Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector bestuursrecht
Registratienummer: 06 / 132 WOZ AZ1 A
uitspraak van de enkelvoudige kamer d.d. 17 november 2006
in het geschil tussen:
[eiseres] Vastgoed B.V.,
gevestigd te [plaats], eiseres,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Almelo, verweerder.
1. Aanduiding bestreden besluit
Uitspraak op bezwaar van verweerder d.d. 22 december 2005.
2. Het verloop van de procedure
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2005 krachtens de Wet waardering onroerende zaken (Wet Woz) de waarde van de hierna te noemen en in Almelo gelegen objecten per peildatum 1 januari 2003 vastgesteld op een bedrag van:
- [adres 1]------------------------€ 277.000,00
- [adres 2]------------------------€ 733.000,00
- [adres 3]----------------------- € 214.000,00
- [adres 4]------------------------€ 139.000,00
- [adres 5]------------------------€ 175.000,00
- [adres 6]----- ------------------€ 191.000,00
- [adres 7]------------------------€ 80.000,00
- [adres 8]------------------------€ 57.000,00
- [adres 9]------------------------€ 53.000,00
- [adres 10]----------------------€ 160.000,00
- [adres 11]----------------------€ 136.000,00
- [adres 12]----------------------€ 267.000,00
- [adres 13]----------------------€ 155.000,00
- [adres 14]----------------------€ 161.000,00
- [adres 15]----------------------€ 105.000,00
- [adres 16]----------------------€ 159.000,00
- [adres 17]----------------------€ 54.000,00
- [adres 18]----------------------€ 543.000,00
- [adres 19]----------------------€ 192.000,00
- [adres 20]-----------------------€ 339.000,00
- [adres 21]---------------------- € 1.484.000,00
- [adres 20]--------------- -------€ 767.000,00
- [adres 21]-----------------------€ 1.924.000,00
- [adres 22]-----------------------€ 551.000,00
- [adres 23]-----------------------€ 118.000,00
- [adres 24]-----------------------€ 338.000,00
- [adres 25]-----------------------€ 140.000,00
- [adres 26]-----------------------€ 159.000,00
- [adres 27]-----------------------€ 223.000,00
- [adres 28]-----------------------€ 322.000,00
- [adres 29]-----------------------€ 467.000,00
- [adres 30]-----------------------€ 153.000,00
- [adres 31]-----------------------€ 481.000,00
- [adres 32]-----------------------€ 405.000,00
- [adres 33]-----------------------€ 149.000,00.
Tegen deze beschikking heeft eiseres bij brief van 5 april 2005, aangevuld op 22 april 2005, bezwaar gemaakt.
Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar gedeeltelijk gegrond verklaard en de Woz-waarde van het object
- [adres 14] verlaagd naar € 142.000,00;
- [adres 16] verlaagd naar 112.000,00;
- [adres 18] verlaagd naar € 338.000,00;
- [adres 21] verlaagd naar € 1.305.000,00;
- [adres 20]c verlaagd naar € 652.000,00;
- [adres 23] verlaagd naar 108.000,00;
- [adres 24] verlaagd naar 206.000,00;
- [adres 31] verlaagd naar € 367.000,00.
Het bezwaar is voor het overige ongegrond verklaard waarbij de Woz-waarde van de hierna genoemde objecten is gehandhaafd:
- [adres 15];
- [adres 1, 2, 3, 4 en 5], ;
- [adres 6]
- [adres 7, 8, 9, 10, 11, en 12],;
- [adres 13];
- [adres 19];
- [adres 20];
- [adres 30, 31, 32, 33, 34 en 35].
De Woz-beschikking wordt vernietigd voor zover die betrekking heeft op de objecten:
- [adres 21 en 22];
- [adres 30].
Tegen dit besluit heeft eiseres bij brief van 19 januari 2006 beroep ingesteld. Het beroep heeft betrekking op de waardevaststelling van de objecten [adres 1, 2, 3, 4 en 5], [adres 7, 8 en 9], [adres 13], [adres 15], [adres 19], [adres 21 en 22], [adres 24] en [adres 30 en 31].
