurprijs veel te hoog, gelet op de huidige, moeilijke kantorenmarkt, waarbij in aanmerking moet worden genomen dat [adres 7] volgens verweerder een B-locatie is. Dit betekent, aldus eiseres, dat de huurprijs van de objecten aan Twentepoort West onder die van Twentepoort Oost (€ 106,00/m²) moet liggen. Eiseres vindt haar voorstel van € 95,00/m² dan ook zeer reëel. Indien de rechtbank niet genoeg overtuigd is, kan eiseres een huurwaardetaxatie laten uitvoeren.
Blijkens het taxatierapport van Meulink is de waarde van de onroerende zaken [adressen 7, 8, 9, 10] bepaald met behulp van de in artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling bedoelde huurwaardekapitalisatiemethode. In dit verband wordt per object melding gemaakt van gerealiseerde huurprijzen per vierkante meter vloeroppervlak van in de gemeente Almelo gelegen objecten. Tevens is per object het aantal vierkante meters vloeroppervlak vermeld waar de taxateur vanuit is gegaan en is per object de kapitalisatiefactor berekend. Taxateur Meulink komt op basis van die gegevens - aantal vierkante meters vloeroppervlak x huurprijs/m2 x kapitalisatiefactor - in zijn rapport tot de conclusie dat de waarde in het economische verkeer op de peildatum van:
- [adres 5] dient te worden vastgesteld op: € 614.000,00;
- [adres 6] dient te worden vastgesteld op: € 161.000,00;
- [adres 9] dient te worden vastgesteld op: € 161.000,00;
- [adres 10] dient te worden vastgesteld op: € 153.000,00.
Voorts concludeert de taxateur dat het object [adres 5] twee afzonderlijk te waarderen onroerende zaken omvat, te weten [adres 5 a en b], en dat de waarde in het economisch verkeer op de peildatum van [adres 5] dient te worden vastgesteld op € 335.000,00 en die van 18e op € 144.000,00.
Op basis van deze conclusies stelt verweerder zich op het standpunt dat het object [adres 5] niet correct is afgebakend, dat de door hem in zijn uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van het object [adres 7] op een te hoog bedrag is vastgesteld en dat de waarde van de overige objecten niet te hoog is vastgesteld.
Bij zijn uitspraak op bezwaar, het verweerschrift en ter zitting heeft verweerder voorts onder meer, samengevat weergegeven, het volgende naar voren gebracht.
[adres 5]:
- Het gedeelte dat sinds drie jaar in gebruik is bij [bedrijf] dient als een aparte onroerende zaak te worden aangemerkt, aangezien dit gedeelte blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
- Alle objecten zijn (in bezwaar) inpandig opgenomen en gemeten. Het gaat daarbij om de bruto vloeroppervlakte. De methode van berekening van de inhouds- en oppervlakten is voor alle onroerende zaken binnen de gemeente Almelo gelijk. Bij taxaties in het kader van de Wet Woz wordt de bruto inhoud bepaald aan de hand van NEN2580, hetgeen wil zeggen dat voor de berekening van de inhoud/oppervlakte moeten worden uitgegaan van de buitenmaten. Eiseres gaat ten onrechte uit van de binnenmaten.
[adressen 7, 8, 9, 10]:
- Taxateur Meulink is bij het opmaken van het taxatierapport uitgegaan van een huurprijs van € 97,50/m² en een huurwaardekapitalisatiefactor van 10,5. Hiermee komt het verschil in A/B-lokatie in vergelijking met onroerende zaken aan de Twentepoort Oost, waarvoor een huurwaarde van € 105,00/m² en een huurwaardekapitalisatiefactor van 11,5 wordt gehanteerd beter tot uitdrukking. Ter onderbouwing van de huurwaarde van € 97,50 verwijst de taxateur naar een huurtransactie uit februari 2001 van het object [adres 7] en de huurvraagprijzen van nieuwbouw aan Twentepoort West, die € 125/m² (exclusief BTW) bedragen.
- De - in vergelijking met de uitspraak op bezwaar - hogere Woz-waarden voor de objecten [adressen 7, 8, 9, 10] is te verklaren doordat in de beroepsfase een hogere huurwaardekapitalisatiefactor voor deze objecten is gehanteerd dan in de bezwaarfase, te weten 10,5 in plaats van 10.
6. Overwegingen
[adres 5]
Indien, zoals hier, bij het opleggen van een aanslag in de onroerendezaakbelastingen een fout is gemaakt bij de afbakening van het belastingobject doordat de aanslag mede betrekking heeft op objecten die in gebruik zijn bij derden of geheel of gedeeltelijk op het grondgebied van een andere gemeente zijn gelegen, kan de afbakening van het belastingobject in bezwaar of beroep door de gemeente of de belastingrechter worden aangepast, zodanig dat de aanslag nog slechts betrekking heeft op één - op de juiste wijze afgebakend - belastingobject. Daarbij dient zo nodig de waarde van het object te worden verlaagd. De rechtbank verwijst in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad van 27 september 2002, nr. 34928.
