Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 16/805
uitspraak van de meervoudige kamer van 23 december 2016 in de zaak tussen
de stichting Stichting [bedrijf] , te Heerlen, eiseres
(gemachtigde: [naam gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 30 april 2015 de waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 1.190.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting (gebruikersbelasting) 2015 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 24 december 2015 (de bestreden uitspraak) de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juli 2016. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam gemachtigde] , kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder is verschenen in de persoon van mr. B. Brekveld, bijgestaan door J.C. Brijde, taxateur.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst om verweerder in de gelegenheid te stellen binnen één week na de zitting te reageren op het door eiseres ter zitting overgelegde stuk, en om eiseres vervolgens in de gelegenheid te stellen binnen twee weken te reageren op de reactie van verweerder.
Verweerder en eiseres hebben bij brieven van respectievelijk 3 augustus 2016 en 22 augustus 2016 van deze gelegenheid gebruik gemaakt.
Met toestemming van partijen is vervolgens een nadere zitting achterwege gelaten en is het onderzoek op 13 december 2016 gesloten.
Overwegingen
1.1.
De rechtbank ziet zich ambtshalve voor de vraag gesteld of het beroep ontvankelijk is. De bestreden uitspraak is namelijk gericht aan eiseres, terwijl in het beroepschrift staat dat het beroep namens [bedrijf] is ingesteld.
1.2.
Eiseres heeft ter zitting aangegeven dat [bedrijf] een intern orgaan is van eiseres. Het is de afdeling die de rekeningen verwerkt. In het verleden was dit onderdeel van het werk uitbesteed aan een extern bedrijf, [bedrijf] , en werd het beroep daarom namens het [bedrijf] ingediend. Eiseres heeft aangegeven dat abusievelijk in het beroepschrift is opgenomen dat het beroep namens het [bedrijf] is ingesteld. Bedoeld is om namens eiseres beroep in te stellen. Dit blijkt volgens eiseres ook uit de bij het beroepschrift meegezonden volmacht.
1.3.
De rechtbank stelt vast dat als bijlage bij het beroepschrift een volmacht is overgelegd. Blijkens deze volmacht heeft [de man] van [bedrijf] aan het adres [straatnaam] te Vught een volmacht verleend aan mevrouw [naam gemachtigde] voor onder andere het indienen van beroep. De volmacht is ondertekend te Heerlen. Uit het op 5 februari 2016 overgelegde uittreksel uit het handelsregister blijkt dat de hoofdvestiging van eiseres is gevestigd in Heerlen en dat [de man] als lid van de raad van bestuur zelfstandig bevoegd is om namens eiseres in rechte op te treden. De rechtbank overweegt dat duidelijk is dat bedoeld is om namens eiseres beroep in te stellen. Dit blijkt uit de volmacht die voor het einde van de beroepstermijn is ontvangen. De rechtbank acht het beroep daarom ontvankelijk.
2. De gemeente Amsterdam is genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is in 2008 gebouwd en wordt gebruikt als crèche/peuterspeelzaal. De onroerende zaak heeft een oppervlakte van 800 m².
3. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2014.
4. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld en bepleit een waarde van € 931.000.
5. Verweerder heeft de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak onderbouwd door overlegging van een taxatierapport van 9 juni 2016, opgesteld door J.C. Brijde, taxateur te Amsterdam. Verweerder heeft de WOZ-waarde door middel van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor waardepeildatum 1 januari 2014 vastgesteld op € 1.190.000.
6.1.
Volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan die zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Volgens artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a.de aard en de bestemming van de zaak;
b.de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
6.2.
In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) is - voor zover hier van belang - bepaald dat de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, Wet WOZ, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode met behulp van marktgegevens. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor voor technische veroudering en een factor voor functionele veroudering.
7. Eiseres heeft aangevoerd dat de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger mag worden vastgesteld dan de bedrijfswaarde. Gelet op de jaarhuur is de waarde te hoog vastgesteld. Ter zitting heeft eiseres verklaard dat zij het er mee eens is dat de WOZ-waarde voor het pand met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt bepaald, maar heeft zij zich op het standpunt gesteld dat de gecorrigeerde vervangingswaarde niet de waarde in het economisch verkeer mag overschrijden. De rechtbank overweegt dat al uit artikel 17, derde lid van de Wet WOZ volgt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde in het economisch verkeer mag overschrijden.