Op 12 april 2006 heeft verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden, alsmede een verweerschrift en een door J. Meulink, als beëdigd taxateur werkzaam bij Geo Tax & WOZ-Support, opgesteld taxatierapport, gedagtekend 20 maart 2006.
Het beroep is behandeld ter zitting van de rechtbank van 1 november 2006, waar eiseres is vertegenwoordigd door haar directeur, [eiseres], terwijl verweerder zich heeft doen vertegenwoordigen door M.J. Lammersen en D.H.E. Klein Gebbink.
3. Feiten
Eiseres is eigenaar van de bovengenoemde objecten. Het object [adres 13] is een woning, de overige objecten zijn kantoor-/bedrijfspanden. De waarde van deze onroerende zaken is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006.
4. Wettelijk kader
In artikel 16, aanhef en onderdeel a tot en met c, van de Wet Woz, is bepaald dat voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
Artikel 17, eerste lid, van de Wet Woz bepaalt dat aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (Uitvoeringsregeling) wordt de waarde bepaald voor:
a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
5. Geschil en standpunten van partijen
Tussen partijen is in geschil of de op grond van de Wet Woz vastgestelde waarde van de objecten [adres 1, 2, 3, 4 en 5], [adres 7, 8 en 9], [adres 13], [adres 15], [adres 19], [adres 21 en 22], [adres 24], [adres 28, 29 en 30] te hoog is vastgesteld.
Eiseres beantwoordt die vraag bevestigend en verweerder voor een aantal objecten ontkennend en voor een aantal bevestigend.
Eiseres heeft ten aanzien van de vastgestelde waarde, samengevat weergegeven, het volgende aangevoerd.
Met betrekking tot het object [adres 13]:
Dit pand staat op erfpachtgrond, zodat bij de waardebepaling niet kan worden uitgegaan van de fictie dat sprake is van volle en onbezwaarde eigendom die kan worden overgedragen. Het object is dan ook veel te hoog getaxeerd.
Met betrekking tot de objecten [adres 2, 3, 4 en 5], [adres 7 en 8], [adres 15], [adres 21 en 22] en [adres 29]:
Door uit te gaan van het bruto vloeroppervlak heeft verweerder bij de waardevaststelling een onjuist - te groot - aantal vierkante meters vloeroppervlak in aanmerking genomen. Verweerder had het aantal vierkante meters vloeroppervlak moeten vaststellen met behulp van de norm NEN2580 en had dus moeten uitgaan van het netto verhuurbare vloeroppervlak, zoals ook in de vastgoedwereld gebruikelijk is.
Alsdan komt het bij de waardevaststelling in aanmerking te nemen aantal vierkante meters vloeroppervlak van genoemde objecten lager uit dan het aantal waar verweerder vanuit is gegaan.
Met betrekking tot de objecten [adres 1, 2. 3, 4 en 5], [adres 10], [adres 19], [adres 24] en [adres 32]:
De bij de waardevaststelling in aanmerking genomen huurprijs per vierkante meter vloeroppervlak is te hoog.
- Wat betreft de objecten aan de [straat adres 1 -5 ] wordt verwezen naar het in beroep overgelegde huurcontract van [straat adres 1 -5 ] 4a, waaruit blijkt dat de huurprijs van deze hal met kantoor gemiddeld € 20,00/m2 bedraagt. Op basis hiervan dient ook de huurprijs voor nr. 6 en nr. 10 en de hal van 347 m2 van nr. 16 te worden vastgesteld op € 20,-/m2. Omdat nr. 8 en nr. 12 wat couranter zijn, kan de huurprijs voor deze objecten worden gesteld op € 25,00/m2.
