ECLI:NL:RBAMS:2017:7987 - Rechtbank Amsterdam - Afwijzing vordering tot beëindiging en huurverhoging woon...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 5414693 CV EXPL 16-29189

vonnis van: 2 oktober 2017

fno.: 438

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de coöperatieve vereniging Amsterdamsche Coöperatieve Woningvereeniging “Samenwerking” BA

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Samenwerking

gemachtigde: mr. A.M. Langeloo

t e g e n

de coöperatieve vereniging Coöperatieve Woonvereeniging

“Het Nieuwe Huis” U.A.

gevestigd te Amsterdam

gedaagde

nader te noemen: Het Nieuwe Huis

gemachtigde: mr. G.J. Scholten

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:

- dagvaarding van 26 september 2016, met producties;
- conclusie van antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 28 februari 2017. Daaraan voorafgaande hebben partijen aanvullende producties in het geding gebracht. Samenwerking is verschenen bij haar [functie] [naam 1] , vergezeld door haar gemachtigde. Het Nieuwe Huis is verschenen bij haar [functie] [naam 2] en [naam 3] , vergezeld door haar [functie] [naam 4] , drie bewoners en haar gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Samenwerking heeft pleitaantekeningen overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken.

De procedure is vervolgens aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen de mogelijkheden van een minnelijke regeling te onderzoeken. Omdat dit niet tot een resultaat heeft geleid is de procedure voortgezet, waarbij zijn ingediend:

- de akte na comparitie van Samenwerking, met producties;
- de antwoordakte na comparitie van Het Nieuwe Huis, met producties;
- de akte waarin Samenwerking reageert op laatstbedoelde producties.

Vonnis is bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

Samenwerking is een corporatie die huisvesting biedt aan particulieren die niet behoren tot de doelgroep van de woningcorporaties. Zij bezit ongeveer 900 monumentale woningen in Amsterdam (zuid).

1.2.

Daarnaast is zij eigenaar van het wooncomplex ‘Het Nieuwe Huis’ (hierna: het wooncomplex), gelegen aan het Roelof Hartplein 50 tot en met 426 te Amsterdam.

1.3.

Het wooncomplex is in 1927-1928 gebouwd als appartementengebouw voor alleenstaande mannen en vrouwen. Het is een rijksmonument. Het kent 188 wooneenheden en daarnaast daaraan ten dienste staande ruimtes, te weten een portiersloge, een kantoor, een koffiekamer, de keuken, een kelderruimte, een dakterras en een tuin.

1.4.

Het wooncomplex is van meet af aan verhuurd geweest aan Het Nieuwe Huis, die de 188 wooneenheden in het wooncomplex met toestemming van Samenwerking verhuurt aan haar eigen leden.

1.5.

Het Nieuwe Huis is een coöperatieve vereniging, opgericht in 1918, met als statutair doel te voorzien in de huisvesting van haar leden. Zij heeft thans 187 leden (een lid huurt twee appartementen) en daarnaast 128 aspirantleden op een wachtlijst.

1.6.

De huurovereenkomst uit 1928 is daarna nog twee keer aangevuld. In de tweede Wereldoorlog is het wooncomplex geconfisqueerd geweest door de bezetter. Na de oorlog heeft Samenwerking de verhuur aan Het Nieuwe Huis weer voortgezet op basis van een in 1945 tot stand gekomen huurovereenkomst. Nadat deze in 1947 afliep is deze stilzwijgend voortgezet. De rechtbank heeft Samenwerking eind jaren veertig bevolen om het complex te verhuren aan Het Nieuwe Huis, met de opdracht om een nieuwe huurovereenkomst tot stand te brengen. In 1997 hebben partijen een schriftelijke huurovereenkomst ondertekend.

1.7.

In artikel 1.1 van laatstbedoelde huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) is het gehuurde als volgt omschreven:
“… het appartementengebouw Roelof Hartplein 50 t/m 426 te Amsterdam – onderdeel uitmakend van een groter geheel waarin een zestal bedrijfsruimten zijn ondergebracht en enige kelderruimten, ketelruimten en een klokketoren – , bestaande uit 188 zelfstandige wooneenheden en daaraan ten dienste staande dienstruimten, te weten: een portiersloge, een kantoor, een koffiekamer, een keuken, een kelderruimte, een dakterras en een tuin, alles zoals gearceerd aangegeven op bijgaande gelijkluidend aan dit contract gedateerde en gewaarmerkte plattegrondtekeningen.”

1.8.

Artikel 3.1 van de huurovereenkomst bepaalt dat de netto huurprijs per 1 juli 1997 bedraagt NLG 686.202,60 per jaar, en voorts onder meer:
“(…) Deze huurprijs zal binnen de grenzen van de Huurprijzenwet of de wettelijke regeling die daarvoor in de plaats mocht komen, telkens per 1 juli van enig jaar worden aangepast. (…)”.

