Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/1336, 06/8101 en 06/8102
Uitspraakdatum: 28 november 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Y,
eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2005 krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als Q (hierna: de winkel), R (hierna: woning 1), S (hierna: woning 2) en T (hierna: woning 3) te Z per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op respectievelijk € 276.000, € 200.500, € 200.500 en € 200.500 (hierna: de woz-waarden). In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt.
1.2. Namens eiser is met een brief van 7 april 2005, die door verweerder op 12 april 2005 is ontvangen, bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslagen. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 9 december 2005 de woz-waarde van de winkel verminderd tot een bedrag van € 189.000, de woz-waarden van de woningen 1 tot en met 3 verminderd tot bedragen van € 174.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
1.3. Tegen deze uitspraak is namens eiser een op 6 januari 2006 gedagtekend beroepschrift ingediend dat de rechtbank op 10 januari 2006 heeft ontvangen. Het beroepschrift betreft uitsluitend de woningen 1 tot en met 3.
1.4. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 augustus 2006 te Amsterdam, alwaar eiser in persoon is verschenen tezamen met zijn gemachtigde, A, en verweerder zich heeft doen vertegenwoordigen door B, tot bijstand vergezeld C (taxateur).
2. Feiten
2.1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woningen 1 tot en met 3.
2.2. Verweerder heeft taxatieverslagen en overzichten taxatiewaarden overgelegd waarin de waarde van de afzonderlijke woningen 1 tot en met 3 per 1 januari 2003 is bepaald op
€ 174.000. De waarde van de woningen is onder meer vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopcijfers van de objecten D, E en F (vierde verdieping). Voor deze objecten en de woningen hier in geding zijn bij de waardebepaling de volgende kerngegevens gebruikt:
Onroerende zaak oppervlaktem² inhoud woningm³ Bijgebouwen en/of Aanbouwsels type woning Bouwjaar Verkoop-datum verkoop-prijs Woz-waarde
R 59 - - - - - - - - - - Gestapeld 1922 - - - - - - - - - - 174.000
S 59 - - - - - - - - - - Gestapeld 1922 - - - - - - - - - - 174.000
T 59 - - - - - - - - - - Gestapeld 1922 - - - - - - - - - - 174.000
D 63 - - - - - - - - - - Gestapeld 1920 16-07-01 205.562 166.500
E 56 - - - - - - - - - - Gestapeld 1920 08-02-02 176.974 177.500
F 105 - - - - - - - - - - Gestapeld 1921 31-03-03 260.000 326.000
2.3. Voorts heeft de door verweerder ingeschakelde taxateur bij de overzichten taxatiewaarden meegedeeld dat de objecten G, H en I onder de Huisvestingsverordening 1999 (hierna: de Huisvestingsverordening) hebben gevallen.
3. Geschil
3.1. In geschil zijn de waarden van de woningen 1 tot en met 3 op de waardepeildatum
1 januari 2003.
3.2. Eiser heeft – samengevat en zakelijk weergegeven – aangevoerd dat de woningen 1 tot en met 3 tot de niet-geliberaliseerde woningvoorraad van de gemeente Z behoren. De huren van dergelijke woningen worden bepaald door het woningwaarderingsstelsel en de woningtoewijzing vindt plaats door de gemeente Z. Eiser stelt dat de gemeentelijke huisvestingsverordeningen de mogelijkheid tot verkoop beperken en daarom een waardedrukkende invloed op de woz-waarden hebben. Daarbij wijst eiser er op dat de woningen 1 tot en met 3 van december 2000 tot juni 2002 vergeefs in de verkoop hebben gestaan voor een vraagprijs van in totaal € 158.823. Voorts stelt eiser dat hij als verhuurder een beperkte zeggenschap heeft over de vaststelling van de huur en wie er als huurder in de woning wordt toegelaten en dat daarom sprake is van een waardereductie van 40% van de vrije verkoopwaarde. Ten slotte stelt eiser dat de referentiepanden DE en F niet vergelijkbaar zijn omdat deze woningen gesplitst en geliberaliseerd zijn en niets te maken hebben met het woningwaarderingsstelsel en de woningtoewijzingsregels. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de woz-waarden van de woningen 1 tot en met 3 tot bedragen van € 104.400.
