Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 3403503 CV EXPL 14-26021
vonnis van: 21 december 2015
fno.: 438
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de stichting Woonstichting Lieven De Key
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: De Key
gemachtigde: mr. A.C.R. Keuning
t e g e n
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats]
2. [gedaagde sub 2] ,
wonende te [woonplaats]
3. [gedaagde sub 3] ,
wonende te [woonplaats]
4. [gedaagde sub 4] ,
wonende te [woonplaats]
5. [gedaagde sub 5] ,
wonende te [woonplaats]
6. [gedaagde sub 6] ,
wonende te [woonplaats]
7. [gedaagde sub 7] ,
wonende te [woonplaats]
8. [gedaagde sub 8] ,
Wonende te [woonplaats]
9. [gedaagde sub 9] ,
wonende te [woonplaats]
10. [gedaagde sub 10] ,
wonende te [woonplaats]
11. [gedaagde sub 11] ,
wonende te [woonplaats]
12. [gedaagde sub 12] ,
wonende te [woonplaats]
13. [gedaagde sub 13]
wonende te [woonplaats]
14. [gedaagde sub 14] , wonende te
[woonplaats]
15. [gedaagde sub 15] ,
wonende te [woonplaats]
16. [gedaagde sub 16] ,
wonende te [woonplaats]
17. [gedaagde sub 17] ,
wonende te [woonplaats]
18. [gedaagde sub 18] ,
wonende te [woonplaats]
19. [gedaagde sub 19] ,
wonende te [woonplaats]
wonende te [woonplaats]
20. [gedaagde sub 20] ,
wonende te [woonplaats]
21. [gedaagde sub 21] ,
wonende te [woonplaats]
22. [gedaagde sub 22] ,
wonende te [woonplaats]
23. [gedaagde sub 23] ,
wonende te [woonplaats]
24. [gedaagde sub 24] ,
wonende te [woonplaats]
wonende te [woonplaats]
25. [gedaagde sub 25] ,
wonende te [woonplaats]
26. [gedaagde sub 26] ,
wonende te [woonplaats]
wonende te [woonplaats]
27. [gedaagde sub 27] ,
wonende te [woonplaats]
28. [gedaagde sub 28] ,
wonende te [woonplaats]
gemachtigde: mr. H.M. Meijerink
29.[gedaagde sub 29] ,
wonende te [woonplaats]
gemachtigde: [gemachtigde]
gedaagden
nader te noemen: [gedaagden gezamenlijk] (tezamen) of de respectievelijke achternaam (enkelvoud)
VERDERE VERLOOP VAN DE PROCEDURE
In deze zaak is op 6 juli 2015 een tussenvonnis gewezen. Daarbij is een comparitie van partijen bepaald, te houden in of nabij het gehuurde. Deze is gehouden op 7 oktober 2015 in de locatie [locatie] . Voordien hebben zowel De Key als [gedaagden gezamenlijk] aanvullende producties overgelegd. De Key is verschenen bij (onder meer) [naam 1] , [naam 2] , en [naam 3] , vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde sub 29] is verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. Voorts zijn ook een groot aantal andere huurders verschenen, vergezeld door mr. H.M. Meijerink als gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. Vervolgens hebben de kantonrechter en de griffier, vergezeld door (vertegenwoordigers van) partijen en hun gemachtigden, vijf door [gedaagden gezamenlijk] voorgestelde woningen in het betreffende complex bezocht.
Daarna zijn ingediend:
- de akte houdende uitlating van [gemachtigde] ;
- de akte houdende uitlating van [gedaagden gezamenlijk] (behoudens [gemachtigde] );
- de akte houdende uitlating van De Key.