1.9.

Artikel 5.1 van de huurovereenkomst bepaalt dat de bestemming van het gehuurde is woonruimte ten behoeve van de leden van Het Nieuwe Huis, dat Het Nieuwe Huis de bevoegdheid heeft met deze leden onderhuurovereenkomsten te sluiten,

mits daarin geen ongebruikelijke of voor verhuurder onredelijk bezwarende bedingen zijn opgenomen, en dat Het Nieuwe Huis het gehuurde als een

goed huisvader en overeenkomstig de genoemde bestemming van woonruimte dient te gebruiken terwijl Het Nieuwe Huis bovendien gehouden is om het gehuurde overeenkomstig die bestemming van voldoende inventaris c.q. de nodige stoffering en meubilering te voorzien en voorzien te houden.

1.10.

Vanaf (in elk geval) 2005 heeft tussen partijen herhaaldelijk overleg plaatsgevonden over een herontwikkeling van het complex, daaronder begrepen plannen voor renovatie en onderhoud en wijzigingen van de bestaande afspraken omtrent de huurprijs.

1.11.

Bij brief van 26 april 2016 heeft Samenwerking een voorstel gedaan inhoudende een verhoging van de huurprijs met 10% per jaar gedurende zes jaar. Dit voorstel is door Het Nieuwe Huis niet aanvaard.

1.12.

Bij brief van 14 juni 2016 heeft Samenwerking de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 juli 2017. In die brief deelde Samenwerking mee dat niet uitgesloten is dat het regime van artikel 7:230a BW op de huurovereenkomst van toepassing is. Voor zover de woonruimtebepalingen van toepassing zijn is de opzegging gegrond op de weigering om een redelijk aanbod houdende verhoging van de huurprijs te aanvaarden (artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro) en daarnaast op het dringend nodig hebben voor eigen gebruik door Samenwerking (artikel 7:274 lid 1 sub c jo Pro. lid 3 sub a BW) waarmee Samenwerking beoogt een einde te maken aan de structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Het Nieuwe Huis is niet akkoord gegaan met de huuropzegging.

Vordering en verweer

2. Samenwerking vordert om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, zoals omschreven in de dagvaarding:

“
Primair:

1. Voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen eiseres en gedaagde ter zake het wooncomplex “Het Nieuwe Huis”, gelegen aan het Roelof Hartplein 50 tot en met 426 te Amsterdam, per 31 juli 2017 eindigt;

2. Gedaagde te veroordelen om uiterlijk op 31 juli 2017, althans binnen een week na

betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis, het wooncomplex “Het Nieuwe Huis”, gelegen aan het Roelof Hartplein 50 tot en met 426 te Amsterdam met de daarin vanwege gedaagde aanwezige goederen en personen te ontruimen en te verlaten, met overgifte aan eiseres van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van eiseres te stellen;

subsidiair (en meer subsidiair):

3. De huurovereenkomst tussen eiseres en gedaagde ter zake het wooncomplex “Het

Nieuwe Huis”, gelegen aan het Roelof Hartplein 50 tot en met 426 te Amsterdam, te

beëindigen per 31 juli 2017, althans per een in goede justitie nader te bepalen datum;

4. Gedaagde te veroordelen om uiterlijk op 31 juli 2017, althans binnen een week na

betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis, het wooncomplex “Het Nieuwe Huis”, gelegen aan het Roelof Hartplein 50 tot en met 426 te Amsterdam met de daarin vanwege gedaagde aanwezige goederen en personen te ontruimen en te verlaten, met overgifte aan eiseres van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter Vrije en algehele beschikking van eiseres te stellen;

meer subsidiair:

5. De tussen eiseres en gedaagde geldende huurprijs ter zake de verhuur van het wooncomplex “Het Nieuwe Huis”, gelegen aan het Roelof Hartplein 50 tot en met 426 te Amsterdam, aan te passen volgens het huurverhogingsvoorstel zoals vermeld in de brief van 26 april 2016;

primair, subsidiair en meer subsidiair:

6. gedaagde te veroordelen in de kosten van dit geding, daaronder uitdrukkelijk mede

begrepen de na de uitspraak nog vallende kosten (voor wat betreft het salaris

gemachtigde ad € 65,50 zonder betekening in conventie of reconventie € 102,50 zonder betekening in conventie en reconventie tezamen en verhoogd met € 34,- in geval van betekening).”