3.3. Verweerder stelt zich – samengevat en zakelijk weergegeven – op het standpunt dat de waarden van de woningen 1 tot en met 3 niet te hoog zijn vastgesteld en dat de Huisvestingsverordening geen beperkingen stelt ten aanzien van aankoop of verkoop van huurwoningen, zoals de woningen 1 tot en met 3, die onder het bereik van deze verordening vallen zodat er geen sprake is van een beperking in de kring van gegadigden. Zelfs indien de kring van gegadigden wel beperkt zou worden, stelt verweerder dat daardoor de waarde van de woningen 1 tot en met 3 niet gedrukt wordt. Daarbij wijst verweerder er op dat de vraag naar betaalbare koopwoningen in Z nog steeds groot is. Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad d.d. 14 oktober 2005, nr. 40 299, stelt verweerder dat bij de waardering van sociale huurwoningen geen systematische neerwaartse correctie plaatsvindt. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woningen toegekende waarden ligt bij verweerder. Verweerder heeft daartoe de onder punt 2.2. vermelde taxatieverslagen en overzichten taxatiewaarden overgelegd waarin hij de waarden heeft onderbouwd met de verkoopgegevens van de daarin genoemde vergelijkbare objecten. Gelet op de hierin opgenomen gegevens van deze objecten met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer ligging, oppervlakte en bouwjaar alsmede de daarbij overgelegde foto’s, kunnen de objecten naar het oordeel van de rechtbank als vergelijkingsobjecten dienen ook al zijn deze objecten niet, zoals de woningen 1 tot en met 3, gesplitst en geliberaliseerd. Bij het hanteren van vergelijkingsobjecten dient immers bedacht te worden dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woningen, maar dat gebruik van vergelijkingsobjecten bedoeld is om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkopen van zodanige vergelijkingobjecten te allen tijde ter bepaling en bevestiging van de (vastgestelde) waarden kunnen dienen.
4.3. Weliswaar is de verkoopdatum van het vergelijkingsobject D ver verwijderd van de waardepeildatum zodat de verkoopprijs van dit object niet zonder meer als uitgangspunt bij de waardevaststelling kan dienen, maar de overige door verweerder opgevoerde vergelijkingsobjecten vormen naar het oordeel van de rechtbank een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 2003. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten geven de gerealiseerde verkoopprijzen van die objecten naar het oordeel van de rechtbank voldoende steun aan de door verweerder vastgestelde waarden van € 174.000.
4.4. Voor zover eiser heeft bedoeld te stellen dat voor de waardering van woning 1 tot en met 3 rekening moet worden gehouden met het feit dat het pand niet gesplitst is, overweegt de rechtbank als volgt. Uit de Wet woz volgt dat bij de waardering van de onderhavige woningen er bij wege van fictie van moet worden uitgegaan dat de eigendom van elk van de woningen afzonderlijk kan worden overgedragen. Het doet dan niet terzake dat splitsing van het gebouw ingevolge de daarvoor geldende voorschriften niet mogelijk is. De vraag of een onroerende zaak al dan niet gesplitst is geen omstandigheid waarmee bij de waardering van de woningen rekening wordt gehouden (vgl. Hoge Raad 28 mei 2004, BNB 2004/233). Gelet hierop kan eisers grief, dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn omdat dat gesplitste panden betreffen, niet slagen.
4.5.1. Met betrekking tot de stelling van eiser dat de Huisvestingsverordening de mogelijkheid tot verkoop beperkt, overweegt de rechtbank dat de in artikel 17 van Pro de wet WOZ vervatte overdrachtsfictie er niet aan in de weg staat dat bij de waardering van een onroerende zaak rekening wordt gehouden met de waardedrukkende invloed van een publiekrechtelijke regeling die – doordat niet elke potentiële koper de zaak zou mogen bewonen – de kring van gegadigden voor de verkrijging van die zaak beperkt. Evenmin staat die overdrachtsfictie eraan in de weg dat rekening wordt gehouden met de waardedrukkende invloed die uitgaat van publiekrechtelijke voorschriften die het door (veronderstelde) kopers van de zaak te verwachten genot beperken (vgl. Hoge Raad 28 mei 2004, BNB 2004/233).