De zaak staat thans weer voor vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
In deze procedure moet worden beslist over de vraag of er gronden zijn om de huurprijs van de door [gedaagden gezamenlijk] gehuurde woningen te verlagen, dan wel of de door De Key voorgestelde huurverhoging per 1 juli 2013 redelijk is. Voor beide vragen is doorslaggevend of er sprake is van gebreken die het huurgenot dat [gedaagden gezamenlijk] mogen verwachten substantieel verminderen, en zo ja, in welke mate dat het geval is.
De stelplicht en bewijslast ten aanzien van die gebreken rust op [gedaagden gezamenlijk] . Zij hebben gesteld dat er sprake is van gebreken die in twee categorieën kunnen worden onderscheiden, te weten een te hoge binnentemperatuur (zonder adequate mogelijkheid tot verlaging daarvan) en stankoverlast en lawaaioverlast (met name als gevolg van verkeerd uitgevoerde en/of afgestelde dan wel onvoldoende onderhouden ventilatiesystemen). Ter onderbouwing daarvan hebben zij gewezen op de klachten die (vrijwel) vanaf de oplevering van de tot woningen verbouwde [gebouw] in 1999 door de huurders zijn geuit, alsmede op (onder meer) de rapporten van Nuon uit 2008, van de GGD uit 2008 en 2009, van Cauberg-Huygen Raadgevende Ingenieurs B.V. d.d. 17 december 2009, van de Zehnder Group/Stork Air d.d. 30 mei 2012, van een (daartoe door de kantonrechter in een andere procedure benoemde) deskundige van TNO d.d. 17 december 2013 en van Uniek InstallatieAdvies d.d. 28 mei 2015. Afgezien van het TNO-rapport zijn (vrijwel) alle rapporten uitgebracht in opdracht van De Key.
De Key betwist dat er sprake is en/of was van een gebrek dat een huurverlaging rechtvaardigt. Een te hoge binnentemperatuur en/of het ontbreken van koelfaciliteiten vormen geen gebreken, althans niet in woonruimten als de onderhavige. Volgens De Key zijn de adviezen van de diverse rapporten waarvan opvolging redelijkerwijs van haar kon worden verlangd uitgevoerd en zijn nadien geen nieuwe klachten meer ontvangen. Het feit dat de WTW (warmte-terug-win) units wegens het naderende einde van hun levensduur zullen worden vervangen, en dat er thans WTW-systemen bestaan die meer geavanceerd zijn dan 15 jaar geleden, betekent niet dat er sprake was van een gebrek. Hetzelfde geldt voor het feit dat De Key voornemens is maatregelen te nemen voor het plaatsen van enige vorm van zonwering. Het bij alle woningen plaatsen van buitenzonwering zoals door de huurders wordt verlangd kan niet van haar worden gevergd, gelet op de daaraan verbonden kosten en de kwetsbaarheid daarvan, aldus – steeds – De Key.
Geoordeeld wordt als volgt. Of er sprake is van een gebrek wordt bepaald door het antwoord op de vraag of er sprake is van een omstandigheid, die niet aan de huurder kan worden toegerekend, waardoor een (‘gemiddelde’) huurder niet het huurgenot heeft dat deze bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. In het onderhavige geval wordt de maatstaf gevormd door het huurgenot dat mag worden verwacht bij een gemiddelde in 1999 gerenoveerde sociale huurwoning.
Uit de overgelegde stukken blijkt dat de huurders (vrijwel) vanaf de aanvang van de bewoning (na de renovatie en de verbouwing tot woningen van het betreffende pand) hebben geklaagd over (te) hoge binnentemperaturen en falende ventilatiesystemen.
Dat er (vaak) sprake is van bijzonder hoge binnentemperaturen vindt voldoende objectieve bevestiging in de hiervoor onder 2. bedoelde rapporten, in het bijzonder in het TNO rapport waarvan de representativiteit in dit opzicht niet (althans niet voldoende gemotiveerd) is betwist. Daarbij komt dat De Key reeds in een brief d.d. 12 december 2001 (door [gedaagden gezamenlijk] overgelegd als productie 1) heeft medegedeeld: ‘
Woonstichting De Key is zich ervan bewust dat er vooral in de warme zomermaanden de binnentemperatuur in uw complex behoorlijk kan oplopen.’ Een en ander vindt ook steun in het feit dat tijdens de bezichtiging van de woningen op 7 oktober 2015 is gebleken dat, zonder dat de verwarming aan was, de binnentemperatuur van de woningen aanzienlijk hoger was dan de buitentemperatuur.
