Uitspraak
Rechtbank Amsterdam
Sector Bestuursrecht Algemeen
enkelvoudige kamer
UITSPRAAK
in het geding met reg.nr. AWB 03/2016 HUISV
tussen
[eiser], wonende te [woonplaats],
eiser,
vertegenwoordigd door mr. H.A. Sarolea.
en
het Dagelijks Bestuur van het Stadsdeel Amsterdam Centrum,
verweerder,
vertegenwoordigd door mr. N. Boelens.
Tevens heeft als partij aan het geding deelgenomen:
[vergunninghouder], wonende te [woonplaats],
vergunninghouder,
vertegenwoordigd door mr. C.J.M. Seuren. en
1. PROCESVERLOOP
De rechtbank heeft op 22 april 2003 een beroepschrift ontvangen, gericht tegen het besluit van verweerder van 11 maart 2003 (hierna aangeduid als: het bestreden besluit).
Het onderzoek is gesloten ter zitting van 19 december 2007.
2. OVERWEGINGEN
Bij het bestreden besluit heeft verweerder - alsnog en in afwijking van het beleid zoals neergelegd in de Nota Woningonttrekking - aan vergunninghouder vergunning verleend voor de onttrekking aan de woonvoorraad van acht woningen aan de [adres 1, 2 en 3], te [woonplaats] ten behoeve van de bouw van zeven vrije sector woningen, een kantoorruimte, een bedrijfsruimte en een parkeerkelder met vier parkeerplaatsen, onder voorwaarde van een financiële compensatie. Verweerder is daartoe overgegaan omdat in dit geval bijzondere omstandigheden aanwezig zijn op grond waarvan van het beleid dient te worden afgeweken.
Eiser is huurder van één van de desbetreffende woningen. Eiser verzet zich tegen de onttrekking van de woningen aan de woningvoorraad en heeft daartoe aangevoerd dat het bestreden besluit niet naar behoren is gemotiveerd, omdat daarin argumenten voor het afgeven van de onttrekkingvergunning worden gegeven, die door verweerder aanvankelijk werden gebruikt als reden om de vergunning juist te weigeren. Bovendien heeft verweerder eiser ten onrechte niet gehoord alvorens de vergunning te verlenen. Voorts heeft eiser aangevoerd dat verweerder onjuiste gegevens over de oppervlakte van de woningen heeft gehanteerd. Daartoe heeft eiser een overzicht van de gegevens zoals gemeten door het Huurteam Binnenstad overgelegd. Eiser heeft er daarbij nog op gewezen dat in het bouwplan andere woningen zijn opgenomen dan waarvoor in de Evaluatie van de Nota Woningonttrekking een uitzondering wordt gemaakt. Ter zitting heeft eiser nog aangevoerd dat vergunninghouder heeft nagelaten alternatieven te onderzoeken waarbij huurwoningen behouden blijven. Tot slot kan de verlening van de sloop- en bouwvergunning op zich de onttrekking van de woningen aan de woonruimtevoorraad niet rechtvaardigen, aldus eiser.
Vergunninghouder heeft zich op het standpunt gesteld dat eisers belang als huurder niet rechtstreeks is betrokken bij de onttrekkingvergunning, zodat de rechtbank het beroep niet-ontvankelijk moet verklaren.
Daarnaast heeft vergunninghouder naar voren gebracht dat de verweerder vanwege bijzondere omstandigheden in redelijkheid tot verlening van de vergunning heeft kunnen overgaan.
De rechtbank overweegt als volgt.
Ingevolge artikel 30, eerste lid, aanhef en onder a, van de Huisvestingswet is het verboden een woonruimte die behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders aan de bestemming tot bewoning te onttrekken, of voor een zodanig gedeelte aan die bestemming te onttrekken, dat die woonruimte daardoor niet langer geschikt is voor bewoning door een huishouden van dezelfde omvang als waarvoor deze zonder zodanige onttrekking geschikt is.
Ingevolge artikel 31 van Pro de Huisvestingswet wordt een vergunning als bedoeld in artikel 30, eerste lid, verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend.
