Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 3176428 CV EXPL 14-17594
vonnis van: 20 januari 2015
fno.: 590
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
1.[eiser sub 1]
2. [eiser sub 2]
beiden [woonplaats]
eisers
tesamen nader te noemen: [eisers gezamenlijk]
gemachtigde: mr. H.M. Hielkema
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. W.H.J. Luijer
Verloop van de procedure
- tussenvonnis van 12 augustus 2014;
- akte vermeerdering van eis en overleggen producties aan zijde [eiser sub 1];
- comparitie na antwoord op 6 november 2014 waarbij aanwezig [eiser sub 1] en [eiser sub 2] met hun gemachtigde en [gedaagde] met haar gemachtigde. Aan haar zijde is ook aanwezig [naam].
Rechtsoverwegingen
1.Feiten
In deze procedure staat het volgende vast:
1.1.
Sinds 1999 zijn [eisers gezamenlijk] eigenaar van de drie bovenwoningen (bestaande uit vier gelijke woonlagen) aan de [adres].
1.2.
Het pand dateert uit omstreeks 1890.
1.3.
[eiser sub 1] en [eiser sub 2] bewonen met hun twee kinderen de bovenste twee étages.
1.4.
De op de eerste twee étages gelegen woningen zijn verhuurd, waarvan de eerste étage aan [gedaagde].
1.5.
[gedaagde], in juli 2014 83 jaar oud, huurt de woning sinds ongeveer 1965 tegen laatstelijk € 152,05 per maand. De woning beslaat circa 59m2 en bestaat uit een kamer-ensuite, zijkamer, douche met toilet, hal, keuken en een balkon.
1.6.
De WOZ waarde van de door [gedaagde] gehuurde woning bedraagt € 258.000,00 met als peildatum 1 januari 2013.
1.7.
Partijen maken gebruik van hetzelfde trappenhuis.
1.8.
Op verzoek van [eisers gezamenlijk] heeft De Beheer Compagnie na een inspectie op 1 november 2013 een renovatieplan voor de door [gedaagde] gehuurde woning gemaakt
1.9.
Bij brief van 7 juni 2012 en bij brief van 14 maart 2014 hebben [eisers gezamenlijk] de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd tegen 1 januari 2013 respectievelijk tegen 1 oktober 2014 omdat
- de door [gedaagde] betaalde huurprijs disproportioneel laag is, zodat het voor hen onmogelijk is om het pand te onderhouden;
- [gedaagde] gelet op haar woonduur gemakkelijk in aanmerking komt voor een andere woning op de begane grond;
- de verhoudingen slecht zijn.
1.10.
[eisers gezamenlijk] hebben [gedaagde] laatstelijk aangeboden een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten te verstrekken ter grootte van € 5.799,00.
1.11.
[gedaagde] heeft op de brief van 14 maart 2014 niet gereageerd.
2.Vordering
[eisers gezamenlijk] vorderen - na vermeerdering van eis - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - kort gezegd -
- de ontbinding, althans de beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning door [gedaagde];
- de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 1.000,00 met de wettelijke rente en de eventueel over de maand november 2014 ingehouden huur ad € 125,00
- de (na)kosten van de procedure.
Aan hun vorderingen leggen zij de onder 1 vermelde feiten alsmede het navolgende ten grondslag.
Tussen de extreme lage, zeer beperkt stijgende huur van € 152,05 per maand en de op het gehuurde rustende, jaarlijks toenemende exploitatielasten bestaat een structurele wanverhouding (Hoge Raad 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683, NJ 2010/190 (Herenhuisarrest). Omdat de huurovereenkomst al zo lang bestaat is het effect van de achterblijvende huurprijs extreem. Van de opwaartse aanpassingen van de wettelijke huurprijzen in de loop der tijd hebben [eisers gezamenlijk] bij [gedaagde] geen gebruik kunnen maken. [gedaagde] betaalt nog geen 30% van de maximale huurprijsgrens volgens het Woningwaarderingsstelsel en 0,7 % van de WOZ-waarde. [eisers gezamenlijk] lijden per jaar een exploitatieverlies van € 8.905,17 en moeten jaarlijks steeds meer interen op hun vermogen om de huurovereenkomst met [gedaagde] te kunnen voortzetten. [eisers gezamenlijk] subsidiëren [gedaagde] met € 8.905,17 per jaar. Een huur van € 894,14 zou tot een break-even situatie leiden. Om aan dit structurele verlies een einde te maken willen zij de nimmer gerenoveerde en met gebreken behepte woning ingrijpend renoveren en hebben zij de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. De renovatie is niet mogelijk zonder beëindiging van de huurovereenkomst. De renovatie ten bedrage van € 58.998,00 maakt eeen huurprijs gebaseerd op 169 punten van ongeveer € 1.250,00 per maand mogelijk, waardoor een bescheiden rendement van € 81,83 op jaarbasis kan worden verkregen, [gedaagde] kan gelet op haar leeftijd, zeer lange woonduur en ongetwijfeld beschikbare vermogen andere passende woonruimte verkrijgen. Van [eisers gezamenlijk] kan niet verlangd worden de situatie te continueren. De belangen van [eisers gezamenlijk] bij beëindiging van de huurovereenkomst wegen aanmerkelijk zwaarder dan die van [gedaagde] bij voortzetting.