Woonstichting De Key is zich ervan bewust dat er vooral in de warme zomermaanden de binnentemperatuur in uw complex behoorlijk kan oplopen.’ Een en ander vindt ook steun in het feit dat tijdens de bezichtiging van de woningen op 7 oktober 2015 is gebleken dat, zonder dat de verwarming aan was, de binnentemperatuur van de woningen aanzienlijk hoger was dan de buitentemperatuur.
De temperatuur binnen een woning is onder meer afhankelijk van de buitentemperatuur. Voor zover de binnentemperatuur hoog is als gevolg van een hoge buitentemperatuur zal dat in een woning als de onderhavige geen gebrek opleveren. Echter, ook een huurder van een in 1999 gerenoveerde sociale huurwoning mag verwachten dat bij een dalende buitentemperatuur de mogelijkheid bestaat om de binnentemperatuur binnen een redelijke termijn eveneens lager te laten worden, tot een niveau dat niet (veel) hoger is dan de buitentemperatuur. In het TNO-rapport wordt onder meer verslag gedaan van temperatuurmetingen in drie huurwoningen in het betreffende gebouw. In het rapport wordt geconcludeerd dat de door TNO gehanteerde grenswaarde van 26,5 graden C wordt overstegen zodra de buitentemperatuur hoger wordt dan 21 graden C, met dien verstande dat ook wel lagere binnentemperaturen worden gemeten bij een buitentemperatuur van 21 graden C, terwijl anderzijds ook hogere binnentemperaturen worden gemeten bij een lagere buitentemperatuur. Of overschrijding van de in het TNO-rapport gehanteerde norm uit de ISSO publicatie 19 (meer dan 26,5 graden C voor rustig zitten gedurende 300 uur) reeds tot een gebrek leidt, zoals door [gedaagden gezamenlijk] is gesteld maar door De Key is betwist, kan in dit geval in het midden blijven. Voldoende staat vast dat er in de woning onvoldoende mogelijkheden zijn om een hoge binnentemperatuur binnen een redelijke termijn te verlagen tot (ongeveer) het niveau van de buitentemperatuur.
Uit de overgelegde rapporten kan met voldoende zekerheid worden geconcludeerd dat er, als gevolg van de ligging en de bijzondere bouw van het betreffende gebouw, sprake is van een combinatie van factoren die tezamen de beheersing van de temperatuur in de woningen meer belemmeren dan in een doorsnee woning het geval zal zijn. De ene factor betreft het feit dat de woningen aan de gevel veel glasoppervlakte hebben, waardoor er sprake is van een grote instraling van zonlicht, de andere dat er sprake is van een constructie met dikke massieve betonnen elementen waarin warmte wordt geaccumuleerd. De aanwezigheid van beide factoren hebben een negatieve invloed op het huurgenot. Dat brengt mee dat de luchtbehandelingssystemen, althans ventilatiemogelijkheden, van veel groter belang zijn voor het kunnen bereiken van het huurgenot dat in een dergelijke woning mag worden verwacht, dan bij een gemiddelde in 1999 gerenoveerde sociale huurwoning.
Uit het voorgaande volgt ook dat beide categorieën klachten – te hoge luchttemperatuur en geluids- en stankoverlast van de ventilatiesystemen – voor een deel samenhangen. Het huurgenot zal door een (te) sterke opwarming van de woning meer worden geschaad wanneer van een aanwezig ventilatiesysteem geen gebruik kan worden gemaakt omdat dit lawaai en stank veroorzaakt.
Daarbij is voldoende aannemelijk dat, vanwege geluidsoverlast van verkeer en/of vaak plaatsvindende evenementen in de omgeving, het openen van vensters in veel gevallen niet bevorderlijk is voor de nachtrust. Daarnaast kan afkoeling van een vertrek, dat grotendeels is omgeven door betonnen elementen waarin warmte is geaccumuleerd, slechts plaatsvinden indien koelere lucht kan stromen. De woningen in kwestie (hetzij een eenkamer woning (met een slaapruimte op de vide) hetzij een tweekamer woning) hebben een kleine oppervlakte. Stromende lucht kan in veel gevallen slechts worden opgewekt door het openzetten van zowel een raam als de voordeur. De voordeur grenst aan een (binnen)gang, en het openzetten is niet altijd mogelijk of wenselijk. Ook door deze omstandigheden zijn de huurders voor de beheersing van de binnentemperatuur in hoge mate aangewezen op de ventilatiesystemen.
Vast staat dat de WTW-units niet zijn voorzien van een zogenoemde bypass, dat wil zeggen een mogelijkheid om (koele) buitenlucht toe te voeren buiten de in de WTW-unit aanwezige warmtewisselaar om. (Ook) in het rapport Uniek InstallatieAdvies d.d. 28 mei 2015 wordt bevestigd dat zonder bypass de koele(re) buitenlucht eerst wordt verwarmd door de WTW-unit voor deze de woningen instroomt. Dat vermindert de mogelijkheid tot afkoelen aanzienlijk, dit terwijl als gevolg van de onder 8 genoemde factoren de behoefte aan koele buitenlucht groter zal zijn. Voorts is zowel op door [gedaagden gezamenlijk] overgelegde foto’s als tijdens de bezichtiging van de woningen gebleken dat de ventilatiekanalen op bepaalde plaatsen sterk zijn vervuild. Uit laatst bedoeld rapport blijkt ook dat de bestaande dakkappen kunnen veroorzaken dat er kookluchten van de buren of andere geuren de woningen binnenkomen, omdat de afvoer van ‘afgewerkte’ lucht en de toevoer van ‘verse’ lucht dicht bijeen onder een dakkap zitten en ‘kortsluiting’ van de luchtstromen kunnen veroorzaken. Daarnaast is tijdens de bezichtiging van de woningen gebleken dat de ventilatiesystemen een zodanige geluidsproductie hebben dat zij met name in de stille uren ’s avonds en ’s nachts om die reden tot overlast zullen leiden wanneer zij aan staan op de middelste of op de maximale stand.
Een en ander betekent dat er voldoende objectieve ondersteuning aanwezig is voor de klachten met betrekking tot de gebrekkig functionerende en overlast veroorzakende ventilatiesystemen. De in 2013 in opdracht van De Key uitgevoerde werkzaamheden hebben geen wijziging gebracht in de hierboven omschreven situatie, zoals reeds blijkt uit het rapport van Uniek InstallatieAdvies d.d. 28 mei 2015. Voor zover de huurders, nadat zij het verzoek tot huurverlaging bij de huurcommissie hebben ingediend, hun klachten niet hebben herhaald biedt dat onvoldoende steun voor de stelling van De Key dat er (in elk geval) sindsdien geen sprake meer zou zijn geweest van aantasting van het huurgenot.
In (vrijwel) alle rapporten wordt de zoninstraling via de grote glaspartijen in de gevels aangewezen als de oorzaak van de opwarming van de woningen.
De instraling van zonlicht, het grote glasoppervlak aan de gevel en de massieve betonen elementen die eenmaal opgeslagen warmte slechts langzaam afstaan, vormen op zichzelf geen gebreken, ook niet in samenhang beschouwd. Deze omstandigheden hoeven immers niet mee te brengen dat het huurgenot (aanmerkelijk) afwijkt van het onder 4. bedoelde huurgenot dat de huurder mag verwachten, omdat het mogelijk is door het nemen van maatregelen de instraling van zonlicht dan wel de gevolgen daarvan te beperken.