8. Eiseres heeft zich in beroep ook op het standpunt gesteld dat verweerder de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld, omdat verweerder bij de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde geen rekening heeft gehouden met de economische veroudering. Eiseres heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, aangevoerd dat sprake is van functionele veroudering door de slechte marksituatie. Eiseres stelt dat er sprake is van een lage bezettingsgraad waardoor er overcapaciteit is. Eiseres heeft in dat verband verwezen naar het [rapport] door het Waarborgfonds [bedrijf] en de Bracheorganisatie [bedrijf] en naar de Rabobank Cijfers & Trends Branche-informatie [bedrijf] . Ter zitting heeft eiseres ter onderbouwing een tabel met cijfers overgelegd met de bezettingsgraad van de onroerende zaak en van andere [bedrijven] en instellingen voor buitenschoolse opvang in Amsterdam. Eiseres heeft aangevoerd dat de bezettingsgraad van de onroerende zaak op 1 januari 2015 61% was voor buitenschoolse opvang en 80% voor [bedrijf] , waardoor er gemiddeld gesproken kan worden van een bezettingsgraad van ongeveer 70%. Omdat het de voorgaande jaren iets beter moet zijn gegaan is er sprake van een bezettingsgraad van 75% en dus van een afschrijving van 25% vanwege functionele veroudering volgens eiseres. Zij heeft een taxatierapport overgelegd waarin, rekening houdend met een afschrijving voor functionele veroudering van 25 %, de onroerende zaak is getaxeerd op € 931.000.
9. De rechtbank volgt verweerder niet in zijn ter zitting gehouden betoog dat de bezettingscijfers die eiseres ter zitting heeft overgelegd niet bij de beoordeling betrokken mogen worden omdat die te laat zijn overgelegd. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting immers geschorst en verweerder in de gelegenheid gesteld op de bezettingscijfers te reageren. Verweerder heeft dus voldoende gelegenheid gehad om een inhoudelijk standpunt over het ter zitting overgelegde stuk in te nemen. Onder die omstandigheden ziet de rechtbank geen aanleiding om dat stuk niet bij de beoordeling te betrekken.
10. De rechtbank overweegt dat de bewijslast van de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde in beginsel rust op verweerder. Het is echter aan eiseres om, indien zij een beroep doet op de toepasselijkheid van een correctie voor functionele veroudering die correctie te onderbouwen. De rechtbank verwijst hiertoe naar de uitspraak van de Hoge Raad van 10 juli 2015 (ECLI:NL:HR:2015:1818).
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres echter niet onderbouwd dat verweerder uit had moeten gaan van een functionele veroudering van 25%. De algemene marktgegevens zijn daarvoor onvoldoende, omdat die niet specifiek zien op de in geding zijnde onroerende zaak. Ook het door eiseres ter zitting overgelegde overzicht is onvoldoende. Daaruit blijkt immers niet van wie de bezettingscijfers afkomstig zijn en op welke gegevens die bezettingscijfers zijn gebaseerd. Evenmin blijkt daaruit dat het hier gaat om de bezettingscijfers op de peildatum, 1 januari 2014. Verder overweegt de rechtbank dat eiseres met de bezettingscijfers geen inzicht heeft gegeven in de normale overcapaciteit die nodig is om pieken op te kunnen vangen. Verweerder heeft bovendien onbetwist gesteld dat eiseres op 1 juli 2014 een aanvraag heeft ingediend om het aantal [plaatsen] uit te breiden van 71 naar 86. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat dit er niet op wijst dat op 1 januari 2014 sprake was van een lage bezettingsgraad. Tenslotte overweegt de rechtbank, onder verwijzing naar de uitspraak van het Hof Amsterdam van 4 april 1997 (ECLI:NL:GHAMS:1997:AS4273), dat de bezettingscijfers van één jaar onvoldoende zijn als onderbouwing van een afschrijving vanwege functionele veroudering. Om functionele veroudering van de onroerende zaak aan te kunnen nemen, dient de onderbezetting van structurele aard te zijn. Eiseres heeft daarin met de overgelegde gegevens geen inzicht gegeven.
12. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van feiten die meebrengen dat sprake is van economische veroudering. De beroepsgrond kan derhalve niet slagen.
13. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatierapport van 9 juni 2016 voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde voor onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat de rechtbank niet meer toekomt aan het door eiseres overgelegde taxatierapport.
14. Het beroep is ongegrond.
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.W.C.M. van Emmerik, voorzitter, en mr. M.C.M. Hamer en mr. H.J. Schaberg, leden, in aanwezigheid van mr. S. van Douwen, griffier
.
.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 december 2016.
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam.