Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 417325 / HA ZA 09-191
Vonnis van 22 september 2010
in de zaak van
1. [A],
2. [B],
3. [C],
4. [D],
5. [E],
6. [F],
7. [G],
8. [H],
9. [I],
10. [J],
11. [K],
12. [L],
13. [M],
14. [N],
15. [O],
16. [P],
17. [Q],
18. [R],
19. [S],
20. [T],
21. [U],
22. [V],
23. [W],
24. [X],
25. [Y],
26. [Z],
27. [AA],
28. [BB],
29. [CC],
30. [DD],
31. [EE],
32. [FF],
33. [GG],
34. [HH],
35. [II],
36. [JJ],
37. [KK],
38. [LL],
39. [MM],
40. [NN],
41. [OO],
allen wonende te --,
eisers,
advocaat mr. S. Levelt te Amsterdam,
tegen
de stichting
STICHTING YMERE,
gevestigd te --,
gedaagde,
advocaat mr. B.A. Beenen te Amsterdam.
Partijen zullen hierna kopers en Ymere worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het incidenteel vonnis van 4 maart 2009,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het tussenvonnis van 13 mei 2009, waarbij een comparitie is bepaald,
- het proces-verbaal van de op 27 augustus 2009 gehouden comparitie van partijen, met de daarin genoemde processtukken,
- de conclusie van repliek, met producties,
- de conclusie van dupliek, met producties,
- de akte uitlating producties van kopers.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Het project [PP] is één van de vele stadsvernieuwingsprojecten van de gemeente -- (hierna: de gemeente). De doelstelling van de gemeente met betrekking tot dit project was om te komen tot de herinrichting van ca. 5,7 ha openbare ruimte alsmede tot de bouw van een nieuwe woonwijk op de plek van het gesloopte flatgebouw [PP1]. In deze nieuwe woonwijk zouden ongeveer 425 nieuwe woningen worden gebouwd, waarvan ongeveer 157 woningen (37%) bestemd voor sociale huur en ongeveer 268 woningen (63%) voor de vrije koopsector.
2.2. In het kader van de op 20 april 2004 tussen de gemeente en (de rechtsvoorgangster van) Ymere gesloten samenwerkingsovereenkomst heeft Ymere met de gemeente bouwplannen ontwikkeld voor een aantal van de diverse binnen [PP] te realiseren deelprojecten.
2.3. Het project [PP2] betrof één van deze deelprojecten, omvattende de bouw van 56 eengezinskoopwoningen. Bij akte van 28 november 2006 heeft de gemeente de hiervoor bestemde percelen bouwgrond aan Ymere in erfpacht uitgegeven.
Deze eengezinswoningen zijn gelegen langs de rand van [PP] aan de -- en de --. Een ander gedeelte van [PP] betreft het zogenaamde project [PP3], dat is aangewezen voor 24 koopwoningen aan de --.
2.4. De hiervoor genoemde erfpachtuitgiftes aan Ymere zijn gedaan onder van
toepassing verklaring van de algemene bepalingen voortdurende erfpacht 2000 -- (hierna: de algemene bepalingen). In die notariële akten van levering recht van erfpacht zijn verder een aantal bijzondere erfpachtbepalingen opgenomen, die onder meer als volgt luiden:
“(…)
II. 3a. de terreinen zijn bestemd om te worden bebouwd met zesenvijfig (56) eengezins- koopwoningen, overeenkomstig de bouwplannen (…);
3b. de erfpachter is verplicht de terreinen overeenkomstig de onder 3a genoemde bestemming(en) te gebruiken;
4. de erfpachter is verplicht het erfpachtrecht te splitsen in totaal zesenvijftig (56) erfpachtrechten, elk omvattende een koopwoning, een berging en een tuin; (…)”
2.5. Ymere is in juni 2006 met het verkooptraject aangevangen. De verkoopbrochure luidt, voor zover hier van belang:
“(…) In dit rustige gebied is Woonmaatschappij gestart met het nieuwbouwproject [PP]. Hier worden in totaal 347 woningen gerealiseerd. Het aanbod is zeer divers. Huur- en koopwoningen, hoog- en laagbouw, eengezinswoningen en appartementen in verschillende prijsklassen. Ieder woningtype heeft een eigen karakteristieke stijl, maar toch vormt het project een harmonieus geheel.”
2.6. In de periode vanaf december 2006 tot en met februari 2008 heeft Ymere met afzonderlijke kopers koopovereenkomsten gesloten. In die koopovereenkomsten zijn de rechten van erfpacht per beoogd perceel bouwgrond verkocht, onder de verplichting dat ter zake van de bebouwing van het perceel tevens een separate aannemingsovereenkomst met Koopmans Bouw B.V. zou worden gesloten. In artikel I.3 van de koopovereenkomsten zijn de algemene bepalingen alsmede de bijzondere erfpachtbepalingen van toepassing verklaard. Kopers hebben in de koopovereenkomsten verklaard met de inhoud van beide regelingen bekend te zijn en zich te verbinden tot nakoming van alle voor hen daaruit voortvloeiende verplichtingen. Tevens is in de koopovereenkomsten opgenomen dat het slechts met vrijstelling van de gemeente is toegestaan om de percelen in afwijking van hun (publiekrechtelijke) bestemming te gebruiken.
2.7. Bij brief van 27 mei 2008 heeft Ymere aan kopers bericht dat zij voornemens is
de niet verkochte woningen te gaan verhuren in de vrije sector. Hierop heeft de advocaat van kopers bij brief van 12 juni 2008 Ymere gesommeerd om de woningen niet op de markt te huur aan te bieden. Op 24 juni 2008 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen Ymere en enige kopers. Naar aanleiding van dit gesprek heeft Ymere bij brief van 27 juni 2008 aan de advocaat van kopers haar voornemen de woningen te verhuren nogmaals toegelicht. Vervolgens is Ymere overgegaan tot de verhuur van de woningen. Een aantal van de verhuurde woningen is inmiddels aan de huurders verkocht.
3. Het geschil
3.1. De kopers vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. Primair: te verklaren voor recht dat Ymere is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens kopers,
Subsidiair: te verklaren voor recht dat kopers verschoonbaar hebben gedwaald bij de totstandkoming van de overeenkomst,
Meer subsidiair: te verklaren voor recht dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat Ymere naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten,
Meest subsidiair: te verklaren voor recht dat Ymere onrechtmatig heeft gehandeld en handelt jegens kopers,
II. te verklaren voor recht dat Ymere jegens kopers aansprakelijk is voor de geleden en nog te lijden schade,
III. Ymere te veroordelen tot het betalen van voornoemde schade ten gevolge van deze tekortkoming, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
alles met veroordeling van Ymere in de kosten van deze procedure, alsmede ten titel van nasalaris.
3.2. Kopers leggen aan hun vordering het volgende ten grondslag. De geleverde
woningen beantwoorden niet aan de koopovereenkomsten. De woningen hebben volgens de koopovereenkomsten en op grond van mededelingen van Ymere de eigenschap tot een project van koopwoningen te behoren, maar zij maken thans onderdeel uit van een project van zowel koop- als huurwoningen. De afwezigheid van de overeengekomen eigenschap is een tekortkoming in de zin van artikel 7:17 BW Pro en artikel 6:265 BW Pro.
Ymere heeft bovendien haar mededelingsplicht geschonden. Zij had vanaf de constatering dat de prognoses van de verkoop niet werden gehaald potentiële kopers erop moeten wijzen dat woningen wellicht in huur zouden worden gegeven. Verder is er sprake van schending door Ymere van haar inspanningsverplichting om ervoor te zorgen dat alle woningen verkocht zouden worden en heeft Ymere de verkoopbaarheid van de woningen geschaad door in zee te gaan met een malafide hypotheekadviseur.
Subsidiair stellen kopers dat zij hebben gedwaald. Bij bekendheid met de toestand van het perceel zouden zij niet of niet op dezelfde voorwaarden tot koop zijn overgegaan, hetgeen Ymere had moeten begrijpen. Zeker bij het sluiten van de recentere koopovereenkomsten was Ymere ervan op de hoogte dat de verkoop niet naar wens en verwachting verliep. Desalniettemin heeft Ymere verzuimd kopers hierop te wijzen. Voor zover Ymere er ook niet van op de hoogte was dat de woningen niet verkocht zouden worden, is er sprake geweest van wederzijdse dwaling. Tengevolge van de onvoorziene omstandigheid dat de woningen niet allemaal zijn verkocht is de waardeverhouding tussen de koopprijs en de waarde van de woningen ernstig verstoord, hetgeen voor rekening en risico van Ymere komt. Blijkens het overgelegde taxatierapport van de woning van gedaagden sub 1 en 2 is sprake van een waardevermindering van EUR 20.000,--. Ymere heeft verder onrechtmatig gehandeld jegens kopers door de woningen op ongebruikelijke en riskante wijze, namelijk zonder voorverkoop, in de markt te zetten, zonder de kopers te informeren over de risico’s. Daarmee heeft zij de op haar rustende bijzondere zorg- en waarschuwingsplicht, zoals die in de jurisprudentie is aangenomen voor banken en/of effecteninstellingen, geschonden. De nadelige gevolgen van deze handelwijze dienen voor rekening van Ymere te komen.
3.3. Ymere heeft de vordering gemotiveerd weersproken. Haar verweer zal, voor zover nodig, hierna aan de orde komen.
4. De beoordeling
4.1. Voorop wordt gesteld dat bij incidenteel vonnis van 4 maart 2009 de vordering van kopers ex artikel 843a Rv is afgewezen, onder meer op de grond dat kopers onvoldoende duidelijk hebben gemaakt in welke bescheiden zij inzage wensten. Ter comparitie zijn partijen alsnog overeengekomen in welke stukken door Ymere inzage zal worden gegeven aan kopers. De rechtbank begrijpt dat deze inzage is verleend. De stukken waarvan kopers daarenboven bij conclusie van repliek inzage hebben verlangd is niet terug te voeren op het ter comparitie overeengekomene en daaraan wordt dan ook voorbijgegaan.
non-conformiteit/toerekenbare tekortkoming
4.2. Artikel 7:17 lid 2 BW Pro bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Verder bepaalt dit artikellid dat de koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Blijkens de inhoud van de koopovereenkomsten hebben de kopers het voortdurende recht van erfpacht van de percelen bouwgrond gekocht. Dit hebben zij ook geleverd gekregen. De daarop gerealiseerde woningen zouden koopwoningen worden en de woningen van kopers hebben die bestemming ook daadwerkelijk gekregen. In die zin voldoen “de afgeleverde zaken” dan ook aan de gerechtvaardigde verwachtingen die de kopers ten tijde van het sluiten van de koop mochten hebben.
4.3. Met Ymere wordt geoordeeld dat het behoren tot een project van uitsluitend
koopwoningen niet als een eigenschap van de gekochte zaken kan worden aangemerkt, te meer niet nu in de verkoopbrochure is aangegeven dat er zowel huur- als koopwoningen zouden komen.
4.4. Voor zover er al sprake zou zijn van de afwezigheid van enige overeengekomen
eigenschap van de afgeleverde zaken, geldt dat die afwezigheid niet aan het normale gebruik van de woningen in de weg staat. Daarvan is hier geen sprake want kopers worden niet in het normale gebruik van hun woningen belemmerd.
4.5. De kopers stellen nog dat Ymere hen had moeten informeren over mogelijke
verhuur. Daartegenover heeft Ymere aangevoerd dat zij bij het aangaan van de diverse koopovereenkomsten niet wist dat een gedeelte van de koopwoningen uiteindelijk onverkoopbaar zou zijn en dat uit niets is gebleken dat dit punt (verhuur in plaats van verkoop) voor de kopers tijdens het sluiten van de koopovereenkomsten relevant was, terwijl zij gezien de geplande sociale huurwoningen in het project de relevantie hiervan voor de kopers ook niet had hoeven te begrijpen. Bovendien voorzien de toepasselijke algemene bepalingen in een bestemmingswijziging en in de mogelijkheid van verhuur door de kopers, aldus Ymere. Met dit gemotiveerde verweer heeft Ymere de door kopers gestelde informatieplicht en schending daarvan op goede gronden weerlegd.
4.6. De gestelde toerekenbare tekortkoming wordt gebaseerd op schending van de
inspanningsverplichting van Ymere om de woningen te verkopen en op het in zee gaan met een malafide hypotheekadviseur. Met Ymere wordt geoordeeld dat zij op dit punt niet tekort is geschoten. Uit het door Ymere opgestelde overzicht van haar verkoopinspanningen, opgenomen in haar brief aan kopers van 27 juni 2008, blijkt genoegzaam dat Ymere wel degelijk vergaande inspanningen heeft verricht om de woningen te verkopen. Ook heeft Ymere gemotiveerd weersproken dat zij in zee is gegaan met een malafide hypotheek-adviseur, welk verweer kopers op hun beurt vervolgens niet langer hebben gevoerd.
4.7. De conclusie op grond van het voorgaande is dat er geen sprake is van non-conformiteit dan wel van een toerekenbare tekortkoming van Ymere, zodat de primaire vordering zal worden afgewezen.
dwaling
4.8. Artikel 6:228 lid 2 BW Pro bepaalt dat de vernietiging van een overeenkomst niet kan worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft. De dwaling is in het onderhavige geval gebaseerd op de verhuur van de onverkoopbare woningen. Dit betrof ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomsten van de kopers echter een uitsluitend toekomstige omstandigheid in de zin van artikel 6:228 lid 2 BW Pro, zodat het beroep op dwaling reeds hierom niet slaagt.