De verhouding tussen partijen is bijzonder slecht en [gedaagde] gedraagt zich al jaren als een slecht huurder en derhalve in strijd met artikel 7: 213 Burgerlijk Wetboek (BW). Dit slecht huurderschap bestaat uit: overlast en treiterijen tegenover [eisers gezamenlijk] en andere buren, het in 1999 weigeren mee te werken aan een renovatie, het in 1999 schetsen van een slecht beeld van [eisers gezamenlijk] bij Bouw- en Woningtoezicht, het in 2000 op kosten van [eisers gezamenlijk] werkzaamheden door bouwvakkers laten uitvoeren, het in 2000 onheus bejegenen van de elektricien en timmerlieden, het onnodig laten branden van het licht in het trappenhuis, het niet gebruiken van de afzuigkap bij koken, het in het verleden veroorzaken van geluidsoverlast door een hond van een kennis, het pas na lang aandringen en schade verwijderen van bloempotten op dak benedenburen, het in 2011 mishandelen van [eiser sub 1] door een gast van [gedaagde], het niet meewerken aan een door [eisers gezamenlijk] gewenste splitsing van het gebouw, intimerend gedrag, het in 2011 insmeren van de trap met een plakkerige substantie, het met teveel water laten schoonmaken van de houten trap, die daardoor verrot, het medio 2012 uitschelden van [eiser sub 1], het blijven hard zetten van de televisie ondanks schriftelijke sommatie om dat na te laten en het door [eisers gezamenlijk] meermalen moeten inschakelen van de politie. Aanschrijvingen om het wangedrag te staken hebben geen effect. Pogingen om relatie te verbeteren evenmin. Daar werkt [gedaagde] niet aan mee. Ook betaalt zij stelselmatig de huur te laat en sinds februari 2014 betaalt zij elke maand zonder recht € 125,00 minder omdat zij in 2013 waterschade (herstelkosten een gesteld bedrag van € 1.250,00) zou hebben gehad. [eisers gezamenlijk] zijn nimmer in gebreke gesteld; er is geen bewijs van schade (ook niet geconstateerd bij inspectie woning door de Beheercompagnie) of van reparatiekosten. Per 1 oktober 2014 bedraagt de achterstand € 1.000,00 en derhalve meer dan driemaal de maandhuur. Het (kennelijke) beroep van [gedaagde] op de huurwetgeving is onaanvaardbaar gelet op de eisen van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:2 BW Pro en 6: 248 lid BW).
3.Verweer
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Haar komt wel degelijk een beroep op huurbescherming toe.
Zij betwist dat [eisers gezamenlijk] structureel een verlies lijden van € 8.905,17:
- er wordt geen onderhoud gepleegd; een reservering van € 2.580,00 is onterecht;
- toerekening van een bedrag ad € 5.640,38 aan hypotheeklasten is onterecht. De lage huurprijs die [gedaagde] betaalt, is ongetwijfeld van invloed geweest op de koopprijs van het pand in 1999.
Als [eisers gezamenlijk] al verliezen lijden, zijn dat verliezen die zij bij aankoop konden voorzien. Dat maakt dat zij niet kunnen stellen dat zij het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik en dat van hen de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking nemend, niet kan worden gevergd de huurovereenkomst voort te zetten. [eisers gezamenlijk] kunnen een destijds bij aankoop willens en wetens genomen financieel risico niet op [gedaagde] afwentelen. [gedaagde] heeft er - gelet op haar leeftijd en mindere mobiliteit, hulp van buren en dergelijke - enorm belang bij dat zij in de reeds meer dan 60 jaar door haar bewoonde woning en in de haar bekende buurt kan blijven wonen. Gelet op haar leeftijd zal de woning binnen afzienbare tijd door natuurlijk verloop vrijkomen. De door [eisers gezamenlijk] genoemde passende woonruimtes zijn te duur en niet passend.