3. In haar akte na comparitie heeft Samenwerking verklaard dat het in de brief van 26 april 2016 vervatte huurverhogingsvoorstel in zoverre is gewijzigd dat de huurprijs niet langer gedurende zes jaar maar gedurende drie jaar met 10% per jaar wordt verhoogd, waarbij partijen na afloop van die termijn in onderling overleg verdere afspraken maken over (eventuele) huuroverhogingen.

4. Aan deze vordering legt Samenwerking – kort samengevat – het volgende ten grondslag. Op de huurovereenkomst is het regime van artikel 7:230a BW van toepassing, omdat Het Nieuwe Huis het wooncomplex niet zelf bewoont maar dit bedrijfsmatig exploiteert. De afstemmingsregel van het arrest Zonshofje I is niet van toepassing omdat de onderhuurders de huurbescherming niet behoeven, aangezien Samenwerking de onderhuurovereenkomsten in stand wil laten maar slechts streeft naar een verhoging van de (hoofd)huurprijs. De onderhuurders zullen nimmer meer gaan betalen dan de maximaal redelijke huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel, aldus Samenwerking.

5. Voor het geval de woonruimteregels van toepassing zijn stelt Samenwerking dat het gehuurde geliberaliseerde woonruimte betreft, en dat de wet een complex woningen niet van de definitie daarvan uitsluit. De in 1997 afgesproken huurprijs lag ver boven de toenmalige liberalisatiegrens, aldus Samenwerking.

6. Indien de woonruimteregels van toepassing zijn vordert Samenwerking subsidiair beëindiging van de huurovereenkomst op de grond dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, bestaande uit een renovatie van het gehuurde die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet tot stand kan komen, mede gelet op de structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en noodzakelijke investeringen enerzijds en de huurinkomsten anderzijds. Samenwerking verwijst daarbij naar de door haar overgelegde overzichten. Meer subsidiair stelt Samenwerking dat het beroep op huur(prijs)bescherming door Het Nieuwe Huis in de onderhavige situatie naar maatstaven van redelijkheid in billijkheid onaanvaardbaar is, dat de huurovereenkomst in elk geval op die grond dient te eindigen, althans dat Het Nieuwe Huis op grond van het bepaalde in artikel 6:248 BW Pro dient te worden gebonden aan het voorstel tot verhoging van Samenwerking.

7. Het Nieuwe Huis heeft de vordering gemotiveerd betwist. Op dit verweer zal, voor zover relevant, hierna nader worden ingegaan.

Beoordeling

8. Het Nieuwe Huis betwist dat artikel 7:230a BW op de overeenkomst van toepassing is. Volgens haar zijn de woonruimtebepalingen van toepassing. Zij betwist voorts dat het gehuurde is aan te merken als geliberaliseerde woonruimte als bedoeld in artikel 7:247 BW Pro. Naar aanleiding daarvan wordt geoordeeld als volgt.

9. De woonruimtebepalingen zijn van toepassing indien het gehuurde is aan te merken als woonruimte als bedoeld in artikel 7:233 BW Pro. Daarbij is bepalend hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. Voor de beoordeling daarvan is van belang dat het gehuurde is gebouwd en ingericht om (grotendeels) te worden gebruikt als woonruimte, dat de appartementen in het gehuurde sindsdien ook (vrijwel) altijd voor dat doel zijn gebruikt, dat het gehuurde in de schriftelijke huurovereenkomst wordt omschreven als woonruimte en dat de contractuele bestemming daarvan ook gebruik als woonruimte betreft, terwijl in de bepalingen aangaande de huurprijs expliciet de (toenmalige) wettelijke regeling betreffende de huurprijzen van woonruimte van toepassing is verklaard. Uit een en ander kan geen andere conclusie worden getrokken dan dat partijen voor ogen heeft gestaan om een huurovereenkomst betreffende woonruimte te sluiten.

10. Dat, zoals door Samenwerking wordt gesteld, Het Nieuwe Huis het gehuurde niet zelf bewoont maar de appartementen daarin onderverhuurt aan haar leden doet niet af aan de toepasselijkheid van de woonruimtebepalingen, dit gelet op de afstemmingsregel van het arrest Zonshofje I (NJ 1986/260). Daarin overwoog de Hoge Raad dat uit de strekking van de huurbeschermingsbepalingen en van de daarmede samenhangende Huurprijzenwet woonruimte, te weten bescherming van de huurder, moet worden afgeleid dat deze wettelijke regelen — behoudens bijzondere omstandigheden — op overeenkomsten tot huur en verhuur van kamers in een complex van toepassing zijn. Een andere uitleg zou volgens de Hoge Raad in dat arrest tot het onaanvaardbare gevolg leiden dat ten aanzien van de hoofdverhuur en de onderverhuur een verschillend wettelijk regime zou gelden, niet alleen met betrekking tot huurbescherming maar ook met betrekking tot de huurprijzen.