Kopers stellen dat er geen sprake was van een toekomstige omstandigheid, omdat het een vaststaand feit was dat het ging om een wijk met alleen koopwoningen. Die stelling gaat echter niet op, nu het immers van meet af aan de bedoeling is geweest om in de wijk [PP] ook huurwoningen te realiseren. De subsidiaire vordering dient mitsdien eveneens te worden afgewezen.
onvoorziene omstandigheden
4.9. Met betrekking tot het beroep van de kopers op onvoorziene omstandigheden in de
zin van artikel 6:258 BW Pro wordt voorop gesteld dat een rechterlijk ingrijpen in een overeenkomst op deze grondslag met terughoudendheid dient plaats te vinden. Van belang bij de toepassing van dit artikel is in het algemeen van welke veronderstellingen partijen zijn uitgegaan: of zij in de mogelijkheid van het optreden van de onvoorziene omstandigheden hebben willen voorzien of althans stilzwijgend die mogelijkheid hebben verdisconteerd.
Met Ymere wordt geoordeeld dat partijen bij het sluiten van de koopovereenkomsten in de mogelijkheid van verhuur hebben voorzien. In de toepasselijke algemene bepalingen is immers de mogelijkheid van een bestemmingswijziging opgenomen, waarin de mogelijkheid van verhuur is verdisconteerd. Daar komt nog bij dat kopers op grond van die bepalingen hun woningen ook zelf aan derden kunnen verhuren. Voor een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden is bovendien vereist dat er sprake is van een waardeververlies dat dermate ernstig is dat van een verdisconteerd risico niet meer kan worden gesproken. In dit geval is het maar de vraag of sprake is van enig waardeverlies, laat staan een ernstig waardeverlies. Weliswaar hebben kopers een taxatierapport overgelegd van de woning van [A], maar die enkele taxatie – wat er ook zij van de onderbouwing daarvan – biedt geen althans onvoldoende steun dat er in de onderhavige situatie sprake is van een ernstig waardeverlies. De conclusie in deze luidt dat kopers onvoldoende hebben gesteld voor een gerechtvaardigd beroep op onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW Pro. Ook de meer subsidiaire vordering zal worden afgewezen.
onrechtmatige daad
4.10. De stelling van kopers dat Ymere onzorgvuldig heeft gehandeld door hen niet te
waarschuwen voor de risico’s verbonden aan de koop van de woningen in de [PP1] komt erop neer dat Ymere hen had behoren te waarschuwen dat een deel van de koopwoningen mogelijk zou worden verhuurd. De door Ymere als professionele partij in acht te nemen zorgvuldigheid gaat echter niet zo ver dat zij kopers op de mogelijkheid van verhuur had moeten attenderen. Ymere heeft erop mogen vertrouwen dat kopers ermee bekend waren dat Ymere bij een stagnerende verkoopmarkt – zoals in casu – genoodzaakt zou zijn om tot verhuur van onverkochte woningen over te gaan.
Ook treft geen doel het verwijt dat Ymere de woningen op een ongebruikelijke en riskante wijze in de markt heeft gezet. Het feit dat er meer dan 50% van de woningen door Ymere is verkocht geeft dit reeds aan. Als er al sprake zou zijn van een risico betreft dat een financieel risico aan de kant van de ontwikkelaar – hier Ymere – waar kopers buiten staan.
Voor zover de gestelde onrechtmatigheid tevens is gebaseerd op schending van de inspanningsverplichting van Ymere om de woningen te verkopen, geldt dat – zoals reeds hiervoor onder 4.6. is overwogen – niet is komen vast te staan dat Ymere tekort is geschoten. De meest subsidiaire vorderingen zullen derhalve eveneens worden afgewezen.
4.11. De slotsom van het voorgaande is dat de vorderingen onder 3.1.I. zullen worden afgewezen. Hetzelfde lot treft de schadevorderingen onder 3.1.II. en 3.1.III., nu die vorderingen afhankelijk zijn van het slagen van de vorderingen onder 3.1.I.
4.12. Kopers zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Ymere worden begroot op:
- vast recht EUR 254,00
- salaris advocaat 1.582,00 (3,5 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.836,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1 wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt kopers hoofdelijk, des dat de één betaalt de anderen zullen zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van Ymere tot op heden begroot op EUR 1.836,00,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.P.L.M. Vennix en in het openbaar uitgesproken op 22 september 2010.?