- Wat betreft het object [adres 10] wordt erop gewezen dat de huurprijs van de vergaderruimte van 76 m2 voor € 55,00/m2 te hoog is omdat deze ruimte minder courant is en arbo-technisch geheel ongeschikt is als werkruimte. Het betreft namelijk een geheel inpandige entresolvloer zonder daglicht die door de vorige huurder in de hal gemaakt is, waardoor de hal hoogte mist.
- Wat betreft het object [adres 19] wordt erop gewezen dat het pand totaal geen uitstraling heeft en niet aan de openbare weg ligt, doch achter een andere ruimte. De huurprijs bedraagt dan ook € 25,00/m2.
- Wat betreft het object [adres 24] wordt erop gewezen dat de maximale huurprijs per vierkante meter blijkens het bijgevoegde huurcontract € 79,20/m2 bedraagt.
- Wat betreft het object [adres 32] wordt erop gewezen dat de huidige huurder ([huurder]) blijkens het bijgevoegde huurcontract thans op jaarbasis € 32.196,00 betaalt en dat dit een zeer redelijke huur is.
Met betrekking tot de objecten [adres 1, 2, 3, 4 en 5], [adres 19] en [adres 24]:
Bij de waardevaststelling is een te hoge kapitalisatiefactor in aanmerking genomen. Deze factor mag maximaal 8 bedragen. In dit verband wordt ten aanzien van de objecten aan de [straat adres 1, 2, 3, 4 en 5], samengevat weergegeven, het volgende naar voren gebracht.
Van buiten zien de panden er redelijk uit, maar van binnen zijn ze incourant. Daarnaast zijn de objecten over maximaal 10 jaar aan gehele vernieuwing toe, omdat deze dan niet meer aan de moderne eisen zullen voldoen. De objecten zullen dan onverhuurbaar zijn. De kavels zijn voorts na afbraak van het pand niet voor veel doeleinden geschikt, omdat bijvoorbeeld woningbouw vanwege het naastgelegen spoor niet mogelijk is. Een koper zal bovendien uiteindelijk 9 keer de huur moeten betalen.
Ten aanzien van het object [adres 24] wordt erop gewezen dat de gemeentelijke taxateur voor de beter gelegen kantoorpanden aan de [adres 21] tot en met 18d en 22 een kapitalisatiefactor van 11 gebruikt, zodat voor het object [adres 24] een kapitalisatiefactor van 10,5 op zijn plaats is.
Met betrekking tot de objecten [adres 7, 8 en 9]:
Ten aanzien van de (seizoensgebonden) stank)overlast die deze objecten ondervinden van Grobben Afvalverwerking is geen apart bedrag in mindering gebracht op de vastgestelde waarde.
Ter staving van de vastgestelde waarde van alle in het geding zijnde objecten verwijst verweerder naar het bij zijn verweerschrift overgelegde taxatierapport van J. Meulink.
Blijkens dit rapport is de waarde van de onroerende zaak [adres 13] bepaald met behulp van de in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bedoelde vergelijkingsmethode. In dit verband wordt melding gemaakt van de verkoopprijzen die tussen 3 april 2001 en 3 december 2002 voor een zevental in de gemeente Almelo gelegen objecten zijn gerealiseerd. Taxateur Meulink komt in zijn rapport tot de conclusie dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak [adres 13] op de peildatum dient te worden vastgesteld op € 155.000,00.