11. Dat in het onderhavige geval sprake is van (in elk geval een aantal) zelfstandige appartementen brengt niet mee dat bovenbedoelde afstemmingsregel niet van toepassing zou zijn. Niet valt in te zien waarom de (onder)huurders van zelfstandige woningen geen behoeft aan huurbescherming zouden hebben. De bescherming van artikel 7:269 BW Pro is immers slechts betrekkelijk, gelet op de beëindigingsmogelijkheden in lid 2 van dat artikel. Evenmin doet aan het voorgaande af dat Samenwerking niet uit is op beëindiging van de (onder)huurovereenkomsten en met name streeft naar verhoging van de huurprijs. De huurprijs voor het complex zal door de onderhuurders moeten worden opgebracht, zodat zij behoefte zullen hebben aan de wettelijke huurprijsbescherming voor woonruimte, naar welk belang de Hoge Raad in Zonshofje I uitdrukkelijk heeft verwezen.

12. De conclusie is dat op de huurovereenkomst tussen partijen de woonruimtebepalingen in de artikelen 7:232 e.v. BW van toepassing zijn. De onder 1. en 2. van het petitum gevorderde verklaring voor recht en ontruiming zijn niet toewijsbaar.

13. Het Nieuwe Huis heeft voorts betwist dat het gehuurde geliberaliseerde woonruimte betreft. Naar aanleiding daarvan wordt geoordeeld als volgt.

14. Wat geliberaliseerde woonruimte is wordt gedefinieerd in artikel 7:247 BW Pro. Aangezien het gaat om een uitzondering op de hoofdregel dat op de verhuur van woonruimte de volledige huur(prijs)beschermingsregels van toepassing zijn, welke regels van (semi)dwingend recht zijn, dient deze uitzondering strikt te worden uitgelegd. Vast staat dat het gehuurde object niet een zelfstandige woning is als genoemd in dit artikel. De onder 10. bedoelde afstemmingsregel brengt mee dat voor de hoofdhuur hetzelfde huurprijsregime dient te gelden als voor de onderhuur geldt. Dat betekent dat voor de hoofdhuur slechts het geliberaliseerde regime kan gelden als dit ook op de onderhuur van toepassing is. Niet in geschil is dat de (onder)huurprijzen voor de appartementen (ver) onder de daarvoor geldende liberalisatiegrens liggen. Voorts staat vast dat Samenwerking voor het gehuurde de verhuurdersheffing verschuldigd is, en Het Nieuwe Huis heeft onbetwist aangevoerd dat uit de toepasselijke regelgeving volgt dat deze slechts bij niet-geliberaliseerde woonruimte kan worden opgelegd, zodat er van uit moet worden gegaan dat het gehuurde ook door derden wordt aangemerkt als niet-geliberaliseerde woonruimte. Uit het voorgaande volgt dat er geen aanleiding bestaat om de definitie van artikel 7:247 BW Pro zo op te rekken dat het gehuurde als geliberaliseerde woonruimte kan worden aangemerkt. Een en ander betekent dat in het midden kan blijven of, zoals door Het Nieuwe Huis is aangevoerd, de huurovereenkomst in elk geval vanaf het einde van de tweede wereldoorlog onafgebroken heeft voortgeduurd en dat deze in 1997 slechts op schrift is gesteld.

15. De conclusie is in elk geval dat het gehuurde niet is aan te merken als geliberaliseerde woonruimte als bedoeld in artikel 7:247 BW Pro.

16. Samenwerking heeft (subsidiair) gevorderd dat de huurovereenkomst wordt beëindigd op de grond dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Er is sprake van een combinatie van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huurinkomsten en van noodzakelijke onderhouds- en renovatiewerkzaamheden die binnen afzienbare tijd aan het complex moeten worden uitgevoerd. De gesprekken met Het Nieuwe Huis hebben niet geleid tot opheffing van de structureel verliesgevende situatie. Samenwerking verwijst naar door haar overgelegde overzichten waarin staat vermeld dat het exploitatieresultaat in 2014, 2015 en 2016 respectievelijk € 65.956,89,
€ 100.900,00 en € 83.667,49 negatief was. Weliswaar komt de verhuurderheffing te vervallen in 2018, maar daar staat tegenover dat de kosten voor erfpacht op termijn veel hoger zullen worden. De kosten van het mutatieonderhoud (inclusief vernieuwing van elektra, keuken, badkamer, toilet en stucwerk) dat Samenwerking de komende jaren zal moeten verrichten aan leeggekomen appartementen begroot zij op tussen de € 165.000,- en € 250.000,- per jaar. De huuropbrengsten bedroegen in 2016 € 478.778,64. Omgerekend betaalt (althans betalen de leden van) Het Nieuwe Huis slechts 28% van de maximaal redelijke huurprijs. Het mutatieonderhoud is jarenlang beperkt uitgevoerd omdat de financiële middelen ontbraken. Naast het mutatieonderhoud zal het complex in de toekomst ook een renovatie dienen te ondergaan, om het te laten voldoen aan de hedendaagse eisen ten aanzien van duurzaamheid, het binnenklimaat en het aantal liften, die evenmin kan worden gefinancierd uit de huuropbrengsten, aldus – steeds – Samenwerking.

17. Het Nieuwe Huis heeft aangevoerd dat Samenwerking zowel vóór als tijdens de onderhavige procedure steeds wisselende cijfers heeft gepresenteerd. In de periode 1997 tot 2012 zijn (forse) winsten geboekt door Samenwerking die hebben geleid tot grote reserves. Ook in 2013 was sprake van een positief exploitatieresultaat. Samenwerking is de contractuele afspraken over de verdeling van de onderhoudswerkzaamheden niet nagekomen. Een concreet onderhouds- en renovatieplan ontbreekt. Het negatieve exploitatieresultaat van de laatste jaren is lager dan de hoogte van de verhuurders-heffing, en deze valt in 2018 weg. De eventuele stijging van de kosten van erfpacht is nog onduidelijk. Bij de berekening van de toekomstige mutatiekosten baseert Samenwerking zich op een veel te hoge mutatiegraad, aangezien de door Samenwerking beoogde stijging van de huurprijs zal leiden tot een lagere mutatiegraad. Bij het percentage van 28% van de maximaal redelijke huurprijs dient mede in ogenschouw te worden genomen dat het woningwaarderingssysteem inmiddels ingrijpend is gewijzigd. Thans is het grootste deel van het huidige aantal punten per appartement gerelateerd aan de WOZ-waarde en aan het feit dat het complex de status van monument heeft verkregen. Voorts mag niet worden vergeten dat Het Nieuwe Huis ook zelf onderhoudskosten van het complex heeft gedragen. Uit verslagen van de ledenraadsvergadering van Samenwerking blijkt dat Samenwerking slechts in het complex wil investeren als de appartementen daarin ook voor haar leden beschikbaar komen. Het Nieuwe Huis is wel bereid om een hogere huurprijs te betalen en is bovendien bereid om – boven de contractueel overeengekomen trendmatige huurverhoging – jaarlijks een extra bijdrage te doen ter dekking van het exploitatietekort, mede op basis van afspraken tussen partijen over de uit te voeren onderhoudswerkzaamheden en de berekening van de kosten daarvan. Afspraken op basis van de voorstellen van Samenwerking, inhoudende een aantal jaren een huurverhoging van 10%, zijn afgestuit op de weigering van Samenwerking om afspraken te maken over de periode daarna, aldus – steeds – Het Nieuwe Huis.

18. Naar aanleiding van het voorgaande wordt geoordeeld als volgt. Gesteld noch gebleken is dat de door Samenwerking beoogde onderhouds- en renovatiewerkzaamheden feitelijk niet zouden kunnen worden uitgevoerd bij voortzetting van de huurovereenkomst tussen Samenwerking en Het Nieuwe Huis. De stellingen van Samenwerking komen er op neer dat zij de door haar noodzakelijk geachte werkzaamheden niet zal kunnen financieren als gevolg van een structurele wanverhouding tussen kosten (inclusief de kosten van mutatieonderhoud) en huuropbrengsten.

19. De Hoge Raad heeft in het Herenhuisarrest (26 maart 2010, WR 2010/56) overwogen dat de enkele wens tot renovatie van de verhuurder geen grond oplevert voor dringend eigen gebruik, ook niet indien de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is, maar dat dit anders kan zijn indien sprake is van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en de verhuuropbrengsten. Uit het feit dat dit anders ‘kan’ zijn volgt dat het enkele feit dat er sprake zou zijn van een structurele wanverhouding nog niet meebrengt dat er voldoende grond is voor beëindiging van de huurovereenkomst. Bij de beoordeling daarvan zijn alle omstandigheden van het geval van belang.

20. Daarbij is op de eerste plaats van belang dat er sprake is van een bijzondere situatie, waarin er van uit kan worden gegaan dat er tussen partijen sinds 1928 bijna onafgebroken een huurovereenkomst heeft bestaan betreffende een complex woonruimten met het uitdrukkelijke oogmerk om Het Nieuwe Huis in staat te stellen de appartementen daarin aan haar leden (onder) te verhuren. In de schriftelijke huurovereenkomst die partijen in 1997 hebben opgesteld zijn afspraken gemaakt over de hoogte van de huurprijs, de wijze waarop deze zou worden verhoogd en de door ieder van partijen uit te voeren onderhoudswerkzaamheden. Aangenomen mag worden dat die afspraken op dat moment waren gebaseerd op een reële huurprijs en dat deze voldoende financiering bood voor de door Samenwerking uit te voeren onderhoudswerkzaamheden en vernieuwingen bij mutaties.