Ook betwist [gedaagde] dat zij zich niet als goed huurder zou gedragen. De relatie tussen partijen is niet goed, maar het is veeleer [eiser sub 1] die telkens op zoek is naar conflicten. De door [eisers gezamenlijk] genoemde conflicten zouden zich in een periode van 13 jaar hebben voorgedaan en op een aantal zaken heeft [gedaagde] geen invloed gehad, zoals op een hond van een vriend die blaft, een handgemeen met een gast en het niet gebruiken van een afzuigkap (er is geen afzuigkap en geen rookkanaal daarvoor). Zij betwist aansprakelijk te zijn voor schade aan de trap, voor intimidatie te hebben gezorgd (zij is 83 en 1.57 meter lang !) en de trap met een olieachtige substantie te hebben ingesmeerd. Het zijn ongefundeerde beschuldigingen. [gedaagde] heeft niet veel goeds van [eisers gezamenlijk] te verwachten. Een oprechte wil bij [eisers gezamenlijk] om de relatie te verbeteren is er niet. Op 22 oktober 2013 heeft [naam] namens [gedaagde] [eisers gezamenlijk] aansprakelijk gesteld voor schade als gevolg van een waterlekkage vanuit de woning van [eisers gezamenlijk] Herstel kostte [gedaagde] € 950,00. Sinds februari 2014 houdt [gedaagde] per maand op de huur € 125,00 in ter verrekening, omdat [eisers gezamenlijk] haar schade niet vergoeden. Daarvan zijn [eisers gezamenlijk] op 2 januari 2014 op de hoogte gesteld. Indien [gedaagde] de bedragen niet mocht inhouden, verzoekt zij haar een terme de grâce te gunnen om alsnog aan haar betalingsverplichtingen te voldoen. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers gezamenlijk] met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling in de kosten van het geding
4.Beoordeling van de standpunten
dringend eigen gebruik/structurele wanverhouding
4.1.
Een aantal van de door [eisers gezamenlijk] aangevoerde argumenten zijn politiek van aard, zoals de gestelde maatschappelijk ongewenste gevolgen van de wettelijke huurregulering en het door die regels door huurders (te) lang blijven wonen in een (goedkope) woning. Het is niet aan de rechter om de innerlijke waarde van wetgeving te beoordelen.
4.2.
Met [eiser sub 1] c.s .is de kantonrechter van oordeel dat het maandelijkse bedrag van € 152,05 voor de huur voor een appartement van 60 m2 op [adres] laag is. Dit blijkt ook uit de door [gedaagde] niet bestreden berekening dat de maximale huurprijsgrens voor deze woning per 1 juli 2013 € 536,01 zou zijn en [gedaagde] daar nog geen 30% van betaalt.
4.3.
De huurinkomsten bedragen 12 maal € 152,05 = € 1.824,60 per jaar.
4.4.
De door [eisers gezamenlijk] genoemde aan het appartement van [gedaagde] toegerekende kosten bedragen:
- jaarlijkse belastingen: € 355,64
- verzekeringspremie € 215,16
- hypotheek (25% kosten pand) € 5.640,38
- kosten VVE algemene ruimtes € 80,99
- rendementsheffing (gebaseerd op 60%
van de WOZ-waarde); € 1 .857,60
- reservering onderhoudsbudget gebaseerd
op WOZ-waarde € 2.580,00
-------------
totaal € 10.729,77
4.5.
Gelet op de verhuurde staat en de lage huurprijs is het aannemelijk dat de voor het appartement van [gedaagde] betaalde koopprijs geen 25 % van de totale prijs van het door [eisers gezamenlijk] aangekochte pand heeft uitgemaakt en dus ligt het niet voor de hand 25% van de hypotheekkosten aan dat appartement toe te rekenen. Wat wel een redelijke verdeling is, is niet vast te stellen bij gebrek aan gegevens, zoals bijvoorbeeld met betrekking tot de koopprijs voor het pand, de hoogte van de hypotheek en gegevens over de in de koop begrepen tweede etage en de staat van de derde en vierde etage.
4.6.
Dat een reservering voor onderhoud van het appartement en wel tot het door [eisers gezamenlijk] genoemde bedrag gerechtvaardigd is, is, gelet op de betwisting door [gedaagde] niet komen vast te staan.
4.7.
Ook met vorenstaande kannttekeningen moet worden vastgesteld dat de huur lager is dan de door [eisers gezamenlijk] te betalen rendementsheffing. Daarnaast dienen de belastingen, verzekeringspremie en een zeker bedrag aan hypotheek en onderhoud te worden betaald.
4.8.
Kortom: [eisers gezamenlijk] lijden een structureel, niet als gering aan te merken verlies, zodat er sprake is van een structurele wanverhouding tussen huurinkomsten en de op de woning rustende kosten.
4.9.