Blijkens het taxatierapport van Meulink is de waarde van de overige onroerende zaken bepaald met behulp van de in artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling bedoelde huurwaardekapitalisatiemethode. In dit verband wordt per object melding gemaakt van gerealiseerde huurprijzen per vierkante meter vloeroppervlak van in de gemeente Almelo gelegen objecten. Tevens is per object het aantal vierkante meters vloeroppervlak vermeld waar de taxateur vanuit is gegaan en is per object de kapitalisatiefactor berekend. Taxateur Meulink komt op basis van die gegevens - aantal vierkante meters vloeroppervlak x huurprijs/m2 x kapitalisatiefactor - in zijn rapport tot de conclusie dat de waarde in het economische verkeer op de peildatum van:
- [adres 1] dient te worden vastgesteld op: € 277.000,00;
- [adres 2] dient te worden vastgesteld op: € 885.000,00;
- [adres 3] dient te worden vastgesteld op: € 203.000,00;
- [adres 4] dient te worden vastgesteld op: € 141.000,00;
- [adres 5] dient te worden vastgesteld op: € 179.000,00;
- [adres 7] dient te worden vastgesteld op: € 101.000,00;
- [adres 8] dient te worden vastgesteld op: € 57.000,00;
- [adres 10] dient te worden vastgesteld op: € 163.000,00;
- [adres 15] dient te worden vastgesteld op: € 93.000,00;
- [adres 19] dient te worden vastgesteld op: € 159.000,00;
- [adres 21] dient te worden vastgesteld op: € 1.223.000,00;
- [adres 20]c dient te worden vastgesteld op: € 660.000,00;
- [adres 29] dient te worden vastgesteld op: € 475.000,00;
- [adres 32] dient te worden vastgesteld op: € 409.000,00.
Voorts concludeert de taxateur dat het object [adres 24] twee afzonderlijk te waarderen onroerende zaken omvat, te weten [adres 24 en 26], en dat de waarde in het economisch verkeer op de peildatum van zowel [adres 26 en 26a] dient te worden vastgesteld op € 97.000,00.
Op basis van deze conclusies stelt verweerder zich op het standpunt dat het object [adres 24] niet correct is afgebakend, dat de door hem in zijn uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van de objecten [adres 3], [adres 15], [adres 19] en [adres 21] op een te hoog bedrag is vastgesteld en dat de waarde van de overige objecten niet te hoog is vastgesteld.
Bij zijn uitspraak op bezwaar, het verweerschrift en ter zitting heeft verweerder voorts onder meer, samengevat weergegeven, het volgende naar voren gebracht.
[adres 13]:
De waarde in het economisch verkeer, waarvan bij de waardebepaling dient te worden uitgegaan, is de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen. Uitgegaan moet worden van het bedrag dat de meest biedende koper zou besteden bij een verkoop die na de beste voorbereiding op de voor dit object meest geschikte wijze wordt gehouden. Dit betekent dat de waardebepaling voor alle objecten in Nederland plaatsvindt alsof er geen bijzondere rechten op drukken. De omstandigheid dat op de grond behorende bij de woning een recht van erfpacht drukt, beïnvloedt de Woz-waarde niet.
Vloeroppervlak:
Alle objecten zijn (in bezwaar) inpandig opgenomen en gemeten. Het gaat daarbij om het bruto vloeroppervlak. De methode van berekening van de inhouds- en oppervlakten is voor alle onroerende zaken binnen de gemeente Almelo gelijk. Bij taxaties in het kader van de Wet Woz wordt de bruto inhoud bepaald aan de hand van NEN2580, hetgeen wil zeggen dat voor de berekening van de inhoud/oppervlakte moet worden uitgegaan van de buitenmaten. Eiseres gaat ten onrechte uit van de binnenmaten.
Huurprijs per vierkante meter:
- Alle objecten: Ter onderbouwing van de huurprijs zijn per object de huurprijzen van vergelijkbare objecten opgenomen, waarbij is gestreefd zoveel mogelijk voor objecten in de directe omgeving van het betreffende object te kiezen, zodat objectkenmerken als ligging en bereikbaarheid zoveel mogelijk overeenkomen.
- [adres 10]: Door aanpassing van de huurwaarde in vergelijking tot de huurwaarde die in bezwaar is gehanteerd, is voldoende rekening gehouden met door eiseres aangevoerde argumenten.
- [adres 19]: Ten aanzien van de ligging is in de waardebepaling rekening gehouden met het feit dat er geen sprake is van een zichtlocatie. Het object heeft echter wel een goede ontsluiting en bereikbaarheid vanaf de hoofdweg.