21. Uit de stukken blijkt dat er vanaf (in elk geval) 2005 tussen partijen verschillende malen overleg is gevoerd over uit te voeren onderhouds- en renovatiewerkzaamheden en de consequenties daarvan voor de huurprijs, dat het bestuur van Samenwerking voorstellen daartoe enkele malen heeft voorgelegd aan haar ledenraad maar dat deze daar nimmer mee akkoord is gegaan. Samenwerking heeft niet betwist dat de achtergrond daarvan was dat de leden van Samenwerking niet wilden instemmen met investeringen in een complex dat door hen niet zou kunnen worden bewoond (tenzij ze lid werden van Het Nieuwe Huis). Uit de door Het Nieuwe Huis overgelegde notulen van de vergadering d.d. 20 december 2016 van de ledenraad van Samenwerking blijkt dat het bestuur van Samenwerking streeft naar zeggenschap over de appartementen in het complex, met onder meer de mogelijkheid van het plaatsen van leden van Samenwerking in het complex. Het Nieuwe Huis mag wel blijven bestaan, maar moet wel actualiseren en zich aanpassen aan het huurbeleid van Samenwerking, aldus het bestuur volgens die notulen. Hoe begrijpelijk die opstelling vanuit het gezichtspunt van de leden van Samenwerking ook is, tussen partijen is een huurovereenkomst van kracht die (ook) Samenwerking bindt. Deze overeenkomst verplicht tot het doen van uitgaven om ervoor te zorgen dat het complex in een goed onderhouden staat blijft verkeren, en onderdeel van die overeenkomst is tevens dat Het Nieuwe Huis de appartementen in het complex uitsluitend aan haar (aspirant)leden mag (moet) verhuren.

22. Uit de hiervoor bedoelde opstelling van Samenwerking zoals deze uit de stukken blijkt volgt dat zij de huidige situatie wenst te gebruiken om wijziging te brengen in de zeggenschap over het complex zoals deze voortvloeit uit de bestaande huurovereenkomst. Wanneer Samenwerking een wijziging wenst te bewerkstelligen in de bestaande huurverhouding is overleg de aangewezen weg. De verplichting om voor de instandhouding van het complex noodzakelijke investeringen te doen en een vordering gericht op beëindiging van de huurovereenkomst dienen op hun eigen merites te worden beoordeeld. Indien echter, zoals hier kennelijk het geval is, de opstelling van Samenwerking belemmerend werkt bij het vinden van een (andere) oplossing van het probleem van de financiering van onderhoudskosten, is die opstelling wel van belang voor de vraag of redelijkerwijs wel of niet van Samenwerking kan worden gevergd de huurovereenkomst voort te zetten.

23. Samenwerking heeft evenmin betwist dat – kennelijk als gevolg van de ontstane impasse als hiervoor bedoeld – inmiddels vele jaren slechts in beperkte mate onderhoudswerkzaamheden zijn uitgevoerd. Hoewel tussen partijen geen overeenstemming bestaat over de aard en omvang daarvan heeft ook Het Nieuwe Huis niet betwist dat op afzienbare termijn ingrijpende onderhoudswerkzaamheden dienen te worden uitgevoerd, die niet uit de huidige huurinkomsten kunnen worden gefinancierd. Daarom staat voldoende vast dat er op afzienbare termijn extra kosten moeten worden gemaakt voor noodzakelijk mutatieonderhoud (inclusief vernieuwing). Uit het voorgaande volgt echter ook dat het ontstaan van deze situatie in elk geval voor een deel ook aan Samenwerking is toe te rekenen.

24. Door Het Nieuwe Huis is het jaarverslag 2015 van Samenwerking overgelegd. Het Nieuwe Huis heeft er op gewezen dat op pagina 26 daarvan staat vermeld dat er een voorziening is van € 9.449.000,- voor ‘planmatig onderhoud’ en van € 463.400,- voor ‘groot onderhoud’, met daarbij de toelichting dat de laatste voorziening ‘…
dient ter dekking voor de kosten van achterstallig onderhoud van “Het Nieuwe Huis”’. Samenwerking heeft daar niet op gereageerd. Uit dit verslag kan worden opgemaakt dat Samenwerking beschikt over financiële reserves die zijn bedoeld ter financiering van (een belangrijk gedeelte van) de op afzienbare termijn noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden als hiervoor bedoeld.