Volgens artikel 32 van Pro de Huisvestingswet bepaalt de gemeenteraad in de huisvestingsverordening ten minste de voorwaarden en voorschriften die burgemeester en wethouders in het belang van de voorziening in de behoefte aan woonruimte aan de vergunning, bedoeld in artikel 30, eerste lid, kunnen verbinden.
Ter uitvoering van de artikelen 30 van de Huisvestingswet heeft verweerders raad opgesteld de Huisvestingsverordening 1999 (hierna: de Verordening). In artikel 3.1.1 van de Verordening is - voor zover hier van belang - bepaald dat als woonruimte als bedoeld in artikel 30 van Pro de Huisvestingswet wordt aangewezen alle woonruimte, ongeacht de huur- of koopprijs. Ingevolge artikel 3.1.10, eerste lid en onder a van de Verordening - voor zover hier van belang - kan verweerder aan de vergunning de voorwaarde van het betalen van een financiële compensatie verbinden.
Het beleid dat verweerder ten tijde van belang voerde met betrekking tot woonruimteonttrekking is neergelegd in de Beleidsnota Woningonttrekking Binnenstad 1994 (hierna: de Beleidsnota).
In artikel 10.2 van de Beleidsnota is - voor zover hier van belang - bepaald dat bij woonruimte met een prijs lager dan de Individuele Huursubsidiegrens (hierna: IHS grens) of de koopprijsgrens het uitgangspunt is dat onttrekking met verlies van de woonfunctie in de regel niet wordt toegestaan. Vergunning wordt slechts verleend (en dus in andere gevallen geweigerd) onder financiële of reële compensatie - voor zover hier van belang - als:
? de aanvrager kan aantonen dat de te onttrekken woonruimte is gelegen op de begane grond in een winkelconcentratiegebied zoals aangewezen in de voor het gebied geldende Ruimtelijke Economische Structuur of
? de te onttrekken woonruimte is gelegen in één van de kerngebieden voor kantoren zoals omschreven in de Nota Kantoren in de Amsterdamse Binnenstad en overgenomen in het in november 1993 vastgestelde Beleidsplan Binnenstad en de onttrekking in het belang van de functiemenging in de binnenstad is.
Ingevolge artikel 4:84 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) handelt het bestuursorgaan overeenkomstig de beleidsregel, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzonder omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen.
De rechtbank moet eerste de vraag beantwoorden of eiser belanghebbende is, zoals bedoeld in artikel 1:2, eerste lid, van de Awb is. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend en overweegt daartoe op de voet van de uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) van 12 januari 2005 (LJN AS2173), en 1 december 2004 (LJN AR6758) dat eisers belang als bewoner van één van de te onttrekken woningen en omwonende van de andere te onttrekken woningen rechtstreeks is betrokken bij de vergunning in geschil. Eiser is dan ook ontvankelijk in zijn beroep.
Niet in geschil is dat de te onttrekken woonruimte huurprijzen heeft die onder de IHS-grens liggen. Géén van de gronden genoemd in artikel 10.2 van de Beleidsnota waarop een onttrekkingvergunning wordt verleend, doet zich voor. Nu verweerder op grond van artikel 4:84 van Pro de Awb is gehouden te handelen in overeenstemming met het door hem gevoerde beleid, volgt uit het vorenstaande, dat verweerder in beginsel een vergunning dient te weigeren. Verweerder is echter tot de conclusie gekomen dat de gevolgen voor vergunninghouder wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot met de weigering van de woningonttrekking te dienen doelen. Naar het oordeel van de rechtbank komt verweerder beoordelingsvrijheid toe bij de vaststelling of van een dergelijke onevenredigheid sprake is, zodat de rechtbank verweerders besluit terughoudend dient te toetsen. De rechtbank dient de vraag te beantwoorden of verweerder in redelijkheid heeft kunnen beslissen om in afwijking van het door hem gevoerde beleid, alsnog een vergunning te verlenen voor de onttrekking van de desbetreffende woningen onder de voorwaarde van financiële compensatie. Dit is het geval als er sprake is van omstandigheden die niet in de desbetreffende beleidsregel zijn verdisconteerd en strikte navolging van de beleidsregel zou leiden tot een uitkomst die niet wordt beoogd.