- [adres 32]: De huurgegevens zijn op 19 januari 2006 door eiseres aan de taxateur bekend gemaakt. De huurprijs is berekend voor een bruto vloeroppervlakte van 487 m². De door de huurder aangebrachte verdiepingsvloer, die als showroom in gebruik is, is niet in deze huurprijs meegenomen. Voor de bepaling van de waarde is de oppervlakte van deze verdiepingsvloer wel meegenomen. De totale oppervlakte die in de waardebepaling wordt meegenomen bedraagt 665 m². Aan de showroom op de 1e verdieping wordt wel een lagere huurwaarde per vierkante meter toegekend dan aan de showroom op de begane grond.
Kapitalisatiefactor:
De toegepaste (bruto)huurwaardekapitalisatiefactor wordt zoveel mogelijk afgeleid uit verkooptransacties met lege oplevering waarbij een eigenaar-gebruiker is betrokken en uit de ter zake geldende elementen, zoals basisrendement voor onroerend goed, vergoedingen voor te maken kosten en het opslagpercentage voor leegstandsrisico. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met de aard van de objecten, de onderhoudsgevoeligheid en het bouwjaar. Wat betreft de toegepaste kapitalisatiefactor voor de onderhavige objecten wordt verwezen naar de berekening van de kapitalisatiefactor die in het taxatierapport van Meulink bij elk object afzonderlijk is opgenomen. De kapitalisatiefactor voor de objecten aan de Aalderinkssingel en voor het object [adres 19] is 8,2, respectievelijk 8,5.
De kapitalisatiefactor voor het object [adres 24] is vastgesteld op 10,5. Door het verschil in kapitalisatiefactor tussen dit object en de objecten [adres 21] en 18c (11,5), komt het verschil in waardering ten aanzien van de ligging voldoende tot uitdrukking.
Stankoverlast Grobben:
Ten aanzien van de (seizoensgebonden) (stank)overlast die de objecten aan de Buitenhavenweg ondervinden van Grobben afvalverwerking is geen apart bedrag in mindering gebracht op de vastgestelde waarde.
6. Overwegingen
[adres 13]
Taxateur Meulink heeft de waarde van dit object vastgesteld aan de hand van gerealiseerde verkoopprijzen van een zevental in de gemeente Almelo gelegen objecten. Gelet op de in diens taxatierapport vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer inhoud, kaveloppervlakte en bouwjaar, acht de rechtbank aannemelijk dat deze objecten waarnaar in dat rapport wordt verwezen in dit geval vergelijkbaar zijn met de onderhavige onroerende zaak. Eiseres heeft dit ook niet betwist.
Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen het object [adres 13] en de in het taxatierapport genoemde objecten, geven de gerealiseerde verkoopprijzen van die objecten steun aan de door verweerder verdedigde waarde.
Gezien de zogenoemde, in artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz neergelegde overdrachtsfictie en verkrijgingsfictie, moet bij de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer worden uitgegaan van overdracht van de volle eigendom. Hieruit vloeit voort dat bij de waardering van de onroerende zaak geen rekening mag worden gehouden met het feit, dat op de bij de woning behorende grond een recht van erfpacht rust.
In dit verband wijst de rechtbank nog op de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz en in het bijzonder naar de volgende passage uit Kamerstukken II 1993/94, 22885, nr. 36, blz. 44:
“Het waarderingsvoorschrift, zoals dat is neergelegd in het tweede lid, bevat twee ficties. Enerzijds wordt namelijk verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerste fictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht of van vruchtgebruik rusten. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.”
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de door hem vastgestelde en verdedigde waarde van de onroerende zaak [adres 13] aannemelijk heeft gemaakt en dat hetgeen eiseres heeft aangevoerd niet tot een ander oordeel leidt.
De rechtbank is dan ook van oordeel dat de bestreden uitspraak op bezwaar in rechte in stand kan worden gelaten voor zover deze betrekking heeft op het object [adres 13].
[adres 24]
Indien, zoals hier, bij het opleggen van een aanslag in de onroerendezaakbelastingen een fout is gemaakt bij de afbakening van het belastingobject doordat de aanslag mede betrekking heeft op objecten die in gebruik zijn bij derden of geheel of gedeeltelijk op het grondgebied van een andere gemeente zijn gelegen, kan de afbakening van het belastingobject in bezwaar of beroep door de gemeente of de belastingrechter worden aangepast, zodanig dat de aanslag nog slechts betrekking heeft op één - op de juiste wijze afgebakend - belastingobject. Daarbij dient zo nodig de waarde van het object te worden verlaagd. De rechtbank verwijst in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad van 27 september 2002, nr. 34928.
Verweerder heeft gesteld dat de objectafbakening in die zin onjuist is, dat het object [adres 24] twee objecten omvat, te weten het object [adres 24] en het object [adres 24]a. Eiseres heeft dit niet betwist.
Gelet op de hiervoor aangehaalde jurisprudentie van de Hoge Raad, zal de uitspraak op bezwaar moeten worden vernietigd, voor zover daarbij de waarde van het object [adres 24] is vastgesteld, en zal de rechtbank, zelf in de zaak voorziend, de waarde van dit object lager moeten vaststellen. Voor het object [adres 24] zal verweerder een nieuwe waardebeschikking moeten geven.
De rechtbank stelt vast dat de door taxateur Meulink voor het object [adres 24] gehanteerde huurprijs van € 70,00/m2 lager is dan de door eiseres gestelde maximale huurprijs van € 79,20/m2 en dat de gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,5 gelijk is aan de door eiseres voorgestane factor. Hiervan uitgaande ziet de rechtbank aanleiding om, zelf in de zaak voorziend, de waarde van het object [adres 24] vast te stellen op de - door eiseres niet betwiste - waarde die taxateur Meulink voor dit object heeft vastgesteld, te weten € 97.000,00.
Overige objecten
Wat betreft het vloeroppervlak dat bij de waardebepaling volgens de huurwaardekapitalisatiemethode in aanmerking moet worden genomen, ziet de rechtbank niet in dat verweerder niet van de bruto vloeroppervlakte mocht uitgaan. Verweerder is niet gehouden om uit te gaan van de netto verhuurbare vloeroppervlakte. Evenmin vermag de rechtbank in te zien dat verweerder voor het berekenen van de huurprijs per vierkante meter niet mocht uitgaan van de totale bruto vloeroppervlakte. Naar verweerder ter zitting onweersproken heeft gesteld, zou het per saldo geen verschil maken indien bepaalde ruimtes/delen van het object buiten beschouwing zouden worden gelaten bij de vaststelling van het bruto vloeroppervlak, zoals eiseres voorstaat, omdat dan de huurprijs per vierkante meter hoger wordt. Ook overigens heeft eiseres heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat verweerder bij de waardebepaling van de objecten [adres 2, 3, 4 en 5], [adres 7 en 8], [adres 15], [adres 21 en 22] en [adres 29] een onjuist - te groot - aantal vierkante meters vloeroppervlak in aanmerking heeft genomen. De hierop betrekking hebbende grief van eiseres faalt derhalve.
Taxateur Meulink heeft de huurprijs van de in dit geding aan de orde zijnde objecten [adres 1, 2, 3, 4 en 5], [adres 10], [adres 19] en [adres 32] per onroerende zaak vastgesteld aan de hand van gerealiseerde huurtransacties van in de gemeente Almelo gelegen objecten. Gelet op de in diens taxatierapport vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren, met name de ligging en het vloeroppervlak, acht de rechtbank aannemelijk dat deze referentieobjecten waarnaar in dat rapport wordt verwezen in dit geval vergelijkbaar zijn met de hiervoor genoemde onroerende zaken. Eiseres heeft dit ook niet betwist.
Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaken [adres 1, 2, 3, 4 en 5], [adres 10], [adres 19] en [adres 32] en de in het taxatierapport genoemde referentieobjecten, geven de gerealiseerde huurtransacties van laatstbedoelde objecten steun aan de door verweerder in aanmerking genomen huurprijzen per vierkante meter.
Het enkele feit dat blijkens het door eiseres in beroep ingebrachte huurcontract van het object Aalderinkssingel 4a de huurprijs van dit object € 20,-/m2 brengt naar het oordeel niet met zich dat de huurprijs van de objecten, [adres 1, 2, 3, 4 en 5] moet worden gesteld op - eveneens - € 20,00/m2 dan wel € 25,00/m2. De rechtbank is van oordeel dat taxateur Meulink de door hem vastgestelde huurprijzen voldoende heeft onderbouwd.
De grief van eiseres, dat verweerder bij de waardevaststelling te hoge huurprijzen (per vierkante meter) in aanmerking heeft genomen, faalt derhalve. Ditzelfde geldt voor de grief van eiseres dat bij de waardevaststelling van de objecten [adres 1, 2, 3, 4 en 5] en [adres 19] een te hoge kapitalisatiefactor in aanmerking is genomen. De rechtbank neemt hierbij vooral in aanmerking dat eiseres de in het taxatierapport van Meulink opgenomen berekening van de kapitalisatiefactor per object, noch de daarbij gehanteerde (cijfermatige) uitgangspunten heeft betwist.
Evenmin heeft eiseres de door haar voorgestane kapitalisatiefactor, die slechts marginaal verschilt van de voor de hier aan de orde zijn objecten in aanmerking genomen kapitalisatiefactor, (cijfermatig) onderbouwd.
Het voorgaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder in het onderhavige geval geen onjuiste uitgangspunten heeft gehanteerd bij de toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode, met behulp waarvan verweerder de onroerende zaken van eiseres heeft gewaardeerd. De rechtbank is dan ook van oordeel:
- dat verweerder de door hem vastgestelde en verdedigde waarde van de onroerende zaken [adres 1, 2, 4 en 5], [adres 7, 8 en 9], [adres 21] en [adres 30 en 34] aannemelijk heeft gemaakt;
- dat verweerder de door hem verdedigde, in vergelijking met de uitspraak op bezwaar, lagere waarde van de onroerende zaken [adres 3], [adres 15], [adres 19] en [adres 21] eveneens aannemelijk heeft gemaakt en
- dat hetgeen eiseres heeft aangevoerd niet tot een ander oordeel leidt.
De uitspraak op bezwaar zal derhalve moeten worden vernietigd, voor zover daarbij de waarde van laatstgenoemde (vier) objecten is vastgesteld. De rechtbank zal, zelf voorziend in de zaak, de waarde van deze objecten verminderen en vaststellen op de waarde die taxateur Meulink voor deze objecten heeft bepaald. Voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bestaat geen aanleiding.
Beslist wordt derhalve als volgt:
Beslissing
De Rechtbank Almelo,
Recht doende:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar, voor zover daarbij de waarde is vastgesteld van de objecten [adres 3], [adres 15], [adres 19],[adres 21] en [adres 24];
- vermindert de vastgestelde waarde van het object [adres 3] te Almelo tot € 203.000,-;
- vermindert de vastgestelde waarde van het object [adres 15] te Almelo tot € 93.000,00;
- vermindert de vastgestelde waarde van het object [adres 19] te Almelo tot € 159.000,00;
- vermindert de vastgestelde waarde van het object [adres 21] te Almelo tot € 1.223.000,00;
- verstaat dat de gemeente Almelo aan eiseres het griffierecht ad € 276,00 vergoedt;
- wijst af het anders of meer gevorderde.
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030,
6800 EM Arnhem; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a de naam en het adres van de indiener;
b een dagtekening;
c een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.
Aldus gegeven door mr. W.F. Claessens, in tegenwoordigheid van mr. G.J.M. Annink, griffier.
Afschrift verzonden op: 17 november 2006
AB