De instraling van zonlicht, het grote glasoppervlak aan de gevel en de massieve betonen elementen die eenmaal opgeslagen warmte slechts langzaam afstaan, vormen op zichzelf geen gebreken, ook niet in samenhang beschouwd. Deze omstandigheden hoeven immers niet mee te brengen dat het huurgenot (aanmerkelijk) afwijkt van het onder 4. bedoelde huurgenot dat de huurder mag verwachten, omdat het mogelijk is door het nemen van maatregelen de instraling van zonlicht dan wel de gevolgen daarvan te beperken.
De Key hoeft in dat verband geen maatregelen te nemen die onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van haar kunnen worden gevergd. Wat redelijkerwijs van De Key mag worden verlangd moet worden beoordeeld op grond van alle omstandigheden. Gelet op de onder 13. genoemde omstandigheden, in samenhang met de onder 10. genoemde omstandigheden en de beperkingen van de ventilatievoorzieningen, mag van De Key worden verwacht dat zij zich maximaal inspant bij het nemen van maatregelen waardoor de huurders de mogelijkheid hebben om (te) grote instraling van zonlicht te voorkomen en/of de negatieve gevolgen daarvan voor het binnenklimaat te bestrijden. Bedoelde omstandigheden brengen mee dat in dit geval van De Key een grotere financiële inspanning mag worden verlangd dan in een gemiddelde in 1999 gerenoveerde sociale huurwoning het geval zal zijn. Daarbij is ook van belang dat het feit dat de noodzaak van zonwering en adequate ventilatie in het onderhavige gebouw aanzienlijk groter is dan bij een doorsnee gebouw met sociale huurwoningen, aan De Key moet worden toegerekend, althans voor haar risico moet komen, nu dit samenhangt met de bouwkundige bijzonderheden van het door haar verhuurde gebouw.
Uit de overgelegde rapporten blijkt dat van het aanbrengen van buitenzonwering aanzienlijk meer effect kan worden verwacht dan van het aanbrengen van binnenzonwering. Dat het praktisch niet mogelijk zou zijn om buitenzonwering aan te brengen is niet gebleken. Integendeel, in de (meeste) rapporten wordt dit genoemd als een reële mogelijkheid, en tevens als de maatregel met het meeste effect. [gedaagden gezamenlijk] hebben gemotiveerd gesteld dat reeds bij de renovatie door de architect rekening is gehouden met het aanbrengen van buitenzonwering, maar dat deze uit oogpunt van bezuiniging niet is aangebracht, en voorts dat de penthouses (koopwoningen) allemaal wel buitenzonwering hebben. De Key heeft een en ander niet betwist. Uit een en ander kan worden afgeleid dat de door De Key genoemde kwetsbaarheid van buitenzonwering niet zodanig is dat van het plaatsen daarvan dient te worden afgezien. De Key stelt voorts dat de kosten van het plaatsen van buitenzonwering per huurwoning gemiddeld € 2.808,90 zullen bedragen, en niet
€ 1.625,- zoals door [gedaagden gezamenlijk] is berekend. Uitgaande van een levensduur van 15 jaar vormt het door De Key genoemde bedrag een investering in de orde van grootte van € 190,00 per huurwoning per toekomstig jaar. Uiteraard dienen deze kosten te worden vermeerderd met die voor onderhoud en reparaties, maar niet is komen vast te staan dat, gelet op alle omstandigheden van het geval en met inachtneming van hetgeen hiervoor onder 15. is overwogen, het maken van dergelijke kosten in redelijkheid niet van De Key zouden kunnen worden verlangd. Hetzelfde geldt voor de kosten van andere maatregelen, zoals het plaatsen van een bypass, ventilatieroosters etc.