Of die structurele wanverhouding in dit geval tot de conclusie dient te leiden dat er sprake is van dringend eigen gebruik, laat de kantonrechter in het midden, nu de in artikel 7: 274 lid 3 BW voorgeschreven belangenafweging maakt dat de kantonrechter de vordering van [eisers gezamenlijk] op die grond niet toewijst.
4.10.
Het is evident dat het negatieve rendement van [eisers gezamenlijk] bij de exploitatie van de aan [gedaagde] verhuurde woning een zwaarwegend belang vormt voor toewijzing.
4.11.
Maar: de 83 jaar oude [gedaagde] heeft een evident belang om de laatste jaren van haar leven niet te hoeven verhuizen en te kunnen blijven wonen in een al 60 jaar door haar bewoonde woning in een voor haar vertrouwde omgeving met het netwerk waarop zij kan steunen om zelfstandig te kunnen blijven wonen. Redelijkerwijs kan van haar niet verlangd worden te verhuizen. Hierbij neemt de kantonrechter mede in aanmerking dat ten tijde van de aankoop van het pand door [eisers gezamenlijk] in 1999 de woning op de eerste etage aan [gedaagde] was verhuurd tegen een aan [eisers gezamenlijk] bekende huurprijs. De hoogte van die huurprijs en de bewoonde staat van dat appartement zullen mede voor de hoogte van de door [eisers gezamenlijk] te betalen koopprijs van belang zijn geweest. [eisers gezamenlijk] wisten waaraan zij begonnen en zij hebben kennelijk genoegen genomen met de beperkte huuropbrengsten.
4.12.
De vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik wordt dan ook afgewezen. De kantonrechter bepaalt dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt voortgezet.
overlast
4.13.
Het is duidelijk dat de verhouding tussen partijen is verstoord. Dat levert echter geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst op. In dit geval is er op dit moment geen sprake van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] op grond van wangedrag, die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De aan [gedaagde] gemaakte verwijten zijn of te lang geleden (problemen met electricien, hondengeblaf en dergelijke) en/of zijn niet komen vast te staan (besmeuren en doelbewust te nat laten schoonmaken van de trap) en/of komen bij gebreke aan een nadere toelichting niet voor haar rekening en risico (zoals het zonder afzuigkap koken bij gebreke van een afzuigkap en rookkanaal in het gehuurde, de mishandeling van [eiser sub 1] door een gast van [gedaagde] ) en/of zijn te gering, althans is de ernst daarvan niet voldoende onderbouwd, zoals het gestelde intimiderende gedrag van [gedaagde] en het hard aan hebben staan van de televisie.
waterschade
4.14.
Vaststaat dat [gedaagde] [eisers gezamenlijk] niet in de gelegenheid heeft gesteld eventuele als gevolg van waterschade ontstane gebreken te verhelpen. Er is enkel aanspraak gemaakt op gestelde kosten van herstel. Dat betekent dat er geen verzuim aan de zijde van [eisers gezamenlijk] was en [gedaagde] niet de bevoegdheid ingevolge artikel 7: 206 lid 3 BW had om op kosten van de verhuurder tot herstel van gebreken over te gaan. [gedaagde] mocht deze kosten niet verrekenen met door haar verschuldigde huur.
4.15.
[gedaagde] wordt dan ook veroordeeld om de huurachterstand, die tot en met november 2014 € 1.125,00 bedraagt, te vermeerderen met de wettelijke rente te voldoen.
4.16.
De (hoogte van de) huurachterstand is een tekortkoming die in beginsel een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Op dit beginsel maakt de kantonrechter in de gegeven omstandigheden in die zin een uitzondering, dat [gedaagde] een terme de grâce wordt vergund.
Slotsom
4.17.
Er wordt beslist als volgt.
4.18.
[eisers gezamenlijk] dient als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij de eigen kosten van de procedure te dragen en de helft van die van [gedaagde].
BESLISSING
De kantonrechter:
I. veroordeelt [gedaagde] om binnen één maand na heden aan [eisers gezamenlijk] te betalen € 1.125,00 aan huurachterstand met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata tot de dag voldoening;
en voorts voor het geval [gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoet en [gedaagde] niet binnen één maand na heden niet alle tot op dat moment vervallen huurtermijnen heeft voldaan:
II. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak [adres].
III. veroordeelt [gedaagde] om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eisers gezamenlijk] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
en voorts in elk geval:
IV. bepaalt dat bij voortzetting van de huurovereenkomst de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd;
V. veroordeelt [eisers gezamenlijk] in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot worden op ½ van € 400,00 en derhalve € 200,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
VI. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het onder I. van dit vonnis besliste heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
VII. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
VIII. wijst de overige vorderingen af.
Aldus gewezen door mr. P. van der Kolk-Nunes, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 januari 2015 in tegenwoordigheid van de griffier.