In het bestreden besluit heeft verweerder in aanmerking genomen dat de te onttrekken woningen tussen de 28,21 m2 en 34,3 m2 zijn, en in (zeer) slechte staat. Daarnaast is de kwaliteit van de fundering uitermate twijfelachtig en is het casco slecht. De woningen worden om die reden al sinds 1996 niet meer door de Dienst Wonen toegewezen aan woningzoekenden. Al in 2001 is een vergunning voor de sloop van de panden en de bouwvergunning voor nieuwbouw van zeven koopwoningen verleend. Bovendien zijn zes van de acht woningen gekraakt. Gezien de slechte staat van de panden en de zeer lage huurinkomsten is niet de verwachting dat door actief aanschrijven verbetering van de situatie zal ontstaan, omdat het aanbrengen van verbeteringen niet lonend zal zijn. Tot slot hebben de panden geen architectonische of bouwkundige meerwaarde. Daarnaast heeft verweerder in het bestreden besluit de volgende bijzondere omstandigheden genoemd die afwijking van het beleid rechtvaardigen. In het vergelijkbare geval van woningen aan de [adres 4] te [woonplaats] is wel een onttrekkingvergunning verleend ten behoeve van de omzetting van goedkope huurwoningen naar koopwoningen. Bovendien is in eerdere gevallen van het beleid afgeweken als het ging om woningonttrekking ten behoeve van bouwkundige verbetering. Op grond van de Beleidsnota kunnen woningen kleiner dan 30 m2 zonder vergunning worden samengevoegd. Het woningsplitsingsbeleid van het stadsdeel is er onder meer op gericht om goedkope huurwoningen om te zetten naar koopwoningen. De weigering van de onttrekkingvergunning lijkt hiermee niet in overeenstemming. Het bouwplan voorziet naast de zeven koopwoningen in de uitbreiding van de gevestigde drukkerij en is overeenstemming met het beleid van verweerder om de bedrijvigheid ter plaatse te stimuleren. De eigenaar van gekraakte woningen wordt niet gedwongen de woningen te verbeteren, zodat de huidige toestand tot verdere verpaupering zal leiden. Door het bouwplan wordt de onderbroken gevelwand in de straat opgeheven.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder vanwege de genoemde omstandigheden in redelijkheid kunnen oordelen dat de gevolgen voor vergunninghouder door de weigering van vergunning, te weten het niet kunnen overgaan tot vervanging van de acht huurwoningen door zeven koopwoningen, onevenredig zijn in verhouding tot het met de beleidsregel te dienen doel, namelijk het behoud van de woningen voor de (via de Dienst Wonen te distribueren) woningvoorraad. Daarbij acht de rechtbank met name van belang dat gezien de - door eiser in grote lijnen niet weersproken - slechte staat van de woningen én gezien het feit dat zes van acht woningen zijn gekraakt, niet te verwachten valt dat de woningen in de toekomst voor woningzoekenden beschikbaar zullen zijn. Bovendien heeft verweerder bij de verlening van de vergunning financiële compensatie als voorwaarde gesteld, zodat langs die weg het verlies aan woonruimte onder de huurgrens wordt gecompenseerd.
De rechtbank heeft bij dit oordeel in aanmerking genomen dat met de door eiser overgelegde gegevens over de oppervlakte van de woningen, de door verweerder vastgestelde omvang van de woningen niet voldoende is weerlegd. Voorts kan het feit dat niet is komen vast te staan dat geen enkele huurwoning behouden zou kunnen blijven, en dat de koopwoningen andere woningen zijn dan bedoeld in de Evaluatie van de Beleidsnota niet tot een ander oordeel leiden. Anders dan eiser is de rechtbank van oordeel dat het bestreden besluit voldoende is gemotiveerd.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat het beroep van eiser ongegrond is. Voor een veroordeling in de proceskosten bestaat geen aanleiding.
De rechtbank beslist als volgt.
3. BESLISSING
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 5 maart 2008 door mr. B.E. Mildner, rechter,
in tegenwoordigheid van mr. H. van Hoeven, griffier,
en bekend gemaakt door verzending aan partijen op de hieronder vermelde datum.
de griffier de rechter
Tegen deze uitspraak kunnen een belanghebbende en het bestuursorgaan gedurende zes weken na toezending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State te ’s Gravenhage.
Afschrift verzonden op:
DOC: B