€ 1.625,- zoals door [gedaagden gezamenlijk] is berekend. Uitgaande van een levensduur van 15 jaar vormt het door De Key genoemde bedrag een investering in de orde van grootte van € 190,00 per huurwoning per toekomstig jaar. Uiteraard dienen deze kosten te worden vermeerderd met die voor onderhoud en reparaties, maar niet is komen vast te staan dat, gelet op alle omstandigheden van het geval en met inachtneming van hetgeen hiervoor onder 15. is overwogen, het maken van dergelijke kosten in redelijkheid niet van De Key zouden kunnen worden verlangd. Hetzelfde geldt voor de kosten van andere maatregelen, zoals het plaatsen van een bypass, ventilatieroosters etc.
Het voorgaande sluit overigens niet uit dat in de toekomst zou kunnen blijken dat bepaalde typen binnenzonwering voldoende soelaas zouden kunnen bieden, in combinatie met andere maatregelen. Uit de rapporten blijkt dat bij die andere maatregelen kan worden gedacht aan onder meer het aanbrengen van een bypass bij WTW-units (waardoor met koele buitenlucht in plaats van opgewarmde buitenlucht kan worden geventileerd), het vernieuwen van die units, het aanbrengen van ventilatieroosters boven de ramen en bij sommige woningen het aanbrengen van een te openen raam boven in de vide. Vooralsnog heeft echter als uitgangspunt te gelden dat het aanbrengen van buitenzonwering de aantasting van het huurgenot aanzienlijk zou hebben beperkt. Vast staat dat De Key tot 1 juli 2013, het tijdstip waarop deze procedure betrekking heeft, geen adequate zonwerende maatregelen noch andere van de hier genoemde maatregelen heeft genomen.
Het achterwege laten van voor de hand liggende maatregelen, die redelijkerwijs van de verhuurder kunnen worden gevergd om een ongewenste verhoging van de temperatuur in het gehuurde te voorkomen, vormt in dit geval een omstandigheid die als een gebrek kwalificeert (vgl. Hof Amsterdam 27 april 2010, WR 2010/124, ECLI:NL:GHAMS:2010:BO6731, r.o. 2.7).
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagden gezamenlijk] gedurende lange tijd zijn geconfronteerd met een combinatie van omstandigheden, bestaande uit het afwezig zijn van adequate zonwering die de instraling van zonlicht en de daardoor veroorzaakte (te grote) opwarming kan voorkomen, en uit de onder 11. bedoelde onvolkomenheden in het ventilatiesysteem. Deze omstandigheden zijn aan te merken als gebreken. Voldoende staat vast dat deze gebreken het huurgenot substantieel verminderen.
De Key heeft gesteld dat een verlaging tot 35% van de maximale huurprijsgrens zoals toegepast door de huurcommissie buitenproportioneel is. Bij gebreken als de onderhavige, die het huurgenot substantieel aantasten, hebben [gedaagden gezamenlijk] in elk geval aanspraak op huurverlaging als bedoeld in artikel 7:207 BW Pro (huurverlaging evenredig aan de mate van vermindering van het huurgenot). Dat zou ook het geval zijn geweest wanneer van De Key redelijkerwijs niet had kunnen worden gevergd om door het nemen van maatregelen de inbreuk op het huurgenot te voorkomen of te verminderen. De huurders hebben echter een beroep gedaan op het op artikel 7:257 lid 2 BW Pro gebaseerde normeringsysteem voor huurverlaging wegens gebreken bij woonruimte, dat (blijkens de wetsgeschiedenis) uitgaat van een financiële prikkel voor de verhuurder om tot opheffing van gebreken over te gaan.
Gelet op het voorgaande staat voldoende vast dat De Key ondanks herhaalde verzoeken heeft nagelaten die maatregelen te treffen die redelijkerwijs van haar mochten worden verlangd teneinde het huurgenot op een niveau te brengen dat de huurders mochten verwachten. Juist voor een dergelijke situatie heeft de wetgever de prikkel bedoeld zoals die is vervat in het normeringsysteem voor huurverlaging wegens gebreken, dat is gebaseerd op artikel 7:257 lid 2 BW Pro. In het onderhavige geval bestaat daarom voldoende reden om toepassing te geven aan artikel 6 BHW Pro en Bijlage II bij dat besluit, en om het beleid van de huurcommissie als bedoeld in lid 2 van dat artikel te volgen. Naar het oordeel van de kantonrechter is er sprake van twee gebreken (ontbreken zonwering en gebrekkige ventilatie-installaties) als bedoeld in categorie C van bijlage II bij het BHW. Anders dan de huurcommissie is de kantonrechter niet van oordeel dat er sprake is van een zodanige cumulatie van onderhoudsgebreken dat daardoor de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad (categorie B onder 8) waardoor de huurprijs zou kunnen worden verlaagd tot 30% van de maximale huurprijsgrens. Nu er wel sprake is van een combinatie van gebreken bestaat voldoende aanleiding om de huurprijs te verlagen tot de in artikel 6 lid 1 BHW Pro aangegeven grens van 40% van de maximale huurprijsgrens.
De afzonderlijke woningen van [gedaagden gezamenlijk] zijn verschillend in type en ligging. Dat brengt mee dat er regelmatig enige verschillen zullen optreden in het tijdstip waarop, de mate waarin en de periode waarin de hierboven genoemde gebreken het huurgenot negatief beïnvloeden. Het zijn echter alle kleine woningen die aangewezen zijn op hetzelfde ventilatiesysteem. Alle woningen hebben te maken met een grote mate van zoninstraling en met – in verhouding daarmee – beperkte mogelijkheden tot natuurlijke ventilatie. De zoninstraling zal met name in de zomer hoog zijn, maar is niet tot de zomer beperkt. Behoefte aan ventilatie bestaat het gehele jaar, waardoor niet (goed) functionerende dan wel overlast veroorzakende ventilatiesystemen het gehele jaar het huurgenot aantasten. Een en ander maakt het praktisch onmogelijk maar ook onnodig om de mate waarin het huurgenot wordt aangetast per woning of per gedeelte van het jaar verschillend vast te stellen. Er is daarom voldoende grond om dezelfde mate van huurverlaging toe te passen voor alle woningen, zoals ook de huurcommissie heeft toegepast.
Dat betekent dat de huurprijs van de woonruimten van elk van [gedaagden gezamenlijk] afzonderlijk zal worden verlaagd tot 40% van de voor de betreffende woonruimte geldende maximale huurprijsgrens over de periode vanaf 1 juli 2013 tot de onder 18. bedoelde gebreken zijn opgeheven.
Gelet op het voorgaande is de door De Key voorgestelde huurverhoging niet redelijk.
De Key wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten aan de zijde van [gedaagden gezamenlijk] belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
verlaagt de aan elk van [gedaagden gezamenlijk] afzonderlijk voor de door hen gehuurde woonruimte in rekening te brengen huurprijs tot 40% van de voor die woonruimte geldende maximale huurprijsgrens over de periode vanaf 1 juli 2013 tot de onder 18. bedoelde gebreken zijn opgeheven;
veroordeelt De Key in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 29] tot op heden begroot op € 675,00 inclusief eventueel verschuldigde BTW;
veroordeelt De Key in de proceskosten aan de zijde van [gedaagden gezamenlijk] (behoudens [gedaagde sub 29] ) tot op heden begroot op € 2.700,00 inclusief eventueel verschuldigde BTW;
veroordeelt De Key tot betaling aan [gedaagden gezamenlijk] en aan [gedaagde sub 29] van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en De Key niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 december 2015 in tegenwoordigheid van de griffier.