25. Samenwerking heeft de kosten van mutatieonderhoud aan leeggekomen appartementen geschat op een bedrag tussen de € 165.000,- en € 250.000,- per jaar. Het Nieuwe Huis heeft de juistheid van die bedragen gemotiveerd betwist. Door Samenwerking is geen concreet plan overgelegd waaruit blijkt welke werkzaamheden zij wanneer en bij welke woning zal gaan uitvoeren, zodat de juiste bedragen niet kunnen worden vastgesteld. De schatting van Samenwerking is gebaseerd op een inventarisatie van de appartementen in het complex. Samenwerking heeft niet gesteld van welk mutatiepercentage zij uitgaat bij deze schatting, in een door haar overgelegde nota wordt uitgegaan van een mutatiepercentage waarbij in theorie in zeven jaar alle woningen een keer zijn gemuteerd. Het Nieuwe Huis heeft echter onbetwist gesteld dat een verhoging van de huurprijs van een vrijgekomen appartement – die onvermijdelijk zal zijn indien Het Nieuwe Huis meer aan Samenwerking zal moeten betalen – tot gevolg zal hebben dat het aantal mutaties (met name het aantal verhuizingen van kleine naar grote appartementen binnen het complex zelf) zal afnemen. Dit laatste zou tot gevolg hebben dat de kosten van mutatieonderhoud – wat de hoogte daarvan ook is – kunnen worden verdeeld over meerdere jaren, met een lager bedrag per jaar tot gevolg. In elk geval staat onvoldoende vast welk bedrag per jaar aan mutatieonderhoud zal dienen te worden besteed.

26. Van de door Samenwerking genoemde toekomstige renovatieplannen om het complex te laten voldoen aan de hedendaagse eisen ten aanzien van duurzaamheid, binnenklimaat en aantal liften heeft Samenwerking geen concrete onderbouwing gegeven, zodat deze hier buiten beschouwing moeten blijven. Dergelijke plannen kunnen zonodig worden getoetst op grond van artikel 7:220 lid 2 BW Pro aan de hand van een concreet voorstel van Samenwerking. Bij de beoordeling van de redelijkheid daarvan zal tevens rekening kunnen worden gehouden met alle bijzondere omstandigheden van dit geval.

27. Uit de door Samenwerking overgelegde overzichten blijkt voldoende dat er (in elk geval) in 2014, 2015 en 2016 sprake is geweest van negatieve exploitatieresultaten, ook zonder dat Samenwerking veel onderhoudswerkzaamheden verrichtte. Uit die overzichten volgt echter tevens dat de tekorten steeds lager waren dan het bedrag dat Samenwerking in het betreffende jaar verschuldigd was aan verhuurdersheffing voor het complex. Zo bedroeg het exploitatietekort in 2016 € 83.667,49, maar was Samenwerking een verhuurdersheffing verschuldigd van € 139.157,76. Tussen partijen is niet in geschil dat deze verhuurdersheffing in 2018 niet meer verschuldigd zal zijn. Afgezien van eventuele uitgaven voor mutatie-onderhoud mag dus worden verwacht dat het exploitatieresultaat in 2018 positief zal zijn.

28. Samenwerking heeft gesteld dat daar tegenover staat dat de erfpachtlasten aanzienlijk hoger zullen worden. Samenwerking heeft niets gesteld omtrent de beslissing die zij voornemens is aangaande de erfpacht te nemen. Onzeker is dus of daarvoor een periodiek bedrag verschuldigd blijft, en zo ja per wanneer en welk bedrag dit betreft. Indien Samenwerking besluit de erfpacht af te kopen vergt dit een aanzienlijke investering, maar dit zal ook een positieve invloed hebben op de waarde van haar bezit. De toekomstige erfpachtkosten vormen een thans onzekere factor.

29. De vraag welk percentage van de maximaal redelijke huurprijs de door de leden van Het Nieuwe Huis betaalde huurprijzen bedragen, is slechts relevant voor de vraag in hoeverre van die leden kan worden gevergd dat zij – als gevolg van hogere afdrachten door Het Nieuwe Huis aan Samenwerking – een hogere huurprijs gaan betalen, niet voor de vraag welke afdrachten van Het Nieuwe Huis aan Samenwerking noodzakelijk en redelijk zijn. Het Nieuwe Huis heeft er terecht op gewezen dat het woningwaarderingssysteem sinds 1997, toen partijen een huurprijs afspraken, aanzienlijk is gewijzigd. Het huidige puntenaantal per appartement wordt grotendeels bepaald door de (zeer hoge) WOZ-waarde van het complex, en het feit dat het sindsdien de status van monument heeft verkregen. Samenwerking heeft niet gesteld dat (en hoeveel) als gevolg daarvan haar kosten zijn gestegen, en voor zover dat het geval is zal bij de beoordeling in de onderhavige procedure ook relevant zijn dat sinds 1997 ook de waarde van het complex aanzienlijk is gestegen.