4.5.2. Naar het oordeel van de rechtbank vloeit uit de Huisvestingsverordening geen beperking voort die de kring van gegadigden voor het verkrijgen van de woningen beperkt nu de Huisvestingsverordening geen voorwaarden stelt aan kopers van woningen als die van eiser.
4.5.3. Voorts overweegt de rechtbank dat het in Z verboden is om een in de Huisvestingsverordening aangewezen woonruimte in gebruik te nemen voor bewoning indien de koper niet over een huisvestingsvergunning in de zin van artikel 7 van Pro de Huisvestingswet beschikt. Aangezien als gevolg van de in de Huisvestingsverordening opgenomen voorwaarden niet iedereen voor een dergelijke vergunning in aanmerking komt, dient te worden onderzocht of de Huisvestingsverordening het door kopers van de zaak te verwachten genot beperkt. De rechtbank ziet zich dientengevolge voor de vraag gesteld of de Huisvestingsverordening een waardedrukkend effect heeft op de prijs van een WOZ-object. Daarvan zal sprake zijn indien voor onder de Huisvestingsverordening vallende WOZ-objecten een lagere prijs wordt betaald dan voor (qua objectkenmerken) vergelijkbare objecten die daar niet onder vallen. Verweerder, op wie de bewijslast rust dat de waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld, dient aannemelijk te maken dat van de Huisvestingsverordening geen waardedrukkend effect uitgaat. Daartoe heeft verweerder de volgende overzichten taxatiewaarden overgelegd:
1. Een overzicht taxatiewaarden van objecten die in 2002 verkocht zijn en onder de Huisvestingsverordening vallen;
2. Een overzicht taxatiewaarden van objecten die in 2002 dan wel 2003 verkocht zijn en niet onder de Huisvestingsverordening vallen;
3. Een overzicht taxatiewaarden van objecten die in 2005 verkocht zijn en onder de Huisvestingsverordening vallen;
4. Een overzicht taxatiewaarden van objecten die in 2005 verkocht zijn en niet onder de Huisvestingsverordening vallen.
4.5.4. Anders dan eiser stelt, heeft de rechtbank geen reden om aan te nemen dat de objecten die in de hiervoor bedoelde overzichten zijn vermeld, niet vergelijkbaar zijn met de woningen van eiser. Zoals hiervoor reeds in 4.4. is overwogen, komt aan het feit dat een gebouw niet is gesplitst voor de waardering in het kader van de Wet woz geen betekenis toe. Andere verschillen, op basis waarvan moet worden geoordeeld dat de in de hiervoor bedoelde overzichten gebruikte objecten niet vergelijkbaar zijn met de woningen van eiser, zijn niet gesteld of gebleken.
4.5.5. De objecten in overzicht 1 (wel Huisvestingsverordening) hebben een prijs per m² tussen € 2.929 en € 2.949. De objecten in overzicht 2 (geen Huisvestingsverordening) hebben een prijs per m² tussen € 2.929 en € 3.036. Indien wordt uitgegaan van een oppervlakte van een object van 59 m2 (zoals de woningen van eiser) dan bedraagt het verschil tussen deze woningen en het object met de hoogste prijs, uitgaande van de prijs per m2, maximaal € 6.313 (€ 3.036 - € 2.929 x 59 m² = € 6.313). Dit verschil bevat onvoldoende aanknopingspunten om eisers stelling, dat van de Huisvestingsverordening een waardedrukkende invloed uitgaat, te onderbouwen.
De objecten in overzicht 3 (wel Huisvestingsverordening) hebben een prijs per m² tussen € 2.976 en € 3.309. De objecten in overzicht 4 (geen Huisvestingsverordening) hebben een prijs per m² tussen € 2.912 en € 3.085. Ook uit deze overzichten kan niet worden afgeleid dat de verschillen zo significant zijn dat de Huisvestingsverordening tot gevolg heeft dat de waarden van eisers woningen te hoog zijn vastgesteld.
4.6. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarden van de woningen 1 tot en met 3 alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld zodat de beroepen ongegrond verklaard dienen te worden.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 28 november 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. A.P.M. van Rijn, in tegenwoordigheid van mr. P.T. van Arnhem, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.