Tussen partijen is niet in geschil dat de objectafbakening in die zin onjuist is, dat het object [adres 5] twee objecten omvat, te weten het object [adres 5 a en b].
Gelet op de hiervoor aangehaalde jurisprudentie van de Hoge Raad, zal de uitspraak op bezwaar moeten worden vernietigd, voor zover daarbij de waarde van het object [adres 5] is vastgesteld, en zal de rechtbank, zelf in de zaak voorziend, de waarde van dit object lager moeten vaststellen. Voor het object [adres 5 b] zal verweerder een nieuwe waardebeschikking moeten geven.
Wat betreft het vloeroppervlak dat bij de waardebepaling volgens de huurwaardekapitalisatiemethode in aanmerking moet worden genomen, ziet de rechtbank niet in dat verweerder niet van de bruto vloeroppervlakte mocht uitgaan. Verweerder is niet gehouden om uit te gaan van de netto verhuurbare vloeroppervlakte. Evenmin vermag de rechtbank in te zien dat verweerder voor het berekenen van de huurprijs per vierkante meter niet mocht uitgaan van de totale bruto vloeroppervlakte. Naar verweerder ter zitting onweersproken heeft gesteld, zou het per saldo geen verschil maken indien bepaalde ruimtes/delen van het object buiten beschouwing zouden worden gelaten bij de vaststelling van de bruto vloeroppervlakte, zoals eiseres voorstaat, omdat dan de huurprijs per vierkante meter hoger wordt.
Ook overigens heeft eiseres naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat verweerder bij de waardebepaling van het object [adres 5] een onjuist - te groot - aantal vierkante meters vloeroppervlak in aanmerking heeft genomen. De hierop betrekking hebbende grief van eiseres faalt derhalve.
In de omstandigheid dat de door de taxateur in aanmerking genomen vloeroppervlakte voor dit object derhalve voor juist moet worden gehouden en eiseres de voor dit object gehanteerde huurprijs en kapitalisatiefactor niet heeft betwist, ziet de rechtbank aanleiding om, zelf in de zaak voorziend, de waarde van het object [adres 5] vast te stellen op de waarde die taxateur Meulink voor dit object heeft vastgesteld, te weten € 335.000,00.
[adressen 5, 6, 7, 8, 9, 10]
Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat met een huurprijs van 97,50/m² en een huurwaardekapitalisatiefactor van 10,5 het verschil in A/B-lokatie in vergelijking met onroerende zaken aan de Twentepoort Oost, waarvoor een huurwaarde van € 105,00/m² en een huurwaardekapitalisatiefactor van 11,5 wordt gehanteerd, onvoldoende tot uitdrukking komt.
Het voorgaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder in het onderhavige geval geen onjuiste uitgangspunten heeft gehanteerd bij de toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode, met behulp waarvan verweerder de onroerende zaken van eiseres heeft gewaardeerd. De rechtbank is dan ook van oordeel:
- dat verweerder de door hem vastgestelde en verdedigde waarde van de onroerende zaken [adressen 5, 6, 7, 8, 9, 10] aannemelijk heeft gemaakt;
- dat verweerder de door hem verdedigde, in vergelijking met de uitspraak op bezwaar, lagere waarde van de onroerende zaak [adres 5] eveneens aannemelijk heeft gemaakt en
- dat hetgeen eiseres heeft aangevoerd niet tot een ander oordeel leidt.
De uitspraak op bezwaar zal derhalve moeten worden vernietigd, voor zover daarbij de waarde van het object [adres 5] is vastgesteld. De rechtbank zal, zelf voorziend in de zaak, de waarde van dit object verminderen en vaststellen op de waarde die taxateur Meulink voor deze objecten heeft bepaald. Voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bestaat geen aanleiding.
Beslist wordt derhalve als volgt:
7. Beslissing
De Rechtbank Almelo,
Recht doende:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar, voor zover daarbij de waarde is vastgesteld van de objecten [adres 5 en 7];
- vermindert de vastgestelde waarde van het object [adres 5] te [plaats] tot € 335.000,-;
- vermindert de vastgestelde waarde van het object [adres 7] te [plaats] tot € 614.000,00;
- verstaat dat de gemeente Almelo aan eiseres het griffierecht ad € 276,00 vergoedt;
- wijst af het anders of meer gevorderde.
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030,
6800 EM Arnhem; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a de naam en het adres van de indiener;
b een dagtekening;
c een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.
Aldus gegeven door mr. W.F. Claessens, in tegenwoordigheid van mr. G.J.M. Annink, griffier.
Afschrift verzonden op: 17 november 2006
AB