30. Uit de stellingen van partijen en de overgelegde stukken blijkt dat Het Nieuwe Huis bereid is om, boven de trendmatige huurverhoging, jaarlijks een extra bedrag te betalen ter financiering van noodzakelijke onderhouds- en vernieuwingswerkzaamheden in het complex. Volgens Samenwerking heeft Het Nieuwe Huis in dat kader aangeboden om gedurende zes jaar een bedrag van € 40.000,- extra te betalen. Volgens Samenwerking is dit te weinig, en is de opbrengst van dat voorstel in elk geval aanzienlijk lager dan die van haar eigen (oorspronkelijke) voorstel (inhoudende een huurverhoging met 10% per jaar gedurende zes jaar). De vraag is echter wat noodzakelijk is ter financiering van de onderhoudswerkzaamheden. Voorts zijn van belang de reservering door Samenwerking voor kosten wegens achterstallig groot onderhoud van het complex als bedoeld onder 24. en de mogelijk lagere kosten per jaar als gevolg van de onder 25. genoemde factoren. Dat, na een extra financiële bijdrage door Het Nieuwe Huis van een dergelijke orde van grootte, nog kan worden geconcludeerd dat (de bijzondere omstandigheden en de voorgeschiedenis in aanmerking genomen) van Samenwerking niet kan worden gevergd de onderhoudskosten te dragen, is bepaald niet zeker.

31. Uit het voorgaande volgt dat aannemelijk is dat het resultaat van de exploitatie van het complex (exclusief het mutatie-onderhoud) in 2018 positief zal zijn, mede als gevolg van het verdwijnen van de verhuurdersheffing. Tevens staat voldoende vast dat voor de instandhouding van het complex op afzienbare termijn aanzienlijke mutatiekosten zullen moeten worden gemaakt die niet (volledig) uit de huidige huuropbrengsten kunnen worden bestreden. De juiste omvang van die kosten kan bij gebrek aan voldoende onderbouwing echter niet worden vastgesteld. Daarnaast beschikt Samenwerking over financiële reserves die zijn bestemd om in elk geval een deel van deze onderhoudskosten te bestrijden. Ten slotte blijkt Het Nieuwe Huis bereid om gedurende een aantal jaren substantiële bedragen te betalen boven de huurprijs ten behoeve van kosten van onderhoud en vernieuwing van het complex die niet uit de huurprijs kunnen worden gefinancierd.

32. Een en ander leidt tot de conclusie dat niet kan worden vastgesteld dat er sprake is van een wanverhouding tussen opbrengsten en kosten van structurele aard en, voor zover dat wel het geval zou zijn, dat de huidige situatie voor een deel aan Samenwerking moet worden toegerekend en dat de financieringsproblemen voor een belangrijk deel kunnen worden opgelost door aanvullende afspraken met Het Nieuwe Huis. Onder die omstandigheden is er geen sprake van een situatie waarin van Samenwerking in redelijkheid niet zou kunnen worden verlangd om de huurovereenkomst voort te zetten.

33. Ten slotte volgt uit het voorgaande dat niet gebleken is van bijzondere omstandigheden op grond waarvan het beroep van Het Nieuwe Huis op huur(prijs)bescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Uit de stukken blijkt niet dat, zoals Samenwerking stelt, Het Nieuwe Huis zou weigeren nieuwe afspraken te maken. Integendeel, Het Nieuwe Huis heeft onbetwist gesteld dat de onderhandelingen op basis van het voorstel van Samenwerking geen resultaat hebben gehad omdat Samenwerking thans geen afspraken wilde maken over de huurprijs(verhogingen) na de zes respectievelijk drie jaar waarin volgens haar voorstel de huurprijs met 10% zou worden verhoogd. Het Nieuwe Huis heeft een rechtmatig belang om de woonbelangen van haar leden te behartigen en de wens om, in ruil voor extra financiële inspanningen door haar leden, meer zekerheid over de toekomst te verkrijgen kan op zichzelf niet als onredelijk of onbillijk worden aangemerkt.

34. Dat betekent dat de vorderingen worden afgewezen. De overige stellingen van partijen behoeven geen behandeling meer.

35. Samenwerking wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten aan de zijde van Het Nieuwe Huis belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt Samenwerking in de proceskosten, aan de zijde van Het Nieuwe Huis tot op heden begroot op € 1.500,00, inclusief eventueel verschuldigde BTW;

veroordeelt Samenwerking tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en Samenwerking niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 oktober 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.