Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM, nevenzittingsplaats Haarlem
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/1631
Uitspraakdatum: 16 november 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X B.V., gevestigd te Z, eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2005 krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z (hierna: het pand), voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 en naar waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 1.478.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2005 (gebruikersdeel) bekend gemaakt.
Eiseres heeft tegen de beschikkingen een bezwaarschrift ingediend, dat door verweerder is ontvangen op 1 april 2005. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 9 december 2005 de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard en de beschikkingen gehandhaafd. Eiseres heeft hiertegen een beroepschrift ingediend, dat door de rechtbank is ontvangen op 19 januari 2006.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 oktober 2006 te Haarlem, alwaar namens eiseres haar gemachtigde, A, is verschenen en verweerder zich heeft doen vertegenwoordigen door B, tot bijstand vergezeld door C, taxateur.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1. Het pand aan de a-straat is gebouwd in 1990. Het pand bestaat uit een werkruimte, opslag/magazijn, showroom, kantoor en kantine en is gelegen op een kleinschalig industrieterrein. De eigenaar heeft het pand in februari 2001 gekocht voor een bedrag van € 1.134.450 en vervolgens gerenoveerd.
2.2. In beroep heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door een taxateur. De waarde is berekend door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur. De taxateur is bij het berekenen van de waarde onder meer uitgegaan van de volgende gegevens zoals vermeld in het taxatierapport:
A. Waardeopbouw van het pand:
a-straat 1
Deelobjecten Opp.vl. Bouwlg Bouwjr Huurwaarde p/m2 Huurwaarde Kap. factor Waarde
Werkruimte 887 m2 0 1990 € 85 € 75.395 11,6 € 874.582
Opslag/magazijn 190 m2 0 1990 € 45 € 8.550 11,6 € 99.180
Showroom 207 m2 0 1990 € 110 € 22.770 11,6 € 264.132
Kantoor 164 m2 1 1990 € 100 € 16.400 11,6 € 190.240
Kantine 43 m2 1 1990 € 100 € 4.300 11,6 € 49.880
Totaal € 127.415 € 1.478.014
B. Onderbouwing economische huurwaarde
Eiseres heeft in het jaar 2002 voor het pand € 129.327 aan huur betaald. Op basis van de door eiseres betaalde huur heeft verweerder een economische huurwaarde vastgesteld van € 127.415. Daarnaast heeft verweerder ter ondersteuning van deze economische huurwaarde onderstaande gegevens van vergelijkbare objecten opgenomen:
B.1. b-weg 1, verhuurd per 1 oktober 2001 voor een bedrag van € 68.010.
Deelobjecten Opp.vl. Bouwlg Bouwjr Huurwaarde p/m2 Huurwaarde Kap. factor Waarde
Kantoor 180 m2 0 1994 € 125 € 22.500 11,7 € 263.250
Opslag/magazijn 570 m2 0 1994 € 85 € 48.450 11,7 € 566.865
Opslag/magazijn 165 m2 1 1994 € 40 € 6.600 11,7 € 77.220
Entresol 165 m2 1 1994 € 25 € 4.125 11,7 € 48.263
Totaal € 81.675 € 955.598
B.2. c-weg 2, verhuurd per 4 april 2000 voor een bedrag van € 41.911.
Deelobjecten Opp.vl. Bouwlg Bouwjr Huurwaarde p/m2 Huurwaarde Kap. factor Waarde
Werkplaats 450 m2 0 1996 € 65 € 29.250 11,4 € 333.450
Kantoor 180 m2 1 1996 € 120 € 21.600 11,4 € 246.240
Totaal € 50.850 € 579.690
3. Geschil
In geschil is de woz-waarde van het pand op de waardepeildatum 1 januari 2003.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en herroeping van de beschikkingen. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet woz moet, mede blijkens de wetsgeschiedenis, de waarde van onroerende zaken als deze worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij voorts ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in feitelijk gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2003 waarbij de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald naar de staat op deze datum.
4.2. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet woz, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet woz bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
4.3. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van het pand niet te hoog heeft vastgesteld. De waarde van het pand is bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4 van Pro voornoemde uitvoeringsregeling van de Wet woz. Deze methode heeft als variabelen de economische huurwaarde en de kapitalisatiefactor. Bij het bepalen van de economische huurwaarde en de kapitalisatiefactor heeft verweerder gebruik gemaakt van de in punt 2.2. vermelde gegevens. De toepassing van deze methode wordt door eiseres niet betwist, zodat de methode als zodanig niet in geschil is.
Economische huurwaarde
4.4.1. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde huurwaarde het hiervoor onder 2.2. genoemde taxatierapport overgelegd. In dit taxatierapport heeft verweerder de economische huurwaarde onderbouwd met de feitelijk door eiseres betaalde huur voor het onderhavige pand. Deze eigen huurcijfers kunnen naar het oordeel van de rechtbank tot uitgangspunt genomen worden, tenzij er aanwijzingen zijn dat deze betaalde huur niet conform de op de markt betaalde huren is.
4.4.2. Eiseres heeft gesteld dat de economische huurwaarde lager vastgesteld dient te worden omdat er sprake is van kantoorruimte behorende bij een bedrijfsgebouw en investeringen in een specifieke inrichting die niet nuttig is voor mogelijke andere huurders. Voorts heeft eiseres gesteld dat het pand niet vergelijkbaar is met de panden waarmee verweerder het heeft vergeleken. Eiseres heeft met betrekking tot de kantoorruimte verwezen naar de huurwaarde van panden gelegen aan de d-straat 1, 2, 3 en 4. Deze panden zijn gelegen in de buurt van het onderhavige pand en rond de waardepeildatum gerenoveerd en verhuurd. Eiseres heeft voorts met betrekking tot de bedrijfsruimte gewezen op de huurwaarde van, wat betreft bouwjaar en locatie vergelijkbare, panden aan de nieuwe e-weg 1 en 2. Verweerder heeft dienaangaande gesteld dat de panden niet vergelijkbaar zijn omdat de panden aan de
d-straat oudere separate kantoorpanden zijn en de panden aan de e-weg een andere omvang, ligging en leeftijd hebben. Eiseres heeft dit niet weersproken. Naar het oordeel van de rechtbank maakt hetgeen door eiseres naar voren is gebracht derhalve niet aannemelijk dat de feitelijk betaalde huur niet marktconform is. Hierbij overweegt de rechtbank dat het feit dat het pand gerenoveerd is op verzoek van de huurder niet betekent dat er geen sprake is van een marktconforme huurprijs. Mitsdien is voor de vaststelling van de economische huurwaarde van het pand terecht uitgegaan van de feitelijk door eiseres betaalde huur. Voornoemde conclusie wordt naar het oordeel van de rechtbank ondersteund door de gegevens inzake de door verweerder aangedragen vergelijkingsobjecten, welke objecten de rechtbank voldoende vergelijkbaar acht met het onderhavige pand.
Kapitalisatiefactor
4.5.1. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor vastgesteld op 11,6. Verweerder heeft deze factor berekend met behulp van kengetallen. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de kapitalisatiefactor vastgesteld dient te worden op 11 omdat het pand vergeleken is met panden die niet vergelijkbaar zijn, slecht gelegen is aan het spoor en in een mindere staat van onderhoud verkeert. Verweerder heeft voor het vaststellen van de kapitalisatiefactor echter geen gebruik gemaakt van vergelijkingsobjecten. Zoals hiervoor onder punt 4.4.2. is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de economische huurwaarde van het pand juist is vastgesteld. De omstandigheden die naar de mening van eiseres dienen te leiden tot een lagere kapitalisatiefactor komen reeds in die waarde tot uitdrukking.
4.5.2. De kengetallen die door verweerder zijn gehanteerd bij de vaststelling van de kapitalisatiefactor worden door eiseres niet bestreden. De rechtbank stelt voorts vast dat het verkoopcijfer van het pand uit 2001 niet is gebruikt bij de vaststelling van de kapitalisatiefactor. Verweerder heeft ter zitting dienaangaande aangegeven dat dit verkoopcijfer niet bruikbaar is, omdat er door de koper grote investeringen zijn gedaan in het pand alvorens het aan eiseres is verhuurd. Eiseres heeft dit niet weersproken. Voorts is niet bekend met welke factor het verkoopcijfer geïndexeerd zou moeten worden om tot de gecorrigeerde transactieprijs per 1 januari 2003 te komen. Onder die omstandigheden kan niet geoordeeld worden dat het wel gebruiken van het verkoopcijfer van het pand uit 2001 tot een andere, lagere, kapitalisatiefactor zou hebben geleid. Mitsdien is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de kapitalisatiefactor in het onderhavige geval niet te hoog is vastgesteld.
4.6. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot de conclusie dat de door verweerder vastgestelde waarde niet te hoog is. De door eiseres ingebrachte overige stellingen leiden niet tot een ander oordeel.
4.7. Gelet op het voorgaande is het beroep ongegrond.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 16 november 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. L.F. Roseval, mr. H.A.M. Röell-Mulder en mr. E. Jochem in tegenwoordigheid van mr. M. Mulder, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.